阶段性成果投资分析报告.ppt
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1、纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,编制说明:1、基于目前土地拓展经常时间紧迫,且往往是同时针对几幅土地进行投资测算,为了使各事业部、城市公司更加清晰、有效的完成报告,因此对项目投资分析 报告进行了提炼、优化2、为了更加方便报告的使用,以案例进行分析,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,一、地块的基本情况,沙坪坝区西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/0
2、2、U7-14-1/02、U7-16-1/02宗地,位于沙坪坝区大学城重大东门旁,紧邻东方剑桥,斜对龙湖睿城,与重庆大学仅一溪之隔;地块占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置,位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。周边现有廊桥水乡、龙湖U城等项目以及重庆大学,四川美术学院、重庆师范大学,公交车站、轻轨7号线,地理位置较好。地块西面临环城高速,东面临市政道路,约3-5分钟车程即可到达重庆大学、重庆师范学院等各大高校,金科廊桥水乡1800亩整体配套毗邻。该区域同时也临近西永微电子产业园,重庆西永综合保税区,地块发展潜力巨大。,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与
3、规划指标,二、地块四至及周边,土地性质与规划指标,三、地块的现状,旭辉集团营销阶段性成果,本地块由4宗规划地块(2宗住宅用地,2宗商业用地)组成,由规划城市道路将各宗地块隔开,地块总用地面积为284亩;地块间由500KVA高压线隔开,高压线下为规划的市政景观绿化带。本项目所在地块绝大部分地势平坦,地块内高差较小,与周边地块标高差距也较小;本地块以前内有耕地和民宅,现拆迁已基本完成;本地块内有规划市政道路但均未全部修建成型;地块周边道路已全部建成。地块可利用景观资源比较小。只有市政规划绿化带,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,项目东至西永镇、南至曾家镇、西至内环高速、东北至陈家桥镇;地
4、块北部和南部为已建成市政道路;项目周边为城市规划建设用地;,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,四、地块的强制性指标,地块形状不规则,影响了总图规划布置上的经济性 地块周边道路仍处于规划建设阶段,政府虽承诺在2010年7月通车,但具有一定 不确定性 地块内部及周边不存在拆迁问题,但是管线仍未接入 建筑限高40米,即小高层最高仅可以设计13层,对低密度物业的高比例设置形 成无形的障碍 目前公寓市场的成熟度较弱,74%90平米的户型指标要求,增加了公寓销售 的难度(刚性需求板块内不足),旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,五、地块不利因素分析,地块东南部为500KVA高压线走廊,将
5、影响居住品质;地块中间有市政设施用地,影响地块价值;,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,六、土地swot分析在总体规划上的规避或利用1、优势、机会的利用2、劣势、威胁的转换,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,区域研究及发展规划,一、区域研究,项目位于主城西部片区,重庆市政府重点打造的西永城市副中心,位于中梁山和缙云山两大山脉之间,行政归属于沙坪坝区。,项目区域为主城西大门、城市副中心,旭
6、辉集团营销阶段性成果,二、区域交通规划,本案,未来交通规划:双碑隧道+桥梁的贯通,提升区域通达度,地铁一号线和轻轨七号线途经大学城区域,提升与主城其它区域的紧密度。,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,三、区域经济发展状况,沙坪坝区经济实力位于主城前列,区域生产总值排名主城第四,大学城片区的快速发展成为区域经济增长的重要引擎,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,四、区域人口发展状况,2005-2009年主城各区二、三产业人口增量图,沙坪坝区为主城常住人口大区,同时产业人口增速较快,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,五、区域产业发展状况,本案,片区内各组团定位清晰,产业
7、互补,项目所处的大学城片区为首期重地打造片区,区域成熟度较高,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,已入住企业名单,目前已进驻的几大龙头企业,现有员工在8000人左右,随着相关企业的不断进驻,最终园区内将产生6万左右的产业人群。,区域研究及发展规划,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,一、市场供应情况,2010年1-8月主城各区域新增或加推项目个数及体量,2010年1-
8、8月,主城西部片区商品房新增供应量猛增,其中新增商品房供应量72万平方米,排名主城第四位,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,二、各物业类型供应情况,2009年重庆主城区商品住宅供应建筑类型面积比例,2009年重庆主城区商品住宅供应房型比例,高层类型为市场绝对主导产品,别墅高端类型产品比重稳步提升,但单套面积缩小,刚性需求的主力户型(两房),成为市场供应的主流,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,三、市场成交情况,2010年1-8月,沙坪坝区商品房成交量猛增,一举打破延续几年的三北一南格局,成交套数和成交量均位居主城第一位,区域市场情况向好,其中大学城片区市场发挥举足轻
9、重的作用,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,四、市场价格走势,2010年1-8月,沙坪坝区商品房均价建面5072元/平方米,位于主城区中下游水平,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,五、客户需求分析,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,一、竞争个案选择,与本案相隔较近区域;具有相同品质的品牌项目;项目的物业形态与本案重叠;产品面积有一定程度的重叠;,竞品选择原则:,竞品选择
10、:高层项目:富力城 东方剑桥 龙湖睿城 龙湖U城花园洋房项目:龙湖花千树 龙湖睿城 富力城别墅项目:金科廊桥水乡 融城华府 富力城 龙湖睿城 龙湖东桥郡,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,各物业类型竞品分析,二、XX项目竞品分布(以高层为例),龙湖U城总体量:138万方物业类型:高层,洋房,龙湖睿城总体量:112万方物业类型:高层,洋房别墅,富力城总体量:680万方物业类型:高层,洋房,别墅,东方剑桥总体量:33.62万方物业类型:高层,洋房,别墅,旭辉集团营销阶段性成果,三、未来市场供应,数据图表:近三年典型高层项目供应户型套数统计及比例,大学城片区竞品高层物业近三年供应近60万方
11、,年均供应量约20万方(约2270套),以自住型的三房产品为绝对主力,超2000套,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,四、未来各户型供应量,数据图表:2008-2010年大学城片区高层房型推售统计,(单位:套),大学城片区随着区域的逐渐成熟和人口的不断增多,投资型的单配产品供应急剧增加,而一房产品供应量大幅下降,两房供应平稳,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,五、未来面积段供应量,2008-2010年片区高层项目供应户型面积区间分析(单位:平米),数据来源:重庆思源经纪市场数据组,大学城片区高层物业各户型面积控制较为紧凑,单配供应主力面积:30-40,一房主力面积40-50
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