08月25日温州龙湾广场营销策划方案113p.ppt
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1、,2013.08.25,城市标准改变者,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,世界级万达本土化温州,渗入生活,赢得市场民心所在,万达所向,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,目录,第一部分:策略部分 市场环境分析项目整体形象宣传推广策略 目标群体分类诉求策略 传播策略 各阶段推广主题及营销策略第二部分:企划部分 广告总精神 LOGO演绎 公关建议第三部分:企划表现 媒体广告平面设计(户外、报纸、杂志、网络)万达会会刊(财智分享手册)会展现场包装设计 事务用品设计
2、 工地围挡,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,第一部分:策略部分,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,项目所属区域分析、市场环境分析,住宅地产面临挑战:国家今明两年推出各建1000万套保障房的政策,大量的需求会被转移到保障房中去。同时,据经济之声天下财经报道,停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率楼市调控政策频频出台,招招剑指“价格过快上
3、涨”的住宅地产。,【房地产整体形势向下】,在整体形势向下的情况下,整个行业资金的流动性会发生变化,预期也会产生变化,因此无论住宅还是非住宅的物业,都呈现回落的趋势。,商业地产进入市场博弈:,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【内优外强格局】,我市对未来商业整体的规划以主城区为核心,龙湾、瓯海为配合,以商业繁华区带动,形成点、线结合形成网络化发展格局未来的温州商业将呈分级式发展,包括城市级、片区级等不同级别的商业中心,共有数十个。其中,城市级商业中心共有5个,分别是五马大南、滨江商务区这2个城市级商业主中心发展和瓯海(站前区域
4、、瓯海中心商务区与大西洋购物中心一带)、龙湾(新行政中心区与万达广场一带)、永嘉瓯北三江片区这3个城市级商业副中心,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,商业新规划促进商业地产蓬勃兴起:温州商业的发展目标是打造高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地,从而成为带动市域、辐射浙南闽北的区域性现代商贸中心,此举促成了商业地产的蓬勃兴起和发展。商业地产巨头纷纷入驻:继温州地王、浙江第一高楼、国际名师设计规划的绿城鹿城广场、浙江省住宅第一高楼的置信广场后,目前进驻的龙湾万达广场和第一期工程将于今年五月低结顶的大西洋百货成为东西
5、两大商业地产热点。,【商业地产逆势利好,引爆投资热点】,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【城市向东,聚焦龙湾】,现有主要商业中心遭遇瓶颈:温州主要商业中心五马大南商圈,小规模的商圈比较缺乏,造成一些高端品牌找不到物业,导致温州商业整体发展遇到瓶颈。前景看好,龙湾成商业地产巨头核心聚焦地,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,继备受瞩目绿城和万科南都入驻温州龙湾后,万达广场即将强势登陆,三大巨头盘踞龙湾,瓯江口崛起现代化新城,上海、北京、南京、宁波、成都、西安
6、、济南,万达广场城市综合体无论出现在哪个城市,都会在当地形成良好的市场效应和品牌规模并形成城市副中心,【一座万达广场,一个城市中心】,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【亟需带动区域发展的新力量】,万达广场城市发展驱动力,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,温州万达广场万达广场将带来高密度的商务活动毋庸置疑,同时商务复合化衍生出的品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态,会形成富有效率与活力的商务生态链,使中央商务区快速发展
7、成熟,带动龙湾及温州经济的发展带来了一大批世界级商业巨头,并带来成熟的运营模式,使温州城市从小城市往精品城市升级,其必将成为温州市的地标性建筑这意味着我们要在推广上借品牌之势,做足第一商业地产品牌的气势和格局。,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【大万达,小温州】,大西洋购物中心:项目定位:大型国际化购物中心项目位置:在瓯海新城区,位于温州市西南部功能模式:集购物、休闲娱乐、餐饮、旅游、服务等诸多功能于一体,为客户提供“一站式”传播概念:倡导家庭娱乐新概念体验消费的乐趣。建筑面积:30多万平方米总投资:达10亿元以上项目工程
8、进度:大西洋购物中心整体工程建筑面积30多万平方米,总投资达10亿元以上。第一期工程将于今年五月低结顶,然后进入装修、全面招商阶段,预计2012年底开门迎客。第二期工程将于今年6月份开工建设,【竞争环境】,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【竞争环境】,项目区位:温州江滨路与车站大道交叉口北侧、与瓯江相邻,数字解读:项目占地:198亩楼层:77层建筑面积:45.8万平方米土地出让价格:33.333亿元(温州地王),温州地王、浙江第一高楼、国际名师设计规划,定位:现代化都市综合体号称:浙江第一高楼350米建成后的鹿城广场将成为
9、我省集现代化购物中心、超五星级酒店、国际甲级写字楼和高品质人文住宅社区于一体的现代化都市综合体,一种高水准的国际化环境、国际化生活风围,以吸引城市中最具有都市精神的高端人群,鹿城广场:,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,龙湾作为新型城市级商业中心,百废待兴,尽管有万达、绿城、万科等巨头鼎力入驻,投资依然存有困惑。龙湾同时受到其他相对成熟的城市级商业中心的牵制,还需面临片区级、社区级等不同级别商业中心的影响,【依然有疑虑】,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,
10、作为温州最新、规模最大、档次最高的大型高品质城市综合体,并与与温州城市发展高度融合的一站式商业中心和开放式街区的温州龙湾万达广场,这意味着万达作为商业地产大品牌,引领整个龙湾发展的大格局势在必行,项目整体形象宣传推广策略,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,大品牌,大格局,我们对这个项目的整体把控:,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,温州万达整体形象宣传策略:区域造势先行,品牌战略紧随,先龙湾,后万达,WANDA PLAZA ADVERTISING PLAN
11、NING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【区域带动品牌,品牌带动一线销售】,短期目标:建立龙湾的商业高度,使之于万达强强联合,形成投资热点、财富示范效应中期目标:提出适用于温州市场的核心理念,并挖透万达广场的产品特性,彰显其引擎一个城市商业地产快速发展的地位和价值,保持热销势态,为之后的开盘不停积累大量客群,促成后期人气与销售远期目标:进一步确立万达在整个温州的品牌NO1地位,并在市场和客户中形成更广泛的品牌影响力和品牌美誉度,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,目标群体分类诉求策略,WANDA PLAZA ADVER
12、TISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,项目区位:锦绣路与飞霞南路交汇处,数字解读:项目建筑:2幢摩天大楼和1幢大型商业楼组成总投资:约25亿元人民币最高楼层:55层建筑面积:21平方米,浙江省住宅第一高楼,定位:理想的人文大宅号称:浙江省住宅第一高楼设计:引入国际先进的生活理念和管理模式,侧重总体规划、交通组织联接大南门商圈与时代广场商圈的中心枢纽,白鹿洲中央公园(在建),马鞍池公园、会昌河水上公园(在建)环绕四周。,典型案例看消费者-置信广场,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,法式奢享生活馆
13、,项目区位:温州市汤家桥南路,三垟湿地处,数字解读:项目占地:150亩建筑类别:联排别墅、小高层住宅建筑面积:13万平方米,定位:生态、健康、和谐的湿地人居风格:法兰西风情园林的东方奢华体验:出则享受城市繁华,入则享受自然宁静开盘广告:一个阶层的幸福梦想、影响一座城市、影响一个时代以“地中海风景”为主特色的纯住宅区,由15层板式小高层高低错落而成,社区内部处处洋溢天然的气息、雅致的色彩。凭借“精致公寓”的独到定位,全面升级建筑品质,成为消费者心目中高尚居所的代名词。,典型案例看消费者香缇半岛,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场
14、,湿地富人区首席豪宅,项目区位:东临汤家桥路,南、西面濒临圣门河,数字解读:建筑类别:低密度纯小高层围合社区建筑面积:71315平方米规划用地面积:36384平方米,定位:天然生态富人区风格:巴黎新古典建筑雍容华贵的法式风格传播语:家在三垟湿地,人在城市“绿肺”环境设计:十一处主题式景观,演绎法兰西浪漫花园,通透全景设计以空中花园为主题,强调住宅个性化设计,使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力”,强调住宅细节的感染力,如360景观书房、阳光全景下沉式SPA、全景客厅、全景餐厅、全景卧室等设计手法,彰显小区的高品质特征。,典型案例看消费者铂金府邸,WANDA PLAZA ADVERTISING
15、 PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,发现了有趣的现象,爱八卦,爱凑热闹,典型的温州人模式,不够理性,爱华丽的 噱头,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,再来看一个有趣的现象,我们面对的消费群:世上没有规则,所有的规则来自自己,温州堵车现象,杭州堵车现象,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,2007年数据:据不完全统计,温州目前宝马有6000多辆,奔驰3000多辆,而国内温州人拥有保时捷、宝马数量约占全国10%,WANDA PLAZA AD
16、VERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,再牛叉的肖邦,也要弹出本地的土调民腔。,渗入生活、抓住民心,才是硬道理,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,温州市区、乐清、瑞安等县的私营业主,本地实权部门干部、周边乡镇领导,在全国各地经商或创业的温州人,本地银行、金融、地产等重点行业中高层管理人员,温州市旧城改造拆迁户,【万达消费群体类别】,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,新浪汽车频道与新华信“谁启动了豪华车的引擎?”的网络调查
17、,有效问卷305份,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【他们的消费行为】,雄厚的民间资本地域智慧模式,头衔,地位,面子,排场,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【他们的消费心理】,雄厚的民间投资资本消费特性,逐利,敏感,效率,趋势,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【他们的消费特性】,他们的特性:是最有商业头脑、最能代表资本逐利趋势的一群人。大钱小钱,均要回报。抱团出击,扎堆前行。借势而
18、为,顺势而行。他们不屈不挠地想尽一切方法使自己发财致富,扬长避短、审时度势,把握和制造商机。不达目的不认输,善于变通、能屈能伸。他们很讲究效率,朋友众多,相互分享信息和捕捉信息,形成一个深具影响的财富商圈。,我们称他们为“爱炒作,爱噱头的投机家”“财富示范效应跟进者”他们的代表语:“我的很多朋友都在投资这块,很赚钱啊”“朋友带来,大家人一起,我请客”“信息就是商机,有时候,饭桌上的信息往往具有极大的价值,留心信息,就等于抓住了商机。”,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,【万达广场消费群体】,他们的特性:他们有一定的经济基础。
19、懂得花钱和享受生活。喜欢购买奢侈品,喜欢热闹、人多的地方。朋友圈子广,颇有地方保护主义的心理特性,只喜欢讲好的,有影响力或高档次的事情。很喜欢跟风、攀比和追捧潮流。很讲究排场。这种外显性的炫耀会在有意无意中显出一种张扬,我们称他们为“爱凑热闹、爱排场的小市民”他们的代表语:“闹热西闹热”“好次西好次”“台型扎死”“大家都买,我当然不能落下”“有钱做老板,无钱也要做老板;”“赚钱是老板,不赚钱也是老板;”,人群职业:家庭主妇、都市白领、企业职员、时尚达人、学生、商人,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,热闹!,【万达广场消费群体
20、】,如何产生磁效应引擎概念核聚变,温州与万达,因此,WANDA PLAZA ADVERTISING PLANNING CASE,广宣策划案 温州-万达广场,万达打造了一座城中城,影响了来这里消费的人这群人不同别人,他们掌控着众多的社会资源,引领着社会文化的发展方向在这个小城里形成了自己独特的系统他们带着一种独特的身份象征,汇聚在此,形成跟风潮流和精英群体效应,1、提升了温州城的气质。从小城市到精品城市的升级、迈向2、带来了一大批鼎鼎有名、消费者想消费者却无从消费的商超3、提供一批就业岗位,增加城市经济收益4、完善的管理和成熟的团队5、打造了一个全新的消费生态圈,万达进驻的积极意义,WANDA
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