【潜心磨砺成就经典】招商嘉铭·清河北岸地产项目营销推广报告.ppt

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1、潜心磨砺，成就经典,招商嘉铭清河北岸项目销售方案思考,二、市场情况分析,五、营销执行建议,一、再识招商嘉铭项目,七、团队介绍,三、目标客群定位,四、销售策略,目 录,六、产品建议,一、再识招商嘉铭项目,地块位置及交通情况,五环线,四环线,5号地铁线,13号地铁线,中轴线,京承高速路,本案,安立路,北苑路,立汤路,项目位于亚奥核心区域，中轴线上，与大湖公馆、世茂奥临、国奥村隔河相望项目交通便利：东接立汤路，南临五环线；同时紧连地铁5、10号线周边公园环绕：奥林匹克森林公园、东小口森林公园，环境优越,奥林匹克森林公园,东小口森林公园,亚奥核心区域，传统龙脉位置，公园环绕,清河湾国际高尔夫,项目四至

2、,东至：幼儿园、中小学西至：清河湾国际高尔夫球场南至：清河北边：22万保障性住房、金基源搅拌站,本案地块,学校,双限房,清河湾国际高尔夫球场,项目现状,地块周边现状主要：清河进行改造中，亲近水景地块北部22万保障性住房已全面封顶地块东、西两侧过河桥正在修建，未来交通便捷高压线即将搬移，环境优势更加突出项目地块现已动工,本案地块,西区,东区,商业,会所,高压线塔,过河桥修通在即，高压线塔搬移，地块价值进一步提升,东区：楼座数：9栋建筑形式：14-15层高层板楼户型区间：170-200供应量：约9.4万，约550套,西区：楼座数：13栋建筑形式：6-9层多层产品户型面积：180-300供应量：约9

3、.4万，约450套,总可售面积18.8万，共22栋、约1000套高品质低密住宅,项目基本指标,地块平整，规划合理，都市珍稀低密社区,社区规划合理，楼座排布灵活；纯板式社区，整体舒适度高；分区规划、独立组团、产品划分合理、有 利于实现价值最大化；教育、商业和休闲设施的配备完善了项目 自身配套；,产品评析,规划与布局：规划合理、纯板式社区、布局灵活,与项目外部河道环绕、森林环抱的自然景观 形成呼应；园林景观设计层次分明，动线清晰明了，曲 线与轴线之间巧妙融合；水景疏密得当，与楼座结合紧密。植被选择丰富，各活动节点分布相得益彰。,景观园林：内外呼应，动静相宜,产品评析,户型区间：面积控制合理，突显高

4、端品质,西区：6-9层板楼，户型面积180-300平米，底层赠送花园及地下室；东区：14-15层板楼，户型面积从170-200平米，底层赠送花园及地下室；,170-300平米的2-4居户型，尺度舒适；面积区间配置合理，尺度彰显了项目高端产品的定位,产品评析,建筑面积：199.09,多层产品单元主力户型：199.09三居+书房,南向双主卧设计，符合多代家庭要求；中、西厨分离，独立餐厅；大面宽客厅；独立保姆间；,产品评析,建筑面积：241.59,多层产品端单元典型户型：241.59四居,三面采光，面宽与进深比例接近1：1，各功能空间尺度合理；宽大玄关，6米大面宽客厅；南向双主卧设计，符合多代家庭要

5、求；中、西厨分离；独立家政空间；保姆间及保姆独立卫生间,产品评析,小高层产品中间单元主力户型：160.79三居,客厅、主卧及书房朝南，采光通风俱佳；中、西厨分离，独立餐厅；双明卫设计；,建筑面积：160.79,产品评析,小高层产品端单元户型：180.16三居半,三面采光；南向双主卧设计，适合多代家庭；中、西厨分离；多个收纳空间设计双明卫设计；,建筑面积：180.16,产品评析,精装修：目前的精装设计标准、风格均能与项目大尺度奢华空间的高端气质相符；为后期的装饰，提供充足空间和可能性。,产品评析,绿色科技建筑应用亮点,太阳能光电系统太阳能光热系统雨水、再生水环保利用隔音进户门浮筑隔音材料新风系统

6、,环保建筑和外部生态环境自然融合，使客户在社区内外都能享受自然健康的氧居生活；环保节能材料的使用和环保节能技术的运用提升了产品价值及竞争力。,产品评析,国奥中心区域：与世茂奥临、大湖公馆一河之隔北京传统龙脉位置：中轴线上，龙脉之巅四周公园环绕：奥林匹克公园、东小口森林公园环抱清河改造中：面朝清河，得天独厚纯粹低密社区：繁华都市里的珍稀的低密社区精致园林：主题景观环环相扣，一步一景自身配套完善：过河桥的建成，带来更大便利交通,亮点总结,项目核心价值提炼,项目核心价值一：,国奥核心区域，传统龙脉位置，距奥林匹克公园仅2公里，地段优越,鸟巢,奥林匹克公园,本项目,清河湾国际高尔夫,国家奥林匹克森林公

7、园,东小口森林公园,本案,项目核心价值二：,公园环绕，清河改造初见成效，环境资源无与伦比,项目核心价值三：,纯粹的低密住区，生态大宅,二、市场情况分析,宏观市场分析,2009年整体市场表现,2009年从1月的10486元/m至12月的18401元/m，涨幅高达75%；09年过高的涨幅，透支未来涨幅。,价格持续快速上扬，09年涨幅高达75%，透支未来价格涨幅,涨幅75%,五环外成为主力成交区域，置业移至五环外区域,2009年整体市场表现,2010年市场表现,开发商与购房者双重观望，虽供销萎缩，但供不应求局面显现，市场具备上扬潜力,数据来源：北京市房地产交易管理网,1、2月时值春节为传统淡季，成交

8、量下滑为市场规律；调控政策的密集出台，开发商被迫调整销售计划，造成供应量的萎缩，也致使成交量的下滑；北京可售商品房住宅存量连续三月跌破10万套，至三月更是跌至为88479套；市场放量少、存量低，可售房源依然相对稀缺。,政府导向,温家宝：经济求稳定，房地产价格避免过快增长。两会期间，住建部长姜伟新在回答记者提问时表态：未来20年房价上涨压力仍很大。中央主要为抑制房地产价格上涨过快，但由于体制、机制问题，房价问题只能逐步解决。,保持楼市平稳发展，抑制房价过快上涨,调整首套房贷款利率由7折上调为8.5折增加还贷压力，抑制部分购房需求个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税 加大二手房购买成本

9、，买端价格上升，转向新房购买，或助推新房价格上涨二套房贷首付比例提高至四成抑制投资性及改善性购买行为京十一条商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围 迫使开发商加大推放量，放缓推售速度，对新项目影响大从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。首付比例不低于50%政策矛盾，一方面增加开发商资金成本，另一方面降低了购买土地总价，并不能抑制开 发商高价拿地房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售 致使开发商提高报价，前置价格上涨空间,政策影响,大势研判，思源观点,成交量短期内仍将波动，成交价中长期温和上扬,09年量价过

10、快上涨与政策的频繁出台，必然造成2010年成交量的波动。政策旨在遏制过快上涨，政府不希望楼市进入冰点。两会期间明确表态国家未来房价上涨压力较大，抑制房价上涨旨在平息“民声”。面对政策，市场已有对策。诸如在出台取消贷款利率7折优惠政策后，大多数银行通过VIP等手段，仍能以略高于7折的利率进行放贷。部分政策不能起到抑制房价作用，且政策间矛盾助涨房价。诸如限制单幅土地规模、一次性公布所有房源价格、二手房交易政策。,区域市场分析,区域市场表现项目选取,天润福熙大道,欧雷山,远洋万和城,万达大湖公馆,国奥村,本案,融华世家,北京诚园,根据项目特点，选择距离本案较近、大户型为主、精装修（少量毛坯大户型项目

11、）项目进行对比分析，主要可分为泛国奥板块及来广营板块：,泛国奥板块1、国奥村2、万达大湖公馆3、远洋万和城4、北京诚园5、融华世家来广营板块6、天润福熙大道7、欧雷山,泛奥运区域,来广营区域,区域市场表现成交价格分析,备注：大湖公馆处于尾盘销售期，价格波动较大，其二手房价格更具参考意义,区域近12个月成交均价为24500元/，近三个月成交价在25000元/,区域市场表现二手房价格,区域二手房大湖公馆报价在2.5万元/；世茂奥临报价在2.73万元/,区域市场表现销售速度分析,区域内项目月均成交面积为4000-9500/月左右,区域在售、预售项目未来供应量情况,目前区域高端市场存量超过百万，其中2

12、6.1万可能与本案产生直接竞争，总体供应量不大，利于项目自主定价，实现价值最大化。,数据来源：北京市房地产交易管理网,注：图中标绿部分可能与本项目产生直接竞争。,区域新增土地供应量安立路西侧地块,安立路西侧地块,本案,安立路西侧地块与本案的优劣对比：优势：“安西”地块交通便利，临近景藏公园；劣势：容积率高对项目打造宜居社区存在一定影响；楼面价较高，开发成本高；开发商知名度不高。产品预测：栋小高层，320530平米四居为主。价格预测：3.5万/左右,供应量8.7万，由于高楼面价使得开发成本增加，为赚取较高利润，势必进军高端市场。,区域新增土地供应量安立路西侧地块,规模体量有限，园林景观规模有限,

13、以320平米四居产品为主,区域新增土地供应量水源九厂地块,水源九厂地块与本案的优劣对比：优势：“水源九厂”位于五环内，临近奥林匹克公园；劣势：地块狭长、容积率高、不易做容积率拆分；楼面价较高，前期开发成本高；开发商知名度不高。产品预测：小高层、高层、大户型，可能出现东西向产品。价格预测：45万/,供应量14.8万，其同样由于拿地价格较高，势必进军高端市场。,区域市场总结,区域内未来供应量中约有50万与本项目实现直接竞 争，竞争压力相对较小；区域内高端项目毛坯价格在25000元/左右，存在一定 的上涨空间，区域内高端项目销售速度缓慢，存在销售 压力。,三、目标客群定位,项目周边重要商圈分析,中关

14、村及亚奥核心区域地块供应的减少，使认同区域的高端人群外溢，本案所在的区域成为关注热点；,本案,中关村商圈,亚奥商圈,本案,2800亿的投资，推动了亚奥区域的基础设施建设，使亚奥商圈形成具有影响力的商圈；并吸引了大批新的优质的增长性企业涌入区域;,经过多年的发展，中关村区域终于从最初的电脑低端集散地，发展成汇聚多家全球知名企业的高新企业和知识密集型产业的聚集地。使得区域内高知群体迅猛增加，知识密集型产业带来了财富的增长；,商圈客群分析,高新企业、文教单位、科研院所中追求品质生活的高知高薪阶层,大型企业、垄断行业，注重圈层生活的高端人士,商圈客群分析,区域高端项目客户借鉴,区域内高端项目的购买客户

15、主要集中在亚奥及中关村区域，以及部分外省市实力客户；客户年龄在30-50岁之间；客户购买以自住为主，注重品质。,数据来源：各项目销售或策划人员访谈记录,亚奥及中关村高知财富新贵,目标客群定位 主力客群,经济发达地区富豪人群和拥有灰色收入的政企高层,目标客群定位 辅助 客群,目标客群形象气质描述,对城市的依赖性,对自然的向往性,高知、新贵,对生活的品位性,对价值的理智性,离尘但不离城的优越,霸气而不叫嚣的气度,目标客群特征分析,四、销售策略,高层产品30000-32000元/（含精装修3000元/）多层产品34000-36000元/（含精装修3500元/）销售周期：16-18个月总销售额：60-

16、64亿元,预计全盘均价：,全盘销售目标,本案2010年营销目标,开盘时间：2010年7月初销售额目标：2010年实现30亿元销售额通过溢价，实现更高利润,难点：6个月实现10万以上销售，市场是否支持这样的销售预期？,北京市高端大盘项目开盘期销量情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,具备较大影响力的项目，开盘6个月内，部分项目可实现10万以上的销量,万科蓝山2009年11月开盘销售，政策已有收紧迹象，但仍保持着较好的销量，开盘4个月签约3.7万平米，且仍有约1万平米认购未签约。远洋万和城2008年5月开盘，正值市场逐渐转寒，因此开盘前6个月销售情况一直不理想。红玺台2010年1月开盘销售，截止

17、目前仅签约1.2万平米，因此未做参考项目。,国奥村项目历史成交均价情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,截止目前，国奥村整体实现均价25347元/。其06年12月开盘，均价为17000元/，2010年价格提升至40000元/。整体价格涨幅达到135%。,开盘实现热销后，后期依靠热销势头促进价格提升，可以实现较大涨幅,数据来源：北京市房地产交易管理网,【远洋万和城、太阳公元】,热销高端大盘项目销量、均价对比情况,09年部分高端大盘项目低开高走，价格涨幅均超过100%，随着价格的大幅拉升，成交量也逐渐放缓。,多层产品：30000-32000元/（含精装修3500元/）高层产品：29000-310

18、00元/（含精装修3000元/）2010年实现销售额：30亿元,对本案的开盘价格建议：,近期区域内高端住宅项目参考价格：毛坯：24000-26000元/；统一按3500元/精装后约：27500-29500元/,2010年开盘价格建议,会所,公寓,学校,双限房,高尔夫球场,金基源搅拌站,样板区及售楼处,多层区：A：北侧位于小区边缘，且临近搅拌站，可能有粉尘污染B：部分单元位于小区边缘，易受到噪音干扰C：部分单元位于小区边缘，但临近高尔夫球场，景观资源丰富D：位于西区核心，位置俱佳高层区：A：北侧临近双限房，客群协调性较差B：临近学校，易有噪音干扰C：位于东区核心位置，受外部不利因素干扰较少,A,

19、B,A,B,C,C,D,多层区楼座资源比较：AB C D高层区楼座资源比较：AB C,楼座资源分析,推盘策略：高端先行，树立形象标杆，整体拉升项目基础价值，中期推出高层，价格适中，实现快速销售，后期推出优质多层，实现价值最大化。价格策略：低开高走，稳步拉升，实现整体目标均价。,销售策略,2010年，市场环境不明朗，需根据实际蓄客情况，采取不同推售方案方案一：集中开盘，快速销售方案二：分批多次，挤压销售,推售方案建议,2010年共推盘2次，12栋，推售面积约102000，完成销售面积97000；月均销售面积15000；推售额32亿元，实现销售额30亿元。,第一次推售,第一次推售,第二次推售,推售

20、方案一,第一次推售,2011年共推盘3次，10栋，推售面积约86000，完成销售面积约91000,月均销售面积9000，推售额30.4亿元，实现销售额32亿元。,第二次推售,第三次推售,推售方案一,成交价格、面积走势图,31000-34000,35000-37000,39000-41000,29000-32000,32000-34000,推售方案一,2010年共推盘4次，12栋，推售面积约102000，完成销售面积97000；月均销售面积15000，推售额31.7亿元，实现销售额30亿元。,推售方案二,2011年共推盘3次，10栋，推售面积约86000，完成销售面积约91000（见注解）,月均

21、销售面积9000，推售额30.4亿元，实现销售额32亿元。,第二次推售,注：完成本年度推售面积，及2010年推出未售面积。,第三次推售,第一次推售,推售方案二,成交价格、面积走势图,31000-33000,33000-35000,36000-38000,38000-40000,28000-30000,30000-32000,32000-34000,推售方案二,根据实际客户积累情况，选择不同推售方案蓄客情况良好：选择推售方案一，快速销售，减少后期压力；蓄客情况不佳：选择推售方案二，保证项目开盘即热销，为后期推广奠定舆论基础,注：根据京十一条规定：商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工

22、范围。但无论如何对市场预期，建议均按方案二推售量报审施工证,推售方案,五、营销策略,销售价格高出区域价格25%？,高价同时，6个月完成30亿销售额？,项目销售难点,北 京 高 端 公 园 豪 宅,准确定位，建立市场区隔，摆脱同质竞争，立于不败。,市场定位,跳出区域，比肩全市，选准对手，凸显价值,跳出区域，比肩全市：摆脱区域普通项目价格干扰，依托同类高端项目，树立更高价格预期选准对手，凸显价值：以低密舒适博弈高端市场，凸显性价比优势，确保开盘热销,营销策略,龙脉之巅 国奥核心 公园氧居,突出城市核心位置，彰显项目地段价值,项目位于中轴线，北京传统龙脉所在，极高的传统价值，激发客群对稀缺资源的占有

23、欲望,项目周边公园环绕，绿色环保建筑与景观完美融合，为客户提供纯粹高端的有氧居所,紧抓项目的3个核心价值点，突出项目的稀缺性和高品质。,形象定位建议,舆论先行，圈层跟进，精准打击，尊享体验,舆论营销：制造话题，提高知名度，引起广泛关注圈层跟进：确立圈层影响力，激发价值认同感精准打击：定向捕捉目标客群，精准媒体策略尊享体验：注重细节，加强体验，提升项目高端品质感染力,营销执行方针,4.30,7月初,10月,多层产品热销期高层产品蓄客期,样板区开放,多层首次开盘,高层首次开盘,市场认知,形象认可,价值认同,高层产品持续热销期,2011年,持续销售,多层产品蓄客期,前期准备,营销节点,4.30,7月

24、初,10月,样板区开放,多层首次开盘,高层首次开盘,2011年,多层产品开盘,龙脉之巅，公园回归,建立项目高价预期建立业内、圈层影响力,环保建筑，建设环保,有氧低密，本真生活,树立区域价值标杆引爆业内、圈层影响力,充分进行老客户挖潜，释放社会影响力,第二阶段产品价值塑造,第三阶段圈层价值渗透,第一阶段人文和区位价值传播,准备阶段,阶段诉求,推广目标,推广节奏,准备阶段执行列表,高素质销售团队，保证高端项目销售成果。为本项目设定专门的人员计划：思源数十个在售项目现场，数百名销售人才可进行后备甄选面向全市，高佣金专案招聘高素质、形象良好销售精英销售现场服务人员管理要求严格，服装高配置，全力支持以匹

25、配项目高端品质,广发招商嘉铭英雄帖，全市招募销售精英,专为万科长阳项目，在北青发布的招聘广告,舆论先行事件预热,准备期执行示意,私有ID发帖与推广节奏暗合对项目表现出“外表平静，内心狂热”状态,舆论营销网络论坛准备,分阶段发布项目信息，强调项目优势，树立项目形象，引起市场关注；掌握客户动向，引导客户情绪；高位引导价格，为热销奠定舆论基础。,注：作为论坛中开发商和代理商的潜伏人员，发扬“无间道”精神，炒热论坛而不暴露身份。,准备期执行示意,舆论营销网络论坛应用,准备期执行示意,圈层跟进业内铺垫,专业网站项目信息提前发布，首先引发业内的高度关注,准备期执行示意,设立目的：为更好的展现项目的绿色建筑

26、技术，使得项目运用的浮筑楼板、太阳能光电光热系统、智能化设施等能更好的被客户所熟知，建议设立工法展示区或样板间，以更好促进销售。设立时间：建议与样板区同期交付使用。,尊贵体验精良材质、先进工艺展示，体现对客户的尊重,准备期执行示意,销售物料做工精良，加强形式感其他物料接待桌椅、五证公示板、风险提示、雨伞架、温馨提示牌、带有项目LOGO的入门脚垫等现场物料应制作精细，体现出项目的高品质。,尊贵体验精致物料，加强形式感,准备期执行示意,第一阶段执行列表,舆论先行招商嘉铭，将公园豪宅进行到底,目的：与市场热销的高端项目建立联系，提升市场对项目价格预期对比项目：1、奥林匹克公园-国奥村2、朝阳公园-公

27、园18723、太阳宫公园-太阳公元。执行形式：1、网络论坛直播；2、在平面媒体发布相关主题的新闻或软文，引起关注。,第一阶段执行示意,舆论先行网络论坛应用,论坛主题跟进整体推广主题，设计新的话题,第一阶段执行示意,圈层跟进,“这里是龙脉”文化名人座谈针对项目的高知群体，请阎崇年、纪连海等文化名人就北京文化、龙脉传统等方面进行现场交流，彰显地段贵族血统，树立项目领袖典范。,第一阶段执行示意,精准打击,各方资源精准利用1、招商地产客户资源2、嘉铭北部客户资源3、思源客户资源,资源利用形式1、招商、嘉铭老客户资源可通过邮寄客户通讯的形式进行告知2、梳理完客户资源后，分阶段、分层次短信或电话沟通,短信

28、发送要求：短信不宜采用简单的群发形式。短信中首先需有客户具体称谓（如：李总、张女士），提高客户观看率；注意有礼有节，避免使客户产生反感。,第一阶段执行示意,精准打击户外亮相,目标客群集中区域户外发布：北四环沿线海淀桥至望和桥中关村、上地地区择优发布大型户外广告牌。,第一阶段执行示意,精准打击精确引导,完善引导，帮助客户快捷直达项目现场,第一阶段执行示意,精准打击精准媒体发布,目的：建立广泛的市场认知，树立项目形象执行形式：1、媒体发布：报纸：北京青年报、新京报、精品购物指南杂志：清华北大校刊清华人、IT经理世界、中国企业家、中国之翼等网络：搜房、焦点、新浪乐居围挡、道路指示、户外广告牌等全面展

29、开；2、新闻、软文发布：以新闻的形式发布项目各类信息，提高市场信任度。,第一阶段执行示意,尊贵体验售楼处氛围,1、售楼处内品质打造通过装修、装饰的色彩、材质等，在售楼处内营造出会所氛围，体验项目品质感2、接待区域氛围营造现场进行钢琴、萨克斯的演奏，高雅氛围，营造舒适选购环境。,第一阶段执行示意,1、停车管理停车场内需全天候有服务人员随时准备接待客户，为客户开关车门，夏天气温高且多雷雨天气，为使得客户的车辆得到更好照料，需准备遮阳棚或遮雨棚等工具。2、聘请高素质服务人员对于现场内吧台等场所需聘请素质高、形象佳的服务生。提升现场品质感的同时，体现客户的尊贵感。3、现场物业细节服务项目现场提供多种饮

30、料，如：咖啡、柠檬汁、茶等。特殊季节另根据需要增添消暑凉品、健康热饮。让客户充分感受高质量的服务。,尊贵体验现场服务,第一阶段执行示意,第二阶段执行列表,舆论营销制造网络事件,网络事件示意：如售楼处巧遇俞敏洪、马云等标题示意：在招商嘉铭项目巧遇俞敏洪，他要买这里吗？以后孩子学英语不是很方便？（传图为证）设计回复：回复一：这是俞敏洪吗？回复二：考专业六级是不是能更容易过？回复三：我的偶像，给开个业主学习班回复四：他是我老师，我可是新东方的第一批学生,目的：选择目标客群喜爱的代表人物，以其到访制造网络事件，带动项目人气。,第二阶段执行示意,舆论营销网络论坛应用,论坛主题跟进整体推广主题，设计新的话

31、题,第二阶段执行示意,圈层跟进,欧美同学会高尔夫精英挑战赛利用项目旁边高尔夫球场资源；以海外留学归来人员为主，社会高知人群，会员众多，易快速打开项目在高端客群中的知名度。,第二阶段执行示意,圈层营销,投资理财、环保、禅学等互动活动根据不同客户的不同特点，举办不同的讲座，吸引更多客户参加，扩大项目知名度。,第二阶段执行示意,尊贵体验品质严管,品质管理部门日常工作内容：1、制定严格的销售代表岗前考核制度2、对销售人员的客户满意度要求不间断培训）3、每月销售服务之星的评比，并设立相应奖励制度4、实行客户满意度与佣金点挂钩制度，进一步提高服务素质5、不定期进行客户满意度电话回访调查6、销售现场引进“肯

32、德基”模式的不间断巡查制度，每一区域设相应责任人7、监督客户短信的发送（客户生日、签约提醒、节日问候等）,第二阶段执行示意,第三阶段执行示意,舆论营销素食一周更健康,倡导本真、回归自然、更加健康的生活方式；网络及售楼处现场展示素食一周笔记；邀请养生名家张悟本至项目现场进行面对面交流,第三阶段执行示意,圈层跟进公园竞走活动,奥林匹克森林公园户外徒步增进新老客户圈层交流在向往健康户外生活的高端人群中推广项目生活理念,第三阶段执行示意,精准打击资源共享，成交分单,思源外地分公司支持京购房人员较多外埠地区山西、呼市、沈阳、大连等均已设置分支机构；投资客云集地区海南已设置分支机构可全力辅助支持进行外地市

33、场补充,第三阶段执行示意,海南,青岛、海南、东北等其他分公司：高端客群资源：5000余组,山西公司：高端置业客群资源近6000余组,北京公司：600万以上的高端客群近万组。如：星河湾、国奥村、首府、御河湾、远洋公馆、首开幸福广场等。,精准打击思源中国高端客群资源,第三阶段执行示意,总销售额0.8%，约5000万元：1、加强活动营销费用比例，提高项目圈层影响力；2、占领网络，加强平面，推广实现全面覆盖。,注：售楼处、样板间、样板区作为整体营销费用考虑，未含在以上推广费用内；此部分费用约占总销售额0.3%,推广费用分配建议,注：售楼处、样板间、样板区作为整体营销费用考虑，未含在以上推广费用内；此部

34、分费用约占总销售额0.3%,推广费用分配建议,六、产品建议,水景是园林景观中的一大亮点，但维护成本高，建议：小规模水景为主，水流穿越园林，枯水景相结合，重点节点设置跌水等特色水景,注重水景不同季节的视觉效果,水景建议,注重植被色彩的多样性、花季的交替性，四季有景,植被选择建议,注重园林的参与性与趣味性，种植北方果实类树种,建议选择果实类树种，体现采摘的乐趣，增加业主参与性，使其融入自然之中，得到心灵的回归，如：樱桃树、海棠树、山楂树、柿子树、石榴树、枣树,植被选择建议,注重景观的参与性,建议采取丰富多变的道路铺装方式来区分道路功能，实现道路与人的互动：采用石材、木栈、塑胶等道路设计注重细节，如不设置路肩，强调道路与园林的互动；,其他建议,建议整体延续样板区的文化主题气质：禅意、生态宜居；根据各区不同的分主题，在园林景观重要节点处，增加人文小品，形成文化与生态的完美结合；景观小品材质建议以石材、木料、铜塑为主。,注重整体园林的文化气质,其他建议,五、团队介绍,THANKS!,感谢开发商对我们的信任,-SYSWIN BROKERAGE-,预祝招商嘉铭项目火热大卖！,