长沙利海米兰天项目市场报告.ppt

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2、,利海米兰春天项目市场,报告,08年3月15号,地产资料大全,3,报告目录,一、整体房地产市场分析二、楼市现状分析,三、竞争项目个案分析四、市场预判,地产资料大全,4,一、整体房地产市场分析,地产资料大全,5,供应量分析年长沙市商品房、住宅批准预售面积804.7万平方米与635.34万平方米，同比增加13.02%与2.74%。岳麓区商品房、住宅同比都出现负增长。07年长沙市及各区纯商品房、住宅供应情况,商,品,房,其中：住,宅,项目区域全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区,批准预售面积（万）804.70171.21167.25245.50127.1193.62,同比（%）13.0285.352.

3、3317.84-16.26-2.55,比例（%）100.0021.2820.7830.5115.8011.63,批准预售面积（万）635.34145.18122.13195.4996.8175.74,同比（%）2.7470.64-16.5811.13-28.821.00,比例（%）100.0022.8519.2230.7715.2411.92,地产资料大全,350,300,6,供应量分析07年呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态势，有效缓解了今年以来商品房的供求紧张状况,商品房,住宅,07年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售面积走势图301.92,250200150,166.26144.97

4、,138.35108.1,197.7166.78,215.03,100500,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,小结：07年全年预售量在第二季度达到最低点，以后第三、第四季度预售量逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万平方米。地产资料大全,住宅,7,供应量分析07年月批准预售面积为67万平方米，07年下半年呈逐月增长，至08年1月达到有史以来最高点07年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售面积走势图160.00140.00120.00,100.0080.0060.0040.0020.000.00,商品房住宅,07.1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,1

5、2月,1月,商品房 84.65 57.46 24.15 47.89 32.50 57.96 59.57 73.97 64.16 95.32 88.86 117.74 134.8374.90 51.96 18.11 36.82 26.12 45.16 49.37 58.40 59.01 73.29 56.67 85.07 94.81小结：08年1月商品房、住宅批准预售面积为134.83万平方米与94.81万平方米，商品房同比上涨59.28%，环比上涨14.52%，住宅同比上涨26.58%，环比上涨11.45%，是因为很多开发商没有清楚认识到目前的市场偏冷的形势，在07年下半年销售一片大好的认识基

6、础上，加快批售进度而造成的。地产资料大全,8,销售量分析年长沙市商品房、住宅累计销售面积810.45万平方米与722.67万平方米，同比增加35.80%与35.87%。岳麓区商品房、住宅增长率在五区中排第三，分别增长18.03%与18.95%07年长沙市及各区纯商品房、住宅销售情况,商,品,房,其中：住,宅,项目 批准预售面积,同比,比例 批准预售面积 同比,比例,区域全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区,（万）810.45134.36169.34236.92146.15123.68,（%）35.8035.1484.5238.6521.418.16,（%）100.0016.5820.8929.2

7、318.0315.26,（万）722.67125.29151.33208.23136.91100.91,（%）35.8732.2079.2240.7825.595.41,（%）100.0017.3420.9428.8118.9513.96,地产资料大全,9,销售量分析从各季度商品房销售情况来看，07年商品房销售总体呈现高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过200万平方米0 7年长沙市各季度纯商品房、住宅销售面积走势图,商品房,住宅,250200,206.88183.26,197.36176.92,193.62175.61,212.02185.64,150100500,第一季度,第二季

8、度,第三季度,第四季度,小结：07年四季度商品房、住宅较三季度分别上涨约10%与5.7%。地产资料大全,住宅,10,销售量分析07年商品房销售的三个高峰期为：1-4月，6-8月与10-12月，08年1月达到销量最高点。0 7 年长沙市各月纯商品房、住宅销售面积走势图100.0080.00,60.0040.0020.00,商品房住宅,0.00,07.1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,商品房 71.63 71.19 64.06 75.83 38.17 83.36 72.08 79.86 41.68 57.09 82.04 72.89 86.8662

9、.95 64.60 55.71 68.22 35.98 72.72 65.51 71.93 38.17 51.26 74.54 59.84 74.55小结：从各月销售情况来看，07年商品房销售有明显的三个高峰期：1-4月，6-8月与10-12月，但实际上预售期却较备案的时间早，07年1-4月基本属于06年11月、12月及07年年初预售楼盘备案；6-8月基本对应4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘备案。08年1月商品房、住宅的销售面积达到最高点，商品房同比上涨5.74%，环比上涨19.17%；住宅同比上涨1.89%与24.58%（注：数据为备案数据，约比市场上即时签约数据晚

10、1-2月，即实际上11月左右商品房、住宅的销售面积达到最高点）。地产资料大全,11,供求分析07年商品房供销平衡，商品房住宅供略小于求07年长沙市及各区纯商品房、住宅供销比情况,项目,区域,开福区,天心区,雨花区,岳麓区,芙蓉区,全市,商品房其中：住宅,1.271.16,0.990.81,1.040.94,0.870.71,0.760.75,0.990.88,小结：从各区情况来看，开福区、雨花区、天心区商品房供销基本平衡，岳麓区与芙蓉区供求关系相对紧张；单从住宅供求情况看，全市仅开福区供大于求，其他各区均供小于求，岳麓区相对供求关系最紧张。地产资料大全,12,供求分析第二季度供求情况最紧张，第

11、三季度供求基本平衡，第四季度出现供大于求0 7年四季度纯商品房、住宅供销比,1.50,商品房,住宅,1.42,1.00,0.80,0.70,1.02,1.15,0.94,0.500.00,0.79,0.61,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,小结：随着时间的推移，纯商品房、住宅从供不应求到供求平衡再到目前的供大于求。主要原因是07年下半年市场形势一片大好，开发商加快了推盘的节奏与货量，07年批准预售面积一路走高，虽销售量也增加了，但增长幅度明显慢于批准预售量的增长幅度。地产资料大全,13,价格分析价格暴涨 2007年全市商品房均价3601元/M2，同比上涨20.77%；住宅均价3372元

12、/M2，同比上涨26%商品房增长率25.00%,20.00%15.00%,20.77%,10.00%5.00%,3.40%,7.61%,6.20%,5.97%,0.00%,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,增长率以上数据不含经济适用房、定向开发、单位集资建房小结：长沙商品房住宅价格03-06年年增长率保持在3.4%7.6%之间，2007年出现价格暴涨局面，涨幅高达20.77%。地产资料大全,14,价格分析同类城市长沙房价仍处洼地，仍有较大上涨空间类比城市2007年房地产均价(元/平米),90008000,8000,7000600050004000,5139,4400,

13、3500,5000,5400,3601,3000200010000,武汉,南昌,郑州,宁波,南京,成都,长沙,小结：虽然经过了2007年的暴涨，但与同类城市相比，目前长沙房价仍处于“洼地”，上涨的空间依然较大；作为价格洼地，长沙市场对于周边城市投资客户吸引力在2008年还将继续存在。地产资料大全,500,15,价格分析07年季度均价呈现逐季上涨趋势，第三季度环比涨幅最大，第四季度住宅较第三季度上涨了9.5%0 7 年四季度纯商品房、住宅均价季度走势图,第一季度第二季度第三季度第四季度,商品房,住宅29433184316933783518379138514041,1000 1500 2000 2

14、500 3000 3500 4000 4500小结：呈逐季上涨趋势，其中2007年第四季度比第一季度约上涨了857元/M2，住宅约上涨了908元/M2。地产资料大全,住宅,16,价格分析07年单月价格基本一路走高，但11月-08年1月住宅上涨幅度下降08年1月住宅均价为3963元/平方米，环比下降2.26%年月年月纯商品房、住宅均价走势图50004000,300020001000,商品房住宅,0,2007年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月 11月 12月,1月,商品房 3162 3119 3291 3407 3303 3385 3677 3608 4057 3933

15、 4023 4155 43612822 2958 3072 3146 3109 3221 3418 3366 3709 3782 3740 4055 3963小结：因为整体房价没有上涨，但是高价房销量下降的原因，08年1月商品房住宅均价出现下降。地产资料大全,17,整体房地产市场总结,1、07年下半年楼市一片大好，开发商加快了批售进度，批准预售,量基本一路走高，并在08年1月达到最高值，是因为之前多数开发商未认识到07年底与08年初市场趋冷的形势；,2、07年商品房销售总体呈现高位运行态势，出现了三个峰值：,实际上是07年初与07年4-6月，9-11月，并在11月左右达到最大值，基本与往年商品

16、房旺销期对应；,3、07年商品房、住宅供求总体基本平衡，从一、二季度的供不应,求到三季度的供求平衡再到四季度的供大于求，目前处于供大于求较明显阶段；,4、07年均价上涨为历年最大，但与周边城市相比，价格洼地明,显，尚有很大的上涨空间。,地产资料大全,18,二、楼市现状分析,地产资料大全,湘江北尚,阳光100,御邦,19,销售分析房贷新政打击投资影响大导致楼盘的销售量明显下降,项目名称,新政前或政策初的销售情况1.6月9号。开盘推5号栋196套，当天全部售完2.8月11日，开盘推出6、7栋中的120余套。当天全部售完,新政实施后的销售情况12月16日，加推6、7栋中的144套，当天销售了60%，

17、受新政影响明显。,4月14日推出二期350套，当天销售了 12月8日三期开盘，推出5栋190套，当天销70%售了50%,鑫远湘府华城,10月1日首次开盘,推出北3、4号栋 11月23日推出二期北1、2、5号栋300套，当300套,当天销售了80%天销售50%,10月初推出首批联排150套，当天销售了80%.,11月29日推出108套叠加,当天销售50%地产资料大全,土地市场,20,销售分析,最近三月（12月、1月、2月）销售状况要明显差于07年，销售量出现萎缩，销售形式不容乐观,板块,典型楼盘名称,开盘日期,新推货量（套）销售量（套）,销售率,尚东板块,西街庭院,12.11 12.16加,70

18、套（32+38）,35,50%,推,尚东板块,凯乐湘园,12.28,345,172,50%,经开星沙板块 东业早安星城,12.8,88套洋房,35,40%,中心板块,滨江君悦香邸,12.8,500,150,30%,（二期）,中心板块,华盛新外滩,1月,439,175,40%,（2期）,新南城板块 标志商务中心,12.23,528,264,50%,新南城板块新南城板块,比华利山御邦,12.231月,54套洋房120套联排,2772,50%60%,麓南含浦板块 星语林汀湘十,2月,6套联排,2,30%,里,芙蓉 北板块,山语城,3月9号,56套小高层,不到10套,不到18%,麓南含浦板块 卓越蔚蓝

19、海岸,2月,120套联排,72,60%,小结：受房贷新政打击投资与寒冬的影响，最近3个月销售量出现萎缩，绝大多数开盘销售率在50%以下，与去年开盘即售完与销售八成相比，销售率明显下降。地产资料大全,销售分析,21,一线城市销售量萎缩，观望气氛浓厚,造成内地消费者观望情绪加重,北京房产之窗公布的最新统计数据显示：北京商品房住宅十月成交量环比下跌20%截至10月30日，北京楼市10月份新建普通商品房住宅共成交94.万平方米，10月份商品房住宅成交比9月下跌20%左右，9月份这一数据曾为125.02万平方米。,东方早报：上海商品房周成交量首次跌破30万平米与普通购房者相关度较大的商品房供大于求已持续

20、近50天，上海楼市成交持续低迷。房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的最新数据显示：上周(1月1117日)全市商品房(新房中剔除配套房和动迁房的房源)成交量自2007年7月以来首次跌破30万平方米，仅成交28.97万平方米，环比跌幅高达19.88，其中住宅一周仅成交20万平方米，环比降幅17.46。,深圳一手房交易量大幅下跌从8月起一系列金融和税收的措施密集出台，多方力量交集，深圳楼市的投资环境发生明显改变。第三季度楼市降温明显，一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%；10月份更有少量的楼盘通过折扣、赠送等方式回调价格。目前，深圳楼市面临银行惜贷，个税政策未

21、落实，增加政策性保障住房供应，物业税即将推出等等不明朗的因素，市场的观望气氛仍然浓厚，往年的“金九银十”风光不再。,地产资料大全,22,价格分析,土地市场从各个板块典型楼盘的均价走势反映：,07年11月到08年2月长沙市住宅均价基本维持不变,典型项目名称,板块,8月均价,9月均价,10月均价,11月均价,12月均价,2008年1月 2008年2月,博林金谷滨江君悦香邸,南城板块 小高层4200中心板块 小高层4200,小高层4200小高层4500,小高层4500 小高层4600 小高层4600 小高层4600 小高层4600小高层4500 小高层4500 小高层5600 小高层5600 小高层

22、5600,茂华国际 体育新城湘 板块,小高层4000,小高层4000,小高层4500 小高层4700 小高层4700 小高层4700 小高层4700,西子花苑 尚东板块 高层4000,高层4500,高层4800,高层4800,高层4800,高层4800,高层4800,珠江花城,芙蓉北路板块,小高层4400,小高层4800,小高层4800 小高层5400 小高层5400 小高层5400 小高层5400,高林金三 金鹰月湖华邸 板块,小高层3600 小高层3600 小高层3600 小高层3600,早安星城,经开星沙板块,洋房3100,洋房3380,洋房3380,洋房3880 洋房：3900 洋房：

23、3900 洋房：3900,阳光壹佰 麓南含浦新城 板块,洋房5000,洋房5000,洋房5000,长沙奥林 新南城板匹克花园 块,小高层5600,小高层5600,小高层5600 小高层5600 小高层5700 小高层5700 小高层5700,地产资料大全,23,价格分析,最近两个月来出现了一小批降价楼盘，但降价幅度小,项目名称万科西街花园都市金领未来城科学家园佳天.瑞宁花园枫华府第双盈.卧龙湾,降价情况月合院别墅均价12000，2月均价11000，下降100元/平方米1月均价5800元/平方米，2月均价5600元/平方米，下降200元/平方米从即日起至08年1月20日前,凡购买数码商务公馆的客

24、户赠送液晶电视,空调,洗衣机起价 5118元/,凡VIP客户开盘即获额外9.7折起价2280元/,买房可获3万元优惠1.11破冰之举 引爆楼市,起价2366元/,小结：最近两个月来出现少量楼盘买房送家电、送供暖设备，大折扣，低起价等优惠活动变相降价或实际降价来吸引购房者的眼球，抓住客户想拥有更多优惠的心理，来促进成交。地产资料大全,24,价格分析,一线城市销售价格趋降,造成内地城市消费者出现看跌情绪,北京楼市价跌。数据显示，去年1月至10月北京房屋销售价格上涨10.6%，11月12日至18日北京楼市开盘均价飙升至18000多元平方米，四环内开盘均价达到22400元平方米，但此后京城楼市预售均价

25、开始走低，整体开盘均价降至12233元平方米，环比下降39.64%。,上海商品房住宅成交均价首次跌破万元大关。去年11月上海市商品住宅的成交均价由10月份11500多元每平方米下降到10700多元每平方米，跌幅达7个百分点。佑威房地产研究中心发布的数据显示，上周（2月15日-21日）上海商品住宅（指新房，剔除配套动迁房的住宅部分，下同）成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。,深圳住宅均价环比下跌严重。11月，深圳住宅成交价格均价13446元平方米。其中，深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况，最

26、大降幅达24.28%。,成都住宅均价微降。11月，成都的商品住宅成交均价为3879元/平方米，比10月下降125元/平方米，下降3.12个百分点。,地产资料大全,25,报广分析报广投放以潇湘晨报为主，07年下半年逐月基本呈上升趋势08年报广投放费用受春节放假及新年伊始整个楼市冷淡的影响出现明显下降，2月达到最低07年6月-08年2月报广投放费用对比30000000,2000000010000000,长沙晚报潇湘晨报三湘都市报,0长沙晚报,2007年6月3676581,7月2230334,8月3016350,9月4797820,10月3971475,11月7274911,12月4813716,2

27、008年1月1223540,2月450790,潇湘晨报,5883322,5574368,7441928 10130120 7690124 20294851 20512528 6845880,966790,三湘都市报,574000,288544,973215,1129050,1018170,1878240,1966840,2185782,499800,小结：从上图可以看出，报广投放以潇湘晨报为主，费用占三类报纸的总费用比例为67%，这是因为潇湘晨报是湖南知名度最高，影响力最强，覆盖面最广的报纸广告。从月度走势看，1月环比下降62%，2月环比下降81%，受春节放假及新年伊始整个楼市冷淡的影响，08

28、年1、2月较07年出现明显下降。地产资料大全,3月,4月,2月,6月,7月,5月,8月,9月,20,08月,年,1月,1月,11,20,07,年,10,12,2月,月,月,7,6,35,30,25,20,15,10,5,0,19,17,9,26,土地市场分析,从土地成交宗数，成交规模、成交金额与单价看，土地市场并没有受到目前的楼市成交萎缩、价格微有下跌、宏观政策以及一线大城市土地成交下滑的影响，最近几月的土地市场成交依旧旺盛，长沙房地产发展空间仍被普通看好,0 7年1至12月及08 年1 月2月土地成交宗数走势表301613 13 138 851,07年1至12月及08年1月2月土地成交占地面

29、积走势表07年1至12月及08年1月2月土地成交金额及单价走势3000,2500200015001000,12000001000000800000600000400000,700600500400300200,5000,2007年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2008年1月,2月,2000000土地成交总金额土地成交单价,2007年1月11484589,2月20549180,3月2431486,4月16598107,5月303950,6月232980244,7月998629653,8月120448127,9月1797039,10月79429196

30、,11月114626124,12月278329178.7,2008年1月148518142.9,2月205120190.49,1000,土地成交占地面积 1296.77,2573.01,281.57,154.84,59.96,951.47,1528.64,946.02,454.4,405.24,917.08,1557.11,1039.15,1076.76,地产资料大全,27,土地市场分析,一线城市土地成交量下降土地交易大幅跳水,北青网（法制晚报）北京市的土地交易出现大幅跳水从去年10月到今年2月，商品房销售连续五个月出现大幅下降。在楼市成交量萎靡不振的情况下，从北京市土地整理储备中心网站了解到

31、，北京市的土地交易也出现大幅跳水，2月只成交6宗土地，相比1月的32宗下降八成，相比去年12月的21宗下降七成。南方都市报(12月7日)广州土地出让市场遭遇“寒流”广州今年以来第二次大规模集中出让土地,但土地出让市场却遭遇“寒流”，政府放出的12宗土地中，两宗金沙洲商业金融用地无人竞价，有5宗用地只以底价成交，其余土地出让时也没出现以往激烈竞价的场面。金沙洲地价更比前段时间的“地王”价下降了近六成。与9月11日广州出让13宗地块相比，昨日出让的地块从区域分布上来看非常类似，均分布在金沙洲、番禺及花都，但与9月11日的激烈竞争相比，本次出让相对平静。地产资料大全,28,土地市场,楼市现状总结,1

32、、与一线城市一样，受房贷新政（主因）与寒冬的影响，07年12月、08年1月、2月销售量出现萎缩，销售形式不容乐观；2、07年价格上涨幅度大，5-11月为均价上涨幅度最大的区间,段，11月-2月总体均价维持不变，但最近两个月来有少量楼盘出现降价或以低起价与优惠等手段变相降价，降价幅度小；,3、与一线城市不同，长沙土地成交依旧旺盛，长沙房地产发展,空间仍被普通看好,地产资料大全,29,三、竞争项目个案分析,地产资料大全,30,利海米兰春天,项目竞争对手个案分析,地产资料大全,31,项目地段,卓越麓山别墅,卓越麓山别墅地处麓南含浦组团，位于香格里大道与西三环线交汇东北角，东面2KM为国家级岳麓山大学

33、城与省级文化艺术园，南临含浦科教产业园，西靠五千亩白鹤生态自然保护区、梅溪生态旅游区，北依国家“AAAA”级风景名胜区岳麓山。地形为座北朝南的缓坡，南面是围山而建的生态湖，背山面水、风水绝佳 地产资料大全,32,项目概况,地址:岳麓大道与西三环交汇东北角开发商:长沙卓越,总占地面积:676亩,总建筑面积:35万平方米开发期数:目前开发第一期物业类型:别墅容积率:0.35绿化率:46%,户数:约150 户交楼标准:毛坯,内部配套：景区：岳麓山、白鹤生态自然保护区、梅溪生态旅游区；,学校：中南大学、湖南大学、湖南师大、,湖南教育学院、中医学院等,地产资料大全,33,项目规划,品质开发 打造顶级别墅

34、社区,卓越麓山别墅项目由美国KXA公司与深圳大学建筑设计研究院共同携手创作,项目总占地占地676,亩，卓越集团将秉持“名山、名墅、名人”的开发理念，积极借鉴世界名墅建造理念及特性生活方,式，全面提升社区定位品质，将整个社区打造为独具异域风情的领袖级别墅、中国顶级纯别墅社,区，衡量上流社会身份的鲜明符号。,地产资料大全,34,产品组成以独栋为主,别墅类型面积区间套数占比,独栋350-5008757.6%,双拼280-3006442.3%,地产资料大全,35,建筑风格与园林风格,建筑风格急特点：麓山别墅在设计中尊重自然山水环境，体现建筑风格的原生性，在质朴、谦让的气息中追求“采菊东篱下，悠然见南山

35、”的意境，通过各种规划布置手法，形成临水、依山的建筑布局，并结合地形设计不同类型的住宅，使地段价值和环境优势得到充分的体现。,园林风格及特点：项目以联排和独栋别墅为主，户型设计以地中海风格、简约现代明朗的欧式风格为主，温馨的建筑风格和内涵丰富的超前的设计理念将人与自然紧密地联系在一起 地产资料大全,36,项目动态,项目在建，目前为蓄客阶段，客户主要定位于企业高层管理者、私企老板、泛公务员（政府工作人员、医生、老师）、部分投资客。预计2008年5月推出20套别墅，其中独立面积350-500；双拼面积280-300。,地产资料大全,37,项目优劣分析,优势:品质+理念+文化,1.品牌开发商,2.设

36、计理念，打造顶级别墅，突出“名山、名墅、名,人”。,3.项目紧邻湘江、岳麓山、大学城，具备深厚的人文,底蕴和良好的自然生态景观,4、纯别墅社区,劣势:,1.离市中心较远，目前交通还很不方便。2.周边缺乏配套。,地产资料大全,38,项目地段,阳光100,长沙阳光100位于南大桥（猴子石大桥）西北侧、岳麓山的东南方、大学城的南面，紧邻湘江，区位优势明显。地产资料大全,39,项目概况,地址:岳麓区猴子石大桥西头北侧,开发商:阳光100（湖南）置业发展有限公司总占地面积:1000 亩,总建筑面积:680000平方米,各物业建筑面积:住宅35万平方米,总开发期数:四期,目前开发第三期物业类型:普通住宅

37、别墅容积率:1.5绿化率:41%,总户数:6500户 车位数:440个车位比:0.25:1,住宅分摊率:16-18%交楼标准:毛坯 精装修,内部配套：国际标准泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、网球场、,两所幼稚园、一所九年制学校等,地产资料大全,40,项目规划,规模宏大,综合体规划,长沙阳光100国际新城，由世界顶级设计大师安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。长沙阳光100位于南大桥（猴子石大桥）西北侧，占地面积1000亩，总建筑面积120万平米，是集高尚住宅、公寓、TOWNHOUS

38、E、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。四期,三期,二期,一期,地产资料大全,41,产品组成三期首批洋房二房为主洋房面积区间:80-145主力面积区间:80-110主力户型结构:二房在售三期洋房的户型配比：,户型结构面积区间套数占比,二房80-929650%,三房106-1096333%,四房139-145 3117%,地产资料大全,42,建筑风格与园林风格,建筑风格及特点：产品设计沿袭阳光,100产品设计的一贯风格；国际主义，,新式住宅。由澳大利亚DCM设计事物,所与日本安藤忠雄设计事物所设计，该,楼盘建筑风格现代而大胆、特色鲜明而,尺度简

39、洁、颇具震撼力。,园林风格及特点：现代中式园林景观，阳光100聘请易道（EDAW）景观设计，为社区创造出一个全新的自然开放的休闲、人性化、充满生机和活力的立体生态环境。设计师将建筑围合形成庭院，构造出犹如传统四合院中的建筑与庭院，庭院与庭院由门洞相连，形成院套院多进的庭院组合，创造出中国人向往的庭院生活空间。地产资料大全,43,宣传推广,品牌宣传推广很成功,营销推广运作成功阳光壹佰品牌大力宣传邀请安藤忠雄做设计，突出国际性重视附加价值的体现推出精装修房联盟商家超过100家与高校合作建房有楼巴直通市区 地产资料大全,44,项目动态,洋房四房销售最好,三房其次,二房最差,2007年12月8号开盘,

40、推出三期190套洋房，到目前为止已销售70%，整个项目的目前销售情况一般.在开盘当天四房销售最好,销售率达到90%,三房销售一般,销售率为60%,二房销售比较差,销售率为30%洋房价格近几个月维持不变,2007年12月,2008年1月 2008年2月,2008年3月,均价5000，起价4700，最高价5900,均价5000,均价5000,均价5000,地产资料大全,45,项目优劣势分析,优势:,1.项目紧邻湘江、岳麓山、大学城，具备深厚的人文底蕴和良,好的自然生态景观；,2.品牌开发商及项目规模有一定竞争优势。3.猴子石三桥的修通，项目与城东的道路畅通。,4.项目在该地段为孤盘，缺乏居住氛围的

41、同时也没有了竞争。,劣势:,1.目前交通还很不方便。2.周边缺乏配套。,3.文化移植未结合本土特点，户型、立面设计不符合本土需,求。,地产资料大全,46,项目地段,星语林汀湘十里,星语林汀湘十里位于位于靳江河下游，东望湘江，南抵三环线，西临含浦大道，北眺岳麓山，依山傍水，景观资源丰富交通便捷,是一个集居住、旅游、商业、休闲、度假、酒店，为一体的复合型地产项目，属岳麓版块。地产资料大全,47,项目概况,开发商：长沙创普房地产开发有限公司,楼盘地址:位于靳江河下游，东望湘江，南抵三环线，西临含浦大道，北眺岳麓山,总占地面积:占地800余亩,一期占地460亩,总建筑面积:总占地面积300000平方米

42、,一期21万平方米,容积率：0.55绿化率：40%,物业类别：独栋别墅,联排别墅,双拼别墅,停车位:每栋别墅配车位 商业有专门地下车库共396个车位,总户数:未定,一期380户总栋数:200多栋,物业管理费:2元/平方米公建配套：,5大会所、2大文化长廊旅游区、商业街、酒店，小区内设专业幼儿园 专车早晚开往市区购物,医院：市四医院、武警总医院、经猴子石大,桥至长沙市中心医院,地产资料大全,48,项目规划,项目巧妙利用靳江河河道改造工程，并结合项目地地势地貌倾力打造二三级水系，创建千岛湖的特色景观，形成6大主题岛屿。,湖南首个新中式亲水文化大盘,地产资料大全,49,产品组成,洋房三房为主,面积区

43、间:98-166平米主力面积区间:98-150平米主力户型：三房在售的洋房户型配比：,户型结构面积区间套数占比,二房98-1122018%,三房116-1265046%,四房130-1502018%,复式1662018%,地产资料大全,50,建筑风格与园林风格新中式建筑风格与湖湘文化的江南园林建筑风格及特点：中式建筑风格，充,分吸收传统建筑精华，结合现代理念加以创新，在保持传统风格的同时，融入现代与时尚，现代的工艺、现代的文明、现代的技术打造真正适合现代中国人的居所。,园林风格及特点:汀湘十里的园林设计将,江南园林的精巧灵秀、移步异景、曲径,通幽、借景等手法巧妙地加以运用到园,林的每一个细部，

44、既保留有江南园林的,神韵又不至于简单的模仿，在一脉相承,的基础上运用现代建筑材料，融合了湖,湘文化加以推陈出新。,地产资料大全,51,项目宣传,地域情结，诉求湖湘文化特色,项目定位：创造品类，打造首个湖湘中式大盘广告语：得汀湘者得天下天下不可无湖湘十里天然水 汀湘中国情长沙晴空万里,汀湘十里风暴来袭汀湘十里选择湖湘文化这一诉求点，使之贯穿于所有卖点中，配合独特的楼盘特质进入市场，将建筑、景观、品位融为一体，凸显项目的高端品质。地产资料大全,52,项目动态,洋房总体销售一般 两房洋房销售相对较差,近几月价格维持不变,销售情况：汀湘十里在一期别墅售罄后,在11月推出洋房110套,到目前还剩余30套

45、，大多数都是两房与复式,洋房毛坯均价3400元/平方米,精装修4100元/平方米,共6层,1-4层为二到四房,其中一层为四房，二、三层为三房，四层为二房，5-6层为复式,精装修样板房目前正在装修中。,地产资料大全,53,项目优劣势,项目优势:,1.项目特色明显,新中式、湖湘文化、亲水和江南景观是,项目的四大特色.,2.地理环境：项目地处于勒江河风光带，空气清新,勒江,河水质很好，生态环境优美。,3.交通规划：含浦路与象嘴路在项目地块处交叉，同时，含浦路连接城市交通二环线与三环线，出行交通便捷。,4.人文气氛：含浦科教园的发展，使地块具有浓厚的现,代人文氛围，项目地块品质又一次提升。,项目劣势:

46、,1.离市中心太远，交通不方便2.周边配套不齐全。,地产资料大全,54,项目概况,岳麓山公馆,开发商：湖南经投实业有限责任公司楼盘地址：岳麓区岳麓区金牛岭总占地面积：638亩总建筑面积：20万平方米总户数:700户总栋数:217栋总车位:912个绿化率:70%容积率：独栋的0.2,联排0.3项目动态：项目在建，目前为蓄客阶段，客户主要定位于周边大学城的老师，长沙的公务员，私营业主，企业高管与省外的投资者。预计2008年5月开盘推出36套别墅，其中独立10套，面积290-590；联排26套，面积260-370。地产资料大全,55,项目规划,项目区内主要建设复式花园洋房、联排别墅（TOWNHOUS

47、E）、花园别,墅、豪华别墅、别墅庄园、高级写字楼和五星级度假式酒店会所。,地产资料大全,56,项目优劣势分析,项目优势:,人文气氛强：周边大学城使地块具有浓厚的现代人文氛,围，项目地块品质又一次提升；,景观资源丰富，背靠岳麓山,项目劣势:,周边及自身配套不齐全,地段偏远,交通不方便,地产资料大全,57,项目地段,麓山恋迪亚溪谷,岳麓山,大学城,迪亚溪谷麓山恋迪亚溪谷，距守麓南阳面，依偎万里青山，紧邻长沙唯一的 5000亩白鹤保护区，以山地统率，以水系布局，打造出一座南西班牙山地别墅的高档社区。地产资料大全,58,项目概况,发展商:长沙鼎力置业有限公司位 置:香格里拉大道与西三环交汇处占地面积：

48、304.2亩总建面积：15万绿化率：54容积率：0.64总栋数：155栋 564套周边配套:公园：白鹤保护区公园学校：湖南大学,中南大学,湖南师范大学公交车：912路医院：周边无大医院银行：建设银行,插入两张不同角度工程现状图:,地产资料大全,59,项目规划,三,环,线,；,会所项目分三期开发，图为一期规划图 地产资料大全,60,产品组成,经典设计 创新户型,叠加别墅分开化联排别墅独栋化西班牙庭院中国化户型配比：双拼：300.8947.13（花园）34.87（露台）117（地下室）庭院(2层)：16327.56（花园）23.81（露台）109.59（地下室）庭院(3层)：22927.56（花园

49、）26.93（露台）109.59（地下室）主力户型:叠加别墅 地产资料大全,61,经典户型,叠加别墅,建筑面积218.3花园面积90.42 露台面积20.80,每层组织灵活.层次分明。,一层 巧设入户玄关,步入式花园客、餐、厨顺畅连同，更显豪迈气势；,二层 阳光露台，次卧弧型小阳台设计，清新私密；,三层 阔绰双厅围绕休闲花园，景观阳台，充分享受美好阳光；四层 大小双子露台，主卧全享独立卫浴、衣帽间及露台、次卧连同阳光露台，巧心设计半圆小阳台，尽显完美尊贵生活。,地产资料大全,62,建筑风格与园林风格,西班牙风格的建筑与园林,建筑风格及特点：西班牙建筑,园林风格及特点：西班牙风情,地产资料大全,

50、63,广告宣传,以产品特色为主诉求,项目定位：,南西班牙 山地别墅,广告语：,山风 可以清心,山韵 可以共赏,以南西班牙风格的建筑与园林、,山地地形为主诉求，报纸广告,宣传力度大，消费者接受度高。,地产资料大全,64,项目动态,销售态势高开低走,2007年6月24日推出一批100套别墅，9月15日推出二批114套别墅，到 10月共销售了144套，销售率为67%，销售情况良好。从十月以后到2008年3月销售情况一般,总共销售了186套,销售率87%,均价变化情况:,近几月价格基本不变,别墅 6月类型双拼 4400叠加 3700-4000联排 3700-4000独立 7000-8000,10月 1