中原地产福田保税区东盛项目定位报告.ppt

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1、保税区项目定位报告,深圳中原事业一部,2007-10-19,随着研究的逐渐深入我们对于项目的感情和信心与日俱增,引领 超越！,这是一块非常有价值的土地他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象他的地位，一直引领着行业的发展但谈到形象，他沉默了渴望的眼神里透着些许无奈于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈我们-要让他的价值另所有人惊叹已经引领，我们就要让他持续全面引领已经超越，我门就要让他远远的抛离因为，在追求“引领超越”的路上，我们从不曾懈怠！,的故事,老板在花园里养了一条狗，没事就带

2、到花园里面溜一下,同事在花园里种的蘑菇,Google的运动室,Google大厨房,的故事,办公室里就像动物园,这是家里的客厅吗？不是，这是Google的办公室,竟然还可以游泳,工作之余的休闲,本项目目标梳理,利 润 最 大 化,控 制 风 险,提 升 企 业 品 牌,保税区项目定位报告,宏观大势顺势而为,客户分析有的放矢,市场分析纵揽全局,区域分析价值挖掘,项目分析自我解析,产品定位,项目分析,项目位置：保税区3号门长平大厦以南用地面积：18717.004平米建筑面积：53915平米土地性质：仓储用地总 栋 数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓）建筑层数：6-7层,项目分析,项目经济基础指

3、标,项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求,项目分析,项目四至,东：为一栋6层高的物流公司,南：和英达利数码科技园一路之隔,西：为一块空地视线无遮挡,北：与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等,周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注,项目分析,项目地块解析,优势：仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间容积率3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件劣势：项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求,宏观大势

4、,深圳发展远景,城市发展规划,深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”,城市功能定位,国家级高新技术产业基地,区域性物流中心城市,与香港共同发展的国际都会,三大功能定位,国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。,城市发展规划,全国层面：辐射内地的桥头堡作用地区层面：依托中国最重要的

5、口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场,未来深圳区域发展战略,城市发展规划,保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；,东拓西连，南北惯通，中心强化,未来深圳核心区的定位,城市发展规划,小结,深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。,城市发展规划,对本项目的启示,城市发展规划,深港同城，走向国际市场区域级物流

6、中心，高新技术产业基地中心强化，向南贯通香港可持续发展先锋城,保税区的发展将借此东风，顺势而上,写字楼发展趋势,第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅,第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化,第三代 90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化（如：国贸）,第四代 20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平（如：安联）,第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦）,第四代 现在进行时,趋势,独立型企业总部写字楼将会进一步发展差异化产品需求明显增加行业

7、聚集特征愈加明显绿色和节能环保将进一步发展高端写字楼配置升级写字楼的商品化程度提高小户型写字楼将成为投资新宠,未来写字楼发展七大趋势,写字楼发展趋势,北京总部国际,基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万位置：北京四环建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接销售情况：开辟片区写字楼新高亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互 转化 3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计

8、了不同方向上的挑出 4、独立的冠名权,新型写字楼代表作,关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、,北京总部基地,基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50%项目位置：南四环建筑形式：1200-6000平米独立总部楼区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备进驻企业类型：千余家大中型企业的总部优势：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内

9、生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷,新型写字楼代表作,关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权,杭州公元大厦,基本数据：建筑面积11.5万，车位500个建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼面积区间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连通销售情况：高层均价25000，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心）亮点：1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、项目标竿为单体写字

10、楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验,新型写字楼代表作,关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套完善、空间自由组合,对本项目的启示,未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流行业聚集性愈加明显,地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展,写字楼发展趋势,在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应,区域分析,保税区印象,客户语录,保税区印象,100的人知道保税区,85的人没有去过保税区70的人不了解保税区,保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧保税区里

11、面可以随便进吗？我从来没去过去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区,事实并非如此！,皇岗口岸,代表保税区,中心区,香港,中心区,区域分析,CBD和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高,区域分析,区域基本情况,规划范围*：东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区，比邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。功能定位*：转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信息、投资咨询等服务性行业。,区域分析,经济实力,目前现状*：已进驻公司逾千家，已形成以国际贸易为龙头，仓储物流为基础，交通通讯为

12、保障大力发展先进工业、高新技术产业，相应发展金融、信息业、商品展示及商贸服务业。06年工业总产值超过千亿元，占深圳市总体的17.2,一个保税区创造了深圳近1/5的GDP,区域未来规划,十一五期间在保税区推行“一区两翼”的发展战略，片区将率先向自由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的发展，要将该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前景值得乐观。,区域分析,区域价值比较,保税区VS中心区CBD是保税区发展的驱动力保税区在CBD发展的带动下，无论是片区形象还是商务聚合力都有较大提升，与中心区比较，保税区无论从规划、整体

13、环境、形象档次而言都有一定差距，但保税区自身的行业特征也具有中心区无法比拟的优势保税区VS罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区差异化良性竞争保税区的行业特征非常明显，与罗湖金融中心、华强北商贸中心之间有明显的行业区别，本片区与这两个片区之间各自有着自身的片区核心价值，不形成直接的同质竞争。保税区VS南山文化中心区及宝安中心区新兴商务区域发展潜力巨大，但规模有限，发展尚须时日滨海商务圈目前正在培育与发展中，尚未成熟，但吸引了较多关注。本片区与滨海商务圈的片区竞争主要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要,区域分析,区域分析,大中华国际交易广场它位于福田中心区CBD的核心位

14、置它曾是中心区的天价写字楼它曾想要吸引世界500强的进驻但又真正引进了多少500强呢？,区域价值比较,区域分析,区域价值比较,日立,三洋,中海物流,飞利浦研发中心,喜来登,日通物流,VALUE+,索尼,他们选择了保税区！,在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。目前已有22个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500强就有十几家,深圳赛意法微电子有限公司 日立环球存储科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司 长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司 日通国际物流（深圳）有限公司 沃盛咨询（深圳）有限公司 深圳市福田保税区水电服务有限公司深福保（集团

15、）有限公司福田保税区物业公司深圳市福田保税区园林市政有限公司深圳市深福保运输有限公司深圳市万乘储运公司深圳市福田保税区水电服务有限公司,区域分析,项目发展方向研判,与其他区域相比，我们的这些优势无法比拟！,政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策规划优势：区域级物流中心，和国际接轨行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子行业最集中的区域企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便企业的办公环境又是怎样的呢？,区域分析,区域内企业办公情况 大型公司,光纤生产自有厂房上万平米,飞利浦研发中心租用面积约3000平米左

16、右,区域分析,中海物流自有仓库和办公楼，面积在5000以上,大型公司的办公面积多在30005000平米左右，拥有冠名权大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求,区域内企业办公情况中型公司,四家公司公用，每家面积在1000左右,三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，每家在2000平米左右,区域分析,创基、海格、群星三家公司公用一栋楼，每个公司面积在1500平米左右,中型公司的办公面积多在1000-2000左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少,区域内企业办公情况小型公司,英达

17、利数码园数十家中小型公司进驻，每家在300左右,区域分析,万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间,数十家公司公用，每家在200平米左右,小型公司的办公面积多在200-300左右，没有冠名权多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司,区域内配套,区域分析,公共交通配套不够便利，生活配套略显不足,对本项目的启示,片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求,办公环境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一定档次的商务配套，本项目具

18、备满足需求的条件,区域分析,市场分析,第五次加息,提高首付比例,紧缩房贷,限外令,楼市,从七月开始，楼市进入调控多发期，利空消息不断，银行紧缩贷款、首付比例提高，楼市受到多重政策影响，进入观望期。,市场分析,政策影响,*927关于加强商业型房地产信贷管理的通知商业购房贷款*,一方面首付提高至5成，另一方面贷款利率也提高了10%，商业用房市场以投资客为主，提高首付和贷款利率提高了入市的门槛和投资成本，这使得商业地产市场雪上加霜。,市场分析,政策分析,现在政府出台的所有政策均为打压投资者的政策，对自用客户影响不大,写字楼部分可做大面积分割，提高自用客户比例，规避政策影响 公寓部分可考虑只租不售,市

19、场分析,对本项目启示,07年上半年供应的7个楼盘提供了15.4万平方米的新增供应量，同比去年供应大幅下降41%，供应减少相当明显。,市场分析,供应:同比大幅减少,需求:同比大幅增加,上半年一手写字楼总成交约为20.78万平方米，同比去年增长22.7。值得关注的是，需求的增长，扣除了新增供应的因素外，可以看出市场明显比以往吸收能力增强。07年开盘的写字楼，无一例外都取得了极佳的销售成绩。,市场的需求如此强烈，原因也属于多方面。一方面，近年来，深圳经济发展迅速，新生企业大量增多，大量企业升级、业务转型以及海外企业的落户深圳，都必然生成大量的自用需求；另一方面，最近深圳的投资氛围浓厚，大量资本进入写

20、字楼市场，使得写字楼市场的购买力急剧增强。从二级市场以及中原的三级市场传回来的消息，目前写字楼的投资比例已经超过五成，投资客对于写字楼前景看好，使得写字楼需求的不断拉升。,市场分析,价格:持续攀升,上半年，深圳写字楼一手价格约为22000元/平方米，同比去年上涨了53.8%，比去年全年的均价上涨了37.5%，价格仍在持续增长中。上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作的因素。另外，深圳写字楼市场当前的投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显的作用。日前深圳写字楼所处片区的商务环境、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不

21、断提升，也是造成写字楼价格持续增长的重要原因。,市场分析,后市:持续放量,价格稳中有升,2008年将是继05年后的又一次供应高峰期,市场分析,08年-09年，甲A级写字楼前所未有集中放量，竞争激烈，尤其是09年，又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼,数据来源：深港研究中心,未来两年主要竞争,市场分析,项目发展方向研判,项目预计在09年入市，地标级写字楼竞争激烈他们绝佳的昭示性超高层甲A级写字楼便利的交通，核心的地段完善的配套纯正的商务氛围,市场分析,而这些条件，我们尚不具备我们如何在竞争中取胜！,对本项目启示,写字楼市场目前表现良好0809年，地标级高端写字楼集中放量保税区内除本

22、项目外暂无其他写字楼供应纯生态写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场绝无仅有，具备打造生态写字楼的条件,地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点,市场分析,竞争策略,竞争上的领导者，产品上的补缺者,客户分析,调查结果显示主要聚集产业依次为：物流、贸易、电子、等以大中型企业 保税区的政策优势和未来的规划更加强现有企业行业集聚效应,以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主,其他,管理机构,咨询,实业,电子,贸易,物流,名称,1.4,2.6%,4.5%,15.0%,20.9%,24%,31.6%,保税区,行业分布：,客户分析,受访企业对现住写字楼

23、表示较满意的有6%，表示不满意的有56%，觉得一般的有38%,不满意的地方：写字楼档次不够 物业管理 周边配套和环境 工业化氛围太重缺乏生态,对现有写字楼的满意度,客户分析,客户对现有办公环境满意度不高，产品打造上要充分挖掘客户需求,06年8月份公开发售，07年10月份入伙均价1.1万元/平方米40层的纯写字楼提出了开辟“人性化生态办公”的口号目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业多种户型设计，以45-112平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间,客户分析,区域客户特征以长平商务大厦为例,区域客户特征以长平商务大厦为例,自用投资客户比例,客户分析

24、,自用客户构成比例,自用客户购买面积比例,自用客户行业构成,项目因小面积分割，以投资为主,自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系,自用客户的购买面积偏大，多在300-500左右,项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合,长平商务大厦启示,客户分析,自用20%，投资80%，项目因小面积分割以投资为主自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户的购买面积偏大，多在300-500平米左右项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和片区客户情况吻合,在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保税区置业，本项目需要充分挖掘本区域的客户需求,项

25、目在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客户需求，可提升项目形象,贸易、电子、科技,处于创业期的中小规模公司，人员较少,大多选择按揭付款，资金实力较弱,贸易、物流电子,处于发展期的企业，规模扩张急需置业,资金实力一般，大多选择按揭付款方式,实业、物流、贸易、电子,处于成熟期，企业规模较大,资金实力较强,生产、加工、研发，大型物流,国内外知名大企业,资金实力强，对价格敏感度较弱,100-300平米,300500平米,500-1000平米,1000平米以上,客户分析,保税区各等级客户分析,大中型企业需求强劲充分挖掘片区内主流客户需求,游离客户群,重点客户群,核心客户

26、群,保税区周边、香港客户,保税区大中型企业客户,其他：投资、以产品为导向的客户,客户分析,客户定位,置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。硬件配套和软件配套也非常重要，生态的重要性日益凸现,客户分析,客户置业心理分析调研综合素质重要性排序,几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为会影响公司形象；电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。,客户分析,基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。,客户分析,对本项目启示,客户对写字楼形象档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的办公体验、商务配套、休闲配套

27、、物管服务都有较高的期望和需求，而生态环境和自由休闲的办公体验是甲A级写字楼难以满足的本项目容积率较低，为多层，具备打造生态写字楼的条件,顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公,客户分析,核心客户特征中外运敦豪国际快递公司(DHL),保税区区位、政策、深港地缘优势,核心客户特征深圳华来利实业有限公司,独立的空间、企业形象展示,核心客户特征深圳众联贸易有限公司,独立空间、优惠政策、毗邻香港,核心客户特征,他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力,他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在1000平米左右他们的发展离不开保税区，因为这里是商机的源泉现在的办公环境和90年代的写字楼相

28、比没有什么太大的区别他们想要拥有一个足够匹配的空间，可以商务谈判，可以闲情逸致.这样的要求，虽然简单，但在目前的保税区却难能满足,产品定位,扬长避短，制造亮点,项目体量中等，自身资源有限,产品差异化,挖掘内部客户,贴合客户需求,标杆级产品竞争激烈,CBD和香港双重辐射，但形象有待提升,大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求,差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注,物业发展战略,项目经济指标,后期入市项目,项目所属区位,目标客户特征,地理位置优越，CBD和香港双重辐射 行业聚集效应非常明显 保税区的政策优惠 实力型企业比比皆是,属性为仓储，限制设计发挥空间 缺乏商务

29、氛围 片区形象档次较差 配套不完善,深港同城的持续深入发展 片区内办公需求的旺盛 项目入市期片区内无同质产品供应 未来规划的利好,入市期，市场竞争激烈 政策风险,本体条件：项目SWOT分析,SWOT分析,本体条件：SWOT矩阵发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁,基于竞争、发挥优势，抢占机会,基于竞争、利用机会，克服劣势,基于竞争、发挥优势，转化威胁,基于竞争、减少劣势，避免威胁,保税区在深港同城、建设区域级物流中心的大势顺势而上，,利用保税区市场饥渴、挖掘片区内部客户需求，树立项目地缘形象,利用产品自身的优势营造差异化的商务环境,利用生态园林打造优质商务空间，主动演绎与体验倡导的全新商务生

30、活,SWOT分析,定位三大原则,利 润 最 大 化,控 制 风 险,提 升 企 业 品 牌,本项目写字楼产品层高建议,由于本项目建筑面积有限，应利用有限的建面充分挖掘利润空间可利用本项目仓储优势，提升层高，发展复式产品,产品方向研判,根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为平层价格的1.4-1.8倍,因此本项目建议复式层高在8米，吊顶之后层高不低于3米，保证舒适性,产品方向研判,写字楼方向研判,1、长平大厦升级版,2、总部生态办公,写字楼可能开发方向,假如，我们做升级版的长平商务大厦,做法：面积分割：50-150平米，略大于长平产品特色：生态办公，我们可以打造比长平更加生态的环境客户定位：成长中

31、的中小企业,产品方向研判,优势：已经经过市场检验，风险小,劣势：项目形象档次不高政策对于投资客的打压收益难以最大化难以提升公司品牌难以建立市场影响力,VS,假如，我们做总部生态办公,做法：面积分割：15002250平米，做成复式之后面积在3000-4500平米之间产品特色：地标级的前广场，类似于联徘、叠拼TH，每户有独立大堂、独立的昭示面，独立的电梯，每个单位送空中花园，打造精致园林，项目配套为3000平米高档商务会所，打造纯别墅社区办公客户定位：成熟的大中型企业总部,产品方向研判,总体布局方案,基于项目经济指标及要求，对项目总体布局方案如下：,说明：A型 标准层面积1500平米B型 标准层面

32、积1500平米C型 标准层面积1000平米总部公寓小区园林项目前广场,布局原则，所有写字楼都有自己独立昭示面，最好的产品占据最好的资源,一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂,每3层为一个单位，总面积为2250平米，若隔成复式，面积可达4500平米,空 间 分 割 方 案A型产品,基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：,地下两层停车场,建筑面积：9000m2单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为7500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍,优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间,A,B,C,D,一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂,每

33、3层为一个单位，总面积为1500平米，若隔成复式，面积可达3000平米,基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：,地下两层停车场,建筑面积：9000m2单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍,优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间,空 间 分 割 方 案B型产品,A,B,D,C,E,F,一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂,每3层为一个单位，总面积为1500平米，若隔成复式，面积可达3000平米,空 间 分 割 方 案C型产品,基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：,地下两层停车场,

34、建筑面积：6000m2单层面积：1000m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍,优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间,A,B,C,D,+,=,+,=,or,总部商务空间,单一的组合模式具有可变性的商务（flex office）模式,空间是自由的演变原理,量身定做型,如果客户需要，我们可以根据他们的需要量身定做,专为企业总部量身打造只属于自己的写字楼，拥有独立冠名权,产品方向研判,写字楼方向研判,如果这样来卖，我们最多只需要30个客户但这30个客户绝对是保税区的大客,优势：提高了自用比例，降低政策风险提升项目形象建立绝对市场

35、影响力提升企业品牌稀缺前卫的产品可实现较高的利润,劣势：每家公司6层，不便使用电梯设置成本较高风险较高,VS,产品方向研判,写字楼方向研判,有没有一种方案可以保留以上优势，转化劣势？,产品方向研判,写字楼方向研判,假如，我们这样：,产品特色：小区布局，地标级的前广场，户户拥有昭示面，每层都有大面积空中花园，打造精致的内外交融的园林，项目配套为3000平米高档商务会所，公寓作为服务型配套客户定位：成熟的大中型企业总部,保留不变,改进,大堂从每个公司都拥有独立的小面积大堂转化为公共大堂，统一作公司形象展示和休闲配套，电梯也作为统一配置面积分割由1500-2250平米（复式之后3000-4500平米

36、）转化为250-750平米（复式之后500-1500）（中心区的高端写字楼的最小分割面积一般都在200平米以下）,写字楼方向研判,楼体布局A型,写字楼部分6层，层高8米，标准层面积1500平米,地下两层停车场,一层展示大堂和休闲配套,750平米,750平米,分割后，该栋楼最小单位面积为750平米，复式后1500平米,写字楼方向研判,楼体布局B型,写字楼部分6层，层高8米，标准层面积1500平米,地下两层停车场,500平米,分割后，该栋楼最小单位面积为500平米，复式后1000平米,500平米,500平米,一层展示大堂和休闲配套,写字楼方向研判,楼体布局C型,写字楼部分6层，层高8米，标准层面积

37、1000平米,地下两层停车场,250平米,分割后，该栋楼最小单位面积为250平米，复式后500平米,250平米,250平米,250平米,一层展示大堂和休闲配套,产品方向研判,写字楼方向研判,优劣势对比,优势：横向、纵向空间完美的灵活自由组合面积分割适中，有效减低风险 超大面积大堂展示企业高端形象的同时，提升项目形象，同时配置休闲配套，体现人性化电梯统一布置可降低成本,劣势：减少了客户的独立活动空间,劣势转化：强调第五代写字楼的发展趋势，提倡人性化的交流和沟通,产品方向研判,项目方向研判,根据定位三大原则综合谨慎考虑中原建议：生态化总部办公为项目最佳选择面积分割：250-750平米（复式后500

38、-1500平米）,产品方向研判,公寓方向研判,1、纯商务公寓,2、酒店式公寓,公寓可能开发方向,本项目公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向,原因：形象角度从近几年的市场趋势来看，商务公寓的形象提升空间不高，故较多商务公寓都直接以写字楼的相关指标进行建造及包装(例如万轩国际、联泰大厦等商务公寓产品均以写字楼形象进行包装推广，才获得了较高的市场认可度)项目写字楼部分形象和配置较为高端，若公寓产品以商务公寓形象推出极有可能降低写字楼及项目的整体形象竞争角度目前市场供应的办公类型物业主流均以写字楼为形象包装以提升项目档次，本项目若以中端的商务公寓形象推出，在竞争中将会处于劣势。,产品方向研判,酒店式公寓产

39、品的研判,本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向,原因：价值实现角度酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高形象角度酒店式公寓形象较高端，易于引导客户认知，对于项目写字楼的形象提升也有一定的辅助、互补作用，竞争角度本片区目前酒店式公寓产品较少，可弥补市场空缺,产品方向研判,分析什么支撑起酒店式公寓的高价？写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生；公寓产品何以受到如此追捧？巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。,结论：市场已经完全认可这种新兴的物业形态:酒店式公寓作为一种新兴的物业形态，因其所具备的投资价值而被越来越多的

40、投资者追捧；酒店式公寓不再只拘泥于形式与概念，产品卖点支撑愈加到位：深圳早期的所谓酒店公寓完全只是概念炒作，并未有实质性的卖点支撑，而现在该物业形态的产品档次也在不断向北京、上海等酒店式公寓产品发展较成熟的区域看齐。,公寓产品方向研判,产品方向研判,放量区域主要还是集中在老城区和中心区，其他区域只有很少的推盘量，与本项目冲突不大未来两年面市的公寓项目多数为大型都市综合体中的一部分，片区内无同类产品供应，可抢占市场空白点,数据来源：深港研究中心,未来两年主要竞争,产品方向研判,片区无酒店式公寓产品供应：保税区目前商务配套的不足和未来经济的持续发展将会催生出对于酒店式公寓的强烈需求酒店式公寓能够大

41、大提升产品形象：酒店式公寓的租售价格一般要高于其他类型的公寓产品，同时其独有的附加值所带来的溢价空间更是其他公寓产品所难以比拟的保税区有潜在需求值得挖掘：本片区内多为一些发展成熟的大中型企业，可作为项目的商务配套,小结,产品方向研判,公寓功能建议,商务会所：位置：公寓1-2层定位：高档的、新型的商务谈判的空间功能设置：休闲吧，咖啡厅、桌球室、书吧等休闲配套，配置非常高端的商务接待空间和会议室,总部公寓,商务会所,将客户都会用到，成本较高的会所功能作为公共配置,符合总部业主的面积需求符合酒店式公寓的主力面积区间,酒店式公寓的面积段建议原则,需要解决的问题,中原建议酒店式服务公寓面积段为：30-5

42、0M2,公寓面积建议,空调：建议本项目使用分户计量的中央空调加新风系统。电梯：电梯内部装修必须到位，建议适当提高轿厢尺寸，体现人性化需求。智能化：完全参照五星级酒店对于智能化配备的要求，以保证项目档次。公共装修：以五星级酒店的档次来进行公共部分的装修。公寓套房装修：邀请著名设计师设计交楼标准及样板房，并选用进口国际品牌的用材，提升项目整体档次。,硬件配置提升建议,公寓价值提升,通过品牌联盟提升产品附加值 Oakwood是全球酒店式服务公寓运营的引领者，目前已在北京、上海、广州、杭州、天津等大城市布点，在酒店式服务公寓的运营及管理方面具有一定的权威性。在深圳的首个项目，定会受到媒体广泛关注，对本

43、项目知名度的提升有较大帮助。国际顶级酒店式服务全接触 直接邀请奥克伍德作为运营方，全面体现本项目酒店式公寓的核心卖点服务。,服务软件提升建议,公寓价值提升,产品方向研判,项目方向研判,中原建议：配套型酒店式公寓为本项目最佳选择,生态总部办公空间,产 品 定 位,打破工作只能产生在工厂、写字楼的固有思维，给企业总部，高端人士一个相匹配的发展平台.,他是别墅的？,他究竟是什么呢？,花园的？,生态的？,人性化的？,自由的？,让一切回归原点,他们想要的其实就是舒适的办公环境,通过一系列客户分析来看，对于我们的目标客户来说，购买新的物业不仅仅是为了拥有一处办公的地方他们已经被市场认可，他们已经拥有了足够

44、的实力，他们需要一个真正生态办公的空间让繁忙的工作时间在舒适惬意的环境里度过,用怎样的形象打动他们？,The World is mine!（企业总部独享空间）,不凡的起点,与生俱来的荣誉：第一个真正生态的写字楼第一个专为企业总部量身定做的写字楼第一个非超高层的地标级写字楼第一个在写字楼项目里打造了住宅式的精致园林“第一总部”我们理当欣然承受,形象定位符合市场的差异化,第一总部,“他”，契合片区典型办公群体，强调建筑在内涵和外延上的原创性，成为片区的标志性建筑,一个具有可塑性、延展性、能激发创造活力的办公空间；一个将思想解放的商务地；一个为企业总部独享的个性领域,无论是个性实用的复式，还是阔绰的

45、大平面，第一总部的自由空间随您处置,在办公室 不如说是在公园。在创造 不如说是在享受。,空中花园展示,在这里的每一户都送有一个这样的空中花园工作累了，不用下楼，个性的空中花园就可以尽情放松，随您养个花花草草、晒晒太阳，展示茶艺,办公空间展示,足够大的办公空间让你随心所欲,园林展示,约客户来花园里聚个餐，喝喝咖啡，无意之间又谈成了一笔生意，我喜欢晒太阳，还可以把自己家里的狗狗带到花园里溜一下,我们在产品硬件上同样要引领和超越,项目前广场展示,通过在前广场设置异型结构，打造个性地标级前广场充分体现项目品质、档次和价值，我们要我们的业主为我们的前广场骄傲,不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的

46、办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益,商务配套拥有更高的品质,设置物业管理中心，提供及时周到的物业服务；设置商务会议室，提供多功能商务会议室使用，提供写字楼白领会议租用及健身需求；片区商务配套的缺乏使得本项目的商务配套除满足自身需求外，也可以满足供周边商务人士的需求。,完善的配套已成为企业选择办公场所的重要因素,采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质，利用不同形状玻璃的色彩及反光构成隐形建筑语言；外立面局部块体突出（突出的水平宽度不超过60cm），打造成顶层花园，配以LED灯光工程，彰显项目弹性和张扬，从骨子里体现第一总部的魅力，突显项目个性；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规

47、范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，凸现项目的竖向主线条，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,采用出位个性的外立面，提升物业整体形象由外构建差异化,用个性化的立面诠释内涵,用大堂彰显个性和张扬,简洁、通透、空间感强，用材考究，大堂已经是一个企业实力展示的“T形”舞台。转过身，咖啡吧、水吧、桌球吧，体现人性化的关怀,呼吸幕墙它由内、外两道幕墙组成，内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间，空气可以从下部进风口进入，又从上部排风口离开，使夹层经常处于空气流动状态，热量在这一空间流动。价值点：对流空气提高幕墙的保温、隔热隔声节能,用呼吸幕墙彰显细致入微,灯光工程有利于提高项

48、目昭示性，树立本项目的区域“新地标”的形象，同时可以树立本项目企业的光辉形象，促进物业升值,用前广场的灯光诠释地标形象,卫生间尽量保证设置在核心统内设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；蹲位数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,用卫生间考量体贴入微,在这里卫生间已经真正做到成为体现品质高低的重要指标。,公共走道导视系统停车场、

49、写字楼部分导视系统设计原则：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强,用导视与国际接轨,高占位，体现一个项目在细节上符合国际通行标准，第一总部是国际的。,品牌：建议选用品牌电梯，电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键；内装：电梯尺度可以根据核心桶尺寸考虑欧版式大尺度轿厢，体现楼宇的高档品质；电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：设置高低区电梯；电梯分区点必须考虑设置转换层；电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速不小于2.5m/s（甲级写字楼

50、的最低标准）。,用电梯与甲级同步,让第一总部尊享甲级的标准，这是一种跨越,空调的运行模式和计量方式直接影响着日后的公司运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一：项目每户安装分体空调，降低整体运营成本的同时，符合目标客户需求特征；大堂安设新风系统及中央空调，走道因与花园连通，可解决通风问题，无需设置空调，大堂空调费通过物业管理费分季节收取；自由的分体空调，降低空调交叉污染，满足客户24小时全天候无时差办公需求，运营成本最低；空调外机需要考虑设置在项目东西两侧的花园中，统一标准摆放，并设置隔栅确保外立面统一。,让空调成为甲级羡慕理由,空调节能、环保就是第一总部吸引客户的理由,良