沈阳沈北新区区域市场分析.ppt

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1、沈北区域市场分析,我国第四个新区沈阳沈北新区,2006年11月22日上午10时20分，这是一个值得所有沈阳人铭记的时刻，沈北新区经国务院批准后横空出世!沈阳市市委书记陈政高亲手为“沈北新区”揭匾。来自中央、省、市及日本的50多家媒体记者聚集在过去叫“新城子区”的地方，共同见证这个老工业城市发展的又一个里程碑。按照国家民政部的批复，沈北新区地处东北三省经济走廊的“黄金分割点”，区域面积1098平方公里，由新城子区和辉山农业高新技术开发区、虎石台经济技术开发区、道义国家级星火技术密集区共同组成，享有市级经济管理权和部分城市规划建设权。沈北新区也是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后，国务

2、院正式批准成立的中国第四个经济行政区。陈政高对沈北新区寄予厚望：“沈北新区的成立将改变沈阳南部富裕、北部相对落后的局面。同时，沈北新区又是沈阳连接省内铁岭、外省长春的枢纽，是沈铁工业走廊上重要的物流交换中心，未来的沈北新区将成为沈阳发展的桥头堡，力挺沈阳跻身东北先进城市行列。”,沈北新区概况 沈北新区地处沈阳中心城市的北部，南依沈阳母城，北接铁岭，东邻抚顺，西连沈西工业走廊。沈北新区现下辖5个乡、6个镇、3个街道办事处、4个开发区和6个产业园区，有144个行政村和34个社区，共有40万人口。2006年，新区地区生产总值实现180亿元，地方财政收入实现10.4亿元，工业总产值实现369亿元，固定

3、资产投资实现184亿元，实际利用外资实现2.1亿美元。,沈北新区规划发展分析,目前，沈北新区已成为国内外众多地产巨头的在东北片区的重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、中远置业纷纷进入。,蒲河新城东邻棋盘山、世博园，西接环北经济区，北连沈北腹地，南靠沈阳母城，其范围是新规划的北三环以南沈北新区区域，总面积270平方公里，包括辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区、欧盟工业园及虎石台镇、道义镇、蒲河镇。蒲河新城毗邻中心城区，连接辽宁中部城市群，覆盖人口达2400万人。区内交通四通八达，3条国道、3条高速公路、3条铁路专用线横贯其中，规划中的地铁2号线直达新城。同时新城区内汇聚400家科技型企业

4、和380家农产品加工企业，汇集多家高等院校、科研院所、研究中心和孵化器，东北亚科技创新与转化基地已渐成规模。新城内自然环境优美，拥有林木挺拔的50平方公里森林覆盖，蜿蜒曲折的33公里蒲河贯穿东西。,蒲河新城概况,蒲河新城以“一廊、四区”为建设规划。形成以蒲河为轴线的绿色生态走廊；以辉山国家级农产品加工示范基地为依托的农产品深加工区，主要以农产品加工（乳品加工、粮油加工、果蔬加工、禽畜加工、生物制药等）、机械制造、医药化工等产业为主，把蒲河和辉山地区建成全国农产品加工中心和研发中心；以道义国家星火技术密集区和东北亚科技创新与转化基地为平台，依托20所高等院校，75家科研院所和研究中心建设高科技产

5、业创新区，主要以工业园、大学园、环保生态区为主的聚集区。将道义地区建成北方最具活力的高新技术产业创业中心；依托蒲河生态走廊，把两侧规划建成集商贸、文化、生态、居住于一体的生态居住区，通过对蒲河全线进行改造，沿河修建七星湖，与七星山遥相呼应，形成水清林秀的带状生态亲水公园；依托虎石台地区的区位和环境优势，将该区域建成集行政服务、商贸、金融为一体的区域性中央商务区。,蒲河新城规划概述,目前，沈北新区房地产市场的竞争几乎都集中于蒲河新城内，从其竞品分布态势，则又可将蒲河新城市归结为三大竞争版块。分别为：道义版块、虎石台版块以及辉山农高区版块。,就势论势,道义开发区,虎石台开发区,农业高新开发区,蒲河

6、新城版块分析道义开发区,道义经济技术开发区市场分析 道义开发区目前在售房地产项目共有10多家，北苑绿洲、碧桂园太阳城、步阳江南甲第、城建美庭、地雅新居、府梓里居、宏颐泷园、皇家御院、龙腾碧玉湾、世家沈北新城、太湖国际花园、香峪兰溪、阳光书香园、中央大学城、总部基地水晶蓝湾、汇置尚都等等。,道义开发区在售房地产项目市场售价比较：,道义开发区在售楼盘整体均价在3800元/上下，道义区域市场竞争环境相对激烈，区域供应产品特点也较接近。,道义开发区在售项目概况,开发规模参差不齐，不乏实力商,客源多以地缘客户为主，部分项目以市内五区为客源,多层为主要产品形态，兼顾高层提升容积率,主力户型集中在中偏小户型

7、,总体均价接近4000元,道义区域人口数量较虎石台、辉山农高区相对较多，该区域距离与市区紧邻，发展速度也相对较快，诸多因素决定其市场经济繁荣程度也相对明显。加之近年各高等院校的入住，一定程度上也刺激了该区域的经济增长；知名品牌开发商涌入改地区，使得行业内竞争越来越激烈；目前看各房地产项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈；道义地区房地产的产品均价在4000元左右，产品类型以高层、小高及多层为主；户型以90平左右的中小面积产品为主；道义地区的客源多以地缘客户为主，其次以市内及外地为客源，购买动机多为投资；,道义市场分析小结,由于人口数量较多

8、市场相对比较活跃，客户类型繁多，大量市内客户起到主导作用，未来市场尚有一定空间。,区域市场分析,蒲河新城版块分析虎石台,道义开发区,虎石台开发区,农业高新开发区,虎石台 一、虎石台镇的概况 虎石台经济开发区位于沈阳北部，距离市中心30公里，隶属沈北新区，位于新区区境南部，距区府12.5公里1983年置虎石台镇，1988年虎石台乡并入。比邻道义开发区和蒲河新城。面积75.3平方公里，人口5.7万，是沈阳市内发展最好的几个镇之一。（一）政治区划：辖三家子、大桥、孟家屯、东岗子、佟古家子、河南、前坟、吴三家子、新华、增产、鸭子场、中古城子、大古城子、治安、双楼子、歪树子、柳岗屯、前詹屯、后詹屯、虎石

9、台、小桥子21个村委会和18个居委会。2007年沈阳欧盟工业园正式进驻。（二）交通：长大、沈矿铁路和沈新公路过境，国道203、325路公共汽车。（三）经济：工业：沈阳矿务局，镇内有三所国有中型企业，沈煤集团、沈阳市浮法玻璃有限公司、沈阳市抗生素厂 农业：主要农业作物有玉米、豆类、水稻等。配套：东北最大的小丰满一次变电站坐落在镇内；新建的2.5万千瓦火力发电厂已并网发电；投资千万元已运营的3.2万伏双回路变电站可使全镇生产生活用电实现双保险。（四）教育：打造虎石台大学城-辽宁行政管理干部学院、辽宁金融职业学院、辽宁交通高等专科学校、沈阳农业大学高等职业技术学院等,二、虎石台开发区发展规划情况 虎

10、石台开发区按照“建设两大园区、发展两大产业”的总体思路进行规划，重点规划建设沈阳蒲河岛生态商务区和中国生命科学城两大园区。（一）沈阳蒲河岛生态商务区规划（1）总体规划 总体规划为“一心 两轴 两翼”（一心：即蒲河岛生态商务中心;南北“现代都市轴”;东西“景观绿化轴两翼：生态蒲河岛东、西两侧高品位生活区，即蒲河岛的左岸生活区和右岸生活区”）。（2）生态规划 包括：环境生态、能源生态、建筑生态、人文生态的规划。（3）产业规划 蒲河岛生态商务区重点发展精品消费型服务业和高端生产型服务业，重点引入商业商务、总部经济、创意产业、现代生活四大现代服务业项目。（二）中国生命科学城总体规划（1）总体规划 中国

11、生命科学城将围绕生命科学产业发展主题，全力引进生命工程、生物技术、健康医疗三大产业类项目（2）功能分区 包括：科研孵化园区、生命产业园区、健康产业园区。（3）产业规划 中国生命科学城重点发展生命工程、生物技术、健康医疗三大产业。,虎石台经济技术开发区市场分析 虎石台开发区目前在售房地产项目共有12家，即瑞成万芳园、星城国际、荣信财富广场、富城时代、古城新都雅苑、新街坊等。其中富城春天，恒运雅居，鑫宁家园属在售项目。,虎石台在售项目市场均价对比：,目前该区域市场销售均价为25002700元/，财富广场属于商业项目，因此该项目价格不作为比较。,虎石台竞品项目概况,规模较高，放量集中,容积率普遍较高

12、,以多层为主要产品形态,户型区间基本以中小为主，兼顾大户型,分析看出，均价基本维持在2400-2600元间,虎石台市场分析小结,虎石台区域目前市场供应量中多以多层和小高层为主要产品类型，总供应量6000套左右，该区域主力面积区间在50100之间，主要消费人群为当地动迁居民。随着虎石台大面积土地出让，新产品越来越多，但是当地市场需求量逐渐饱和导致未来消费热点将会发生转移，消化比重也将随着供求关系而发生变化。未来几年内该区域主要的消费群体是当地周边动迁的农民和沈阳市三环与虎石台之间区域居民，另外未来虎石台区域住宅市场发展将依托区域整体的经济发展。,原虎石台镇里居民回迁结束，供应量不断增加，市场接近

13、饱和。,蒲河新城版块分析辉山农高区,道义开发区,虎石台开发区,农业高新开发区,辉山开发区多层产品价格区间比较：,辉山农业高新区整体在售住宅(多层)项目的均价在26003000元/之间。,辉山开发区目前在售房地产项目共有13家。即：阳光洛可可、中体花园一号II期、风度泊林、水墨丹青、水木康桥、亚瑟蓝湾、九如溪谷、翔凤山水国际、七里香堤、山水绿阁、泉涌新镇、香蓝蒲河、大溪地等。辉山开发区由于自身的环境优势决定了该区域产品类型丰富，别墅、联排、双拼、叠拼、洋房、创意多层、多层、小高层等产品在该区域范围内均有出现。,辉山开发区市场分析,辉山开发区别墅产品价格区间比较,辉山农业高新区别墅产品市场总体销售

14、价格在38506250元/区间范围内，其中泉涌新镇联排别墅价格最低。,辉山竞品项目概况,品牌开发商，彰显实力,总体上该区域以市内五区客源为主，基本为二次以上置业者,多层洋房多为五层为主、别墅4、6联排,主力户型85-140，中型偏大,地块景观价值极大,房源部分尚未开盘,开发时间均集中在1-2年,辉山开发区产品类型多也决定了该区域产品的目标消费群体也较繁多，该区域产品最大特点是：产品形式创新、价格较市内产品便宜、周边生态环境优秀。从营销上看各项目均把沈阳市内作为最主要的营销市场，这是由于辉山区域当地居民数量有限，虽然周边各大企业集团较多，但是区域市场供应量不断增加导致当地消化比例逐渐下降。经过市

15、场调研分析得出结论，辉山开发区主要客户群体来自于沈阳市内，其主要消费动机是看重辉山开发区的自然环境，其次是在对产品比较满意的基础上认同区域升值潜力。,辉山市场分析小结,当地居民较少，且无购买能力；市内消费者对于产品力要求非常高。,满融经济开发区,满融经济区以引进韩国企业为主，重点发展高新技术产业：电子信息、轻纺、现代装备制造及绿色食品等产业。产业构成以工业为主，商住、物流、服务业为辅。沈阳满融经济区规划为五大功能区。曹仲商住娱乐园区：位于长大铁路以西，浑河以南，浑南大道以北，面积约7.5平方公里，重点发展高档商务、餐饮、会展等第三产业；韩国产业园区：位于浑南大道以南，桂花街以东，迎春街以西，面

16、积约10.2平方公里，重点发展韩资企业为主的外商投资企业，外商居住、韩式餐饮娱乐等；仓储物流园区：位于白塔南部，桃仙国际机场以西，面积约为7.5平方公里，重点发展仓储物流、交通运输业等产业；站前商贸区：位于沈营路以西，沈苏快速干道以东，南至苏赵公路，北至三环路，面积约为9平方公里，适合发展商贸金融、高档居住等产业；高新技术产业园区：位于三环高速公路南侧，沈丹公路西侧，面积约为6.6平方公里，重点发展高新科技、新材料、新能源、自动识别等高新技术产业。,满融经济区,满融经济区随着浑南发展十年已显现规模，浑河南北两岸临河房地产项目众多居住产业在该地区内较为成熟，其他配套功能正在逐步完善。该区离市中心

17、、火车站、机场距离都较近，生活关联性强，区域发展潜力大，容易形成标识性特征区域（中央休闲区、中央文化产业区）。,满融经济区代表性项目概况,了解市场供应的同时，我们也要了解消费者的需求，才能从根本解决客源问题，即：什么样的人，会买我们的房子；会买我们房子的人，需要什么样的房子。,针对以上问题，我们对蒲河新城及周边地区针对中冶项目进行了市场调查，走访了道义开发区、虎石台开发区、大桥村、辉山开发区、蒲河镇、邵家村和七二四等七个区域，从中选取了62户低收入居民进行抽样市场调查。,抽样人群数量比例：,区域消费者再次置业调查调查结果：消费者再次购房选择区域大部分依然选择现在生活的区域，但也有部分消费者会选

18、择其它区域购房。,道义区域消费者再次购房选择区域比例,消费者需求调查,道义区域被调查的消费者中有58%会依然选择道义区域作为置业的首选，17%的消费者会选择市内。,虎石台区域消费者再次购房选择区域比例,虎石台区域被调查的消费者中80%依然选择虎石台区域作为置业首选，少量群体选择其它地区，10%的消费人群会选择辉山作为置业目标，主要看重辉山的居住环境。,辉山区域消费者再次购房选择区域比例：辉山区域我们选取了辉山开发区、蒲河镇蒲河村和邵家村共20例样本调查结果如下：,70%的居民会选择辉山开发区，另有20%的居民会选择虎石台区域。,七二四区域消费者再次购房选择区域比例 我们选取了距离蒲河新城较近的

19、七二四区域作为样本进行抽样调查，被调查的消费者均属于低收入居民，他们再次选择居所没有一例样本选择蒲河新城区域，大部分人群依然选择原区域作为置业目标。,大桥村区域消费者再次购房选择区域比例 大桥村位于虎石台镇北新城子南，我们选取的调查样本中90%的村民再次购房时会选择虎石台区域，10%的居民会选择辉山开发区，主要原因是少量村民在辉山高新企业工作。,产品需求调查,产品类型需求调查,户型面积需求调查,产品价格承受能力调查,消费者购买动机调查,购房决定因素,再次置业心理时间,沈北新区市场分析小结：,地区优势：这一地区呈现出生态景观秀雅、社区配套成熟等诸多优势，特别是随着沈北新区的整体改造，这一地区的居

20、住优势逐步显现。价位：每平米最低从3500元起价，到一些楼盘每平米最高价可达7000多元。产品：产品形态多样，包括多层、小高层、高层、花园洋房、别墅（联排、叠拼、双拼、独栋）。从一室一厅，二室二厅等到情景花园洋房、联排别墅等。生活配套：超市、商业街、银行、医院、邮政、市场，完善、成熟的区位配套已经把这一地区变成一个理想的生活圈。教育配套：一站式教育体系，周圈学区林立：翔宇学校、加拿大枫叶学校、辽宁电大、省文化艺术学校、沈阳二中、东北育才、沈阳药科大学。环境优势：临河的优势得天独厚，在市政部门的关注下，蒲河的治理正在火热进行，环境更优美。消费人群：多为市内的企事业高级白领、退休干部、私营业主、学校教师、政府公务员，还有部分外省市投资、休闲、度假人士。售楼处：远离市区，各楼盘在市中心繁华地段均有接待中心。建筑形式：注重品质、园区景观建设，均为欧式调性，如英格兰式、西班牙式等风格，即使是现代风格中也柔和了欧式，打造各种生活概念吸引消费。推广策略：媒介集中在户外广告牌、路旗和报纸（华商晨报、沈阳日报、辽沈晚报、沈阳晚报、沈城楼市）、公交车体、DM发放等。容积率：低容积率，大生活空间。,