上海青城整体定位思考及二期营销方案.ppt
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2、业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期整体定位思考,一,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),百川归海飘向大上海,上海新青年职场新人,老公房里弄房简易群租房,居有定所进入独立时代,上海新青年租房族群,小户型低首付 低月供交通便利,上海青年城第一季,成家+立业进入两人世界年轻Boss基地,上海新青年新婚/创业族群,两房低总价 品质高交通便利,上海青年城第二季两房,目标客群在上海成长和发展的三个历程,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集
3、地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),家庭幸福,事业有成,独立自主,职场顺利,茁壮成长,品学兼优,目标客群在上海成长和发展的三个历程,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),共同理想,成家立业,上海青年,目标客群共性,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公
4、司),成家立业的上海青年,目标客群定位,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),家庭事业的 两栖 基地,目标客群与项目关系,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),总价:60万120万,大多数选择按揭贷款,月供不超过家庭月收入50(本案:60万以内,精装修)地段:轨道至上,倾向于成熟生活/商务区(本案:9号线年底通车,步行距离到站
5、口)户型:两房,面积紧凑,满足基本功能需求(本案:2X,复式多功能空间,宜住宜办)配套:幼小教育第一,生活便利即可(针对成家型)(本案:上海青年时尚中心,九亭生活中心),目标客群置业关注点,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),他们常常出现在这些地方,宜家,地铁,写字楼,目标客群写真,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),他们
6、常常接触这些媒体,MSN,I时代报,新闻晨报,目标客群写真,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),他们对这些品牌有偏好,星巴克,苹果,耐克,POLO,IBM,目标客群写真,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),他们正在受这些人影响,李彦宏,李宇春,徐静蕾,刘翔,目标客群写真,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案
7、例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),这些是他们认可的标签,浪漫,时尚,品味,目标客群写真,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),年轻态时尚城市综合体,整体项目定位,青年社区,准确的客群定位,面向三类上海城市青年;(新上海青年人、本地上海人、年轻心态的人)复合社区,解决了青年对郊区楼盘配套不足的担心;城市社区,重新定义九亭板块,青年上海城市的未来;时尚社区,领导时尚潮流的群族,
8、时尚商业的聚集地;,上海青年城,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),年轻态时尚城市综合体,上海青年城第1季时尚住宅,上海青年城第2季有家有业青春派,居有定所,成家立业,一房隔层低首付,低月供,2+X房复式高首付,高月供,职场新鲜人,初级管理层,上海新青年时尚中心,项目家谱,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),上海青年城第2
9、季,二期名称,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),有家有业青春派,二期主广告语,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),新青年上海基地献给上海 献给青年,9号线地铁上盖上海新青年时尚城市中心,中新香港上市集团重要作品,2008中国大喜年 世博在眼前,2X不只有两房,复式小户上下层创意空间,超大赠送54m2使用面积近90m2,总
10、价60万精装修一步到位,二期定位立基点,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),A派上海青年城第2季,单身新贵之家一个人的私享派,家庭版婚房有她,才有上海,SOHO个性SOHO自由派,有家有业青春派,二期各阶段广告语,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),A派上海青年城第2季,二期推广名,房地产策划大全房地产项目工程管理 201
11、0房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、
12、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项
13、目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),现场包装,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项
14、目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公
15、司),房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期销售计划及价值测算,二,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期总平分布,2,公寓1#2#,公寓7#8#,公寓3#4#,公寓5#6#,办公,集中商业,酒店,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商
16、业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期产品,公寓,商业,其他,2,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期公寓/商业销售计划,2,销售价格,公寓均价(含装修):由10000元/平方米入市,逐步走高至 11000元/平方米 商铺均价:实现均价15000元/平方米,07年10月,08年,1#、2#先期入市,销售均价10000元/平米销售面积27767.29平米实现销售额2.78亿元,5月,10月,09年,分波逐步推出3#
17、、4#、7#、8#,销售均价10500元/平米销售面积43395.54平米实现销售额4.56亿元,3月,同时推出集中商业和公寓底商,7月,推出5#、6#,销售均价11000元/平米销售面积23231.64平米实现销售额2.55亿元,持续销售,持续销售,销售均价15000元/平米销售面积24521.43平米实现销售额3.68亿元,9.89亿元,3.68亿元,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),2,青年城二期其他产品销售计划,1.88亿元,3.42亿元,整体转让
18、,售后包租18000元/平米,产品,销售模式,预计价值,办公楼,酒店,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),2,青年城二期地下商业价值预测,地下商业,地下商业约17000平米左右,采用租赁形式,引进品牌大卖场解决生活配套。,大卖场,租金测算,年租金收益985500元,价值测算,3000平米,散铺,0.9元/平米/天,14000平米,1.7元/平米/天,年租金收益8687000元,合计年租金收益985500元,按7%回报率测算,地下商业价值为1.38亿元,房地产
19、策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),2,青年城二期车位价值预测,地下车位,地下车位可售约950个左右,销售按6万元/个的价值进行测算,地下车位总价值为0.57亿元,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),2,青年城二期产品价值预测,20.82亿元,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计
20、、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期营销策略及07年执行计划,三,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期营销策略营销模式,三,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期销售模式,3,吸纳足够蓄水量,确保房源去化,坐销,联销,行销,三位一体,三维销售模
21、式,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期销售模式,3,“请进来+走出去”动态坐销,内外互动“请进来”现场和市区接待中心:接待户外广告导入和路过客户“走出去”以地铁沿线办公楼内企业为目标上门推介,争取企业团购,以现场坐销为基础,坐销,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),3,组织销售团队展开拦截式直销周边区域覆盖直销
22、:区域重要场所路演巡展;区域大型老聚居区直销跨区域覆盖:9号线沿线地铁口进行覆盖宣传竞争项目客户拦截:针对本区域和周边区域竞争楼盘,展开客户拦截,以行销提高效率,行销,青年城二期销售模式,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),3,易居臣信“二三级联动”,拓宽销售通路各区域门店配合案场开展主题推广在持续销售期启动联动销售机制,以联销拓展宽度,联销,青年城二期销售模式,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程
23、、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期营销策略团队组建,三,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),2,根据阶段性销售指标要求,强销阶段房源消化量较大,现场将有两支团队协作完成销售。,驻场销售团队,支援团队,青年城二期销售模式,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),3,由于青年城
24、第二季公寓产品特殊,需要及早 蓄水,洞察市场反应,从而适时调整营销执行方案,故选择原操作过第一季的销售人员作为后续销售团队的主力,通过他们在第一季销售中积累的经验和客户资源,为有效蓄水奠定基础。,执行工作重点,团队构成,由青年城第一季销售团队与经挑选具有一定销售资历的销售员共同组成,蓄水期行销工作和客户接待、强销期销售执行、客户维护服务,驻场销售团队,销售团队组建,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),3,主要在开盘强销期配置,由于销售量大,看房动线长,为确保
25、销售执行工作的有序进行,同时为购房者提供优质服务,有计划增配给销售团队。,执行工作重点,团队构成,根据现场销售要求进行人员配备,挑选具有一定火爆销售经验的销售员阶段性组成支援团队。,协助驻场销售团队执行开盘强销、集中签约、带看样板房等工作,支援团队,销售团队组建,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战(开发商、代理商、广告公司),青年城二期07年执行计划,三,房地产策划大全房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆
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
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