郑州金水区旧城改造项目发展战略研究.ppt

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1、,“郑州金水区旧城改造”项目发展战略研究,谨呈 粤华投资,2,工作思路与进程,第二阶段案例研究体量分析案例调研成功模式研究项目整体开发战略各物业体量分析体量分析专项研究报告经济测算,第三阶段物业定位发展建议分项发展战略及定位分项物业发展建议分期开发原则与滚动开发建议启动区物业发展建议项目营销组织建议定位与物业发展建议报告,第一阶段市场调研宏观经济背景、城市研究房地产市场调研住宅市场调研商务市场调研商业市场调研酒店业市场调研区域调研项目经济测算市场调研报告,工作项目,工作任务,工作成果,200703/9,至今工作,200703/25,200704/06,200704/30,3,调研结论回顾：商业

2、部分,1、城市商业格局：城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏；专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召力。2、区域电子市场：当前电子科技市场的实际经营面积为7.88.5万，其余主要为办公仓储，共19万左右；现有商户对市场前景总体抱乐观态度，近半希望继续扩大经营；电子相关产业中，通讯市场的垄断格局基本形成，但家电零售将是本项目机会点。3、配套商业市场：本区域所处核心圈层内，大型商超属于空白点；本区域的餐饮、娱乐、休闲均有待升级；由于学校消费的存在，文具、小商品市场有一定的空间，图书市场须慎重。,4,调研结论回顾：商业部分,5,调研结论回

3、顾：住宅部分,1、市区共有六大住宅板块，其中郑东新区、金水区处于第一等级，相互竞争明显；本项目属于第一等级竞争圈；2、从典型项目综合分析来看，新古典主义、现代主义是城市主流，较为客户认同；异国风情由于与气候不相符，因此指标盘采用较少；3、住宅小型化趋势明显；城内项目平均58万/年销售；4、本项目需要争取两类客户群体：城市客户（企事业单位高管、企业主、个体户、成熟家庭）与外地户口客户；5、相较而言，本项目的核心优势在于四大物业类型之间的互动、支撑关系,6,调研结论回顾：商务、酒店部分,1、本区域公寓式写字楼具有良好的发展空间，电子科技产业所产生的客户为主要支撑；2、本区域现有商务总体量1819万

4、平米，具备一定规模，未来随着本项目与中原数码港的商务体落成，将形成浓厚的商务氛围；3、本区域现有商务物业档次较低，硬软件配套设施尤为欠缺，其中配套、停车位、办公环境、电梯是受到诟病的主要方面；4、本项目核心目标客户：扎根于区域范围内的IT、电子、数码等相关行业企业，以及少量补充行业，如：运输、贸易等；5、从纯写字楼的用家市场来看，与本项目周边目前的用家不相符合，短期内不支撑纯写字楼市场，但长期发展具备可能性。酒店业：高档酒店与经济型酒店是本项目的机会点；三、四星级酒店在郑州市场定位尴尬，经营状况不佳。,7,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综

5、合体成功模型,经济测算,8,电子市场案例分析：深圳华强北分布,集中电子市场沿华强北路、深南中路、华发北路分布，共计21家；,9,电子市场案例分析：深圳华强北规模,全国规模最大的电子专业市场，总经营面积共计20.5万。,10,电子市场案例分析：深圳华强北品牌与设铺方式,赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展开放式柜台成为主流，高楼层多为独立铺位,11,电子市场案例分析：深圳华强北物业与配置,早期各项规划较为保守，相关配套设置不足，与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显；单层经营面积在30004000上下利于铺位分割及交通动线组织；,12,电子市场案例分

6、析：深圳华强北历史发展与经营状况,主要品牌为2000年后进驻，目前经营状况良好，日均人流量高达3050万人次、年销售额近200亿元；主要辐射珠三角，并可辐射全国市场。,13,电子市场案例分析：深圳华强北结论,1、区域内电子商业总体量37.4万，在营各类专业电子市场共计21个，电子市场总经营面积共计20.5万，全国规模最大的电子专业市场。2、区域内汇集赛格及赛博两大龙头电子企业，由此产生的品牌效应辐射周边，并拉动了一批相关产业的发展，在经营方式上多种模式相结合。3、区域现有发展受早期规划所限，相关配置不足与市场不断扩容所需之间的矛盾已日趋明显，但随着片区相关改造的落实，这一情况有望得到缓解。4、

7、区域发展成熟，目前经营状况良好，日均人流量高达3050万人次、年销售额近200亿元。,14,电子市场案例分析：北京中关村分布,四 环 路,中关村大街,三 环 路,集中商业,电子市场,海 淀 大 街,中关村广场购物中心,中关村e世界,海龙大厦,鼎好电子城,鼎好电子城二期,中芯大厦（未开业）,津乐汇名店运动城,家乐福,太平洋数码电脑城,北京硅谷电脑城,科贸电子城市,中科大厦,中海电子市场,四通大厦,集中电子市场在三环和四环之间，沿中关村大街分布，规模较大的共计9家。,15,电子市场案例分析：北京中关村规模,电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到15万。,16,电子市场案例分

8、析：北京中关村品牌及经营方式,注重品牌效应，引入大型专业经营顾问公司统一管理，经营方式灵活多样；同时存在零散带租约销售的模式。,17,电子市场案例分析：北京中关村物业与配置,整体统一规划，相关配置相对充足，但早期产品（如：海龙、鼎好一期）配置依旧紧缺；单层经营面积差异较大；布置上柜台独铺相结合，低区展厅、中高区柜台位；中关村区域共有车位近1万个，其中包含了3000个公共停车位，目前已形成地下地面多重立体停车体系。,18,电子市场案例分析：北京中关村历史及经营现状,在营商家经营状况良好，目前可辐射华北、东北、西北；但由于区域内经营面积扩容带来竞争不断加剧、其他城市独立发展市场日趋成熟、本市场辐射

9、力不断削弱等因素的影响，导致近期推出商业出现大量空置现象。,19,电子市场案例分析：北京中关村结论,1、区域内电子商业总体量20.3万，在营电子市场共计8个，总经营面积达到15万，体量上已经趋于饱和。2、本区域在专业市场上注重品牌效应，大多由大型专业经公司统一管理，经营方式灵活多样。3、本区域的发展经过集中规划，相关配置相对充足，物业品质较优，商业档次规模较高。4、本区域目前在营商家经营状况良好，但伴随着不断扩容、外部市场发展日趋成熟导致本市场竞争白热化、辐射力不断削弱，近期新推商业出现大量空置现象。,20,电子市场案例分析：沈阳三好街分布,文 化 路,三好街,文 萃 路,街铺,街铺,三好SO

10、HO,长城资产管理公司,奉天硅谷,街铺,新业电脑城,街铺,百脑汇,中科院沈阳计算技术研究所,东软软件城,维用大厦,赛博数码港裕宁店,街铺,东软电脑城,东软电脑桌椅专卖城,东软摄影器材城,东科电子,赛博数码广场,街铺,辽宁物产科贸大厦,沈阳信息产业大厦,沈阳南湖科技大厦,写字楼,商业,街铺,集中电子市场沿三好街分布，共计5家；沿街商铺临文萃路及三好街分布，共计128家；,21,电子市场案例分析：沈阳三好街规模,在营专业电子市场总面积共计8.3万；各市场上方办公及仓储面积7.4万，其他办公仓储11.8万，办公仓储面积总计19.3万（不含住宅出租）经营状况良好的是：百脑汇、维用科技大厦、赛博诚大店。

11、,22,电子市场案例分析：沈阳三好街品牌及经营方式,引入大型品牌商家进驻，以此形成规模经营和品牌效应，带动区域内市场其他商家的繁荣发展。,23,电子市场案例分析：沈阳三好街物业与配置,早期面市商业配置低端、品质较差（如维用、东软），近期推出商业经过统一规划配置领先、品质较高（如百脑汇、赛博裕宁）；商业布置整体以柜台位为主，出现部分档次较高的展厅式独立商铺。,24,电子市场案例分析：沈阳三好街历史与经营现状,已完成商业的网点布局，目前进入商业规模扩容和档次升级的过程；通过访谈在营商家得知目前经营状况良好，经营大势看好；短时期内整体市场还将继续扩容、不断发展。,25,电子市场案例分析：沈阳三好街结

12、论,1、区域内的商业面积共计8.3万，办公仓储面积共计19.3万，考虑到商业与办公面积差距较大，故商业面积数据仍将继续扩大。2、区域内电子市场开始进入品牌化经营时期，大型商家进驻带来片区商业形象档次不断升级。3、区域发展前期自发形成，缺乏一定集中规划，故现有各项配置缺乏，有待在后期改造中逐步完善。4、区域内在营商家经营状况良好、经营信心十足，短时期内区域市场还将持续不断扩容，对于东北三省的影响力和辐射力也将不断加强。,26,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综合体成功模型,经济测算,27,电子市场成功模型：品牌升级,通过吸纳具有知名度的成功商

13、家进驻，以此形成品牌效应，塑造良好的市场形象，借此聚集人气促进整体市场的繁荣发展。,知名商家进驻形成品牌效应,以鼎好电子商城、太平洋数码电脑城为核心打造高形象的品牌购物空间。,引进行业龙头赛博数码广场及百脑汇。赛博数码全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家，华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。百脑汇台湾蓝天旗下电脑卖场品牌，截止06年，已在中国25个主要城市成立平价电脑大卖场，成为“全中国最具代表性的IT行销网络”。,以赛格电子和赛博电子为龙头促进了整体市场的竞争和发展。赛格电子拥有行业内居领先地位的赛格电子市场以及正在形成的亚洲最大规模的专业电子配套市场。

14、赛博数码全国最大3C卖场连锁，旗下拥有31家旗舰店，其中华东10家，华南5家，华西9家，华北7家，基本形成全国卖场布局。,三好街,华强北,中关村,28,电子市场成功模型：经营方式升级,改变以往散户杂乱的经营方式，由开发商统一持有招商或者引进大商家统一规划经营，注重经营方式多元化，低楼层以品牌形象店为主，中高楼层设置散户柜台位及仓储等。,中关村,打造以品牌店、体验馆为核心的精品形象，打破以往DIY攒机和散户柜台为主的经营格局。开放式经营，为顾客提供更人性的体验式售卖。如：鼎好电子商城、太平洋数码城,三好街,临街面集中卖场均设置品牌形象店，中高楼层设置散户柜台和仓储空间。如：百脑汇、赛博裕宁店,华

15、强北,经营形式多元化，精品品牌店及散户柜台式经营按照地段、人流不同皆有分布。注重特色经营、避免同质竞争，以实现市场内部不同产品之间互补共同发展。,1、统一规划、集中管理2、多元化经营方式3、打造品牌形象店，改变传统散乱格局4、注重特色经营、避免同质竞争,29,电子市场成功模型：管理服务升级,通过针对商家的严格规范化的市场管理，形成良好有序的经营环境；同时尽量为顾客提供便捷人性的服务。,针对商家：统一规范的市场管理，促成商家良型竞争打造良好购物环境。如:规定柜台尺寸摆放、提供统一标示水牌等。针对顾客：提供更加人性化的服务，延长经营时间（如鼎好经营至晚9点）、提供义务咨询服务向导（如鼎好每层两名咨

16、询员）、加强保安巡视维持良好秩序等等。,针对商家：为商家提供全方位服务，免除后顾之忧。如：赛格电子提供从供货到销售到涉外运输及保税仓储、对外贸易、代理销售、物业出租等一系列现代综合物流与服务业务。针对顾客：打造放心的购物环境，如赛格电子商户入驻严格审核，缴纳产品质量保证金；提供便捷的一站式购物，购物、银行、餐饮、娱乐齐备，便捷快速购物的同时，还能享有其他休闲娱乐设施。,1、统一规范的市场管理秩序,华强北,中关村,2、便捷人性化的客户服务理念,30,电子市场成功模型：区域环境升级,选择具有一定商业基础和规模的市场扩容和改造，并注重打造交通的便捷流畅。,所在区域原有商业氛围浓厚，人流量大。如：中关

17、村、华强北、三好街均为人流密集、商业氛围成熟片区,位于城市主干道沿线，交通通达性良好，区域内交通微循环组织畅通。丰富便捷的停车位以满足人流车流通行需要。如：中关村在开发之初就统一由开发商北科建集团规划了1万个公共停车位，形成了地下地面立体停车系统。充足的仓储面积。,临近高新产业园区或高校区域。如：中关村范围内聚集大量高新科技研发机构、三好街紧邻东北大学及中科院沈阳计算技术研究所在原有自发形成具有一定规模的电子市场基础上升级扩容而来，原有电子产业商家、客户、产品等资源充足。,1、选址区位商业条件成熟、人流量大,2、具有一定规模的产业基础、拥有技术支撑,3、打造便捷交通及停车系统,31,电子市场成

18、功模型：物业品质升级,外在注重形象打造；内部注重铺位、走道、停车位等细部处理；相关硬件设施更加完善并提供相应配套服务。,区域统一规划，楼体挺拔、昭示性强、形象高端，具有标志性建筑符号。如：中关村E世界、鼎好电子城；华强北赛格电子广场、三好街百脑汇打造集中商业，集散为整，改变以往杂乱零碎的惯有模式。,电梯：品质上选用进口高速电梯，降低等候时间、改善乘坐舒适性，数量上满足商业及商务人群需求，保证商业商务货物三者电梯分流。其他：提供其他相关服务，如银行、餐饮、休息等等，将购物的初级化市场，向购物、餐饮、休闲、娱乐等多样化的市场转变。,铺位划分上：根据业态设计优化与顾客动态流线的要求划分铺位，确保每个

19、商铺面向通道，没有死角；进行多种规格、面积区间的分割，便于后期组合销售；尽量确保较高实用率。停车位设计：充分考虑商业未来车流需求，设计充足停车位，可充分利用空间形成立体停车场或者修建大型公共停车场。如：华强北高科德数码广场配备六层高立体停车场,2、物业内部建筑设计合理,3、物业软硬件配套完善,1、物业外在品质形象高档,32,电子市场成功模型：规划化、协同化、专注化,规模化带来市场影响力、协同化形成良性市场竞争、专注化打造专业领域专家形象和市场口碑，由此可以促进市场的不断发展繁荣。,商业形态上应注重特色经营、打造细分市场。避免同质竞争，以实现商业互补共同发展。,能够较好经营的商业普遍都通过发展商

20、长期持有，或通过发展商持有部分主力店或统一招商带租约销售来形成规模化经营；这是将商业价值最大化的途径之一。,2、各经营品种形成协同互补发展格局，避免同质恶性竞争,3、专注于一个领域的经营，以形成市场长久口碑和传播效应,1、形成规模化经营态势,对于所经营领域长久专注，逐步形成一定规模，在市场上形成深刻记忆点，达到口碑传播的效应。,33,电子市场成功模型总结,34,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综合体成功模型,经济测算,35,综合体案例分析：类型选择,1、多项平衡型：Complex=hotel+office+shopping+apartmen

21、t,案例：太古城、东方广场,2、商务驱动型：Complex=OFFICE+apartment+hotel+shopping,案例：广州中信广场、信兴广场,3、酒店驱动型：Complex=HOTEL+apartment+office+shopping,案例：上海商城,4、商业驱动型：Complex=SHOPPING+apartment+office+hotel,案例：华润中心、福冈博多运河城,36,综合体案例分析：华润中心,商业驱动型综合体代表作，高立意、复合商业、重视核心驱动力的便利与昭示华润中心占地面积77292平方米，总建筑面积480935平方米，设置车位2988个，其中一期项目车位103

22、4个。分北、中、南三个部分，整体是一座以大型购物中心为核心，集休闲娱乐、不同功能特点的写字楼、服务公寓、五星级酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。关键规划动作：一期从深南大道开始开发，推出项目核心“万象城”，打造深圳一流商业品牌。同时依靠地王金融商务圈，规划甲级写字楼。商业为道路所分割，顺地形营造街区，上部商业实现无缝连接，下部与道路及地铁对接。,37,综合体案例分析：福岗博多运河商业城,商业驱动型综合体代表作，融通而便利的空间交通体系，丰富的景观与节点运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业核心动作：商

23、业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。水平体系设置了三个节点：太阳广场、星星庭院和海洋庭院，三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。,38,商业驱动型综合体规划设计关键,本项目并非纯粹的商业驱动型综合体，必须参考多项平衡型综合体，才能达到各物业之间的协调发展。,39,综合体案例分析：太古广场,各物业保持统一的形象与档次，相互间形成全时段错峰使用，

24、相互连通但互不干扰太古广场总占地3.2万，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近50万的建面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,40,综合体案例分析：东方广场,充分利用临街面，形成上下共3条大型街区，设置多个独立大堂与商业入口位于北京CBD核心位置；总占地10万；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。购物中心东方新天地：包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼东方经贸城：内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括

25、产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。五星级酒店东方君悦大酒店：拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓东方豪庭公寓：共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。,41,多项平衡型综合体规划设计关键,多项平衡型综合体地块形式多样、规划特点不统一，因此必须以高密度物业的规划案例作为补充,42,紧缩城市理论：一种可持续发展的城市状态,43,紧缩城市典型案例：格林威治村纽约最具人气的街区,格林威治村位于纽约曼哈顿上城西14街至西休斯敦街之间，方圆不足一平方公里的一个区域。于1910年前后在形成，

26、聚集了各种各样的艺术工作者、理想主义者、文人墨客，成为美国现代思想的重要发源地。格林威治村是城中最有人气的社區之一，是异域色彩与放荡不羁的综合象征。咖啡厅、商店和酒吧林立，聚中在华盛顿广场公园(Washington Square Park)周围，是世界上最拥挤的休闲区。,44,紧缩城市典型案例：格林威治村,打破传统的棋盘式规划/在高覆盖率中实现城市的多样性/混合功能，成就多元活力高覆盖率：这一地区道路错综复杂，迥异于棋盘式的规划。建筑覆盖率达到了60%至80%，密度在每英亩125到200栋之间。高密度涵盖了种类繁多的建筑，建筑的多样性导致用途的多样性，也必然导致生活的多样性。,混合功能的街区：

27、频繁的街道与高覆盖率加强了多样性的需要。通过对公共空间的利用，包括路旁步行道、街区小公园和城市邻里，形成了高密度与多类型建筑的完美融合。,45,紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群,洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。,46,紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群,多样性的源泉：频繁短促的街道，充分利用每一块路面，形成

28、多元化的内部集群单体建筑的魅力：70层高的RCA大楼是整个中心的标志性主体建筑，高259米，外观强调垂直线条。此外，还有36层的时代与生活大厦、41层的国际大厦和6层的车库等。整组建筑群的布局：该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施，地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体，整组建筑群布局紧凑，建筑密集有序。洛克菲勒中心创造了繁华市中心中一个富有生气的、集功能与艺术为一体的经典的紧缩城市规划设计案例。,47,紧缩城市类型项目规划设计关键,48,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综合体成功模

29、型,经济测算,49,综合体成功模型：要点提炼,50,对本项目的启示：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通,51,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综合体成功模型,经济测算,52,体量分析：1、电子市场,第一层级：辐射全国，体量为20万第二层级：辐射多个省份，体量为815万第三层级：辐射本省为主，体量的上限应为不超过第二层级因此，本项目所能设置的电子专业市场体量上限为15万-4.5万=10.5万,人口经济及辐射力论证：1011万为合理值,53,体量分析：1、电子市场,经营状况与商家意向论证：910.2万为合理值,根据调查与计算：目前商家的营业

30、额通常为1030万，单位面积营业额产出为8928元；按照平均每个商户55平方米营业面积计算，平均营业额为49万（含大型商家加入平均值）；按照行业平均46%的毛利润率计算，平均毛利润为24553元，单位面积毛利润446元。,结论：本区域内的商户，一般利润情况较为理想；确定希望扩大经营的占50%，不确定的商户中按照50%将继续扩大的计算，则本区域将有73%的商户继续扩大经营。未来本区域可容纳面积为：7.8（1+73%）=13.5万8.5（1+73%）=14.7万本项目可容纳面积为：13.514.7-4.5=910.2万,54,体量分析：1、电子市场,结论：本项目电子市场体量合理值为1214万平方米

31、,按照政府规划，电子市场的增长率应达到20%/年，但实际上由于各地市专业市场的逐渐兴起，批发领域的市场份额将被分流，而逐渐向零售为主转型，因此规划的增长率将为虚数。本次论证按照5%的实际可能值进行估算。,55,体量分析：2、电子相关市场,白色电子体量：0.50.6万,通常商家经营规律为：按照辐射力不同，分别为2、1.5、1、0.5四个档次按照本项目所面临的竞争状况及辐射力判断，应为0.50.6万左右,56,体量分析：2、电子相关市场,通讯市场体量：0.10.2万,郑州的通讯及器材已在火车站及二七商圈形成历史沉淀和品牌影响力；零售市场广泛分布，但在本项目的生活辐射范围内，缺乏有影响力的品牌店,由

32、于本项目本身为电子科技市场，因此手机经营的伴生作用大于一般商场，可设置2家零售店铺单店经营面积建议为5001000,57,体量分析：2、电子相关市场,单店上方仓储、展示、洽谈合体类经营物业：3.44万,从华强北、中关村、三好街、文化路的经营规律来看，商业的高楼层（通常为45F）存在着仓储、展示、洽谈合体类的经营物业，属于商业与商务的综合性质,创新大厦与百脑汇的商业面积与综合类物业面积比为4：1、电子大厦与中关大厦为3：1，取中间值为3.5：1该类物业面积为123.5=3.4万、143.5=4万,58,体量分析：3、区域生活配套类市场,一类城市级辐射：综合型商业体体量：建议为7.19.5万,辐射

33、区域：为金水区打造综合型商业，集购物、休闲、娱乐为一体的大型集中商业发展前景：当前金水区的商圈主要集中经三路、农业路、经纬各路沿街，商业体量小、各自为政，缺乏一站式服务供应；本项目集中规划商业，有条件填补这一空白，直接改变金水区（尤其是北部）居民缺乏大型商业的现状,59,体量分析：3、区域生活配套类市场,二类区域级辐射：其他生活配套体量：2.83.8万,伴生经营规律检验：超市卖场为1.52万，生活配套、特色购物合计为1.62万，二者之间的比例关系基本为：1：1，基本符合伴生经营规律总体合计为2.83.8万区域内（东风路、文化路各社区）常住居民约5万人，加流动人口约10万，现规划生活配套体量相当

34、于0.30.4平米/人，符合商业经营规律,60,体量分析：4、学生消费市场,小商品市场：作为便利之选，分流火车站商圈份额，为区域市场服务，因此按照0.81万规划,文体用品市场：作为小商品市场的补充，从轻工业产品中单列而出，可按照0.5万规划,图书市场：城市图书市场已稳固的在中原区经营，本项目将难以大量分流，批零书店可共同规划0.30.5万,小商品、文体用品、图书共计1.8万,当前周边十所高等院校，共有约6万学生及教职员工；另有各类中学、补习、中专等学校按照各类市场人均0.1平米计算，则共需求1.8万,61,体量分析：5、商业体量合成,商业经营体系合成、体量合成：2834万,62,体量分析：6、

35、商务体量,电子市场升级带来的商务市场升级论证：2832万为安全值,现有商务市场出租率一般在8095%之间，需求较为旺盛，因此按照当前比例配置商务面积属于安全范围；122.3=27.6万142.3=32.2万,63,体量分析：6、商务体量,区域大商务圈发展潜力论证：未来可容纳3536万,主要提升因素：当前约有18%的商户有办公需求，但受限于区域供应、物业条件等原因，仍在住宅中办公，未来这一部分客户将是本项目可以提升的商务客户,其他提升因素：随着中原数码港东风路规划写字楼的落成，沿东风路将形成浓厚的商务氛围，进一步吸引其他客户入驻；区域商业中心作用的强化，将进一步提升本区域的商务需求。,按照年递增

36、5%的保守值计算，本项目可容纳的商务体量将为3536万左右,64,体量分析：6、商务体量构成,商务体量构成分析：商务公寓为主，纯写字楼、服务式公寓为辅,纯写字楼主流客户：国际国内知名大中型企业驻豫总部，注重公司形象有较强经济实力的企业，金融、保险、实业等行业居多。,当前区域内基本为适合商务公寓类型的客户，且未来电子市场的进一步发展将强化这一趋势，纯写字楼将作为项目完全升级换代后的形象产品，为区域内的高端客户服务,65,体量分析：7、酒店体量,经济型酒店体量：建议为11.3万,经济型酒店房间数一般为125250间，本项目可按200间规划按照中高档次要求，客房中、高档次的经济型酒店，客房使用面积为

37、3040，在包含配套与公摊后的建筑面积通常为4060左右，按照50计算20050=1000025050=12500,66,体量分析：7、酒店体量,高档酒店体量：3.84.5万为宜,高档酒店房间数一般在250350之间，建议本项目控制数量，250300为宜高档酒店客房建筑面积（含配套设施分摊）一般为100150，为适应郑州本地情况，建议本项目按照150设计：250150=3.8万 300150=4.5万,67,体量分析：8、总体指标合成,68,体量分析：9、车位数量论证,总体车位数量：建议按照5900个车位进行规划，若规划地上车位，则地下室仅1.5层,商务、商业、酒店平均130170平米/1车位

38、，中、小户型住宅则为160210平米/1车位，建议本项目按照住宅200平米/1车位、其他150平米/1车位，其中住宅与商业可有30%的错峰使用。住宅车位=68万200=3400；其他车位=63万150=4200，合计7600按照30%错峰使用计算，最终值为：76001.3=5846,69,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功模型,体量分析,发展战略,综合体成功模型,经济测算,70,1、物业分布：商业分布建议,地上车库,地上车库,电子市场,生活配套,生活配套,相关产业,电子市场：因拆迁回迁的限制，目前仅有东风路沿线可供开发商业，因此电子市场应沿东风延伸至文化路，形成整体；

39、电子市场相关产业：伴生于电子市场，可设置于文化路上，紧邻电子市场南侧；生活配套：对昭示面要求最低、对本项目的意义最小，可放置于电子市场的东、南两侧；步行商业街：沿渠道形成内部主轴，在主轴西侧，可多安排步行街道，增加人流穿插流动的可能性，增加”临街商业“；沿白庙路与文博西路，可设置纯街铺；地上车库：地面剩余商业价值较小的用地，可设置12层地上车库，以减少成本，同时抬高内部建筑的起始层，并营造出相对独立的社区感。,71,1、物业分布：商务、住宅、酒店建议,纯写字楼与星级酒店：对昭示性要求最高，可设置于文化路与东风路交叉处；经济酒店与服务公寓：属于酒店的伴生物业，可直接设置在南侧紧邻星级酒店处；商务

40、公寓：尽量沿街设置，在剩余有限的空间内提升昭示性；住宅：在地块中央形成较为规整、独立的社区。,商务公寓,纯写字楼星级酒店,经济酒店服务公寓,商务公寓,住宅,住宅,住宅,72,2、开发时序,1：将还迁部分与住宅部分基本建设完毕；2：从东风路中间段开始开发商业与商务公寓；3：开始开发写字楼、酒店、服务公寓；商业继续向西开发；4：在文化路南段开发商务公寓与集中商业；地块中央部分的住宅顺次开发。,2商务公寓集中商业,3写字楼酒店集中商业,3酒店公寓集中商业,4商务公寓集中商业,1住宅街铺,1住宅集中商业,1住宅街铺,2、3、4住宅街铺,73,战略研究思路,电子市场案例分析,综合体案例分析,电子市场成功

41、模型,体量分析,发展战略,综合体成功模型,经济测算,74,1、经济数据与运营指标,75,2、开发销售计划模拟,还迁部分按2年半完成开发计算；主开发期为20082010年；按5年半全部竣工计算商品住宅与商务按照当年度销售90%计算，商品商业按照当年度销售80%计算,76,3、总体投资成本,77,4、总体收益与现金流,销售价格按照商业15000元/平米、住宅6000元/平米、商务6500元/平米计算；酒店部分由于暂未纳入计算体系，暂按全部指标作为住宅销售计算；整体于2009年实现收益平衡，当年度下半实现盈利。,78,报告结论体系,电子市场升级要素：品牌升级、经营方式与管理服务升级、物业档次升级，整体实现规模化、专业化、协同化,综合体成功要素：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通,体量分析结论：商业35万（其中电子市场14万）、酒店5.8万、商务36万、住宅58.2万,经济测算结论：总投资61亿，平均单位成本4534，可实现20亿的净利润，并在2009年实现收支平衡，当年度下半年实现盈利,第二次工作汇报到此结束祝愿贵我双方进一步顺利合作,