淄博尚文苑清华世家市场定位及物业发展建议.ppt
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2、目,真正为客户创造最大价值!,选择优秀的合作伙伴是一种安全感好的开始是成功的一半,时至今日,核心团队操作过的项目已逾一百二十个。丰富的地产实操经验,规范的作业流程,优秀的创意团队,我们力争用最好的团队为您提供最贴身的服务,我们所追求的不只是要卖得快、卖得贵,还要卖得有名声。,我们要做行业最有影响力的公司我们专注于合作标准的持续提升,不断地刷新服务标准,提高服务门槛。我们所提供的合作也不只是在竞稿或提案中所表现的,更在于服务过程中的执行和最终的市场表现。我们视创意为生命,更不断超越自己。我们期待用思维、管理和服务,去影响客户和同行。,服务领域,代理服务,顾问服务,广告整合,营销策划,销售代理,全
3、程顾问,品牌推广,媒介传播,观念改变思想思想影响行动行动养成习惯习惯塑造性格性格决定命运,团队理念,地产操作理念,先声夺人,人海战术,杀鸡用牛刀,集中销售法,注重推广节奏,做足客户储备,量身定做的价格策略,成为市场焦点与热点,创新性的拓展销售渠道,凡战者,以正合,以奇胜,为客户提供贴身的整合服务链传统的地产营销方式,发展商需要整合完成策划、营销、推广等整个营销计划,实际上这些专业公司,却大多不具备地产行业整体整合的熟悉度,因此,最终出品往往达不到满意的效果。而我们,为突破执行力和提升服务效能,整合了各项资源,为帮助客户降低营销成本,实现跨界合作,为客户降低风险成本,提升利润空间。,我们的服务作
4、业系统,项目策划,销售策划,解决何种产品、何种形象卖给谁,解决客户喜好、销售价格与销售方式,整体定位及发展建议,营销方案,项目前期分析,解决此时、此地如何投资,项目可行性报告,解决品牌推广媒介传播,推广整合,营销推广报告,创作团队架构,营销策划团队,营销总监,项目经理,策划师,销售主管,销售内管,职业顾问,创意团队,创意总监,客户企划,美指,文指,设计师,设计师,文案,文案,F O M E R+,我们曾经服务的客户,部分经典项目概览,龙岗深业紫麟山 中信红树湾 闽西南商贸城 东营新邦涌金门 淄博华侨城开罗绿洲组团 青岛檀香湾 青岛香邑漫步,Partner+,龙岗深业紫麟山,(深业集团),深业紫
5、麟山,位于深圳龙岗中心城龙平西路以北、长兴路以东。占地面积145468.61平方米,建筑面积203653平方米,项目定位为Townhouse和高层住宅为主的高档住宅小区。实现均价30000元/主题推广语:山分天下整个紫麟山的规划布局采用了“依山就势,藏风聚水”的布局理念,设有山、水两大主题会所。40米高差的山体、9万余平山体占地面积之上,仅有5万余平建筑面积,0.598的容积率成为龙岗中心城密度最低的高端别墅群落。深业紫麟山以7000余万打造园林让整个建筑群依山就势,营湖理水,以人工湖为中心,营造5组院落式临水组团,让溪水自山顶郊野公园流入南北两区的临水空间,形成“两湖一山”的别墅景观。,Pa
6、rtner+,中信红树湾,(深圳中信地产),中信红树湾,65万平米滨海大社区,地处深圳湾填海区,北望华侨城世界之窗景,南眺深圳湾,西接沙河高尔夫,东连红树林自然保护区,在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观。实现均价二期均价25000元/目前四期均价42000元/平米主题推广语:一个湾区 三个世界中信红树湾后续产品分为顶级奢华、大师经典、极致珍藏和精质风尚4大系列,包括项目亲地联排别墅、空中别墅、空中歌剧院、空中院馆、空中花园街、湾区果岭公寓等产品类型,进行整合性营销,并按系列划分来定期推出,打破了过去按照产品户型或位置来推出的惯例。,Partner+,闽西南商贸城,(漳平市汇鑫房产),闽西南
7、商贸城是福建龙岩市政府重点规划打造的项目之一,总占地面积108298,总建筑面积超过252708,总投资额超过3个亿,其中住宅总户数2200多户,标准铺位380多间;包括大型主题卖场、星级酒店等,是集闽南吃、住、游、购于一体的综合“商贸城”。,Partner+,东营新邦涌金门,(东营新邦房产),新邦涌金门位居东城,雄踞东城中央生活区核心地带东二路与大渡河路交汇处,项目东西紧靠市直安居工程和大型油田生活小区锦华小区,南北均为已建成住宅区,周边生活氛围浓厚,中心地段无可复制,升值潜力大。目前联排均价7300元/主题推广语:城央名墅 传世经典城市中央生活区,寸土寸金!新邦涌金门,以跨越时代的超前规划
8、,在东城中央生活区核心地段,大手笔规划出东营首个国际化大型商住综合体,居住、商业、文化、休闲一体化的定位,铸就了璀璨缤纷的现代生活港湾,堪称未来东营的城市名片、文化地标、活力街区。项目囊括了公馆式联排别墅、景观高层、复式小高层、复合型商业区等多种产品,规划时引入了东西、南北两道轴线,使得住宅部分与商业部分既能有机结合,也能有效分离。住宅的私密尊贵、商业的开敞活跃,在此得到了完美融合。,与英国乐购签约仪式,Partner+,淄博华侨城开罗绿洲组团,(山东中润集团),中润华侨城,淄博中润大道1号,位居高新区核心,东起西五路,西临世纪路,北依鲁泰大道,处于未来市中心中轴路,上风上水,交通方便,离尘不
9、离城,环境优美,是城市精英的乐土。目前均价4700元/主题推广语:让生活返朴归真之外,更让城市回归自然中润华侨城,是集多层、小高层、湖心岛别墅、双语学校、幼儿园、商业街、中润大酒店等于一体的大型高档综合生态社区。10万平方米商业配套、1000米商业街,沿中润大道一字排开的,是高新区最大的商业圣地和购物天堂,集中了大型超市及衣食住行的各种品牌店、连锁机构,这里将成为高新区乃至淄博的商业中心,源自香榭大道的浪漫构想,以令人眼花缭乱的景观小品将街区装点得缤纷灿烂。,开盘活动现场,产品推荐会现场,Partner+,青岛檀香湾,(青岛麦迪绅集团),檀香湾占地面积19240平米,地上总建筑面积55603平
10、方米,主体建筑为两栋高层25层的塔楼和19层的板楼两个高层由三层裙楼相连接。建筑最高度约89.4米,户型面积从78平米至240平米,21至24层为LOFT户型设计,标准层高3.2米,LOFT层高5.4米,户型可进行自由组合,满足住户对空间的不同需求。实现均价18000元/主题推广语:世界级湾区 服务式海景公寓比肩世界著名湾区的环境优势,最容易激发建筑师的灵感,创造出经典的建筑。檀香湾以世界级湾区物业的建筑和规划理念雕琢精品:挺拔、高峻的建筑立面、酒店式大堂、空中会所、英式管家服务、科技创造舒适世界级湾区里的服务式海景公寓,从每处细节向青岛展示与国际同步的居住品质。,房 展 会,与第一太平戴维斯
11、签约仪式,开 盘 现 场,Partner+,青岛香邑漫步,(青岛麦迪绅集团),香邑漫步麦迪绅地产十年沉潜力作,立基青岛洋房人文传统,以标筑着全新居住精神的波士顿风格情调洋房,奉献给有洋房梦想的每一个青岛人!项目地处城阳区风景如画的夏庄镇,静守有青岛后花园之称的崂山风景区西麓,生长于白沙河流域的一段优美湾畔。经典深红色建筑立面和简洁明快的装饰雕琢,细节精致、色彩典雅,自然流露百年历练的美式洋房质感。立面以竖线条为主,重点处理建筑的顶部,中部则相对简洁,既形成优美的建筑轮廓线和近人尺度的细部变化,使整个建筑群显得更加挺拔、秀丽。总建筑面积12万平方米,整个社区由14栋小高层与23栋多层组成,全通透
12、薄板观景格局,户型区间涵盖70-170平米,尺度丰富,总户数1276户;由意大利COSPAL国际设计机构担纲景观设计,以罕见的1.25的低密度打造具有美式经典风格的社区花园景观,始创以漫步为尺度的纯美原乡生活。,合作理念,项目本体条件,项目属性界定,第二章:开发背景,第三章:项目产品定位,第一章:项目属性,第四章:项目发展建议,尚文苑,项目处于淄博新区的核心区域;城市西拓发展主轴线;,四至:东至理工大学,西至西九路,北至张周路,与理工大学相对;南至马尚镇公路管理局。,项目区位,项目周边配套状况教育、景观,教育配套:山东理工大学、电视大学、市实验、区实验、卫校、药食品学院;从小学到大学,全程教育
13、配套,景观配套:市博物馆广场、威尼斯水上公园、植物园、玉龙河景观带;城市景观资源丰富,市博物馆,理工大学,区实验中学,植物园,项目周边配套状况政务、商务、金融,商务金融:劳动大厦、东方商务大厦、汇美大厦、博苑宾馆、金梦园商行、农行、建行、工行;商务办公氛围浓厚,政务配套:区政务中心、区法院、区国税局、区环保局、区卫生局;政务办公核心区,区政务中心,劳动大厦,区法院,建设银行,张 周 路,世 纪 路,水上公园,市体育公园,植物园,惠美大厦,农行,建行,区政务中心,理工大学,市实验,区实验,空腔医院,结论:项目生活配套完善,教育优势、景观优势明显;区域为区政府部门办公区,商务办公氛围较为浓厚;便民
14、生活配套(超市、购物中心、蔬菜市场)相对缺乏;,太平路,张周路,西九路,西八路,结论:项目区域整体道路状况良好,交通通达性强,方便快捷;项目紧邻的两条道路绿化带完善,降低车辆噪声,利于规划高端住宅物业;西九路的改造工程提高了项目的周边景观及交通配套标准;,项目周边配套状况交通,位于淄博新区,属于城市主要发展方向,为张店政务/教育核心区域。,区域交通便利,通达性好,具备成为“居住新都心”的条件。,周边教育、政务配套齐全。目前生活配套,特别是高端生活配套相对缺乏。,项目拥有良好的发展潜力,配套周边的教育配套,继续发展“教育文化地产”具有良好的前景。,区域属性,项目属性界定,宏观环境分析,竞争分析,
15、第二章:开发背景,第三章:项目产品定位,第一章:项目属性,第四章:项目发展建议,固定资产投资,反映出一个地区经济建设的活跃程度,而房地产投资则直接体现了投资商和开发商对于一个地区房地产市场的态度。淄博近几年固定资产快速增长,说明淄博的城市建设及再生产活跃,虽然房地产开发投资增速缓慢,但是持续保持上升趋势。,固定资产投资,通过新开工面积的同期对比,发现淄博的房地产市场存在“过山车”式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响,08年7月-09年6月,淄博市房地产开发完成量很小,造成09年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接推动,09年7月-10年6月,淄博的开发量增
16、速接近100%。,淄博20062010年同期新开工面积对比,新开工面积,分析2010年淄博市场的施工面积、新开工面积和竣工面积,可以看出目前市场供应少,也就意味着2011年淄博的房地产供应量会出现井喷,竞争激烈。,2010年淄博市房地产开发市场主要统计指标情况,施工面积,近几年淄博的房地产市场运行平稳,经历10年的大好市场,销售额达到160亿元,10年的巨大成功,让开发商和投资商看到淄博的潜力,从而将更多的资本投入到其中。销售额的增长,很大一部分原因是房价上涨的拉动。,商品房销售额,可以看到,10年淄博商品房空置率大幅下降,反映出市场需求的旺盛。同时,空置率的下降,也促进了房价的提升。,淄博2
17、0062010年同期预售面积对比,商品房销售面积,商品房价格同比增长较快,全市商品住宅预售均价3447元/,同比增长18.45%,为近年来最高增幅,剔除经济适用房和团购房拉低均价因素,实际涨幅要更大一些。虽然淄博商品住宅预售价格增长较快,但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比,仍处于相对较为合理区间。,淄博20052010年同期商品住宅预售价格对比,淄博2010年各季度商品住宅预售均价走势,商品房销售价格,1、2010土地价格较2009年增长1.38倍,楼面地价直接从1300元/平米,跳到3100元/平米,土地刚性成本增加必然导致未来房价的大涨。2、根据近3年总体土地供应量形成的
18、住宅供应量,假设2011市场没有增长与下降,意味着总体市场土地储备仅够2011年一年开发量,不会出现供大于求。所以,我们完全有理由看好11年的房地产市场。3、11年土地市场上半年会处于保守状态,下半年会有上升趋势,主城区住宅总体供应量会基本保持在较高水平。,土地出让状况,目前在淄博房管局可查的淄博房地产开发企业有182家,其中,比较有影响力的有创业、中房、民泰等。有实力的外地开发商在淄博不多,比较知名的就是黄金地产、中润集团。不过,随着政策的不断推出,越来越多的地产巨头开始把注意力转向二三线城市。,开发商情况,实力地产公司的正式进入,对于淄博来说,一方面提升了淄博房地产行业的整体档次,无论是产
19、品设计还是营销理念,都将是一次质的升级;另一方面,也意味着淄博的房价将会随着地产大鳄的进驻而继续走高,万科、保利曾来淄考察过,但是否进军淄博房产市场,目前尚不得而知;2010年7月6日上午,中海与淄博市人民政府签订了淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议,2010年9月8日,淄博中海投资有限公司正式挂牌成立。2010年9月28日下午,淄博市政府与华润置地有限公司就合作开发建设淄博中心城区城市综合体项目举行签约仪式。,从小道消息的传闻到正式进入,开发商的“托市炸弹”终于在淄博爆炸,政府、市民、开发商三者各有所思。淄博房地产市场新一轮的较量正在悄然上演。,分析与总结,中心城区尤其是
20、新区将继续主导市场发展。随着淄博新区市政、教育、体育、文化等城市基础配套设施的日趋完善和加快建设,全市政治、文化重心加速西移,“东商西居”逐渐形成中心城区居民的共识,更多的开发企业将下一步发展空间瞄准新区商品房建设。2010年下半年,市体育中心附近两黄金地块先后以较高价位出让,预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市,成为下一阶段中心城区房地产开发的重点和亮点。,本土房企将面临更为激烈市场竞争。2010年,中海、华润等国内品牌房企陆续登陆淄博市场,这些企业的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击,不久的将来市场就会出现外来品牌房企与本土同台竞争的局面。,张店区各大版块市场特点分析,中心城区:核
21、心东部城区为:突破西部城区:热点及高点南部城区:城市化北部城区:借势,主要竞争个案黄金国际,项目基本信息,市场主要竞品分析,主要竞争个案黄金国际,景观设计,中心组团景观、景观节点、楼间绿化,符合其高端定位;中心组团景观(C区):9洞GOLF推杆练习场、中央水系、下沉式网球场、下沉式会所;,市场主要竞品分析,主要竞争个案黄金国际,户型设计,在售18#楼户型图,黄金国际的高价位,实际支撑点包含以下几点:1)生活方式创新(温泉入户、GOLF)2)景观创新 3)会所、配套及物业管理 4)前期建立起高端形象。,黄金国际核心卖点可归结为:完善的城市配套高端的自身配套创新的生活理念,主要竞争个案黄金国际,市
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