835108018青岛 5月天圆地方项目北区商业规划196p.ppt

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1、第一阶段项目成果讨论稿,1,天圆地方项目北区商业规划,九洲远景商业管理机构简介,青岛海尔地产集团有限公司青岛，2010年5月,九洲遠景商業管理機構,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,3,2,目录A.城市宏观研究,B.项目立地研究C.竞争对手研究D.消费者研究E.案例分析F.初步商业概念G.财务初步估算H.第二阶段的工作安排,164494120174189194,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,3,A.城市宏观研究,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,2,3,量较多,4,4,从宏观层面四要素的分析来看，临沂市零售市场有良好的潜力，但目前处

2、于由传统商业向大而全市场的过渡期有利因素,城市群地位经济总量产业发展人口状况,临沂市为鲁南地区的中心城市，城市辐射力较强 临沂市的经济总量排名山东第七，对零售市场的未来发展提供了强有力的产业支撑 临沂市的批发商贸业具备全国影响力，旅游业发达，城市的流动人口较多，具有潜在的开放型零售市场特征 城市人口总量大，对未来零售市场形成良好支撑 临沂市人均GDP较低，批发零售业以批发为主，具有传统商业市场特征 临沂市的第三产业占比仅为37.7%，低于国内先进地区（长三角平均在47%）临沂市的城市化率较低，仅为17.3%，农村人口数不利因素,临沂市的零售商业处于典型的从传统商业向大而全市场发展的过渡期,资料

3、来源:九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,5,在零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性的商业集聚成为典型形态城市商业发展阶段的演变全业态市场,趋优选择市场,城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰,传统市场 以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透率低资料来源:九洲远景分析,大而全市场 百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多样化,出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向

4、成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足 Fast fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现,富度达到极高水平 从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足 典型城市如上海、深圳、北京等青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,6,城市群地位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，是鲁南地区中心城市和全国性商贸物流中心,临沂市地理位置图临沂资料来源：政府网站，城市总体规划，九洲远景分析,临沂市概况 临沂市位于山东省的东南部，东接日照港，处于山东和江苏两个

5、经济大省的交界处，京沪高速和日东高速在市内穿越，地理位置优越，交通便捷 临沂市总面积总面积17184平方公里，户籍人口1034万人，下辖兰山、罗庄、河东三区以及沂南、郯城、沂水等九县 临沂是鲁南地区中心城市和制造业基地，全国性商贸物流中心，历史文化名城青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,一区,7,城市群地位山东省构筑“一群一圈一区一带”的城镇空间格局，临沂市处于“鲁南城镇带”核心城市位置,山东省城镇空间布局示意图,山东省城镇空间布局说明 一群：山东半岛城市群以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城市群，是山东省经济社会和城镇化发展的核心区 一圈：济南都市圈,一圈,一带,临沂,

6、一群,以济南为中心的济南都市圈，是带动山东省中西部发展、加快城镇化进程的经济增长极 一区：黄河三角洲高效生态经济区以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极 一带：鲁南城镇带以济宁、临沂为中心，以日照为对外开放平台，依托鲁南经济带的开发建设，构筑鲁南新的经济增长极和城镇带,资料来源：山东半岛蓝色经济区城镇体系规划，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,8,经济总量临沂市经济总量达2110亿元，为国内前50强，在山东省17个城市中排名第7位,2009年山东省经济总量排名1 青岛市2 烟台市3 济南市4 潍坊市5 淄博市6 济宁

7、市7 临沂市8 东营市9 威海市,单位：亿元3351272824732279211020771969,3729,4890,10 泰安市11 德州市12 聊城市13 滨州市14 枣庄市15 菏泽市16 日照市17 莱芜市,461,954862,17161545137613511201,临沂市经济总量在山东省17个城市中排名第7位,资料来源：山东省各城市2009年统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,9,经济总量临沂市整体经济发展平稳，按此速度增长2012年临沂市经济总量将接近济南市2009年的水平,主要城市2009年GDP比较4890.3,亿元，%19.2%

8、,临沂市2004-2008年GDP增长情况14.9%p.a.,亿元3,199,14.9%,15.6%3351.4,16.1%,15.8%,17.4%,1,958,2,110,1,661,2110.0,2279.2,1,212,1,405,1201.3861.7,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,2005,2006,2007,2008,2009,2012E,GDP,2005-2009GDP年均增长率,资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,10,经济总量临沂市人均GDP水平较低，约为3000美元，按照联合国标准，该地区经济正进入加速发展的阶段

9、，中产阶层随之逐渐形成,主要城市2009年人均GDP1)比较,元，%,按照联合国的标准，当一个国家或地,64100,18.8%,区人均GDP处于3000美元至10000美,14.3%,5552015.3%,15.2%,14.9%,15.9%,元之间时，该地区国民经济具备相当,实力，进入活跃、加速发展的重要阶,20302,27417,31058,30154,段，中产阶层将大量出现 临沂市人均GDP约为3000美元，未来,经济将进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶层也将随之逐渐形成,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,人均GDP,2005-2009人均GDP年均增长率,注：,1)以户籍人口计算,资

10、料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,11,产业发展临沂市第三产业与周边城市相比较为发达，批发零售业及物流业在第三产业中占据较大比重,临沂市2009年三产占比,%,临沂市第三产业结构,%,43.4,50.1,非盈利性服务业,15%,22%,物流业,50.4,55.5,62,55.6,17%,其他营利性服,37.7,51,45.2,32.6,29.4,34.2,务业,10%,24%,房地产业,7%,4%,批发和零售业,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,金融业,住宿和餐饮业,第一产业,第二产业,第三产业,资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,

11、青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,12,产业发展临沂市工业主要分布于市郊，集中于四大省级产业园区，以机械制造、医药、食品、化工等产业为主产业园区分布产业园区说明,临沂工业园区临沂高新技术产业园区资料来源：网络资料，九洲远景分析,河东工业园区临沂经济开发区,临沂经济开发区 占地面积：488公顷 主导产业：机械制造、化工、医药 河东工业园区 占地面积：400公顷 主导产业：食品、五金工具、机械制造 临沂高新技术产业园区 占地面积：1137公顷 主导产业：机电、制药、纺织 临沂工业园区 占地面积：400公顷 主导产业：建材、机械、食品青岛海尔临沂项目_Phase I_2010052

12、5,13,产业发展临沂市批发商贸业发达是国内第二大批发市场，对周边城市的辐射能力极强,批发商贸的市场分布以工业品为主,商贸市场说明 临沂市批发商贸业发达，市区范围内共有大型批发市场约90个，经营摊位5万余个，每天约30万人次进入市场交易；2008年全年交易额突破600亿元，,新汽车站,以小商品、家居、汽摩类为主,本项目,在全国批发市场中列第二位，仅次于义乌 批发市场由老汽车站商贸城和新汽车站商贸城组成 老汽车站商贸城 由以服装类市场为主的批发商圈和以家居建材、工业品市场为主的批发商圈组成,以服装类为主,以家居建材、工业品市场为主的批发商圈逐渐开始向北部新汽车站商贸城迁移 以服装类市场为主的批发

13、商圈靠近市中心，是中低收入人群服装类消费的主要场所,以家居建材、工业品为主,老汽车站,老汽车站商贸城 由以以小商品、家居、汽摩类市场为主的批发商圈和以工业品市场（不锈钢、塑料、板材等）为主的批发商圈组成,资料来源：临商网，市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,14,产业发展2009年临沂市的旅游人次达2453万人，旅游人次及旅游收入的增幅远高于GDP的增长水平旅游业发展状况,临沂市2005-2009年旅游人次增长情况25%,万人,临沂市2005-2009年旅游收入增长情况31%,亿元410,4,787,2,039,2,452,155,182,1,005,1

14、,265,1,618,62,82,113,2005,2006,2007,2008,2009,2012E,2005,2006,2007,2008,2009,2012E,资料来源：临沂市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,15,人口状况临沂市的人口总量较大，但城市化率较低，零售业的快速发展受到一定制约人口结构,临沂市辖区人口构成（总人口=1044万人）非农人口，183.8，17.3%农业人口，860.3，82.7%资料来源：临沂市统计年鉴，九洲远景分析,万人，%,临沂市主城区人口状况（总人口=145万人）万人，%流动人口，27，18.6%户籍人口，118，8

15、1.4%青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,16,B.立地研究,B1.城市商业格局研究,B2.项目物业条件研究,B3.项目交通状况研究,B4.项目区域价值判断,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,17,从商业业态集聚的态势来看，九洲远景认为临沂市的商业格局是典型的单核商圈（人民广场商圈）临沂市现有商业格局分析,临沂现有商圈示意图批发商贸城人民广场市级商圈资料来源：市场调研，九洲远景分析,临沂现有商圈说明 临沂市现有商业格局为单核商圈，由以人民广场为核心的市级商圈和以新老汽车客运站为核心的批发商贸城组成 人民广场市级商圈 城市单核商圈，中档消费主要场所 以现代商业

16、为主，零售业和餐饮业较为发达 举例：百货：银座商城、九州商业大厦、桃源大世界，商业街：兰田步行街、解放路，大卖场：大润发，品类杀手：金鹰家电等 批发商贸城 以传统批发业态为主，由大量批发市场构成，兼营零售，是低档消费主要场所 举例：华丰国际服装城、万博泓品牌服饰批发广场、针织床上用品市场等青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,18,Back up人民广场商圈由人民广场四周商业和解放路沿线商业组成人民广场商圈构成,人民广场商圈构成示意图解放路沿线商业人民广场四周商业资料来源：市场调研，九洲远景分析,人民广场商圈构成说明 人民广场 地理构成：包括人民广场地下、红旗路、银雀山路、沂蒙路

17、、新华路等 业态构成：主要由百货、大卖场、超市、沿街商铺构成 解放路沿线 地理构成：主要沿解放路两侧 业态构成：主要由百货、品类杀手、商业步行街、沿街商铺构成青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,桃源,19,Back up人民广场四周现有大型商业有银座商城、桃源大世界和大润发，另外，连锁餐饮分布也较为密集人民广场四周商业构成,人民广场四周商业示意图人民广场四周商业资料来源：市场调研，九洲远景分析,银座商城,大世界,人民广场四周商业构成说明 购物：百货：银座商城、桃源大世界 大卖场：大润发 超市：桃源超市 潜在大型商业：久隆奥斯卡、金鼎国际、万阅城 餐饮：中式快餐：永和豆浆、妙福馅

18、饼、集集小镇、过桥缘米线 西式快餐：麦当劳、KFC、必胜客、德克士 休闲餐饮：名典咖啡、上岛咖啡、迪欧咖啡 休闲娱乐：量贩式KTV：阿咪果、幸福时光青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,20,Back up解放路沿线商业主要包括九州商业大厦、兰田步行街和金鹰家电，九州宜家佳等品类杀手解放路沿线商业构成,解放路沿线商业示意图解放路沿线商业,解放路沿线商业构成说明 购物：百货：九州商业大厦,九州商 兰田步行街业大厦金鹰家电九州宜家佳资料来源：市场调研，九洲远景分析,金鹰家电,超市：九州超市 步行街：兰田步行街 品类杀手：金鹰家电，九州宜家佳，胜道体育运动城 餐饮：集集小镇、吉阿婆麻辣

19、烫等 休闲娱乐：量贩式KTV：诺曼帝 健身房：银座健身、庆华健身 影院：东方红影院青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,南坊,河东,21,九洲远景认为临沂市的商业将出现多中心的格局，本项目所在的北城新区可望成为市级商业副中心临沂市未来商业格局,临沂未来商圈示意图,市级商业副中心,临沂未来商圈说明 市级商业中心 人民广场周边以百货和购物中心等现代商业为主，满足市区居民中档和中高档消费需求；西北部的批发市场满足居民低档消费需求 市级商业副中心（本项目所在区域）伴随北城新区建设成为市级行政中心，大量中高档住宅的建设并导入大量中高收入人口，该区域将兴起较多现代商业，满足北城新区和其,兰山

20、,市级商业中心,区域商业中心,他市区居民的中档和中高档消费需求 区域商业中心 河东区域商业中心：主要满足河东居民和河东,罗庄,区域商业中心,东南区域商业中心,工业园区的消费需求 罗庄区域商业中心：主要满足罗庄居民和高新技术产业园区的消费需求 东南区域商业中心：主要满足东南居民和经济开发区的消费需求,资料来源：临沂市2005-2020年城市总体规划，市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,22,从北城新区内部的商业格局来看，短期内将是以项目所在区域为核心，但未来将向“一带、一街”的格局演变北城新区商业格局变迁,北城新区现有商业格局,北城新区未来商业格局,滨河商

21、业带,项目区域为核,未来将形成形成,心的商业板块，其他区域尚无商业 上海街目前处,商业步行街,“一带、一街”的整体格局 规模足以形成市,于建设中，招商刚刚启动资料来源：市场调研，南坊开发建设指挥部访谈，九洲远景分析,级商业副中心青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,23,Back up临沂市商业格局的演变是受城市规划导向、人口流动、房地产开发、及交通发展四方面因素所驱动的结果临沂商业格局变化驱动因素分析,政策规划导向人口因素住房开发交通系统建设,城市重点向北发展趋势明显 北城新区是临沂市未来重点打造的区域，有足够的政策支持 北城新区是重点人口导入区域，规划2010年底导入人口24

22、万人，2020年导入30-36万人 人口包括现有6万原住民、4万公务员家庭和大量当地中高收入群体 临沂市现有新建住房开发集中在滨河区域和北城新区 北城新区一期已新建高层1000余座，且以中高档和高档楼盘为主，均价远高于临沂市平均价格，但目前楼市供需两旺 滨河大道的开通催生了沿河的开发，城市交通较为发达 城市BRT建设提高北城新区的可达性和辐射力,资料来源：临沂市2005-2020年城市总体规划，市场调研，南坊开发建设指挥部访谈，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,24,Back up临沂市的城市化进程加快，住宅施工面积达1657万平米，年均增长达48.5%，而以兰

23、山区最为集中房地产业发展状况（1/2）,临沂市2004-2008年住宅施工面积增长情况万平方米48.5%,临沂市区各区2008年住宅施工面积占比河东区5%,%,340,630,892,1,261,1,657,罗庄区,15%,80%兰山区,2004,2005,2006,2007,2008,资料来源：临沂市统计年鉴，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,25,Back up在房地产销售方面，商品房销售面积达374万平米，年均增长率达36%，而房价增速则相对平稳房地产业发展状况（2/2）,临沂市2005-2009年商品房销售面积增长情况万平方米36%,临沂市2005-20

24、09年商品房销售均价增长情况元/平方米8%,338,374,1,944,2,242,2,416,110,187,286,1,767,1,691,2005,2006,2007,2008,2009,2005,2006,2007,2008,2009,资料来源：临沂市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,26,B.立地研究,B1.城市商业格局研究,B2.项目物业条件研究,B3.项目交通状况研究,B4.项目区域价值判断,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,27,天圆地方项目包括北区和南区两个地块，其中商业项目落位于北区一号地块项目物业要求,限高：15

25、0米容积率：2.68占地面积：6.34万平米建筑面积：22.1万平米地上：17万平米,三和街地块一,其中，,公寓：9万（高层）商业：地上6万；地下1.4万平米五星酒店：2万，地下车库：3.7万限高：100米容积率：1.1占地面积：11.19万平米地上建筑面积：12.3万平米 其中，联排：6.1万平米 高层：6.2万平米,智圣巷地块二,世界湖,资料来源：政府访谈，实地调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,28,项目地块由商业、公寓和酒店等多种业态组成，本项目重点研究的是酒店与公寓南侧的商业部分600m,180m注：地块的长宽是实地踏勘的估算值资料来源：实地调研，

26、九洲远景分析,公寓商业开发地块（本项目研究对象）智圣巷500m,酒店世界湖青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,29,B.立地研究,B1.城市商业格局研究,B2.项目物业条件研究,B3.项目交通状况研究,B4.项目区域价值判断,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,沂,河,祊,河,河,东,通,达,路,区,30,天圆地方项目处于临沂北城新区，连通老城区和河东区的交通枢纽经过项目区域项目在城市的区位 位于北城新区的南部，是北,北,城,沂蒙,路,新市政府,区三和,街,城新区重点开发区域；在市政府的西南位置，与政府办公楼呈对等角；临近沟通北城新区的两条主干道-沂蒙路和通达路

27、，以及沟通北城新区和河东区的,本项目,主干道-三和街；周边建筑以高层住宅为主和办公楼,老,城,区,同时紧邻文化公园，十分钟,内可到达动植物园、沂河、,资料来源：实地调研，九洲远景分析,人民广场,祊河等景观区青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,31,项目至城市各主要区域的可达性较高，市政府、人民广场、客运站、火车站和机场均在半小时车程内项目在城市的区位(2/2）项目地至主要区域车行时间,客运站,市政府人民广场火车站,本项目机场,到达地市政府人民广场客运站火车站机场,距离（km）0.25.06.07.511.0,时间（min）110121522,资料来源：实地调研，九洲远景分析,青

28、岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,大桥,32,本项目连接城区的道路及区域内的交通完善，通达性好项目的城市交通示意,中高档社区及安置区,务,公,沂蒙,社,员,：老城区车流,B-沂龙湾大桥,路,本项目,市政府世界湖,区,：河东区车流,C-沂,河北,：北城新区车流,A-沂蒙路祊河大桥资料来源：实地调研，九洲远景分析,沿河高档社,区,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,33,Back up三座大桥贯通了项目区域与主城区、河东区的城市道路交通道路交通-从老城区和河东区到本项目,A.沂蒙路祊河大桥 沟通北城新区和老城区最重要的通道 道路形态是双向6车道设计 作为沂蒙路的一部

29、分，将火车站、市级商圈、北城新商圈连成一线 是本项目沟通老城区的主要通道资料来源：实地调研，九洲远景分析,C.沂河北大桥 三和街的一部分，沟通北城新区和河东区的最重要通道 道路形态是双向4车道 是河东消费群通往本项目的最便捷途径,B.沂龙湾大桥 通达路的一部分，沟通北城新区和老城区重要通道 道路形态是双向2车道设计 有希望为本项目带来少量人流青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,算,圣,巷,34,从局部道路交通来看，本项目四面临路，北部的三和街为双向六车道，其余都为双向两车道区域道路交通（1/2）,办公楼,行政办公楼,三和街,前巷,府,政府大楼36m,空地12m智圣巷空地资料来源

30、：实地调研，九洲远景分析,项目地块空地,12m,12m,世界湖青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,颐,高,上,海,街,沂,蒙,算,圣,巷,路,35,但是项目地块仅三和街一侧临城市交通主干线，与另一纵向交通主干线相隔一个路口，项目的可视性受到一定影响城市道路交通（2/2）区域道路交通存在的缺陷,市政府,三和街,纵向的城市主干道沂蒙路与本项目相隔一个地块，不能直接接入项目地块，在一定程度上影响项目的可视性,本项目智圣巷资料来源：实地调研，九洲远景分析,世界湖,算圣巷、智圣巷和府前街都为双向两车道，能承载的车流量有限 相比本项目，颐高商业街的区位和可视性明显好于本项目，仅从道路交通的

31、角度来看，颐高商业街对本项目会产生很大的分流作用青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,36,目前项目地块周边公共交通尚不发达，仅在500米外的沂蒙路上设有一个站点，预计未来23年将增设几处站点和多条公交线路城市公共交通沂蒙路三 合 街,目前项目周边只有沂蒙路三和街位置的一个公共站，包括31路、25路等少量公交线路经过本站，距离本项目地块约500米 调研显示，随着北城新区发展速度的加快及居民的导入，未来2-3年将在三和街增设几处站点，并开设多条公交线路，项目地未来的公共交通系统将逐渐成熟资料来源：实地调研，九洲远景分析,500 m,本项目青岛海尔临沂项目_Phase I_20100

32、525,37,临沂规划开通两条快速公交线路，其中一条将途径本项目并有望在距项目不到200米处设站点，将对本项目起到利好作用快速公交（BRT）规划,临沂快速公交线路规划图本项目资料来源：临沂市综合交通规划，实地调研，九洲远景分析,临沂快速公交线路规划 临沂市规划开设两条快速公交线路，几乎覆盖城市所有的主要区域。每小时单向可运送1万人次以上 快速公交2号线路预计在项目周边地块设点，但具体站点位置尚不明确 调研显示，快速公交拟在市政府周边设立站点，至本项目不超过200米，本项目可望与人民广场、火车站、汽车站、河东商业中心等有效地连结起来青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,38,B.立

33、地研究,B1.城市商业格局研究,B2.项目物业条件研究,B3.项目交通状况研究,B4.项目区域价值判断,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,city,2,3,39,本项目区位优越，滨水景观资源独特，具备打造为区域次级商业中心的区位条件项目区域价值判断综述 项目所在的北城新区是临沂市的政治、文化、科技中心和经济副中心,从城市角度从区域角度region从地块角度location资料来源：九洲远景分析,北城新区是中高档住宅集中区和滨水休闲度假区 北城新区是未来城市商业的副中心 本项目位于北城新区商务中心区及行政中心区的核心位置 但本项目处于商业中心区的边缘位置 本项目处于区域次级

34、商业中心，辐射能力有限 本项目有大量的商务及行政人群及高档住宅人群的双重支撑 本项目有独特的滨水及公园的双景观资源 本项目在交通上不处于核心位置，到达性一般青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,40,1项目所在的北城新区是临沂市的政治、文化、科技中心和经济副中心，同时也是中高档住宅区和滨水休闲度假区，宏观区位良好从城市的角度看,临沂市主城区空间结构规划图,临沂市主城区空间结构规划说明临沂市以沂河为轴构建“一河五片”组团式空间布局结构，城市重点向北发展,本项目,北城新区,兰山片区：传统的城市经济中心、商贸物流中心、历史文化中心 北城新区：市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副

35、中心、高教科研区、中高档住宅区、滨水休闲度假区 罗庄片区：主要是高新技术开发区以及罗庄工业区，以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主 河东片区：主要为城市的航空港和大型物资集散中心，重点发展民营企业 东南片区：以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地,资料来源：临沂市2005-2020年城市总体规划，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,通,达,路,沂,蒙,路,41,2本项目位于北城新区商务中心区及行政中心区的核心位置，但处于商业中心区的边缘，只能成为区域次级商业中心从区域角度看,商业中心区,公园,观光旅游区,体育公园

36、,北城新区整体规划（2010年更新）,北城新区规划建设形成9大区域,研发创新区购物中心区,商业中心区,文化娱乐区,休闲度假区青年路,北城新区以商务及行政办公为主题的区域均分布于市政府周边，紧邻本项目，本项目位于其核心位置,北城新区以商业为主题的共3大片,商业金融用地住宅用地文化娱乐用地,商务中心区,行政中心区本项目,区，分布在“沂蒙路-三和十街”处以及“三和六街-三和七街”区域，距离本项目约1.5-3.0km，本项目处于边缘位置,资料来源：政府访谈，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,42,3项目地块西部与北部为商务行政办公区，南部为住宅区，东部紧临的世界湖，商务

37、行政人群及社区居民对本项目有双重支撑从地块角度看,商务大楼,商务大楼,市政府,办公楼未来 算圣商务楼 巷,办公楼三和街本项目,府前巷,市政府,商务大楼,智圣巷,世界湖,世界湖,住宅（天圆地方南区）资料来源：实地调研，九洲远景分析,未来住宅,未来住宅,河流,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,43,3东侧的世界湖及南侧的河流是项目地块独特的景观资源，着力打造出特色能增强对外部辐射型客流的吸引力从地块角度看本项目世界湖,天圆地方项目南区 河道，约34米宽资料来源：实地调研，九洲远景分析,世界湖（文化公园）为开放式的公园青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,44,C.竞

38、争对手研究,C1.城市商业发展研究,B2.主要竞争对手比较研究,B3.典型竞争对手案例研究,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,45,九洲远景将按照以下11种购物中心的类型进行本项目的研究,九洲远景购物中心的分类休闲娱乐中心,情感诉求,城市中心,美食中心,生活时尚中心,超级地区,零售公园,专业化,区域中心,中心,一次性购足,(=有限品种),主题购物中心工厂直销中心,邻里中心,能量中心,(=品种齐全),功能诉求,资料来源：九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,#,2,3,4,46,临沂尚无购物中心，但潜在项目有7个，商业面积达63.7万平米，多集中于人

39、民广场商圈，而上海街在近期是北城新区最大的购物中心,临沂购物中心分布,临沂购物中心规模,项目名称,体量,距离本项目,7,1,久隆奥斯卡,9.4万m2,4.2公里,6,本项目,万阅城万兴都,3.8万m218万m2,4.5公里2.7公里,人民广场核心商圈,银座中心,10万m2,4.2公里,3,5,城邦中央广场,5万m2,7.0公里,5,4,12,67,环球国际颐高上海街,2.5万m215万m2,0.7公里0.8公里,注：以上购物中心为三年内开业的潜在项目资料来源：市场调研，九洲远景分析,合计,63.7万m2青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,N,心,N,N,餐饮,心,N,47,临沂

40、市未来的购物中心以城市中心为主，以个人时尚为核心品类，同时休闲餐饮日趋重要,项目名称久隆奥斯卡,购物中心类型城市中心,体量9.4万m2,功能偏好购物,目标消费者时尚女性,档次价值导向,核心行业个人时尚/生活必需品,主力店 品牌备注大卖场,万阅城,休闲娱乐中 3.8万m2,休闲娱乐,青年一族,价值/生活方式导向,餐饮/个人时尚,万兴都,城市中心,18万m2 购物/休闲/,全覆盖,生活方式导向,个人时尚/餐饮,百货,金鹰,银座中心,城市中心,10万m2,购物,中高收入家庭,价值/生活 个人时尚/生活方式导向 必需品,百货,银座,城邦中央广场 主题购物中,5万m2,购物,大众家庭,价格导向,个人时尚

41、,无,N,环球国际颐高上海街,美食中心区域中心,2.5万m215万m2,餐饮休闲娱乐,大众家庭大众家庭/青年一族,价值导向价值导向,餐饮个人时尚/餐饮,无大卖场,N,资料来源：市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,1,1,3,3,3,4,4,5,5,48,本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究九洲远景行业分类标准,A,购物个人时尚购物,B,餐饮正餐,C,娱乐家庭娱乐(儿童驱动),2,家庭耐用品,2,快餐,2,健康与运动,食品杂货儿童用品文化用品资料来源：九洲远景分析,休闲餐饮,影视娱乐年轻娱乐大型主题娱乐青岛海尔临沂项目_Phase I_2

42、0100525,1,2,49,本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究购物的行业分类及业态（1/2）,行业个人时尚,子行业服装服饰3C数码珠宝/手表化妆品,业态百货基础时尚快速时尚品牌设计时尚,高端时尚家电,家庭耐用品资料来源：九洲远景分析,家居建材,品类杀手（折扣）品类杀手（趋优）品牌店青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,3,4,5,50,本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究购物的行业分类及业态（2/2）,行业食品杂货儿童用品文化用品,子行业食品杂货儿童服装儿童家居及用品儿童玩具体育用品礼品,业态大卖场精品超市药妆店等超市便利店食品杂货专业店品类杀手（

43、折扣）品类杀手（趋优）,资料来源：九洲远景分析,办公用品,品牌店青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,51,目前临沂市在个人时尚领域仍以传统百货为核心，其他业态尚处于萌芽状态,服装服饰 目前以传统百货业态为核心，同时基础时尚专卖店也较多 快速时尚及高端时尚未出现 基础时尚品牌：NIKE,ADIDAS,KAPPA,佐丹奴，美特斯邦威，森马等 品牌设计时尚：ESPRIT,JACKJONES，ONLY,VEROMODA，ETAM等,临沂市,3C数码有3C数码折扣店业态处于发展中3C数码品类杀手趋优业态尚未出现3C数码销售主要通过百货店及家电品类杀手渠道,的个人时尚行业,化妆品 无品类杀

44、手业态出现 销售主要通过百货店渠道资料来源：市场调研，九洲远景分析,珠宝/手表无品类杀手业态出现销售主要通过百货店渠道青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,2,3,2,4,52,临沂市的百货业态全部集中分布于人民广场商圈，总体量约15.9万平米百货的分布及规模百货的商业规模,本项目人民广场核心商圈,#,项目名称银座商城九州商业大厦桃源大世界临沂百货大楼,体量4.8万m25.0万m21.9万m23.0万m2,5,1,3,5,金鼎国际,1.2万m2,现有项目,4潜在项目（预计3年内开业项目）,合计,15.9万m2,资料来源：市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I

45、_20100525,53,临沂市的家电市场已有品类杀手出现，但均为本地品牌，家居及建材仍是以家居城和建材城的形态出现,家电 目前以品类杀手业态为核心，有部分品牌店 均为本地品牌，尚无全国连锁品牌进入,家居 目前以家居城为核心业态 家居城品牌：桃源家居、银座家居、怡景丽家 品牌店较多，但良莠不齐，,品牌：金鹰家电、金鹰美佳、金鹰美乐、九州宜家佳,临沂市区的家庭,多为当地品牌，尚无全国连锁品牌进入 无品类杀手进入,耐用品行业建材目前以建材城为核心业态品牌店较多，但良莠不齐，多为当地品牌，尚无全国连锁品牌进入无品类杀手进入,资料来源：市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_2010

46、0525,#,54,家庭耐用品集中分布于人民广场商圈，全国连锁家电品牌（国美、苏宁等）尚未进入，但本地品牌金鹰美乐家电已进入北城新区家庭耐用品的分布及规模家庭耐用品的商业规模,项目名称,类型,门店数量,单店面积,3,1,金鹰家电,家电类,3,约8000m2,5,1,1 1 6,本项目,234,金鹰美佳金鹰美乐九州宜家佳,家电类家电类家电类,121,约5000m2约5000m2约1万m2,7,53,4,2,56,桃源家居银座家居,家居类家居类,31,约2.5万m2约7万m2,7,怡景丽家,家居类,1,约5万m2,6,合计,24万m2,家电类,家居类,资料来源：网络资料，市场调研，九洲远景分析,青

47、岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,现,55,大卖场已有大润发进入，但无便利店等业态，儿童用品和文化产品多分布于各百货中,食品杂货 超市及大卖场为主要业态，便利店尚未出现 目前大卖场仅大润发一家,儿童用品 目前以百货店为主要的销售渠道，品类杀手业态尚未出,超市以本地品牌为主，仅覆盖主城区，如九州、桃园,临沂市,儿童服装品牌：乐高，迪斯尼、巴布豆等,区的其他购物行业文化用品规模较小，主要以百货店为销售渠道，品类杀手业态尚未出现,资料来源：市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,#,56,大卖场及超市主要分布与中心城区，北城新区尚未有相关业态，其中

48、大型的全国连锁卖场仅大润发一家大卖场/超市规模及分布超市/大卖场的规模,项目名称,类型,门店数量,单店面积,2,本项目,1,大润发,大卖场,1,约1万m2,3,4,3,2,桃源超市,超市,7,约3000m2,3,3,2,3,412,3,3,九州超市,超市,8,约3000m2,23,2,3,2,42,4,银座超市,超市,3,约3000m2,合计,64000m2,大卖场,超市,资料来源：网络资料，市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,57,本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究餐饮的行业分类及业态,行业正餐,子行业/业态主题餐饮商务餐饮家庭餐饮

49、中式快餐,23,快餐休闲餐饮,西式快餐咖啡厅、茶坊餐吧、茶餐厅,资料来源：九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,58,全国连锁正餐品牌进入较少，商务餐饮缺乏，休闲餐饮以餐吧为主要业态,正餐 以主题餐饮及家庭餐饮为主，商务餐饮较为缺乏 正餐中全国性的连锁品牌较少，仅小肥羊、澳门豆捞等少数品牌,休闲餐饮 以餐吧为主，尚无纯咖啡厅类型较为缺乏 部分全国连锁餐吧品牌已经进入临沂 品牌：SPR COFFEE、名典,家庭餐饮主要以本地特色菜为主，如天天过年、朱老大饺子城、婆婆鸡、蒙阴光棍鸡等,临沂市区的餐饮行业,咖啡、上岛咖啡、迪欧咖啡,快餐部分知名品牌快餐已经进入临沂，但网点

50、数量有限，且主要集中于人民广场商圈西式快餐：麦当劳、肯德基、必胜客、德克士中式快餐：集集小镇、过桥缘米线、永和豆浆等,资料来源：市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,59,在地理集聚上，临沂市有两条初成规模的餐饮街，北面的育才路以大中型中式正餐为主，南面的启阳美食街以中小型烧烤为主餐饮行业的分布及规模餐饮街分布说明 育才路 规模：约有餐饮门店10家，均为大中型餐饮，总体量约6000平方米,育才路资料来源：市场调研，九洲远景分析,启阳美食街,特点：以当地知名餐饮和连锁餐饮为主，主要面向中高收入群体，客人较多驾车前来 举例：婆婆鸡、蒙山风味草鸡、孟良崮草鸡、小