保利国际广场营销策划案.ppt

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1、CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场策划案,2007/10/26,明天的眼光,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年，保利进入贵阳乌当，贵阳房地产市场为之一震,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2007年，保利给贵阳房地产带来了一场山水豪宅风暴,保利温泉新城一期11万方，一天卖完,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROP

2、ERTY CO.,LTD,2007年，保利进入贵阳的中心，,中地行预言：2008年保利将给贵阳带来另一场风暴,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,INDEX|索引*,第二部分：市场分析,第三部分：项目定位,第四部分：客户分析,第五部分：产品建议,第六部分：营销推广,第一部分：地块分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,PART I 保利国际广场地块分析,1,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,山雨欲来风满楼，风暴起源于,贵阳市第二人民医院,CN

3、LANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,*项目经济技术指标,1,地块前道路交叉口处须设置不小于1000平方米的绿化广场。地块须建设不小于2000平方米的美术展览厅；地块西北角须设置一栋酒店或商业、办公建筑；,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,项目所在区域规划定位,定位：文化中心，是中心商务 中心的重要组成部分。,规划：一中心两轴一带五区。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它是贵阳市中心的地王：楼价高、规模大,贵阳市中心近年罕有的出让面积超过2万平方

4、米的江边地块。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，,项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,他三面临城市主干道，商业价值极高,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它处于城市核心，出行便利直达全城,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它位于传统的政治中心，政府部门汇聚,CNLANDGUANGZHOU CHINA L

5、ANDPROPERTY CO.,LTD,它周边聚集了贵阳最高档江畔豪宅项目,蓝 波 湾,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星园,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它周边云集了贵阳最高档特色餐饮,南洋酒店,赤水情,海港大酒楼,金燕贵宾楼,海洋王宫,远洋鱼港,半山乌江鱼,贵龙饭店,食语花园,毛家湘菜馆,金黔食府,圣沣大酒店,喜来登酒店,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈,喜来登大酒店,圣沣大酒店,富中商务酒店,大正酒店,富中国际广场,宏业大厦,新华大厦,华坤发展

6、大厦,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档旅游、休闲消费圈,甲秀楼,人民广场,贵阳大剧院,纪念塔,黔明寺,观风台,甲秀广场,民族文化宫,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳最高档居住、旅游、购物、休闲消费板块,区域定位：贵阳文化中心，中心商务区的重要组成部分。贵州的传统政治中心，政治经济效应明显：省委、纪委最高档豪宅聚集：在水一方、蓝波湾、盛世花城最高档酒店云集：喜来登酒店、圣沣酒店最高档餐饮汇聚：海港大酒楼、海洋王宫、远洋渔港最高端文化场所汇集：贵阳大剧院、民族文化宫、电视

7、台最高档旅游休闲：甲秀楼、甲秀广场、人民广场,保利国际广场 出身豪门！,1,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,保利国际广场地块价值总结,项目位于南明河畔：贵阳豪宅标志元素,项目三面临城市主干道、交通便利：商业价值高,中心商务区重要部分的规划定位：写字楼价值潜力大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,出身豪门的保利国际广场，身上背负了太多的期望，在决定给她穿上什么嫁衣之前，还是先来看看市场！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,PART 2

8、贵阳房地产市场分析,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产开发投资市场分析,PART 21,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,房地产行业投资增速快，是贵阳经济的主要支柱,2006年，贵阳市房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%。但从总体上房地产投资占固定资产投资比重为26.3%，比例变化不大，增量只是伴随投资总额的增长，结构合理。可见房地产业仍然是拉动贵阳经济增长的支柱力量。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LT

9、D,2,贵阳房地产市场洞察1,房地产投资市场增长迅速，其中住宅市场是投资增长的重点，投资区域主要集中在两城区。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳市土地交易市场分析,PART 22,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳市近年土地出让市场分析,2,贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵阳市土地出让面积499.62万平方米,同比增长87.2%,说明贵阳市房地产业发展前景被看好。,CNL

10、ANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳各区土地出让市场分析,2,2006年贵阳土地出让市场上，金阳新区由于新世界地产、水电集团等省外知名企业入驻购地，土地出让量达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出让量还大；两主城区由于可开发用地都涉及大量的拆迁，所以可出让面积非常少，两主城区未来的商品房供应量将会更加稀缺。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察2,大市向好，土地出让市场近年交易活跃，但出让的区域主要集中在金阳新区，两主城区处于一地难求的

11、状况。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商品房市场分析,PART 23,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,近年贵阳市商品房交易活跃，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房销售成交面积则逐年上升，到2005年，市场虽受调控影响，但是需求市场总体维持稳定。2007年上半年贵阳商品房销售增长迅速，半年的成交量达到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，预测未来几年贵阳房地产成交量依然会有较快速的增长。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY

12、CO.,LTD,贵阳市目前处于卖方市场，供不应求,2,从供应统计中，可以发现1998-2000年属于买方市场；2001-2003年开始达到供求平衡状态；而从2004年开始，当年销售面积均大于竣工面积，处于卖方市场，供不应求，市场在消化存量。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,近年房地产交易活跃，价格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均价逐年提升，上涨明显。特别近2年来，成交均价快速上涨，商品房成交均价突破了2500元/平方米。但由于目前贵阳存在大量的经济适用房，价格相对较低，把价格拉低，实际中心城区的房价已经达到5000元/。

13、由于中心城区可开发用地越来越少，预测未来几年中心城区的价格依然走高。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察3,近年贵阳房地产市场处于需求略大于供给的态势，商品房价格持续走高，07年主城区的均价在5000元/平米。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,项目所在区域住宅参考个案分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,在水一方（已售项目）,1,项目位置：南明区摈河路与南浦路交汇处项目配套：会所、美容中心、儿童游乐设施、网球场

14、占地面积：32000平方总建筑面积：130000平方项目定位：人与自然和谐共处生态楼盘项目slogan:源源不断的生活享受发售时间：1999年底-2004年销售均价：32004800元/二手价60007000元 销售率：100%客户来源：经商、贵阳先富起来一群存在问题：周边商业不完善,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,蓝波湾（已售项目）,2,项目位置：贵阳市都司路188号项目配套：康体健身设施、景观泳池、美容中心占地面积：10287平方总建筑面积：83050平方项目定位：江畔豪宅发售时间：2002年5月1日销售价格：3400元,3800元.4

15、200元.4500元四次调价二手价格：800011000元/平方米 销售率：100%客户来源：从事经商的高收入人群,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,盛世花城（已售项目）,1,项目位置：贵阳市嘉润路1号项目配套：会所、生态泳池、棋牌室、幼儿园、网球场占地面积：35934平方总建筑面积：150000平方项目定位：高档生态示范楼盘项目slogan:南明河畔.创富精英的上城建筑发售时间：2005年11月30日销售均价：一期：34004800；二期 52006100 销售率：100%客户来源：白领精英、公务员、经商者存在问题：容积率高，建筑密度大,C

16、NLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,金岸玉都,1,项目位置：贵阳市南明区文化路占地面积：8000平方项目定位：南明河畔的精品楼盘项目slogan:五十年买不到的好房子发售时间：2006年8月15日销售均价：5800元/后期望江单元达到80009700元销售率：99%客户来源：经商者、白领阶层存在问题：周边比较混乱、建筑凌乱、嘈杂,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察4,项目处于贵阳豪宅板块，在售项目价格52009800元，贵阳的豪宅处于起步阶段，豪宅项目稀缺。豪宅市场具有比较

17、大的发展潜力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商用物业市场分析,PART 24,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商用物业市场洞察1贵阳作为贵州省会，政治经济效应明显，消费力强。贵阳是一个消费型的城市，高端消费辐射全省范围。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商用物业市场洞察2贵阳的商业主要分布在喷水池大十字大南门；小十字大十字市西路，呈十字型带状分布，形成喷水池、大小十字、大西门、大南门四个小型的较为繁华的商业

18、区域，但每个区域的规模都不大，没有形成真正的大规模成熟商圈。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,1,贵阳商业物业市场洞察3贵阳各个商业区域以传统的百货商场为主力商家，百货公司林立，经营业态较为单一，同质化严重。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察4,贵阳大部分商业体都存在交通流线不畅，停车难；没有广场、中庭等公共设计；经营业态单一，模式落后的缺陷。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察5,贵阳缺

19、乏传统的商业步行街，Shopping mall 这种集购物、娱乐、休闲一体化的商业形态。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业物业市场洞察6,贵阳商用物业空置率较高，“一层临街铺抢着买，二层找人买，三层没有人买的现象相当普遍，”二层以上商铺的空置率偏高。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商业参考个案分析,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,恒峰步行街,2,项目位置：中山西路(原市委)项目业态：百货、超市、电影院线、餐饮、真

20、冰场、健身馆占地面积：25333平方总建筑面积：234000平方项目定位：核心区高档商住综合体项目slogan:一站式购物中心发售时间：2007年7月8日商铺销售均价：32500元/平方 米 销售率：45%客户来源：大部分原市西路经商者存在问题：限制投资客,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,恒峰步行街,2,这是贵阳目前首个具备购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业体，但期由于受到地块条件的限制，打造成室内卖场与室外街区相结合 的形态，从业态与功能上具备了shopping mall的雏形。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPRO

21、PERTY CO.,LTD,君悦华庭,2,项目位置：贵阳市新华路58号占地面积：13614平方米总建筑面积：156952平方米项目定位：高档商住综合楼项目slogan:一个可以世袭的经典发售时间：2007年7月19日商业销售均价：14000-45000元/平方米 销售率：50%以上客户来源：投资经商者存在问题：缺乏合理规划,缺乏定位,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼市场分析,PART 25,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼参考个案分析,CNLANDGUANGZ

22、HOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,香格里拉国际商会大厦,2,项目位置：万东桥头占地面积：10778平方米 总建筑面积：60516平方米 项目定位：超甲级写字楼项目slogan:双5A智能化超甲级涉外写字楼发售时间：2006年11月28日销售均价：7800元/平方米 销售率：不详租金价格：预计80100元/平方米出租率：未交楼停车位：500个管理费：待定租赁用户：未知,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,富中国际广场,2,项目位置：南明新华路126 号占地面积：5000平方米总建筑面积：6万方项目定位：贵阳首席涉外甲级

23、写字楼项目slogan:绝对国际商务平台 领跑贵州现代发售时间：2005年销售价格：60008000元/平方米 销售率：100%租金价格：80-110/平方米出租率：80%停车位：400个管理费：5元/平方米 租赁用户：房地产、网络、制药、通讯公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,世贸广场,2,项目位置：延安中路占地面积：7312平方米总建筑面积：43600平方米项目定位：贵阳中高端写字楼发售时间：2004年10月销售均价：48005000元/平方米 销售率：100%租金价格：40-60元/平方米出租率：75%停车位：207个管理费：3.5

24、元/平方米 租赁用户：房地产、证券、金融公司,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察1,贵阳写字楼主要集中在喷水池、紫林庵、大十字、大南门四个区域，呈点装分布，没有形成一个集中的写字楼商圈。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察2,贵阳写字楼市场由于住宅禁商的政策未完全落实，写字楼的市场价值被低估，写字楼售价与同区域的住宅售价处于相同水平。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市

25、场洞察3,贵阳写字楼总体的软硬件条件不高，缺乏真正高端的甲级写字楼。目前投入使用的写字楼以乙级标准的居多，高端写字楼发展空间大。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2,贵阳写字楼物业市场洞察4,贵阳写字楼产品相对落后，缺乏可与其他一线城市比较的写字楼。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳商业、写字楼、住宅市场机会小结,2,商 业：贵阳商业没有shopping mall的形态，贵阳需要一个真正的 shopping mall。,写字楼：贵阳缺乏高端写字楼，市场存在空白点。,住 宅：贵阳豪宅市

26、场具有巨大发展潜力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场项目定位,PART 3,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场地块价值回顾,南明河畔：贵阳豪宅标志元素,三面临街、交通便利：商业价值高,中心商务区：写字楼价值潜力大,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳商业、写字楼、住宅市场机会回顾,3,商 业：贵阳商业没有shopping mall的形态，贵阳需要一个真正的 shopping mall。,写字楼：贵阳缺乏

27、高端写字楼，市场存在空白点。,住 宅：贵阳豪宅市场具有巨大发展潜力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场定位愿景,做一个好的项目,3,做保利企业的一个标杆项目,做一个为城市的发展有贡献的项目,保利央企的社会责任与保利贵州发展的战略需要考虑，保利国际广场是,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场的未来素描,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,在贵阳市中心最高档的居住、娱乐、休闲旅游的板块里面，这样一个建筑综合体 它对贵阳

28、意味着什么？,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,先从商业说起,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,这是一个shopping mall,百货商场是以直接满足购物为目的的场所，但shopping mall是以满足娱乐休闲为直接目的，购物是伴随性的消费。这是两者间最本质的区别！,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商过程,3,这是shopping mall与百货商店相同的品牌,CNLANDG

29、UANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商,没有成功的百货愿意把麦当劳开在自己的商场里面，所有成功的shopping mall都会有一间肯德基或麦当劳在里面！,3,shopping mall：麦当劳、肯德基、必胜客、仙踪林、韩国料理、游乐场、健身房、国际电影院线、溜冰场,百货商场：服装、鞋帽、珠宝、化妆品、钟表、超市,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,虚拟一次shopping mall与百货商场的招商,3,百货商场有的，shopping mall一定有！百货商场只

30、是 shopping mall 的一部分！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场具备成熟条件开创贵阳新商业模式，保利国际广场为贵州人民打造首席shopping mall!,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际购物中心，贵州商业旗舰！,保利国际广场 shopping mall 定位建议,开创贵州商业新格局！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,清楚了商业，接着说写字楼,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LA

31、NDPROPERTY CO.,LTD,贵阳写字楼代表作一,这是贵阳目前投入使用的最好写字楼富中国际广场。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳写字楼代表作二,这是贵阳目前投入使用的最好写字楼世贸广场。,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,放开视野，看看北京、上海、广州写字楼的代表作,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,看看北京写字楼的代表作,2,新保利大厦北京写字楼新门户,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPRO

32、PERTY CO.,LTD,看看上海写字楼的代表作,2,上海证券大厦陆家嘴中央商务区标志写字楼之一,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,看看广州写字楼的代表作,保利国际广场国际超甲级写字楼,2,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,上述北京、上海、广州写字楼的代表作背后都站着同一个身影保利地产,3,保利贵州，在贵阳的中央商务区，将一如既往的以央企的社会责任为己任，推进贵阳写字楼发展的进程！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场写字楼定位

33、建议,2,保利国际中心，贵州首席国际商务港！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,明晰了商业与写字楼，是到时候思考住宅了,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,气质完全不同的商业与写字楼是否会对住宅产生影响？,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,贵阳传统豪宅社区在南明河畔，资源、环境、连同建筑本身都是非常同质化的,保利国际广场，如果没有贵阳第一个shoppingmall保利国际广场，如果没有贵阳第一个超甲级写字楼也可能与他们走在同一条路

34、上。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,南明河,Shopping mall,写字楼,保利国际公馆,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,2008年贵阳豪宅历史的分水岭！,3,2000,2002,2005,2008,开创贵阳江畔豪宅,贵阳江畔豪宅经典之作,贵阳江畔豪宅经典之作,开创贵阳豪宅新时代,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场住宅定位建议,3,保利国际广场，在这样的现代商业与高端写字楼基础上，建造贵阳前所未有的都市江畔国际豪宅

35、！,保利国际公馆，都市江畔、国际豪宅！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,商业,住宅,写字楼,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,商业贵州商业旗舰,写字楼贵州首席国际商务港,住宅都市江畔国际豪宅,保利国际广场,其建设方向在贵阳房地产形态上无法被超越,结合前面三个分析，得出这样一个地产形态,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,聚 变,贵阳首个shopping mall,贵阳高端甲级写字楼,贵阳都市江畔国际豪宅,贵阳都市江畔国际豪宅,贵

36、阳首个商业公共广场,贵阳美术展览中心,释放出的价值无法估量,轻原子核的积聚产生,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,聚变后的原子核释放出3股强大的能量,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,商业价值,价值体系,生活价值,社会价值,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场项目整体定位建议,保利国际广场，贵州新城市地标！,3,City logo,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,项目定

37、位理解：如何理解城市地标？,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,什么是城市地标？,地标一般分为两类，一类是大自然鬼斧神工早就的地形地貌，从这个意义上说长江就是中国的地标，黄果树就是贵州的地标，这钟天赐地标是可遇而不可求的地标；另一类可遇可求的地标就是我们常说的地标建筑，城市标志，更多情况下，我们是在这个意义上使用“地标”这个词的。例如自由女神像就是美国的地标，金茂大厦就是上海浦东的地标。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,城市地标的功能作用,地标，是城市的标志性建筑，是迅速判断一座城市

38、的识别符号，是 城 市 这 样或那样的重要节点，是外来游客们能叫出名字的地方，是出租车司机耳熟能详、市民津津乐道的地方，是一个地区或一座城市最重要和最具象征性的地方。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,贵阳城市地标搜索？,美国麻省理工学院的凯文林奇教授曾经做过这样一个实验，如果让普通人根据自己的印象或记忆描绘一个城市的地图，一般情况下，只有一个城市的标志性建筑和街道能被非专业人士画出。比如在巴黎的草图上，巴黎就只剩下埃菲尔铁塔、凯旋门、巴黎圣母院和香榭丽舍等几条重要的街道。,3,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROP

39、ERTY CO.,LTD,2007年，贵阳城市地标搜索？,2007年，如果把凯文林奇教授所做实验的城市换做贵阳，那么，被描绘和被记忆的会是哪些建筑呢？,3,实验结果甲秀楼、文昌阁、人民广场、喷水池、大十字,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,12年之后，我们希望重做凯文林奇教授实验的时候，在贵阳的城市草图上出现“保利国际广场”的字样这就是保利国际广场出身豪门的使命！,3,保利国际广场，贵州新城市地标！,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场，贵州新城市地标Slogan建议,3,CNLA

40、NDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场用明天的眼光看今天,保利国际广场Slogan建议,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,保利国际广场Slogan阐述,用明天的眼光看今天：这是一种高度，代表一种前瞻性的态度，是用发展的眼光来评判与引导，是项目目标客户身上所具有的独特气质，。,用明天的眼光看今天：这是一种状态，寓意看贵阳的今天，是对今天贵阳现状的一种审视与思考，这是一切事物变化发展的基础与开始。,用明天的眼光看今天：以一种高度贴切的表达出项目、目标客户的特质,CNLANDGUANGZH

41、OU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场客户分析,PART 4,4,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,商场、写字楼客户分析,PART 41,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,商业客户分析,主力客户群贵阳专业投资客户,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,商场消费人群,主力客户群贵阳专业投资客户,以贵阳为核心，辐射周边市县。来往贵州的商务、旅游人群。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LAND

42、PROPERTY CO.,LTD,4,商场经营者,主力客户群贵阳专业投资客户,国内外知名品牌商家、眼光独到的个体经营者,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,商场、写字楼目标客户群,自营客户有经营发展的需要，有充裕的资金,投资客户有丰富的房地产投资经验、有前瞻性眼光、有独到的分析能力,投资目的：投资或自营,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,住宅部份客户分析,PART 42,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,这20%的人来自哪里？他们

43、是怎样的一群人？他们买房是为了什么？,解疑答惑的过程，让我们离他们越来越近,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,这20的人来自哪里？,其他与贵阳有密切联系的人,贵州地州县的富绅,贵阳政府部门高管,贵阳垄断行业高管,走进贵阳经商人士,贵阳本土成功生意人士,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,3,他们是怎样的一群人？,一群事业成功、拥有财富、有自信、有追求，主动去生活的人,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,群体面相,4,CNLANDGUANGZ

44、HOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,背景特征,生活型态,心理地图,价值观念,核心欲望,有足够的财富和能力令生活优越，正在处于或迈向社会金字塔的顶尖，对于个人修养都表现出“身份”意识及“品位”追求，一般工作在主流的或流行的行当，以“钱赚钱”是他们目前工作的状态。,4,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,背景特征,生活型态,心理地图,价值观念,核心欲望,他们不仅要求产品能满足生活需要，更要体现出个性特点，透露出自己与众不同的文化品位，对好产品有鉴赏力。社交圈子 稳定却又具有排斥性，圈子内的消费示范作用远大于任何推销。,4,

45、CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,背景特征,生活型态,心理地图,价值观念,核心欲望,他们其实也很辛苦，每天被缠绕在这个社会的种种关系中，渴望疏离庸俗，却又不时被世事束缚。他们游弋于这个社会的关系网中，关系网是他们在社会中的重要竞争力表现。,4,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,背景特征,生活型态,心理地图,价值观念,核心欲望,他们内心具强大的优越感，有些许骄傲与虚荣，却并非盲目的自大与炫耀。信奉享乐主义，专注于个人生活与激情。从不放弃任何一个成为众人焦点的机会。,4,CNLANDGUANGZ

46、HOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,背景特征,生活型态,心理地图,价值观念,核心欲望,他们很看重“圈子”，看似生活随意，但消费习惯及生活态度却掩饰不住内心爱“SHOW”的种子。希望被认同，但又与“众”不同。,4,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,这样的一群人，他们买房是为了什么？,选择房子是选择一种居住，选择房子更是选择一种生活方式！,房子也是他们的“门面”，成为圈子里的名片！,房子是暂居的场所以及投资品，因此必须有足够的未来发展前景与保值升值潜力。,房子的地段价值感及身份象征性相当重要！,房子是自我价值的集中体

47、现！因为,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,4,目标客户群的生活形态与项目特点的连接启示,目标人群生活形态,项目特点,他们是最懂得风景的,他们是最懂得配套的,他们是最懂得私密的,他们是最懂得享受的,他们是最懂得预测的,项目位于南明河畔醉美一段,家门口就是Shopping Mall,市中心难得的占地2万方以上的社区,最佳的方向和角度看江景,贵阳明日城市新地标,他们是最懂得价值的,贵阳市地王地块,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,保利国际广场产品建议,PART 5,5,CNLANDGUANGZH

48、OU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,香港太古城广场,5,香港岛最大规模的，集商业、写字楼、住宅于一体，呈现大都市时尚生活的魅力。,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,总体体量规划,5,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,总体规划建议,5,结合项目的定位，从建筑形态，建筑细节充份体现城市地标；项目由三种类型组成，需考虑好彼此间的独立管理；注意塔楼设计江景资源的最大化；建议采用现代建筑风格，注意楼体灯光、色彩和线条造型的运用；,CNLANDGUANGZHOU CHINA LA

49、NDPROPERTY CO.,LTD,总体规划布局模拟,5,口腔门诊部,中心广场,展览厅,商,业,写字楼,住宅,住宅,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,商场设计建议,5,建议商场的整体设计融入主题概念元素；商场设计要体现休闲、娱乐和购物于一体化；人流即商流，交通动线的设计要以人流价值最大化为原则；商铺的分割设计（开间/进深）要充分考虑将来的经营业态的特点；,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,商场业态组合建议,5,按餐饮18%、娱乐30%、零售52%的黄金比例安排,CNLANDGUANGZHO

50、U CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,商场功能分区建议,5,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,写字楼规划,5,位置：建议设置在西北角；建筑面积：3.5万；平层面积：约1500；层高：24层；,口腔门诊部,展览厅,写字楼,商,业,广场,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,写字楼产品建议1,5,采用现代建筑风格，玻璃幕墙饰面，通透明亮；,CNLANDGUANGZHOU CHINA LANDPROPERTY CO.,LTD,写字楼产品建议2,5,精致而又华丽的大堂；,CNLAND