房地产调控政策与分析.ppt

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1、房地产政策专题研究,早在2010年5月，巴菲特在接受中国媒体采访时就曾表示：“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。”,政策出台背景,调控政策盘点,政策小结,展望2013年,房地产市场从08年至今以来由萎缩转向上涨，反映了从金融危机影响房地产到目前抑制房地产市场泡沫化，促进市场稳定的一个过程，其中国家宏观调控政策是影响这一过程的重要因素,2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境.。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳

2、、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上，其中房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。,2009年 刚性需求释放带动房地产业复苏，量价齐升，地产商再度活跃。分为三个阶段：年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；年中加大土地供给,整顿市场秩序；年末防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。,2010年 由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。,2011年 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化,在“调结构、稳物价

3、”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1、1 月“国八条”房产税试点改革先后落地，“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个。2、7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；10 月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于 2010 年的这一轮房地产调控在2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。,2012年 国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在 挤压与淘汰中顽强成长。2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继

4、续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。,详解 中国地产2008-2013,2008年,关健词：打击囤地 1月7日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。,关健词：下调存款准备金率 从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1%，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2%。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执

5、行优惠的存款准备金率。,2008年,关键词：经济适用房、租房、土地出让2月5日，央行银监会修订政策，加大经济适用房金融支持3月7日，中央决定投入68亿用于建设廉租房3月28日，国土资源部坚决停止供应别墅类房地产开发用地,2008年,关键词：降息第一次降息（2008.9.16）央行9月15日对外宣布，9月16日起下 调一年期人民币贷款基准利率0.27%-这是2004年10月29日以一类的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1%-这是2003年9月21日以来存款准备金率。第二次降息（2008.10.9）第三次降息（2008.10.30）第四次降息（2008.11.27）下调金

6、融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08%，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率,2008年,关键词：小产权房国土资源部对于小产权 房的态度是，第一，小产权房不符合国家的现行法律规定，不受法律保护第二，要采取行之有效措施，严禁小产权房进一步发展；第三，要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。,2008年,关键词：4万亿投资 11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，虽然没有明确这些是否会投放到房地产行业，但是温家宝总理10日在部署落实中央政策措施的七项工作中，突出点明了房地行业的支柱地位。,2008年,

7、关键词：契税减免政策 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。最低首付款比例调整为20%。,2008年,关键词：公积金调整公积金贷款上限提至50万 从2008年12月1日起调整住房公积金个人住房抵押贷款最高额度，个人最高额度为50万元；两人或两个以上申请人购买同一住房，最高额度为每个申请人的可贷额度之和，但合计不超过80万元。公积金存贷款利率调整 从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54%。五年期以下（

8、含五年）从4.05%调整为3.51%，五年期以上从4.59%调整为4.05%。,2008年,2008年是房地产的政策年，一点也不为过。从年初到年末，政府出台了一系列房地产政策。主要可以归纳为两个大的方面，一个是关于房地产金融政策，第二个是关于住宅。其中减免税收、降低利率、营业税征免时限延长等利好政策都对楼市起到一定的刺激作用，但所有的作用都不如全球金融危机来得快。在资金压力下，当年下半年，市区一楼盘率先扯起降价大旗，从而引发了一波打折促销潮，最低折扣达到8折。,2008年小结,1、2008年9月以前政策对房市影响比较成功，抑制了市场热度，但同样造成大量刚性需求的购房者对市场观望，对房地产求量的

9、一个隐形储存2、在金融危机的影响下9月以后刺激政策的出台，造成大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。,2008年小结,目的：国四条是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。,2009年,一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二、要继续支持居民自住

10、和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,关键词：遏制部分城市房价过快上涨（国四条）,2009年,09年土地政策对房地产市场的影响：严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。,影响,2009年,09年契税政策对房

11、地产市场的影响：维护房地产市场的稳定，契税的降低刺激购房消费，减少交易成本，但仍然以促进市场稳定为主,影响,2009年,09年信贷政策对房地产市场的影响：1、开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发；2、实行适度宽松的信贷政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资同时加大，市场的供应量相对增加，抑制房价的迅速增长；3、贷款利率下降降低了消费者的成本，提高其购买能力，同时刺激自身购买欲望；4、改变消费者的预期，影响未来房地产市场，减少观望的消费者，增加对其购买的需求。5、二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地区房价上涨过快,09年政策延续

12、了08年末的积极政策后，加之其他行业的资金大量注入房地产行业，造成了市场过热，房价普遍上涨过快，投资投机性购房增加，一二线城市及旅游城市尤为明显 房地产市场的发展有些偏离国家扩大内需政策的方向，投资比重过大，威胁实体经济发展，扩大内需意在引导资金向产业、基础设施及保障性建设等方面发展，从而改善消费环境，促进及引导合理的消费观念，从而拉动社会经济的稳定增长 由于土地国有化程度高，握有土地的地方政府通过批租土地极大弥补了财政不足，造成地方政府和开发商成了利益共同体，形成了相互关联的利益集团。导致09年，大量的开发商利用和政府的关系拿地、储地，并大量开发地产项目，在房价持续走高的过程中获得非常大的利

13、润 由于09年地产开发商所获利润巨大，壮大了自身实力，同时也为09年末至2010年紧缩房地产政策对市场的调控带来了难度，间接削弱了市场调控力度。,2009年房地产楼市总结,【大背景】2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的地王记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。,2010年,2010年1月国家调控政策基本情况,2010年-国家调控政策基本情况,总结2010中国地产 政府政策下的楼市,、从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该

14、不会出现太大波动。,（2）从2010年整个市场需求趋势来看，需求相对于2009年可能会有所下降，但幅度不会很大，也会大大高于2008年的水平。,从2010年整个市场供给趋势来看，放量是不可避免的。,从2010年整个市场房价走势来看，全年整体房价不会下跌，仍然会保持小幅上升态势。,国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须

15、进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：,1月26日国八条,2011年,一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,2011年国八条,五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工

16、许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制

17、造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,2011年中国地产楼市总结:政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化 2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1 月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个；7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；10 月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010 年的这一轮房地产调控在2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手

18、段进一步细化。(1)商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级,新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3 个月下跌二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 成交方面，2011 年1-11 月，北京等10 个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008 年低点。价格方面，10 个代表性城市二手房平均价格在9 月出现近三年来的首次环比下跌，10-11 月降幅持续扩大，到11 月底，杭州累计下跌8%，深

19、圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11 月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。,2011年,1月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付,2012年,2012

20、年1-10 月，一线城市商品住宅成交均价同比下跌1%，二线城市成交均价与去年同期持平，而三、四线城市成交均价同比上涨5.5%。,2012从产品类型来看，商业地产表现相对较好,刚需是2012 年成交的主流。世联57 万成交客户的分类统计里，我们的投资客占比的情况是越来越低。如果说2007、2010 年的中国市场有泡沫的话，那么2012 年的所有的成交，包括我们，全部是实实在在的，这个价格涨价也是实实在在的，因为我们的投资客占比已经非常的低了，而且全年保持低位。这个事实告诉我们，这里面没有任何泡沫。,小结2012中国楼市,展望2013年,政策篇,2013年新国五条具体内容 2月20日，国务院总理温

21、家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。

22、扩大个人住房房产税改革试点范围。,（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违

23、法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,楼市上涨预期增强 国五条细则出台是第五次调控升级,自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳

24、定市场。,国五条-政策解读,调控政策,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度,政策解读,今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说是无新意可言。采取地方政府问责制，对地方政府进行考核，对政府有一定压力，但治标不治本。,影响,“限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市场成交量造成影响。,调控政策,严格执行商品住房限

25、购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,政策解读,限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系；实施差别化政策旨在保证合理的购房需求，提高二套房的贷款门槛，对投资性需求起到抑制作用；明确扩大房产税信号，但扩大范围未确定，房产税的实施对投资者的心理造成一定压力。,影响,目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差

26、别化信贷政策的实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。,调控政策,政策解读,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,国家强调增加普通商品住房及用地供应旨在改善市场供需关系，满足中低收入者的首置需求。,影响,国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。,调控政策,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规

27、划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,政策解读,加快保障性安居工程建设体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系，解决部分低收入者的住房问题。,影响,由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不能真正改变市场上的供需关系。,调控政策,加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,政策解读,开发商“明码标价”，实际上操作缺乏可行性，形同虚设。推进城镇个人住房信息系统建设，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。,影响,加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打压”房地产市场。,国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013年楼市持乐观态度。,楼市“涨”声一片！感谢聆听，请掌声鼓励,