房地产企业开发流程环节133p.ppt

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1、,房地产企业开发流程环节,目录,1,2,3,4,5,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,6,7,8,9,10,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,“我经常看书，看的遍数也不少，看的时候什么也懂，可无论看多少遍，过两天就什么也记不起来了，这是怎么一回事？”其实原因很简单，就是你没有注意把知识整理成体系。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,工作内容：甲方决策层确定开 发方向工作方向：宏观层面的财务目 标及风险可控性 涉及相关：考察相关项目,甲方决策人经长时间考察研究

2、制定开发战略设想,备注：甲方决策者“背景”决定了项目启动的“定位性质”开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。,敏感的经济嗅觉,政策研究,投资分析,财务现金流,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,可行研究思考,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,

3、施工,市场营销与策划,物业管理,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.21项目地块位置及周边现状,1.22项目规划控制要点,地块位置 宗地现状 项目周边的社区配套项目周边环境 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）,总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物

4、业管理,1.宏观环境分析,2.房地产市场分析,3.板块市场分析,4.项目拟定位方案,2.11项目所在区域发展情况,房地产开发商在某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该市宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。,2.12政策研究,房地产政策金融政策,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.宏观环境分析,2.房地产市场分析,3.板块市场分析,4.项目拟定位方案,2.21行业政策,2.22整体竞争格局，供求现状,城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等

5、方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境,1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。3、各行政区市场比较：（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。4、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。5、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征6、客户的购买偏好、购买关注的要素7、重点楼盘描述,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物

6、业管理,1.宏观环境分析,2.房地产市场分析,3.板块市场分析,4.项目拟定位方案,3.1区域住宅市场成长状况,3.2区域内供应产品特征,区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化,各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的

7、价位区间及产品形式,3.3区域市场目标客群研究,各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.宏观环境分析,2.房地产市场分析,3.板块市场分析,4.项目拟定位方案,4.1可类比项目市场调查,4.2项目SWOT分析,4.3项目定位方案,市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标,1 地段位置 2 配套设施 3规划设计

8、4 物业管理 5 交通情况 6 楼盘规模 7 产品外观 8 户型设计 9 发展商信誉 10资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 11 销售手法,4.4价格定位,项目 销售均价（元/）出租均价（元/月）可租售面积（）备注写字间配套功能停车场住宅销售,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.规划设计分析,2.产品设计建议,3.营销方案,3.11规划设计思路,3.12规划设计的可行性分析,设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及

9、不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案,在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合之前提及的规划设计概念容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环

10、境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.规划设计分析,2.产品设计建议,3.营销方

11、案,3.21户型配比,3.22户型建议,设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案,3.23配套建议,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.规划设计分析,2.产品设计建议,3.营销方案,3.31推广计划,3.32销售计划,1.分项成本(总成本、单位成本）估算,2

12、.销售收入估算,3.项目利润预算,总成本=拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本,销售收入=住宅+商业+地下室+车位,毛利润=销售收入总成本,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,4.11土地费用,4.12建安成本,4.13配套费用,1.盈亏平衡分析,2.敏感性分析,3.风险分析及防范对策,盈亏平衡点=固定成本/（单位产品销售收入-单位产品变动成本）,5.21成本变动,5.22售价变动,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,开发设

13、想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.项目研究结论,2.其它建议,可行,OR,不可行,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,申请用地方式,出让方式,转让方式,划拨方式,招标拍卖挂牌协议,买卖赠与其他合法方式，如交换、继承等,（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。,国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者最高年限

14、是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。太原居住用地50年,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,以使用权出让的方式取得项目用地招标,土地出让人用公开叫价的方式将土地使用权拍卖给出价最高者。,1.定义,2.分类,公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,以使用权出让的方式取得项目用地拍

15、卖,土地出让人邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。,1.定义,2.特点,必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,以使用权出让的方式取得项目用地挂牌,指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,1.定义,2.优点,挂牌时间长，且允许多次报价操作简便，便于开展有利于土地有形市场的形成和运作

16、,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,以使用权出让的方式取得项目用地协议,国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,定义,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,国有土地使用权转让,土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。,土地使用权转让必须签订合同。受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。,1.定义,2.条件,3.

17、与土地使用权出让的区别,出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,以使用权转让的方式取得项目用地,出售是土地使用权“转让”的主要表现形式，以价金的支付为土地使用权的对价。,赠与用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付。,其他合法方式抵债、交换、作价入股、合建、继承等合法方式。,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征

18、地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,国有土地使用权划拨,政府以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。,根据国家有关政策，目前对国家投资的党政机关、行政事业单位办公用房、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。,1.定义,2.划拨对象,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,建设用地规划许可证的取得,国有土地使用权（招、拍、挂）,市、县人民政府城乡规划主管部门,建设用地规划许可证,持建设项目的

19、批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,国土局,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,建设用地规划许可证的取得,开发商向规划局窗口递交申请,政府组织人员到现场踏勘（3日）,发改委、国土局、规划局、水利局等部门给出意见（5日）,报至国土资源局。同时业主进行土地预申请（10日）,规划局核发规划意见函（10日）,国土局对土地勘测定界等进行预审（5日）,业主缴纳土地预申请保证金,国土局征地，进行地块的招、拍、挂（8日）,签订土地使用权出让合同,发改委对项目进行审批、核准、备案（3日）,规划局核发建设用地规划许可证（

20、5日）,国土局办法建设用地批准书,50天,控规,开发设想,可行研究,项目用地取得,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,建设用地规划许可证,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,项目设计是实现项目价值和成本控制的关键环节成功的项目设计不仅仅需要优秀设计院的精巧设计，更需要房地产开发公司的规范管理。开发商的项目设计管理需要一整套完备的流程，除了中期核心环节设计过程的跟踪监督以外，还需要注意设计前期和后期的工作。,项目设计管理,项目定位,项目规划,项目设计,顾客满意度调查,顾客敏

21、感处修改,前期,中期,后期,设计单位选择,设计勘察,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,规划设计管理原则,管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！,两管理,三控制,多方协调,管控要点,合同管理 信息管理,进度控制 质量控制 成本控制,与规划局与招标关系与设计单位与工程关系与成本关系,规划带动土地溢价立面及景观创造形象溢价户型及配置带动产品溢价,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,开发商,明确产品设计思路,明确设计院选择标准,

22、制定设计组织计划,前期工作,项目定位,设计单位选择,获取项目规划,城市总体规划,城市分区规划,控制性详细规划,前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,开发商,中期工作,设计院,概念设计,方案设计,初步设计,施工图设计,修建性详细规划,控规指标,设计思路,概念性规划,设计合同,地质勘查报告,审查意见通知书,设计任务书,初步规划图,建设工程规划许可证,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营

23、销与策划,物业管理,设计阶段标准工作周期,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,修建性详细规划审查阶段需办理事项：,1.公安消防支队进行消防设计审查2.人民防空办公室对进行人防设施审查3.建委、市政部门，园林局，环保局，卫生局按职责范围对相关专业内容进行审查4.规划部门在开发商履行相关手续，缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）,行政审批手续,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：,1

24、.规划部门对初步设计的规划要求进行审查2.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查3.公交局交警支队对初步设计的交通条件进行审查4.人民防空办公室对初步设计的人防设计进行审查5.国土资源局进行用地预审6.市政部门，环保局，地震局，卫生局对初步设计的相关专业内容进行审查7.建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求审查8.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单9.建委根据施工图设计文件审查机构发出的建筑工程施工图设计文件审查报告，发放建筑工程施工图设计文件审查批准书,行政审批手续,进入后期,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安

25、置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,1.土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；2.容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；3.基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；4.基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。,控制性详细规划主要包括以下内容：,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,修建性详细规划主要包括以

26、下内容：,1、建设条件分析及综合技术经济论证；2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；3、道路交通规划设计；4、绿地系统规划设计；5、工程管线规划设计；6、竖向规划设计；7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,1、修建性详细规划文件为规划设计说明书；2、修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图、鸟瞰图、模型图等。,修建性详细规划主要成果：,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,概念设计含义,在当前的房地产开发过程中，

27、很多发展商都把自己的项目人为地加入一些非房地产的因素，例如某些楼盘以地中海风情为主题等，这些都是开发项目概念设计的具体表现。,概念设计作用,一是为了适应消费者由买房到买生活方式的转变；二是因为导入概念可以赋予楼盘以生命及灵魂；第三，地产导入概念满足了消费者对房地产个性化的追求,太原星河湾地中海式建筑奢华生活,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,方案设计,方案设计是整个实体设计的前奏，是一个从无到有的创意过程。需要对空间环境、道路交通、水文地质、风向日照、居住习惯等大量资料理性分析和技术整合，确定建筑的总平、体量

28、、空间、立面、平面及场地的设计，是建筑设计的灵魂。方案设计对城市空间、交通、环境有直接的影响，对初步设计和施工图设计起着直接指导作用，对建筑成本控制起主要作用。,某渡假村方案设计,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,初步设计主要成果,初步设计主要包括建筑设计图、结构设计图、给水排水设计图、电气设计图、采暖、空调与通风设计图、热能动力设计图、消防设计图、环境设计图、人防设计图,通常来说，初步设计过后是扩充初步设计，进一步细化方案设计，最后才是施工图。小型工程可以不必经过扩初阶段直接进入施工图,某建筑工程初步设计平

29、面图,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,施工图主要成果,大体上包括以下部分：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明，一层屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图，节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）。,某别墅东剖面图,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,建设工程规划许可证申请流程,开发商需向规划局提交以下证件：1.建设工程规划申请表；2.总平面图；3.各单体结构建筑施工图；4.各项工程

30、施工图纸；5.国有土地手续；6.项目申请；7.所有图纸电子版（光盘）8.人防审查意见书；9.城市建设基础配套费；10.组织机构代码证开发商在通过规划局审查后获得核发后的建设工程规划许可证和核发后的施工图,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,后期工作,现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。,首期顾客满意度调查,后期顾客敏感处修改,一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序：1.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权

31、限履行审批手续2.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底3.项目公司负责设计变更的落实，设计变更的执行情况和结果应书面形式附于设计变更后。,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,征地拆迁原则,近年来，因征地拆迁而引发问题频频出现，根据宪法第13条规定，征地拆迁应符合以下原则：,公正补偿,政府或开发商必须按照宪法和物权法保护公民私人财产的精神，按照财产的市场价值确定公正的补偿标准,公共利益,征地拆迁必须符合公共利益，因为征收和拆迁属于公权力行为，政府不能公权私用，将社会公器用于私人牟利,最小干预,政府在

32、拟定征迁时应严格解释公共利益的范围，避免扩大解释公共利益，侵犯干预公民的合法财产和私人生活,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,征地拆迁安置流程,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,征迁工作涉及部门,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,征迁工作涉及部门,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,

33、市场营销与策划,物业管理,抗拆的形式多种多样，但究其原因，无怪乎以下几点：,征迁工作常见问题,开发设想,可行研究,项目用地申请,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,房地产行业属于资本密集型行业，资金链的安全直接影响项目及开发商的生死。房地产开发资金运动与其他行业有共性，但更有个性：,房地产开发资金运动特征,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,房

34、地产行业资本密集型行业，资金链的安全直接影响项目及开发商的生死。,经济性原则,安全性原则,可靠性原则,开发资金的筹措需注意筹资成本，时刻关注整体收益性,资金链的安全是开发商的生命，注意规避风险,安排好筹资渠道的数量和还款时间，保证可靠性,资金筹措的原则,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,筹措渠道,自有资金,银行贷款,证券融资,信托私募,预售预租,带资承包,合作开发,其他操作,资金筹措渠道,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,国

35、务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）规定：保障性住房和普通商品住房项目的自有最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,房地产开发商自有资金组成,自有资金,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资

36、本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。,自有资金,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠,自有资金,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工

37、,市场营销与策划,物业管理,=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）,自有资金,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决

38、议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。,自有资金,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,银行贷款,房地产项目银行贷款融资方式,按贷款担保方式分,按贷款用途分,企业信用贷款,抵押质押贷款,第三人担保贷款,土地储备贷款,房地产开发贷款,固定资产贷款,流动资金贷款,房地产开发的主要资金来源于银行贷款，其中开发商抵押质押贷款占主要部分，此外主要通过成立第三方项目公司操作担保贷款，优化债务和税务结构。不同用途的银行贷款要求条件不同，有的条件比较严格，且贷款周期较短，需注意

39、提前做好转期、展期准备。,等等,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,证券融资,股票融资,债券融资,优点永久性财务灵活性增强信用,缺点筹资成本较高限制条件多控制权分散,优点资本成本低保证控制权发挥财务杠杆作用,缺点筹资风险高限制条件多筹资额有限,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,证券融资,1.股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元,3.最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息,

40、4.筹集的资金投向符合国家产业政策,5.债券的利率不超过国务院限定的利率水平,6.国务院规定的其他条件,7.上市公司发行可转换为股票的公司债券，还应当符合公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准,2.累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十,公开发行公司债券的条件证券法2005修订,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,证券融资,公司上市流程,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,房地产开发以往过于依赖于银行贷款

41、和证券融资，一方面限制条件较多，融资困难；另一方面融资受国家政策影响较大，融资结构不稳定性渐增。目前，信托融资和私募基金融资由于其结构的优越性，安排的灵活性，快速融资特性逐渐成为房企融资主流。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,房地产信托融资三大优势,房地产信托，即信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，并为委托人获取一定的收益。业务内容涉及委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,

42、建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,房地产信托融资操作流程,1.贷款型信托,投资者（委托人）,信托投资公司（受托人),开发商（项目公司),1信托资金,4信托收益及本金,2信托贷款,4支付利息偿还本金,资产抵押、股权质押、第三方担保,2.股权型信托,投资者（委托人）,信托投资公司（受托人),开发商（项目公司),1信托资金,4信托收益及本金,2收购股权或增资扩股,3溢价股权回购,股权质押、第三方担保,3.财产受益型信托,投资者（委托人）,信托投资公司（受托人),开发商（项目公司),2信托资金,4信托收益及本金,优先收益权,1信托财产,3优先受益权收入,溢价回购受益权,4.混合型

43、信托,债券和股权相结合的混合型信托融资模式，它具备贷款型和股权型信托的基本特点，同时自身设计灵活、交易结构复杂的特色，可以为开发商灵活安排资金。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在，在我国主要以私募形式存在,其中主要为房地产私募股权基金。,房

44、地产私募股权基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,私募股权投资基金的结构特点,ABC,基金公司,投资人1,投资人2,投资人3,被投资企业1,被投资企业2,被投资企业3,公司制,资金和管理,团队合二为一,ABC,基金公司,公司制,团队合二为一,公司设立董事会负责对基金资产的保值增值，并且由董事会设立基金管理人和托管人 基金以基金公司的名义独立行使民事权利及承担民事责任基金管理人与投资人责权利不清，不利于管理能力的发挥,开发设想,可行研究

45、,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,信托私募,ABC,基金,管理协议,有限合伙制,被投资企业2,被投资企业3,ABC,基金,基金管理公司（GP）,投资人1,被投资企业1,有限合伙制,投资人LP,投资人2,投资人3,按合伙企业法组建而成 设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策 基金管理人受托对基金进行管理，Team+Capital 有效结合 GP出资至少1%,对基金的债务承担无限连带责任 GP可获取2%管理费及20%投资收益分成,私募股权投资基金的结构特点,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措

46、开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,预售预租,一般项目完成25%以上才能办理预售，且中央121号文件规定只有高层完成2/3或主体结构封顶才能办理按揭，容易造成开发商中间消费融资的断裂。售后返租曾经盛行于商业地产，后建设部命令规定预售项目不能售后返祖，但大确权后的现楼商铺售后返租不算违规。或者开发商以前几年统一经营为条件给出优惠折扣的“变相返租”也不算违规。,预售预租资金无资金成本，资金回笼快，是房地产企业筹资中重要的资金来源。,问题,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,预售预租,预售条件：,

47、1.已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证2.已投入开发建设的资金达到预售房地产总投资的35%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。3.取得县级以上土地或房屋主管机关颁发的商品房预售许可证，房屋销售必须办理预售备案登记，取得商品房预售许可证明。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,预售预租,预租条件：,1.商铺预租的前提是该商铺已经符合商品房预售的条件，并且开发商已经依法取得商品房预售许可证。2.在符合上述前提条件下，承租人应当与开发商签订具备完备条

48、款的商铺预租合同。3.商铺预租合同签订后，承租人与开发商应当在15日内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案。4.开发商只有在预租的商铺竣工并取得房屋产权证后，方可与承租人订立预租商铺使用交接书，交付房屋。5.承租人与开发商房屋交付后，持已登记备案的预租合同及预租商铺使用交接书，向房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案，领取租赁合同登记备案证明。6.开发商不得将已经预售的商铺预租，商铺预购人不得将预购的商铺预租，商品房未经初始登记取得房屋产权证前，承租人不得将预租的商品房转租或者交换承租权。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,

49、建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,带资承包,开发商购得土地后往往资金断层，在建设招标时经常以带资承包为条件缓解资金困难，通常带资承包主要有以下几种形式：,1全额垫资施工，即发包人待项目竣工验收合格后，方按照约定支付工程价款；2利用工程进度款的不足额支付，造成部分垫资施工，比如在合同中约定为“承包人报送的月进度报表经发包人确认后，于次月支付确认工作量的70”，这样实际上造成承包人在工程建设过程中，对已经完成工作量的30要形成部分垫资；3要求承包人向发包人支付保证金作为工程项目启动资金，保证金在施工过程中根据工程进度返还，造成部分垫资施工；4约定按照形象进度付款，比如约定基础完成开始支

50、付进度款，或结构封顶付至工程价款的一定比例等等。,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,合作开发,房地产合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。,有效的房地产合作开发合同应具备的特殊要件,开发设想,可行研究,申请项目用地,项目设计,征地及拆迁安置,筹措开发资金,建设工程招标,施工,市场营销与策划,物业管理,合作开发,合作开发的主要三种方式,合伙制联建,项目公司式合作,房屋参建,指提供资金、技术、劳务一方的与提供