房地产行业月报(11月)：十一月销售回顾及十二月展望1203.ppt

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1、,行业研究报告 行业月报,2012 年 12 月 02 日,十一月销售回顾及十二月展望-房地产行业月报（2012 年 11 月）核心要点：,推荐,维持评级,十一月楼市：成交量环比上升 18.3%，销售表现较好,分析师,十一月份，跟踪的 33 个主要城市月度成交量环比增 18.3%，成交量,赵 强,房地产行业首席分析师,创今年年内新高，也为自 2010 年以来表现最好的月份；由于供应量的上升，成交量与批售量比降至 97.4%，楼市库存累积，去化周期个 7.6 月。在经济企稳、各地公积金政策微调、楼市价格企稳、土地市场火热、预,：（8621）20252661：zhaoqiang_执业证书编号：S0

2、130512050002,期供应不足等情况之下，十二月楼市表现应该不会差。,徐军平,房地产行业分析师,：（8621）20252601,行业政策：释放政策微调信号从住建部和其他官员的表态来看，整个大的政策环境不会有大的变,：执业证书编号：S0130512050001,化，基本上保持稳定，而地方公积金政策等继续微调支持刚性需求购房，,潘 玮,房地产行业分析师,房产税扩大与征收的模式仍不确定；从李副总理的讲话来看，我们认为，未来，不管一线城市怎么调整，二三线城市的发展是比较确定的。股价表现：11 月份房地产股强于大盘11 月份，房地产板块指数收益率为-1.8%，强于沪深 300 指数-5.1%的跌幅

3、，相对收益明显，原因在于地产板块低估值、销售增长确定性、及公积金政策微调等。投资建议：维持推荐重申我们的推荐观点，即未来半年，房地产股有望跑赢大盘。自十月下旬坚定看多以来，板块绝对和相对收益都较明显，验证了我们当时的观点：政策微调，股价上涨。目前，我们看多的观点不变，理由则有所变化，主要源于中央层面的表态发生变化，即李副总理表态中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化，因此，未来不管一线城市怎么调控，二三线城市的发展都确立了。对于时间和幅度，我们的预测保持不变，即行情将持续到明年的小阳春，而幅度有可能再次冲击今年年中的高点。维持组合不变，即为招商、保利、荣盛、阳光城和华夏幸福。需要关注的重点公司,

4、：（8610）6656 8212：执业证书编号：S0130511070002历史报告房地产行业：楼市回暖，政策反压行业周报（6 月 30 日至 7 月 6 日）房地产行业：国务院调查组督查，短期楼市受政策压制行业周报（7 月21 日至 7 月 27 日）房地产行业：政策松动的时机出现，建议超配地产股四季度观点（2012年 10 月 24 日）房地产行业：武汉等地公积金新政，或再启楼市政策微调周报（10 月 20日至 10 月 26 日）,股票名称,股票代码,EPS(元),PE（X）,11-13EPS,2011A,2012E,2013E,2011A,2012E,2013E,CAGR,招商地产保利

5、地产荣盛发展阳光城华夏幸福,000024.SZ600048.SH002146.SZ600671.SH600340.SH,1.510.910.820.581.54,1.941.181.090.882.04,2.351.431.411.242.63,15.8012.5413.3921.1914.20,12.289.719.7613.9710.85,10.168.017.509.978.49,24.7%25.1%31.4%45.8%30.6%,资料来源：中国银河证券研究部,证券研究报告,请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明,1 1,行业研究报告/房地产行业,目 录,一、楼市：十一月分析及

6、十二月前瞻.2二、行业政策及公司动态.4三、宏观及行业数据.5四、地产股走势回顾.7五、银河证券房地产模拟组合.9六、投资建议.10七、主要城市楼市成交走势图.11,插 图 目 录,图 1：楼市月度成交数据变化.2图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势.3图 3：主要龙头公司销售数据.5图 4：主要宏观数据及行业数据.6图 5：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图.7图 6：近 2 年来，房地产股股价驱动因素图.7图 7：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势.10图 8：主要城市楼市成交量.11,表 格 目 录,表 1：跟踪的 33 个城市十月成交情况详细

7、表.3表 2：A 股房地产股 11 月份股价涨跌幅前十表现.8表 3：内房股 11 月份股价涨跌幅前十表现.8表 4：银河证券房地产模拟组合.9表 5：重点覆盖公司估值表.10,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,10/05,10/07,10/09,12/07,12/09,12/11,2 2,行业研究报告/房地产行业一、楼市：十一月分析及十二月前瞻（一）十一月成交量环比增加 18.3%十一月份，我们跟踪的 33 个主要城市的月度成交量为 24.9 万套，环

8、比增长 18.3%，同比上涨 90.1%，为 2011 年月均值的 170.1%。十一月楼市成交量创今年年内新高，也为自 2010年以来表现最好的月份；年初以来累积成交量为 203.5 万套，同比增长 27.1%，今年以来的楼市成交情况无疑是表现不错。图 1：楼市月度成交数据变化,长三角,环渤海,珠三角,中部,西部,250000200000150000100000500000资料来源：WIND、中国银河证券研究部（二）月度供应上升，成交供应比下降，库存略增十一月供应上升，成交批售比下降。从我们跟踪的数据来看，十一月份，十大城市的供应量比十月份上升，但低于九月份，供应量为 11.1 万套；而本月

9、成交量上升至 10.8 万套，但仍小于供应量，从而使得十一月份楼市的成交量与批售量的比值略降至 97.4%，尽管成交批售比低于 10 月份表现，但远好于 9 月份数据，楼市库存累积。可售存货略增。截止到十一月份末，十大城市的可售存货为 74.7，相比十月末的 74.4 万套略增。库存的最高时期为 2011 年的 12 月份，当时的可售存货为 76.1 万套；目前存货水平略低于今年年初 1 月份的库存水平，楼市可售存货在高位徘徊，供应充足。楼市去化周期略有下降。从我们跟踪的数据来看，截止到十一月底，楼市的去化周期为7.6 个月，继续下降，这主要是由于楼市月度成交量的上升导致去化周期下降。（三）十

10、二月楼市前瞻上期月报，我们预测十一月和十二月的楼市成交量会比较平稳，而事实上，在各地公积金政策微调、楼市价格企稳、土地市场火热、预期供应不足等情况之下，十一月楼市网签表现十分抢眼，这与销售与网签滞后有一定关系，但更多的是反映购房者市场信心的恢复，在这种语气之下，十二月份的楼市销售表现应该不会差。请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,11/01,11/05,11/07,11/09,11/11,12/03,12/07,10/02,10/06,10/08,10/10,10/12,11/04,11/06,11/08,11/10,11/12,12/0

11、2,12/04,12/06,12/10,10/04,11/02,12/08,12/11,10/11,11/03,12/01,12/05,12/09,14,/单月新,增供应,3 3,行业研究报告/房地产行业图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势,180000,新增供应（左）,当月成交批售比（右）,200%,800000,10大城市可售总量（左）,存销比（月）,160000140000120000100000800006000040000200000,180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%,70000060000050000040000030000020000

12、01000000,121086420,资料来源：WIND、中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州表 1：跟踪的 33 个城市十月成交情况详细表,成交量,比较基准,去化速度,区域,城市,11月成交量（套）,同比增长,环比增长,去年月平均成交量,11月 成 交 单 月 销 售/去 年 均 值,总可售/半年月均成交量,上海南京长 三 角 杭州苏州小计北京天津,2235969957663516342180129888703,93.6%132.5%154.8%-15.2%78.3%94.3%104.5%,41.2%7.6%12.9%10.2%24.8

13、%37.3%-7.8%,140213265399345542583473147703,159.5%214.2%191.9%113.4%163.3%177.6%113.0%,105.6%101.4%101.1%87.0%142.3%,4.36.59.63.97.4,环渤海,青岛济南,132004428,63.5%97.3%,50.8%-5.5%,72983396,180.9%130.4%,137.1%,11.8,石家庄小计,343842757,128.7%87.9%,7.4%20.3%,296228673,116.1%149.1%,广州深圳佛山惠州韶关珠三角汕头南宁厦门海口小计武汉长沙岳阳南昌襄

14、樊中部长春哈尔滨包头安庆小计重庆成都昆明西部泸州兰州贵阳小计合计或均值,887849658016220161713384944371846783935517532120209404330127675082253424941324699592373712331750014562109769254825249076,100.0%164.1%165.2%66.9%244.4%189.6%38.1%241.7%484.0%134.6%30.7%219.1%-25.1%16.8%-7.5%56.6%625.0%-7.5%319.1%103.1%45.9%89.1%52.1%-15.5%150.8%146

15、.5%64.1%90.1%,-9.6%23.3%-9.6%-3.0%-13.3%83.0%9.1%0.0%192.9%8.5%6.8%12.1%-7.4%-17.3%32.4%27.3%45.6%-63.1%10.7%9.9%19.1%128.4%28.9%74.0%79.5%-5.5%32.7%18.3%,57692941367520214018414523178915942298912525696586925739754655429423895833582814161593463681847750400633065146388,153.9%168.8%218.1%108.9%153.8%1

16、59.2%109.3%207.8%293.6%171.2%140.0%172.6%108.2%168.3%130.9%161.3%524.8%104.4%227.0%195.3%167.6%207.8%117.8%78.9%281.3%192.0%165.8%170.1%,81.8%44.1%172.6%87.1%97.4%,5.711.26.210.07.6,上涨城市占比,81.8%,63.6%,房价一线城市房价二线城市房价三线城市限购城市非限购城市,77714154193171692399239153,90.0%91.6%77.8%92.9%38.0%,16.8%21.0%3.5%18.3

17、%18.5%,4956185616112111388527536,156.8%180.1%153.1%172.8%121.5%,资料来源：中国银河证券研究部整理请务必阅读正文后的免责声明部分,4 4,行业研究报告/房地产行业,二、行业政策及公司动态,（一）近期行业政策及动态,近期行业政策和动态简评：行业政策方面，从住建部和其他官员的表态来看，整个大的政策环境不会有大的变化，基本上保持稳定，而地方公积金政策等继续微调支持刚性需求购房，房产税试点与征收的模式仍不确定；从李副总理的讲话来看，我们认为，未来，不管一线城市怎么调整，二三线城市的发展是比较确定的。行业动态方面，未来中国房地产市场的需求仍较

18、为庞大，而央企加快拿地，显示地产企业对 2013 年楼市行情看好，且目前的销售无疑说明了购房者信心在好转，2013 年楼市或表现较好。,11 月 28 日，李克强副总理：中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其,是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。,11 月 13 日，住建部部长姜伟新：楼市调控政策没打算放松。十八大新闻中心举办第四场记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新称，房地产调控政策还不放松，明年预计将建设 600 万套保障房。,11 月 21 日，上海证券报：住建部官员-希望房产税尽快推广试点。“调控成果来之不易，也让市场和房价都平稳了下来。

19、但同时，房价出现快速上涨的风险仍存在，楼市调控政策不能放松，还要继续坚持。”住建部政策研究中心副主任王珏林 20 日表示，希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广。,11 月 15 日，财政部财政科学研究所所长贾康：在中国对于消费住房保有环节实施的税收调节，应该只调节高端，不能照抄美国的普遍征收模式，“美国模式在中国可预见的时期内，没有可行性”。,11 月 6 日，21 世纪经济报道：国土部督促地方加快供地，未完成计划将遭惩罚。国土资源部一位专家表示，从 9 月份开始，就关注到土地供应负增长现象，因此在发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新的政策，对年底不能完成供地计划的地

20、方政府进行惩罚。,11 月 8 日，中国证券报：多地公积金贷款规模大增。在楼市刚性需求交易量上升的背景下，今年多地公积金贷款额度剧增已成定局。“新国八条”出台以来，上海楼市的投机需求几乎被完全挤出，刚需成为市场的主力，这被认为是公积金贷款申请量剧增的原因。,11 月 8 日，上海公积金网：支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费。,11 月 23 日，经济参考报：聂梅生-未来十年国内将有 120 亿平方米住宅需求。“未来十年，国内将有 120 亿平方米住宅需求，相当于 2011 年销售面积的 10 倍以上。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表述。她认为，在我国快速城镇化背景下，住宅需求

21、量将不断增加，房价调控压力将随之增大，因此房价增速应该低于 G D P 增速，才能形成合理房价。,11 月 20 日，上海证券报：保利招商等央企看好 2013 年楼市，拿地毫不手软。11 月住宅供应大幅回升，成交逐步回暖；同时，土地市场在房企销售业绩良好等因素推动下，呈供求两旺行情，尤其是以招商、保利为代表的央企，拿地力度明显加大。显示出地产企业对于房地产市场明年的发展前景保持乐观，或许也就是房地产市场开始走向分化、出现行业洗牌的前奏。,请务必阅读正文后的免责声明部分,Sep-09,Sep-10,Sep-11,May-07,May-08,May-09,May-10,May-11,May-12,

22、Sep-12,Sep-07,Sep-08,Jan-07,Jan-08,Jan-09,Jan-11,Jan-12,Jan-10,Sep-07,Sep-08,Sep-09,Sep-10,Sep-11,May-07,May-08,May-10,May-11,May-09,May-12,May-07,May-09,May-10,May-11,May-12,May-08,Jan-08,Jan-09,Jan-11,Sep-07,Sep-08,Sep-09,Sep-10,Jan-12,Jan-07,Jan-10,Sep-12,Sep-11,Jan-09,Mar-09,May-09,Jul-09,Sep-09

23、,Nov-09,Jan-10,Mar-10,May-10,Jul-10,Sep-10,Nov-10,Jan-11,Mar-11,May-11,Jul-11,Sep-11,Nov-11,Jan-12,Mar-12,May-12,Jul-12,Sep-12,May-07,Aug-07,Nov-07,Feb-08,May-08,Aug-08,Nov-08,Feb-09,May-09,Aug-09,Nov-09,Feb-10,May-10,Aug-10,Nov-10,Feb-11,May-11,Aug-11,Nov-11,Feb-12,May-12,Aug-12,Jul-07,Oct-07,Jan-0

24、8,Apr-08,Jul-08,Oct-08,Jan-09,Apr-09,Jul-09,Oct-09,Jan-10,Apr-10,Jul-10,Oct-10,Jan-11,Apr-11,Jul-11,Oct-11,Jan-12,Apr-12,Jul-12,Oct-12,Sep-12,Jan-08,Jan-09,Jan-10,Jan-11,Jan-12,Jan-07,5 5,行业研究报告/房地产行业（二）公司销售动态主要公司销售点评：根据主要公司前 10 个月销售数据，龙头公司在 10 月份的销售继续增长，而整个行业销售仍表现不佳，因此，龙头公司占有率提升，行业集中度继续提高。图 3：主要龙头公

25、司销售数据,250200,万科月度销售面积(万平）万科月度销售金额（亿元）,1400013000,万科当月销售均价,10年均价12049,11年均价,12000,11303,150,11000,09年均价,10050,100009000,07年均价8366,08年均价8594,9557,8000,0,7000,180160140120,保利月度销售面积(万平)保利月度销售金额(亿元),160001400012000,保利当月销售均价(元/平米)9612,11263元/平,10080,10000,8536元/平,8237元/平,元/平,6040200,800060004000,70.0,金地月度

26、销售面积（万平）,17000,金地当月销售均价,60.050.040.030.020.0,金地月度销售金额（亿元）,16000150001400013000120001100010000,09年均价08年均价 111751037207年均价9010,10年均价12372,11年均价13828,10.00.0,900080007000,资料来源：公司公告、中国银河证券研究部三、宏观及行业数据从 PMI 指数来看，无论是汇丰 PMI 还是中国 PMI 指数，11 月份的 PMI 指数都在 50%以上的扩张期，说明经济暂时企稳。从央行数据来看，由于担忧通胀的反复、资产价格的泡沫，以及外汇占款的下降，

27、央行的货币政策较为稳健、谨慎，降息降准的进度低于预期；不过，央行通过大量逆回购，使得市场请务必阅读正文后的免责声明部分,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,08/02,08/1/1,08/5/1,08/9/1,09/1/1,09/5/1,09/9/1,10/1/1,10/5/1,10/9/1,11/1/1,11/5/1,11/9/1,12/1/1,12/5/1,12/9/1,08/01,08/05,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,08/06,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,2010-01,0

28、8/10,09/02,09/06,09/10,10/02,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/05,12/09,2010-05,2010-09,2011-01,2011-05,2011-09,2012-01,2012-05,2012-09,10/06,10/10,11/02,11/06,11/10,12/02,12/06,12/10,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,08/02,08/06,08/10,09/02,09/06,2009-09,2010-01,2

29、010-05,09/10,10/02,10/06,2010-09,2011-01,2011-05,10/10,11/02,2011-09,2012-01,2012-05,11/06,11/10,12/02,2012-09,12/06,12/10,01/01,01/10,02/07,03/04,04/01,04/10,05/07,06/04,07/01,07/10,08/07,09/04,10/01,10/10,11/07,12/04,08/01,08/05,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/

30、05,12/09,6 6,行业研究报告/房地产行业保持合理的流动性，M1、M2 增速也从低位开始企稳回升。从行业数据来看，十月份，住宅的投资和销售表现都有企稳的迹象。图 4：主要宏观数据及行业数据,45%,M1同 比 增速,M2同 比 增速,10%,CPI同 比,CPI环 比,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,8%6%4%2%0%-2%-4%,2000018000,当 月新增人民币贷款(亿）,300,000,外汇占款余额（亿元）,同比增长,60%,160001400012000100008000600040002000065.0060.0055.0050.0045.0040.

31、00,中 国制造业采购经理指数(PMI)(月),250,000200,000150,000100,00050,000-60.0058.0056.0054.0052.0050.0048.0046.0044.0042.0040.00,汇 丰中国制造业采购经理指数(月),50%40%30%20%10%0%-10%,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,住宅月度累计投资同比住宅月度投资同比,120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%,住 宅销售面积:月度累计同比住 宅销售面积:月度同比,-60%资料来源：国家统计局、中国银河证券研究部请务必阅读正文后的免责声明部分

32、,10/4/1,10/8/1,11/2/1,11/4/1,11/6/1,11/8/1,12/2/1,12/6/1,10/10/1,10/12/1,11/10/1,11/12/1,12/8/1,10/6/1,12/4/1,12/10/1,11/01,11/03,11/04,11/06,11/08,11/11,12/01,12/03,12/06,12/08,12/10,12/11,11/02,11/05,11/07,11/09,11/10,11/12,12/02,12/04,12/05,12/07,12/09,7 7,行业研究报告/房地产行业四、地产股走势回顾（一）十一月份，A 股地产股走势回顾2

33、012 年 11 月份，房地产板块指数收益率跑赢沪深 300 指数收益率。11 月份，房地产板块指数收益率为-1.8%，沪深 300 指数收益率为-5.1%，房地产板块走势强于沪深 300 指数。图 5：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图,15%,房地产单月超额收益率,10%5%0%-5%-10%-15%资料来源：中国银河证券研究部本月地产股绝对收益为负，但相对收益十分明显，主要原因在于，整个大盘下跌，地产股也不能幸免；不过，由于房地产板块的低估值，且各地政府微调公积金政策支持刚性需求等、，楼市销售表现较好，行业增长较为确定，因此表现相对抗跌。图 6：近 2 年来，房地产股股

34、价驱动因素图,20%,风格切换、低估值受宠,房地产累积涨幅政治局会议定调：2012年调控不动摇,相 对沪深300超额收益温总理：房价远未到合理价位,0%-20%,-40%,新国八条,担忧滞涨、楼市弱势,限购扩大到三线，销售低迷,政策微调，楼市回暖,政策微调预期不断,房价反弹，政策反压,各地公积金政策微调，估值优势,资料来源：中国银河证券研究部11 月份，在我们跟踪的 50 只地产股中，股价表现较好的有南国臵业、鲁商臵业、上实发展、阳光城、云南城投、荣盛发展、滨江集团、华夏幸福、万科和招商地产等；股价表现排名请务必阅读正文后的免责声明部分,8 8,行业研究报告/房地产行业靠后的有华丽家族、宋都股

35、份、中天城投、凤凰股份、苏州高新等。表 2：A 股房地产股 11 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码000001.SH000300.SH882118.WI002305.SZ600223.SH600748.SH000671.SZ600239.SH002146.SZ002244.SZ600340.SH000002.SZ000024.SZ证券代码600510.SH000006.SZ600064.SH000981.SZ600173.SH600736.SH600716.SH000540.SZ600077.SH600503.SH,证券简称上证综指沪深 300行业指数南国臵业鲁商臵业上实发展阳光城云南城投荣盛

36、发展滨江集团华夏幸福万科 A招商地产证券简称黑牡丹深振业 A南京高科银亿股份卧龙地产苏州高新凤凰股份中天城投宋都股份华丽家族,最新市值（亿元）5546726659205117193962410最新市值（亿元）43504770244134744847,最新股价1980.12139.71742.45.74.66.612.47.211.08.721.98.823.9最新股价5.53.99.28.23.43.94.55.84.54.1,本月涨跌幅前十-4.3%-5.1%-1.8%25.2%15.8%14.4%12.3%11.3%7.9%7.0%5.2%5.2%5.1%本月涨跌幅后十-6.4%-7.0%

37、-7.1%-7.4%-7.7%-8.2%-9.2%-11.8%-14.3%-15.4%,资料来源：中国银河证券研究部（二）十一月份，内房股股价走势回顾11 月份，我们重点跟踪的 35 家内房股中，股价表现较好的为合生创展、中渝臵地、佳兆业、富力地产、上实城开、莱蒙国际和绿城中国等；而股价表现靠后的为华南城、中骏臵业、明发集团、新世界、世茂房地产、恒盛地产、龙湖地产、SOHO 中国、中国海外等。表 3：内房股 11 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码0754.HK1224.HK1638.HK2777.HK,证券简称合生创展集团有限公司中渝臵地控股有限公司佳兆业集团控股有限公司广州富力地产股份有限公

38、司,最新市值（亿港币）20969106426,最新股价12.02.72.213.2,本月涨跌幅前十60.9%50.6%49.0%38.7%,请务必阅读正文后的免责声明部分,。,9 9,行业研究报告/房地产行业,0563.HK3688.HK3900.HK2868.HK0604.HK1777.HK证券代码0817.HK0688.HK0410.HK0960.HK0845.HK0813.HK0917.HK0846.HK1966.HK1668.HK,上海实业城市开发集团有限公司莱蒙国际集团有限公司绿城中国控股有限公司首创臵业股份有限公司深圳控股有限公司花样年控股集团有限公司证券简称方兴地产(中国)有限公

39、司中国海外发展有限公司SOHO 中国有限公司龙湖地产有限公司恒盛地产控股有限公司世茂房地产控股有限公司新世界中国地产有限公司明发集团(国际)有限公司中骏臵业控股有限公司华南城控股有限公司,8552260609751最新市值（亿港币）2461,8762998071025473231345073,1.85.212.23.02.61.0最新股价2.723.05.914.91.315.73.72.21.71.2,36.2%30.2%27.3%27.2%26.7%24.4%本月涨跌幅后十13.5%13.1%11.0%8.6%7.4%6.4%5.6%0.9%-2.2%-2.4%,资料来源：中国银河证券研究

40、部五、银河证券房地产模拟组合上周，银河地产模拟资产组合的绝对收益为 1.2%，强于房地产行业指数-2.3%的收益，强于沪深 300 指数-2.4%的收益。模拟组合从年初至今累计的绝对收益为 27.9%；累计相对行业的超额收益为 19.1%，累计相对沪深 300 指数的超额收益为 36.7%。从 2012 年 11 月 25 日起，调整后的模拟组合和权重分别为招商地产（30%权重）、保利地产（30%权重）、荣盛发展（15%权重）、阳光城（15%权重）、以及华夏幸福（10%权重）表 4：银河证券房地产模拟组合,行业评级初始资本金（百万元）,推荐100,模拟组合招商地产保利地产荣盛发展阳光城华夏幸福

41、,合计,持股数量（万股）16034016712478869,最新股价（元/股）23.8511.4710.9612.3521.87,最新市值(百万元）3839181517128,市值比重29.8%30.5%14.3%12.0%13.4%100.0%,总资产（百万元）总资产收益率请务必阅读正文后的免责声明部分,12827.9%,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,10,10

42、,行业研究报告/房地产行业,WIND 房地产行业累计涨幅沪深 300 指数累计涨幅超额收益率（相对 WIND 房地产行业）超额收益率（相对沪深 300 指数）资料来源：中国银河证券研究部图 7：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势,8.7%-8.8%19.1%36.7%,组合累计绝对涨幅,WIND房地产累计涨幅,累计超额收益,组合累计绝对涨幅,沪深300累计涨幅,累计超额收益,50%40%30%20%,50%40%30%20%,10%10%0%,0%-10%,-10%-20%,资料来源：WIND、中国银河证券研究部六、投资建议投资建议：重申我们的推荐观点，即未来半年，房地产股有望

43、跑赢大盘。自十月下旬我们坚定看多以来，房地产板块无论是绝对收益还是相对收益都较为明显，这也验证了我们当时看多的观点，当时的大逻辑是：政策微调，股价上涨。而目前，我们看多的观点不变，其理由则有所变化，主要源于中央层面的表态发生变化，即李克强副总理多次表态中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化，因此，我们认为，未来不管一线城市怎么调控，二三线城市的发展都确立了。对于时间和幅度的判断，我们的预测保持不变，即行情将持续到明年的小阳春，而幅度有可能再次冲击今年年中的高点，后续我们将推出报告详细解读。推荐组合：维持组合不变，即为招商地产、保利地产、荣盛发展、阳光城和华夏幸福。表 5：重点覆盖公司估值表,证券

44、代码,公司名称,最新股价,2011,EPS2012E,2013E,2011,PE2012E,2013E,NAV（元/股）,折价率,PB2012Q3,评级,住宅开发,000002.SZ600048.SH600383.SH002146.SZ600376.SH000656.SZ000718.SZ,万科 A保利地产金地集团荣盛发展首开股份金科股份苏宁环球,8.7511.475.2910.9610.1310.565.97,0.880.910.670.821.260.920.39,1.051.180.811.121.391.260.52,1.161.430.911.461.651.680.69,10.00

45、12.547.8413.398.0711.4415.50,8.309.716.539.767.278.4011.46,7.518.015.847.506.146.288.67,12.3314.979.4613.2817.0216.6610.82,-29.0%-23.4%-44.1%-17.4%-40.5%-36.6%-44.8%,1.72.21.12.81.31.92.6,推荐推荐谨慎推荐推荐推荐推荐推荐,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,1

46、2/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,11,11,行业研究报告/房地产行业,002244.SZ000671.SZ600675.SH600325.SH600223.SH,滨江集团阳光城中华企业华发股份鲁商臵业,8.6812.354.117.064.61,0.580.580.480.940.23,1.000.880.330.850.39,1.691.240.450.

47、940.51,14.9721.198.487.4919.67,8.7013.9712.518.3111.91,5.149.979.157.488.95,11.335.8314.32,-23.4%-29.5%-50.7%,2.33.51.20.93.4,谨慎推荐推荐中性中性无,综合类,000069.SZ000024.SZ600208.SH000961.SZ000540.SZ600153.SH000926.SZ,华侨城 A招商地产新湖中宝中南建设中天城投建发股份福星股份,5.7223.853.1811.575.825.027.68,0.441.510.220.800.411.010.73,0.51

48、1.940.381.110.450.900.90,0.632.350.511.470.581.131.13,13.0915.8014.1414.4914.174.9910.47,11.1212.288.4810.4213.025.568.50,9.1110.166.277.8810.094.426.81,8.0632.737.2916.4313.729.1116.42,-29.0%-27.1%-56.4%-29.6%-57.6%-44.9%-53.2%,2.41.81.92.23.21.30.9,推荐推荐谨慎推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐,非住宅,600340.SH,华夏幸福,21.87,1

49、.54,2.02,2.58,14.20,10.85,8.49,4.8,推荐,000402.SZ600823.SH600716.SH002305.SZ000608.SZ002285.SZ,金融街世茂股份凤凰股份南国臵业阳光股份世联地产,5.749.784.545.715.0611.49,0.671.010.320.310.230.48,0.781.120.380.490.290.56,0.911.310.550.690.320.72,8.619.6714.3518.6521.9323.84,7.368.7512.0911.7017.2320.37,6.287.468.318.3115.5815.

50、88,10.6616.497.466.626.71,-46.1%-40.7%-39.2%-13.8%-24.6%,0.91.02.03.31.42.8,谨慎推荐推荐谨慎推荐推荐谨慎推荐无,资料来源：中国银河证券研究部七、主要城市楼市成交走势图图 8：主要城市楼市成交量,300000,全国33城市,月均值,50000,长三角4,月均值,250000200000150000100000500000请务必阅读正文后的免责声明部分,400003000020000100000,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/0