沈阳低密度房产市场分析与发展报告——沈阳别墅市场现状和演进趋势研判.ppt
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1、 Copyright Centaline Group,2010,沈阳低密度房产市场分析与发展报告沈阳别墅市场现状和演进趋势研判沈阳中原物业代理有限公司沈阳 2010.05,Code of this report|1,报告摘要本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读,主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究,得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结,并对未来发展趋势做出研判。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|2,别墅的定义“别墅”这
2、一名称是舶来品。现在常说的“别墅”,实际上涵盖了国外的两种物业类型:一种是HOUSE,一种是Villa。如果直译过来,House应该是“房子”、“住宅”;而Villa才是真正的“别墅”,也可以译成“庄园”、“城堡”,一种带有诗意的住宅。事实上,国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”,并不是Villa,而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅和类别墅(HOUSE&Villa)的建筑形式将别墅产品分为五大类:独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|3,别墅的分类独栋别墅即独门独院,上
3、有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅又称TOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”,直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸,是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一般为四层带阁楼
4、建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅发源于美国,称为“penthouse”即“空中阁楼”,原指位于城市中心地带,高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国,以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|4,7,10,17,46,50,报告框架,页码,第一部分第三部分第三部分第四部分第五部分,宏观大势分析沈阳城市解读与市场概况各板块典型项目研究区域市场研究总论区域市场未来发展趋势研判,C
5、opyright Centaline Group,2010,Code of this report|5,中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|6,Part,宏观大势分析,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|7,政策回顾:自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差,七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。,收紧1995年1999年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知,要求严格控制高档
6、房地产开发项目审批,国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段,高压2000年2005年2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。别墅市场高压下回暖 Copyright Centaline Group,2010,严控2006年2009年2006年4月,国土部明确别墅仅指独栋别墅,国六条出台后,国土部下达从严土地管理通知。2008年1月,国务院出台促进节约集约用地的通知。政策无效果,多种别墅量价齐升Code of this report|8,政策后市影响:别墅定
7、义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升,并催生新类别墅的产生。,2010年以前总体政策方向,国土部以往对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”,这就意味着除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型,仅仅是高档住宅。政策,VS,地产商的惯用“擦边球”手法,一是“高低搭配”做容积率,二是在产品设计上规避独栋概念。通过以联排名义报批,以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓,来达到容积率符合地块出让的要求。对策,2010年重大政策改变,2010年,国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外,包括套型、面积等多方面,不排除将联排、叠拼等项目
8、也包括进来,对别墅用地进行严控。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|9,Part,沈阳城市解读与市场概况,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|10,|11,Group,沈阳城市解读,沈阳是辽宁省省会,市区面积3945平方公里,中心建成区面积729平方公里,沈阳市辖10区3县1县级市,包括和平区,沈河区,皇姑区,铁西区,大东区,东陵区,于洪区,苏家屯区,沈北新区,浑南新区以及新民、法库等县市。到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2
9、020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平,将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。,2009年全市地区生产总值实现4359亿元,比上年增长14.1%;全社会固定资产投资完成3676亿元,增长22.2%。房地产开发投资完成,1188.7亿元,增长17.6%;商品房销售面积达到1532.9万平方米,增长4.6%,充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年实现地区生产总值增长14%,全社会固定资产投资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元,增长9.1%。,Copyright Centaline 数据来源:沈阳市2010年政府工作报告 Code
10、 of this report,沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一沈阳城市规划方向:根据WalterChristaller和August Losch的城市中心地理论,沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展,按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构,中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界,西至新潘公路,北起蒲河,南至苏抚灌渠,由核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要由内向外扩展,向调整布局结构过渡,积极发展远郊城镇,
11、向区域城市(镇)群体化结构过渡。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|12,对垒,沈阳别墅发展史,1992年1999年,城市别墅,河畔花园、新世界翠堤豪园,开端,第一居所,第一代别墅,近郊别墅,南部(浑南及苏家屯)板块:信盟花园、凤凰花园北部(于洪白山路)板块:巴黎世家、,靓马新村、加州阳光花园、荷兰村。,2000年2006年发展,第二居所度假别墅,第二代别墅,务型别墅 庄园、比华利山庄、锦绣山庄四大板块,桃仙板块商 花溪山庄、亚泰国际花园、美地东(棋盘山板块):维也纳音乐别墅南(大浑南板块):美地庄园西(张士开发区):金色高尔
12、夫,北(二环白山路):加州阳光,2007年2010年,棋盘山,万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园,成熟,第二居所&投资品,第三代后别墅,蒲河新城 原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸大浑南 金地长青湾、富力仙湖国际、中海龙湾、远洋和平府、深航翡翠城西部(于洪铁西)新城 碧桂园银河城,于洪白山路华润置地橡树湾、中海城,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|13,沈阳历年别墅销售量情况统计数据来源:沈阳市房产局信息中心120000103000100000,800006000040000,69000,200000,16900,22900,2006年,
13、2007年,2008年,2009年,沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态,未受经济危机及几次政策调整影响,抗跌性强,是一个稳定发展的市场。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|14,沈阳别墅2010年入市情况分析,沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米,,2010年部分别墅项目入市量统计,占商品住宅面积的0.84%,比上年增长了49.28%;别墅的销售额在8.07亿,占商品住宅的1.68%,同比增长52.55%;二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%,即134套。(以上数据来源沈阳市房产局信息中心)目前沈阳的
14、高端房产产品占据整个市场比例还不是很高,高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家,且多半会在下半年入市。2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市,竞争压力会比较大,新的产品的问市,国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入,在整体上使市场上升一个台阶。,项目名称万科兰乔圣菲五期保利十二橡树庄园首创棋盘山1号亿达玖墅沈阳奥林匹克花园原香墅荣盛香缇澜山中海龙湾金地长青湾远洋和平府龙湖艳澜山小计,预计入市面积2万6万4万5.3万3.08万2.9万7万2万4万2万7万45万,预计入市时间2010年7月2010年8
15、月2010年7月2010年7月2010年8月2010年5月2010年8月2009年2009年2010年3月2010年8月,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|15,从1992年的河畔花园开始,沈阳别墅市场已经走过18年,经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变,并逐渐形成了几大别墅板块。中原对2010年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|16,Part,各板块典型项目研究,Copyright Centaline
16、 Group,2010,Code of this report|17,沈阳别墅项目区域分布,区域分布特点:大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立,引领北二环白山路、西部新城两小板块。,蒲河新城板块,三环,北二环白山路板块沈阳市,二环,成长板块,成熟板块西部新城板块成长与成熟混合板块大浑南板块桃仙机场,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|18,独联280330双拼270联排234,荣盛香缇澜山 双拼联排独栋,未定,蒲河新,城板块,独栋 独栋300 未定,板块,所属板块,典型项目名称 别墅类型,主力户型,现在单价,万科兰乔圣菲 独栋联
17、排,独栋380-1000,联排240-270 联排1.41.5万/独栋2.22.3万/,保利十二橡树 独栋联排,独栋250-380,联排222-269,联排0.8万-1万/,独体1.5万-1.9万/,棋盘山板块,首创棋盘山1号 独栋联排,独栋390410480590联排200230,未定,首创琥珀湾,双拼联排,双拼388-397、联排240-260,联排7000-8000元/双拼1.5万-1.6万/,碧桂园太阳城 双拼联排,联排265369 双拼315611,联排均价7500元/,双拼70008000元/。,道义板块 龙湖香醍漫步 独栋 独栋300 未定龙湖滟澜山沈阳典型项目信息提列辉山板块原
18、香墅 联排 联排218298 联排9900元/,白山路板块西部新城,中海城 联排华润置地橡树湾 联排碧桂园银河城 双拼联排,联排200300联排240260双拼200530,联排255369,未定16000元/均价12000元/,奥体长青板块,金地长青湾,联排,4居280-330,5居330-380,联排13000-14000元/,长白岛板,中海龙湾,双拼联排,3居2654居280-322,5居 408 双拼900万-1200万/套,联排400-700万,大浑南,块,深航翡翠城,联排叠拼,5居290-330,联排16900元/,浑河新城 碧桂园凤凰城,联排双拼,联排248320双拼315530
19、,联排5300元/,双拼5900元/,桃仙机场 富力仙湖国际 独栋双拼联排,独栋4001200,双拼298,联 独栋15000元/,双拼12000元/(精排256270 装),联排10000元/(精装),Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|19,Group,2010 this reportCode,沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比,独栋或类独栋别墅总价,双拼别墅总价,独栋或类独栋别墅,双拼别墅,万元,1200110010009008007006005004003002001000,24002200200018001
20、600140012001000800600400200,兰乔 琥珀湾 唯美圣菲 十方,十二橡树,首创棋 奥林匹 中海 荣盛香 富力仙 悠山,盘山 克花园Copyright龙湾Centaline凤凰城 太阳城 缇澜山 银河城 湖国际of 美地,|20,国际,0,Code of report|Copyright,沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比,联排别墅总价,叠拼别墅总价,叠拼别墅,联排别墅,万元,650600550500450400350300250200150100,650600550500450400350300250200150100兰乔 十二 首创棋 琥珀湾 中旅 太阳城 荣盛
21、香 原香墅 中海城 橡树湾 银河城 长青湾深航翡富力仙圣菲 橡树 盘山 缇澜山 Centaline Group,2010 翠城this 湖国际21,城建逸品假日,沈阳奥园,首创琥珀湾,桑堤亚纳,棋盘山板块沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区,区域特点:紧邻植物园和棋盘山风景区,区域内有盛京高尔夫俱乐部、鸟岛、海洋世界、棋盘山冰雪大世界等,自然和人文景观丰富,十五期间区域基础设施建设力度不够,导致优质项目较少。2005年以后万科、保利、奥园等品牌开发商的进驻大大提升区域的居住价值,各项目纷纷自建商业配套在很大程度上解决了区域内商业配套不足的弱势。是沈阳目前最大的、配套最完善的、最高档的别墅区。区域代
22、表项目:万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、唯美十方、桑提亚纳、沈阳碧桂园区域发展趋势:2009年,以首创棋盘山1号为代表的第五代别墅的入市,棋盘山的休闲居住价值获得再次提升,但随着区域自然和人文资源的开发殆尽,未来低密度产品供应将逐年减少。,棋盘山区域项目分布图沈阳碧桂园清韵百园唯美十方保利十二橡树庄园万科兰乔圣菲中旅国际小镇新希望宴山别墅首创棋盘山1号,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|22,规模,万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作前四期占地30.23万,总建9.22万。5.1期建面6077,共计30多套,容积率地理位
23、臵物业类型开盘时间目前均价推广线销售情况主力户型产品风格项目配套项目主要卖点,0.3东陵路123号独栋、联排别墅一期06年10月7日,二期07年6月28日三期08年8月28日,四期08年9月14日联排1.4-1.5万元/独栋2.22.3万元/目前主要通过老业主介绍,无其他推广四期剩10套,5.1期共计销售7套联排是240-270 独栋是380-1000西班牙风格6000(室内泳池、桌球馆、棋牌室、健身房、餐厅等)拥有棋盘山和浑河两大稀缺资源,优秀的物业服务和品牌。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|23,万科兰乔圣菲棋盘山万科
24、领位沈阳别墅开篇之作,“低调之悦,顶级之享”07新品推介会150多为万科兰乔圣菲的老业主以及VERTU手机的客户齐聚现场,本活动为品牌推广和产品推介,加深客户认知。Copyright Centaline Group,2010,项目总体规划一、二期三期四、五、六期,四、五、六期三期Code of this report|24,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,规模容积率地理位臵物业类型开盘时间目前均价开发线推广情况销售情况户型面积产品风格项目配套项目主要卖点,占地25万,建筑面积10万0.38东陵棋盘山沈棋路(盛京高尔夫东)联排别墅,独栋别墅2009年11月(一期)联排8000-1000
25、0元/,独体12000-19000元/项目分两期开发,一期建面40800,共计175户。现在无大规模推广前期认筹超过180组,开盘成交108套房源,销售3.6亿。09年底,项目销售额至4.6亿、销售148套。联排222-280、独栋280-400北美风格沈阳二中、沈阳育才、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院重现飘北美贵族生活场景,北美庄园风格,地上部分首层举架3米除车库外面积赠送,发展商,沈阳广田房地产开发有限公司,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|25,二期,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,日期,具
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