合富辉煌中山市房地产市场调研报告.ppt

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1、中山城市考察报告推广策划M部,珠三角城市群中经济发达且不浮躁的一片乐土交通便捷，人口少，环境优美的绿化城市城镇差距小，区域经济独立，拥有各自的区域经济中心藏富于民，贫富差距不大，“富贵闲人”比比皆是安逸、悠闲的生活习惯、实在的生活态度地方传统文化得到传承的现代化城市,中山印象,中山，是一个富裕休闲且具有独特个性的城市中山，慢调的生活节奏背后确孕育出快速的经济增长模式中山，优美的生态环境，高素质的人居产品吸引了众多珠港澳 外来置业者进驻中山，孕育出了雅居乐这样的本土地产巨头，同时，巨大的发 展空间也吸引了越来越多外地品牌地产巨擎入主,中山印象,中山城市考察报告架构,一、城市与区域扫描,二、宏观环

2、境分析,三、房地产市场分析,四、发展商及二手市场情况,PART 1,城市与区域扫描,城市地理与行政人口城市交通体系行政区划定位城市性质特征,城市地理位置,中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。行政管辖面积1800.14平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。,中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征和优势十分突出。,65公里,52海里,中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区。2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。,

3、城市区划人口,第二产业发达的镇区，异地户籍人口数量高于户籍人口的数倍，如火炬开发区、小榄镇、三乡镇。,城市地理与行政人口城市交通体系行政区划定位城市性质特征,PART 1,城市与区域扫描,交通全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网,中山市90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形港口布局。其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。中山港至香港的水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟。,珠江三角洲交通体系示意图,城市交通,大广州地区,深圳

4、,珠海澳门,深中隧道,港珠澳大桥,中山轻轨将进一步促进大珠三角的城市融合,中江高速,中山,京珠高速广珠轻轨,沿海高速铁路,深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟 港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近,深中大桥/隧道：2010年后动工，货运为主 东岸落脚点与机荷高速衔接 西岸落脚点：南沙或南朗 公路线路总长46km，其中隧道长18dm；铁路路线长96km，其中隧道长18d,港珠澳大桥：2010年后动工，客运为主 东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连 采取桥隧结合的方式进行建设，贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：在南朗与唐

5、家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽 目前厦深段高速铁路将于年内动工，2011年通车 建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟,广珠城际轨道（简称广珠轻轨）交通工程线路的主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，线路长公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长公里。主线和支线轻轨共设个车站，其中中山境内有个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站。广珠轻轨是一条双线设计的全封闭、公交化的客运专线，采用电力机车牵引，设计最高行车速度为公里小时。,城市交通,广珠轻轨中山、石岐、翠亨三个站场今年进入全面建设

6、阶段，并在2010年10月前完工。,城市地理与行政人口城市交通体系行政区划定位城市性质特征,PART 1,城市与区域扫描,中山城市职能,中山市域的政治、经济、文化、科教中心；高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能；生态环境良好，宜居城市职能；作为伟人故里的文化、旅游中心城市职能。,中山以“组团式发展结构”进行城市规划，目前已形成四大组团结构,中心城区商业中心布局采取“一主一副”结构，主中心为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心。规划建设2个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄古镇、南部组团中心设在三乡,中山城市结构,

7、中山市各组团镇区发展概况之中心组团,中山市各组团镇区发展概况之东部组团,民众镇位于中山市东北部，是著名的岭南水乡。目前，全镇拥有电器等23个工业行业，形成了门类较为齐全的工业体系。,火炬高技术产业开发区位于中山市东部，区内有国家一级高技术产业开发区、高技术产品出口基地、中国包装印刷基地、国家健康科技产业基地和中国电子（中山）基地等。,三角镇位于中山市北部偏东，紧扣“一城二园”即中心城区和东西两翼的高平、金鲤工业区的发展格局，从传统的农业大镇一跃成为珠三角新兴的工业人重镇。,南朗镇位于中山市东部，为中山市主要的沿海镇区，旅居海外侨胞近5万人。镇内主要以旅游、纺织、机电、制鞋等行业为主，基本上形成

8、了一个外向型的工业体系。,中山市各组团镇区发展概况之西北组团,中山市各组团镇区发展概况之南部组团,城市地理与行政人口城市交通体系行政区划定位城市性质特征,PART 1,城市与区域扫描,香山文化内容构成的七大板块,方言文化。在香山，广东三大方言语系并存，且各大方言语系中又有区域间的不同。民俗文化。包括沙田地区流行的高棠歌、咸水歌和大罾歌，五桂山区客家山歌和沙溪的鹤歌等。买办文化。数量庞大的旅居海外的香山人在长期与祖国特别是家乡的互动中逐渐形成了丰厚的华侨文化和侨乡文化。商业文化。香山人向来重商，香山商业文化经历了宋、元孕育时期，明、清形成时期，清末民初发展时期，新中国以后的转化和创新时期等阶段。

9、近现代香山商业文化达至一个高峰，成为中国近现代商业历史的缩影。名人文化。自明清特别是近现代以来，香山出现了众多闻名中外、影响深远的历史人物，其人数之众、知名度之高、涉及范围之广、影响之巨大，在中国近现代历史上是独一无二的。思想文化。香山思想文化主要体现为名人的思想观念、思维方式、审美趣味、道德情操、宗教情结、民族性格等方面。如孙中山的三民主义思想，郑观应的“商战”思想，香山买办、香山侨商的生活方式和价值观念等。,传统文化,旅游创收快速增长，星级酒店逐年增多；在整体收入中，餐饮类收入已经超过了50%。,资料来源:中山统计年鉴,缘于孙中山故居，中山市成为红色旅游基地，2006年中山市旅游收入达75

10、.37亿元，增长了15.07%。星级酒店个数逐年增加，镇区占绝大部分比重。星级住宿业收入来源中，餐饮收入增长最快，且所占比重逐年增加，2006年超过50%。,中山高星级酒店商务会议、商务宴请、婚宴寿宴等餐饮类消费需求旺盛，且出现平时酒店客房涨价的现象。,消费习惯,中山客运量超过货运量，且以公路运输方式为主；中山港客运量达到120万次，平均每天3300多人次。,中山以客运为主。客运中选择水路方式出行的比重非常小。中山港客运:每天24班对开飞翼船往来香港，单程只需75分钟；2006年旅客量达1,203,528人次，创历史新高。,资料来源:中山统计年鉴,中山是著名侨乡,80多万中山籍海外侨胞、港澳台

11、同胞世界90多个国家和地区，每年3月28日举行“恳乡会”。,城市交通运输特点,中山是典型的“藏富于民”的城市，私家车拥有率非常高，市民汽车保有率约20%。,运输工具以摩托车为主，2006年起摩托车拥有量减少，汽车数量增加。,城市交通运输特点,中山城市考察报告架构,一、中山城市与区域扫描,二、宏观环境分析,三、房地产市场分析,四、发展商及二手市场总结,中山支柱产业经济概述城市竞争力阐述,PART 2,宏观环境分析,中山五大支柱、七大特色经济产业为经济快速发展提供了条件,“古镇的灯饰小榄的五金，三乡的鞋帽沙溪的纺织”,城区以第三产业为主、镇区以第二产业为主的产业分布格局,从主要镇区产业结构图可以看

12、出：经济比较发达的镇区如小榄、古镇、沙溪随经济发展，带动第三产业的比重增大，但第二产业仍然占据重要比例火炬开发区作为经济重镇，第二产业的比例占绝对优势城区作为城市行政中心，第三产业的比例较大，同第二产业的比例相差无几,城区包括东区、西区、南区和石岐区四个行政区,产业模式决定了区域群体构成：城区中高端收入群体以公务员泛公务员和管理者为主，镇区则以企业主和管理层为主,中山支柱产业经济概述城市竞争力阐述,PART 2,宏观环境分析,城市竞争力,2009年中国城市竞争力蓝皮书公布数据，中山城市综合竞争力在全国294个地级以上城市中排名第28位，排名比去年下降5位。主要原因在于珠三角城市从去年开始，受到

13、金融风暴影响比较严重，所以珠三角城市排名整体有所下降。,2009年中国城市竞争力报告中山部分指标,现阶段中山经济发展状况良好，经济指标相对较高,经济发展排位,2008年中山GDP排行广东省第五位，突显中山在广东省城市群中的强大经济效益能力。,中山GDP历年连续快速增长。,近年来中山市经济运行形势良好，城镇居民收入与消费支出稳步提高，城镇居民生活状况得到进一步改善。居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前提条件.,GDP及居民收入情况,中山城市考察报告架构,一、中山城市与区域扫描,二、宏观环境分析,三、房地产市场分析,

14、四、发展商及二手市场总结,区域住宅市场的发展回顾及概况近年来区域住宅（商业）市场供求分析区域房地产市场发展特点置业客户考察分析中山市场发展商进驻情况分析二手市场考察,PART 3,房地产市场分析,中山市住宅市场的发展进程,1978年到2008年，中山楼市走过了30个年头。那些曾经伴随着中山一起成长，见证中山大多数市民成家立业、栖居婚嫁、生儿育女的“房子”，由大众“屋仔”到奢侈“别墅”，由“走楼梯”到“搭LIFT”，由“排排坐”到“一英里楼距”，由“封阳台偷厨房”到“买客房送主人房”时代的变迁，历史的发展，给“中山房地产市场”印上了无数性格鲜明的烙印,中山市住宅市场的发展进程,发展特征：解困房时

15、代，“排排坐”的火柴盒 改革开放后，市政府十分重视解决城区居民的住房问题，以优惠的征地、建材、建筑价格等办法统一兴建一批新村。代表楼盘：华佗新村、华柏新村、江畔新村、柏苑新村、竹苑新村、威力新村等。,起步兴起期1979年-1990年,平稳发展期1990年-2006年,发展特征：人居模式升级，别墅出现，每日“搭lift”由楼梯房到电梯房，别墅产品开始出现，港资楼盘、主打外销概念的项目、以别墅为主要产品的大型社区开始让中山人认识到住宅产品的魅力，也让中山开始成为香港同胞的度假乐土。另外，物管、大型园林设计等理念也开始洗礼中山，但此阶段的地产发展尚不成熟，产品有突破，但市场供应量有限。代表作品：三乡

16、雅居乐花园、星晨花园、翠景花园、雍景园等。,整合提升期2006年之后,发展特征：发展飞跃期，产品素质精益求精2006年开始，中山楼市发展最快，楼价跳跃最大，产品更完善，镇区壮大发展，成为了楼市销售中的绝对主角。城区各盘产品素质精益求精，产品设计更趋个性。代表作品：远洋城、雍泉山庄、凯茵新城、顺景新一居等。,起步兴起期代表作品展示1979年-1990年,解困小区-柏苑新村,市政府举行的解困房钥匙交接仪式,这个时期，商品房仅仅满足于“居者有其屋”，强调实用性。在设计上，这个房子与那个房子的区别只是名字和位置。他们拥有着相同的“外型”和“性格”：外墙粘贴米石子或直接刷涂料，楼高仅有5到7层，楼梯搞得

17、又高又陡，两栋之间楼距往往不足30米，南北朝向排排坐，户型基本不讲究，车库为摩托或单车房，讲地段不讲园林、不讲配套、不讲物管。,中山市住宅市场的发展进程,平稳发展期代表作品展示1990年-2006年,1997年10月9日,时任中山市市长黄子强接受全球人居领域最高奖“联合国人居奖”。,中山市多次举办房地产展销会，促进中山房地产业发展。,2005年6月，火炬区动工兴建第一个农民住宅小区“五顷围新村”，房屋分配标准为人均25平方米。,中山市住宅市场的发展进程,平稳发展期代表作品展示1990年-2006年,1992年，目前在全国排名前列的雅居乐地产在中山三乡起步，开始现代商品房开发之路。1993年，裕

18、华花园成为中山的首吃螃蟹者，中港双方合作开发。1996年，恒信花园打响了本埠房地产开发市场化运作的第一炮。2000年，中山市雍景园和阳光花地小区荣获国家建设部、科技部颁发的“国家小康住宅示范小区”荣誉奖，并囊括该奖项的六个全能优秀奖。,中山市住宅市场的发展进程,恒信花园,雍景园,平稳发展期代表作品展示1990年-2006年,星晨花园是位于中国广东省中山市港口镇的独立别墅式屋苑，由香港上市公司星晨集团属下的星晨地产开发。占地面积：1500亩开发周期：从1992年至2003年共开发了八期房型：独立别墅、四孖屋别墅、联排别墅、多层洋房户数：逾5800户规划特色：以富有韵味的园林生态环境设计荣获“国家

19、健康住宅区”之殊荣，并成为“香港人的星晨花园”置业客户：其中约有九成以上为香港人业主及住客。,在这个时期，港式开发模式为中山房地产带来了新鲜血液，星晨花园就是其中的代表。,引入了星级会所，业主楼巴等先进的物业配套服务理念，实现业主在星晨花园拥有五星级的家的享受。,中山市住宅市场的发展进程,平稳发展期代表作品展示1990年-2006年,中山雅居乐新城历经17年开发，目前已经成为在港珠澳及中山等地楼盘中堪称最大，配套最全的楼盘。小区园林规划和建筑设计都是出自加拿大、美国等国际大师手笔，小区建设容积率非常低，配有200米欧陆商业步行街，业主会所和国际标准泳池。多处运用国际最新流行建筑元素，运用上百种

20、名贵植物品种，根据各处建筑的具体形态，将植物园艺溶入其间，同时运用大型人工湖有机结合，将绿化、建筑与水完美搭配。,利用中山毗邻港澳的优势及珠三角楼市迅速起飞的契机，三乡雅居乐花园成功吸引两地大批买家，雅居乐的“名声”也一时在港澳市场鹊起。,1992年，雅居乐在中山的三乡镇起步，16年来，雅居乐一度占据整个中山70%的开发量，承担了城市一半人口的居住。从三乡雅居乐新城，位处新城区，毗邻88米阔中心景观大道，两边矗立政府新办公中心、市政文化广场、会展中心、金融中心、商贸中心和星级酒店，城区中心规划超前，商业繁荣。,中山市住宅市场的发展进程,整合提升期代表作品展示2006年以后,项目概况：将设有17

21、万平方米的商业配套，其中包括10万平米大型综合购物中心和7万平米的写字楼，五星级酒店和高水平学校。商业配套之外，其余土地将开发高端住宅项目，以高层和小高层为主；建筑风格：远洋城项目的风格为新古典主义；园林风格：东南亚风情园林；产品类型：小高层洋房、别墅；客户类型：中山市区中高端置业者以及各镇区高端置业客户；,2007年，远洋地产斥资约40亿元投资兴建“远洋城”住宅项目，此项目规划建设用地千余亩，建筑面积约150万平方米，成为中心市民心目中的地标项目。,远洋城毗邻中山历史上投资额最高、体量最大、技术水平最高的公建项目中山市博览中心位于博爱六路南侧，与远洋城连为一体，是这个国际化社圈配套的重要组成

22、部分。,中山市住宅市场的发展进程,整合提升期代表作品展示2006年以后,远洋城别墅分“半山别墅区”和“金字山别墅区”两大区域。作为中山城市别墅的首开先河者,远洋城别墅重新定义了时代潮流下的别墅概念。远洋城别墅作为城市别墅具备四个显著特征:一是周边拥有优美的自然山水；二是拥有城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。,在远洋城别墅出现以前,中山没有城市独栋别墅。远洋城别墅,第一次以“独栋”的形态实现了城市豪宅的质变。,中山市住宅市场的发展进程,PART 3,房地产市场分析,区域住宅市场的发展回顾及概况近年来区域住宅（商业）市场供求分析区域房地产市场发展特点置业客户考察分析中

23、山市场发展商进驻情况分析二手市场考察,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,中山土地成交规模连续四年增长后，在2008年度首次出现大幅下滑，土地成交面积与金额的下滑幅度均超过3成。住宅用地的供应占据主导，供大与求的情况明显，各镇区的成交价格差异较大，但总体价格走势平稳。,08年开始成交规模大幅下滑，成交均价表现稳定,进入09年，由于楼市成交量有显著回升，各大开发商资金压力有所缓解，拿地热情再度高涨，成交量与成交均价对比今年同期各月上升趋势明显，但仍处于今年同期的低位。,数据来源：中山国土资源局,09土地成交量与均价处于低位反弹，但总体上升势头明显,非商品住宅市场情况,区

24、域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,土地市场情况小结：,近年来中山市整体土地成交量走势平稳，至06年开始成交土地市场开始出现“量”“价”齐升之势，07年更是到达历史高位，多块“地王”先后旦生，地价成为楼价高企支撑点；07年末开始房地产市场平谈，土地市场迅速降温，出现“量”“价”齐跌之势，09年受整体楼市回暖影响，土地市场“量”“价”亦呈上升势头，但回升势头趋缓，处于低位反弹。,非商品住宅市场情况,土地市场情况,商品住宅市场情况,中山市商品房供求走势,中山房地产整体供应情况至03年开始基本呈现供求平衡状态。至06年开始“供不应求的现场开始加剧，07年中山市商品房竣工面积1

25、71.9，较去年上升7.8%，而07年商品房销售面积达435.9，同比上升37.7%，显示，成交放量原因之一在于供应面积放量引致；07年消化率达254%，显示商品房供求紧张。08年历经楼市调控，供求回恢平衡。,近年来商品房“供不应求”现象加剧，宏观调控后供求趋于平衡,数据来源：中山国土资源局,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,中山房地产整体成交趋势近几年来呈稳健上升势头，至07年达到高峰，大势调整后08年成交面积大幅回落。09年1-5月份中山整体楼市向好，回暖迹象明显，成交面积、成交均价同比增幅均超过6成，创同时期历史新高。,07-08年受大势影

26、响波动明显，成交回落，整体成交走势仍处稳步上升势头,数据来源：中山国土资源局,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,中山房地产整体成交均价04-07年走势平稳，07年10月达到历史高位。07年09受楼市宏观调控影响，各月成交均价同比回落明显，尽管近月全市住宅成交均价略有上升，但与往期价格数据相比仍处低位。,07年10月为成交均价历史高位，但继后有所回落，09年成交均价受成交量支撑显著企稳,数据来源：中山国土资源局,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,商品住宅市场情况小结：,03-05年年来中山市整体商品房

27、供求基本平衡，06年开始供求开始出现紧张，“供不应求”现象加剧。至06年开始成交土地市场开始出现“量”“价”齐升之势，07-08年受大势影响波动明显，成交回落，整体成交走势仍处稳步上升势头；07年末新政出台后，市场转趋平谈，楼市成交量重回06年水平；07年10月为成交均价历史高位，但继后有所回落，09年成交均价受成交量支 撑显著企稳，但回升幅度趋缓；,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,PART 3,房地产市场分析,区域住宅市场的发展回顾及概况近年来区域住宅（商业）市场供求分析区域房地产市场发展特征分析置业客户考察分析中山市场发展商进驻情况分析二手市场考察,中山市房地产整体特征分

28、析,特征1：购房区域性明显。原因1：城区与各镇区均为独立体，拥有各自的经济中心。随着镇区基础配套设施建设投入加大，居住条件日益完善，居民均倾向在所在镇区购房，故各镇区房地产市场快速发展。原因2：各镇区间的交通网络不发达，尤其是公交车网络的不健全令居民日常主要交通工具仍以摩托车为主，导致居民的活动区域有限，因此，消费者在购房时所选楼盘的区域也成为主要考虑因素。,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,特征2：镇区与城区实力趋近，价格拉差渐少。据商品房合同登记备案均价指标显示，2008年与2007年、2006年相比，镇区房地产交易价格与城区房地产交易价格差距继续缩小，从2006年的1.25：1

29、，缩小到2008年的1.09：1。在成交均价方面，2008年，全市住宅成交均价为4301元/平方米。其中，城区均价4572元/平方米；镇区均价4235元/平方米。,中山市房地产整体特征分析,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,特征3：密度低，产品素质高，注重人居享受。中山整体城市居民注重生活享受的需求特质导致了整体城市住宅产品素质极高，整体规划设计以低密度设计为主导，注重居住的舒适性，且以低层或小高层为主，一梯两户或两梯四户的设计最常见。,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,特征4：主力需求户型为三房。中山市民在购房时的户型选择方面倾向于购买中等户型住

30、宅（建筑面积在90至144之间），这一类占45.5%；小户型住宅（建筑面积小于或等于90）所占比例也有所上升，占40.9%；大户型住宅（建筑面积大于144）则占13.7%。户型消费结构趋于合理。,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,由于中山的地理位置靠近珠海、港、澳这三个房价高企的区域，而自身也拥有绝佳的生活、环境资源，因此，中山通过超高的性价比吸引了众多的珠海、港、澳客户到此置业。其中以最靠近珠海的坦洲、三乡和南朗、南区的珠海置业者比例最高。,特征5：外来客源（珠海、港、澳客）的消化力度远大于本地客户。,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地

31、产整体特征分析,调查发现，“房价”在“珠海人选择中山楼盘”的理由中首当其冲，占了近60%的比例，接着依次是地段、园林绿化、生活及商业配套、发展商品牌等。在接受的房价选项中，超过92%的客户选择了接受5000元/以下的房价。近五成客户选择了90-120的面积，同时有超过八成人的选择了两房和三房的户型。,特征6：房价是吸引外来客源（珠海、港、澳客）的主因。,总体发展特征,各区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,“中心化现象”促使中心城区项目价值提升，而“核心化现象”则是价值裂变的有效作用力。近年来东区毫无争议成为城市“核心”区域，并

32、由此而配合整个城市东移发展，城市核心的辐射带动，促使东区博爱路沿线及与开发区衔接地带成为目前中山高端住宅最为集中的区域。另一方面，在城市向心发展的同时，在中心区土地日趋紧张的情况下，外延型城市化现象同样存在。城乡接合部作为城镇之间重要的衔接区域，首先承接了来自城区的辐射影响，在城市动脉的牵引下，城西博爱路沿线同样成为中山高端住宅的密集区域。,中心城区商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,中山主要对外型市场，主要针对珠海、澳门客户坦洲的地理位置与发展前景更为优越，三乡的度假资源环境则更优越住宅供应量均较大，成交活跃，各镇区中，坦洲成交第一，三乡成交第二,2009年首季中山镇区销售备案

33、数据参考,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,三乡坦洲商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,三乡楼市有所复苏，但变化不大,三乡是中山市主要的对外型市场（珠海，港澳），三乡镇2009年第一季度销售套数757套，除去春节因素环比上一季度依然上升0.3。说明市场正在逐步的回暖之中。,中山城区,珠 海,三乡镇,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,三乡整体成交一般，以雅居乐新城主导,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,三乡首季成交住宅结构分析,110129平方米的产品成交最高，占到30左右三房需求量

34、最大，是目前市场的主流需求三乡市场的产品需求广泛，以舒适度假型为主,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,三乡整体市场特征,总体市场：由于天然的区位优势，三乡市场客户来源广泛，层次丰富，产品线也呈现多元化的格局。产品特征：产品多样化，资源环境优越，客户来源较广高端市场情况：以珠海和港澳为主的投资客以及本地少量高端为主中高端市场情况：中高端市场竞争激烈，雅居乐和东城在当地都具有较好的口碑中端以下市场情况：中端以下市场消费者总价承受有限，竞争激烈,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,坦洲楼市销售增长强劲，市场快速复苏,坦

35、洲2009年一季度销售套数2473套，环比上一季度增长了72.3，每月销售套数保持在600套以上，高于去年十月黄金月的销售旺季。显示，坦洲楼市出现强劲回升势头，市场气氛得到明显好转。,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,坦洲以大盘主导，价格是促销的最大动力,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,坦洲首季成交住宅结构分析,7089平方米的住宅成交最高，占比重达到37从户型结构上看，一房、两房、三房成交比重相当紧凑型三房单位是目前坦洲的主流需求户型,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分

36、析,坦洲整体市场特征,总体市场：坦洲楼市在经历调整之后明显恢复产品特征：中小产品、紧凑实用户型市场机会明显客户特征：主要以珠海的中端客户为主,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,东区代表楼盘情况,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,东区远洋城,人气氛围尚缺，临街商铺招商难，空置率高,东区远洋城,东区水云轩,东区朗晴轩,南区代表楼盘情况,中山市房地产整体特征分析,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,南区万科城市风景,石歧个盘分析,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析

37、,石歧颐和山庄,石歧富逸臻园,石歧大信海岸家园,火炬开发区代表楼盘情况,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,火炬开发区合生帝景苑,火炬开发区凯茵新城,凯茵新城的别墅群,凯茵新城的洋房区,火炬开发区聚豪苑,三乡镇代表楼盘情况,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,三乡镇雅居乐新城,三乡镇雍泉度假山庄,三乡镇檀香山别墅,沙溪镇代表楼盘情况,总体发展特征,各代表性区域商品房住宅市场发展特征,中山市房地产整体特征分析,沙溪镇中海翠林华府,沙溪镇蓝波湾,沙溪镇中信左岸,沙溪镇世纪新城,写字楼及商业代表项目情况,石歧颐和中心,石

38、歧三悦商务中心,石歧荣泰时空IT生活港,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,商品住宅市场情况,近年来中山房地产非商品住宅市场成交走势与住宅相似，但对比商品住宅市场的成交跌幅较小。从08年中山房地产非商品住宅市场各月的成交量分析，上半年波动明显，下半年则处于低位徘徊，保持平稳。,受限于中山二线城市的定位，城市商业价值未被深度挖掘，营业性用房交易处于不温不火的发展阶段,数据来源：中山国土资源局,非商品住宅市场情况,土地市场情况,商品住宅市场情况,与住宅的成交均价走势的平稳相比，由于非住宅产品的成交不确定因素较多，因此均价走势更显波动。对比住宅成交均价同比12.8的升幅，非住宅产品的成交均价

39、同比升幅度仅达2.6，因此仍具有较大的上升空间。,成交均价波动明显，具有较大的上升空间,数据来源：中山国土资源局,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,土地市场情况,非商品住宅市场情况小结：,受中山二线城市定位的制约影响，城市商业价值未能被有效挖掘，整体市场环境欠缺对于投资性需求培育，整体经营性用房市场发展仍处于初级阶段。对比商品住宅市场的稳健与成熟，非商品住宅市场的整体成交量与成交均价均呈现较大的波动性，随着整体经济环境的复苏与未来楼市的整体向好，非住宅市场成交的“量价”仍然具有较大的上升空间；,商品住宅市场情况,非商品住宅市场情况,区域住宅市场的发展回顾及概况,区域住宅市场的发

40、展回顾及概况近年来区域住宅（商业）市场供求分析置业客户考察分析中山市场发展商进驻情况分析二手市场考察,PART 3,房地产市场分析,市场发展趋势-东部是产业升级整合的方向，东区是重点发展区域，人口东迁已成趋势,政府规划及相关政策将引导一种潮流：东部组团的新一轮产业集结，与之相对应的是人口的迁移。,中山市区面积较小，城市之间相距不远。和配套相比，区域在消费者心目中的地位就显得尤为重要，这是包含了区域整体环境及对未来展望的综合集成。,中山房地产市场特征在承接05年的平稳发展的基础上，06开始年的房地产市场仍是稳步增长06-08年供求紧张的市场环境趋于缓解，09年中山市场受全国大市回暖影响，成交量有

41、所上升，供需趋于平衡。中山别墅用地已经停止审批，其他土地供应有限,资料来源：访谈/数据查询,现居地和工作地均在中心城区（东区、石歧）的中高端群体是东区购房的主要力量,本次调查中，有51.4%的中高端消费者准备在东区购房，在所有5个意向购房区域中所占比例最高选择在东区购房的消费者中，现居住和工作地均在在东区和石歧区的占比例最高（74%），是东区购房的主要群体平时主要购物地点与意向购房区域无相关性,东区,居住和工作在中心城区（东区、石歧）的消费者占绝对比例,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,客户来源及购买模式,客户需求分析,购房决策：主要置业目的-自住,购房目的主要是自住（77%），办公

42、的最少（1.4%），投资性需求较低自住购房主要是为改善现有居住条件（33%）其次为孩子教育（21%),自住,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,客户来源及购买模式,客户需求分析,购房决策：价格-单价4000-5500元，总价40-60万 主要付款方式-银行按揭,大部分消费者可接受的单价为4000-5500元(44%)，总价为40-60万(44%)，更多关注总价(68%).付款方式主要选择银行按揭(52%).,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,客户来源及购买模式,客户需求分析,客户购房的考虑因素：价格户型结构生活配套景观园林区位物业管理,考虑因

43、素说明：价格这与中山人购房的理性习惯相吻合户型结构主要是户型面积的大小，赠送情况生活配套大多数客户都将区位看作合适的第一居所选择景观园林当前市场的热卖楼盘园林水平都较高，物业管理主要强调社区的安全，基本的社区物业服务,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,中山消费者对社区的整体配套更关注娱乐和教育，会所需求首当其冲，突显其对休闲的注重,社区配套最重要的3项为：休闲娱乐会所，教育，运动,车位,注重休闲,注重教育,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,客户来源及购买模式,客户需求分析,产品需求：各物业类型需求较平均主力需求户型亮点-入户花园、露台,各物

44、业类型的受欢迎程度较为平均；花园洋房关注度稍高（23.6%）；多层不带电梯最不受关注（7.9%）各户型亮点中送面积的入户花园和露台最受欢迎景观与朝向相比，朝向更重要（60%）,中山消费者对赠送的超值空间认同度高,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,洋房需求：主力需求面积-120-140平 主力需求户型结构-三房四房 主力需求户型形式-复式平面,户型面积120-140平方米的需求量最大（32%）户型形式复式和平面最受欢迎（37%、35%）户型结构三房两厅需求量最大（42%），其次是四房（37%）二房二卫；三房二卫；四房二卫；五房三卫,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据

45、查询,置业客户考察分析,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据查询,别墅需求：类型-独栋 面积-250-300平方米 花园 面积-200-250平方米 层数-2层半,别墅类型需求集中在独栋（48%）别墅面积需求集中在250-300平方米（34.6%）花园面积需求集中在200-250平方米（44%）别墅层数以2层半需求最多（49%）,置业客户考察分析,社区风格需求：建筑风格-欧美 建筑面材-石材 立面色彩-暖色调 园林景观-绿化,最受欢迎的建筑风格是欧美风格（42%），其次是中式风格（26%）大部分目标客户认为最高档的建筑面材是石材（57%）立面色彩没有很大差异，更多受欢迎的是暖

46、色调（52%）对于园林景观，多数目标客户（34%）关注绿化多于风格；其次有22%目标客户倾向于中式园林,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,城区-镇区需求差异分析：城区更关注商业运动配套，小高层 镇区更关注百货和中学配套，园林绿化,城区与镇区消费者在整体性关注上存在显著性差异的因素为：商业/运动，在配套关注上存在显著性差异的因素为：大型百货/中学/园林景观，在产品因素上存在差异的是小高层其他决定性因素/配套/产品因素在城区和镇区之间不存在显著性差异城区对社区商业和运动配套关注度高于镇区镇区对大型百货和中学配套的需求高于城区镇区在园林上更强调绿化率，并不

47、讲究风格城区对小高层和多层带电梯物业类型的需求高于镇区,客户来源及购买模式,客户需求分析,资料来源：访谈及数据查询,置业客户考察分析,中山中高档消费者需求总结,城区更关注商业运动配套，小高层；镇区更关注百货和中学配套，园林绿化；其他因素需求均不存在显著性差异,客户来源及购买模式,客户需求分析,置业客户考察分析,客户&市场分析总结：中山人购房十分理性，大多数为二次及以上置业，但投资行为很少。城区客户是本项目的主要客户群体，其购房主要为改善现有居住环境；镇区企业主阶层是本项目的重要客户，其购房主要为了孩子的学位和度假，极少会选择第一居所。当前客户需求的主要是120-140的三房，140-160的四

48、房，而市场当前供应的主要是110-130的三房，140-160的四房，说明客户有进一步提高主流三房舒适性的要求。东区是中山房地产的主战场，公认的最佳置业区域，南区随有品牌开发商进入，区域开始被认同，但很难和东区相提并论。东区的小高层平均价格为4500-6500，联排别墅产品7000-9000，独栋别墅产品8000-10000。东区各项目客户主要为城区内客户群体，镇区在城区置业比例较低。客户对于高端产品，尤其是别墅类产品的需求比例并不高，市场供应量也与之匹配，约5以内,置业客户考察分析,中山城市考察报告架构,一、中山城市与区域扫描,二、宏观环境分析,三、房地产市场分析,四、发展商及二手市场情况,

49、中山市场发展商进驻情况分析二手市场考察,PART 4,发展商及二手市场情况,中山开发商在中山房地产市场的发展,本土开发商与外来开发商同场竞技,最近几年来，在中山本土地产商与外来开发商的同台竞技中，本地产品牌企业也与时俱进，不断创新，在与外来品牌巨头对抗中似乎依然保持着领先市场的势头，其中一个重要的原因，就是本土品牌对于市场脉络的深入了解，更为重视中山人在意和关注的环节。在外来开发商普遍历经了水土不服的过渡阶段之后，中山本土地产商务实、专注、注重品牌发展的战略姿态，也引起了外来开发商巨头的认同，向中山人卖房，注重品质和细节，在产品和营销上以细腻和温馨关怀取胜，成为行业的共识。,中山开发商在中山房

50、地产市场的发展规律,雅居乐：广东省的著名房地产品牌，占据中山市场约60的开发量。,中山本土开发商领军企业：,一直以“世界建筑视野”的规划理念，致力于“建构未来地标”的定位，在激烈的市场竞争中建立了良好的品牌优势，逐步形成跨区域、规模化的开发模式，努力为公众打造和谐舒适的人居环境，多年来累积了丰富的房地产开发经验，已成为国内著名的房地产品牌。,永怡：永怡集团股份有限公司前身是成立于1997年的中山市永怡集团有限公司。,中山本土开发商领军企业：,成功开发了永怡花园、永晖汽贸城、永怡商城、永怡聚豪园等多个地产项目。公司不仅自身取得了骄人的成绩和长足的发展，而且为中山的经济注入了新的动力。,中山开发商