774837482房地产商品住宅项目价格体系专题培训报告.ppt

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1、,房地产商品住宅项目价格体系,艾克咨询推荐：,专题培训报告,Special training report,1,提纲,2,前言适用范围制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,前言,一、意义在房地产市场中，【对房地产企业而言】，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；【对购买者而言】，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；【对市场营销而言】，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。制定产品销售价格是发展商实

2、现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。,3,前言,一、意义本培训的宏观指导性。不同的项目，由于其所处的区域不同，住宅产品的特征不同，因此其项目的个性也不相同。在住宅产品开发、规划设计过程中把握住宅单位的均好性，通过制定合理的销售价格系数，将不同的住宅单位产品功能及性能进行量化，确定其销售价格

3、，才能使住宅产品达到性价比的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。在使用本培训时，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本培训的宏观指导性，制定出合理的销售价格系数，避免对本培训的过度依赖。,4,提纲,5,前言适用范围制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,适用范围,适用于大部分一、二、三线城市房地产住宅项目，均可参照此培训制定销售价格系数。本培训仅限于住宅项目，公寓、商业、写字楼等非住宅项目均不在本培训的研究范围之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，各种物业类型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。别墅类包括【独栋

4、别墅、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花园洋房】；多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅；高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。,6,适用范围,住宅小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下：别墅类布置；多层布置；小高层布置；高层布置；别墅类、多层混合布置；别墅类、小高层混合布置；,7,别墅类、高层混合布置；别墅类、多层、小高层混合布置；别墅类、小高层、高层混合布置；多层、小高层混合布置；多层、高层混合布置；多层、小高层、高层混合布置；小高层、高层混合布置；别墅类、多层、小高层、高层混合布置；其它住宅楼型布置形式。,提纲,8

5、,前言适用范围制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,制定住宅销售价格的过程,一、定价信息的调研和分析定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集、记录、整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房、需要多少面积的住房、对住宅小区内外环境的要求、对地理位置的要求等等；了解项目自身的规划设计、环境设计、建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等。在这一过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在下面详细阐述。,9,制定

6、住宅销售价格的过程,二、确定项目总体均价及分期均价确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，一切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验。,10,制定住宅销售价格的过程,三、制定销售价格系

7、数、确定价格系数权重制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向、景观、安静度、房型、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值（比例）不同，将直接导致每一住宅单位的积分不同。,11,制定住宅销售价格的过程,四、评分、制定计价参数及单价根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每一套单位的销售价格。这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准

8、确地反映出每一住宅单位合理、科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。,12,提纲,13,前言适用范围制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,住宅销售价格系数的制定原则,一、市场导向原则在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域、同系列、同档次住宅项目的销售价格、目标客户群、核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计、环境设计、配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。,14,住宅销售价格系数的制定原则,二、住宅单位性

9、价比分布均好性原则住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数、价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不同的住宅产品基本上达到相同的、合理的销售速度。,15,案例：呼市永泰地产后巧报项目,住宅销售价格系数的制定原则,二、住宅单位性价比分布均好性原则,16,案例：呼市永泰地产后巧报项目,住宅销售价格系数的制定原则,二、住宅单位性价比分布均好性原则,17,案例：呼市永泰地产

10、后巧报项目,住宅销售价格系数的制定原则,二、住宅单位性价比分布均好性原则,18,案例：呼市永泰地产后巧报项目,住宅销售价格系数的制定原则,三、权重合理性原则在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息：一是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息；二是以市场调查获得的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的

11、分析，预期市场（客户）对项目各个方面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。,19,住宅销售价格系数的制定原则,四、产品性能差异化原则住宅由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦不同。在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每一住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。五、价格指导性原则分析住宅项目周边市场、配套和项目自身对价格产生影响的因素，进一步分析住宅单位的个性特征，明确这种个性特征对住宅单位单价的影响

12、程度，运用市价比较法（详见下面案例），制定出合理的系数，并使系数与与市场变化保持一致，使之对制定住宅销售价格具有明确的指导性。,20,提纲,21,前言适用范围制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,住宅销售价格系数的制定及评分,一、销售价格系数制定及评分的程序项目组成立项目评分工作小组，构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住宅销售价格系数进行综合评分，撰写项目住宅产品销售销售价格系数专题报告（以下简称“报告”）。完成报告初稿后，要求及时将初稿报项目部审核，由项目部提出相关建议，通过反复沟通、交流及征求意见，做

13、修正成稿。对不同楼型布置的小区各种系数进行分析，确定整体均价。第三步确定项目内部价格体系。,22,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价系数制定及评分办法朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果

14、、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。,23,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价系数制定及评分办法朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、

15、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会

16、相对较低。,24,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价系数制定及评分办法物业类型系数：各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼和叠拼别墅次之，最后是联排。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。安静度系数：噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住宅单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架

17、桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。,25,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价系数制定及评分办法户型系数：因户型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的不同、面积大小不同而导致系数分值的不同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感受不同，其喜好程度也不尽相同。由于户型及户型面积不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的户型的系数分值不可能很高，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。

18、因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础上，不同住宅单位之间的对视程度、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。,26,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价系数制定及评分办法单边系数：住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。个别因素系数：住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休

19、闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；此外，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。案例：金隅时代城5#，3-5层东侧2米内有建筑物遮挡，造成此层个别户型需要单独定价。,27,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例1：望京K7区A、B组团基础数据价格预期,单项目评分总和,加权影响价值=本项目总分/单项目评分总和*毛坯价格,价格影响比例=加权影响价值*楼盘权重比例,各项目价格影响比例之和,入市价格=（考虑入市时间因素）现实价*价格增长率（或者经过营销手段可实现的价格增幅）,28,住宅销售价格系数的制

20、定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,29,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,30,东岸国际2期珊瑚顶,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,截止到2010年4月，东岸国际二期共推出16栋花园洋房，成交均价8800元/,东岸国际2期珊瑚顶,31,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,32,东岸国际2期珊瑚顶,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价

21、格体系论证,33,33,东岸国际，作为整个如意开发区甚至整个呼市的比较具有代表性的高端项目。从2006年进入呼市房地产市场以来，销售情况一直较好。项目成功塑造的高端形象，吸引了本地、周边盟市的高端群体。项目的优势在于一期的完美呈现为二期的销售奠定了良好的基础，且项目周边自然环境较好，产品设计突出舒适度，满足高端客群的心理，09年销售情况一路飘红。,住宅销售价格系数的制定及评分,东岸国际2期珊瑚顶,其他竞品项目案例略,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,34,项目市场比较权重的确定,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均

22、价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,35,确定项目市场比价体系,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,36,市场比较打分法说明,打分取值区间：-55打分方式：打本项目得分分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,37,地段价值39%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,38,产品素质32%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体

23、均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,39,环境设计6%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,40,开发品牌8%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,41,物业管理8%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,42,工程风险7%,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,43,比较打分体系汇总表,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确

24、定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,44,项目比对价格的确定,最终比准价格=项目报价94%+区域心理抗性因素,为保证价格比对结果的客观性，我们按照现有比对项目的市场均价进行综合折扣率后的价格作为最终项目比准价格：,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,45,汇总比较打分体系得出比对价格,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,46,综上分析，根据市场客观比对，本项目的市场比准实收均价为：,4880元/平方米,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定

25、整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,47,项目影响力溢价,项目营销力溢价,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,48,项目影响及营销力溢价,4880元/m x 2%=98元/m,考虑项目溢价增幅一般为1-3%，且对项目的营销力促进，取其风险较居中价值为：2%因此本项影响力溢价的数值为：,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,49,项目最终实收均价,项目最终均价=4880+98=4978元/m,即：,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,

26、案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,50,依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为5000元/平方米。这是依据最高限得出的理想状态的价格估算，而要在此基础上实现我们即定的阶段性销售目标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。思源希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方面做到最好，最终实现既定目标！,结论,住宅销售价格系数的制定及评分,二、案例-确定整体均价,案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证,51,二期住宅均价定位,工程节点及楼栋特点；促成前期积累客户的充分成交；旺销局面打开二期开盘销售的序曲，带动后期销售；占领区域价格空挡区

27、，抢先一步占领市场。,根据工程节点及楼栋特点，进行销售计划的制定，整体价格发展低开高走的整体原则。,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区，其系数分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三

28、、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。在对住宅单位的某一系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对安静度系数评分过程中不考虑景观、朝向因素的影响。此外，若有顶层（底层）单位中送屋顶花园、露台（地面花园、半地下室）、住宅单位中配送的空间（计入建筑面积、不计容积率）等情况，不可在任一系数评分过程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况具体分析。,52,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,53,案例1：金

29、隅时代城16#-18#价格体系论证,二期住宅均价定位楼座特征描述,18#楼：户型由约130三居和90小复式组成，在16-18#楼中位置最差，有底商，临街，景观优势最低，仅能欣赏东北方向园林景观，户型面积区间非本市改善型客户最优考虑的面积区间。17#楼：户型由约100二居、约150三居和约180四居组成，三楼之中综合素质居中，有底商，南侧为社区主入口，有噪音影响，景观仅能欣赏东南侧及北侧，面积区间为本区域销售抗性相对较小的改善型面积区间。16#楼：户型同17#楼，三楼中位置最佳，270园林景观，无底商，噪音小，户型面积区间同17#楼相对较受欢迎，但北侧有高层建筑（15#）影响视野。由上述楼栋剖析

30、得出 三楼价值排序由低至高分别为：18#、17#、16#。,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定楼栋价格体系,54,二期价差体系定位（住宅部分）,根据16、17、18#楼的楼座排布位置及户型组成得出整体的推盘节奏为18#17#16#；基于销售价格的延续性与价格的平稳增长，以及近阶段最新出台的房产新政对项目后期销售可能会产生的影响（本案二期主要客群定位为改善型需求客户），综合考虑到户型面积区间相对较为接近于13、10#楼的楼栋为18#楼，均属于中小户型（90以上），将18#楼均价与10#楼目前的成交均价（5100元/）持平因此，18#楼整体均价定位为5100元/；根据项目正常的销售经验，

31、项目价格一年的增幅为10%，本案2010年住宅销售楼栋为5栋，因此平均涨幅定位为2%（本案整体均价为5000元/2%）由此初步得出17#楼均价为5200元/，16#楼均价为5300元/。因此，二期住宅整体销售成交均价预计不低于5000元/。,案例1：金隅时代城16#-18#价格体系论证,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定楼栋价格体系,55,案例2：金隅时代城5#价格体系论证,交通影响+30元/，5#楼位于小区南部，东侧和南侧临近市政路，离小区南门出口距离最近，出行便捷+30元/噪音影响-30元/，项目小区东侧和南侧有都临近市政路，因此5#临路影响-30元/；商业影响-50元/，5#楼

32、东侧及南侧受商业影响-50元/；采光影响+0元/：南侧+50元/、东侧+30元/、西侧-30元/、北侧-50元/；南侧没有遮挡采光+50元/，北侧有3#楼遮挡影响采光-50元/；东侧无遮挡上午采光好+20元/，西侧有9#楼遮挡影响采光-20元/；视野影响+0元/：北侧侧有3#楼-50元/、南侧视野较好+30元/，东侧视野较好+50元/，西侧有9#楼影响-30元/；景观影响+70元/：南侧无景观-30元/，东侧有湿地公园+100元/，西侧有社区景观+50元/，北侧景观受3号楼影响-50元/。,根据5#自身现状导向作用形成修正：+20元平米,价格体系中5#权重,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案

33、例-确定单楼栋户型价格体系,56,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系制定原则及依据,原则：快速去化原则均匀销售原则与项目普通住宅相比，合理去化的原则与市场同类产品相比，相对优势的原则依据：5号楼图纸：项目规划图纸/总平图/户型图/标准层平面图/立面图/景观效果图/商业平面图5号楼各户型销售面积5号楼欲达到的销售均价交房标准：该价格体系按照毛坯标准制定,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,57,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系中户型权重,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,58,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格

34、体系中户型位置权重,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,59,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系中楼层权重,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,60,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系中特殊权重,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,61,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系中特殊权重LOFT户型结构分值,住宅销售价格系数的制定及评分,三、案例-确定单楼栋户型价格体系,62,案例3：金隅时代城5#价格体系论证,价格体系中特殊权重LOFT户型结构分值,提纲,63,前言适用范围制定住宅销售

35、价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析,定价信息的调研与分析,一、房地产市场供求关系调研供给和需求是影响住宅销售价格的最关键因素和最终因素，其它因素都是通过影响供给或需求而对住宅销售价格造成影响的。因此，十分有必要对本区域的房地产市场供求关系、房地产市场总需求量及总供应量的变化、房地产市场需求发展趋势、房地产市场需求影响因素等信息进行深入的调研、分析和研究。二、政治、法律、社会环境调研国家、地方政府有关房地产产业的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等

36、。有关房地产开发经营的法律法规。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化程度、人口状况、家庭构成状态、公共设施状况、教育及社会福利状况等。,64,定价信息的调研与分析,三、经济环境调研国家、地区或城市的经济特征，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。项目所在地区的经济结构、人口及就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。房地产金融环境、银行利率水平，获得贷款的可能性及预期通货膨胀率。国民经济产业结构和主导产业。国民收入水平、消费结构和消费水平。与特定房地产开发类型和开

37、发地点相关因素的调研。,65,定价信息的调研与分析,四、竞争对手调研竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调研。对竞争者住宅产品创新水平的调研，如建筑、环境、设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调研与分析。对竞争者商品住宅价格定价情况的调研。对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。对竞争者销售渠道使用情况的调研和分析。,66,定价信息的调研与分析,五、消费者行为调研消费者需求调研。如消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况；消费者有效需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。需求动机调研。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

38、购买行为调研。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心里因素等。对消费者生活习性的调研。如潜在消费者的生活方式、消费习惯、生活圈子、社会交际范围的调研。,67,定价信息的调研与分析,六、社区环境调研社区环境直接影响着住宅的销售价格，这是住宅商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥住宅商品的效能、提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障制度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。七、地块特征调研自然条件调研。包括位置、地形、地势、面积、地质、形状、日照和通风等。环境条件调研。

39、包括在城市中的区位、交通条件、市政配套、大气环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、生态环境等。位置及地段调研。地块的交通、环境、市政配套、景观对楼盘的定位和素质有决定性的影响，从而会影响住宅销售价格水平。,68,定价信息的调研与分析,八、项目自身特征调研成本构成调研。土地价格、建造成本、利息、营销费用、税费等构成房地产产品的发展成本。正常情况下，即供求关系相对平衡的状态下，当社会普遍成本上升时会导致价格上升，反之则下降。但发展成本与价格的关系不是唯一的和一成不变的。住宅项目“硬件”调研。包括规划设计、环境设计、建筑设计、住宅性能、使用材料的品质、施工质量、装修标准、小区配套设施、物业管理、售后服务等。住宅项目“软件”调研。包括品牌形象力、广告宣传力、销售能力、产品创新力等。随着房地产市场的发展，著名的发展商品牌、创新的产品，对住宅销售价格的良性影响越来越大。营销策略与价格策略调研。发展商采取不同的营销策略和价格策略，在一定价格区间内和一定时间段可以对销售价格的形成人为的上升或下降趋势。,69,THANKS!,70,