旅游地产明月山温泉项目营销推广策略方案.ppt

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1、明月山温泉地产项目传播策略TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY 2011-11-15,目录Contents,PART2传播渠道执行,PART1营销传播概念,第一部分 营销传播概念,回到营销的初端：为什么买？消费者对于温泉物业的购买动机是什么？,先投资后居住养老,5+2家庭型度假,病体疗养,私人化隐居,退休养老,企业型会议度假,社交型商务休闲,文艺创作者环境需求,纯投资,度假物产私人收藏,保健养生,修禅养性,长期性个人度假,分析温泉物业购买动机的诸多可能性,+,温泉物业同时满足着人们对于生活方式与生

2、命境界的追求与欲望。,综上，消费群对温泉物业的需求集中归纳于两个层面,休度假功能,养疗养功能,生活形态,生命形态,毋庸置疑，天沐明月山项目所具备的度假与疗养资源，已将温泉物业两大功能特性体现得极为充分。,纵览本项目的度假疗养价值,1城市环境,项目处于三千多年历史的古城：宜春，全国第一批生态试点城市之一。宜春是一个山环水抱的绿色生态城市，生态旅游环境优越。境内7条主要河流全部达到饮用水标准，10个县市区的大气质量都达到国家标准。有历史文化遗址486处，名山名胜54处，还拥有4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和5个省级风景名胜区。宜春将成为中国游览、度假、避暑及疗养的目的地。

3、,2片区环境,温汤镇位于宜春市城区西南方18公里处，有800多年的温泉利用历史。温汤镇温泉，富含硒等多种矿物质，常年水温在72以上，是疗养度假的旅游休闲胜地。独特的资源，优势和悠久的禅宗文化使温汤发展旅游事业更具前景。温汤也正在努力打造成为一个集旅游，休闲，娱乐，度假为一体的现代化花园式城镇。,3自然环境,明月山位于全国第一个生态城市：宜春，袁州区城西南31公里处，国家级风景名胜区、国家AAAA景区、国家森林公园、国家地质公园、国家自然遗产、江西省新赣鄱十景之一。规划面积136平方公里，景区核心面积80平方公里，属武功山东北端的山麓部分，是以奇峰险壑、温泉飞瀑、珍稀动植物和禅宗文化为主要特色，

4、集生态游览、休闲度假、科普教育和宗教旅游为一体的山岳型风景名胜区。,4人文沉淀,明月山历史悠久，人文景观丰富，为我国宗教文化繁衍之地。早在西汉文帝刘恒在位时，就有“仰山古庙”，即是古时闻名遐迩的仰山龙王香火地，又是全国各地龙王菩萨的发祥地。魏晋时，相传道教祖师葛玄、葛洪曾先后在仰山集云峰修仙炼丹。唐会昌元年，我国佛教禅宗五派之一沩仰宗创始人慧寂禅师在仰山创建栖隐寺(太平兴国寺)。自此，该寺1000多年佛事活动绵延不息，沩仰宗风遍传天下，成为中国古代佛教丛林胜地，印度、新罗国(今朝鲜半岛)、日本等海内外僧人前来参学问道，游览观光者不可胜数。现在其遗址前后两侧，已发现唐、宋、明、清时期禅僧坟塔一百

5、余座。,5度假配套,共舞天涯明月，独钓一江秋色。天沐明月山温泉度假村坐落在明月山脚下，配套设施一应俱全。利用明月山的山泉水在度假村内形成了两个美丽的湖面，171套五星级特色观景客房临湖而建，依山傍水；山景、湖景、庭景三景合一，所有客房的窗户都是面对外湖及自然山水，绿色盈然，舒适写意。纵横交错着五十多泓形态各异、功能有别的特色温泉浴池，宛如山间一条玉带。,6住区规划,天沐明月山温泉项目整个规划分区主要由四洲、四谷、四桥，八景一湖组成。遵循自然而然，道法自然的设计原则，以“真山水”的特色风貌，凝聚“林”、“月”、“泉”、“禅”等自然元素，住宅组团分为四个大区域，分别选择自然界最为浪漫唯美的四大元素

6、：“风”、“花”、“雪”、“月”，“诗词”“歌”“赋”三大人文公建组团，在“四洲”，“四谷”间营造“一湖”、“四桥”“八景”的园林美景。,同时，天沐集团作为中国温泉旅游地产开发的领跑者，也为明月山项目提供着坚实的品牌附加价值。,1价值保障,天沐集团以温泉度假和度假地产为核心，秉承真山水文化精髓，首创的“温泉度假+旅游地产”的复合型地产开发模式在业界独树一帜，成为中国温泉休闲旅度假行业的领跑者。天沐以打造最具人文底蕴的度假天堂为己任，立志成为中国休闲度假和度假地产行业的领跑者。天沐集团在成立之初，只有庐山温泉度假村一家。到今天仅仅三年的时间，开业、开工和已签约的企业已经达到十二家。昔日人迹罕至的

7、青山秀水、辽阔海滨，飞快地矗立起千百幢华丽会所、酒店别墅，修建起温泉泡池和游泳馆，八方游客摩肩接踵。这样的发展建设速度，令许多业内专家叹为观止。天沐集团的开发、运营、管理能力为物业品质和投资价值提供强力的品牌保障。,2资源平台,作为中国休闲度假和度假地产行业的领跑者，天沐集团扶旗下十余家高品质温泉度假村，首创“产权+时权+网络”度假模式，为业主实现行遍全球的度假梦想。近期目标：凡购买天沐美庐荟公寓产品可委托庐山天沐度假村代为经营管理，除享受前三年固定回报后期固定分成收益外，每年还可免费30天居住权，此居住权可在天沐旗下任意一家度假村实现。远期目标：只要是天沐集团旗下产业业主，就可以通过集团的时

8、权交换系统，预订天沐旗下的所有温泉度假村客房，而在未来，这种荣耀，还将遍及全球。购买天沐明月山的温泉物业，即是获得天沐全国性的的网络度假平台。,本项目充分的度假疗养价值，能否对消费者构成充分的购买理由？,温泉资源遍布全球，在中国许多省份，特别是西部省市，存在着大量的温泉旅游度假区及相关的温泉物业。即使在江西、湖南、江苏，也为数不少。为什么非要来明月山购买天沐的温泉物业？,本项目面临的挑战,本项目面临的挑战,度假疗养价值只是温泉物业存在的必要条件，同时几乎是所有温泉物业的诉求核心。但凡温泉物业，无不谈养生、谈休闲、谈度假、谈健康。天沐明月山项目的差异化优势何在？,本项目面临的挑战,作为度假式、体

9、验式的休闲物业，具有非必须和非自住的特性。况且，消费者即使不购买物业，也能享受到相同的度假疗养资源。如何有效促成目标消费者的必然购买？,可能的解决之道,必须要让消费者相信：要享受最好的温泉产品，只能在宜春 明月山 天沐温泉。天沐的温泉物业和其他温泉项目，完全不在同一个层面。这里的温泉物业极其难得、不可复制，你必须拥有一套。找出天沐明月山温泉和其他温泉之间的本质差异；找出天沐项目在度假疗养功能上远远超越其他项目的核心竞争力；找出购买物业与不购买物业之间截然不同的价值体验。,重新审视和挖掘项目的核心价值,REDISCOVER,DISCOVER,明月山，世界一隅的神奇土地。年平均气温在12-15左右

10、。山上空气负离子含量每立方厘米高达70000多个，国家标准的35倍。,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unfortunately,奇峰险壑、温泉飞瀑，国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园，3重国际级自然保护。世界珍稀动植物的保存地，起源于2亿3千万年前的南方红豆杉生长于此。,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unf

11、ortunately,DISCOVER,历史悠久，人文繁衍，800年汤泉秘史，1000余年修仙问道。,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unfortunately,DISCOVER,0.8平方公里土地，全球唯一的硒温泉产地，泉从地下470米深处花岗岩中涌出，水温常年保持在68-72，,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unfo

12、rtunately,DISCOVER,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unfortunately,DISCOVER,硒温泉，20种微量元素。联合国卫生组织宣称的唯一抗癌矿物质，因而，温汤此地长寿者众多，均比其它高出5-10岁。,Life you can move forwardBut also back But can not afford to lose heartThe heart has unfortunately,DISCOVER,在这地球表面的寸土

13、上，2山环抱，1水中流，857套物业。国家级自然保护政策下，因限制审批和开发，温泉物业再不可生。,总结我们的发现,857套,12-15,70000,35倍,3重,2亿3千万年,0.8平方公里,唯一,470米,68-72,20种,5-10岁,2山,1水,极优越的自然境界极丰厚的生命养分极适宜的休养环境极生态的生物链条极稀少的温泉类型极袖珍的温泉产区极优质的水源质素极显著的保健功能极神奇的疗养效果极拥属的养生私产,我们要告诉消费者，天沐所销售的不是一处温泉物业，而是一种集合了先天造化和后天智慧的纯自然物质养生品。它如同冬虫夏草、天山雪莲、深海鱼参，生而注定，是养生品中的极品。它集中满足了人们对养生

14、保健、生活方式、精神境界的追求。物业，只是载体，只是外壳。,产品：天沐温泉物业产地：宜春明月山天沐温泉产量：限量857套包装：老年公寓、酒店式公寓、联排别墅、独立别墅、酒店、企业公馆规格；60.1平米、123.8平米、165.2平米、221.4平米、9450平米成分：住宅、氧离子、气候、硒温泉（20种矿物质）、森林、水流、度假配套用法用量：居住、短期度假、长期疗养、商务休闲、家庭休闲随心所欲疗养效果：温泉中最佳生产日期：2009有效期：终生生产厂家：天沐集团 中国温泉休闲旅度假行业的领跑者适用人群：全世界极少数懂得其价值的人,拿保健品来做个类比,地球表面仅0.8公里，出产有限,全球唯一的硒温泉

15、资源,以私人物产将公共温泉资源私占,容量有限，仅857套物业，限制开发，不可再造和复制，价值极高,极自然的养生环境和极佳的保健效果,核心价值体系,温泉旅游地产的第一品牌提供的极致品牌价值和服务资源,策略核心：温泉物业中的私属养生极品,物理定位,全球唯一硒温泉养生住区TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,硒温泉之珍贵，在于其养生效果的极致性及其出产地的稀缺性。世界各地温泉很多，硒温泉却唯此一处。世界各地泡温泉的人很多，能享受到硒温泉的人却极少。硒温泉，只有一处，硒温泉养生住区，也只有一个。站在全球的

16、角度，看待住区之价值。无须委婉，直接突显项目的差异化核心。TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,形象定位,地秘天珍 养生极品TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,深藏地下，得大地之奥秘与精华。天成美境，萃取自然万物的灵气。天地之间，唯此一脉硒温泉，饱含生命的养分，成就极致养生瑰宝。TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COM

17、MUNITY,精神主张,修养生命之美TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,生命之美，不仅仅在乎健康，更在乎平和，在乎淡定，在乎豁达，在乎与世界、与自然、与人和谐调顺的关系，归于天沐明月山，即是归于自然、真我、内心，在物质之上寻求精神的超然。其外，疗身、调气；其内，修心、养性。修养，是一种自我完美的方式，是一种性情练达的境界，也是天沐孜孜倡导的精神理念。TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,精神主张：修

18、养生命之美传播定位：地秘天珍 养生极品全球唯一硒温泉养生住区,传播体系所对应的消费者心理层级,关于案名的思考,天沐集团在全国各地开发的温泉度假村知名度极高，明月山温泉度假村在湖南、江西、上海也有较高的知名度，为了避免外界将住宅产品和度假村两者混淆，住宅的案名一定要具有住宅的特性，使人听到案名，就能准确地接收到其作为住宅产品特性的信息。故取名天沐云邸。邸，此字本身具有极强的住宅特性，云，则将项目的自然属性意境化的表达出来。,案名,天沐 云邸TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,汤泉氤氲，山气缭绕，白

19、云深处淡天下，邸，可大可小，心，却满了。TIANMU MINGYUE MOUNTAINS VALLEY INTERNATIONAL HOT SPRINGS COMMUNITY,天沐 云邸LOGO方案,明月山，水雾迷离，宛若梦境。,天然温泉，水雾氤氲。,水墨神韵，妙笔蕴灵。,LOGO释义：1.充分利用中国文字的精髓，将字与自然元素的形完美结合；2.明月山汤泉氤氲，山气缭绕，犹如仙境，LOGO吸取水雾、云雾、晨露缭绕升腾之势，字体变化间，透露自己的清新大美；3.水墨色彩的运用，让案名犹如一幅水墨山水画映入眼帘。,辅助形：通过水墨的韵味渲染项目的特质。与LOGO的意念一脉相承。,其他方案,第二部分

20、传播渠道执行,营销传播的任务,将天沐云邸的产品价值最大化。将天沐云邸从普通温泉物业类别中脱离出来，创造一个新的类别：硒温泉养生住区。并通过营销过程让消费者确认这种产品在全球都是最好的、唯一的。并强化天沐集团整体打造的住区品质、未来前景、影响力，相信此类稀缺物业不可能贬值。通过营销传播，拉开与其他温泉项目之间的差距，领跑高端温泉地产市场。,营销渠道的思考,+,外部拓展,内部挖掘,项目整体在营销渠道上的考虑在于内外两个方面：,一方面，针对湖南、上海等对明月山温泉度假村有一定客户基础的城市进行重点的营销工作。通过设置外展场的形式坐地拓展客户；并在这些城市发布媒体广告；利用活动制造全国性的影响力，从外

21、围影响本地，从专业领域影响公众领域。,另一方面,利用天沐温泉度假村和天沐会的渠道，有效挖掘本身已有的客户资源。在项目内部通过现场感受吸引客户；针对天沐会会员投递宣传物料；利用各个度假村的平台发动工作人员进行口头渗透。,由于是外地人购买居多，建立权威性的话语体系非常重要。通过权威部门与权威专家的论证，将项目作为全球唯一硒温泉住区的概念有效建立，对其极致的养生价值进行权威佐证，建立客群的购买信心。,终端现场体验,媒介深度传播产品,权威话语体系,软性引导生活方式,系统化的传播平台,项目现场样板房和销售中心重点渲染修养的生活方式，营造生命之美的体验氛围。同时通过销售中心、外展场等平台内部对项目的稀缺价

22、值和养生资源进行展示。,借助权威话语的掌握者树立在市场中独占性唯一性的地位，对项目的稀缺价值和养生资源进行权威论证，获得公信。,在消费者直接接触的媒体渠道上，重点强调产品自身核心的稀缺价值和养生资源，针对消费者的真实需求进行诉求。,通过代言人、专栏等形式深入解读修养生命之美的内涵与途径。同时举办小众的圈层性的推介活动，延伸修养的生活方式。,终端现场体验,外展场,在湖南、上海等地的重点城市设置外展场。展场内分成三个区域，分别为明月山旅游环境展示区、天沐温泉度假村展示区、天沐云邸项目展示区，分属明月山风景区管理部门、天沐度假村、天沐云邸三方。同时向外地客群展示项目所在的城市环境、配套环境、项目信息

23、，从各个方面全面吸引受众。同时，与政府部门并列展示，具有极高的公信度。,销售中心体验系统,没有什么比直观的体验更能触动购买，如果从客户刚进来，我们就能让他们体验到居于此的美妙意境，对促进销售大有帮助。销售中心总体分为体验区和展示区两个部分。体验区可设计成一个竹屋的形式。从内至外通透清爽。四面温泉氤氲，可观室外远山。,终端现场体验,客户进入销售体验区，则可脱鞋或更换上统一的浴衣，进入一种完全放松的环境中。内有温泉，外有美景。先以现场体验打动人，再以销售手段说服人。,销售展示区，以多媒体沙盘等高科技的展示手段，起到强烈的视听感官环境。一方面是自然纯朴的意境，一方面是现代科技的体验，形成冲突共融的震

24、撼效果。,终端现场体验,样板房主题,样板房的装修方案中，可以人物生活为蓝本，设计其内部装修风格、陈设和软装道具。营造不同身份的人在其中生活的痕迹，让客户更直观的感受未来生活在其中的生活形态。,比如，可以将某样板房设置为一个退休老干部的住所，爱好书法。中式的装修和家具，墙上有字画，书桌上有宣纸砚台毛笔和未完成的书法作品。如同亲临一个老干部生活的环境中。,还可将某样板房的主人设置成一个从上海来的外企高管。现代简约的装修和家具，舒适且富有质感的软装陈设，书架上摆放着外文书籍、管理类书籍、经济报纸。或有一两本书随意搁在茶几上。如同亲临一个CEO的生活环境中。,终端现场体验,客串销售员,利用天沐全国连锁

25、的资源，发动所有温泉度假村工作人员对客户进行软性推介，将硒温泉的养生效果进行介绍。他们长期直接面对客户，是很好的推荐产品机会。,国家权威机构考察论证报告,权威话语体系,国家地质局对天沐明月山的温泉的种类及其矿物质含量进行考证，发表其作为唯一硒温泉产地的权威报告。国家卫生部发表研究成果，对硒温泉的抗癌保健功能发表权威报告。国家环境部对明月山的空气质量、水源质量、生态植被环境进行考察，对其优异的自然生态环境发表权威报告。,全球唯一硒温泉产地报告硒温泉人体保健研究明月山环境质量白皮书,权威话语体系,世界风水大师考察报告,邀请香港麦玲玲、宋韶光、苏民慧等全球著名风水大师探寻温汤镇明月山风水核心，出版温

26、汤明月山堪舆报告。,权威话语体系,全球唯一硒温泉住区 全球新闻发布会,与外展场的开放结合起来，利用国家三部门和风水大师的权威报告成果，在上海、长沙、南昌等地举办全球巡回新闻发布会，同期开放外展场。也可去到香港举办发布会，制造国际性影响力，新闻报道，塑造项目作为全球性养生物业的高度。,权威话语体系,硒温泉论坛成果结集成书,再次召开硒温泉论坛，对养生物业进行专题探讨。利用论坛成果，集结专家意见，印刷出书，成为销售道具使用。,权威话语体系,联合国授奖,联合国卫生组织授予全球最佳养生温泉住区联合国环境组织授予全球人居环境奖,软性引导生活方式,请于丹作为代言人,以舆论领袖的影响力及说服力，引导大众的生活

27、方向和消费趋势，以代言人的精神内涵体验产品的形象。,软性引导生活方式,上海、湖南主流报纸开辟专家谈养生专栏,开辟报纸专栏，邀请养生专家进行专题报道，还可同时开通养生热线，在读者的互动中挖掘我们的潜在客户。,媒介深度传播产品,天沐会VIP客户,充分利用天沐会现有的VIP资源，以短信、DM直邮等形式促成客户的再投资。,媒介深度传播产品,全国性航空杂志软文传播,与宜春的旅游形象软文相互配合。一页在是讲宜春的旅游资源、风景区介绍，一页是项目软性报道，重点强调产品自身核心的稀缺价值和养生资源。,媒介深度传播产品,高速路出口赠送地图式宣传道具,在高速路的出口收费站，赠送特制的旅游地图：正面是宜春和明月山的

28、地图及旅游攻略、景点介绍，背面为天沐度假村和天沐云邸的介绍。,媒介深度传播产品,机票套票广告、动车组车内广告位及杂志媒体,机场都高端人群聚集的地区，套票小广告往往能够起到事半功倍的效果。动车组人流比较大，接触时间也较长，可投放杂志广告或车内广告位。,媒介深度传播产品,旅行社、酒店、高档会所、写字楼摆放物料,将项目的宣传物料摆放在目标客户群接触的环境中。,媒介深度传播产品,湖南、上海主流报纸软文传播,软文是本项目重点使用的媒体形式，可大篇幅地强调产品自身核心的稀缺价值和养生资源，针对消费者的真实需求进行诉求。,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,软文广告,户外广告,户外广告,形象概念稿,形象概念稿,形象概念稿,生活方式解读,生活方式解读,生活方式解读,THANKS,