西安城北区市调报告.ppt

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1、西安城北区域市场调研报告,西安大砌,二零一二年,三、调研总结,一、城北区域概述,二、本次调研楼盘,西安市政府未来将北迁至城市运动公园，经开将承接城市新核心的区域功能,西安市行政中心新址位于经开区城市运动公园的西南角,西安市政府北迁利好：,行政中心主楼2010年3月正式北迁,市政府北迁的辐射带动作用，结合铁路北客站建设、浐灞渭河流域综合治理等城市功能区的开发，西安北部区域将成为城市发展新的增长点；进一步促进区域的配套建设和环境治理，全面改善人居环境；放大北城交通枢纽的作用，构成了城市北部的综合交通网络；利于保护大明宫遗址、汉长安城遗址等历史文化古迹，形成新的城市文化中心。,城市运动公园,行政中心

2、,西安向北看，城市新核心,区域规划,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心城市运动公园,城市运动公园占地约800亩，种植树木近2万株，草坪十余万平米，植被覆盖率高达80%，湖水面积达3万平米；采用国际化主题园林设计理念，是亚洲首屈一指的球类运动主题公园；公园内除各类运动场地和设施外，还有各种休闲配套设施。,主题会所,西安市体育馆,浅水湾,风翼广场,人居环境,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心文景公园,文景公园占地161.14亩，投资2000多万元，公园内有雕塑、演艺广场、树屋、绿地、人工湖、喷泉等多种生态景观和游乐设施；文景公园为广大群众提供了环境优美的休闲娱乐场所，也极大

3、地改善了北城地区人居环境和生态环境。,西安市北城区第一座生态公园,人居环境,三大公园打造继曲江之后的又一城市文化、生态中心汉长安城遗址公园,汉长安城遗址保护区总面积约为36平方公里，将形成“一心、一环、四个功能区”的布局结构。“一心”为文物保护核心区；“一环”为遗址四周的汉文化风貌区；“七大板块”包括遗址展示、绿色生态、东侧团结水库景观带、南侧和北侧 景观带、及西侧“汉长安城之窗”景观带和反哺“经济产业园”板块。,团结水库总库容200万立方米，全长6.2千米，水面820亩，两岸景观绿化带面积约为58万平方米；预计今年7月底，团结水库将实现清水入库。团结水库划分了3个功能区，包括文化功能区、生态

4、功能区即城市滨水景观带、休憩区即休闲活动场所。,城市文化生态中心，世界级公园住区,团结水库效果展示,人居环境,区域级配套进驻经开，构建未来便利生活蓝图,区域级配套启动，便利高尚生活畅想,未央路,凤城九路,凤城八路,凤城七路,凤城六路,凤城五路,城市运动公园,朱宏路,明光路,文景路,沃尔玛超市世纪金花奥斯卡影城,百老汇剧院,区域级配套启动区,赛高国际街区引入沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影城三大区域级配套,雅荷春天三期计划引入百老汇剧院等大型配套。,世纪金花,沃尔玛超市,奥斯卡影城,百老汇剧院,人居环境,伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽地铁2号线、迎宾大道,地铁2号线2011年已

5、通车。,未央路迎宾大道,朱宏路迎宾大道,朱宏路区域综合改造从2010开始正式实施，将逐步成为西安市的迎宾大道、城市门户及传承古今的生态通廊。,轨道交通已成为当今大型城市最重要的交通工具，西安也即将迎来轨道交通的时代；轨道交通缩短了通行时间的同时，也进一步激活了周边区域的城市化发展。,城市交通,伴随交通网络的不断完善，经开已经成为西安的城市交通枢纽西安北客站,交通利好引爆区域，城市网络畅通无阻,西安北客站是西安铁路枢纽的重要组成部分和全国六大客运中心之一，建筑面积约22.78万平方米，总投资额达到40亿元，年发送旅客可达1300万人；建成后将开行高速动车组，不仅可缓解西安铁路枢纽的客运压力，还将

6、发挥整合城市空间的作用，与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，并与地铁2号线“零换乘”，形成四通八达的交通网络体系。,城市交通,目前经开拥有四大产业区，多家国际知名大型企业进驻，成为西安的新经济增长极，同时引入大量产业人口,四大产业区，新经济增长极,四大产业区中心区金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，为其他功能园区提供全方位配套服务；泾渭工业园重点打造西部重型汽车城及西部制造业加工基地，引进了陕西重型汽车新基地、康明斯发动机、中钢重机工业园、西部有色材料基地等诸多重大工业项目；草滩生态产业园汇集多家世界著名食品企业，是国家首批“国家级农业旅游观光示范点”之一。

7、出口加工区西北首家国家级出口加工基地。,13家世界500强企业经开区目前入驻的知名大型企业包括可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯罗伊斯、ABB、海德鲁等；国内知名企业台湾顶新集团（康师傅）、陕西重汽、山西永济西部超导、启源机电等。,多家国际知名企业进驻,产业发展,城北区域核心价值,继曲江、高新之后的又一高端居住板块,依托于生态、文化、配套、交通、产业五大优势的新城市核心,城北房产发展,；第一个发展时期；（约19932000年）在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣

8、华集团、雅荷地产、安达地产、福安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。,城北房产发展,第二个发展时期；（20012007年）此后西安城北房地产业有了进一步的发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。第三个发展时期；（2007至今）目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，MAX未来、凯玄大厦、盛世一品、汇通

9、太古城等等项目，将城北房产市场又翻开了新的篇章。,本区域根据项目分布特征可划分为四大板块,未央新城板块,泛核心板块,长庆板块,新商务板块,区域板块研究,三、调研总结,一、城北区域概述,二、本次调研楼盘,城市运动公园,连 心 路,常 青 路,育新路,凤 城 八 路,凤 城 六 路,凤 城 七 路,凤 城 四 路,凤 城 五 路,未央路,渭滨街,朱宏路,张家堡广场,吕小寨立交桥,未央立交,北 二 环,北 二 环,绕 城 高 速,绕 城 高 速,明光路,文景路,太华路立交,太华北路,凤 城 一 路,凤 城 二 路,凤 城 三 路,凤 城 三 路,凤 城 四 路,凤 城 五 路,凤 城 十 路,红 旗

10、 路,凤 城 九 路,凤 城 九 路,凤 城 十 一 路,凤 城 十 二 路,凤 城 一 路,开元路,文景公园,海红医院,长安医院,凤城医院,西安中学,文,盐张小学,文,西安市第十六中学,文,大明宫小学,文,三星小学,文,红旗小学,长庆兴隆园医院,文,高铁寨小学,西安康乐医院,西航集团医院,1,2,3,7,4,5,6,未央区第一医院,9,10,11,12,40,41,35,43,42,20,21,30,28,29,33,32,34,39,38,37,文,西安经发学校,凤 城 八 路,市政府,市委,世纪金花,沃尔玛,36,27,26,18,19,16,17,13,15,22,23,24,25,3

11、1,14,45,8,44,46,48,47,文,市十一中,海璟国际,海璟台北湾,星舍,凤城一号,文璟观园,世融嘉城,香樟园,领先尊域,盛世一品,银象花园,中登城市花园,紫玉公馆,锦园君逸,香客林小镇,雅荷四季城,凤鸣华府,凤锦苑,海璟时代,乾唐华府,万科赛高悦城,瑞泰卡地亚,旭景兴园,天朗御湖,白桦林间,中登文景时代,鼎正中央领郡,风景御园,双威理想城,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,首创国际城,兴盛园,绿城浪琴湾,紫薇希望城,幸福快车,凤城尚街,航天常青苑,枫韵润园,万华园上观苑,银池品智天下,海棠花园,MAX未来,紫薇风尚,汇通太古城,城北区域在售楼盘,14,瑞泰卡地亚,旭景兴园,14,

12、瑞泰卡地亚,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,16,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,15,16,天朗御湖,旭景兴园,14,瑞泰卡地亚,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,海荣名城,海铂兰轩,金源御景华府,41,紫薇希望城,紫薇风尚,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,MAX未来,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,36,MAX未来,43,41,紫薇希望城,紫薇风尚,本次调研范围锁定：北至凤城九路，南至凤城五路，西至朱宏路，东至太华北路,本次城北调研范围,瑞泰卡地亚,天朗御湖,旭景兴园,中登文景时代,鼎正中央首府,乾唐华府,风景御院,海荣名城,金源御景华府,万科赛高悦府,万科金域华府,紫薇希

13、望城,紫薇风尚,荣华北经城,凤城尚街,绿城浪琴湾,银池品智天下,海棠花园,本次调研范围锁定：东至太华北路，西至朱宏路，南至凤城五路，北至凤城九路,项目地址：经开明光路与凤城七路十字向东100米开发商：西安天朗地产物管单位：天朗物业占地面积：400亩 建筑面积：103万规模/类型：20栋高层总套数：5500层高：3米容积率：4.15绿化率:70%装修标准：毛坯停车位:3316个工程进度：均已封顶，正在做外立面交房时间：2012.12.31,户型区间：75-150 户型配比：两室、三室梯户：2梯4户、5户、6户,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售价格：6800-7800元/销售率：99%优惠

14、形式：全款98折，按揭 99折；针对银行人员团购，每平米减200元,湖景国际社区、新市政版图核心、公园居住圈、干线物业,天朗御湖,客群来源：陕北客户较多，周边客户为主投资自住均有，其中自住较多,生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电 器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：幼儿园、中央内湖、架空会所,交通情况：228路、236路、901路、238路、310路、336路、509路、702路、714路、4

15、09路 600路等。毗邻2号地铁，与市政府为邻，雄踞北城核心,核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2号线、中央内湖景观、新都汇商业街,主力户型展示,二室 三室 四室,户型解析：优势：户型方正，南北通透；入户空中花园，独享绿色盛宴；客厅带飘窗，使视野得到延展；超大的景观阳台连接主次卧，是有效的增加了使用面积。劣势：入户门到卧室的通道过长，有浪费面积之嫌。,项目地址：文景路与凤城六路十字向东开发商：西安非晶实业物管单位：和美物业 占地面积：40亩建筑面积：13万规模/类型：1楼均为三十层，三栋楼均为十八层 总套数：1113层高：3.0米容积率：4.0绿化率:35%装修标准

16、：毛坯停车位:600交房时间：2011.12.09物业费：1.2元工程进度：全部封顶,户型区间：75-156 户型配比：两室、三室梯户：2梯3、4、6户总套数:1130,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售价格：均价7300元/销售率：97%现阶段优惠：全款95折，按揭96折尾盘部分一口价房源5800元/平米,新市政版图核心、公园居住圈、交通便捷、高绿化率,乾唐华府,客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多,交通情况：600、608、702、209、228、230等十余路公交线,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核

17、心,生活配套生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要,核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2号线,主力户型展示,二室 三室 三室,户型解析：优势：动静分离，功能分区明确，布局紧凑，全明设计；主卧南向，布局方正，

18、功能实用。次卧东南向飘窗设计，增添了采光面也开阔了视野；客厅南接阳台，宽敞明亮；明厨明卫，同时配有生活阳台，舒适生活。劣势：入户没有玄关的设置，餐厅的位置会显得有些拥挤；而且户型不是正南正北的走向，对于房屋朝向要求较好的置业者来说，不是很合适。,项目地址：凤城六路以北明光路以西开发商：星火房地产物管单位：星火物业 占地面积：100亩建筑面积：40万规模/类型：9栋高层（30）总套数：3000层高：209米容积率：6绿化率:60%装修标准：毛坯停车位:1：0交房时间：2012.09物业费：1.2元工程进度：全部封顶,户型区间：52-130 户型配比：一室、两室、三室梯户：2梯3、4户总套数:20

19、34,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售价格：6900元/销售率：90%规划分期：全款94折，按揭96折，单价额外每平米减100元,新市政版图核心、公园居住圈、交通便捷、高绿化率,旭景兴园,客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多,交通情况：600、608、702、209、228、230等十余路公交线,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核心,生生活配套配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电 器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银

20、行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要,核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2号线，教育配套,主力户型展示,二室 大二室 三室,户型解析：优势：户型主次分离，干湿分离，布局合理；客厅带有观景阳台，提升了空间感及视觉感；主卧带有飘窗，明卫设计，有利于浊气的排出劣势：不是南北通透，部分户型入室走廊过长，浪费空间,户型区间：95-125 户型配比：两室、三室梯户：2梯4户总套数

21、:2668,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售价格：7280元/销售率：一期90%；二期40%现阶段优惠：全款95，按揭96折，近期额外优惠5万元,超级大盘，品牌开发商、知名产品系,地址：文景路、凤城九、十路之间开发商：中登房地产有限公司物业公司：中登物业占地面积：200亩建筑面积：40万平米 建筑规模：17栋高层（33层）-1到4层沿街商铺开盘时间：二期2012.2.18容积率：3.6绿化率：48%停车位;300个地下-2层总户数：9736户工程进度：一期全部封顶，外墙处理；,中登文景时代,客群来源：陕北客户较多，投资自住均有，其中自住较多,交通情况：600、714、228专线、901

22、等线路,地铁二号线,未央路,凤城六路,文景路,凤城七路毗邻2号地铁，未央大道、朱宏路双迎宾大道、新市政府版图核心,生活配套：商场：人人乐超市、华润万家超市、国美电器、苏宁电器等大型商超，世纪金花、沃尔玛；建材商超：中联国际家居，大明宫建材家居城，居然之 家；金融：工商银行、建设银行；医院：长安医院、未央医院、120急救中心；公园：城市运动公园，张家堡广场，西安市文景公园 小区内部配套：项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要,核心卖点：新市政府核心区位、临近城市公园、双迎宾大道、临近地铁2号线,主力户型展

23、示,户型解析（二居室）：优势：整体布局合理，无浪费空间；主卧、客厅双朝南，最大化采光；客厅配有景观阳台；厨房、餐厅临近，方便备餐与用餐；明厨明卫设计劣势：部分次卧窗户设计偏小，不利于最大化采光,基础指标：,产品情况：,销售情况：,紧邻市政府、城运公园、主干道及地铁、品牌开发商,项目地址：凤城九路西段开发商：西安鼎正路易实业占地面积：114亩建筑面积：34万平米容积率：4.2绿化率：40%建筑规模：17栋高层、小高层层高：3米工程进度：全部封顶，现房发售入住时间：2010年10月,户型面积区间：80-130平米；梯户：1梯2户、2梯4户户型配比：两居；三居总套数：2000套,成交均价：8500元

24、/平米销售率：50%现阶段优惠：全款94折，按揭97折,鼎正中央首府,核心卖点：新市政府旁、临近城运公园、双迎宾大道、地铁2号线、交通主干线、品牌开发商,客群来源：群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员,交通情况：地铁2号线、4号线714、228专线、108等线未央大道、文景路路双迎宾大道、紧邻新市政府核心区位、城市运动公园,生活配套：小区内部配套：类五星级私人会所、国际双语六班、幼儿园、商业学校：西安外国语学校、西安中学、交大经发学校、小区内设幼儿园和小学商场：华润万家、人人乐 银行：中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、华夏银行、浦发银行、农业银行、民生银行、光大银行 医院：凤城医院、

25、长安医院,主力户型展示,二室 大二室 三室,户型解析：优势：户型南向采光较好，客厅接阳台，可保证每个房间与客厅阳台形成自然通风效果；客厅近7米的开间设置，将餐厅与客厅连为一体，更显客厅大气；厨房南向开窗，面积适中，主卧飘窗设计，采光通风效果良好；卫生间明卫设计，面积适中，实用性较强；劣势：入户缺少玄关设计，居住私密性保护不足；客厅为走廊式客厅，且处于动静分离交通动线上，使用效果下降。,基础指标：,产品情况：,销售情况：,项目地址：凤城5路与明光路什字开发商：瑞泰房地产占地面积：33440平米建筑面积：209945平米容积率：5.37绿化率：36%层高：3米总户数：1292个停车位：678个建筑

26、规模：6栋高层工程进度：二期地基,面积区间：87-156平米梯户：1梯4户户型配比：一到四居开盘时间：2010年9月12交房时间：2011年年底,成交均价：未定销售率：一期售罄，二期11月开盘销售折扣：未定,瑞泰卡地亚（一期售罄，二期未开盘）,核心卖点：双迎宾大道、地铁2号线、交通主干线、景观社区,客群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员,交通情况：912路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等,生活配套：学校：交大经发中小学、西安中学、西安市66中学、长安大学渭水园校区、西安交通大学城市学院、未央大学城；购物：世纪金花购物中心、人人乐、崇

27、尚百货、沃尔玛；银行：华夏银行、建设银行、农业银行、中信银行、工商银行、中国银行、招商银行、民生银行；医院：凤城医院、长安医院、西安市急救中心；休闲：城市运动公园、文景公园、汉长安城遗址公园。,客群来源：高薪白领陕北客户投资户 政府官员,交通情况：912路、209路、403路、235路、900路、714路、717路、522路、227路、50路等,居住圈分析,2007年至今，文景路居住圈房价处于波动上涨的态势，2007年和2009年的均价水平较低，2008年、2010年和2011年上半年则表现出较高的水平。总体来看，不仅是文景路沿线商业配套提升的利好因素，市政府北迁对区域房价的整体走高也起到了巨

28、大的拉升作用。,项目地址：未央大道与凤城六路十字东南角 开发商：陕西成信房地产开发有限公司占地面积：11.55亩 建筑面积：4万余总套数：318容积率：4.41绿化率：34%规模/类型：共2栋，1#楼27层，2#楼14层，其中1-5层商业，1#楼为商务公寓，2#楼为纯住宅装修状况:毛坯工程进度：封顶，目前正做外立面入伙时间：2011年下半年,户型区间：55-135，商业每层2200户型配比：1#楼是一室（55）、两室（110多），2#楼是二室和三室（98-135）梯户：1#楼是1梯12户，2#楼是1梯3户层高：商业层高5米，公寓住宅层高3.2米，停车位：地下车位50余个，还有地面停车场,基础指

29、标：,产品情况：,销售情况：,销售均价：9600元,1,2,银池品智天下,交通便利+周边配套成熟+准现房=高价值,核心卖点：全明+南北通透户型设计每户10%面积赠送地铁2号线入口未央大道经开区CBD核心区,客户情况：城北高薪白领、周边居民、投资户,工程现状,主力户型展示,二室 大二室 三室,户型解析：优势：户型整体方正设计，实用性较强；户型整体南向采光，光照比较充足；餐客结合设计，提升了客厅的空间；客厅带有扩展阳台，增强了客厅的空间视觉感。劣势：暗卫处理，不利于浊气的排出；部分客厅西向采光,项目地址：未央大道与凤城五路十字东300米路北开发商：西安紫薇地产开发有限公司占地面积：127亩 建筑面

30、积：24万总套数：1655容积率：3.24绿化率：43.5%规模/类型：共12栋板式高层、小高层，其中一期6栋，二期6栋，层高有15层、20层、32层；其中1-2层为商业装修标准：毛坯工程进度：一期封顶，二期盖到10层左右开盘时间：2009-11-7入伙时间：一期2011-6,户型面积：41-187户型配比：一室、两室、三室、四室主力户型：实用性两室（85）、三室（116）梯户：2梯3户、2梯2户、1梯2户停车位：720个，其中地下车位600个，地上120个；地下车位售价16万元/个,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售均价：住宅7500元/商业价格未定销售率：90%优惠形式：一次性99折

31、,绿色节能示范生态社区，科技环保住宅，品牌开发商,紫薇风尚,科技技术、环保节能材料的应用提升了产品品质和生活的舒适度,核心卖点：科技环保住宅毗邻地铁2号线凤城5路站紫薇品牌开发商+品牌物业周边良好的商业配套,客户情况：北郊客户为主，长庆职工为次,外立面效果图,售楼中心,主力户型展示,二室 三室 四室,户型解析：优势：南北通透，房间布局合理，动静分离；南向景观阳台，最大化采光劣势：未设有玄关，私密性较差,项目地址：未央大道与凤城五路十字东1000米路北开发商：西安紫薇地产开发有限公司占地面积：180亩 建筑面积：30万总套数：3272容积率：3.0绿化率：40%规模/类型：共17栋，其中5栋小高

32、层，12栋高层；楼层层高在14层-30层之间层高：2.9米物业费：1.2元/月装修标准：毛坯工程进度：封顶，正在做外立面入伙时间：2012-4-30,户型面积：43-198户型配比：一、两、三、四室主力户型：两室、三室梯户：2梯4户、1梯2户（合资）停车位：1：0.5，共1120个，售价16万/个,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售均价：住宅8000元/商铺20000元/销售率：80%优惠形式：一次性98折，按揭99折,完善的社区配套，良好的户型设计，品牌开发商,沙盘实拍,紫薇希望城,注重产品品质的打造，未来升值空间大,核心卖点：社区配套紫薇品牌开发商+品牌物业较好的户型设计,客户情况：

33、城北客户居多，有少量的陕北客户和长庆职工,外立面效果图,主力户型展示,二室 三室 四室,户型解析：优势：型整体使用大气，动静分区，干湿相隔，迎风纳气，南北通透；餐厅、厨房与阳台人性化自然相连，设计美观合理；南向方正客厅，通风对流，同时拥有大景观阳台，采光、观景和谐融为一体；卧室拥有更大采光的同时，实际使用面积增加劣势：厨房、卫生间采光、通风稍有欠缺,项目地址：未央大道与凤城三路十字向东800米路北开发商：西安城市建设开发总公司占地面积：110亩建筑面积：20万总套数：1970容积率：3.4绿化率：35%层高：3米规模/类型：共13栋小高层、高层，底商2层物业费：1.2元/月装修标准：毛坯工程进

34、度：部分封顶开盘时间：2011年1月入伙时间：2012-5,户型面积：61-151，户型配比：两室、三室、四室主力户型：2室2厅、3室2厅梯户：2梯4户停车位：共800个,基础指标：,产品情况：,销售情况：,销售均价：6000销售率：30%优惠形式：一次性付款98折,良好的户型设计，独特的楼宇排布,绿城浪琴湾,周边楼盘较多，后期的人居环境较好,核心卖点：户型设计较好小区景观较好,客户情况：城北客户居多，有少量的陕北客户和长庆职工,立面效果图,主力户型展示,二室 三室,户型解析：优势：该户型南北通透，布局紧凑，各功能分区设计合理；客厅连接景观阳台，宽广视野让美景融入生活；主卧自有卫生间，居住舒适

35、度高；双次卧飘窗设计，四季景观一览无余；厨房与餐厅自然相连，且带有生活阳台，空间较足；设有独立储藏室，尽显功能主义；劣势：入户门正对卧室，装修时需做一个玄关或屏风以便提升室内的私密性；,2006 2007 2008 2009 2010 2011,居住圈分析,常青二路居住圈在几年前还是一片荒凉之地，但是随着紫薇风尚图、紫薇希望城、绿城浪琴湾、高山流水幸福快车等项目的入驻，有实力的品牌开发商纷纷进驻，这样一来不仅给购房者提供了更多的置业选族，同时也提升了整个区域的楼盘品质，以及推动了楼盘周边生活配套的完善。太华路居住圈和未央路区域也对该区有一定的辐射作用。,三、调研总结,一、城北区域概述,二、本次

36、调研楼盘,城北的交通已经大有改善，交通建设在某种程度上甚至决定一个区域的房产发展空间.市政府北迁加大北区的优惠政策的投放，推动和扶持新北区的经济发展。政府所在地是城市政府、经济、文化发展的重心地带。随着市政府的北迁、地铁动工、大明宫改造、火车北站等利好因素带动了城北的整体发展。目前城北的配套和景观还较为薄弱，但位于城运公园、文景公园大明宫国家遗址公园等附近的居住圈却以独特的地理位置，在环境方面占据了北优势的地段。周边配套-虽有不足，不断完善。,城北区域房地产市场总结,特色主题风情社区（建筑风格、园林）,社区配套（教育配套、日常生活配套）,户型空间，户型的使用功能性和舒适度,项目品质,生活效率,

37、标签价值,强势地段价值（公园、交通枢纽、区域级配套）,物业服务,品牌形象与价值,样板间展示,置业关注,区域价值,城北置业关注点,城北客户构成,陕北客户,长庆油田客户,普通居民（特别是拆迁户）和个体户,大型企业员工,未来的公务员客户,少数其他区域客户,经开客户以地缘性客户（特别是长庆油田客户、大型企业员工、公务员）和陕北客户为主,客群来源及构成,客户构成：陕北客户、长庆油田客户、大型企业中高层管理人员；客户特征：支付能力很强，通常选择区域内知名高品质楼盘，一般购买大户型产品。,客户构成：大型企业员工、公务员、拆迁户；客户特征：支付能力较强，通常选择口碑较好的中高档楼盘。,客户构成：普通居民、个体

38、户；客户特征：支付能力一般，对价格极为敏感，难以承受中高端项目的价格。,客户群可根据支付力分为以下三个层级：,客群构成,陕北客户、长庆油田客户、大型企业中高层管理人员,客户特征,置业特征,陕北客户以能源客户为主，年龄在40-50岁之间，爱扎堆，老带新情况明显；长庆油田客户生活范围固定，通常只在北郊置业，企业内裙带关系明显，很多都是全家都在长庆油田工作，老带新的情况也比较多；大型企业中高层管理人员文化层次很高，相对比较低调，年龄多在35-45之间，很多非西安本地人。,置业经历通常都是两次以上置业，大部分陕北客户和长庆油田客户都是多次置业；置业目的改善居住、为子女上学方便、投资、因工作地迁移而形成

39、的居住需求；置业需求通常以三居及以上大户型为主；置业了解渠道朋友或家人介绍、报纸广告、网络广告。,置业特点,大型企业员工、公务员、拆迁户,客户特征,置业特征,大型企业员工年龄多在25-35岁之间，因工作地迁移而产生置业需求，文化层次较高，生活圈子较小，难以与北郊当地生活完全融合；公务员年龄多在30-40岁之间，因政府搬迁而来到北郊，文化层次较高，有群体置业倾向；拆迁户因拆迁产生的刚性需求，文化层次低，地缘性非常明显。,置业经历首次置业或二次置业；置业目的改善居住、婚房、因工作地迁移而形成的居住需求；置业需求通常以两居和面积适中的三居为主；置业了解渠道报纸广告、网络广告、朋友介绍、路牌。,置业关

40、注点：大型企业员工、公务员交通距离、价格、项目品质、项目配套、生活环境拆迁户价格、市场口碑、开发商品牌、项目配套,置业特点,普通居民、个体户,客户特征,置业特征,不信任贷款买房，通常依靠长年积蓄；生活繁忙，很少有空闲目前租房住，生活环境较差；由于大部分已成家立业，家庭人口较多，更看重功能空间的数目。,置业经历通常都是首次置业；置业目的改善目前的居住条件，为子女结婚购房；置业需求通常以两居为主；置业了解渠道朋友或家人介绍、路牌。,置业关注点：价格、项目配套、项目品质（特别是户型和物管）、生活环境、市场口碑,置业特点,城北区域与其他区域比较,城北市场中档住宅区区域竞争力：政府导向下的地产开发热点区

41、，未来规划利好，价格中低，性价比高；客户构成：政府机关人员、区域新兴私营业主、区域周边企业中高层、北郊区域内客户。,曲江,城西,高新,南郊,主城,西安各区域的发展现状、市场特征、等方面差异较大，且西安客户地缘性置业特征明显。,东郊+浐灞,城东区老牌中档住宅区区域竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套；客户构成：本城区居民、其他区域改善客户、周边区县客户。浐灞市场新兴中低端住宅区区域竞争力：政府推动的生态资源核心的城市新区，全市价格洼地，发展前景看好；客户构成：白领、其他改善客户、投资客、周边区县客户。,城西市场边缘化低档住宅区客户构成：企业职工、城西居民、高新白领。区域竞争力：传统老工业

42、区，资源欠缺，优势不明显，区域认知度低；,西高新市场高档住宅区区域竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城，高密度、高容积率的中高档住宅成为主流；客户构成：私营业主、企业中高层、政府、企事业单位官员。,南郊市场中高端住宅区区域竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江；客户构成：城南居民、高新工作者、附近院校教师。,经开区,曲江市场西安第一豪宅区区域竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区；客户构成：覆盖全市高端人群、陕北客户、外地客户。,城北房地产未来发展趋势预测,城北具有城东、城西不可比拟的开发优势，城北的土地资源、交通资源和环境资源极为丰富。,不过，目前的房产市场调控严厉；而潜力巨大的区域面临着一个发展时间段的风险，成熟的区域也存在着投资过高的问题,