花园洋房研究专题汇报PPT.ppt

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1、花园洋房研究专题,花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。,外,最早的起源,中国的花园洋房则源于19世纪中期的上海，为上流阶层专属，“官宦、贵族、商界巨头”为其定义了不俗的身份，是西洋文明和生

2、活方式与中国文化交织的产物。当时所称的花园洋房其实是花园别墅，也就是通常所说的花园式住宅，西式洋房、小洋楼、带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适度高。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。,中,中国的花园洋房,时光变迁，“洋房生活”成为人居生活永恒的梦想。现在常见的广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层样板式建筑。建筑风格各异，

3、强调景观，绿化率比较高。一般赠送花园、顶层赠送露台，户外绿化引入室内，生活更具情调。,目前市场上的花园洋房 一般有狭义和广义之分,狭义的“花园洋房”即Garden Villa（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化

4、率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。,广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。,从业态价

5、值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。,中国花园洋房历史,1843年-上海开埠后，外国传教士和侨商纷纷来上海，在外滩建起了一批砖木结构的以 二层楼为主的西式房屋，供居住和经商之用，时人称之为“券廊式”洋房19世纪末-专供居住的花园住宅开始在上海出现，建造和居住者都为外国人1931年-抗战爆发后，以巨资建造花园洋房者甚少，只有少

6、数巨贾豪富鉴于市场通货膨胀，转向投资兴建花园洋房，使上海近代花园洋房的建设进入尾声。从上海开埠到1949年上海解放止，全市各色花园洋房达5000多栋。2000年后-随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场2003年-以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，花园洋房热在北京房地产市场达到一个新高2004年-北京亚北、昌平等传统集中区正受到以亦庄为核心的南部新热点区的冲击。众多大型开发企业注资亦庄催生花园洋房低密度住宅的兴起。北京花园洋房的数量逐渐增加。2005年-随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。2006年-花园洋房掀起了一个新的

7、高潮，成了京城房地产市场的一个热点，受市场导向作用，洋房将成为未来社会的主流，成为市场发展的必然趋势！2007年-70/90政策限制户型面积，花园洋房携稀缺、便利两大优势开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。改善型产品将成为市场主流！,洋房的特点,院 错 退 露院：首/底层入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，镂空采光强；退：层层退台，每户花台私享采光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,案例1.天津水晶城,区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积：38.4万平米。

8、建筑面积：38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9综合容积率：1,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设

9、置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：128.9

10、2 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,错层,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1

11、米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,案例2：北京万科青青,地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进

12、入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；,业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，

13、或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征：建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。,花园洋房的特征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面

14、积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。花园洋房产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品

15、。4）陌生区大盘的创新型产品。,花园洋房主题风情,地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。西班牙洋房：色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等。法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上多

16、有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁,龙湖漫坡香醍,龙湖漫坡香醍为龙湖香醍别苑三区08年6月开盘,建筑风格,地中海托斯卡纳地中海建筑风格，藏在森林里的托斯卡纳庄园，居筑在坡地上的慢生活理想。,明黄涂料,自然石材,欧式铁艺,棱角分明质感醇厚的外立面,庄园灯塔,坡屋顶,利用天然环境优势，结合地中海元素将托斯卡纳庄园的的神韵完美展现。,点阵排列漫坡起伏,漫坡居住主义最高处落差4-9米，以起伏的森林，最大限度地体现龙湖造景、园艺优势，独栋、双拼洋房，用坡地风景

17、为北京带来别具一格的漫坡式居住体验。,龙湖突破常规，依坡地顺势而建，将南方的山地别墅经验根植于此，在北京楼市开创全新的尝试，掀起了龙湖漫坡居住新主义。,整体项目规划依坡而建，产品分布采用点阵式布局，更有效地与社区园林景观互动，非兵营式布阵打破北方产品规划的传统模式，让龙湖产品更具灵动性。,北京洋房推出“三叠拼”“三叠拼”：以上中下三叠空间、户户跃层的别致设计，保留Townhouse有天有地的特点，在保持低容积率下，形成空间层次更为丰富的类别墅居所。平台之间通过室外楼梯连通，上下层空间通过共享空间连接，并把楼梯纳入垂直方向室内造型的重要元素。首层有下沉式花园、半地下车库，中叠有后退式露台，上叠设

18、计了阁楼。,绿城百合南派小镇新古典主义风格的低密度项目，4-5层公寓为主，部分8-18层小高层电梯公寓，大面宽、短进深，精致独特老虎窗、威卢克斯窗、八角窗（最小的窗宽为600mm）、双坡顶和四坡顶的组合运用，打破了平直呆板的屋顶线条。彩色铝合金窗采用中空玻璃、断桥隔热铝型材以及美国进口的油毡瓦，卧室4.6米大面宽。建筑外立面采用新古典主义摩尔风，三段式外立面，高档的墙面涂料、江苏宜兴研发特制的红褐系列仿清水砖片、青灰系列仿清水砖片等墙面贴片，同一幢楼坡屋顶起伏变化，由四层到五层，五层带阁楼层打造江南小镇。,花园洋房的“八大”使用功能起居。就餐。厨卫。就寝。储藏。工作。学习。休闲。花园洋房的“三

19、类”空间公共空间：起居室。餐厅。阳台。私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。,室内空间尺度,从人体工学说起,人体测量学亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM上臂长度289-310MM胸廓前后径200-220MM臀部宽度307-320MM,室内空间尺度,工作环境下人体与空间的关系,户型的空间尺寸提供依据,室内空间尺度,起居室,综合！会客？活动？工作？,面积保证/充分考虑家具布置,室内空间尺度,卧 室,你说是卧室，她就是？,面积、面宽保证,室内空间尺度,餐 厅,独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上,室内空间尺度,厨 房,不是通个管子，

20、就是厨房!,使用面积保证、通风、操作台摆放,3.2平方米,5平方米,室内空间尺度,厨 房,室内空间尺度,卫生间,至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,使用面积保证、通风、减少影响,室内空间尺度,储藏室,上海长宁88,室内空间尺度,出入口过道净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室

21、门不应小于0.7米。,消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在4.5-10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般12层（含）以上的住宅需要设置。,概念,交通核：高层建筑的垂直交通系统。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。,公共空间尺度,规范,部分城市规定12层（含）以上，14层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室,7层以上11层（含）以下布局方式：配置一部电梯（防

22、火梯）和普通楼梯不需设消防前室,公共空间尺度,规范,12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯需设消防前室,18层（含）以上布局方式：配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯需设消防前室，此处为剪刀梯,公共空间尺度,常见布局,竖向布局面积最小,以小高层为例,并排布局可形成相对独立的电梯前室,横向布局主要用于短进深，大面宽的户型,公共空间尺度,特殊布局,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户（双开门）和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。电梯直接入户采用卡式或密码

23、门禁系统，有利于后期物业管理。右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。,以小高层为例,公共空间尺度,得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积,公共空间尺度,得房率,一般：高层得房率75-78%小高层80-85%多层88-92%,A,B,若：A套套内建筑面积为90平方米B套套内

24、建筑面积为110平方米公摊面积为40平方米则：A套：公摊面积为18平方米总建筑面积为108平方米得房率为83.3%B套：公摊面积为22平方米总建筑面积为132平方米得房率为83.3%,公共空间尺度,得房率,户型单元,Q1：舒适型、紧凑型和豪华型的二房的卧室的功能尺度分别是多少？面积范围分别是多少？,户型单元,紧凑型户型,使用面积：9.52,以人体尺度为基础,户型单元,舒适型户型,使用面积：12.40,以人体尺度为基础,户型单元,豪华型户型,使用面积：18.13,以人体尺度为基础,Q2：每个房间具体多大面积适合，因此可以推得标准的二房、三房面积，包括卫生间的面积配置？,户型单元,人体与卫生设备组

25、合尺度,户型单元,二房（三房）,1卫,1.5卫,2卫,花园洋房市场发展与趋势,更高生活品质梦想平民化的生活方式,住宅并非简单的建筑物体，它承载着人们的希望与追求，展示着一个社会从物质到精神、从经济到文化的综合成果，建筑技术革新和中国社会经济发展不断催生新的住宅产品的繁衍。人们对住宅的需求也一改过去“千篇一律”的状态，在住宅的多样化，舒适度，归属感等方面提出了更高的要求。花园洋房产品伴随市场的变化也在更新发展。,未来低密度住宅，今后5-10年成为住宅产品主流,花园洋房将成为未来替代别墅和TOWNHOUSE的一个主流产品，花园洋房本身就可以成为一个社会的主流的产品，别墅和TOWNHOUSE对市场供

26、应来说是一种边缘性的产品，花园洋房是满足中上等收入客户的需求，花园洋房是替代别墅和TOWNHOUSE非常好的一个产品，花园洋房拥有更大的市场容量。,产品形态=地块属性限制+利润要求+客户需求。地块属性尤其是容积率决定产品可能性。伴随政府对1.0以下容积率住宅用地的严格限制，供给率1.0-1.5的高端住宅将成主流，按行业常规，0.8-1.2容积率，多数开发商会选择叠拼、联排等类别墅产品与花园洋房的组合，而1.2-1.5的容积率则较多选择花园洋房、小高层以及少量类别墅产品的产品组合。因此，在未来的一段时间内别墅产品以及花园洋房将成为城市高端住宅市场的主力。,多重景观、人本主义花园洋房引领趋势,越来

27、越多的楼层，甚至九层的，甚至某些塔楼里都会出现这种空间变化很丰富的情况，尤其在南方，万科的很多的系列的产品，在塔楼里面，把空间做得也非常丰富，也可能有院子做出来，还有很多地方，他可能是一个挑空的露台，也可以叫空中花园，丰富的设计变化，适应了消费者对居住品质的需求，所以花园洋房未来的发展和更多的产品相融合，越来越多的产品出现了相对需要的一种功能，所以将来有一种融合的需求。,花园洋房保值，更具投资价值,随着城市开发量的不断提升，有限的土地资源显得日益宝贵，国家政府（国土资源部）对什么样的房子是别墅进行界定，不排除Townhouse、低密度花园洋房也纳入高档住宅之内，对这些住宅类型进行供地限制。从经

28、济学的观点看，物以稀为贵是显而易见的道理。受国家土地政策的调控以及对高档低容积率住宅用地的限制，花园洋房在市场供应上将日益稀缺，其较之于联排别墅和高层公寓的高性价比则蕴藏着极大的投资价值。,花园洋房产品篇,住宅开发变革动力生活品质的提升,新洋房作为一种花园洋房，涵括低层和多层住宅，这些多层和中高层住宅在空间上应尽可能具有亚别墅或者说类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园(露台)，并在把握用地经济的同时寻求居住的别墅空间特征，在房型设计上最大限度达到舒适性、实用性、观赏性。新洋房不仅价格适中，并且低密优质、适合居住，恰如其分地迎合了社会中产阶层人士的高质量生活需求。,洋房产品发展趋势,户型区分更为人性化客群分成两代人居住、三代人居住，户型设计尽量加大面宽，充分考虑卫生间、餐厅的景观与采光因素，让老人与孩子都能享受到阳光。主卧更奢华室内空间最大突出主卧系统，将主卧做奢华，相当于别墅的那种主卧系统，主卧南北通透，有较大的更衣间，几十平米的大卫生间等。更像别墅的外立面与舒适度龙湖对产品外立面的要求看上去像别墅，调整产品布局，如卫生间的移动体现更舒适的空间。南方产品创造更丰富的舒适居住空间，楼层发展到9层-12层，打空中花园概念：塔楼也出现空间变化，设计为庭院或挑空露台。,万科十七英里,谢谢,