徐州、镇江两城市取地可行性报告.ppt

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1、2010年徐州、镇江两城市取地可行性分析报告,2010.12,2010年徐州取地可行性分析报告,目 录,第一部分 徐州城市宏观分析第二部分 徐州房地产市场分析第三部分 取地建议,徐州城市宏观分析,一、城市概况城市位置,淮海经济区中心城市，区域物流中心、国家历史文化名城及生态旅游城市,城市特征：徐州城市大定位国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会。徐州古称彭城，帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。文化悠久，是著名的帝王之乡

2、，有“九朝帝王徐州籍”之说。徐州是苏北最大城市，江苏第二大城市。江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市。,徐州-徐州地里位置优越、对外交通枢纽，使其成为淮海经济区的中心城市。,一、城市概况城市交通,交通枢纽城市,徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。公路方面：现有四条高速公路经过：霍连高速（霍尔果断连云港）、京福高速（北京福州）、京沪高速（北京上海）、徐宿宁高速（徐州宿迁南京）。铁路方面：境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路

3、干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。航空方面：徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。,徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖，拥有丰富的自然山水景观。此外，徐州市历史悠久，历史文化遗存非常丰富，尤其以两汉时期的历史文化遗址最为著名，素有“明清看北京，先秦看西安，两汉看徐州”之说。文化景点：狮子山楚王陵、汉兵马俑、龟山汉墓、沛县汉城、徐州汉城、茅村汉画像石墓等。自然山水：云龙山风景区、云龙湖风景区、小

4、南湖景区、泉山森林公园、云龙湖水上世界、云龙公园、快哉亭公园等。,历史悠久，旅游资源丰富,一、城市概况城市自然资源,一、城市概况城市总体规划,东进、南扩、北造、西延,一、城市概况城市总体规划,规划战略：东进、南扩、北造、西延规划期内主城区建设用地以向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展。规划结构：徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的老城区；徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将

5、进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件，房地产郊区化的现象初步萌芽。,一、城市概况城市总体规划,徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。,*数据来源：镇江统计年鉴,人口基数大，城市人口、非农业人口比例低徐州市年末户籍总户数278.46万户，户籍人口957.61万人，比上年末增加10.75万人，人口出生率19.1，人口死亡率7.1，人口自然增长率12.0，年末常住人口868.19万人。

6、市区人口约185万人。,一、城市概况城市人口属性,经济总量保持稳定高速增长，经济增幅有逐渐出现加速的趋势,二、城市宏观经济国内生产总值和人均GDP,徐州经济发展持续回升向好，全年地区生产总值2390.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速分别比一季度、上半年、前三季度提高1.1、0.6和0.4个百分点。其中，第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业增加值890.56亿元，增长15.6%。三次产业比例调整为10.552.337.2，第三产业增加值占地区生产总值的比重比上年提高0.6个百分点。人均地区生产总值27514元

7、（按常住人口计算），按当年汇率折算突破4000美元，达到4028美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。,二、城市宏观经济城市发展阶段,徐州的房地产目前正处于快速发展期，生存需求和改善型需求兼有，市场供给以数量为主、向注重品质方向发展。,徐州GDP总量在江苏省处于中等，总体经济规模实力尚可，人均GDP在省内属于较低水平，普遍低于苏南城市，这是由于地域差别造成的，总体上来说徐州市经济正处于持续、快速增长，这是徐州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。,二、城市宏观经济城市实力,表：2009年江苏省13个地级市人均GDP、GDP及增长率比较,徐州GDP总量

8、在江苏省处于中等，总体经济规模实力尚可，人均GDP在省内属于较低水平，普遍低于苏南城市，这是由于地域差别造成的，总体上来说徐州市经济正处于持续、快速增长，这是徐州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。,15,二、城市宏观经济居民收入与消费水平,人民生活水平持续提高。2009年末城市居民人均可支配收入18769元，增长10.7%；人均消费性支出11973元，增长11.7%；自2004末至2009年末，城市居民人均可支配收入增长90%以上，年均增长率达13%。消费需求不断扩大，2009年全年实现社会消费品零售总额808.97亿元，增长18.9%，增幅比上年下降了6.4%。虽然受宏观经济影响，近年社

9、会消费品零售总额增幅比上年有所放缓，但总体看来社会消费品零售总额却稳步增长。,城市居民人均可支配收入逐年稳步增长，居民收入水平明显提高 居民消费支出继续稳步增长，总体发展呈现向上趋势,*数据来源：镇江统计年鉴,二、城市宏观经济人均居住面积,图：2004-2009徐州城市居民人均居住面积及恩格尔系数,城市居民生活水平不断提高，2009年城市居民人均住房面积27.03平方米，比上年增加0.83平方米。城市居民食品支出占消费性支出的比重为34.1%。,城市居民人均居住面积稳步提高，居民生活水平不断改善 2009年末徐州城市居民人均住房面积为27.03平方米，与国家建设部制定的2020年居住目标人均居

10、住面积达35平方米存在一定差距。2009年末济南城市居民恩格尔系数为34.1%，根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，济南目前人民生活水平处于相对富裕阶段。,固定资产投资保持持续快速增长，房地产投资趋向理性,二、城市宏观经济固定资产及房地产投资,表：2009年江苏省13个地级市固定资产及房地产投资情况,通过横向对比我们可以看出，2009年苏北城市的房地产投资总额和苏南一些城市相比，依然有较大的差距，但房地产投资增长率除连云港因为上年度投资增幅较大，09年呈负增长外；苏北其它城市增长率普遍高于

11、其它苏中、苏南城市。,房地产市场分析,宏观房地产市场土地市场,07年以来徐州土地成交稳步上升，城市发展步子拉大，2010年国土局计划供应1.1万亩，较往年大幅增长，主要以棚户改造、保障性住房、90平米以下中小户型普通住宅占70%以上,宏观房地产市场土地市场,徐州金时利高价取得新城区商业地块溢价率高达235.77%5月25日，徐州国土资源局对2010-122010-15号地块正式开拍，挂牌起始价为4110万元，经过55轮的激烈竞拍，最终徐州金时利房地产开发有限公司以13800万元的高价竞得，土地溢价率高达235.77%，楼面地价约合1278元/平米。建国西路步行街花落国企溢价率为116.28%5

12、月26日，徐州国土资源局对2010-162010-19号地块正式开拍，挂牌起始价为7740万元，全场共竞拍19轮，最终徐州新盛建发置业有限公司以1亿6740万元竞得，土地溢价率为116.28%。六家18轮相争毛纺厂地块终落荣盛溢价率120%6月25日，徐州国土资源局对2010-20号地块毛纺厂北地块正式开拍。此地块吸引了瑞龙、润金、荣盛、华美、中铁、汇亿丰等六家实力雄厚的房地产公司相争。挂牌起始价为3亿元，经过17轮的激烈竞拍，最终荣盛房地产以6.6亿元的高价竞得，土地溢价率高达120%，楼面地价约合7350元/平米，约合1082万元/亩。广东美的置业9月8日7.66亿摘得徐州徐海路地块溢价率

13、为56.3%9月8日，徐州市国土资源局拍卖大厅举行了对2010-31徐海路南侧地块的现场拍卖，3家竞买方经过40轮的激烈角逐，广东美的置业有限公司最终以7.66的天价艰难拿下此地块，对比起拍价4.9亿元溢价率为56.3%。,2010年重点地块拍卖情况,宏观房地产市场供需走势,2010年（1-11月），全市新建商品房供应面积342.3万平方米，比去年下降6%，考虑缺少1个月数据因素，基本可以看为2010与2009年供应量相当，2010年商品房成交面积336.5万平方米，比去年下降17%。供需方面，从2008年市场供给远大于需求，到2009年供不应需，2010年徐州整个市场的供需比较平衡。,22,

14、宏观房地产市场2010年月度供需变化,年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求的释放点燃了沉寂已久的房地产市场。供应量也相应大增，4月调控新政推出。楼市迅速低迷，供应也相应减少金九银十之际，楼市供应开始放量，成交也开始回升。而10月国家出台一系列加息、限购。贷款利息提高等政策，11月成交量又继续转为低迷。纵观2010年徐州市区商品房成交量。政策打压、刚性需求、价高量跌效应成为主导全年商品房成交量的关键词,23,宏观房地产市场2010年区域分析,云龙区一直是徐州房地产市场热点区域，商品房供应量最大，具备规模效应，近年来各方面配套设施逐步完善，已发展成为成熟的居住片区，2010区域内楼盘集中放量使

15、得该区域商品房成交量牢牢占据头把交椅；泉山区生活配套丰富，居住环境优美，一批新增项目自投放市场以来迅速去化完毕，原有项目更是取得了优异的成交表现 鼓楼区距市中心最近，自然环境发生了脱胎换骨的改变，进一步优化了该区域的居住环境。近年来房地产市场发展飞速提升，在售及储备项目众多，发展势头迅速；其他区域成交量均比往年有较大提高。,24,宏观房地产市场历年价格分析,徐州商品房成交均价从2004年至2007年一直处于一种平稳增长的正常节奏，但随着土地出让价格的不断提高，增收“土地增值税”等各项宏观调控政策不断出台，地产商的开发成本也越来越高，2008年因宏观市场调控增速略微下降，但2010年年上半年徐州

16、市住宅成交均价增幅继续扩大。从未来房价趋势来看，一方面居民价格承受能力进一步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定，将成为促进房价上扬的重要因素。另一方面也应该看到，市场供大于求的矛盾进一步突出，中低价商品房建设力度加大，宏观调控政策将在一定时间范围内持续，城区疏散政策等因素将促使整体房价缓涨。,徐州板块分布,根据区位特征，徐州分为五大板块，其中东区是当前热点板块,依托开发区产业而兴起的居住区，随着高铁站的落户，板块分化为两大热点区域，目前价格5000-7000元/平米,依托新市政府的落地，以行政中心带动居住产业的发展，目前均价5500元/平米,主要为铜山新区，当前板块热点转移，以区域

17、客户为主，对于外来吸纳力不足，目前价格4500-5000元/平米,资源优越明显，在售供应量少，目前价格5500-14000元/平米,新开发热点板块，以九里山为中心，多以多层为主，目前价格3800-5000元/平米,地段和配套优势，供应量少，多以商住为主，价格基本过万,徐州大盘分布,绿地商务城：200万平米，均价5500元/平米,恒基雍景新城：50万平米，未推,绿地世纪城：130万平米，均价5500元/平米,开源四季：103万平米，均价5600元/平米,世茂东都：116万平米，均价6500元/平米,泉山森林海：120万平米，均价5780元/平米,大盘一般位于郊区位置，领衔新城开发核心或者资源优势

18、,国基城邦：60万平米，均价6800元/平米,国际花园城：180万平米，均价5300元/平米,项目基本情况所属片区：云龙区东面分期：分6期，1期东方巴黎2005年10月开盘，2期2006年12月开盘，目前开发项目最后一期六期莱蒙湖畔占地面积：937亩建筑面积：130万，其中 住宅面积：95万 商业面积：20万（大型商业卖场、商业休闲街、餐饮娱乐、便利店、酒店式公寓、酒店、办公、银行），社区商业公建配套设施：10万容积率：1.52绿化率：40,价格问题：项目一期如何在配套不全，一个新兴的区域突破，实现价值的认同？产品问题：如果在后期开发中，保持其产品的竞争性？如果去创新适应市场的产品？,项目入市

19、开发背景：,五期,六期,商业广场,重点案例分析绿地世纪城,开发背景,城市背景,徐州东向发展规划确定，市政府搬迁新城区启动，作为东区发展第一大盘,区域背景,开发前配套落后，周边多为农村，与市区形象不符，绿地加入后急需解决的是配套的补充和形象的升级,品牌背景,绿地品牌开发，多个城市经验证明其是成功的,城市郊区化发展为大盘兴起提供了契机，世纪城所在地经过6年发展，已逐渐成熟，融入主城区,价格走势,产品类型,推出面积万M2,时间轴,2005.10（一期）,2006.12（二期、三期同时公开）,2650,2600-3900,4000,2008.1.25（四期）,毛坯：3900-精装：4200,2008.

20、9（五期）,24,多层为主两房：80-99三房：105-130,东方巴黎,多层为主、小高层为辅主力三房：109平米,维多利亚,维也纳森林,爱琴海岸,第五花园/启航社,小高层为主两房、三房：90-150平米,16,16,高层为主目前推出以小户型为主38-73平米,26,8.9,高层，以90-130平米为主,实现价值的认同及品牌的成熟度,项目分期开发，目前已经开发到六期房源，已售房源约90万平米，年去化率在20万平米左右房价上涨幅度在51左右，年增幅13随着市场对于产品认同度的变化，产品由以多层为主逐渐过度到小高层、高层产品项目主打海派风格，命名也以海外地名为主,莱蒙湖畔,2009.12（六期）,

21、4200-5500,开发节奏,分期多批次开发，产品逐渐发生改变,开发策略,绿地世纪城总评图,一期,二期,三期,四期,五期,六期,商业广场,多层,多层、小高层,多层、小高层,中心水景,沿湖水景,小高层、高层,商业街,土地开发模式：由内向外开发，土地最大价值点后开发产品开发模式：低密先行，高密跟进，商业待成熟再开发配套开发模式：生活商业配套满足小区业主,产品策略,从以中档、中高档产品为主向以高档产品为主转变,一期,二期,三期,五期,四期,实景销售，给客户不一样的感官，对于客户来说，看到成品的住房心理更加踏实，冲劲力也更强,项目实景,六期,【项目介绍】绿地商务城位于徐州市新城核心区，包括三大主题功能

22、区：50万平米的大型主题购物乐园Happy Mall；建筑面积约50万平米的商务办公淮海企业总部园区；总建筑面积约100万平米的现代住宅社区。【业态组合】绿地商务城是淮海经济区目前唯一超过200万平米集主题购物乐园、商务办公、居住生活等多种现代城市功能于一体的超大型综合社区【在售房源】即将推出四期 二期蓝海商务办公楼。【在售价格】均价5500元/平米【产品面积】户型面积100-130平米,重点案例分析绿地商务城,新城区热点项目，目前在售三期房源，36-62#楼目前仅剩5套别墅，基本售罄：二期蓝海办公楼11月成交39套。目前该项目房源基本清空，新房源尚未上市，11月中下旬已经开始四期房源的蓄水工

23、作，预计将在12月开盘。,【销售情况】,6月30日绿地商务城“公园首府”组团开盘，推出58#高层和24套联排别墅；开盘即宣告售罄；公寓户型面积96-170平米，价格5000-5800元/平米；三期60#楼7月12日开盘，为22层高层房源，户型面积100-140平米，起价5000元/平米，均价5400元/平米；价格5000-6000元/平米，一房一价；目前即将售罄；三期公园首府61#楼8月24日开盘，为高层（22层）房源，户型与60#楼基本相同，面积100-135平米，均价5500元/平米，一房一价。60#楼尚余有少量顶层房源。绿地商务城二期蓝海办公楼户型面积80-150平米，均价约5500元/

24、平米。绿地商务城公园首府联排别墅有望9月份推出，户型面积198-220平米。9月中，推出56#、57#两幢，约260套，主力面积为100-136平米，两房、三房户型。10月13号类双拼别墅52#、53#、55#推出12套房源绿地商务城三期公园首府62#楼10月19号开盘，为22层高层房源，户型面积135平米。绿地商务城11月14日推出徐州首创的高层OWNHOUSE空中联排90墅，目前咨询预约中，价格暂未定。,数据截止：2010年11月30日,【推盘节奏】,【销售情况】,项目三期公园首府，56#和59#、57#、62#楼，户型面积100-130平米，均价5500元/平米，截止目前为止都已经售罄。

25、二期蓝海商务办公楼目前已经去化83.08%。,11月14日高层OWNHOUS开始蓄水,数据截止：2010年11月30日,主力户型,62#为22层两单元，2梯3户结构，中间户为100平米两房，136平米：3房2卫+入户花园；100平米：2房+入户花园；120平米：3房1卫+入户花园,步入房地产增长的快速通道，商品房成交价格不断攀升2004年徐州正式步入房地产快速增长的通道，随着房地产真实需求的逐渐激发释放，房地产成交价格也随之不断提升，这是作为房地产发展初步阶段的重要特征之一。在售项目大多体量较大，市场上大盘云集徐州目前的在售项目，其体量大多在20万以上，而100万以上的项目数量同样较大，品牌开

26、发企业逐渐入驻，新的开发理念得以渗透。房地产投资将继续保持高位运行虽然目前国家对于房地产的调控持续加强，徐州市场目前的房地产发展仍然处于发展初期，且大多为自住型需求，为政府所保护之需求。同时，作为政府招商引资的重要手段，房地产开发的地位不可动摇，城市目前较多的依赖房地产发展来带动区域经济的发展，这一点从徐州市区内的大盘云集便可见一斑。新城区和高铁板块将逐渐成为开发热点徐州市政府的东迁，东部快速交通格局的打造，城市东进步骤逐步展开，区域发展也在此过程中不断升级,三环东路成了城市东扩的起点。,宏观房地产市场结论,取地建议,跟随城市发展的主流方向：向东和东南方向，限制向西南发展，控制向西北发展方向一

27、：新城区板块方向二：鼓楼北区板块方向三：高铁板块,取地建议,方向一：新城区板块,优势：1、市政府的导入，未来发展主流板块2、各大品牌开发商云集，共造新城，绿地、恒基、建工、国信、中茵等3、价格处于起步中期阶段，未来空间可期4、经过绿地和中铁三年的运营，市民对该板块的认同度逐渐提高5、交通便利、各项配套建设中,劣势：1、配套不齐全，基本处于空白2、入住率低，板块的发展起码需要3-5年时间3、未来竞争大，特别是品牌和品质的竞争,方向二：鼓楼北板块,鼓楼区的成交量表现强劲，虽然受区域形象的限制，但作为徐州价格低谷洼地，随着城市改造进程的加快，其增长势头开始显现,方向三：高铁板块,高铁站区打造成集“交

28、通枢纽、生态、商务、居住”四位一体的城市副中心。2011年前完成山体整修、土地整理、站房建设、站房周边基本的商业设施建设,满足京沪高铁通车需要,并为后续全面开发打好基础。,以高铁站区为核心的高铁板块，未来将容纳不少于20万人的居住需求，随着该板块开发力度的加大，这一带人群恰恰是刚性需求的主力人群。,目前仅城置、君庭湖畔、金山福地、美的地块、绿地项目、月星地块等项目，其中绿地、美地、月星暂未售,该板块处于发展初期，各项配套尚不完善，随着高铁2012年通车，板块的发展潜力巨大,2010年镇江取地可行性分析报告,目 录,第一部分 镇江城市宏观分析第二部分 镇江房地产市场分析第三部分 取地建议,镇江城

29、市宏观分析,一、城市概况城市性质与地位,地处中国东部沿海、江苏省南部，长江与大运河在此交汇，自然地理优势明显的城市，是中国经济发展最快的长江三角洲区域中心城市,城市性质：国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一。城市地位：镇江口岸是国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植检查验机构齐全。高资港区、龙门港区、镇江港区、谏壁港区、高桥港区、大港港区、扬中港区构成镇江港口群。同时镇江也是江苏省重要的高教、科研基地，拥有江苏大学、江苏科技大学、中国蚕研所等一流的高校和科研机构。,镇江-旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段,一、城市概况城市化发展进程,城

30、市化进程加快，城市发展质量明显优化，中心城市集聚功能和辐射作用明显增强；择优发展中心城镇，促进“镇”向“市”的转变，将进一步提升城市竞争力。,城市化进程加快，城市发展质量优化。镇江市总面积3847平方公里，市区建成区面积达98.18平方公里；户籍总人口268.77万人，其中市区总人口102.81万人；城市综合实力位居中国50强之列，城市化率已达60.1，是长三角这一世界第六城市带的重要成员之一；城市发展质量明显优化，人居环境改善，人民生活质量提高。城市环境建设和保护越来越受到重视，生态环境进一步改善，镇江市先后获国家优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市等多项荣誉称号；

31、中心城市集聚功能和辐射作用明显增强，实行“一城两翼”规划，中心城市框架进一步拉开，城市规模进一步扩大，发展空间迅速拓展，城市实力明显增强。中心城市对全市经济社会发展的集聚、辐射、拉动作用逐步显现。,市场拉力不足，经济发展的创新能力不足、经济结构和布局的不合理、三产发展缓慢、农业经济和农村建设滞后；政府在城市化进程中的“越位”和“缺位”；小城市发展相对滞后，在城市化进程中地位和作用没有得到应有重视和政策支持；存在经济总量偏小、发展水平偏低、县域之间发展不平衡等问题，县域经济发展相对滞后；历史文化保护开发重视不够，城市文化个性削弱，城市自我形象不清晰。,进一步提升中心城市竞争优势；加快小城市发展速

32、度，给予县域经济发展更多政策支持；择优发展中心城镇，促进“镇”向“市”的转变。,镇江城市化发展进程,城市化发展进程中面临的主要矛盾和问题,加快镇江城市化进程的建议,镇江山青水秀，人杰地灵，自然资源丰富，历史悠久，人文荟萃；挖掘提炼自然、人文、历史，注入新的内涵，展现出个性的魅力城市,镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。北固山现存诸多文化古迹

33、，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，人文景观与自然景观相得益彰，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。,一、城市概况城市资源与价值,镇江城市概况 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文

34、明交相辉映的江南名城。镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847平方公里，人口约267万。镇江在长三角的区位 镇江是长三角中心城市之一，处于长三角2小时都市圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点，区位优势突出。沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道贯穿全境，已建成通车的润扬长江公路大桥和即将建设的沪宁高速铁路将使镇江的区位优势更加明显。,凸显的区位优势，是长三角中心城市之一，融入长三角角两小时经济圈，成为连接南京都市圈和苏锡常经济圈的重要枢纽,一、城市概况城市区位条件,城市总体规划分析,沿江综合发展轴,

35、西部生活发展轴,城市空间格局“一城两翼，南山北水，格局”,主城核心区商业金融、旅游服务为主的城市主中心南徐新城由行政、文化、商务为主的城市次中心丁卯新城高新技术产业、科技信息服务为主的城市新区谷阳新城以高新技术产业、第三产业为主的城市新区南山风景区城市中心绿地，将建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园,由一字型向“型发展,高铁镇江站,南京,上海,沪宁高速公路,京沪高铁,东部产业发展轴,一、城市概况城市总体规划,镇江位于江苏中部、长江下游南岸，西接南京，东临上海，北与扬州“京口瓜州一水间”，是长江三角洲的咽喉之地,作为我国经济最发达的长三角地区，规划中的轨道交通网总里程数有6700公里，其中180

36、0公里是城际客运铁路，830公里是客运专线，普通铁路有2170公里。世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。,镇江作为宁镇圈、镇扬泰圈、镇常圈三大交通网略圈的核心，交通优势非常明显。,一、城市概况长三角区域交通状况,对外交通规划：镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。京沪铁路横贯东西，沪宁铁路贯穿南北，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过，规划中沿江城

37、际铁路将缩短镇江到南京和上海的距离；沪宁高速公路、312 和104 国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，连接苏北及至中部省份的镇江至扬州长江大桥使镇江的交通优势更加突出；长江与京杭大运河在镇江交汇构成全国最大的十字黄金水道；南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江市区均为60公里沪宁高速对镇江城市的影响 镇江主出口：连接老城区 镇江南出口：连接“南城北水”河阳出口：连接丁卯-三山地区 丹阳出口：连接大港,镇江临江近海，水陆交通极为便利，京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过，“铁、公、水、空”立体交通优势缩短镇江与周边城市的直线距离,一、城市概况城市交通网络,2004-2009年镇

38、江市人口增长趋势（万人）,2009年镇江市私个体企业从业人员结构,镇江市人口处于零增长趋势，就业再就业形式稳定，私个体企业从业人员结构以私营企业为主体，占到七成以上,*数据来源：镇江统计年鉴,人口总量基本稳定人口总量基本稳定。2009年，年末户籍总人口268.77万人，比上年减少1.13万人，就业再就业形势稳定2009年，全市城乡从业人员163.5万人，比上年增加6.5万人。城镇登记失业率为2.54%，全年新增城镇就业5.7万人，新增农村劳动力转移4.29万人，基本实现零就业家庭。,一、城市概况城市人口属性,2009镇江经济增速快于长三角均速 2009年，镇江市国内生产总值为1672.08亿元

39、；人均GDP也达到54732元。2006-2009年，四年全市GDP增幅都保持在15%以上，2008年受整体经济环境的影响，略有下滑。总体经济增长呈平稳较快发展趋势。这主要表现在经济结构的不断优化和经济运行质量的不断提高。在经济结构上，服务业增加值占GDP比重稳步提高。,镇江市2004-2009年国内生产总值（单位：亿元）,镇江市2004-2009年人均GDP（单位：元）,镇江市的整体经济运行情况良好，国内生产总值和人均GDP都保持着稳定增长态势，具备了良好的经济基础,二、城市宏观经济国内生产总值和人均GDP,56,在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的

40、力度在不断加大，随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。,二、城市宏观经济固定资产投资与房地产投资,启示,镇江市2004-2009年三产产值走势表（单位：亿元）,*数据来源：镇江统计年鉴,宏观经济总体分析在国家宏观调控的影响下，镇江近几年的经济保持高速运转，社会生产总值稳步增长。良好的经济发展形式带动外界该城市的投资力度，加大投资额的注入，近两年投资额增长幅度趋于稳幅涨势，各类经济投资幅度都略有所涨。除此之外，经济结构也在不断改善。经济结构由原先靠工业为经济发展唯一拉

41、动力逐步改善为二三产业共同带动经济发展，城市经济建设现代化脚步加快。城镇居民生活水平不断提高。,经济总量持续攀升，产业结构以第二产业为主，第三产业发展势头强势，随着城市未来规划发展，服务产业将会有更大的上升空间。,镇江市三产产值增加明显2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算比上年增长13.7%，其中：第一产业增加值75.92亿元，增长4.5%；第二产业增加值972.21亿元，增长11.9%，其中工业增加值895.76亿元，增长11.7%；第三产业增加值623.95亿元，增长17.7%镇江市以第二产业为主要产业，所占比例约60%,二、城市宏观经济三次产业,社会消费品零售市

42、场继续保持较好的增长势头，2009年年实现社会消费品零售总额488.5亿元，同比增长19.15；2004年至今，镇江市居民人均可支配收入及人均消费性支出持续增长。2009年人均可支配收入为20949元。居民收入虽保持快速增长，但消费习惯却相对保守，因而在镇江住房需求需要引导与创造，培养其投资与改善居住条件与环境的意识。,镇江市2004-2009年社会消费品零售总额（单位：亿元）,镇江市2004-2009年人均可支配收入及人均消费性支出（单位：元）,*数据来源：镇江市统计年鉴,城市居民的人均可支配收入在逐年稳步递增，人民的生活水平在不断的提高，消费水平的能力也随之加强。,二、城市宏观经济社会消费

43、品零售总额、人均可支配收入及人均消费性支出,59,三、城市规划城市功能,60,镇江总面积3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区，丹阳、句容、扬中三个县级市。宁镇扬经济板块核心城市之一，上海辐射链条的末梢，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。,四区、三市，长三角重要工贸、港口、旅游城市,润州区：润州是镇江的古称之一，润州区位于镇江市区西南部，地处长江、运河交汇处。面积132.68平方千米，总人口23.71万人。,京口区京口是镇江的古称之一，辖6个街道、6个镇，面积115平方千米，总人口34.77万人；京口区主要为镇江老城区。,镇江新区即镇江经济开发区，位于镇江市东郊，是在镇江经济

44、技术开发区和大港经济开发区的基础上，于1998年6月正式成立的。新区下辖丁岗、大路、姚桥三个镇和大港、丁卯两个街道，面积218.9平方公里，人口21.7万。已成为苏南开发区中的后起之秀。,丹徒区丹徒区位于镇江市区西南，总面积529平方公里,人口38.3万人。1998年12月，镇江市政府批准丹徒规划建设30平方公里的行政，经济，文化中心丹徒新区，2002年5月，丹徒正式撤县设区，从而融入了镇江市的整体战略格局之中。,三、城市规划分区情况,61,城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。山水型的生态城市进一步强化，加快建成国际著名旅游城市的步伐。未来“一城两翼”空间结

45、构形态得到进一步丰富、优化和完善。,主城区,重点沿江发展，扩充东西两翼，适度沿路向南发展,三、城市规划城市空间发展,62,五大功能区：主城核心区丁卯新城南徐新城丹徒新城南山风景区空间布局以南山风景区为绿核、形成四个独立的建成区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。,主城核心区,南徐新城,丁卯新城,丹徒新城,南山风景区,以南山绿核为中心，“1”主中心+“3”副中心,三、城市规划城市空间发展,结论与启示,城市发展研究,评价,启示一城市群经济活跃，层级化的商务区网络系统正在逐步搭建；启示二镇江宏观经济运行良好，第二产业发达，拥有一定聚集度；启示三第三产业比例在长三角城市群中处于下游，

46、缺少服务型行业支撑，急需产业结构调整。,镇江市地理位置优越，便捷的空间位置，有利于商贸活动的开展；镇江市是休闲型文化旅游名城；高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区；发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升镇江市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大镇江城市发展的范围。,经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，在长三角城市群中排名中下游；经济外向度持续、大幅增强；高频率的进出口业务，将给物流业带来更为广阔的发展空间；经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调整空间较大。,城市经济研究,镇江房地产市场分析,宏观房地

47、产市场土地市场,2010年1-11月，镇江共出让土地303.9亩亩，成交均价150.6万元/亩,成交量环比略有下降,但土地价格市场大幅反弹趋势。2010年土地成交价格涨幅明显，主要是由于占据80%的城镇住宅、商务金融及中心拆迁改造用途土地主导。,宏观房地产市场供销状况,2010年，全市新建商品房销售面积217.29万平方米，比去年同期下降25.5%，降幅较前八月回升1.4个百分点，市区商品房的平均成交价格为5927元/平方米，比去年同期上涨38.9%，自2009年以来，镇江房产市场开始由供大于求转变为供小于求的，市场供给明显小于市场成交量。截止2010年11月30日，全市共销售195.6万平方

48、米，供需比0.78.楼市供应量仍然不足。,67,城东版块、城南版块、丹徒市明显供不应求，其中城东版块供需比仅为0.36.,宏观房地产市场区域供需与销售价格,镇江市2010年各区域供销面积结构比,68,2010年以来，商品房销量受政策影响起伏明显，4月新政后，连续3个月镇江楼市销售量持续走低，传统旺季9月楼市回暖，单月成交达到了24.6万平方米，随后两个月，国家出台一系列贷款政策，限购政策，以及加息等不利好消息，楼市销售量在随后两个月迅速回落，11月单月成交仅1607套，成交面积15.1万平方米。截止11月30日，镇江楼市共销售20155套，销售面积195.6万平方米。,宏观房地产市场10年商品

49、房单月楼市明细,69,投资客少，整体房地产市场价格相对同类型城市稍偏低，但10年涨幅较大。,镇江市房地产市场虽处于上升通道中，但整体开发程度不高，与其苏南区域位置属性不相匹配。从城市自然生态、经济发展来看，这一定程度正是其发展动力和后期增值空间所在。随着镇江城市中心南移战略的启动，丹徒撤县改区、市行政中心迁往南徐新城等一系列的市政举 措为镇江房地产市场带来新的开发机遇和发展空间。主城区土地资源日渐稀缺，住宅开发向南徐、丹徒新城区转移。镇江客源以本地居民的自住购房为主，其中二次置业改善生活居住品质者居多，投资性客源较少。镇江房地产近几年一直比较平稳、健康的发展，市场泡沫较少，投资和投机的比例小。

50、从整个镇江近几年房地产市场的价格走势来看，上涨幅度非常缓慢。但由于近期拆迁量等因素引 起的成交量的明显上升，销售价格出现明显的上涨。,宏观房地产市场结论,京口区,润州区,丹徒新区板块,镇江新区,大 港 板 块,板块市场层面板块分布图,该区域具有的三大优势：独特的政治与经济中心优势、稀缺的地段及独特的“两山一江”景观资源、“两校”（江苏大学和镇江一中）教育产业资源优势，率先成为镇江高价位楼盘的主要聚集地。,主城区，区域认可度高，商品住宅需求大，区域成交价格引领镇江市场，普通住宅主力售价在58007000元/,板块市场层面京口区,典型项目概况,板块市场层面京口区,价格相对低廉、成为目前房价高企不下