广州华城国际项目策划报告81p.ppt
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1、“华城国际”项目核心问题点思考,展现强势品牌与先进的开发理念在城南定义全新国际化生活标准塑造一线品牌气质,项目整体目标,项目开发系统论,板块提升与属性塑造项目的品牌气质 产品的价值构成生活模式体系构成,项目板块特征属性及价值构成,地铁经济,会展经济,CBD CLD人口基础,城市快速环线交通,城市发展空间方向,大学城经济,2006年2011年,分两期建设,即2006年2010年建设铁路北客站长延堡段,长度为18.8公里;2009年2011年建设长延堡韦曲段,建设长度7.6公里。到2015年二号线已建成通车5年,可承担日客运量79万人次,占总出行量的5.2,占公交总出行的13.5。,地铁经济,地铁
2、经济对城市的影响主要体现在,城市的居住空间格局的转变,加速了物业的增值与物业的开发形态的进化。对城市商业格局的转变,人流会刺激百货业的布局发生转变。,广州地铁,自1997年一号线开通以来,对比推出市场时的一手售价,所有一号线附近楼盘的二手售价,基本上都上涨了15%以上,租金回报率大部分都高于8%。中原地产近几年的成交数据显示,对于购入一号线一手物业的投资者来说,出售物业所能获得的回报远比出租回报高,而对现入市的投资者来说,租金回报还是比较可观。,广州地铁物业,香港地铁的开通令投资赎回率达到15%,地铁上盖物业平均升值近50%。,香港地铁物业,广州一号线楼盘升值及回报情况楼盘名称 开盘时间一手售
3、价二手售价 价格升幅 租金回报率 东山锦轩 2002年8月73599500-1000029.09%-35.89%8.15%西门口广场 2001年8月 5730 6800-7000 18.67%-22.16%8.80%富力东堤湾 2002年10月 6300 8000-8500 26.98%-34.92%8.57%花地城广场 2003年7月 4000 4200 5.00%6%-4.5%雍雅园 2001年9月 5891 6800-7000 15.43%-18.83%7.54%,广州二号线楼盘升值及回报情况(附表二)楼盘名称推出时间一手售价二手售价 价格升幅 租金回报率 百利华庭2002年3月4163
4、5500-580032.12%-39.32%9.51%润汇大厦2002年10月 5281 6200 17.40%5.23%会展星城 2003年5月 4200 5400-5700 35.71%9.43%愉景南苑 2001年1月 4700 5800-6000 23.4%-27.66%6.64%丽影华庭 2002年3月 4342 5000 10.08%7.93%,中国(深圳)综合研究院()资深商业研究专家组公布的。报告通过对欧、美、日等地铁高度发达国家商业的实地调研,分析出,地铁无疑为传统零售业创造了新的发展空间,地铁沿线将会出现新的补充业态和创新的商业形式。,地铁将对商业产生巨大刺激作用,首先将带
5、动提升周边物业价值和商业价值,其次将有效扩大中心商圈的辐射范围,推动新型商业空间开发,增加新的商业机会;此外,地铁还将在提高居民出行频率,刺激更多消费并有效促进市场规模扩大的同时,逐渐改变人们的消费习惯,将市民从地上经济带到地下经济。,地铁物业对商业格局的影响,地铁催生新经济圈,传统商圈将受挑战,沿线地产成新的增长点,地铁是一个城市现代化、国际化的标志,是现代都市文明的一种象征,它贯穿着多种多样的城市细胞。,地铁物业成为下一轮投资热点,地铁对本项目区域的影响与贡献,1、将使西安的城市格局发生根本的变化,2号线将成为城市居住的新的热点及居住物业投资热点。2、极大的促进城市主流居住圈向南的进程,伴
6、随城市公路交通环线,这些重要的交叉点将成为市场客户关注的焦点。3、新的交通工具,将改善市场客户对城市空间距离的认识,极大地拉近项目区域与城区的心理距离。4、目前在城市地铁的核心区段上,本项目的土地资源成为最稀缺的市场资源。5、城市商业将因地铁的人流带动重新分布,百货业将成为地铁经济的重要获益的商业业态。6、地铁物业的投资价值获得市场的共同认可与追捧。,会展经济,会展经济将是继高新产业、装备制造业、旅游业之后西安通往国际化的重要产业。,曲江新区将整合省内外、国内外一流的会展资源,一流的经营团队,组建西安曲江会展集团。未来的西安曲江国际会展中心将形成“月月有展览、周周有会议”的繁荣局面,成为区域经
7、济发展新的增长极,以及中国会展经济的核心板块。,重要信息索引,2005年初,西安市提出了“国际化、市场化、人文化、生态化”发展理念,把发展会展经济作为国际化的突破口,以打造区域性国际会展中心为目标,大力发展会展经济。首届欧亚经济论坛、国际古遗址理事会、丝路投资论坛等大型国际性会议和展览,已给西安带来良好的社会效益。根据相关数据,西安市近年来的会展经济以年24.6的速度递增。从2003年起,年展会总数超过100个,在2004年展会创造综合效益超过30亿元。,西安曲江国际会展中心定位为国际化、智能化、多功能、配套齐全的大型会展中心,规划面积3720亩,总投资约60亿元人民币,其中一期占地1240亩
8、,宾馆、酒店、商住、购物、娱乐、餐饮、康体等配套设施齐全,计划建设周期三年。超前规划、功能齐备、节地集约、智能节能、简洁大气、整体和谐,在这一整体思路的带领下,会展新城将在现有西安国际会议展览中心的基础上,扩建10万平方米的展览场馆,使展览面积增至15万平方米,达到5500个国际标准展位;同时建设3.5万平方米的国际会议中心,包括30个国际化不同规格的会议厅,能够承担国家大型展会和国际中型展会。,西安曲江国际会展中心,会展经济对区域板块的带动与提升作用,1、国际会展中心将是代表西安的国际视窗建筑,将使本区域成为西安现代商业经济的国际港。2、项目的规模和体量将改变项目周边的城市气质,建成新西安的
9、国际客厅。成为区域性城市的标志建筑和景观建筑。3、展会经济将带动周边及展会辅助产业的繁荣,促进本区快的商业成熟度。为房地产开发提供市场办公、居住及酒店商务等创造性地市场资源。4、构筑本区域内的产业基础,带来新的生活人群的居住需求。5、改善城市空间格局,构成新的城市节点核心。,区域价值整合,长 安,项目区块,城市重心上的中心价值,曲江、CLD、长安西安城南人文之域、科技之都 大学城、航天城 城市交通黄金交叉,城市客厅国际化窗口城市景观建筑新商业中心 城市广场新经济产业中心城市地标,描 述,城市中央公园,新区域概念价值,City center park,区域价值提升 镜鉴,纽约中央园,纽约中央公园
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