克而瑞5月莆田市城厢万达广场项目研究报告 (NXPOWERLITE).ppt

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1、莆田市城厢万达广场项目研究报告,2011年5月,谨呈：万达集团,目 录,项目属性界定,房地产市场发展背景研究,莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商业用房市场研究及产品建议,莆田市写字楼市场研究及产品建议,1、项目属性界定,区位位置及交通情况 项目经济技术指标 项目地块四至 项目周边区域环境分析 项目属性界定,项目属性解读,项目位置及交通状况莆田镇万达广场地块位于城厢区荔城南大道与荔华东大道交汇处，距离市中心5公里左右，交通路网发达，出行便捷。,地理位置距城厢区政府：150米左右 距莆田市中心：5公里左右距莆田火车站：12公里左右交通枢纽主干道：荔华东大道（G324国道）、荔城南大道公共交通:

2、21、28、29路等,本案,市中心,项目现状及经济技术指标：项目总建面49.25万平方米，地块尚未平整完毕,项目属性解读,项目西侧为鸢飞路,项目地块尚未平整完毕，还存有部分建筑,项目属性解读,项目地块四至：项目地块处于城厢区中心位置，北面紧邻G324国道，链接荔园大道，是闽南地区、仙游县连接城市的主要干道，交通路网发达，优势明显。,利好因素：项目处于莆田城厢区G324国道南侧，仅需15分钟车程即可到达莆田市中心，地块周边路网发达交通便捷。不利因素：项目周边商业氛围并不浓厚，区域开发尚未完善。,地 块四 至,项目西侧为待规划道路,项目北侧为荔华东大道,项目东侧为荔城南大道,项目南侧为荔园西大道,

3、项目属性解读,项目周边区域环境：该地块周边的教育机构、医疗机构、政府机构较为齐全；周边区域酒店、餐饮、商场、超市等商业配套发展较慢，未形成完整的商业氛围。本案日后的产品将整合商业，提升周边区域的整体形象。,行政：城厢区政府 商业：目前地块周边商业氛围不够浓厚，商业未形成规模 教育：莆田一中、莆田三中、沟头私立中学、坂头小学等 医疗：南方医院 休闲：南湖公园、南湖天然温泉、龙脊山公园等,莆田一中,南湖公园,南门荔枝公园,莆田三中,龙脊山公园,南方医院,沟头私立中学,市中心,城厢区政府,项目属性解读,项目属性界定：本案是大型高容积率、高建筑密度综合体项目，地处莆田市城厢区中心位置，交通出行便捷，周

4、边有已售磬住宅项目、市重点中学、零散商业等，区域功能配套设施比较完善，整体商业未形成规模，但人流量相对较高。,2、房地产市场发展背景研究,莆田市宏观经济指标研究 莆田市城市规划研究 莆田市房地产发展情况研究 城厢区房地产发展情况研究,宏观经济指标研究,GDP走势近年来莆田市GDP保持在15%以上的增长速率，从人均GDP看，房地产市场发展已经步入快速发展期。2010年，莆田市GDP为817亿元，同比增长15.2%，在福建省8个城市中GDP产值排名中，排列第七位，经济发展水平较为一般。,2005年2010年莆田市GDP及增长率,2006年2010年莆田市人均GDP走势,2010年福建省8城市GDP

5、比较,数据来源：各城市统计局,人均GDP与房地产发展关系,数据来源：莆田市统计局,数据来源：莆田市统计局,宏观经济指标研究,固定资产、房地产投资近年来莆田市固定资产投资呈逐年稳步上升态势，房地产开发投资增速较2009年上升幅度较大，市场发展较为迅速。,2005年2010年莆田市固定资产投资及增长率,2006年-2010年莆田市房地产投资走势,数据来源：莆田市统计局,2006年-2010年莆田市固定资产投资与房地产开发投资比较,2010年，莆田市城镇固定资产投资496.5亿元，同比增长36.9%，增幅显著，在福建省8个城市中排名第七。2005年至今，固定资产投资呈逐年上升态势。2010年，莆田市

6、房地产投资额达87.9亿元，同比大幅上涨38.8%，增速较2009年年底有显著上升，市场发展较为迅速。,数据来源：莆田市统计局,数据来源：莆田市统计局,宏观经济指标研究,产业结构分析第二产业长期占据主导地位，形成以鞋革、电子、机械、建材等支柱产业；第三产业保持良好的发展态势，为房地产市场奠定了良好的发展基础,2005年2010年莆田市产业结构分布图,数据来源：莆田市统计局,产业结构呈二、三、一形态：2010年，莆田市第一、二、三产业配比为：10.8%、56.6%、32.6%。第一产业比重逐年减少，第二产业比重高，第三产业稳定发展；产业发展方向：目前莆田第一产业基础良好，有着发展资源转化型产业和

7、农产品加工业的良好基础，第二产业初步形成了以鞋革、电子、机械、建材等优势产业；加快发展以旅游、房地产、现代商贸为代表的第三产业，提升产业整体竞争力，实现三大产业协调发展。,宏观经济指标研究,居民收入情况莆田市人均可支配收入保持较快增速，在福建省8个主要辐射城市中居第四位，居民购买能力和消费潜力增长显著。,2005年2010年莆田市人均可支配收入及增长率,2005年2010年莆田市社会消费品零售总额及增长率,数据来源：各市统计局,2010年福建省8城市人均可支配收入比较,2010年，莆田人均可支配收入达19068元，增幅为10%。自2005年至今，莆田人均可支配收入均保持较高的增速，居民消费潜力

8、大。2010年，在福建8个主要辐射城市中，莆田城镇居民可支配收入列在第四位。2010年，莆田市社会消费零售总额达290.4亿元，增幅为18%。2005年至今，莆田市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。,数据来源：莆田市统计局,数据来源：莆田市统计局,宏观经济指标研究,人口情况莆田全市城镇人口138万人，城市化率呈逐年提高趋势，城市化水平稳步提高，在2010年达到了47.5%。,2005年2010年莆田市人口增长情况,数据来源：莆田市统计局,数据来源：莆田市统计局,2005年2010年莆田市城市化率走势,2010年末，全市常住人口287万人，其中，城镇人口138万人，自然增长率

9、为6.5；莆田城市化率在2005年至2010年间上升了2.1个百分点，城市化率呈逐年上升趋势，城市化水平稳步提高。,莆田市宏观经济指标研究小结,2、房地产市场发展背景研究,莆田市宏观经济指标研究 莆田市城市规划研究 莆田市房地产发展情况研究 城厢区房地产发展情况研究,总体规划莆田市目前规划为“三轴、两带、三城、六区”的空间结构，主城形成“一心三片”的空间格局，本项目所在的城厢片区为“三片”之一，正处于新老城区的结合部，将成为未来城市发展的新核心。,莆田市地理位置图,城区空间结构为形成以莆田主城为核心、滨海城区为副中心，多片区带状延展的城市空间结构。莆田主城形成“一心三片”的空间格局：一心”为生

10、态绿心；“三片”分别为荔城片区、城厢片区和涵江片区。滨海城区形成“一带双片”的空间格局。“一带”为湄洲湾临港产业带；“双片”分别为平海湾片区和笏石片区。,城市规划研究,本案,城市中心区,城区总人口：到2015年城市人口达到117万人，到2020年城市人口达到140万人，到2030年城市人口达到202万人。,2015年：城市建设用地控制在145平方公里以内。2020年：城市建设用地控制在170平方公里以内。2030年：城市建设用地控制在220平方公里以内。,城市规划研究,东南沿海区域性交通枢纽，海峡西岸先进制造业和能源基地，海峡西岸现代物流中心，海峡西岸文化旅游度假胜地，滨海宜居城市。,莆田市总

11、体定位,城市交通规划莆田市建成“两纵两横一连”的区域高速公路网络体系，同时构建城市快速路、主干路以及城市慢行系统组成的方便、快捷的交通网络。,城市规划研究,莆田市域铁路、高速公路系统规划图,城市规划研究,城市交通规划本项目处于莆田市的核心圈层，便利的交通网络提升了整个区域价值，为今后的运营及营销创造了有利条件。,莆田都市圈层规划图,从项目位置来看，莆田市将建成核心圈层（城厢片区和木兰溪南岸片区）、主城圈层（涵江片区和笏石片区）、新城圈层（滨海产业新城、兴化南岸临港产业发展区）3个圈层，任意交通圈层内不超过50分钟互达。便利的交通网络拉升了区域整体价值，为今后项目的运营及营销提供了有力的支持。,

12、核心圈层,主城圈层,新城圈层,城市规划研究小结,2、房地产市场发展背景研究,莆田市宏观经济指标研究 莆田市城市规划研究 莆田市房地产发展情况研究 城厢区房地产发展情况研究,房地产发展情况,莆田商品房市场：2006-2010年，莆田商品房市场成交面积和成交价格保持持续上涨势头，2010年成交均价已达4851元/平方米，成交面积164.1万平方米,2006-2010年莆田商品房销售面积和价格走势,数据来源：莆田市统计局,2006年至2010年间，莆田市商品房成交面积和成交价格走势呈现持续上涨，成交均价由2006年的3029元/平方米，上涨至2010年的4851元/平方米，涨幅在1.6倍。成交面积在

13、2010年达到164.1万平方米，随着可开发土地的减少，预计未来价格仍有上涨空间。,注：销售均价指全市均价，含下属县。,房地产发展情况,一级土地市场：2010年莆田土地市场以住宅用地为主，占总成交建筑面积的57.3%；新成交土地以荔城区最多，其次是本项目所在的城厢区。,2010年-2011年5月莆田各物业土地市场成交情况分析,注：其他用地指公共设施，医疗，交通等用地,2010年-2011年5月，莆田市成交土地中，从各土地属性类别来看，住宅用地总建筑面积最多，为26.9万平方米，而工业用地面积最少，仅为20.4万平方米。从土地成交区域来看，2010年-2011年5月，成交的土地最多的镇区是荔城区

14、，占到了整个莆田地区土地成交量的44.5%；其次是城厢区，占比为20%。,2010年-2011年5月莆田分区土地市场成交情况分析,数据来源：中国土地市场网,数据来源：中国土地市场网,莆田市区代表性项目二手房交易价格基本在为7955元/平方米,以大户型为主，其中3房2厅2卫为主力成交户型，户型面积普遍在130-150平方米之间,莆田市2011年5月二手房代表项目交易表,数据来源：莆田房地产信息网,房地产发展情况,全国政策调控2011年第一轮调控启动，调控进一步升级,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉

15、开帷幕。,房地产发展情况,政策环境限购范围扩大、限购内容升级,在去年9.29楼市调控后，全国先后有北京、深圳、厦门、上海等23个主要城市出台限购政策，其中只有深圳、福州、南京、兰州四个城市限购令涉及存量；而在今年1.26出台新国八条后，限购政策出现很大幅度调整。,房地产发展情况,政策点评限购范围扩大由房价上涨较快的21个城市扩展到全部36个直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分房价过高、上涨过快的城市，共约40-45个城市；目前已出台细则的城市有23个。限购程度加强由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量。,政策影响市场面的影响2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中

16、）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。企业面的影响2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。,表：新国八条后已出台细则城市限购内容变化,政策限购范围扩大、限购内容升级，莆田尚未受到限购影响,房地产发展情况,房地产发展情况,“莆九条”政策出炉：2011年4月25日，莆田市房地产市场调控新政“莆九条”出台，新政策使得房地产投资需求受到一定的抑制，多数人采取观望的态度。,“莆九条”新政策细则,“莆九条”新政对市场的影响,重点细则,各商业银行严格执行新政,加大保障性安居工程建设力度：多

17、渠道筹集保障性住房房源，扩大住房保障制度覆盖面，逐步将保障范围扩大到建制镇。严格住房用地供应管理：将增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量70%的要求。网上签约备案：保护购房者，也规避了逃税的现象。加大市场监管力度：企业如有违法违规行为，暂停新购置土地。,强化差别化住房信贷政策：二套房首付款不低于6成，利率不低于基准利率的1.1倍；二套房住房公积金个人贷款首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各停止向购买第三套以上（含）住房的缴存职工家庭办理和发放住房公积金个人住房贷款。,一手房市场：新政对莆田楼市会起到一定的作

18、用，但对抑制房价作用并不明显。异地购房限制：莆田楼市的需求一直是本地居民的自住型为主流群体，外来人士有能力在莆购房的数量并不多。莆田外地“炒房团”比例远低于一线大城市，因此细则中也没有“限购”的更多规定。五月新政影响显现，莆田楼市住房成交量持续下滑，而价格仍然企稳，开发商、购房者、投资客三方各自按兵不动，多数人仍然持观望的态度。,30,房地产发展情况,未来走势判断：随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。莆田市在2011年下半年，核心圈层所在区域将发展成为主力，大盘将占据市场较大份额。市场刚性需求始终存在并且数量庞大，预计成交价格仍有上涨空间。,根据莆田城市发展总体规划，坚持以

19、新区开发带动旧城改造，促进城市向外延伸，势必会带来新一轮土地供应，为充足供应做足准备。,房地产发展情况小结,莆田市宏观经济指标研究 莆田市城市规划研究 莆田市房地产发展情况研究 城厢区房地产发展情况研究,2、房地产市场发展背景研究,城厢区位分析城厢区是莆田市的政治、经济、文化中心，是莆田重点发展区域。,城厢区房地产发展情况研究,城厢区位于莆田的西南部，是莆田市政治、经济、文化、商业中心，区位优势明显；目前莆田市在售商品房项目主要集中在荔城区和城厢区，我们将对城厢区市场进行总体分析。,城厢区,荔城区,本案,代表项目：正荣时代华府华港东城1号中兴公馆宝胜富贵苑祥荣荔树湾,代表项目：万辉国际城康嘉御

20、景中特棕榈城三迪国际公馆欧氏领秀,城厢区房地产发展情况研究,目前城厢区在售商品住宅项目销售均价集中在7500-9000元/平方米，如万辉国际城、康嘉御景、欧氏领秀、三迪国际公馆、中特阳光棕榈城等均为该区域口碑较好的项目。,环球花园,三迪国际公馆,泰安名城,康嘉御景,名邦豪苑,欧氏领秀,万辉国际城,中特阳光棕榈城,本案,城厢区房地产发展情况研究,潜在供应量分析从已成交土地后续供应量来看，城厢区未来还可入市体量为14万平方米，规划建筑面积46万平方米，土地供应总体量不大，且全部为住宅用地,从2010年1月-2011年5月莆田土地成交情况来看，预计未来城厢区可入市的体量为14万平方米，土地供应总体量

21、不大；从土地属性来看，未来区域供应全部为住宅用地；从土地价格来看，六宗地成交楼板价差异较大，最高楼板价为1978元/平方米，最低楼板价为310元/平方米，均价为1275 元/平方米。,2010年1月-2011年5月城厢区已成交未开工土地情况,城厢区房地产发展情况研究小结,城厢区是莆田市的政治经济文化中心，是莆田重点发展区域。目前莆田市主要在售商品住宅项目集中在城厢区和荔城区。,目前城厢区在售商品住宅项目销售均价集中在7500-9000元/平方米，如万辉国际城、康嘉御景、欧氏领秀、三迪国际公馆等均为该区域口碑较好的项目。,3、莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商品住宅市场总体情况分析 典型竞争

22、项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,商品住宅莆田市商品住宅销售量较为平稳，月均成交面积约为10万平方米，成交均价整体保持小幅上涨态势，截止2011年5月，成交均价达6339元/平方米。,莆田市商品住宅市场总体情况分析,2010年5月-2011年5月莆田市商品住宅量价走势,2010年5月至2011年5月，莆田市商品住宅成交面积为134.4万平方米，月均销售面积约为10万平方米。其中，2010年8.10.12三个月月均销售面积在15万平方米左右；2011年3.4月均销售面积最高为11万平方米左右。其余月份成交量均为10万平方米以下；2010年5月至2011年5月，莆

23、田市商品住宅成交均价走势稳步上涨，2011年2月均价最高，为6663元/平方米，5月份成交均价为6339元/平方米。,数据来源：莆田市统计局,莆田市商品住宅市场总体情况分析,在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则为城厢区和荔城区的2010-2011年取得预售许可证，销售较好的项目；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可的小高层或高层为主的居住型社区。,从上表可以看出，莆田商品住宅产品中，2010-2011年一室户型累计供应9.9万平方米，累计成交5.8万平方米，去化率为59%，其中40-50和50-60平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段。从市场去化率看，

24、一居室面积段的主力户型去化面积是50-60平方米，去化率为在68%，此种户型设计主要是以“子母房”形式出现，搭配形式是三房+一房；一室户型中40平米以下和70-80平方米户型市场供应和成交相对较少。,续上表,从上表可以看出，目前莆田二房户型中，80-90平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达7.2万平方米，843套，成交量达5.5万平方米、638套，其去化率为76%。90-100平方米的二房供应量和成交量也相对较大，供应量5.7万平方米，607套，成交量3.9万平方米、416套，其去化率为69%。,莆田市商品住宅市场总体情况分析,（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实

25、际成交比例较高）,上表显示，三房户型中，130-140平方米面积段供应量位居前列，累计供应达到14.8万平方米，供应套数1100套，累计成交达到7.3万平方米，成交542套，去化率为49%；120-130平方米面积段供应量也较多，共成交4.6万平方米，其去化率69%。,续上表,莆田市商品住宅市场总体情况分析,（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实际成交比例较高）,四房户型中，150-160平方米供应量较大，累计供应9.3万平方米，供应套数为609套，去化率为50%。140-150平方米的四房供应量和成交量在四房中为第二位，供应量7.6万平方米，609套，成交量4.7万平方米、307

26、套，其去化率为66%。,续上表,莆田市商品住宅市场总体情况分析,（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实际成交比例较高）,续上表,五房户型整体供应量较小，其中200-230平方米五房产品供应较大，共供应3.3万平米，但去化仅为7%。,莆田市商品住宅市场总体情况分析,续上表,莆田市商品住宅市场总体情况分析,复式户型产品在莆田住宅市场供应和成交中所占比例较小，其中250-300平方米复式产品供应较大，共供应8329平方米，成交5846平方米。,3、莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,竞品

27、项目主要分布在莆田市城厢区和荔城区。,典型竞争项目分析,康嘉御景,万辉国际城,欧氏领秀,名邦豪苑,中特阳光棕榈城,馨宜皇庭骏景,浅水湾陶源,祥荣荔树湾,华港东城1号,金域华府,双洋环球广场,万达广场,和成天下,凤达滨河豪园,正鼎日出,富邦学苑,备注：竞品项目存在“已完成销售、却未及时在官方房地产管理网进行备案”的情况，从而造成了项目“销售迟缓”的假象，但实际成交率较高。,典型项目康嘉御景,典型竞争项目分析,典型项目康嘉御景,3室2厅2卫145.08,典型竞争项目分析,4室2厅2卫151.65,典型项目康嘉御景,康嘉御景成交价格走势,该项目自2010年11月份以来，成交价格保持了上涨趋势，从开盘

28、6398元/平方米，上涨到4月份成交均价为7966元/平方米。,典型竞争项目分析,康嘉御景项目位于莆田城厢区荔城中大道，检察院旁，占据城北核心地段，背依天马山，九华山在左，绶溪公园在右，坐拥自然生态环境等资源。项目为新古典主义建筑风格，距离市中心仅五分钟车程，比较吸引当地富裕阶层，此项目购房者主要以企业主为主。,康嘉御景购房客群分析,典型项目万辉国际城三期,典型竞争项目分析,典型项目万辉国际城三期,3室2厅2卫135,典型竞争项目分析,复式2房2厅两卫149,典型项目万辉国际城三期,万辉国际城三期成交价格走势,该项目三期自2011年1月份开盘以来，成交均价有所起伏，目前均价7121元/平方米，

29、相比3月份最高均价8008元/平方米，有所回落。,典型竞争项目分析,项目规划设计依据周边优越的环境资源优势，巧妙地将清水水系贯穿小区南北，形成小区景观水轴，营造出现代与自然完美结合的生态环境。万辉国际城项目物业类型有高层、小高层、花园洋房，满足更多购房者的购房需求，项目购买人群多受高级管理人员等富裕阶层青睐。,万辉国际城购房客群分析,典型项目欧氏领秀,典型竞争项目分析,典型项目欧氏领秀,2室2厅2卫110.80,4室2厅3卫169.21,典型竞争项目分析,3室2厅1卫141.37,典型项目欧氏领秀,欧氏领秀成交价格走势,该项目自2011年3月份开盘以来，成交价格保持了上涨趋势，目前均价6691

30、元/平方米，比4月成交均价6776元/平方米略有回落。,典型竞争项目分析,项目景观设计利用九华山自然景观资源和延寿溪天然水资源营造意大利巴洛克欧式风格园林，体现高端豪宅定位。项目内设幼儿园、会所、游泳池、高尔夫推杆练习场、中庭景观广场等，是集休闲、娱乐、居家为一体的生态型园林小区，项目户型设计合理，吸引各种人群在此置业。,欧氏领秀购房客群分析,典型项目名邦豪苑二期,典型竞争项目分析,典型项目名邦豪苑二期,典型竞争项目分析,C5：三房二厅二卫139平方米,D5：二房二厅一卫87平方米,C2：四房二厅二卫152平方米,典型项目名邦豪苑二期,名邦豪苑成交价格走势,该项目自今年2月份以来，价格有所起伏

31、，成交均价最高为4月份6791元/平方米，最低位3月份6212元/平方米，现成交均价为6688元/平方米。,典型竞争项目分析,名邦豪苑项目北靠凤凰山，东临荔城大道，南拥南湖公园，周边商业相对发达，配套设施齐全。项目设计从公寓到超大面积型户型共20种户型，面积48-380平方米，满足不同层次的消费群体需求，此项目购买客群工薪阶层较多。,名邦豪苑购房客群分析,典型项目中特阳光棕榈城二期,典型竞争项目分析,典型项目中特阳光棕榈城二期,3室2厅2卫150,典型竞争项目分析,2室2厅2卫135,典型项目中特阳光棕榈城二期,中特阳光棕榈城成交价格走势,该项目自2010年5月份以来，成交均价整体保持了上涨趋

32、势，目前均价5491元/平方米。最低价3967元/平方米，最高7405元/平方米。,典型竞争项目分析,中特阳光棕榈城由4幢18层和8幢32层的高层组成地中海风情纯板式通透社区，得房率高达80%，底部5.7米架空层设计成泛会所，3万多平米的地中海风情景观，同时板式结构户型。项目地处南门老城区，距文献路步行街仅1.5公里，周边配套齐全。楼盘偏重居住性，购房者多以自主为主，此项目购房者大多为莆田本地工薪阶层为主,中特阳光棕榈城购房客群分析,典型项目馨宜 皇庭骏景,典型竞争项目分析,1,2,3,典型项目馨宜 皇庭骏景,典型竞争项目分析,4室2厅2卫3阳台148.46,3室2厅2卫双阳台135.92,3

33、室2厅2卫双阳台136,典型项目馨宜 皇庭骏景,该项目一期开盘后，根据各楼座所处位置、产品类别做了价格调整，目前成交均价最高达7779元/平方米。,典型竞争项目分析,根据调研，该项目一期销售周期很短，其中大部分购买客群为与房地产、建材相关行业的企业主及当地公务员人士，主要由于该项目规划设计在荔城区城东区属于高档项目、且社区园林景观是独特的东南亚风格、位置较为优越。其中，开发商的家族亲戚也是一期产品的主要购买客群。,皇庭骏景一期成交价格分析,皇庭骏景一期客群分析,典型项目浅水湾 陶源二期,典型竞争项目分析,典型项目浅水湾 陶源二期,典型竞争项目分析,3室2厅2卫1阳台110,3室2厅2卫2阳台1

34、30,典型项目浅水湾 陶源二期,浅水湾 陶源二期成交价格走势,该项目自2010年11月份到1月，三个月期间成交均价保持平稳，进入2011年前两个月，成交均价依旧保持上涨，最高达到 7907元/平方米。4月随着各地方调控政策的出台，价格随之大幅回落至5880元/平方米,典型竞争项目分析,浅水湾 陶源二期一期已经入住，根据调研该项目吸引了较多之前的客户进行投资购买。另该项目所处荔城区城东新城，多数客群看重该区后期发展，是其主要购买原因。,浅水湾 陶源二期购房客群分析,最高价,最低价,典型项目 华港 东城1号 二期,典型竞争项目分析,典型项目华港 东城1号 二期,典型竞争项目分析,三房两厅两卫三阳台

35、，137,典型项目华港东城1号（二期）,华港东城1号成交价格走势,该项目自2011年3月份以来，成交价格始终保持上涨趋势，目前均价8212元/平方米。最低价7992元/平方米,典型竞争项目分析,华港东城1号是荔城区城东片区较早开发的项目，其中一期业主已入住，目前销售的产品为二期产品。华港东城1号主力客群依旧为当地的民营企业主，由于项目整体品质在城东区属于较为高端，且社区地理位置优越，吸引了部分当地公务员和高级管理人员购买。,华港东城1号购房客群分析,最高价,最低价,典型项目金域华府一期（世全兴安名城东区8#、9#楼）,典型竞争项目分析,典型项目金域华府一期,典型竞争项目分析,33平方米立体户型

36、模型,1室1厅1卫33,3室2厅2卫1阳台125,3室2厅2卫1阳台138,典型项目金域华府一期,金域华府一期成交价格走势,该项目自2010年4月成交均价7501元/平方米;5月为7621元/平方米。根据调研，目前该项目剩余产品不多 二期将于下半年入市。,典型竞争项目分析,金域华府一期购房客群分析,根据调研，该项目自住型客户占比较大，达到80%左右，其中由于一期有部分30-50平方米小户型产品，吸引了较多工薪阶层客群购买。大户型产品中，民营企业主购买占最大占比。,最高价,典型项目祥荣.荔树湾（二期18.19.20.21.22.23.24号楼）,典型竞争项目分析,典型项目祥荣.荔树湾（二期）,2

37、室2厅1卫85,3室2厅2卫136,典型竞争项目分析,典型项目祥荣.荔树湾,祥荣.荔树湾成交价格走势,该项目自2011年1月以来，成交价格整体保持了上涨趋势，2011年4月经历了持续的上涨后，回落至5168元/平方米。最高价为5379元/平方米。,典型竞争项目分析,祥荣.荔树湾项目位于荔城区城东，与浅水湾陶源 项目一路之隔，该项目由于周边配套暂不完善，价格低于城东区（东城1号）等项目。根据调研，该项目以当地民营企业主为主的客群为主导，其主要购买目的依然为自住需求。客群中，主要还有部分公务员及教师群体。,祥荣.荔树湾购房客群分析,最高价,最低价,典型竞争项目供给及去化分析,典型竞争项目去化情况分

38、析市场主流产品以二房、三房和四房为主，舒适型二房和标准三房去化率较高。,（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实际成交比例较高）,典型竞争项目供给及去化分析,续上表,从典型项目各户型去化比例来看，四房户型中150-160平方米户型去化情况较好；五房和复式户型市场供应较少。,（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实际成交比例较高）,典型竞争项目分析,典型项目供给及成交成交主力户型各面积段分布情况,一房面积成交最好在50-60平方米，主要成交项目为浅水湾；二房面积成交最好在90-100平方米，主要成交项目为欧氏领秀；三房面积成交最好在120-130和130-140平方米，主要成

39、交项目为浅水湾和荔树湾。,典型竞争项目分析,续上表,二房、三房户型成交占比较大竞品热销一房面积在50-60平方米；二房面积在90-100平方米；三房面积在120-130平方米；四房面积在150-160平方米；五房户型以及复式成交较少，其中复式成交面积段集中在140-150平方米面积段。,四房面积成交最好在150-160平方米，主要成交项目为名邦豪苑。五房及复式成交较少，其中复式主要成交项目为万辉国际城，成交面积段主要在140-150平方米。,典型竞争项目供给及去化分析,典型竞争项目供求及去化,从去化速度看，名邦豪苑项目以大量大面积四房产品明显成为滞销盘，月均去化22套，存量去化周期需要17个月

40、，明显落后其他楼盘；而浅水湾陶源和欧氏领秀去化较快。,典型竞争项目分析,典型项目供给及成交成交价格,从价格来看，竞品成交单价处于5400-8000元/平方米之间；总价基本在58万-126万之间。,从成交均价来看，在10个竞品项目中，康嘉御景成交均价最高，达到7959元/平方米；华港东城1号排在第二位，均价在7698元/平方米；套均成交总价主要分布在58万-126万之间。,典型竞争项目分析,典型项目未来供应：竞品项目住宅部分已推案未售部分合计6.12万平方米，未推案存量合计155.6万平方米。,目前，竞品项目的上市存量（已推案未售部分）为6.12万平方米，其中名邦豪苑表现滞销。未推案存量合计达到

41、155.6万平方米，未来住宅市场竞争加剧。,数据来源：CRIC,3、莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,已成交未开工土地：2010年至今，莆田市已成交未开工住宅用地11幅，总建面积约为102.8万平方米,均为纯住宅属性土地,2010年至今莆田市住宅类用地已成交未开工土地列表（一）,潜在供应量分析,数据来源：中国土地市场网,潜在供应量分析,2010年至今莆田市住宅类用地已成交未开工土地列表（二）,数据来源：中国土地市场网,3、莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商品住宅市场总体情况分析 典型竞争

42、项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,莆田商品住宅市场研究小结,3、莆田市住宅市场研究及产品建议,莆田市商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,对于本项目客群定位,II,I,核心客户：城厢、荔城刚性需求和首次改善型客群及在外地工作回莆田置业的客群来源地：主要来源于莆田本市职业特征：35-55岁之间，莆田市目前外地购房人群需要提供“一年纳税证明“，预计仍以本市购房客群为主，包含民营企业主（经营医疗、木材等生意）、公务员、教师等高端人员为主。价值取向：客群关注点依次为项目区位、户型、环境、价格。其中，区位的

43、未来发展及户型设计是莆田本地客群最为关注的层面，同时属于理性购买客群。置业关注：莆田市区汽车拥有量较高，公共交通处于发展阶段。预计本项目客群的关注点侧重于：居住舒适度、生活配套、物业升值潜力三方面。,次要客户：仙游、涵江、秀屿区及周边城镇的小型民营企业主及部分投资客群来源地：仙游、涵江、秀屿及周边城镇职业特征：周边城镇的小型企业主及在莆田有生意的客群价值取向：自住及投资需求，置业多考虑工作需要、投资及孩子教育问题；居住舒适度、生活配套等方面。置业关注：区位、生活配套，投资价值及居住舒适度。,对本项目客户定位,对本项目客户定位,户型配比建议一,通过对莆田全市及重点典型项目供应和成交结构分析发现，

44、莆田市房地产市场畅销产品集中在80-100平方米二房、120-140平方米三房；按本项目客群定位为参考，建议项目以满足刚需客群和改善型需求为主，同时适合莆田当地客群购房习惯。我们建议，本项目以二房及三房为主力户型。,对本项目产品建议,对本项目产品建议,4、莆田商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,莆田商圈概述：莆田的商业中心主要集中在荔城区的文献路和梅园路沿线，以大唐广场、国货精品购物广场、凤凰购物广场为核心，其经营主要是传统市场形式和邻街专卖店的模式，其经营模式落后，物业条件较差，特点是

45、散乱、无序、自发的传统市场。,文献路商圈,莆田商圈格局分析,梅园路商圈,本案,文献路商圈,梅园路商圈,主要商圈特征：文献路和梅园路商圈属传统中心商圈，以综合商业中心为主。两商圈业主要针对当地中高端消费群体和外来消费群体。商铺以出租为主；文献路商圈租金水平在100-500元/平方米.月、梅园路商圈租金水平在80-300元/平方米.月之间。,莆田商圈格局分析,莆田商圈格局分析,荔华东大道大街板块商业：现有商业以社区商业为主，多为沿街商铺和住宅底商，商业档次较低，业态比较凌乱，整个区域无大型商业支撑，更缺乏商业引领项目。,小规模零售业是该区域的主要商业业态，底商多是以提供生活服务便捷服务的小型超市、

46、餐饮、通讯器材店、汽修店、银行等，其规模难以承担全面服务居民生活、休闲、娱乐的需求的需要，整体档次较低。目前该区域暂无可售型商业，均为出租型商业，租金水平集中在50元/月左右。,荔城南大道,启迪温泉会所,荔华东大道,宏基现代城,莆田商圈格局分析,4、莆田商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,商业用房市场分析,从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在4060平方米之间，支撑其成交情况的分别是浅水湾陶源和龙腾东方，成交量为441平方米；位列二三位的分别是40平方米以下60-80平方米之间，分

47、别成交了1291平方米与484.7平方米；供应情况基本与成交结构一致，为4060平方米之间、60-80平方米之间为主，占据第一位和第二位；位居第三位的是100-15平方米之间的产品，供应类型多为项目底商，产品以一层沿街商铺为主。,莆田市商业用房供求结构分析：目前莆田市在售商业用房供应量8.6万平方米，成交量为0.7万平方米，40平方米以下、40-60平方米与60-80平方米面积段，位列供求排行榜前三位。,本表选取莆田市（仅包括城厢、荔城区）2010年1月-2011年5月年取得预售许可证的项目进行数据罗列；1、物业类型包括底商、综合性商业；2、莆田市大面积开发商业项目较少多数以小体量底商为主；,

48、（备注：此数据来源为网签备案数据，通过市调发现，实际成交比例较高）,4、莆田商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,典型项目文献步行街,文献步行街是莆田市内位置最核心、体量最大的国际商业集群体，也是莆田市政府的重点建设工程，莆田的城市名片。项目所处的文献路是莆田市区的主轴线，是莆田市商业、金融、科技、信息、文化的中心。项目毗邻核心商圈步行街，它是莆田的形象窗口，有举足轻重的作用。未来步行街通车后，它可以发挥其“中心辐射”作用，成为城市重要交通枢纽。,典型项目分析,典型项目正荣时代广场,正荣时

49、代广场以国际先进的“购物公园”开发理念，打造莆田市首个集购物、娱乐、休闲、餐钦、观光等为一体的一站式综合性商业中心，为莆田带来国际性的商业理念和变革性的消费意识。项目内设有2条业态完善的步行商业街和4个城市广场：商业步行街采用情景式街区规划，两大步行街纵横交错，无缝衔接，18米国际标准街区宽度，让消费人流自由流通。项目将引入国内知名连锁超市，面积达1.2万平方米，为莆田面积最大的百货超市。,典型项目分析,典型项目红星美凯龙,项目总规模约16万平方米，采取“体验式”购物模式，建筑风格为红星美凯龙第7代shopping mall模式，是未来莆田核心商圈之一，也是莆田市规模最大的、配套服务最完善的集

50、家具、建材、家饰为一体的中高端家居SHOPPING MALL，建成后将填补莆田市场主流一站式家具建材商场的空白，未来销售将以荔城区为中心，辐射城厢区、涵江区、秀屿区及仙游县市等地区，其商圈辐射莆田地区307万人口，消费需求旺盛。,典型项目分析,4、莆田商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,土地成交：2010年至今，莆田市商业类土地已成交未开工面积达59.3万平方米（建筑面积），占地面积为28.7万平方米。预计将于2011-2012年入市。,潜在供应量分析,从莆田市10年-11年4月商业土地