房地产项目推广策划方案昆明东南板块房地产市场研究.ppt

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1、2023/3/2,昆明国际温州城片区调研报告,2023/3/2,1,宏观环境研究,城市发展规划经济运行状况地产市场分析政策环境分析,2023/3/2,昆明从单中心向三中心转变，未来主城新城空港带动昆明大区域的发展。,城市发展规划,规划特点：整体发展特点像“飞机”，主城为机头，呈贡和空港为机翼，经开区及延展至阳宗海区域为机身机尾。主城区：昆明发展的中心，商业、商务、居住核心，发展时间较长，发展趋于成熟，目前处于城市更新城中村改造过程中；呈贡和空港：拉动昆明城市发展的两翼，昆明未来发展的拉动力，目前处于规划建设中；经济开发区：昆明未来城市发展的核心区域，产业、商业、商务及居住的新区。,2023/3

2、/2,1号线2009年9月南段开工，整体预计2013年上半年试运营；2号线2010年初北段开工，预计2013年上半年试运营；3号线2010年底开工建设，2014年全线贯通运营；6号线目前处于规划中，将连接主城至空港区。,昆明1-6号线的规划，以及目前3条线路的建设，为昆明城市发展带来飞跃。其中1号线从项目西侧经过，4号线从项目旁经过。,2023/3/2,经济运行状况,2010年上半年昆明地区生产总值对比图,2010年上半年，在投资和消费的两架马车的共同拉动下，昆明市完成生产总值1000.亿元，较上年同期增长15%，继续保持了高速的发展态势。城镇固定资产投资出现井喷式增长，成为拉动2010年上半

3、年昆明市GDP增长的最大“功臣”，占全市GDP总数的近7成。据统计，全市城镇固定资产投资完成765.亿元，同比增长36%。,2010年上半年全市国民经济平稳运行，全市经济呈现投资大幅增长、消费增长较快的特点。,（数据来源：昆明统计年鉴和2010年上半年昆明经济运行情况）,2010年上半年全社会固定资产投资额对比图,2023/3/2,房地产投资增长较快2010上半年，房地产开发投资19747 亿元，增长38.1%。市场销售较快增长，热点商品持续旺销。社会消费品零售总额72669 亿元，同比增长18.2%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额62659 亿元，增长18.6%；乡村消费品零售额100

4、10 亿元，增长15.6%。按消费形态分，餐饮收入8181 亿元，增长16.9%；商品零售64488 亿元，增长18.4%。热点消费快速增长。其中，汽车类增长37.1%，家具类增长38.5%，家用电器和音像器材类增长28.8%。,房地产投资较大幅度增长，城镇人均可支配收入增加。,2023/3/2,地产市场分析,2009年10月-2010年3月昆明市累计挂牌出让57笔土地，合计供应面积为4256.99亩，按照挂牌容积率推算供应建筑面积上限约578万平方米。2009年10月-2010年3月昆明市土地成交市场稳定，共成交52笔土地，去化率达到供应土地的91%，绝大多数用地在当月挂牌即成交。这段时间内

5、成交土地面积为3999.23亩，按照成交土地容积率测算，建筑上限达到538万平方米。,2009年10月-2010年3月土地挂牌信息变化,2009年10月-2010年3月土地成交信息变化,昆明近期土地市场成交平稳，去化率较高。,2023/3/2,2010年始，昆明房地产市场供需关系整体呈现供小于求的关系。从1月份到4月份间，供应量总体不足9万平米，但成交量却达到209万平米。供应面积不足成交的零头，就可以看出供需关系非常紧张。供小于求非常明显。2010年昆明新开楼盘14个，其中开盘当天销售率总体达到75%以上。开盘一月后推出房源基本售罄。从这个态势上看，昆明目前房地产市场整体上扬，供小于求的态势

6、明显。,03-09昆明房地产市场供应及成交面积,2010年昆明房地产市场供求关系,从09年至今，昆明房地产市场供不应求，整体在售楼盘销售较好。,2023/3/2,2009年昆明房地产价格处于相对高位的水平，2010年昆明房地产市场价格仍将是在09年基础上呈现一个平稳的走势。主要体现在整体市场看好，供需关系紧张，供小于求的前提下，2010年市场整体稳中上升。从2010年开盘楼盘来看，与周边区域去年销售价格对比上看，整体价格呈现上涨态势。其中涨幅少则几百元，多则上千元。,07-09年昆明房地产市场成交均价走势,从09年至今，昆明房价在供需紧张，供小于求的情况下价格涨幅较大，但随着市场供量的上升，价

7、格将得到抑制。,2023/3/2,目前在形象期的城中村项目,昆明主城建成区249平方公里范围内共有城中村336个，居住人口超过100万。城中村占地面积19.5平方公里（约9万亩），建筑平均容积率1.59。其中，主城二环路内共有72个城中村，建筑平均容积率2.48。2008年昆明分两批启动了80个城中村（包括呈贡）改造项目，2009年计划再实施45个城中村的改造，实际启动68个。城中村项目拆迁速度较快，目前中心区半数以上城中村启动拆迁，涉及数十万人得到了拆迁补偿。而这些得到补偿的村民，是2010年在售项目潜在客户里重要的一批。从目前城中村推进速度来看，拆迁速度快，但面市时间较慢，那么2010年城

8、中村项目的供应量预计不会太大。,城中村改造拆迁速度较快，而上市时间拉长，对昆明供需关系带来影响。,2023/3/2,政策环境分析,4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买

9、第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)，通知中规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应等。昆明市也对预售许可证办理、二三套房贷款政策等更加严格,政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形

10、成,2023/3/2,就短期来看，市场规律决定了新政影响不算明显，但随着政策的执行，以及市场推量的增加，市场环境将会比较严峻,2023/3/2,近期开盘的七彩俊园与汇都国际，销售率及销售速度与之前开盘项目相比，都明显出现价格大幅上涨，成交量有所下滑,七彩俊园开盘当天销售情况一般，均价17000，成交30%价高量低销售情况较差。,汇都二期，开盘均价18000，销售率70%。,2023/3/2,1、从城市发展上看，项目所处区域为目前及今后昆明发展的核心区，项目发展潜力大；2、从昆明经济运行及招商引资上看，经济环境为项目发展有着宏观利好因素；3、政策的加压，对昆明房地产市场也会产生影响，其中改善客户

11、的需求减少及投资客户的观望情绪；4、预计未来1-2年，昆明房地产市场会比较严峻。,小 结,2023/3/2,2,区域发展研究,区域规划研究区域市场研究,2023/3/2,区域规划研究,昆明经济开发区是立足昆明，面向东南亚的产业园区，对昆明经济的发展，区域的带动有着巨大的作用。,昆明经济技术开发区成立于年月，是经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，位于昆明市城区东部，总体规划面积9.8平方公里，规划控制面积55.7平方公里。开发区地处昆明主城与现代新昆明建设中的呈贡新城的连接带，在现代新昆明建设中正发挥着日益重要的产业聚集、经济带动作用。目前，经开区正在开展昆明信息产业基地、昆明光电产业基地、

12、云南（昆明）进出口加工区、深圳产业基地园等建设。,2023/3/2,主城区,空港区,呈贡新城,第三城,经济开发区从昆明角度看，是位于主城区与呈贡新城之间的第三城，且目前处于主城、新城及空港之间，地理位置优越。,第三城为2007年王志刚提出的概念，也得到了政府的认可，目前随着空港的规划，经开区更属于三城核心之城，地理位置、发展机遇都处于利好时机。,2023/3/2,在昆明经开区的远景规划中，昆明出口加工区也是一片最靠近主城的区域，待其完全开发后，将成为一座集新型工业化、现代物流、高尚居住等功能于一体的生态型国际化的产业新城，与昆明主城、呈贡新城一起形成三足鼎立。,进出口加工区位于经开区核心地段，

13、交通便利，发展迅速，对经开区区域发展具有强势的拉动力。,2023/3/2,区域范围：昆明出口加工区北接主城建成区，东邻茶高山生态公园，南接呈贡新城，西望滇池西山；诸多大盘纷纷开发，区域内学校、幼儿园、铁路货场、轻轨车站、公交车场、体育等公共配套设施齐全。园区规划：昆明出口加工区主要规划有围网工业区、总部经济区、珠宝加工交易进出口商品展示区、国际居住区、配套商业区等八大国际化复合产业园区；实现运营成本与交易成本最低化的产业空间，营造优质配套环境，更好服务进驻企业。政策优惠：昆明出口加工区享有国家级经济技术开发区和国家级出口加工区的双重优惠政策，同时中央西部大开发政策与地方政府出台的各项优惠政策在

14、加工区得到充分落实，是国内所有工业园区中政策最优惠的区域之一。,八大国家化复合产业园区，享受双重政策产业园区，周边资源丰富，配套逐步完善，有着可为空间,2023/3/2,区域关系研究,经开区位于昆明主城、新城、空港之间，在发展过程中得到快速的成熟机会，周边相关的配套对区域的成熟，配套的完善，产业的发展带来众多利好因素。,项目紧接昆明主城区边缘，为目前活跃的昆洛板块，这对区域的居住、商业及商务带来机遇和挑战。,主城、新城及空港的发展对经开区发展都有着促进作用，而进出口加工区在发展中觅得先机。,2023/3/2,政府唯一规划、审批的专业汽车城，入驻经销商可享受国家经济技术开发区与出口加工区用地扶持

15、、高管补助、再生产扶持、工商税费补助等多项优惠政策。作为全国首创的经销商拥有永久性产权的汽车物流基地，建成后的昆明经开区国际汽车城内将分为4S店专卖集群区、精品展示大厅、精英汽车公寓、汽车百货区、综合服务区、中心广场六大区域，车城将融会新车交易、新旧车置换、维修及零配件、车驾饰品四项主要业务。同时，在综合服务区内还将开设证照办理、金融手续、休闲娱乐等多项业务。,国际汽车城为项目商业、商务及公寓带来需求,2023/3/2,东盟传媒谷 一方面为项目带来商业、商务等需求，另一方面该项目的商业、商务等建设与项目是竞争关系,该项目位于区域南部，临东绕城线，项目预计建成一个以广告制作、印刷类的产业基地。该

16、项目开发商浩宏物流除了拥有这一块土地外，还拥有另外一块商业用地，也就是本项目对面的J-2007094号地块，也是与本项目有着密切关系和很强的参考意义的地块。浩宏物流将先启动这一块土地以保证前期资金的迅速回笼。,2023/3/2,世纪浩宏传媒港为回笼资金，内部低价认购,该项目以公寓为主，共5栋，其中4栋高层公寓，1栋独立商业楼，户型面积区间：40-95（1房-3房），主力户型：60-75，将以内部认购形式销售，售价4500元/。,2023/3/2,国际珠宝城为项目带来商业、商务等需求,2023/3/2,项目现阶段为蓄水期认购期：开盘时间：未定；交房时间：未定；建设周期：；商业形态：三层联排商铺；

17、价 格：5000-7500元/平米，交10万元选房定金，项目部售认购卡，按交款顺序进行选房，商业面积：144-300平方米，以三层一个产权销售；团购情况：未组织团购，客户自行组织，优惠未定；售楼中心：东寺街阿诗玛珠宝城；工程情况：已动工；优惠政策：一次性付款3%的优惠，按揭1%的优惠，曾从 事珠宝加工、经营的客户，可享受一 定的购铺优惠（具体优惠现还未定）。销售情况：项目共380户，售卡400张（已交10万元定金，还未最终选房）。,项目分两期，分别为阿诗玛公司和紫云青鸟公司建设,2023/3/2,“第三城丹槿园”基础信息,2023/3/2,项目现阶段为蓄水期认购期：开盘时间：未定；交房时间：未

18、定；均 价：未定工程情况：已动工；项目蓄水期情况：1月31日在世纪金源大饭店1楼宴会厅启动VIP白金会员入会活动，购房者只要提交银行定期存单2万元的复印件，即可入会，当日入会还可获赠2000点的购房积分。目前卡已售完。,第三城丹槿园与项目互为消费关系，配套关系，公寓部分有竞争关系,2023/3/2,白色家电、金星东泰花园、万芳生物、教育科技研发中心、有色资源集团等开发建设与本项目的发展息息相关。,2023/3/2,区域市场分析,区域开发多年趋于成熟，在轻轨、螺蛳湾项目、经开区规划等促进下，住宅、商业、写字楼、公寓等都得到发展。,住宅：世纪城、新亚洲体育城、彼岸、银海领域、云大知城等开发，为区域

19、住宅升温；商业：世纪城商业配套、新亚洲商业配套、螺蛳湾专业市场等；写字楼：世纪金源商务中心、星都国际总部，以为未来的高顺铭都、强林企业总部、产业园区写字楼等；公寓：新亚洲体育城后期公寓、奥宸橙郡公寓、高顺铭都公寓、螺蛳湾商贸城公寓等。,2023/3/2,区域大盘对区域发展拉动贡献最大，随着区域的发展，未来综合性项目会增多。,2023/3/2,1、区域规划：区域上位于三城核心区的体育城版块，有着较快的发展机遇，区域现状及规划远景，利于项目开发；2、区域关系：区域内部有产业、住宅、商业商务等项目，在共同做大“第三城”的同时，也存在内部竞争关系；3、区域市场：区域市场发展速度快，房地产项目升值快，但

20、目前项目周边处于发展初级阶段，入住率不高，离成熟尚有时间差别。,2023/3/2,3,市场竞争分析,住宅市场商业市场商务市场公寓市场,2023/3/2,住宅市场概况,在2007-2009年昆明楼市像一个小幅度的过山车，2007年供求比仅为0.64，市场需求火爆；2008年整体低迷，成交量较2007年减少335万方；而在2009年又再掀热潮，供求两旺。近三年市场成交量均大于供给量，存量得到进一步的消化。2009年昆明房地产住宅市场整体呈现了逐步上涨的趋势，一方面各个开发商推盘速度不断加快，推盘量不断增大，另一方面住宅成交均价也在不断攀升，可以说，2009年昆明房地产市场从“初步回暖”过度到了下半

21、年的“过热”态势。2009年昆明主城区42个项目开盘共计52次，推出24315套住宅。2010年更是价格大幅提高的一年。上半年房价涨幅为全国第一,2007年至2009年房地产供求面积对比,2009年昆明主城区住宅市场开盘项目月度变化走势,2009年昆明房地产在下半年呈现良好态势，其中推量最多的是8月及9月，其销售率也走好。,2023/3/2,新增物业户数有所增加，这一点表现出10年市场有较多的公寓或小户型的供应。在各板块中，城中村项目最多.,2009年昆明主城区住宅市场分板块供应情况,2009年昆明主城区住宅市场分板块销售率,2010年上半年昆明房地产住宅部分供需两旺，总体销售率较高。其中东南

22、板块供销情况俱佳。,2023/3/2,区域产品分析,2009年区域内分房型供应及面积表,2010年区域供应以2房、3房、4房居多，过大面积和过小面积的产品供应较少，这也吻合当初区域客户的市场需求。,2009年区域内分房型供应比例表,2023/3/2,主力产品以实用性3房、舒适性3房、舒适性4房为主，这些房型主要分布在新亚洲体育城、奥宸橙郡等。,三房两厅一厨两卫105平米,四房两厅一厨两卫161平米,2023/3/2,畅销产品为新亚洲体育城实用性3房和2房，开盘推出当天基本即告售罄，主要为产品。,三房两厅一厨一卫104平米,畅销原因：户型紧凑，实用性高；区域发展速度快，客户认知度高；户型近可投资

23、，远可自住，可满足多样客户群需求；采光通风佳，户型内部功能合理。,2023/3/2,在售个案,新亚洲欢乐城位于新亚洲体育城对面，总套数600余套，开盘均价7500元/平米，产品基本为90平米以下的小户型。,2023/3/2,商业市场概况,2006年-2009年昆明市商业物业总体供应情况,2006年，随着市场的快速发展，商业物业供应面积同比2005年都有显著的增长，供应量增幅较上年增加132.6%。2007年，昆明房地产市场进入白热化阶段，当年商业物业的供应量有很大幅度提升，住宅物业市场的火热在一定程度上分散了商业物业的供应，这一年商业物业供应面积的增长速度远不及2006年风光，与上一年相比略微

24、下降0.11%。2008年，房地产住宅市场进入低谷，房开商在压缩住宅物业供应的同时，增加了商业物业产品的供应比例，当年商业物业供应量大幅度攀升，增长比例达到61%。2009年新推商业项目19个，共计2739套商铺。呈贡大学城推出商铺最多，占总量的46.6%。供应的商业类型主要有三种，分别为临街商业、社区商业以及独立商业，其中社区商业供应量最多，主要供应项目为实力大学城、龙润财富慧都等。,从2006年至2008年昆明商业总体供应情况来看，商业物业市场发展势头一路攀升，商业物业进入快速发展时期。至2009年，商业物业供应量出现下滑，供应面积缩水63%。,近年来昆明商业市场处于发展期，但2009年供

25、应量下滑，2010年商业供应量预计会有所增长。,2023/3/2,与住宅市场相比，2009年商业市场相对平淡，但整体销售情况较好，部分热点区域呈现供需两旺态势。从年度商业物业供应量来看，2009年与2008年相比供应量大幅下降，下降比例超过60%，由于供应量的萎缩，直接导致了2009年商业物业的可销售面积下降，销售量较2008年下降了70%左右，但是对比项目的销售情况，2009年60%的销售率与2008年72%的销售率相比差距并不大，说明2009年昆明市商业物业销售率并没有大幅萎缩，而是向需求理性趋势发展。,2006年-2009年昆明市商业物业总体供销结构,经过了2008年商业市场的火热，进入

26、2009年后，商业投资热度渐渐冷却，商业物业需求进入理性回归阶段,2023/3/2,2009年上半年销售最好的项目为金江北大街以及朝花钱巢，销售较好的主要因素是区域的未来发展。金江北大街位于北市区北京路沿线，以北辰财富中心为起点，北市副中心的地位得以体现，未来商业价值将得到凸显，并且金江北大街位于未来轻轨线路上，交通的便利以及未来的大人流量使该项目极为畅销。而朝花钱巢位于高新区，目前高新区已经成为昆明新兴的居住区域，随着大量的人口的不断入住，首先受益的自然是社区商业。下半年实力大学城、奥宸财富广场、顺新时代、都市名典以及东骧神骏等社区型商业，开盘销售率均达到80%或开盘售罄，再一次印证了商业区

27、位及项目区域未来发展前景的带动作用。2010年推出的商业中，非常天地销售最好，销售速度较快，开盘当日基本售完。,2009年商业项目与地产项目相比显得较为平淡，但整体消化速度较快，价格稳中有升。,2023/3/2,2009年昆明市共有29个商业或含商业项目规划审批，其中部分项目于当年通过审批并进入市场，如都市名典商业、云纺国际商贸城、非常天地、新广丰食品物流A区、螺蛳湾国际商贸城，但绝大多数项目2009年并未推出，将会形成未来潜在商业供应，预计这部分供应量建筑面积在282万平米左右。其中重点的未推商业项目有南亚风情第壹城（商业面积95万平米）、云南华丰集团股份有限公司竞拍的位于巫家坝机场东南端K

28、C200818号地块（商业面积39万平米）、鼎易天城（商业面积25万平米）、新亚洲欢乐城（商业面积17万平米）、海运花园（商业面积16万平米）。这些项目将会陆续在2010年以后加入商业市场竞争。,2009年昆明市商业项目规划审批信息,在2009年规划审批的商业项目中，纯商业项目数量最多，共24个，建筑面积约占总体69%，其次是商业居住类项目，有3个，建筑面积占总体30%。商业办公项目有1个，是位于安康路与永康路交叉处的熙翥苑综合社区。,2009年规划审批的项目，会在2010年之后陆续推出，市场供应量加大。,2023/3/2,核心商业市场,根据昆明城市商业网点规划以及昆明市经济蓬勃发展带来的商业

29、市场机遇，现昆明市已发展形成了不同规模、不同性质、不同区位的多个商圈，从分布特征上看，一环内主要由小西门、翠湖、三市街、白塔路、青年路五大商圈构成中心区的市级区域商业中心。中心区商圈围绕知名景点或交通要道分布，区域集中，发展成熟。以三市街等为代表的市级区域中心商圈，主要的商业形态是综合百货、超市、零售等经营模式，重点业态是新型综合百货、大型超市、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点等，以名品、新品、中高档商品为主。,从城市发展及近期城中村改造的实施，未来昆明将形成主城核心商圈与各区域商圈的特点。,2023/3/2,重点商业市场,呈贡新城近些年开发的商业项目共有4个，分别是春城财富中心、城投

30、大学城、实力大学城和龙润慧都商业等。春城财富中心比邻搬迁后的昆明市政府，位于呈贡新城的核心区域，是呈贡新城城市中心商业的代表。实力大学城和城投大学城主要以满足周边大学城所需商业延伸的商业业态，从产品到规划都是围绕着大学城商业来做。而财富慧都则以两种模式的商业，分别以满足比邻的大学城部分商业及社区生活所需商业。与大学城商业有一定的区别。,呈贡商业近年来推出较多，销售情况较好，以满足区域配套为主。,2023/3/2,区域竞争商业,区域目前在营商业体量较大，而未来供应的商业体量增加，同类型产品竞争激烈。,世纪城、新亚洲体育城、官渡古镇等较大体量的商业已经运营，主要承担区域生活、购物配套；螺蛳湾国际商

31、贸城主要为服装、小商品等批发的专业市场，目前1期已经运营，2期建设中。未来潜在供应的商业有第三城、新亚洲欢乐城、多个城中村改造项目的商业配比，未来区域商业竞争较为激烈。,螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路，南连南绕城路，北邻广福路。项目计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。从区位上看，项目出于主城、呈贡新城和经开区三者的联系地段，与三个区域交通联系十分便捷，且可以通过主城区和呈贡新城在目前和将来都是先良好的对外交通联系，对于项目发展批零贸易、低端销售和仓储业态优势显著

32、。,区域商业个案,螺蛳湾国际商贸城,建设中国昆明螺蛳湾国际商贸城是云南省委、省政府、昆明市委、市政府充分利用云南区位优势，顺应历史潮流，建立在“中国西部大开发”和“中国东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上，立足于“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”而着力打造的一项划时代工程。该项目是2008年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。项目由浙商投资集团投资，云南中豪置业有限责任公司开发承建。投入运行后商城片区必将成为面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,定位面向于中国西部、东南亚、南亚中东区域，发展成

33、为特大型商品贸易中心，是云南省重点工程。,左上：项目一期商城鸟瞰效果图；左下：项目一期商城大厅效果图；右上：项目一期商城立面空间透视图；右下：项目一期商城侧面效果图。,项目一期后面效果图,项目一期配套建筑效果图,项目一期内部空间透视图,2023/3/2,螺蛳湾国际商贸城2期有专业市场、写字楼、酒店、公寓、专业街区等。,2023/3/2,项目二期效果图,公寓市场概况,2023/3/2,昆明市伴随着70/90政策的实施，还有就是城中村改造因规划条件限制尽可能多的增加商务办面积才会出容积率。从2008年开始小户型公寓项目的突然增多，自2005年至2010年初，昆明市区主要有47个小户型(含公寓)项目

34、面市，其中2005年6个，2006年8个，2007年6个，2008年14个，2009年13个，2010年基本上每个新项目都有同类产品。普通住宅小户型产品、公寓产品、纯小户型公寓产品，都属于小户型产品系列，三者之间既有共性、又有差异，构成小户型系列产品市场的竞合关系。小户型公寓产品从主要分布在二环内、官南板块和高新区已扩大到每一个区域。,昆明公寓的发展速度快，公寓也逐步得到众多客户的认可，同时40年产权的公寓也逐步由排斥到客户的接受认可。,2023/3/2,09年至今公寓项目一览表,09年至2010年1月公寓推出总套数5871套推出总面积308530全年平均均价6320元/总销售率在96%以上，

35、多个项目开盘售罄,09年昆明整体公寓市场较为火爆，市场上投资客户较多。,2023/3/2,目前在形象期的城中村项目,通过客户深访中可以发现，从最初很难接受40年产权公寓，到目前40年产权公寓与70年产权公寓从售价及销售速度逐步没太明显的差别，可以看出，目前昆明投资型客户对40年产权及70年产权之间的抗性逐步降低，而使用成本中，商业用水用电及居住用水用电，客户会比较关心，但不决定购买的抗性因素。,城中村改造项目中，商务体量增加，这导致了以商务性质规划公寓的体量增多，公寓将成为未来昆明市场上的主力产品。产权及使用成本抗性降低。,2023/3/2,核心市场,近期昆明房地产市场共有约17个重点公寓项目

36、开盘。从价格水平来看，8月之前多数项目价格水平维持在4500-6000元/。8月之后总体均价在8000元/左右。从销售情况来看，公寓重点项目开盘销售率都很高，如上海沙龙3期、中央金座等精装修公寓开盘即售罄，公寓市场销售非常火爆。,上海沙龙3期均价5900/售罄,都市名典均价5000/97%,时尚家园均价6000/90%,独立时代均价6000/售罄,银座SOHO均价8000/售罄,书林和园均价12000/70%,中央金座均价7400(含1500装修),奥宸财富广场均价4600/售罄,注：中央金座精装修标准每平米1500元，除常规装修外，含洁具浴具以及部分家具。,SOHO俊园均价7600/售罄,七

37、彩俊园均价8500/售罄,昆明公寓市场集中竞争区域主要集中于二环内区域,非常天地均价7800,中央丽城均价8430,嘉年华 SOHO均价6376,西山新城均价4219,香樟俊园均价7800,近期推出公寓集中区域,2023/3/2,区域竞争,目前区域内公寓楼盘数量不多，发展空间巨大；项目所处昆洛板块周边区域在过去的几年里，公寓物业一直开发的比较少，但是在未来小户型住宅将会出现放量，未来公寓市场前景看好；1号轻轨的前期通车为该区域提供了良好的市场前景。从销售角度看，公寓产品，特别是精装修公寓产品价值增长空间较大，投资者青睐度高。,集居住、办公、投资功能一体的SOHO公寓在昆明有市场，是昆洛板块目前

38、稀缺产品。,2023/3/2,高顺铭都,公寓案例一,2023/3/2,高顺铭都公寓户型可自由拆分，居住或办公自由选择,可以自由组合的SOHO空间，户型的变化更显自由。可做公寓自住、酒店式公寓及小型商务办公室。,2023/3/2,新亚洲体育城,公寓案例二,2023/3/2,奥宸橙郡,公寓案例三,商务市场概况,2023/3/2,近两年复苏,2004年拐点,昆明世博会前后盲目扩张,上世纪七、八十年代起步,近两年，随着环球金融中心、北辰财富中心俊发中心、顺城双塔等写字楼的开发，昆明市商务市场逐渐复苏。,上世纪九十年代，受世博会的利好影响，昆明商务市场盲目扩大投资，造成了商务市场的滞销，空置严重，昆明商

39、务市场走入低谷。,2004年的房地产高潮，都没能带动起昆明商务市场的开发，出现了同地段商务写字楼价格比住宅楼价格低的现象。,上世纪七、八十年代，昆明市商务写字楼建设开始。,从1999年至今，9年间，昆明写字楼也逐渐转暖，中高端写字楼产品也逐渐增多。,2023/3/2,从2008年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。,从近期昆明写字楼普查来看，中高层写字楼个数增

40、加非常明显。,2023/3/2,市场进一步细分：健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼需求旺盛：昆明中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的甚至达到100%；新推高档写字楼销售情况相对较好。,中档写字楼涌现，低档写字楼逐渐减少，高档写字楼逐渐增多。,核心区域竞争,2023/3/2,未来昆明主城区随着城中村建设的推进，写字楼供应逐步增多,重点区域竞争,未来3-5年中，重点区域商务楼盘较少，但体量较大。目前供应量将维持在12万平米左右。,2023/3/2,呈贡随着新城的建设及大学城的投入使用，区域内写字楼将逐步增多。,区域内部竞争,

41、项目位置附近区域内目前建成的商务楼盘有7个其中3个已售，1个将售，另外有2个商务楼盘尚在规划中，目前市场供应量在80万平米。,2023/3/2,区域内未来写字楼供应量非常大，同时还要和目前已售项目竞争客户，市场不容乐观。,2023/3/2,重点项目分析 世纪金源国际商务中心,2023/3/2,世纪金源国际商务中心由1号、2号及3号三幢独立的小高层商务楼所组成。每层面积为802.32。1号商务楼为1层2户，分为A区和B区，各占401.16；2号及3号商务楼为1层3户，其中A区占401.16，B区占314.16，B1区占96。,世纪金源切分为中小型写字间，面积在314-401平米之间。,世纪金源国

42、际商务中心入驻企业构成,2023/3/2,世纪金源客户以投资、贸易、矿产、建筑等客户为主。,世纪金源国际商务中心目前的售价在17000元19000元/，出租均价为每月38元-55元/，但目前已无出租单元，所有空置单元皆为挂牌出售单元。,2023/3/2,在价格上，售价在17000-19000元/平米之间，租金在38-55元/平米之间。,重点项目分析,2023/3/2,星都国际总部基地,2023/3/2,现已经入住大量企业,其中包括许多知名企业和上市公司，少部分企业办公楼已经装修完毕开始使用。,现已入住企业统计,2023/3/2,总建筑面积约20万平方.其中1栋2栋为星都自持物业,59栋是云锡地

43、产,3-58栋为花园式多层建筑,60-63栋为高层建筑。,出租物业主要由56栋全新5A智能商务洋房和4栋17层写字楼组成.商务洋房总建面约9.9万平米写字楼总建面约6.8万平米总体量约16万平米的高级商务花园.,2023/3/2,项目总体空置率为34.5%，空置面积约7万平方米（含云锡地产及星都自持物业）。,3-58栋空置率为52%，空置面积约5万平方米。60-63栋空置率为40.7%，空置面积约2万平方米。,目前空置情况比较严重，随着周边区域的发展及项目的互相拉动作用，未来入住率会逐步提高。,2023/3/2,1、区域住宅：区域住宅升值空间较快，周边配套日益完善；2、区域公寓：公寓未来将成为

44、昆明主力产品，40年产权及使用费用的抗性逐步减少，区域内公寓发展潜力较大，受客户亲睐；3、区域商业：区域商业供应量、需求量巨大，但目前项目所处区域商业氛围不浓，离商业成熟需待时日；4、区域写字楼：区域写字楼供应量较大，目前在营空置率较低，需求量增速较慢，竞争较为激烈。,2023/3/2,4,区域客户分析,住宅客户分析商业客户分析商务客户分析,2023/3/2,住宅客户分析,客户类别分析：从客户类别看，目前区域住宅客户正由曾经的自住客户为主，转变为自住与投资两类客户比例相当的情况。自住客户主要有刚性需求及改善型客户。随着未来区域的发展，投资客户比如增加，但项目处于产业城中，自住客户比例也较大；客

45、户区域分析：从区域上看，曾经区域客户以周边客户和昆明主城区客户为主，逐步演变为昆明主城区客户、昆明其他区域客户、地州客户、外来客户等，其中随着螺蛳湾等项目的运营，以及经开区的发展，未来外来客户的比例增加。,目前及未来一段时间内，区域客户中，自住客户与投资客户比例相差不大，昆明主城客户及外来客户增加。,通过商业客户和商务客户的研究，分析该区域内的客户特征,商 业 客 户 分 析,商 务 客 户 分 析,分析方法：通过实地考察和投资群体客户、现有经营客户以及消费群体客户的深访调查，得到该区域内现有商业客户的群体特征和商业属性。,分析方法：通过实地考察和区域内现有重点写字楼项目以及大型办公场地的调研

46、，划分出商务客户类别，分析区域内商务属性。,分析目的：进行商铺市场分析,分析目的：进行写字楼市场分析,商业商务客户分析,消费者调查,2023/3/2,消费者认为片区内最缺乏商业类别：餐饮业、教育设施、娱乐项目。其中以餐饮业的欠缺为主。100%的消费者调查中，都对本区域内未来投资前景看好。100%的被访者都具有在区域内进行消费的真实需求。,区域消费者群体抽样：以在新螺蛳湾、体育城、世纪城为主的消费者进行抽样深访。,本项目所能辐射的商圈范围在30分钟内；消费能力在每星期人均500元左右；商业形态以综合性超市和百货为主；决定消费的出行习惯以打车为主，公交、步行、自驾为辅。,总 结,2023/3/2,

47、商铺经营者调查,区域商铺群体抽样：以在新螺蛳湾、体育城、世纪城为主的商家进行抽样深访。,结论：随着周边大量新增商业项目的建设；住宅入住率低；交通建设尚未完成等原因，短期内将出现商业经营状况差的特征。但是对于未来轻轨、公交等交通设施的完善；周边居民的增加；以及该区域所处的特殊地理位置。基本所有的商铺经营者都对未来的发展前景看好，并有投资房产和铺面的意愿。,该区域商铺的经营状况不是很好，大部分商家处于基本能维持阶段。实际租金价格和预期值相差一倍，对于新开铺面的预期值也很低。从客户构成上看客户群体单一，批发以地州为主、零售局限于项目周边人群。,总 结,2023/3/2,商务市场调查,世纪金源国际商务

48、中心,星都国际总部基地,通过调查我们发现：1、不同的物业风格在同区域内，客户划分具有明显的不同。2、总体上矿产、建筑类公司数量偏少，服务、贸易、投资类公司数量偏多。3、办公面积使用上公共服务型公司和房地产公司单位面积最大，小型贸易和服务类公司面积需求最小。,企业规模：中大型企业配套需求：车位、交通租售情况：购买为主入驻因素：办公环境、区位优势、完善的物业管理、停车方便,企业规模：中小型企业配套需求：交通、车位租售情况：租为主入驻因素：价格、区位优势、物业管理,2023/3/2,调研结论,该区域客户总体具有一定的经济实力，能够支撑一定的商业体量，对区域未来的发展具有很高的预期。但是客户群体具有区

49、域的局限性质，可能是由于交通和项目位置偏离主城区过远的原因。随着城市建设的推进该劣势将逐渐弱化。,国际温州城项目规划产品建议,一、项目规划以温商商圈、商务、娱乐、生活圈的营造为规划概念亮点。二、项目突出区位大规模、高品质、地标性特点。三、产品突出多样化，提高项目产品抗风险能力，在分区规划上考虑先行启动区域主要产品为快速形成资金回收的投资性产品及居住产品。四、产品上以精装修公寓、高品质二、三房、四房为主。商业业态以社区商业、投资性商业为主，营造社区自身的消化能力及区域商业影响。写字楼、酒店产品以高品质小体量为主。减小资金占用量。五、项目规划上除了建筑本身的新颖、时尚外，重点营造景观视觉上的项目亮点。六、项目应加大昆明项目以住不太重视的保温、节能、安全等差异性设计。七、增加现代时尚、外型吸引眼球的稀缺性别墅式商业办公产品（可放在低层商业区）。减少商业区域的商业销售压力，增加产品多样性。可参考天津“星耀五洲”。,