北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报） .ppt

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1、江苏省城市规划设计研究院.2008.08,启东市 北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报）,2,主要汇报内容,规划背景项目背景现状条件规划设计规划构思结构布局功能分区道路水系公建配套景观绿化,市政设计给排水强电、弱电管线综合建筑设计设计原则住宅设计公建设计,3,规划背景,4,项目背景,威尼斯水城报建方案威尼斯水城控规威尼斯水城的首期开发建设用地,5,现状条件,区位位于启动市寅阳镇东部沿海地区，在长江入海口的北岸，与上海隔海相望，具有开阔的临江景观资源。同时沪崇隧道、崇启大桥建成后，从水城到上海虹桥机场仅1小时车程，对外交通联系也十分便捷。兼具景观和交通的优势，区位条件十分优越。,6,

2、现状条件,规划范围为威尼斯水城的首期开发区，位于水城的核心地带。总用地面积约1.50平方公里。规划范围内均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系。,7,规划目标,依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集公共服务中心区、度假生活区和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区。成为威尼斯水城的启航之作。建造威尼斯水城的公共配套繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑造威尼斯水城的“水都”品牌魅力。吸引全国乃至全球的精英人士来此度假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活。,8,规划设计,9,方案构思,构思一功能组团岛式布局，打

3、造魅力水城核心区。构思二“T”字型公共配套区，打造繁华水城核心区。构思三水陆双网交通体系，打造通达水城核心区。构思四水景绿地交相辉映，打造生态水城核心区。构思五多种物业产品共融，打造多样水城核心区。,10,总平面,总用地面积：150.00公顷居住人口：5604人居住户数：1868户总建筑面积：90.61万平方米 住宅：49.28万平方米 公建：41.33万平方米净容积率：1.2建筑密度：7.7%,注 由于首期开发产品的种类多为高档的低层物业产品，所以容积率偏低，但后面几期会建设较多的高层物业产品，使威尼斯水城整体的容积率在2.0左右。,11,规划结构,“一带、九区、双节点”的布局结构,12,功

4、能分区,主入口商业广场区是威尼斯水城的门户区，建设商业娱乐设施，同时以主题音乐喷泉广场来作为标志。总用地面积：3.26公顷总建筑面积：1.03万平方米,13,功能分区,小高层空中花园住宅区全部为小高层的住宅，层数匀为11层，以3列为一组共享一个中心花园。中心花园内可以布置游乐、健身设施，供居民活动。同时布置一个12班的幼儿园，主要解决一期住户子女的幼儿园教育问题。总用地面积：8.88 公顷；总建筑面积：19.37万平方米；总户数：682户,14,功能分区,超高层住宅区为两栋点式的超高层住宅，每户都具有良好的水景视线。设置集中的地下停车场。总用地面积：2.01公顷；总建筑面积：9.60万平方米；

5、总户数：480户,15,功能分区,多层情景花园洋房住宅区布置多层情景花园洋房，利用建筑退台可以在空中为每户提供私家花园。同时打造多层次的立体景观绿化效果。总用地面积：5.46公顷；总建筑面积：6.90万平方米；总户数：224户,16,功能分区,双联别墅度假区布置双联别墅，设置中心共享花园。同时有亲水型和近水型两种布局模式。以满足不同顾客的需要。总用地面积：16.60 公顷；总建筑面积：8.25平方米；总户数：380户,17,功能分区,独立别墅度假区布置独立别墅，设有中心绿地，可以布置游乐、健身等设施，供居民活动。同时布置有亲水型、近水型和园中型三种布局模式，来满足不同顾客的需要。户户有花园，户

6、户有私人码头，凸现尊贵品质。总用地面积：13.48公顷；总建筑面积：5.16万平方米；总户数：102户,18,功能分区,中小学区布置48班中学和36班小学各一所，服务范围为整个威尼斯水城。放在首期建设可以解决住户子女就学的问题，使他们没有后顾之忧。总用地面积：10.31公顷总建筑面积：4.70万平方米,19,功能分区,休闲购物区分为两段，布置绿化景观休闲带和美食购物广场，为居者创造富有活力的休闲购物场所。总用地面积：6.91公顷；总建筑面积：0.72万平方米；,20,功能分区,公共服务中心区设置六大中心，提升整个社区的品质。向顾客充分显示威尼斯水城的高定位、国际化。总用地面积：29.31公顷总

7、建筑面积：34.68万平方米,21,公建配套,规划形成“一核、一带、多点”的公共配套结构,首期的教育设施包括48班中学、36班小学、和12班幼儿园各一所。,22,交通系统,车行系统 车行系统强调方便快达，主要成网络式布局，分为个等级：二级公路，包括海堤公路，主干路次干路支路组团路,23,交通系统,船行系统 水路交通是陆路交通的有利补充，呈树装布局，分为个等级：主航道：次航道：私人航道,24,交通系统,人行系统 人行系统与河道、绿化景观设计相结合，营造出不同意境、不同功能的步行空间。主要的公共步行空间集中在沿中心大道的公共活力地带。绿化休闲带中设置宜人的步行道，可以散步、观景、亲水；美食购物街设

8、计为步行街，使人们可以不受干扰的购物、享用美食。在各组团也设计了步行道，整体形成完善惬意的人行系统。,25,交通系统,静态交通 停车居住区部分机动车停放以车库停车为主，地面停车为辅。度假区机动车停放以地面为主，结合入户花园设置。公建部分结合建筑设计设置半地下停车场。在入口广场商业中心设置了2个公共地面停车场，同时在公共服务中心也设置了个公共地面停车场。停船结合航道设置，在主入口东南侧和公共服务中心威尼斯湖东、西侧设置3个公共码头。各功能组团设置较小的公共码头，可以停靠公共船只和私人船只。并且栋栋临水处可以设私人码头，停放私人船只。,26,交通系统,公共交通 在主入口北侧设置1个公交首末站。作为

9、内外客运交通衔接的换乘枢纽。沿中心大道设置一条公交线路连接首期各功能组团。公交站点的选择以方便出行为主，结合住宅组团的主要出入口设置，间距为500米左右。,27,景观系统,宏观层面 规划中借助景观轴线和视线通廊组织起核心景观和各个景观节点，以此构筑整体的景观系统。,28,景观系统,微观层面景观设计还包括了各节点的设计、滨水界面的设计、典型驳岸的设计、景观元素设计等。节点设计,码头广场,公共服务中心广场,住宅中心花园,购物街入口广场,29,景观系统,微观层面 典型驳岸设计,硬质驳岸示意,挑台式驳岸示意,软质驳岸示意,30,规划方案,微观层面 景观元素 营造优美、生态、远离尘嚣的体验氛围，反映本地

10、区的自然、生态特征。,景观系统,灯光,铺装,座椅,标示,室外家具,31,绿化规划,绿化系统 规划充分体现“绿树、碧水”为主题的生态绿色主题。采取重点塑造、均质发展的策略。重点塑造区域可以概括为“双带、双点、一面”。各功能组团的绿地和水上绿化均质发展。,32,绿化规划,植物配置 植物配置应该注重原生态，注重陆生植物和水生植物的结合。陆地植被以乔灌木为主体，注重乔灌木、坡地草被的合理配置，强调植物的景观层次和季相变化，既满足环境的功能要求，又体现园林造境的要求。水生植物根据不同的水位深度选择不同的植物种类，并宜多采用本地物种，以确保其适应性。,33,竖向规划,道路竖向设计场地平整后现状平均高程3.

11、3米；规划道路控制点高程控制在5.2-7.9米。场地竖向场地高程从便于排水和亲水的要求考虑，平均高程控制在5.4-5.8米。,34,技术经济指标及投资估算,规划用地构成表,35,技术经济指标及投资估算,规划技术经济指标总表,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0。,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水

12、域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0。,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0。

13、,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0。,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高

14、层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0。,项 目单 位数 量规划总用地公顷150.00居住户数户1868居住人口人5604总建筑面积平方米906112住宅建筑总面积平方米492812公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施）平方米413300容积率0.6净容积率1.2建筑密度%7.7绿地率%42.5机动车停车位室内辆2071室外辆582,项 目单 位数 量规划总用地公顷150.00居住户数户1868居住人口人5604总建筑面积平方米906112住宅建筑总面积平方米492812公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施）平方米4133

15、00容积率0.6净容积率1.2建筑密度%7.7绿地率%42.5机动车停车位室内辆2071室外辆582,项 目单 位数 量规划总用地公顷150.00居住户数户1868居住人口人5604总建筑面积平方米906112住宅建筑总面积平方米492812公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施）平方米413300容积率0.6净容积率1.2建筑密度%7.7绿地率%42.5机动车停车位室内辆2071室外辆582,项 目单 位数 量规划总用地公顷150.00居住户数户1868居住人口人5604总建筑面积平方米906112住宅建筑总面积平方米492812公共服务设施总面积（基本社区中心、

16、中学、小学、幼儿园、商业服务设施）平方米413300容积率0.6净容积率1.2建筑密度%7.7绿地率%42.5机动车停车位室内辆2071室外辆582,项 目单 位数 量规划总用地公顷150.00居住户数户1868居住人口人5604总建筑面积平方米906112住宅建筑总面积平方米492812公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施）平方米413300容积率0.6净容积率1.2建筑密度%7.7绿地率%42.5机动车停车位室内辆2071室外辆582,36,技术经济指标及投资估算,建筑类型比例,住宅套型比例,37,技术经济指标及投资估算,估算投资汇总表,投资估算,38,市政设

17、计,39,给水工程规划,水源 区域供水，并于寅阳镇设置增压泵站。用水量 最高日用水量约为2162立方米/日给水管网本区内给水由西侧主出入口引入，引入管管径DN400毫米。给水主干管沿水城道路布置成环，给水管管径为DN200DN400毫米。,40,污水工程规划,污水量污水量为838立方米/日。污水处理设施自建污水处理厂集中处理。污水泵站考虑南片污水接入，于中心大道、经一路相交西南处设置一座污水提升泵站，规模0.6万立方米/日，占地0.05公顷。污水管网污水干管主要经中心大道、经一路、纬三路敷设，管径为d300d400毫米，污水汇总后沿纬三路进入污水处理厂。,41,雨水工程规划,雨水管沿主要道路敷

18、设，就近、分散、重力流排入附近河流，管径为DN600DN800毫米。规划于东方河设置节制闸，控制水城水位，于北横七河、南横五河与黄海相交的地方设置排涝闸站，泵站流量均为11立方米/秒。,42,供电工程规划,负荷预测 用电负荷6.7万千瓦，需中低压配变容量4万千伏安。电源规划首期西北部建设110千伏变电所，作为威尼斯水城的主供电源。配电电压中压配网电压采用20千伏，低压配网采用0.38千伏。变配电所规划共设置4处配电所，配电所全部结合20千伏户内式变电所建设。,43,电信工程规划,电话配置标准及用户预测固定电话主线需求为6941线。弱电系统设计弱电综合机房结合美食娱乐广场设计，弱电综合机房总预留

19、建筑面积1000平方米。电信系统结合弱电综合机房设置威尼斯水城电信模块局，并作为小区的电信网络交换中心。,44,燃气工程规划,用气量预测首期年总用气量44.4万标立方米，最大日用气量21392标立方米，最大时用气量2674标立方米。气源规划小区西南部建设天然气CNG站作为管道天然气的气源。燃气管网威尼斯实行中压低压两级压力机制，中压管道设计压力0.4兆帕，低压3千帕。,45,设计原则体现健康、绿色、人性化的建筑理念；采用象征“阳光、空气”的欧陆风格；遵循节能、环保的原则；,建筑设计,46,住宅住宅形体采用三段式设计手法，色彩以暖色调为主，突出高雅轻盈的品质，同时结合大面积的落地窗、飘窗、和玻璃栏板的阳台，营造高尚住宅典型。,多层花园洋房,双联别墅,建筑设计,47,公建公建的建筑形式和住宅整体上统一，采用欧陆风格。色彩以暖色调为主，设计追求大气、精致的品质。外立面利用材质的区分体现功能分区。屋顶变化丰富，错落有致地勾画出丰富的天际轮廓线，体现异域风情。,公共服务中心,建筑设计,48,“If there is magic in the planet,it is contained in water”Loren Eiseley,谢谢,