株洲项目公司股权构成.ppt

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1、,华盈城田心基金简介 华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司,中国房地产业将长期持续发展 作为经济高速增长的全球最大的发展中国家，中国的房地产行业将仍会长期持续稳定的发展。目前，由于政策影响，房地产行业正在进行调整，但长远的发展趋势依然看好，仍然有着庞大的购买需求，同时也蕴含着无数的投资空间。决定中国房地产业持续发展有三大因素：庞大的人口基数及增长量，持续快速的城镇化进程，每年高速的经济增长。中国房地产业的融资渠道将多元化 房地产行业是一个资本密集型行业，长期以来，我国房地产开发资金与银行的依赖度超过70%。而在国外发达国家，房地产项目资金则大概80%来自各种房地产投资基金。随着国家对房地产业

2、的宏观调控，房地产业融资渠道的结构性调整也随之到来，必然从过多的依赖银行向房地产基金等来源转变。房地产基金将成为社会资本最重要的投资渠道 国内投资市场并不缺资金，缺的是投资渠道，而中国房地产基金的兴起，必将为社会资本提供一条高收益但风险相对较小的投资渠道，同时，2007年6月修改实行的合伙企业法，也为中国房地产基金的成立提供了法律依据，当前紧缩的调控政策，也为房地产基金的发展带来了难得的机遇。,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,1.房地产股权投资基金 股权投资基金（Private Equity Fund，简称PE)，是指是由专业基金管理机构

3、管理，通过股权的形式对私有企业（即非上市企业）进行权益性投资，或是权益性投资与债权性投资相结合，并在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，以获取较高额的投资回报。国际、国内经验表明，股权投资基金可为投资人带来高额回报 房地产股权投资基金则是针对房地产项目运用基金资产进行股权、债权及其他形式的资产投资，在控制风险的情况下实现具有吸引力的投资回报。,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,2.华盈城（苏州）股权投资基金管理公司 华盈城（苏州）股权投资基金管理公司由苏州新苏集团为主要发起人投资成立，秉持安全、稳健、高效的投资风格，凭借发起人在商业地产

4、、百货连锁、金融投资、物业管理等产业领域强大实力及丰富的经验，通过缜密且具前瞻性的项目挑选、项目合作机制多样且风险可控的投资方式，以实现基金投资者、基金管理者、项目方三者的共赢。,专业高效的管理团队,独立的决策与市场化运作,缜密的项目挑选与评估,严密的投资流程控制,全面的风险控制与预警体系,独立的决策与市场化运作基金管理公司股东单位支持但不干预基金运作，基金管理公司独立运作，拥有基金完整的管理权，在项目选择和经营上完全市场化。基金管理公司将在现有团队成员的基础上，以市场化方式招募在国内投资领域富有经验和资历的专业人士担任本基金管理人的中高级职位，系统性的研究房地产行业中的投资机会、投资风险，在

5、实践中开拓和培育项目资源。基金管理公司按照市场化的原则，建立激励、约束机制，充分发挥专业团队的积极性，控制投资和运营风险。建立与“新苏集团”的资源共享平台，共享新苏集团旗下各产业管理团队多年累积的运作经验和项目库平台，通过专业咨询服务输出华盈城基金投资品牌。,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,严密的流程控制,项目预选与立项,尽职调查与专家咨询,尽职调查后，对符合本基金投资要求的企业，管理人将就投资金额、投资价格及表决权等在内的主要投资条款进行谈判。,交易谈判,尽职调查包括行业、业务、财务、法律、管理层等方面根据需要聘请相关专家/专业机构对企

6、业进行尽职调查。以中介机构提供信息为辅，综合了解企业的投资价值,投资决策,风险评审会：风险控制委员会对拟投资项目进行风险评估投资评审会：投资决策委员会对拟投资项目及方案进行投票表决。通过表决后，项目组与目标企业最后锁定交易条款并进入交易阶段,项目管理,管理人根据专业经验对投资企业的发展战略、营销策划、内部管理、融资计划等各方面提出相关的建议，帮助企业提高经营管理水平，创造价值。紧密监控企业的财务状况，全力支持业务拓展,项目退出,按照合同约定，实现退出，退出渠道包括按约定还款付息、股东回购、出售给第三方、项目清算等,需具备各行业专业知识和人脉资源的资深专业人士通过公司自身和市场资源以及发起人广泛

7、的项目资源，积极寻找业务机会及接受项目推荐在获得项目初步信息之后，对项目进行初步考察,全面的风险控制与预警,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,资金第三方托管,为保证基金资金的安全并保障各合伙人的合法权益，合伙人会议选定一家银行作为基金资金的托管人，履行资金托管相关义务。,资金第三方托管,资金第三方托管,各部门业务独立,基金管理公司各部门和岗位司职保持相对独立。内部控制覆盖基金管理公司的各项业务、各个部门和各级人员，涵盖决策、执行、监督、反馈等各个经营环节。,决策的一票否决,基金管理公司风险控制委员会委员在风险评审时具有一票否决权。,所投项目的管理,基金管理公司实时监控所投项目的开发建

8、设进展、销售经营情况、财务资金状况，以及时了解所投资金的安全性及收益率。一般情况下基金管理公司会委派财务总监进驻以监控所投项目财务状况。,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,专业高效的管理团队,季建平先生 华盈城基金管理公司董事长,季建平先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司法人代表、董事长。高级经济师，曾担任(深圳)招商局中国南山开发集团股份公司、深圳瀚升达投资发展有限公司副总经理、总经理等职，现任华琨集团、新苏集团等企业董事长，创设苏州高新信缘投资管理有限公司、苏州新麟创业投资有限公司，旗下公司投资的如金螳螂、中利科技、桑乐金、赛轮股份等数家公司已成功上市。,华盈城（苏州）股权投

9、资基金管理有限公司介绍,许学礼先生 华盈城基金管理公司独立董事,许学礼先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司独立董事。经济学博士，曾担任亚洲控股公司、大通证券副总裁，现任东兴证券副总裁。,专业高效的管理团队,季哲先生 华盈城基金管理公司独立董事,季哲先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司独立董事。英国华威大学博士，现任华琨集团总经理。,尤臻先生 董事总经理、投资决策委员会主任,尤臻先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司总经理、投资决策委员会主任。本科学历，经营管理师，IMU授予的国际职业经理人资格，曾任建行苏州城中支行业务部总经理，现任苏州新苏投资担保有限公司总经理。,马波先生 董事副总

10、经理、风险控制委员会主任,马波先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司副总经理、风险控制委员会主任。东南大学法律专业及苏州大学会计专业毕业，注册律师，具有20多年专业律师从业背景，并成功参投多家企业，有丰富的投资管理实践经验。,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,专业高效的管理团队,华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司介绍,周翔先生,周翔先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司财务总监。经济学学士、会计师，曾在多家大型工业、房地产企业任财务经理、财务总监。,朱峰先生,朱峰先生，华盈城（苏州）股权投资基金管理公司高级投资经理。清华大学经济管理硕士，曾任职于北京实地资本创业投资有限公司、

11、北京庄讯投资咨询有限公司。,专业高效的管理团队,华盈城田心基金的发起与募集,基金发起人：华盈城（苏州）股权投资基金管理有限公司,普通合伙人（基金管理公司）各认购人民币500万元,其他投资者,其他投资者,新华地产,柏庄置业,柏庄置业,有限合伙人人民币1000万元,有限合伙人人民币300万元,新苏集团介绍,新苏集团创立于2006年，是由华坤集团控股的大型集团公司，由季建平先生出任新苏集团的董事长。伴随着中国经济的飞速发展，新苏集团迅速成长为苏州民营企业的龙头企业。形成以商业地产、连锁百货、酒店物业、金融投资四大支柱产业为一体的综合性企业。新苏集团已在江苏、山东、浙江等地相继开业及在建6个新苏国际广

12、场、3家星级酒店、8家大型购物中心，计划到2015年建成20个新苏国际广场、5家星级酒店，经营10-15个大型 购物中心，10-20家单体百货/社区商业中心，企业净资产超100亿元，发展成为年综合销售超100亿元，具有区域竞争优势的综合性商业地产集团。,新苏集团介绍,企业战略 新苏集团自创业以来，以构建服务产业的国际品牌为宗旨，通过地产、商贸、酒店、投资打造自身品牌产业，大力贯彻全国连锁发展、立体推进的方略；以苏州为中心，以江苏、浙江、山东、北京、湖南、安徽为重心，进而面向全国的连锁扩张。凭借敏锐的商业触角、先进的管理理念，新苏集团整体竞争力不断提升，并且已经成功在苏州、南京、镇江、连云港、盐

13、城、日照、菏泽、宁波、长沙、株洲、衡阳、芜湖等十余座城市建立了连锁企业，拥有地产、百货、投资、酒店、物业等多家专业公司，稳居所在区域市场的前列地位，成为行业佼佼者。,大元置业介绍,大元置业是新苏集团旗下专门从事商业地产开发的专业公司，成立于2006年，以商业地产为主营开发业务，主要打造以5A甲级写字楼、四星级以上酒店和精品百货商场为主、以精品住宅为辅的城市商业综合体。目前公司已在苏州成功开发、运营了新苏国际广场、新苏国际购物中心、新苏天地商业广场、新苏吴地中心等多个项目，已建和在建的开发项目近400万平方米。大元置业坚持致力于建立更为卓越的管理与服务标准。,大元置业介绍,企业愿景 成为打造高档

14、商业社区的全球著名企业 大元置业作为国内主力城市商业综合体建设和运营商之一，公司的专业模式日益受到社会和政府的青睐，随着苏州、菏泽、镇江、连云港等地项目的相机投建和运营，在改善当地城市布局以及人民生活水平的同时，为区域经济腾飞以及服务产业发展建功立业。,大元置业主要项目,新苏国际广场 位于苏州市吴中区东吴北路和县前街路口，是未来吴中区商业中心和高档办公区的核心位置。期(开发地块的西侧)，建筑总面积68057平方米，分地下三层，地上三十层，其中地下二、三层为停车场，地下一层至地上六层为新苏国际购物中心（建筑面积为3.5万平方米），地上七层至三十层为5A甲级写字楼。,大元置业主要项目,新苏国际广场

15、 期,新苏国际广场 期,大元置业主要项目,大元置业主要项目,新苏天地商业广场新苏天地商业广场位于石路黄金商业圈。项目投资15亿元，总建筑面积16万平方米，是苏州最大的单体购物中心。地铁2号线将在本项目的地下二层设置新苏天地站。集精品百货、超市、集成国际快速时尚品牌大店、地下时尚琳廊、影院、娱乐、主题餐饮等多元业态，将成为苏州未来的时尚购物新地标。,新苏吴地中心 位于平江新城商业中心，规划建设为大型购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店。项目地下四层，地上五十层，高200米，地下二层至地上七层为新苏天地购物中心，总建筑面积约17万平方米，总投资约15亿元。2号轨道交通线将在本项目的地下二层设置新苏

16、天地站，项目建成后将成为平江CBD商贸区乃至苏州中心城区的地标性建筑，项目于2010年5月启动。,大元置业主要项目,菏泽国贸中心 项目投资20亿元 总建筑面积110多万平方米。位于菏泽市中华路，项目总占地面积357亩，总建筑面积110多万平方米，是一个集大型购物广场、影院、万怡国际酒店、超高层写字楼、大型卖场、商业步行街、会馆、酒店式公寓、住宅等于一体的综合商贸中心。计划于2011年6月竣工。一期项目菏泽新苏购物中心将于2011年10月份对外营业。二期项目已于2011年3月开工建设，计划于2012年10月竣工。菏泽新苏天地购物广场将于2012年12月对外营业。,大元置业主要项目,大元置业主要项

17、目,菏泽公园一号 项目投资15亿 总建筑面积110多万平方米。项目位于菏泽市牡丹区丹阳路以南太原路以西，古城墙大堤以东，项目总占地面积330亩，总建筑面积75万平方米，是一个集大型 卖场（大润发）、数码广场、餐饮娱乐广场、时尚休闲街区、经济型酒店、写字楼、高端住宅等于一体的综合商贸中心。,大元置业主要项目,镇江新苏国贸中心 总建筑面积65万多平方米，总投资30亿元。项目位于镇江市中心，润州山路。该项目由两栋258米、一栋150米、四栋100米的建筑群组成，该项目是一个集大型购物广场、五星级万豪国际酒店、超高层写字楼、大型卖场、酒店式公寓、住宅等于一体的综合商贸中心。,大元置业主要项目,连云港新

18、苏天地广场 项目投资16亿元 总建筑面积37.7万平方米，项目位于连云港市科教园区商务区的核心位置。项目总占地面积为55390万平方米，是一个集大型购物广场、五星级国际酒店、超高层写字楼、酒店式公寓、住宅等于一体的综合商贸中心。,南京华电新苏天地 位于南京市栖霞区迈皋桥地铁以东，华电路以北，项目总占地面积60104平方米，总建筑面积51万平方米，是一个集新苏天地购物广场（12万平方米）、五星级国际酒店、超高层5A甲级写字楼、酒店式公寓、住宅等于一体的城市商业综合体。,大元置业主要项目,盐城新苏天地项目建成后将形成一个集现代商务、多元消费为一体的多功能综合体，融大型商业、餐饮、娱乐、影院于一体，

19、为城市核心商务人群及周边居民提供一站式的办公、购物、休闲场所。力争将项目打造成为阜宁市最具代表性的城市新地标，并成为苏北、苏中地区标志性的商业项目。,大元置业主要项目,北京新天地项目位于北京、丰台总部基地内，商业商业建筑面积90000。购物中心化的超大型精品百货，集合百货、餐饮、休闲娱乐、五星级办公楼等设施的商业中心,大元置业主要项目,株洲田心项目综述,株洲新苏田心 国际社区 项目总占地面积75.3公顷，总建筑面积约270万平方米，总投资约100亿人民币。项目将规划建设成一座集国际五星级酒店、商务酒店、国际服务公寓、5A甲级写字楼于一体的高端商务广场、大型购物中心、娱乐休闲、时尚精品国际居住社

20、区于一体的大型城市综合体。项目建成后必将成为株洲新的商业地标。,暂时不作详细介绍,株洲田心项目综述,株洲田心项目综述,本项目位于位于湖南省株洲市石峰区，地块位于时代大道东、迎宾大道北、规划田心大道南。博览中心东侧地块为后期储备开发用地，位于株洲市规划中轨道交通博览中心东侧。两个地块总用地面积75.3万平方米。周边概况：地块西部：靠近石峰区成熟工作和生活片区田心片区；地块南部：株洲市职业教育园区，园区内有众多中专及大专院校；地块北部：株洲市产业研发园区，分布多家研究院所；地块东部：建设中云龙新城，未来发展成为生态、宜居城市生活组团。地形地势 本地块呈现东高西地，东部有两座低矮的山坡，地块中部及西

21、部分布有4个水塘，水质一般，水源来自于山上的自然降水，地块南部及西部均低于目前道路标高约0.5-1米。地块内目前建筑物分布也较多，还未拆迁，农田目前都种有蔬菜。地块还处于毛地状态。交通条件 本项目地处时代大道东、株黄高速北，市内部交通：本案地处田心立交边上，通过响田路5分钟车程可以快速到达石峰区中心响石广场；通过红旗路10分钟车程可达到红旗广场；距离市中心也较近。对外交通：项目西边是320国道，联通湖南长沙、湘潭等外部城市，株黄高速至黄花机场仅25分钟车程，未来长株潭城际轨道交通株洲时代站紧靠项目北部。对外通行便利。项目优势 地处长株潭城市一体化发展主方向。靠近田心生活片区，居住生活氛围较好。

22、北部交通枢纽位置，对外交通出行便利。周边有多所中学和职业教育园区，教育资源优厚。田心片区、中国南车产业园和职业教育园区，提供了大量的潜在客户资源。本案地处城市外扩发展地段，是目前株洲东北部住宅集中开发片区。目前株洲还未有本案这么大规模的项目，大型社区的营造和配套设施，以及发展商的品牌优势，是本案优势所在。,株洲田心项目定位,该项目将努力打造成 项目周边有固定消费人群25万人；项目南侧未来将建成株洲大学城，建成后，园区在校师生将达到10万人左右；项目东北侧未来将建成年接待500万人次规模的株洲国际度假区，第一届湖南国际旅游节已定于9月12日在这里开幕。该区域是株洲工业经济最发达的地区，每年的工业

23、产值达到1500亿。但该区域商务商业配套不完备，没有综合性的商务中心，以及为商务人士服务的休闲场所。这样的状况与整个轨道交通城的发 展很不协调。因此该地区有必要建成一个配套完善的商务中心。项目靠近株洲轨道交通产业园，位居整个株洲的门户位置，黄花国际机场距本项目仅35公里；未来株洲将建设世界轨道交通装备博览会；轨道交通城配套产业遍布全球，相关配套设备商在该区域设置有分支机构，国际化社区能符合区域定位，满足客商的居住、商务需求。,株洲田心项目定位,株洲城市副中心,轨道交通城的商务商业中心,国际化社区,株洲市古称建宁，湖南省地级市，位于湖南省东部，湘江下游。东界江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市

24、，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。株洲市是湖南省第二大城市,长株潭城市群核心，湖南省副中心城市。是我国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽，全国8个重点建设的工业城市之一。全国两型社会综合配套改革试验区之一，同时也是全国首批重点建设的工业城市之一，是一座以现代工业文明为特征的城市。株洲是全国的老工业基地，是新兴的工业城市。作为工业城市，移民特征很显著，人口来自五湖四海，文化包容性强。株洲市现辖天元区、芦淞区、荷塘区、石峰区、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。株洲市域总面积为11262平方千米，其中株洲市区的总面积为535平方

25、千米，2009年末，株洲市区建成区面积达到102平方公里，位居全省第2位。2010年末市域总人口为385.56万人；其中市区年末总人口100.2万人，常住人口97.69万人。2009年末全市有城镇人口192.55万人，乡村人口190.25万人，城市化率为50.3%。,株洲市城市概况,株洲市是传统的重工业基地。2010年全市地区生产总值1274.8亿元，增长15.3%。其中，城区生产总值650亿元，增长16%，占全市比重为51%。表1株洲经济发展统计(2006年2010年)其中，第一产业增加值123.8亿元，增长4.2%；第二产业增加值745.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值405.5亿元

26、，增长10.5%。“十一五”期间，全市经济总量年均增长14.2%。经济结构继续优化。2010年，全市三次产业现价结构由上年的10.5：54.7：34.8调整为9.7：58.5：31.8。其中，第一产业比重下降了0.8个百分点；第二产业比重提高了3.8个百分点，工业比重为52.2%，提高4.1个百分点；第三产业比重下降了3个百分点。,株洲市经济发展迅速,株洲居民收入较快增长，居民的人均可支配收入和人均消费支出持续保持上升的趋势。居民生活水平提高，恩格尔系数降低，消费支出结构优化，商业消费能力增强，推动株洲商业不断发展。表2株洲居民收入增长变化(2006年20010年)2010年，全市城镇居民人均

27、可支配收入19643元，增长12.7%，提高0.2个百分点。城乡居民消费支出增长8.2%。城镇居民恩格尔系数为35.9%，提高1.7个百分点。“十一五”期间，全市城乡居民人均收入年均增长11.8%和14.1%。,株洲市生活水平不断提高,2010年，全市社会消费品零售总额426.8亿元，比上年增长19.1%；扣除价格因素，实际增长15.9%。按地域分，城镇消费品零售额393.5亿元，增长19.2%；乡村消费品零售额33.3亿元，增长17.9%。按行业分，批发业25.8亿元，增长17.4%；商品零售34.5亿元，增长19.2%；餐饮收入51亿元，增长18.2%；住宿业5.3亿元，增长33.6%。“

28、十一五”期间，全市社会消费品零售总额增长1.4倍，年均增长18.6%。,株洲市消费市场活跃,株洲市区商品房市场供不应求 2010年，株洲市商品房供销比为0.99，市场供不应求。住宅供销占主体地位，商业地产开发还不成熟 从供应、成交的结构中，住宅产品占据主要形态。株洲市区还没有较大体量、大规模的商业地产的开发，商业中心仍然比较单一，市中心的商业发展空间有限，外区域的商业中心发展缺少合理规划，形成了目前市区单一的商业中心，商业业态老化。天元区、芦淞区和荷塘区是主要房地产供应和成交区域石峰区几乎无商业地产的开发 区域住宅和商业地产都需要得到一个较大的提升。商品住宅成交价格分析 2010年，株洲市商品

29、住房成交主力价位段为3000-4000元/，占商品住房销售总套数的44%；2500-3000元/价位段次之，占商品住房销售总套数的25%；5000元/以上的商品住房销售了1706套，占商品住房销售总套数的7%，2009年的这两项数据分别为497套、2.27%。2011年上半年，沿市中心及湘江片区，住宅售价在6000-7000元/M2；河西片区（天元区），住宅均价表现5000-6000元/M2；荷塘区、石峰区住宅售价表现在4300-5000元/M2之间。,株洲市住宅市场特征及价格分析,总体概况 株洲的商业地产项目主要集中在芦淞区建设路和新华路沿线，目前已经初步形成了中央广场商圈、响石商圈、红旗广

30、场商圈。靠近芦淞批发市场的项目定位为批发市场，临近建设路新华路不在芦淞商业圈范围内的一般定位为零售市场。市中心核心商业区内，一层临街商铺售价在11-13万元/M2，最贵可达22-26万元/M2；市中心商业区集中式商业内铺一楼售价2.5万-3万元/M2；在城市北部石峰区和东部荷塘区，普通社区沿街店铺，一楼均价在1.3万-1.6万元/M2。芦淞区商业概况 以“商贸立区”的芦淞，商业地产开发一直处于领先的地位。区域商圈内部不断改造与重建，形成多个特色专业市场群.智超时尚广场、中国城、银谷、天雅、建宁农贸大市场、佳诚数码电子城相继问世；家润多广场、金帝广场、人和广场、建宁购物公园等项目让人目不暇接，商

31、贸市场的繁荣发展。目前芦淞市场群现拥有各类专业市场42家，营业总面积43.5多万平方米，市场从业人员逾6万人，年成交额达百亿元（占全市总量六成以上）。石峰区商业概况 作为株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业加快发展，集规模经营的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸区。铜锣湾百货、通程电器、肯德基、住宅产品市场二期等大型商业的开业经营，提升了石峰区商贸经营的档次，为石峰区经济的发展和吸引更多的外部投资提供了一定的硬件基础。荷塘区商业概况 荷塘区近年来商业地产开发氛围日渐浓厚。逐步开发了医药大厦、中南蔬菜农副产品批发大市场、花鸟批发市场等30多个专业、中小型综合市场。株洲（国家）汽车城、伟大国际

32、广场、东都商业广场，荷塘区已形成以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。天元区商业概况 作为政府重点发展的新城区，是市政影响最大的区域。天元区成为株洲政治中心、体育中心、文化中心、交通中心。大量住宅小区建设，为该板块的商业地产发展创造了契机，滨江休闲广场、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大厨房等等百货、餐饮、健身娱乐休闲场所相继崛起。,株洲市商业地产特征,株洲作为三线城市，写字楼起步较晚 目前写字楼以商住一体写字楼、办公公寓一体写字楼居多。甲级写字楼刚刚出现，都处于刚刚规划阶段。株洲现有12家写字楼中，一半未与公寓完全分开，有7家是与住宅混在一起。整个株洲

33、市写字楼分布仍然是以芦淞大市场、中心广场周边为主，河西的长江广场也有部分商务楼盘。目前写字楼硬件设施不足 目前的写字楼在电梯、停车位、智能化等方面普遍硬件条件不足。位于中心广场的家润多，电梯配备太少；而天元区的保利大厦、三湘大厦、长江中央商务大 厦，停车位仍难以满足要求。中旺锦安城，与公寓和短租酒店混在一起。写字楼价格和租金水平差距大 株洲写字楼价格差距较大，市中心最贵写字楼部分可达1.2万元/M2，一般写字楼价格在6500-7600元/M2。目前写字楼租金水平相差较大。一般在25-45元/月的水平，市中心和天元区商务区位置租金水平相对较高。写字楼市场逐步发展 株洲市写字楼产权政策不规范，很多

34、办公楼，产权未和住宅区分开。作为工业型城市，商贸类发展不成熟，因此写字楼需求还处于逐步提升中，特别是高端写字楼还没有形成，写字楼价格普遍较低，目前市区几个待建项目规划有较高端的写字楼，但是市区交通不便，不能适应现在企业对于交通便利性和办公环境的要求。因此，在城市发展中地段兴建写字楼还是具有一点的市场前景。,株洲市写字楼市场分析,总体情况 作为一个新兴的房地产投资产品，酒店式公寓以其全装修、高回报等因素，不断受到市场追捧。酒店式公寓的发展，与当地的产业结构、经济发展密切相关。对于株洲的市场来说，近几年酒店公寓产品刚开始出现，未来供应量将会有所增长。区位分布 株洲目前的酒店公寓主要分布在各个区的商

35、业中心地段，老城区中心地段、天元区商 务核心区。这主要是与酒店式公寓发展特性以及这些中心商业区商务活动频繁分不开的。总体售价与出租率 目前株洲在售酒店式公寓项目较少，参考项目的酒店式公寓销售均价7800-8000元/M2左右，带1000元/M2装修。株洲酒店式公寓各区域目前出租率基本在8095之间。其中，芦淞区、天元区出 租率较高。,株洲市酒店式公寓市场分析,本介绍文件在保密前提下向特定对象提供，供有投资意向的投资者（“意向投资者”）参考。本介绍文件仅为一般性信息提供，并不构成要约或要约邀请。本介绍文件等既不构成基金或基金发起人向投资者对基金投资的承诺，也不就基金经营绩效向意向投资者作任何保证

36、。意向投资者应根据自己的分析作出投资决策。在本基金合伙协议最终签署之前，基金发起人保留对部分条款及相关陈述及数据进行修改的权利。在本基金合伙协议签署后至募资截止日前，基金发起人应投资人的要求可以经必要程序对部分条款及相关陈述进行修订。本介绍文件根据公开信息以及由其他华盈城认为可信渠道所获得的信息准备而成。华盈城不就本介绍文件内容的准确性或完整性作出任何陈述或保证，也不对因介绍文件内容的遗漏、不充分或不准确而造成的损失或损害承担任何责任。本介绍文件中针对未来事项作出的表述或假设可能被发现不正确。华盈城不就此类表述和假设的准确性作出任何陈述或保证。情况可能发生变化，本介绍文件内容可能因此未反映最新情况。华盈城不负责更新本文，或对本文中不准确或遗漏之信息进行纠正。本介绍文件不得被视为有关法律、税务或投资方面的咨询意见。读者应就相关事宜咨询各自的专业顾问。,法律声明,