北京远洋万和城案例研究.ppt

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1、远洋万和城案例研究,北京中原住宅部技术中心 2011.04 最终更新,使用说明远洋万和城个案研究，为市场研究及同类产品定位提供案例资料,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,基本概况项目位置,位于亚奥核心区域北四环东路与育慧路交汇处东北角占据京北四环周边稀缺土地资源打造高端居住产品,远洋万和城,基本概况交通环境,公路交通：临近小营东路、安立路及北苑路，可便利通往京承高速、机场高速及北四环，自驾车极为方便轨道交通：比邻地铁5、10号线、城铁13号线，步行15分钟左右即到达；公交交通：18路、62路、119路、361路、380路、386路、408路、409路、419路

2、、422路、713路、737路、740路、753路、804路、807路、827路、836路、847路、853路、939路、944路、951路、运通101、运通201等，依托于北四环公交系统,基本概况外部配套,商业配套,商场：华堂商场/北辰购物中心/飘亮购物广场/北辰时代广场超市：家和超市/物美大卖场/华汇北辰超市/旺市百利超市邮局：亚运村邮局/北苑路邮局银行：中行/建行/招行/交行/商业银行/广发银,基本概况外部配套,医疗配套,医院：中日友好医院/安贞医院/亚运村医院/北京藏医院/忠惠医院,基本概况外部配套,教育配套,高校：对外经贸大学/中华女子学院/北京联合大学旅游学院/北京化工大学/北京服

3、装学院/北京中医药大学中学：对外经贸附中/中央音乐学院附中/82中学/朝阳区外国语学校/陈经纶中学嘉铭分校小学：芳草地小学/安惠里小学 幼儿园：二十一世纪双语幼儿园/牛津幼儿园/金色摇篮幼儿园等一系列知名双语幼儿园,基本概况基本参数,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计总体规划,C区波庞宫、写字楼、商业、文化娱乐中心,D区芳草地小学,B区住宅,A区住宅、幼儿园,产品分布：B区为一期，以住宅为主（售完）A区为二期，住宅（售完）和国际化幼儿园C区为三期波庞宫（在售）内部含商业配套、写

4、字楼和文化娱乐中心D区为芳草地小学,产品设计排布方式,围合对角式建筑排布方式，使各楼座均享有最大景观空间和楼座间距，景观均好性强。,目录,2,产品设计,总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化,产品设计建筑设计,一期、二期：欧式新古典主义建筑风格三段式建筑设计白色、金色、黄色为主体色调三角形山墙及顶部细节处理，是其建筑风格主要体现地面三层及顶端二或三层为金色干挂石材,产品设计建筑设计,三期波庞宫：法式风格建筑全石材外立面法式孟莎式屋顶，具有坡度和转折；屋顶有圆弧形老虎窗三段式建筑设计将传统建筑的柱式弱化为建筑线条；融合哥特式尖顶、廊柱、雕花、拱形门等具有代表性的建筑构件,产品设计建筑细节,

5、自行车库入口,人行入口（次）,单元入口,入户门,入户大堂,无障碍通道,目录,2,产品设计,总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化,产品设计景观设计,法式风格为主，小轴线的多次运用，结合中式造景手法，在2.6高容积率内，增加景观感受度,法式风格，对称布局小轴线的多次运用法式廊架、水法的造景小品,中式蜿蜒曲折的道路、拱桥及追求自然之美的方式，在有限的空间内，体现“小中见大”,产品设计景观设计,台地叠景，结合多水景，打造丰富的竖向景观空间，在有限的空间内，实现最大的景观价值,地面向上堆高2米，打造果岭坡地效果在堆高地面的基础上，设计抬升景观，结合叠水、花坛、步道地面下沉开挖，结合木制栈道，打造

6、下沉水景小广场，体现竖向立体空间,产品设计景观设计,三重绿化空间，以草皮、灌木为主，高大乔木覆盖率相对较低,主体绿化：草皮，灌木，乔木打造不同高度的三重绿化空间景观廊架，结合攀爬类植物，形成视觉绿色造型景观,产品设计景观设计,完全地下停车位系统，打造人车分流，车位入口隐藏于景观之中,住宅人行道路均在果岭坡地之上，车行道设置在小区外围的消防通路上车行进入社区入口，直接从消防通路进入地下车库，实现完全人车分流地下车库入口结合台地景观设计，完全隐藏在坡地之中，使车库入口成为景观构成一部分，最大限度降低该构件对景观舒适度影响,产品设计景观设计,儿童嬉戏、休闲娱乐功能一应俱全,儿童游乐区,娱乐休闲区,休

7、闲小广场,目录,2,产品设计,总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化,产品设计户型统计,一期、二期户型统计（售完）,以160平米以上的三居四居户型为主，占总体的62%；辅以部分经济型二居产品，占总体的25%左右,产品设计户型统计,波庞宫户型统计（在售）,波庞宫，以240-280平米豪华三居为主，少量210左右户型及复式产品,产品设计户型统计,波庞宫户型,产品设计户型统计,波庞宫户型,目录,2,产品设计,总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化,产品设计样板间,关键词：欧式、奢华、富贵、大气,目录,2,产品设计,总体规划建筑设计景观设计户型统计样板间智能化,产品设计智能化,衣帽间感应灯

8、,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,销售情况分期开发,C1#住宅楼2011年3月开盘，有248、289的三居室，起价44000元/m,三期为C区，规划为12万平米的城市豪宅、写字楼，商业和文化娱乐中心，在售的为两栋城市豪宅（C1#、C2#栋）,一期、二期共17栋住宅，B区2008年5月开盘，A区2009年5月开盘，以9-18层的点式及板式高层为主；主力户型包括90平米以下温馨两居，150-180平米实用三居，以及220-280平米豪华大四居。,远洋万和城分三期开发：,C2#住宅楼2010年10月开盘，有200余平的三居室到450余平的复式楼，总价则是800多万

9、到2500多万。,销售情况价格涨幅,2008年4月开盘，开盘价格23000元/平米，当前销售均价已经达到42000元/平米，价格在两年内增长了近两倍。从下面的楼盘价格走势图可以看出，在2011年该项目房价由2010年10月的52000元/平米 降至42000元/平米，价格下降10000元/平米，降价20%，在京十五条限购政策出台前主 动降价，最大限度的避免了受其影响。,销售情况销售速度及存量,C2#号住宅楼2010年10月开盘，目前78套均已被签收或预定，实际均价46775元/m,比预计下降了将近6000元/m，受京15条的影响，C1#号楼最终的成交价可能会更低,C1#号住宅楼将于2011年3

10、月底开盘，有200余平的三居室，到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。,前期推出的A区和B区已全部售罄，在售项目为C区的两栋住宅楼,购房客户,客户来源：60%为北京籍客户、主要来自朝阳区和海淀区外籍客户主要来自陕西、山西、内蒙古等地客户特点：年龄：35-50岁家庭状况：二人世界和三口之家为主，部分三代同堂置业目的：自住为主，终端改善，先期部分客户购房以投资为目的受限购限制，现在客户多为一次性付款，有部分二套房以上客户选用亲戚名字购房。,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,总结,在楼市阴晴未定的情况下，纯粹的投资客炒房人并不多见。类似远洋万和城这种位于交通枢纽、周边配套齐备、具备稀缺性、由品牌开发商开发的高品质大户型高端豪宅更具保值性和增值性，投资风险相对较低。,楼盘优点台地叠景，结合多水景，打造丰富竖向景观空间，三重立体景观效果，在有限空间内，实现景观价值最大化。精装修板楼，省时省力；紧邻北四环路和京承高速公路，开车出行便利；配套完善。项目引进重点名校，幼儿园，周边亦高校林立，人文氛围良好。楼盘缺点一期几乎所有小户型都没有生活阳台，没有晾衣服的地方，如果把衣服晾在“观景阳台”很影响从室内看或者从窗户外看的景观。,