钱江新城市场研究报告.ppt

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1、钱江新城市场研究报告,总体概况,项目地理位置与自然条件,钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为20012007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米（包括政府投资项目在内），两翼规划均为住宅。二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地接近水体。与此同时，

2、新城内还规划有大面积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营造一个园林式城市栖居空间。,区位总体定位,伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西湖区域已不能满足杭州未来发展的需要，因而钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭州未来的发展“原点”,在此“原点”上，杭州有了更为开阔的发展空间。钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商务区已经首先启动建设。整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心。届时，市委、市政府

3、机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高人们的生活质量。,中央商务区规划定位,核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米。商务区规划有八个功能区：商贸会展区 滨江休闲游憩区 商务办公区 办公园区 金融办公区 商业娱乐综合区 行政办公区 文化休闲区平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。,整体布局,中央商务区公共建筑文化娱乐施，包括市民广场，大剧

4、院，国际会议 中心及城市阳台大体量高品质办公楼高星级酒店大型中高端零售少量住宅,产业向导,作为杭州调整城市形态布局、构筑网络化大都市的先导性工程，钱江新城承载着强化区域中心城市功能，更好地服务全省发展和参与长三角合作竞争的重要任务。在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。钱江新城定位为区域型金融中心，并结合上海的发展，成为上海国际金融中心的有机组成部分。在整体定位上，钱江新城将更关注于成为服务民营企业和中小企业的示范区，以发挥杭州在服务民营经济方面的特色。新城将优先进行对外开放试点，鼓励外资金融、保险机构的入驻

5、，特别是对于将机构总部设立于钱江新城的公司给予优惠政策支持。此外，新城还将积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻中央商务区；根据我国加入WTO后的对外开放时间表，对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。,钱江新城核心区总体规划,市政文化类建筑48万平方米(含保留10万平方米)；酒店商业娱乐类建筑120万平方米(含保留7万平方米)；公寓式办公酒店混合类建筑约90万平方米。办公建筑面积约457万平方米(含保留38万平方米)；办公建筑比例在54%左右。规定企业总部自用办公约45万平方米，专用金融办公约70万平方米，面向市场写字楼304万平方米。,

6、政府因素：实行鼓励金融机构和大企业总部入驻的优惠政策。在2010年底前，入驻钱江新城核心区的金融和保险机构总部或省级以上（含省级）地区总部、外资金融和保险机构分支或办事机构、大企业或大企业总部，在核心区建设办公大楼的，对其自用办公房按土地开发补偿费30%的额度予以补助。,规划远景,钱江新城建设项目分布示意图,钱江新城项目表,钱江新城项目表,土地情况,总供应量,如图所示：2003年至2010年8月，钱江新城已出让的商业办公用地总建筑面积为391.3万平方米。其中2004年和2007年的供应量都超过100万平方米。,已供应量,如图所示：2007年至2010年8月，钱江新城商业办公项目面向市场的总量

7、为166.73万平方米。其中2010年上半年的推盘量就超过了历年的推盘量。,潜在市场,作为杭州未来的CBD，钱江新城2010年下半年后还有近225万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域。地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。大型知名项目，如华润万象城和新加坡凯德置地集团旗下来福士广场将会对区域内的办公提供全方位的支持。整体而言，钱江新城的办公物业综合品质高于杭州现有的物业，展现了高端化发展的趋势。,在售项目,尊宝大厦,迪凯国际,万银国际大厦,蓝鲸国际,宏程国际大厦,华成国际发展大厦,华联UDC时代大厦,浙江财富中心,钱江国际

8、时代广场,中华航空大厦,瑞晶国际商务中心,中天大厦,位于钱江新城森林路,城星路口 开发商：浙江中天房地产集团有限公司开盘时间：2010-01-01总建筑面积60992平方米，地上面积48106平方米；共35层，高约140米；办公楼标准层面积：1400平方米；,东杭大厦,位于钱江新城城星路开发商：浙江东杭房地产开发有限公司建筑设计：中国联合工程有限公司物业管理：浙江绿城物业管理有限公司地面建筑面积约35216平方米，其中办公楼面积：约19300平方米；零售面积约6250平方米办公楼标准层面积：1250平方米；标准层高3.8米；净层高2.55米共25层；高约100米车位：201；空调：VRV智能空

9、调电梯：日本原装日立电梯,在售项目一览表,在售项目销售情况,在售项目小结,钱江新城CBD受政府政策支持，未来发展空间巨大；目前CBD在售甲级写字楼项目大体量基本成功去化，去化单价主要集中在15000-30000 元/平方米，07、08年开盘，目前销售率平均在85%左右；钱江新城写字楼销售主要依靠开发商客户资源，营销动作较少；目前在售项目客户主要为大型集团、大中型企业，投资客和本地小企业客户极少，钱江新城的写字楼定位以品质彰显、做足大气，不走平民化路线为主；,未售项目,圣奥大厦,光彩国际中心,位于钱江新城之江路交解放东路预计2011年交付开发商：浙江泛海建设投资有限公司建筑设计：美国willia

10、m B.Tabler 设计公司；杭州建设设计研究院和中国联合工程公司共33-35层，高约150米；地面建筑面积约21万平方米，其中办公楼面积120000平方米；办公楼标准层面积：1400平方米；净层高：2.65米车位：409；客梯：共24部,汉嘉国际,位于江干区富春路与10号路的相交处东侧 预计2011年交付开发商：浙江城建房地产集团有限公司40层；楼高约150米占地面积约6000平方米，总建筑面积约6.4万平方米 标准层面积：约1400平方米；,荣安大厦,位于钱江新城五星路交城星路2009前交付开发商：杭州荣安置业有限公司建筑设计：宁波民用建筑设计公司共26层，高约100米；地面建筑面积约2

11、8770平方米，其中办公楼面积：25450平方米；办公楼标准层面积：1100平方米；净层高：2.55米车位：259,钱江商务广场,位于钱江新城清江路交之江路预计2009年交付开发商：浙江金基置业有限公司建筑设计：德国GMP建筑师事务所共32层，高约150米；地面建筑面积约18万平方米，其中办公楼面积：45000平方米；零售面积约6000平方米办公楼标准层面积：1500平方米；净层高：2.60米车位：；客梯：共部,亚包大厦,位于钱江新城富春路交清江路预计于2010交付开发商：亚洲包装中心建筑设计：浙江省建筑设计院共45层，高约180米；地面建筑面积约179000平方米，其中办公楼面积119000

12、平方米；零售部分不详办公楼标准层面积：1565平方米；净层高：2.50米 车位：；客梯：共部,迪凯金座,位于钱江新城核心区域，东至四季路，南至新业路，西至新塘河，北至香樟街，紧依世纪公园 开发商：浙江迪凯房地产有限公司 建筑设计：占地面积9398平方米，建筑面积117000平方米共55层，高约200米；车位：490,迪凯银座,位于解放东路与公园路交叉口开发商：浙江迪凯房地产有限公司 建筑设计：占地面积9535平方米，建筑面积84000平方米建筑高度：138米,高德置地大厦,位于钱江新城富春路交解放东路2009.12前交付开发商：高德置地有限公司建筑设计：SOM建筑设计共层，高约米；总建筑面积约

13、300000平方米，其中办公楼面积：约8万平方米；零售面积约5万平方米，七星级酒店约15万平方米办公楼标准层面积：预计2000平方米左右；净层高：2.70米,东方君悦,位于钱江新城核心CBD区域内 开发商：金瑞房地产有限公司A座高35层，B座高26层 用地面积17650平方米，总建筑面积约13万平方米,未售项目小结,供应量大，供应时间集中：未来区域总供应量将达200万方，片区内写字楼未售项目居多，受淡市影响，多数楼盘开发商处于观望状态，开盘时间不明确，一再拖延。产品同质化严重：产品都具有光鲜的外立面，内部配置除个别具有特别亮点外，普遍相仿，皆具备国际甲级5A智能化标准，中央空调、新风系统、高档

14、电梯。企业总部入驻，引导相关产业：大量企业总部入驻钱江新城CBD区域。受开发企业产业链影响，写字楼具备相关产业功能：如圣奥中央商务大厦,项目总体分析,标准层面积：钱江新城目前在建项目的标准层基本都在1100平方米到1800平方米，而以1500平方米左右的居多，少数项目的标准层面积预计将会超过1800平方米，达到2000平方米左右。净高：项目的层高大多在2.55米到2.65米之间，其中少部分项目会超过2.70米。空调配备：所有项目均将配备中央空调，而且很多项目采用知名品牌。大堂：几乎所有项目都配备了挑高的豪华大堂。建筑设计：大部分项目均邀请浙江本土的建筑设计院对项目进行设计，少数项目与国际知名的

15、建筑设计进行合作。租售策略：大部分项目采用直接出售的方式来推广项目，以便尽快回收成本。只有少数项目主动采取出租策略。目标客户：除少数项目如万象城等全部进入市场以外，其他项目均有一定比例的物业由开发商自用。剩余部分则优先销售给开发商的关联企业，之后才会进入市场销售，所以主流的目标客户仍然是浙江企业，特别是杭州企业。综合评价：与杭州市场现有的办公楼相比，钱江新城在建项目的品质具有了很大的提升，但在租售策略等方面仍然有待提高。,本项目建议,产品建议楼面规格与层高,成熟市场甲级办公楼标准层面积一般大于2000平米多数甲级写字楼驻户希望标准层面积大于1,000平方米考虑到杭州市租户的规模特征区别于上海等

16、一线城市，同时考虑到项目本身需要有一定的高度，建议标准层面积在1500平米（或以上），可维持较高的面积使用率传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）,目前市场上的层高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配备中央空调甲级办公楼一般要求净高在2.7米以上，从而避免产生空间压抑感按本项目的定位，建议配备中央空调的净高不小于2.7米大梁、风管和楼板高一般为1.5米，则单层楼层总高度应不小于4.2米建议采用架空地板（采用10公分标准，综合步线设置于架空楼板中，既方便维修管理，也可保证线路安全。）考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是比较合适的。,楼 面 规 格,层 高

17、 进 深,产品建议电梯与车位,根据市场经验，80%以上的租户最关注的是电梯平均等候时间；低等候时间的一流电梯供应是办公楼成功的十分重要的因素。杭州目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,342平方米，而成熟甲级写字楼市场则约为4,500-5,000平方米。,根据我们的需求访谈，充足的车位是租户选择办公物业的主要影响因素之一杭州市写字楼平均每176平米配置一个车位，优于国家规定的200平米的标准，但从使用情况来看基本可行，仍然存在车位不足的情况建议本项目办公楼部分平均150平方米配置一个车位按每车位需30-35平方米计预计入市前期的车位租金600元/月一个车位。建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位，供临时停车用。,电 梯,车 位,装修标准,管理系统,其它建议,