新世界中国地产中期报告.ppt

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1、 中期報告 2008/2009,3,4,9,10,12,13,1,目錄,財務摘要主席報告書董事總經理報告書簡明綜合收益表 未經審核簡明綜合資產負債表 未經審核簡明綜合現金流量表 未經審核簡明綜合權益變動表 未經審核簡明賬目附註流動資金及資本來源其他資料公司資料,21429304420082009中期報告,%,%,2,財務摘要未經審核截 至 12 月 31 日 止 六 個 月,2008 年百萬港元,2007 年百萬港元（重列）,變動,收入分部業績總額其他收益，淨值投資物業之公平價值變動股東應佔（虧 損）溢 利基本溢利,12,070.42,485.7155.6(2,353.7)(992.2)1,0

2、18.12008 年12 月 31 日百萬港元,13,055.74,023.42,483.82,123.95,649.41,727.12008 年6 月 30 日百萬港元,(7.5)(38.2)(93.7)不適用不適用(41.0)變動,（重列）,現金及銀行存款債務淨額總權益淨 負 債 比 率（%）,11,493.534,825.393,007.537.4,13,126.126,929.794,904.728.4,(12.4)29.3(2.0)9.0,新世界發展有限公司,3,主席報告書,各位股東,古 人 有 曰 修 身 齊 家 治 國 平 天 下，要 穩 定 社 會 發 展，必 先 安 內 而

3、天 下 平。現 在 我 們 知 道 天 下 不 再 分 限 於 中 國 境內 區 域，天 下 不 是 一 國 之 天 下，一 場 全 球 金 融 海 嘯，直 接 影 響 世 界 每 個 角 落，左 右 每 個 家 庭 的 生 計。,自美國次級房屋信貸危機爆發後，投資者對抵押證券價值失去信心，各行各業無不承受全球金融風暴所帶來的經濟衝擊 多間大型金融機構倒閉或被政府接管、現存經濟體系瀕臨破產 各中央銀行紛紛推出一系列放鬆銀根政 策，各 國 推 行 各 式 穩 定 經 濟 緊 急 法 案，人 民 醒 悟 單 靠 一 己 之 力，並 不 足 以 對 抗 是 次 全 球 經 濟 衰 退。,經 濟 形

4、勢 迅 速 下 滑，中 央 政 府 卻 能 當 機 立 斷，一 方 面 振 興 經 濟，一 方 面 帶 領 人 民 走 出 困 局。挑 戰 與 機 遇 並 存，困難與希望同在，溫 家 寶 總 理 在 第 十 一 屆 全 國 人 民 代 表 大 會 上 鼓 勵 國 家 上 下 一 心。中 央 政 府 不 但 擴 大 內 需 市 場，更 積 極 改 革 開 放，實 施 新 的 企 業 所 得 稅，為 香 港 中 小 企 開 啟 方 便 之 門；香 港 企 業 也 同 時 調 整 業 務 重 心，由 出 口 轉為 內 銷，以 減 低 海 外 需 求 急 降 所 帶 來 的 投 資 風 險。國 治 而

5、 家 齊，家 齊 後 國 治，應 對 風 暴，香 港 與 祖 國 早 已 同 軌 同步。,新 世 界 集 團 早 於 1972 年 上 市，經 營 四 大 核 心 業 務 物 業 及 酒 店、基 建、服 務 和 百 貨，背 靠 中 國、以 港 為 家。我 們秉 承 進 取 而 穩 健 的 投 資 策 略，持 盈 保 泰，見 可 而 進，知 難 而 退，30 多 年 來 才 可 安 然 經 歷 多 次 順 逆，深 信 汲 取 昨 天的經驗，才能全力迎上今天的挑戰。,主席,鄭裕彤博士,香 港，2009 年 3 月 17 日,20082009中期報告,4,董事總經理報告書各位股東：美 國 次 按 問

6、 題 於 2008 年 第 三 季 觸 發 全 球 金 融 危 機。信 貸 緊 縮 及 預 期 全 球 經 濟 放 緩 產 生 眾 多 不 明 朗 因 素 及 風 險。作為 全 球 最 開 放 的 市 場 之 一，香 港 亦 無 法 獨 善 其 身。截 至 2008 年 12 月 31 日 止 六 個 月，新 世 界 發 展 錄 得 淨 虧 損 9 億 9,220 萬 港 元。有 關 虧 損 主 要 由 於 目 前 金 融 及 經 濟 環 境欠 佳，導 致 投 資 物 業 公 平 值 變 動 產 生 約 23 億 5,370 萬 港 元 虧 損 及 可 供 出 售 財 務 資 產 出 現 約

7、3 億 3 千 萬 港 元 耗 蝕 撥 備所 致。若 剔 除 特 殊 項 目，儘 管 本 集 團 於 回 顧 期 內 並 無 重 大 物 業 項 目 出 售，本 集 團 的 基 本 溢 利 為 10 億 1,810 萬 港 元。業務回顧香港物業發展香 港 的 經 濟 不 景 氣 已 對 樓 市 氣 氛 構 成 不 利 影 響。樓 市 出 現 成 交 減 少 及 樓 價 調 整 的 情 況，其 中 以 2008 年 最 後 一 季 最為 顯 著。本 集 團 共 有 四 個 項 目，分 別 為 何 文 田 衛 理 苑 A 座、元 朗 翹 翠 峰、尖 沙 咀 河 內 道 重 建 項 目 及 西 環

8、卑 路 乍 街 4244 號，提 供 逾 1,200 個 單 位 出 售。於 回 顧 期 內，本 集 團 已 向 政 府 支 付 約 40 億 港 元，作 為 兩 個 物 業 項 目（位 於 元 朗 的 龍 田 村 項 目 及 位 於 沙 田 的 車 公 廟站 項 目）的 集 團 應 佔 地 價，涉 及 的 總 樓 面 面 積 約 210 萬 平 方 呎。本 集 團 目 前 持 有 總 樓 面 面 積 460 萬 平 方 呎 之 土 地 儲 備 可 作 即 時 發 展 用 途；另 有 合 共 超 過 2,170 萬 平 方 呎 待 更 改 用 途之農地儲備。,土地儲備地區分佈港島九龍新界（不

9、包 括 待 更 改 用 途 之 農 地）總計,應 佔 總 樓 面 面 積（平 方 呎）440,6851,229,9602,938,0544,608,699,農地儲備地區分佈元朗沙田大埔粉嶺西貢屯門總計,土地總面積（平 方 呎）14,671,5003,394,0002,260,0001,265,000120,00021,710,500,應 佔 土 地 面 積（平 方 呎）13,270,0002,508,0002,260,0001,028,000120,00019,186,000,本 集 團 正 與 政 府 磋 商 更 改 約 680 萬 平 方 呎 農 地 的 用 途，亦 正 尋 求 各 種 途

10、 徑 以 補 充 土 地 儲 備，例 如 參 與 公 開 拍 賣 及競 投 由 市 區 重 建 局 及 香 港 鐵 路 有 限 公 司 招 標 的 發 展 項 目。新世界發展有限公司,5,董事總經理報告書香港物業投資於 2009 財 政 年 度 上 半 年，本 集 團 於 香 港 的 總 租 金 收 入 為 6 億 2,500 萬 港 元，較 去 年 同 期 上 升 7.2%。本 集 團 投 資 組 合旗 下 主 要 項 目，均 維 持 令 人 滿 意 的 出 租 率。酒店於 2008 年，來 自 中 國 內 地 的 旅 客 維 持 增 長，並 繼 續 成 為 訪 港 旅 客 的 主 要 來

11、源，佔 旅 客 總 數 約 57%，令 訪 港 旅 客 總數 上 升 4.7%，創 2,900 萬 新 高。至 於 長 途 旅 客，特 別 是 來 自 北 美 及 歐 洲 的 旅 客 數 目，則 由 於 全 球 經 濟 衰 退 而 大 幅下 跌。於 2009 財 政 年 度 上 半 年，本 集 團 位 於 香 港 的 酒 店 為 本 集 團 提 供 穩 定 貢 獻。香 港 君 悅 酒 店、萬 麗 海 景 酒 店 及 九 龍 萬麗 酒 店 錄 得 之 平 均 入 住 率 達 76%，並 保 持 過 往 的 平 均 房 租。酒店業務總體經營業績未如理想，是由於北京萬怡酒店及上海巴黎春天大酒店進行局

12、部翻新工程、新投入服務的武 漢 新 世 界 酒 店 營 運 仍 未 上 軌 道 及 大 連 新 世 界 酒 店、香 港 凱 悅 酒 店 沙 田 及 香 港 凱 悅 酒 店 尖 沙 咀 產 生 開 業 前 費用所致。上 海 貝 爾 特 酒 店 已 於 2008 年 10 月 投 入 服 務，提 供 260 間 客 房。同 時，本 集 團 在 香 港 及 內 地 的 三 間 新 酒 店 將 相 繼 投入 服 務，以 加 強 我 們 現 有 酒 店 組 合。這 三 間 酒 店 包 括 位 於 香 港 剛 開 業 的 香 港 凱 悅 酒 店 沙 田、香 港 凱 悅 酒 店 尖沙 咀 及 將 於 200

13、9 年 3 月 開 幕 的 大 連 新 世 界 酒 店。新 創 建 集 團 有 限 公 司（新 創 建 集 團）新 創 建 集 團 於 2009 財 政 年 度 上 半 年 錄 得 股 東 應 佔 溢 利 8 億 1,330 萬 港 元，若 剔 除 去 年 同 期 出 售 海 濱 南 岸 住 宅 所 獲 得溢 利 10 億 1,480 萬 港 元，則 較 去 年 同 期 下 跌 33%。,基建業務分部的貢獻下降，主要原因為燃料成本,升，嚴重影響能源業務的盈利能力。服務業務分部的貢獻下跌，,主 要 由 於 大 福 證 券 因 全 球 金 融 危 機 導 致 盈 利 大 幅 下 降 所 致。基建珠

14、江三角洲地區的道路項目表現受到商業活動放緩影響。廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段）的 每日平均 交 通 流 量 分 別 下 跌 3%及 8%。深 圳 惠 州 公 路 及 高 速 公 路 的 合 併 日 均 交 通 流 量 則 下 跌 5%。由 於 經 濟 衰 退，珠 江 電 廠 的 總 售 電 量 下 跌 10%。煤 炭 價 格 急 升 則 使 情 況 更 形 嚴 峻。儘 管 澳 門 部 分 規 模 龐 大 的 建 築項 目 延 期 或 暫 停，澳 門 電 廠 的 售 電 量 仍 增 加 6%。成 都 金 堂 電 廠 由 於 兩 台 發 電 機 組 已 分 別 於 2007 年 6 月

15、 及 10 月 投 入營 運，售 電 量 上 升 12%。澳 門 水 廠 的 每 日 平 均 售 水 量 輕 微 下 跌 1%。在 中 國 內 地，重 慶 唐 家 沱 污 水 處 理 廠 的 每 日 平 均 污 水 處 理 量 增 加 4%。鄭 州 水 廠 及 常 熟 水 廠 的 售 水 量 分 別 下 跌 6%及 3%。相 對 其 他 業 務，全 球 金 融 海 嘯 對 水 務 業 務 的 整 體 影 響 較 輕 微。20082009中期報告,6,董事總經理報告書,因 已 終 止 與 一 名 主 要 客 戶 的 合 約，廈 門 象 嶼 新 創 建 碼 頭 有 限 公 司 吞 吐 量 下 降

16、6%至 379,000 個 標 準 箱。備 受 新 建 碼頭競爭及經濟活動放緩影響，天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司及天津五洲國際集裝箱碼頭有限公司的吞吐量分別 滑 落 18%至 473,000 個 標 準 箱 及 5%至 976,000 個 標 準 箱。,服務,設 施 租 賃 業 務 繼 續 為 本 集 團 提 供 穩 定 的 收 入 來 源 及 現 金 流。香 港 會 議 展 覽 中 心（會 展 中 心）繼 續 取 得 令 人 滿 意 的業 績，期 內 共 舉 辦 527 項 活 動。亞 洲 貨 櫃 物 流 中 心 錄 得 穩 定 利 潤，平 均 出 租 率 維 持 99%。由 於 倉 儲

17、需 求 持 續 殷 切，亞 洲 貨 櫃 物 流 中 心 亦 因 此 受 惠，平 均 租 金 上 升。,大 福 證 券 的 貢 獻 顯 著 下 跌，主 要 由 於 在 金 融 海 嘯 下 其 經 紀 及 孖 展 融 資 服 務 的 盈 利 大 幅 倒 退。,Tricor 已 擴 展 業 務 至 12 個 國 家，21 個 城 市。其 於 香 港、新 加 坡 及 中 國 大 陸 的 業 務 營 運 合 共 佔 總 溢 利 逾 80%。於 2008年 9 月，Tricor 亦 成 功 收 購 汶 萊 的 企 業 服 務 業 務。,高 油 價 及 員 工 薪 金 上 漲 仍 對 集 團 交 通 運 輸

18、 業 務 的 盈 利 能 力 構 成 壓 力，疲 弱 的 經 濟 及 激 烈 的 市 場 競 爭 亦 令 交 通 運 輸業 務 的 乘 客 量 普 遍 下 跌。本 地 巴 士 的 應 佔 經 營 溢 利 下 跌 了 35%，及 本 地 渡 輪 期 內 錄 得 經 營 虧 損 840 萬 港 元（2007：40 萬 港 元）。,新 世 界 中 國 地 產 有 限 公 司（新 世 界 中 國 地 產）,於回顧期內，中國房地產市場受到中央政府早前實施之宏調措施及美國次按問題引發之全球經濟下滑之負面影響。面 對 此 等 挑 戰，新 世 界 中 國 地 產 於 2009 財 政 年 度 上 半 年 錄

19、得 溢 利 3 億 7,420 萬 港 元，較 去 年 同 期 下 跌 59.3%。期 內溢 利 下 跌 乃 主 要 由 於 新 世 界 中 國 地 產 之 租 賃 組 合 公 平 值 下 調，導 致 投 資 物 業 公 平 值 變 動 產 生 虧 損 5,520 萬 港 元（去年 同 期 則 為 收 益 7,650 萬 港 元）及 匯 兌 虧 損 1,260 萬 港 元（去 年 同 期 人 民 幣 升 值 超 過 4%時 則 為 收 益 2 億 2,680 萬 港 元）所 致。撇 除 上 述 非 營 運 項 目 及 其 他 特 殊 項 目 之 影 響，新 世 界 中 國 地 產 四 個 核

20、心 業 務 之 相 關 主 要 溢 利 實 際 達 5 億 1,480萬 港 元，較 去 年 同 期 上 升 超 過 4.9%。,在整體房地產市場成交量萎縮及價格調整之情況下，新世界中國地產之物業銷售業務仍維持正面的貢獻，平均毛利 率 更 大 幅 改 善 5.8 個 百 分 點。此 外，租 賃 業 務 錄 得 32%可 觀 應 佔 經 營 溢 利 貢 獻 增 長，投 資 物 業 組 合 之 租 金 及 出 租率亦持續提升。,新 世 界 百 貨 中 國 有 限 公 司（新 世 界 百 貨）,截 至 2008 年 12 月 31 日 止 六 個 月，新 世 界 百 貨 的 總 收 入 達 到 8

21、億 8,390 萬 港 元，按 年 增 長 33.3%。經 營 溢 利 達 3 億 2,430萬 港 元。股 東 應 佔 溢 利 增 加 13.5%至 2 億 5,860 萬 港 元。,於 回 顧 期 內，新 世 界 百 貨 於 武 漢 及 北 京 開 設 兩 間 新 店，即 自 有 店 武 漢 漢 陽 店 及 管 理 店 北 京 利 瑩 店。新 增 的 樓 面 面積 約 為 95,000 平 方 米，令 新 世 界 百 貨 的 總 樓 面 面 積 增 至 1,042,570 平 方 米。於 2008 年 年 底，本 集 團 於 中 國 內 地 經 營33 間 百 貨 店（20 間 自 有 店

22、 及 13 間 管 理 店）。,新世界發展有限公司,7,董事總經理報告書,百 貨 店 分 佈 於 中 國 東 北、華 北、華 東、華 中 及 西 南 五 個 營 運 區 域，覆 蓋 全 國 17 個 主 要 城 市。於 回 顧 期 內，華 中 地區 對 新 世 界 百 貨 的 收 入 貢 獻 最 大，達 到 總 收 入 的 30.2%，其 次 為 華 東 地 區 及 中 國 東 北 地 區，分 別 佔 29.8%及 25.3%。,由 於 本 集 團 將 重 建 尖 沙 咀 新 世 界 中 心 東 翼，位 於 上 址 的 香 港 店 自 2008 年 7 月 起 結 業。,電訊,於 回 顧 期

23、內，新 世 界 電 訊 有 限 公 司（新 世 界 電 訊）致 力 重 組 業 務，精 簡 缺 乏 盈 利 能 力 的 業 務，並 採 取 更 嚴 格 的 節流 措 施。新 世 界 電 訊 於 期 內 達 致 收 支 平 衡。,於 2009 財 政 年 度 上 半 年，CSL New World Mobility Group（CSLNWM）錄 得 29 億 7,800 萬 港 元 收 入，下 跌 9.3%。下跌 主 要 由 於 回 顧 期 內 消 費 明 顯 放 緩，令 手 機 銷 量 下 降 所 致。扣 除 利 息 及 稅 項 前 盈 利 由 3 億 9,800 萬 港 元 收 入 跌 至

24、2億 4,500 萬 港 元 虧 損。扣 除 利 息 及 稅 項 前 盈 利 下 跌 乃 由 於 公 司 決 定 投 資 新 的 網 絡 技 術，令 現 有 網 絡 折 舊 支 出 上 升 所致。這 令 折 舊 及 攤 銷 開 支 增 加 5 億 4,800 萬 港 元。本 集 團 於 CSLNWM 投 資 的 應 佔 虧 損 為 4,890 萬 港 元。,新 世 界 策 略 投 資 有 限 公 司（新 世 界 策 略）,作 為 本 集 團 的 投 資 部 門，2007 年 8 月 成 立 的 新 世 界 策 略，於 截 至 2008 年 12 月 31 日 止 期 間 繼 續 物 色 潛 在

25、 投 資 機 會。由 於 正 值 金 融 海 嘯，新 世 界 策 略 於 期 內 並 無 進 行 任 何 投 資，專 注 管 理 現 有 投 資 項 目。,雖 然 市 場 氣 氛 淡 靜，新 世 界 策 略 的 其 中 一 項 投 資 人 和 商 業 控 股 有 限 公 司（人 和），成 功 於 2008 年 10 月 22 日 在 香港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市。人 和 於 中 國 內 地 從 事 營 運 及 興 建 獨 立 地 下 購 物 中 心。,展望,近月，新推售項目的價格作出合理調整，加上按揭市場得到放寬，香港住宅市場已出現回穩跡象。置業人士負擔能 力 增

26、加，加 上 低 息 環 境 及 未 來 供 應 緊 絀，應 可 令 香 港 物 業 市 場 受 惠。,隨著環球金融市場於 2008 年第四季急挫，寫字樓需求及零售消費同告下跌，市場預期寫字樓及商場租金將會受壓。,地 產 行 業 與 本 地 經 濟 息 息 相 關。信 貸 危 機 及 有 關 全 球 經 濟 衰 退 的 憂 慮 威 脅 全 球 每 個 經 濟 體 系，中 國 亦 不 能 倖 免。隨 著 中 央 政 府 及 時 推 行 積 極 的 財 政 政 策 及 放 寬 銀 根 政 策，內 地 物 業 市 場 近 日 已 出 現 回 穩 跡 象。,然 而，短 期 內，全 球 經 濟 狀 況 不

27、 穩 或 會 為 中 國 房 地 產 市 場 帶 來 下 滑 風 險。為 應 付 相 關 風 險，新 世 界 中 國 地 產 將 會繼 續 採 取 審 慎 政 策 管 理 其 於 中 國 之 業 務。然 而，我 們 相 信 高 速 城 市 化 及 實 際 房 屋 需 求，將 會 推 動 市 場 長 遠 穩 健 增長及發展。,20082009中期報告,8,董事總經理報告書,環 球 金 融 海 嘯 對 水 務 行 業 的 整 體 影 響 不 大。為 提 高 防 守 性 水 務 項 目 的 貢 獻，本 集 團 已 對 重 慶 悅 來 水 廠、天 津 芥 園水 廠 及 蘇 州 工 業 園 污 泥 乾

28、化 項 目 進 行 投 資。,會 展 中 心 的 擴 建 工 程 快 將 竣 工，而 從 2009 年 4 月 開 始，新 增 之 19,400 平 方 米 擴 建 部 份 將 會 增 加 會 展 中 心 可 租 用 場地 至 合 共 83,400 平 方 米，進 一 步 鞏 固 其 市 場 領 導 地 位。,於 2008 年 12 月 31 日，建 築 的 手 頭 合 約 總 值 約 為 290 億 港 元，雖 然 並 未 能 完 全 反 映 環 球 金 融 海 嘯 帶 來 的 衝 擊，但 管理層仍然對香港中長期的前景審慎樂觀。本集團已作出充分準備，務求掌握多項規模龐大的工程項目帶來的機遇，

29、如 西 九 龍 發 展 項 目、啟 德 重 建 項 目 以 及 港 珠 澳 大 橋 工 程。,合 營 公 司 中 鐵 聯 合 國 際 集 裝 箱 有 限 公 司 成 立 於 2007 年 3 月，於 中 國 內 地 開 發 18 個 鐵 路 集 裝 箱 中 心 站。目 前 位 於 昆明 的 設 施 運 作 暢 順，而 位 於 重 慶、鄭 州、青 島 及 大 連 的 中 心 站 建 築 工 程 亦 已 如 期 進 行，並 預 期 將 於 2009 年 下 半 年竣 工 及 投 入 運 作。下 一 批 獲 准 興 建 的 中 心 站 包 括 西 安 及 成 都，亦 正 如 期 興 建。,中 國 的

30、 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 繼 續 上 揚，於 2008 年 錄 得 21.6%的 大 幅 增 長，較 去 年 增 加 4.8 個 百 分 點。反 映 對 優 良 生活 質 素 及 優 質 消 費 產 品 存 在 殷 切 需 求，成 為 推 動 零 售 行 業 增 長 的 動 力。,新 世 界 百 貨 擬 於 旗 下 百 貨 店 劃 撥 更 多 零 售 空 間，提 供 更 多 環 繞 時 尚 生 活 的 服 務，如 特 色 餐 飲 商 舖、娛 樂 及 便 利 設施，並 為 顧 客 改 善 店 內 服 務，豐 富 客 戶 的 購 物 體 驗。,面對全球經濟陷入衰退及經營環境日益嚴峻，新

31、世界百貨已制訂合適的短期及長遠發展策略以確保維持盈利能力。短期而言，新世界百貨將暫緩優化產品組合，並增加銷情理想的產品。長遠而言，由於購物人流大部分集中於路面樓層及較低樓層，新世界百貨開始將部分百貨店內擁有較大樓面面積的頂層設計成活動大堂，以配合大規模的主題推廣活動。,整 體 而 言，本 集 團 將 繼 續 密 切 留 意 風 險 並 調 整 計 劃，為 我 們 的 持 份 者 爭 取 最 佳 利 益。,董事總經理鄭家純博士,香 港，2009 年 3 月 17 日,新世界發展有限公司,2,3,5,9,簡 明 綜 合 收 益 表未 經 審 核截 至 12 月 31 日 止 六 個 月,2008

32、年,2007 年,收入銷售成本毛利其他收入其他收益，淨值銷售及推廣費用行政費用其他營運費用投資物業公平值變動營業(虧損)溢利財務收入財務費用應佔業績共同控制實體聯營公司除稅前（虧 損）溢 利,附註,百萬港元12,070.4(8,244.1)3,826.39.4155.6(195.5)(1,067.2)(1,292.9)(2,353.7)(918.0)355.4(701.6)(1,264.2)929.3(36.3)(371.2),百萬港元（重 列）13,055.7(9,070.6)3,985.118.42,483.8(249.4)(966.7)(1,386.9)2,123.96,008.2795

33、.6(785.9)6,017.91,852.9482.08,352.8,稅項本期（虧 損）溢 利,4,(29.0)(400.2),(1,089.4)7,263.4,應佔（虧 損）溢 利：,股東少數股東權益股息每股（虧 損）盈 利基本攤薄,(992.2)592.0(400.2)346.8(HK$0.28)(HK$0.28),5,649.41,614.07,263.4672.4HK$1.52HK$1.4520082009中期報告,7,8,9,簡 明 綜 合 資 產 負 債 表 未 經 審 核,於 2008 年12 月 31 日,於 2008 年6 月 30 日,附註,百萬港元,百萬港元,（重 列）

34、資產非流動資產,投資物業物 業、機 器 及 設 備租賃土地及土地使用權無形服務特許權無形資產共同控制實體權益聯營公司權益可供出售財務資產持至到期日投資,30,589.66,285.43,515.5981.11,512.932,487.39,673.95,631.533.5,31,577.95,987.74,950.71,153.51,409.430,547.110,163.34,796.533.4,按公平值透過損益列賬財務資產待發展物業遞延稅項資產其他非流動資產,11,11,353.1350.81,276.7103,691.3,1,194.411,174.9322.21,284.8104,59

35、5.8,流動資產,發展中物業待售物業存貨,25,082.46,073.8454.0,18,409.65,901.7454.2,10,應收賬及預付款按公平值透過損益列賬財務資產代客戶持有之現金有限制銀行存款現金及銀行存款總資產新世界發展有限公司,1011,18,144.6394.33,165.5316.811,493.565,124.9168,816.2,18,897.5629.93,105.8636.913,126.161,161.7165,757.5,簡 明 綜 合 資 產 負 債 表未 經 審 核,於 2008 年12 月 31 日,於 2008 年6 月 30 日,附註,百萬港元,百萬港

36、元,（重 列）權益,股本儲備擬派末期股息中期股息股東權益少數股東權益總權益,12,3,758.466,293.3346.870,398.522,609.093,007.5,3,736.567,718.7939.672,394.822,509.994,904.7,負債非流動負債,長期借貸遞延稅項負債其他非流動負債,13,36,761.34,808.1486.042,055.4,31,361.85,142.8461.736,966.3,流動負債,應付賬及應付費用長期借貸之即期部分短期借貸應付即期稅款總負債總權益及負債流動資產淨值總資產減流動負債,141313,20,349.18,489.03,69

37、4.91,220.333,753.375,808.7168,816.231,371.6135,062.9,20,656.27,193.04,608.91,428.433,886.570,852.8165,757.527,275.2131,871.020082009中期報告,11,簡 明 綜 合 現 金 流 量 表未 經 審 核截 至 12 月 31 日 止 六 個 月,2008 年百萬港元,2007 年百萬港元,12,營業活動產生之現金（流 出）流 入 淨 額投資活動之現金流出淨額融 資 活 動 產 生 之 現 金 流 入（流 出）淨 額現金及現金等值項目減少於期初時之現金及現金等值項目外幣兌

38、換率轉換之影響於期末時之現金及現金等值項目現金及現金等值結餘之分析：現金及銀行存款銀行透支新世界發展有限公司,(4,888.0)(960.9)4,894.7(954.2)12,334.3(20.5)11,359.611,493.5(133.9)11,359.6,4,044.0(801.4)(4,436.5)(1,193.9)14,551.375.413,432.813,471.3(38.5)13,432.8,簡 明 綜 合 權 益 變 動 表未 經 審 核少數股東,股本,儲備,股東權益,權益,總權益,截 至 2008 年 12 月 31 日 止 六 個 月於 2008 年 7 月 1 日，如

39、前 呈 報因會計政策變動之前期調整於 2008 年 7 月 1 日，經 重 列,百萬港元3,736.53,736.5,百萬港元68,602.455.968,658.3,百萬港元72,338.955.972,394.8,百萬港元22,467.242.722,509.9,百萬港元94,806.198.694,904.7,可供出售財務資產公平價值變動，,已扣除稅項可供出售財務資產耗蝕出售可供出售財務資產匯兌差額於權益直接確認之淨支出本期（虧 損）溢 利本期確認之（支 出）收 入 總 額股息被視作購入附屬公司權益購入附屬公司被視作出售附屬公司權益出售附屬公司應佔共同控制實體其他儲備變動發行以股代息股份

40、一間附屬公司回購可換股債券僱員股份報酬儲備確認於 2008 年 12 月 31 日,21.921.93,758.4,(653.2)243.9(11.5)(54.0)(474.8)(992.2)(1,467.0)(939.6)10.0(37.7)369.4(3.8)50.5(2,018.2)66,640.1,(653.2)243.9(11.5)(54.0)(474.8)(992.2)(1,467.0)(939.6)10.0(37.7)391.3(3.8)50.5(1,996.3)70,398.5,(135.9)89.38.9(37.7)592.0554.3(149.1)(286.7)4.32.5

41、(15.9)(28.7)(1.7)20.199.122,609.0,(789.1)333.2(11.5)(45.1)(512.5)(400.2)(912.7)(1,088.7)(286.7)14.32.5(15.9)(66.4)391.3(5.5)70.6(1,897.2)93,007.5,截 至 2007 年 12 月 31 日 止 六 個 月,於 2007 年 7 月 1 日，如 前 呈 報因會計政策變動之前期調整於 2007 年 7 月 1 日，經 重 列,3,692.13,692.1,56,795.544.656,840.1,60,487.644.660,532.2,17,996.23

42、5.418,031.6,78,483.880.078,563.8,可供出售財務資產公平價值變動,已扣除稅項,310.6,310.6,33.9,344.5,重新分類為可供出售財務資產,為一間聯營公司出售可供出售財務資產出售一間附屬公司撥回匯兌差額於權益直接確認之淨收入本期溢利本期確認之收入總額股息增購附屬公司權益購入附屬公司被視作出售附屬公司權益少數股東注資發行以股代息股份行使購股權僱員股份報酬儲備確認於 2007 年 12 月 31 日，經 重 列,20.31.922.23,714.3,(104.7)(19.6)(41.5)930.41,075.25,649.46,724.6(928.3)92

43、.7362.131.919.16,302.163,142.2,(104.7)(19.6)(41.5)930.41,075.25,649.46,724.6(928.3)92.7382.433.819.16,324.366,856.5,311.8345.71,614.01,959.7(68.6)(48.9)75.61,147.178.618.43,161.921,193.5,(104.7)(19.6)(41.5)1,242.21,420.97,263.48,684.3(996.9)(48.9)168.31,147.178.6382.433.837.59,486.288,050.0,20082009

44、中期報告,13,1.,（,簡明賬目附註編製基準及會計政策未 經 審 核 簡 明 綜 合 中 期 財 務 報 表（中 期 財 務 報 表）已 按 照 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 的 香 港 會 計 準 則 第 34 號 中 期 財 務 報 告，以 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（香 港 聯 交 所）證 券 上 市 規 則（上 市 規 則）附 錄 16 編 製。中 期 財 務 報 表 應 與 2008 年 年 度 財務 報 表 一 併 閱 讀。編 製 中 期 財 務 報 表 所 採 用 的 會 計 政 策 及 計 算 方 法，除 下 列 詳 述 的 會 計 政 策 及 計

45、算 方 法 外，與 編 製 2008 年 年 度 財 務 報 表 所 使用 者 貫 徹 一 致。截 至 2008 年 12 月 31 日 止 六 個 月，本 公 司 及 其 附 屬 公 司（本 集 團）已 採 納 下 列 與 本 集 團 經 營 相 關 且 必 須 於 截 至 2009 年 6 月30 日 止 財 政 年 度 採 納 的 修 訂 及 詮 釋：,香 港 會 計 準 則 第 39 號 及 香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號 修 訂香港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號香港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 13 號香港（

46、國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 14 號,重新分類金融資產服務特許權安排客戶忠誠計劃香 港 會 計 準 則 第 19 號 界 定 福 利 資 產 限 額、最 低 資 本 規 定 及,相互間的關係除 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 外，採 納 該 等 修 訂 及 詮 釋 對 本 集 團 的 會 計 政 策 或 業 績 及 財 務 狀 況 並 無 任何 重 大 影 響，亦 與 編 製 中 期 財 務 報 表 所 採 用 的 會 計 政 策 及 計 算 方 法 與 編 製 2008 年 年 度 財 務 報 表 所 使 用 者 貫 徹

47、一 致。採 納 香港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 引 致 的 影 響 現 載 列 如 下。香港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 適 用 於 本 集 團 參 與 公 營 服 務 基 礎 建 設（如 收 費 道 路 及 橋 樑、電 廠 及 水 廠）基建）的 發 展、融 資、營 運 和 維 修 的 合 約 服 務 特 許 權 安 排（服 務 特 許 權）。於 採 納 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋第 12 號 前，服 務 特 許 權 項 下 就 基 建 的 建 築、改 善 工 程 或 收 購 基 建

48、產 生 的 成 本 計 入 物 業、機 器 及 設 備。在 採 納 香 港（國 際 財務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 後，倘 本 集 團 取 得 權 利 向 有 關 基 建 的 使 用 者 收 取 費 用，該 等 服 務 特 許 權 將 計 入 無 形 資 產，或 倘 本 集 團 獲 得 無 條 件 合 約 權 利 並 根 據 服 務 特 許 權 安 排 收 取 授 權 當 局 或 按 其 指 示 收 取 現 金 或 其 他 金 融 資 產，則 計 入 財 務 資產。因 應 用 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 而 確 認 的 無

49、形 資 產 於 資 產 負 債 表 列 示 為 無 形 特 許 經 營 權。無 形 特許經營權按經濟使用基準或直線基準（按 適 用）在 本 集 團 獲 授 經 營 該 等 基 建 的 期 間 內 進 行 攤 銷。因 應 用 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 而 確 認 的 財 務 資 產 初 始 按 公 平 值 確 認，並 於 其 後 使 用 實 際 利 率 法 計算 的 攤 銷 成 本 計 量。此 外，本 集 團 根 據 就 建 築 收 入 的 集 團 會 計 政 策 確 認 有 關 服 務 特 許 權 項 下 提 供 建 築 服 務 及 改 善 服

50、務 所 得 的 收 入 及 支 出。,14,新世界發展有限公司,1.,簡明賬目附註編製基準及會計政策（續）採 納 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 導 致 本 集 團 的 主 要 會 計 政 策 出 現 變 動，並 已 作 出 追 溯 應 用 及 因 此 而 將比 較 數 字 作 出 相 應 重 列。下 述 之 財 務 影 響 摘 要 主 要 由 於 採 納 香 港（國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會）詮 釋 第 12 號 而 產 生：簡明綜合資產負債表,於 2008 年12 月 31 日百萬港元,於 2008 年6 月 30 日百萬港元,物 業