.12.01江阴云亭山水绿城定位报告168p
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1、,江阴云亭山水绿城项目定位报告,目录,Part1:城市及宏观经济概况,城市概况,区域范围:位于长江三角经济开放区,地处苏锡常“金三角”的几何中心。北枕长江,与靖江市隔江相望;南近无锡;东接常熟、张家港;西连常州、武进。地域面积:总面积987.5平方公里,陆地面积811.7平方公里,水域面积175.8平方公里,其中长江水面56.7平方公里,沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为52平方公里。城市人口:常住人口近200万,户籍人口约120万,外来人口70余万。交通运输:长江下游集水、公、铁于一体,江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市;从江阴到上海、南京各148公里,到无锡、常州仅38公里,锡澄高速
2、和江阴长江大桥使城市间往来相当便利。产业特点:以规模企业、名优产品为支撑,形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业,另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。,城市经济-GDP,江阴是一个经济比较富裕,发展速度较快的县级市,被称为“全国十大财神县级市”之一,并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一,到09年已实现了“七连冠”。GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标,以上图表显示,江阴从2004至2009年,GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程,其中09年人均GDP达到了142572元,突破了20000美元大关。,
3、城市经济-固定资产投资,江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平(2002年约11亿元),但从2004年以来,全市的固定资产得到了大幅度提高,尤其是2009年,涨幅达到了20%。江阴经济实力的不断加强,为以后经济发展打下坚实的基础。,城市经济-财政收入,江阴09年全年财政收入271.28亿元,比上年增长10.72%,其中一般预算收入110.77亿元,增长8.40%,财政收入占地区生产总值的比重为15.83%。江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三。,城市经济-城镇人均可支配收入,2004年至2009年,江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍,增幅保持较高水平
4、,说明江阴老百姓的口袋正充实起来。,城市人口,江阴近年来外来人口增速明显;预计到2012年,城市外来人口可达82.6万,占城市户籍人口比重约67%,外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量,这也利于城市的房地产发展。,城市规划,城市规划区:全市域,总面积988平方公里。城市规划用地:东起江阴市界,西至新沟河,南起南快速路,北至长江,总面积约198平方公里。城市性质:现代化的工业港口城市,交通枢纽,历史文化名城。城市人口规模:55万人。城市用地规模:6600公顷,人均建设用地120平方米。城市用地发展方向:城市用地主要向东向西、次要向南发展。城市布局结构形态:规划城市结构形态为带状组团式,由
5、指状绿地系统分隔成四个组团:中组团、东组团、西组团、南组团,在城市东、南、西部布置三个工业区,沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。居住用地规划布局:江阴城区规划7个居住区,分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区。城镇的空间结构:一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。,小结,江阴有着较好的经济基础,并有着外向型、开放式的发展趋势,城市处于健康发展阶段。江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位,向村镇幅射,有着不
6、可替代财富与人居集聚效应。城市人口的快速增长,人们收入水平不断提高,具备了一定的经济基础,对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛,有利于城市房地产市场的持续高速发展。,Part2:江阴宏观市场研究,江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃,今后两年供应量充足。地王频出也为以后房价的上升奠定了基础。巨大的潜在供应量在2010年国家政策收紧下,市场走势将存在一定的不确定性,可能会出现市场存量剧增,销售进度缓慢迹象。,土地市场,房产市场,江阴房产市场整体状况良好,2010年110月,已销售183.04万方。由于08年开发商普遍推迟施工,导致09年竣工面积大大下降,09年市场供应量减少而成交量放大,以
7、消化存量为主。良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升。,市场存量,剩余存量约234.2万方,大约一年的消化体量,其中住宅约166.2万方左右。住宅房源中低层28.4万方;多层40.1万方;小高层17.5万方;高层80.2万方,占住宅房源约48%。住宅房源中城区存量较少,约53.1万方,约占32%;也以高层房源为主。,江阴房产板块布局,根据地理上的自然划分以及江阴客户的心理界定,我们大致可把江阴房地产市场划分为四大板块,即:城东板块、中心板块、城南板块、城西板块。,板块特征,城东板块:城市重点规划建设的“城市客厅”,市政府新址所在区域,居住人群主要为政府官员及公务员,就目前发展来说,城东板
8、块将成为江阴的“贵族”居住区,城市新的中心城区;将敔山湾新城也属于城东板块。中心板块:沿人民路两侧向南北幅射,因人民路为江阴城区商业中心,也是江阴历史以来的中心老城区,在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。城西板块:以规划建设的“临港新城”为中心,城区内以通江路为界以西,地势平坦,规划整齐,道路宽阔;就目前规划建设来看,较之城东板块,其发展速度、配套、人气相对较慢,但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善,人气不断上升,该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区。城南板块:以环城南路为界往南延伸,区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体,在江阴人的心目
9、中属“贫民区”印象;随着城市不断的发展,以及江阴城市发展的区域局限性(东、西、北方向延伸的限制),政府在中远期规划建设中,把城南板块也纳入了重要的建设区域之一(规划道路建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题)。,板块优劣势,各板块房产市场-中心板块,中心板块:未来供应量有限,主要是以商务办公和小规模住宅供应为主,但存在部分旧城改造的潜在供应可能。,中信泰富广场(兴澄锦苑),各板块房产市场-城东板块,城东板块:“城市客厅”供应量有限;敔山湾新城,作为低密度富人聚集区,将是城市房地产的热点板块。,水岸新都,各板块房产市场-城南板块,融科朝宗原筑,城南板块:未来供应量较大,同时受益于政府恢复南
10、大门风貌的规划。(据了解,目前城南板块大量土地被阳光取得,未来区域产品定位应该是中端偏上一点),各板块房产市场-城西及临港新城板块,城西及临港新城板块:供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。,长江国际,小结,产品类型各板块发展程度不同,在售产品类型有着明显不同。成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域在售住宅产品基本为高层产品;而城南、城西板块产品相对比较齐全,有高层、小高层、多层、洋房、别墅类产品;另外,敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位,别墅类产品占主导地位。户型面积各板块中的住宅产品(除别墅类产品)中,三房占主要比例,并以130以上舒适性户型面积为主,其次是二房(90-100),
11、小面积户型相对比例较少,体量与四房户型差不多;别墅类产品户型面积一般都在250以上。客户需求特点各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主,以改善居住为主要购房目的;本地居民仍是购房主体,外来购房者在09年有明显增多,一般都为私营业主和个体户,外来投资型客户比例依然较低,未形成规模;购房者选择户型一般以三房为主,尤其是本地居民,认为二房无法满足其基本居住要求;购房客户购买力总体来说还是比较强的,通过对当地人了解,江阴市很多有钱人处事低调,对自己认可的房子出手爽气。,Part3:项目板块分析,敔山湾新城概况,区位范围:敔山湾地处江阴市城区与东部三大经济强镇之间的衔接点上,距市中心仅6公里。东起定山,
12、西至白屈港,北至芙蓉大道,南至名豪山庄,核心区规划面积5.17平方公里。交通:敔山湾区域内现有长山大道、芙蓉大道两条城市主干道穿越,交通条件十分便捷。,敔山湾新城-规划,敔山湾新城的功能定位:“现代化的新城区,山水特色的生态区,休闲度假的风景区”。新城的建设目标是:力争通过10年左右的努力,把敔山湾新城打造成“山水相映,鸟语花香,宁静安逸,现代时尚”的“花园中城市,城市中花园”。敔山湾新城将成为服务于江阴和周边的现代化新城区、山水特色生态区、旅游休闲风景区,具有生活居住、自然生态、商务中心、商业服务、综合配套、公共活动和休闲度假等功能。同时将历史文化和现代城市文化相融合,突出山、水、人、文主题
13、,旨在建立以自然山体为主的生态保护区,创造江南水乡特色的生活环境。,敔山湾新城-规划配套,敔山湾新城-景观资源,规划建立以人工-半人工-自然为原则的水景空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间,形成“两轴-三带-多节点”的景观结构:两轴分别为由祁头山古文化遗址、敔山湾东部现代生态居住区核心、敔山湾西部综合区核心、植物园、定山主峰顶组成的人文景观主轴和由敔山(耙齿山)、定山湖北岸生活社区、定山湖公园、定山湖南岸生活社区、羊头山组成的自然景观副轴;三带为环山景观带、环湖景观带、滨河景观带,充分体现“山、水、人、文”的城市设计主题;多节点是指根据不同地区的功能需求和景观要素,创造若干各具特色的景观节点,
14、形成层次丰富的空间景观。,云亭街道概况,云亭街道位于江阴市东南郊,距江阴市区6公里,距无锡市区38公里,面积38.9平方公里,户籍人口人口4.3万,外来人口4万人。交通:澄鹿公路、云顾公路、云峭公路在云亭集镇交会经过;连接沪宁高速公路和江阴长江大桥的锡澄高速公路在云亭境内通过;镇区离高速公路出入口仅3公里,距对外开放的江阴港口和张家港港口分别为10公里和15公里。经济:改革开放以来,云亭街道经济发展十分迅速。现在云亭街道有400余家企业,其中工业园区就有近200家,已形成以机械电子、纺织服装、精细化工、金属制品等为主的工业体系。,云亭镇长山大道沿线规划,云亭规划北至应天河、南至工业用地、西至规
15、划次一2路,东至长山大道建设云亭镇富有活力的服务性生活社区、长山大道沿线重要形象展示区。总规划用地面积53公顷。,云亭镇长山大道沿线规划,规划结构:两轴、三心、四区。两轴:环地块景观绿化轴,支一路生活服务轴。三心:一个商业商务中心,一个社区服务中心、一个绿核。四区:北部居住区,西部居住区,东部综合功能区,南部科教文化区。区域内规划居住、酒店办公、零售商业、大型超市,另有中学、小学、体育场等配套设施。本案处于规划综合功能区中。,Part4:地块属性分析,地块四至及开发经济指标,项目基本指标,地块周边环境,地块交通情况,道路通达度高,至市区或外地都极度便捷;便捷的交通也保证了区域的未来发展潜力。,
16、周边配套情况,地块SWOT分析,优势(Strengths),势(Weaknesses),机会(Opportunities),威胁(Threats),所在地段是政府重点规划发展地区,相关建设已进入实际操作阶段;交通便利;市场客户需求仍以刚性需求为主,受市场波动影响相对较小。,临近长山大道,未来噪音影响大。临近小区有高压线。自然环境一般,外部无太多景观资源。目前配套需依靠云亭镇区配套服务设施。,江阴经济形势整体好转,大形势积极向上。云亭镇目前无商品房在售,具有一定稀缺性。,政府对楼市进行调控,众多购房者购房信心不足,处于观望阶段。敔山湾片区项目客户分流的压力。,地块属性总结,一、当前地块周边居住为
17、未开发土地和未拆迁的自建房,居住氛围不浓厚,但未来规划为服务性生活社区,具备较大的居住潜力价值;二、区域规划大量的配套服务,将弥补目前依靠云亭镇区配套的劣势,加上便捷的交通体系,未来具备便捷的生活环境;三、本案不具备山水人文资源优势;,Part5:版块内项目分析,板块内项目分布图,敔山湾花园,敔山湾花园-户型配比 总价段,目前推出的一期房源主要分为小高层公寓及低层别墅.小高层房源分为单身公寓及普通公寓;别墅包含独栋、双拼及联排.,敔山湾花园-成交情况,价格走势:敔山湾花园于08年底推出别墅房源,均价8000元/,目前在售联排别墅均价14600元/,独栋双拼别墅18000元/;小高层房源于200
18、9年3月开盘,开盘均价6000元/,目前在售均价7500元/。去化速率:敔山湾花园开盘至今已推出717套住宅房源,目前已签约销售441套,销售率达71.5%;别墅共推出73套,已签约38套,签约率52.1%;小高层共推出644套房源,已签约403套,签约率62.6%。客户构成:敔山湾花园的对面即是江阴南菁高中,小户型公寓的客群基本都是因为这个原因而购买,有子女在南菁高中上学,父母买了给子女居住或陪读,另有一部分购买就是为了出租给学生或陪读的父母;大面积小高层公寓及别墅客户主要以本地客户为主,周边乡镇都有(云亭、山观、周庄),主要目的自住。,敔山湾花园-户型点评 复式77,标准层,二层,跃层复式
19、户型,一层布置客厅、餐厅、厨房等三个功能区,二层为卧室及卫生间,另外二层还设置有一个储藏室。,敔山湾花园-户型点评 120,近90%得房率;南向观景阳台连接客厅及次卧,北向卧室也设有一个阳台;套房式主卧设计;全明设计;,敔山湾花园-户型点评 140,近90%得房率;4.5米大面宽客厅,客厅南向观景阳台;套房式主卧设计;全明设计;,敔山湾花园-实景图,墙体颜色叫西班牙风格更白,而屋顶颜色较西班牙风格更深,远看像中式建筑,品质感差。,东方大院,东方大院-户型配比,东方大院共有28幢花园洋房,6幢高层。目前花园洋房已全部售罄;高层房源前5幢也已售完,目前尚余一幢高层。,东方大院-成交情况,价格走势:
20、东方大院洋房及高层均价基本都呈现稳步上升的趋势。去化速率:东方大院自2008年12月起共推出738套花园洋房,至2010年初已售罄;从2010年4月七共推出6幢高层,前5幢已售罄,目前尚余11月12日新推的最后一幢高层房源。客户构成:东方大院三房以上客群主要为本地客户及周边乡镇客户为主,私营业主很多,年龄层次为30-55岁,或者准备结婚的年轻人,但此类客户大多是父母出资;两房客群主要为适婚青年购房(外地比例多于本地),另有部分老人养老居住,少部分投资客。,东方大院-户型点评 高层87,中间户型,南北不通透;卫生间门临近餐厅;客厅观景阳台;客厅卧室全南向向阳设计;全明设计;,东方大院-户型点评
21、高层120,中间户型,南北不通透;客厅观景阳台;客厅卧室全南向向阳设计;全明设计;,东方大院-户型点评 高层136,入户花园设计;大面积赠送;客厅及餐厅观景阳台;客厅及两个卧室南向向阳设计;全明设计;,东方大院-户型点评 高层154,入户花园设计;大面积赠送;客厅观景阳台;三个卧室南向向阳设计;全明设计;书房远离卧室区域,只能作为公共书房使用;套房式主卧;,东方大院-实景图,东方大院,金科东方大院整体住宅外立面造型以江南居民风格作为设计元素(坡屋顶,马头墙,花窗及青砖,白墙灰瓦等)。花园洋房在设计中体现“院”的主题,底层有前庭后院,临水下沉侧院,上有层层退台的立体小院(露台)等。中式江南居民建
22、筑风格做高层建筑并不能够体现品质感。小区内部绿化景观做得较好,能够体现金科实力。,东方王府,东方王府-配比 成交,东方王府集金科集团12年领先开发经验之大成的原创第四代别墅,位于金科东方大院西侧。规划有约17万平方米北美风格别墅群,以及约20万方的高层住宅,同时拥有纯正、奢华、明媚、安逸的大手笔园林景观。另外,还建有风情商业街区、顶级商务会所、运动场所、恒温泳池等设施。东方王府自2010年10月18日开盘以来,已签约34套别墅,其中联排29套,独栋5套。东方王府的客户主要是江阴本地人,以市区、城东及周边乡镇企业主为主。,东方王府-户型点评 联排287,下沉式采光庭院;地下会所设计;三楼大露台;
23、一层未设计房间,不适合有老人居住的家庭。,东方王府-户型点评 独栋534,下沉式采光庭院;地下会所设计;多露台设计;一层设制房间,适合有老人居住的家庭;多套房设置;双车位。,东方王府,藏品,藏品规划为联排、双拼以及高层住宅,一期即将上市的为联排及双拼项目。其中,联排占据了极大部分房源。藏品一期共将推出了77套低层住宅房源,主力面积从352384平米不等,户型多为七房五厅格局,分别有地下两层及地上三层。,藏品,藏品移动售楼车,藏品-户型点评 352,下沉式采光庭院;地下双层设计;一层设制房间,适合有老人居住的家庭;多套房设置;双车位。,藏品-户型点评 384,下沉式采光庭院;地下双层设计;一层设
24、制房间,适合有老人居住的家庭;全套房设置;双车位。,爱家名邸,爱家名邸-品质,全开挖地下车库;干挂石材技术;欧式皇家园林工艺;地源热泵技术,保温隔热技术;香格里拉酒店定制专属服务;,山湾水榭,山湾水榭高层共4幢房源,17层和19层各两幢。高层供应面积段为100208,主力供应面积段集中为140160范围内。别墅供应面积段为274350。,山湾水榭-面积范围,水岸新都,水岸新都-户型配比 成交情况,水岸新都一期别墅、二期高层、三期高层已处于尾房在售阶段。三期大观邸小高层、别墅处于预约认筹阶段,即将上市销售。高层今年年初均价为8500元/,目前已上涨到9200元/。由于水岸新都地处中心城区与城东乡
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