9月杭州万事利地产下沙项目土地咨询报告acmz.ppt

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1、绝对保密,万事利地产下沙项目土地咨询报告,别墅会所,小高层,独栋别墅,2010.9,2,万事利地产下沙项目土地咨询报告,工作模块设计,Part1：项目属性及核心问题解析,Part2：城市及区域发展背景研究,项目属性研究客户目标解析核心问题解析,城市背景城市地位城市经济城市人口城市规划区域背景区域经济及区域人口、交通区域规划及金沙湖板块的重点规划,Part3：下沙房地产市场环境研究,整体市场环境研究办公市场研究商业市场研究区域商业环境研究基于项目区位特征的商业专题研究,Part4：项目初步定位,Part5：项目土地价格分析,项目定位背景总结总体定位项目产品规划建议客户定位项目各物业价格定位,Pa

2、rt6：相关补充说明,3,PART 1 项目属性及核心问题解析,项目属性研究/项目在城市中的位置,本案,地理区位：下沙经济技术开发区 位置距离：距市中心(武林广场)16公里；距离机场12公里；距离九堡客运中心4.5公里 区域属性：国家级经济开发区，未来杭州三大副城区域传统认知：基于区域历史背景，在客户认知层面下沙一直属于城郊的概念,项目地处杭州市东部，位于以经济技术开发区为发展起点的下沙，在杭州市民传统认知上，下沙属于城郊区域。,5,项目属性研究/区域概况,地铁下沙西站：预计在2012年通车，主要辐射金沙湖周边楼盘,居住：高档住宅和精品商住相结合，龙湖等品牌开发商进驻,金沙湖：预计3年成型的湖

3、泊，规划40公倾，将在下沙新城扮演观光、旅游、度假、休闲功能于一体的都市滨水综合体,商业：环湖高端商业圈，将引入星级酒店和知名品牌入驻,行政：区域行政中心，开发区管委会综合办公楼,项目位于下沙金沙湖板块的中心位置，南靠金沙湖，西接地铁下沙站，环湖未来将形成下沙的高档商业商务圈，高档住区也将在此板块崛起，但从目前来看区域还处在开发起步期。,远景规划,区域现状,九阳项目,金沙湖,九沙大道,本案,规划景观步行道,地块基本指标地块用地性质为商办综合用地地块面积10.6亩，容积率4,总建筑面积28292平米地块平整，但形状不是很规则，呈不规则四边形项目地块较小，地块不规则，物业可塑性较差,从地块指标上来

4、看，项目地块较小，并且形状不规则，可塑性较差；项目交通及景观环境优越，同时周边众多的商办项目将和本项目一起形成区域商圈，但未来成形还需要3-5年时间。,项目地块内部,金沙湖地块现状,九阳地块,项目属性研究/项目指标及周边,地块周边情况项目东侧临主干道九沙大道，同时西侧通过下沉式广场直接与地铁站相连，交通便捷项目周边未来将都为商办综合体项目，共同形成区域商圈项目周边目前都还处在规划阶段，成型还需要3-5年,规划路,九沙大道,与地铁对接的下沉广场,项目属性研究/总结,项目属性城市传统认知属城郊区域、拥有湖景资源、对接地铁站、交通可达性好、地块规模小，周边规划完善但存在一定不确定性,客户目标解析,企

5、业层面目标,项目层面目标,奠定后续发展基础：通过金沙湖项目的操作，万事利集团首次进入杭州房地产开发市场，希望通过此项目积累经验，形成政府及市场对企业品牌的认知，为后续发展奠定基础与其他业务互动发展：通过本项目希望能够和集团在下沙的工业地产项目形成良好的互动兼顾，并为在下沙的后续开发做铺垫,赢利心理预期：预期在取地后半年内开发，保证项目销售型物业快速去化的同时获取20%以上的税后净利润率品质形象要求：成为市场上口碑好、品质高的名盘，实现区域内中高端形象,项目核心问题点：在实现预定目标的前提下，如何根据对城市与市场的分析来研判本项目的可行性？,落实到金沙湖项目上，从两个层面来考虑开发商在本项目上要

6、达成的开发目标：,Question1 本项目所面临怎样的城市及区域发展背景情况？,Question2 本项目所在区域房地产市场提供了怎样的发展机会？,Question3 基于城市及市场机会本项目存在怎样的的定位方向？,核心问题在实现预定目标的前提下，如何根据城市与市场的分析来研判本项目的可行性？,核心问题分解,Question4 基于项目定位，开发商应以怎样的价格取得项目地块？,核心问题解析,10,PART 2 城市及区域发展背景研究,11,杭州是长三角都市圈重要城市之一、浙江省龙头城市，依托较强的经济实力和强势的旅游资源，对周边城市形成了较强的吸引力，吸引了许多外来人口过来投资置业。,杭州位

7、于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮,行政划分：市域总面积1.66万平方公里，其中市辖区3068平方公里。辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，共57个街道、110个镇、39个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597个社区、4个居民区、807个行政村。城市人口：总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。发展目标：国际旅游休闲中心、全国文化创意产业中心、长三角创新创业中心、综合交通物流中心、先进制造

8、业中心、现代服务业中心浙江省经济文化科教中心。,杭州是长三角都市圈重要城市之一、浙江省龙头城市，依托较强的经济实力和强势的旅游资源，对周边城市形成了较强的吸引力,城市背景/城市地位,12,杭州市与长三角主要城市GDP对比表,经济发展强劲经济总量在长三角经济圈中连续多年排名第三，年均增长速度超过10%。对房地产市场提供支撑雄厚的经济实力为杭州房地产市场发展提供了强劲的支撑，市场有继续增长扩大的空间。,城市背景/城市经济,杭州市历年GDP总量及增速走势图,*数据来源：杭州统计年鉴,公有制与非公有制对比,09年受到经济危机的显性影响，杭州市GDP总量增长有所放缓，但经济总体运行良好，私营经济发达，藏

9、富于民，为房地产市场的发展提供了强劲的购买力。,13,杭州市区居民收入及消费力一直保持了稳定增长的态势，为城市房地产投资消费的增加打下了良好基础。,杭州历年市区人均可支配收入及人均消费性支出走势图,人均可支配收入与消费性支出持续增长，在长三角主要城市中排名始终靠前社会消费品零售总额保持两位数增长，总体形式良好,城市背景/城市经济,*数据来源：杭州统计年鉴,14,第三产业逐年壮大，09年比重首次超过二产，第三产业的发展增强了城市的消费能力，为城市吸引大量高素质产业人口，为城市房地产市场发展提供重要支撑。,杭州历年利用外资分析图,二、三产齐头并进，三产比重首次超过二产第一产业在经济总量中的比例持续

10、减小，近年来二产比重略有小幅降低，三产在2009年比重达到48.5%，首次超过二产比重。有效利用外资05-09年间，政府加大了招商引资力度，几年来实际利用外资保持持续增长。,城市背景/城市经济,杭州历年产业结构走势图,*数据来源：杭州统计年鉴,15,规划至2020年，杭州将建成820万人的城市，其中外来人口将成为主要增长来源，这将成为房地产市场发展的一个重要客群。,市域户籍人口现状（2009年，下同）为683.4万人，近期和远期分别达到715万人和820万人左右常住人口现状为810万人，近期和远期分别达到815万人和930万人。城镇化水平现状为62.1%，近期和远期分别达到70%和84%左右,

11、杭州常住人口变化图,城市背景/城市人口,*数据来源：杭州统计年鉴,16,城市背景/城市规划,以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。,一主三副：主城江南城，下沙城，临平城,六组团：塘栖省级历史文化保护区良渚文化休闲旅游基地余杭近郊住宅区和高教科研基地义蓬东部大型综合性工业发展基地瓜沥综合性工业区和区域性物流中心临浦高新技术产业发展的主要基地,六生态带：西湖风景名胜区闲林、西溪湿地风景区彭埠交通生态走廊石牛山风景区青化山风景区东部钱塘江滨海湿地保护区,双心双轴：湖滨、武林广场地区-旅游商业文化服务中心；临江地区-由北岸的钱

12、江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心；东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴。,17,城市背景/城市规划,+,“南拓、北调、东扩、西优”空间发展战略的实施，杭州开始从“西湖时代”进入“钱塘江时代”，下沙作为东扩的一个重要区域，随着规划逐步落实，也进入其城市建设的快速发展阶段。,城市发展方向城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”格局。,“东动”沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动

13、义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。,“西静”城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。,“南新”江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。,“北秀”要贯彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。,“中兴”即西湖核心景区要整合南线景区资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区；运河（杭州段）和市区河道要实施综合整治和开发。,18,新一轮的城市

14、规划明确了下沙区从产业区向城市新城的功能地位转变，为区域房地产市场发展带来机会。,城市背景/城市规划,+,=,19,杭州被称为休闲、旅游、文化之都，下沙城区的建设，城市发展重心的东移，将为东部房地产市场发展带来新一轮机遇。,中国、世界的西湖；游客接待量逐年递增,休闲、旅游、文化之都,城市规划与发展,全省的文化中心，趋之若鹜的居住天堂,私营经济发达，高收入水平,城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展,钱塘江两岸发展迅猛，城市重心东移,下沙将迎来新一轮的跨越式发展,经济大省的背后支撑,浙江，民营经济规模占全国首位，百强县数量全国第一,年产值或销售总额超亿元的私营企业近1500户,高购买力人群数量庞

15、大，财富积累雄厚,城市背景/城市认知,20,区域背景/区域经济,下沙GDP连续5年保持两位数增长，2006年人均GDP已超过1万美元，为区域的房地产市场发展提供了良好的经济支持。,下沙历年GDP总量及增速走势图,下沙历年人均GDP走势图,经济发展强劲下沙GDP连续5年保持了两位数的增长，在2006年人均GDP超过1万美元，人均GDP已连续多年超过杭州整体平均水平为房地产市场发展提供动力经济的发展势必推动房地产市场进一步发展,*数据来源：下沙统计年鉴,区域背景/区域经济,第二产业在下沙产业结构中占据了绝对主导地位，大量行业龙头企业的聚集大大增强了该区域经济发展的可持续性和对高端人才的吸引力。同时

16、以第二产业为主导的产业格局，也意味着市场对现代化的办公物业需求有限。,下沙2009年产业结构图,工业四大主导产业,2009年下沙第一、二、三产业的比例为0.68：78.81：20.51，第二产业在其中占据绝对主导地位。,四大主导产业：电子通信、机械制造、食品饮料、橡胶塑料,*数据来源：下沙统计年鉴,21,22,根据区域的人口规划，未来下沙区将实现60万的人口规模，大量外来人口的进入，将会进一步增加房地产市场需求，促进区域商业的繁荣。,下沙历年人口变动（万）,人口增长稳定区域人口多年来保持较平稳的增长外来人口在总人口中的比重超过70%，且呈逐年扩大的趋势。未来人口将大幅增长规划下沙区2020年实

17、现人口规模60万区域产业发展规划工业发展为主导人口的快速增长和区域产业发展的不断完善，将继续扩大房地产市场的需求。,下沙历年常住人口人口变动（万）,区域背景/区域人口,*数据来源：下沙统计年鉴,23,区域背景/区域交通,地铁一号线计划于2012年开通，届时将会缩短下沙和市中心的距离与时间感，推动房地产市场的提速发展。,杭州第一条地铁轨道交通计划于2012年通车，轨道交通轨道交通缩短下沙和市中心的距离以及时间感，必将推动下沙房产市场提速发展。,地铁1号线途经站点湘湖滨康路西兴滨和路滨江富春路秋涛路城站湖滨龙翔桥凤起路武林广场文化广场艮山门闸弄口火车东彭埠建华红普路九堡九堡东往下沙方向的站点依次为

18、下沙西下沙中心下沙东文泽路往临平方向的站点依次为乔司南乔司乔司北汽车城世纪大道,24,下沙正在朝国际化新城方向华丽转身，根据政府规划下沙将打造国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位是：国际化、现代化、人文化。,下沙新城规划规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万，建成区面积将达到60平方公里在城市的功能上除原有的的工业区、大学城外，将形成沿江、北部、东北部等几个高档居住板块副城中心区位于本项目所在的金沙湖板块，将形成下沙的CBD，环绕金沙湖形成下沙现代化的商务、商业中心，服务整个杭州东部,区域背景/区域规划,25,区域背景/金沙湖区域规划,金沙湖是杭

19、州继西湖之后杭州的又一张“城市名片”，而金沙湖板块的功能规划则将使其成为杭州的新型“城市会客厅”，未来板块内房地产发展的潜力巨大。,金沙湖板块规划板块整体功能定位：杭州下沙副城的公共中心区，集行政、商业、商务、文化会展为一体的现代化、生态型中心区副城金沙湖占地95万平米，湖面面积将达到40万平米，将于2013年基本成型，届时将与钱塘江、京杭大运河和西湖形成功能互补，成为杭州四大水景之一环金沙湖区域将重点发展现代化的景观商业、娱乐，商务办公等功能，形成杭州东部的休闲、旅游、购物、观光功能板块,26,作为杭州的三大副城，规划的良好实施和产业的不断发展，使得下沙从“建区”步入“建城”的阶段，随着区域

20、的逐步成熟，为区域商办物业尤其是商业带来很大的发展机会。,地铁交通联系市中心的快速交通体系,金沙湖区域“城市客厅”定位,国际产业基地、新世纪大学城、花园式生态型居住中心,60万的人口规模规划,区域经济持续增长,下沙通过产业导入起步，开始了由“建区”到“造城”华丽之旅,区域背景/区域认知,大学城和工业园区教育及产业支撑,27,PART 3 下沙房地产市场环境研究,本项目作为总建面仅为2.8万平米的区域型项目，我们将主要研究其所在的下沙房地产市场环境，并重点研究与其相关的办公与商业市场，以期为本项目的发展寻找到市场空间和机会。,29,整体市场环境研究,30,房地产投资分析,2006-2009年下沙

21、房地产开发投资额（单位：亿元）,*数据来源：中房信,从2006年开始，下沙区房地产投资额进入增长期，年均涨幅维持在25%左右市场供应量不足：进入2006年后下沙区的市场需求量明显上升，供需缺口较大，整体上出现供不应求局面，具体表现为购房消费热情高涨、销售速度加快、交易价格不断上涨，催生了房地产投资的热情随着成熟房地产开发企业的入驻，下沙房地产投资提升加速外地成熟的房地产企业提高了下沙的房产开发水平，改变了区域住宅的格局，带来先进的开发模式和全新的生活理念，推动房地产消费不断升级，改变了以往对单一功能的追求。房地产业的核心竞争力，已由原来的融资能力、土地资源获取能力、公关能力逐渐演变为资源整合能

22、力、综合创新能力和品牌实力房地产开发投资的增长速度高于固定资产投资的增长速度由于房地产开发投资的增长速度高于固定资产投资的增长速度，所以房地产投资的占比逐步提升，2009年占比已经达到固定资产投资25%的水平,随着下沙需求量的放大和成熟开发商的入驻，下沙房地产投资额稳步提升，增幅高于全区固定资产的投资增速。,2006-2009年下沙房地产开发投资对比分析,31,商品房整体市场,2006-2009年下沙房地产施工竣工量分析,*数据来源：中房信,2006-2009年下沙商品房市场供求分析,下沙年竣工量起伏较大进入2007年后，下沙的年竣工量起伏较大，08年竣工量接近300万方，但是09年又回落到1

23、60万方，并没有出现节节升高的态势由于下沙年施工量09年大幅上涨，供应量稳步提升下沙区施工量，07年和08年保持在300万方左右，09年随着楼市的火爆施工面积大幅增加在房地产行情火爆的2007年，房地产年度供应量首次突破40万方，2009年的市场供应量更是突破了80万方市场成交量在09年达到了最高峰2009年下沙市场成交量超过100万方，下沙区地产市场呈现出供不应求的格局,下沙房地产市场成交量09年大幅上涨，整体呈现供不应求的态势，随着行情的火爆，下沙房地产市场能级逐步提升。,32,历年土地市场,2007-2010(1-7)下沙土地出让幅数（单位：幅）,2007-2010(1-7)下沙土地出让

24、面积（单位：平方米）,从2007年开始，下沙土地市场进入蓬勃发展期从最近几年的土地成交量来看，07年下沙虽然只有13宗土地，但出让面积为近年以来最高近2年下沙区房地产市场的快速发展吸引了众多外来品牌开发商的眼光，07年楼市场形势大好，使得07年的土地交易量大大增加进入2010年下沙土地市场仍然保持较高水平，2010年至今出让土地50多万平方米，住宅类用地几乎没有，主要为工业及公建配套用地，其次为商业类土地,2009-2010(1-7)下沙土地出让用地性质分析,下沙土地市场从2007年开始进入蓬勃发展期，2007年土地出让面积首次超过了100万平方米，最近几年来看土地成交面积每年都维持在40万方

25、米以上。,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年7月24日,33,2007-2010（1-7）下沙土地出让价格对比分析,居住类用地的土地均价连年增长，09年每亩单价已经超千万居住类用地的土地出让单价的年均增长率超过50%，土地的价值上涨迅速商办用地体量较小，单价受区域成熟度影响近年来逐步提升，但速度低于住宅价格增长速度进入2008年后，商办用地的土地均价仅为818万元/亩，略高于于2008年居住用地的土地均价09年住宅价格上涨50%，但是商办类土地的售价却变化不大09年至今商办类用出让面积只占到了总体的11%,历年土地成交均价,随着下沙在杭州城市能级的提高，以及新城规划的逐步明确，下沙商办

26、类用地出让价格近年来逐步提升，尤其是今年以来均价达到994万元/亩，但总体增长速度低于住宅用地价格增长速度。,2007-2010（1-7）下沙土地出让结构,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年7月24日,34,2009-2010（1-7）下沙土地出让类别（单位：幅）,09年至今下沙土地市场研究,2009-2010（1-7）下沙土地出让价格对比分析（单位：万元/亩）,2009-2010（1-7）下沙土地出让面积对比分析（单位：平方米）,09年至今共出让土地43幅，共2247亩截止2010年7月，下沙共成功出让土地43幅，合计2247亩，单幅土地面积约为52亩，单幅商办用地面积不到2万平米土

27、地平均价格约为76万元/亩，其中纯居住用地的单价最高，商办类土地价格只有住宅类的3/4土地平均地价约为76.19万元/亩纯居住用地价格最高为1206万元/亩，商办类用地为856万元/亩工业类用地单价最低，是造成整体土地均价较低的原因,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年7月24日,09年至今，土地出让共计2247亩，其中纯居住用地的价格最高，其次是商住混合类地块，再次是纯商办类地块，由于工业类土地出让量占主体导致土地平均价格只有76万元/亩。,35,下沙商办类土地较为稀少，只占下沙09年至今土地出让面积的13.91%；市场接受度尚可，出让金额仅次于纯居住用地。,2009年-2010（1-

28、7）下沙土地出让占比（按出让面积统计）,2009-2010（1-7）年下沙土地出让占比（按出让金额统计）,从2009年至今来看，从出让面积来看，工业类土地仍然是下沙区土地出让市场的主角，商办地块相对稀缺工业类土地占到下沙09-10(1-7)土地出让市场的48.37%，以接近5成的市场占比成为下沙土地出让市场的绝对领头羊商办类土地只有13.91%从出让金额来看，纯居住类用地是下沙市场贡献度最高的，市场接受度最高，商办次之虽然纯居住类用地的出让面积排在工业类用地之后，但是其整体的出让金额却远远领先于其他土地类别，成为市场上接受度最高的土地类别商办用地的市场接受度次之，也属于受市场欢迎的土地类别,0

29、9年至今下沙土地市场研究,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年7月24日,36,办公市场研究,37,杭州办公市场概述/板块简介,在成熟商务圈基础上，逐渐形成了以城北、滨江、下沙、钱江新城为代表的新兴商务圈新兴商务圈依托优惠政策、特色产业快速发展，潜力无限下沙板块与其它几大商务圈相距较远，关联性不高，本项目未来考虑的竞争主要还是板块自身内的竞争,杭州逐步形成以文教、黄龙、武林、庆春、城站为代表的传统成熟商务区和以钱江、滨江、城北、下沙为代表的新兴商务区共同发展的格局。,38,杭州办公市场概述/板块地位,目前下沙板块商务氛围淡薄，写字楼租售价格处于城市低位，随着区域建设的快速发展及产业转型需

30、要，下沙板块后续发展潜力较大，将有机会成为杭州东部商务中心。,顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口多有大堂和室外广场注重科技和生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚,平均租金区间(元/天/m2）,目前售价区间(元/m2）,物业档次,设备多采用知名品牌国内组装大堂昭示性一般，无室外广场落成较早，规划功能落后入住企业规模较小,受区域价值局限，客户认知度较低，以本区域内小型企业为主,0.8-2.5,20,000-35,000,18,000-25,000,3.5-5,2.5-3.5,10,000-20,000,发展特征,杭州办公市场概述/整体供求,由于杭州长期以来以第二产业为主，对办公物业需求有限，长

31、期以来杭州写字楼市场供过于求，本项目在办公楼定位时，应考虑到市场巨大供应量带来的竞争风险。,由于杭州城市产业以第二产业为主，金融、咨询、IT等现代需求写字楼的服务业企业有限的缘故，杭州写字楼市场总体容量一般，供大于求现象明显从成交量价来看，2007年以来，受楼市整体成交活跃影响，写字楼市场成交激增，实现量价齐飞。近年基本上稳定在50-60万平米，受宏观经济不景气影响，2008年写字楼市场成交出现回落从成交价格来看，今年上半年高端写字楼成交量所占比重相当可观由于未受到调控政策的影响，写字楼的成交量及近年以来仍保持稳步增长的态势，同时随着城市第三产业的进一步发展带来需求的扩展，写字楼的需求量仍将会

32、保持稳步增长考虑到杭州写字楼市场供应量也较大，竞争激烈，本项目在写字楼物业发展考虑上，应合理定位，形成自己的差异化竞争优势，以规避竞争风险,*数据来源：中房信,下沙办公市场还处于启动阶段，成交量不活跃，写字楼价格偏低，随着政府规划的交通和各项配套落实到位，下沙新城的办公成交市场在后期会逐步迎来量价齐升。,由于下沙原本工业区及大学城定位的缘故，下沙区写字楼市场发展水平较低，成交并不活跃，市场少供应量较少，价格受个案影响，波动较大，目前价格总体在7000-12000元/平米之间2007年以来，写字楼成交虽然逐年递增，但是价格相对于主城区仍处于低水平受需求不足和写字楼产品品质较低的限制，下沙写字楼价

33、格水平及增长率明显低于同期商品住宅的价格及增长水平受下沙城市建设加速及未来产业结构转型影响，高品质办公物业的导入，下沙作为新型的城市商务圈，其办公市场将逐步成熟,下沙办公市场分析/成交情况,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年6月30日,41,下沙办公市场分析/成交情况,下沙销售型写字楼多是公寓式办公物业形式出现，35-60M的占80%，其次为60-100平米的户型，这与下沙写字楼主要针对投资客及小型的创业或者创意型公司的原因有关。,60M以下的小户型占到成交的绝对主力，多以简装的公寓式办公的形式存在总价低、功能灵活的小户型公寓式办公物业受到投资者的青睐受到供应结构的影响，大面积的办公户

34、型成交稀少，但是下沙作为日后东部的商务中心，该类面积的需求将会出现一定的增长,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年6月30日,目前下沙板块写字楼市场处于从启动阶段向发展阶段过渡时期，标准办公项目在下沙处于从属地位，高档办公物业屈指可数，本项目在切入办公物业市场应充分考虑这一现实而准确定位。,从分布来看，目前办公物业主要分布在较成熟的下沙城区及高教园区板块，项目所在金沙湖板块目前缺乏投入使用的办公物业从产品形态来看，除新加坡科技园提供现代5A甲级办公楼外，十六街区、之江铭楼、盛泰名都、中庆第六大道等都是以小户型的商务公寓物业类型出现从供应现状看：目前下沙板块缺乏纯办公物业，板块办公氛围淡薄

35、综合下沙市场供应现状，反映出目前标准办公项目在下沙开发的市场从属位置,盛泰名都,新加坡科技园,十六街区,下沙办公市场分析/现有办公物业分布情况,目前已投入使用的主要办公物业分布图,之江铭楼,43,下沙区办公产品档次较低，在规划设计、楼宇设备及配套设施等方面相对落后，在售项目都采用一梯多户的分隔方式，从某种意义上来说，其产品更接近于住宅这一物业类型。,楼宇设施配备较差，与主城区办公楼产品相去甚远 当地的办公楼只提供最基本的设施配备，大多项目甚至没有配备新风系统，楼内电梯也多采用容量小、速度慢的国产电梯。与杭州主城区办公大楼相比，确实相去甚远。公共部位装修简单，形象较差在公共部位装修方面，一般只留

36、出很小的面积作为办公大楼的入口及大堂，且大堂不设总服务台，地面通常采用大理石地面，而对内墙、天花板一般不作装饰，只采用涂料刷白。缺乏高品质的商务、餐饮休闲设施正规办公楼项目通常会配备一定体量的配套设施，如：多媒体会议中心、商务中心等。一些档次较高的办公楼项目还会配备诸如休闲餐厅、咖啡厅、健身中心、高级商务餐厅等设施。而下沙区的办公楼项目发展比较落后，缺乏高品质的商务、餐饮休闲设施。,十六街区楼道,怀化大厦名品城办公平面图,十六街区外立面,下沙办公市场分析/产品特征,44,下沙区办公楼市场出租情况良好，大部分公寓式办公物业的出租率都在九成以上，大量的创业型小公司成为租赁客户中的主力。,天租金(元

37、/平米）,出租率,公寓式办公楼出租情况良好，纯写字楼出租情况一般从调研情况来看，公寓式写字楼空置的极少，普遍的出租率在90%-95%；新加坡科技园作为区域内唯一的标准办公楼，由于租金相对较高，户均面积较大，目前出租率在60%在出租对象上，除华元十六街区位于高校旁边，有50%的租赁客户为大学生外，其他的公寓式写字楼80%以上的租赁客户为小型公司从租赁价格来看，公寓式写字楼日租金普遍在0.8-1.0元/平米，标准型的新加坡科技园日租金在1.5-2.5元/平米,下沙办公市场分析/租赁情况,*数据来源：中房信*注：截止日期2010年6月30日,45,下沙区办公楼购买客户大多是投资客，购房后大多数都非自

38、用，而是等待出租获益；租赁客户以教育服务、IT通讯、物流贸易类小型公司为主。,*数据来源：中房信,下沙区租赁写字楼客户分布,客户以浙江省区客为主 市场调查显示：下沙区出售型办公楼的客源都以浙江省内客户为主，也有部分上海等地的投资客；购买办公物业的客户大多以投资目的为主，等待出租获利。下沙租赁办公楼的客户主要为教育服务、IT通讯、物流贸易类公司为主 公寓式写字楼租赁客源主力依次为：教育服务类23%，IT通讯12%，物流贸易类21%，而纯办公新加坡科技园中租客中IT通讯和技术研发类占到大多数。,下沙区购买办公楼物业用途,下沙办公市场分析/客户情况,下沙办公市场分析/未来供应情况,下沙未来3-5年内

39、写字楼将有近40万平米的供应量，对于目前每年去化量在3-4万平米的区域市场来说竞争激烈，并且未来供应将主要分布在本项目所在的金沙湖板块。,新加坡科技园,龙湖地块,九阳地块,金孚洋地块,铭鸿祥地块,万亚地块,世贸地块,万维投资地块,北方地产地块,福雷德广场,下沙写字楼未来供应呈现两个特点：在写字楼未来供应分布上，主要分布在环金沙湖区域在体量上，未来3-5年内将陆续推出近40万平米的销售型写字楼，竞争激烈,下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区,新加坡科技园由腾飞集团开发并运营的以写字楼为主体的现代化科技园区，所有的写字楼达到国际一流水准，由腾飞集团统一进行租赁经营，并在商业、酒店、休闲等

40、配套上进行完善。,下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区,外部环境 座落于杭州经济技术开发区的东部，位于大学城东区的西南角，沿江居住区的西侧，南面为产业区，西面是绕城高速，周边建设环境成熟 毗邻地铁站和在建中的沪杭高铁站，出行交通十分便利园区周边良好的产业环境与便捷的交通为纯办公产品塑造提供了客观条件,内部功能设置 园区将分多期建设，1期一共5幢办公楼和1幢配套大楼。目前1号、2号写字楼、综合配套楼及大型地下车库已经建设完成并且投入使用 还将开挖一大型人工湖，引入星级酒店、室内健身馆等配套设施，营造舒适健康的办公环境内部功能的完善进一步加强了科技园的吸引力,下沙办公市场分析/典型案例分

41、析/新加坡科技园区,新加坡科技园以现代化的高品质办公环境吸引了网络科技、医疗、环保、金融投资、咨询、房地产等实力企业进驻，也成为一些外地大型企业进驻用作总部办公的选择。,下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区,新加坡科技园区办公物业特点总结目前下沙唯一的纯写字楼物业，并在商业、酒店、景观等多方面完善其配套，使得该办公楼商务功能齐全、便捷物业品质不逊于黄龙、武林商圈，但是租金只有其一半，因此对于许多企业具有不低的吸引力面向大型企业和高新技术企业，以企业总部和信息产业基地为目标产权由腾飞集团持有经营，只租不卖，引入品牌物业,新加坡科技园区办公物业对本项目的影响性及启示分析该项目的出现提升整

42、个下沙新城办公氛围和品质在下沙乃至整个杭州办公需求有限的背景下，该项目大规模的高品质标准办公楼物业的出现势必对其他项目发展标准办公和总部基地的市场空间产生挤压本案可采取差别化的战略，以定位不同行业的客户及突出地段的优势吸引欲自持产权的客户和投资客,综合对新加坡科技园区特点的考虑，本项目规模较小，办公物业在发展方向选择时，为避开科技园对标准办公和总部办公市场的挤压，应打造自己的差异化产品。,下沙办公市场分析/典型案例分析/IBC,东部商务中心集市民服务、五星级酒店、豪华服务式公寓、A级写字楼、商业购物和休闲广场为一体，将打造为下沙新城的行政、商务、商业、居住、生活中心。开发商将自持半数以上物业的

43、产权以确保项目的品质。,下沙办公市场分析/典型案例分析/IBC,外部环境位于下沙九沙大道以北，新业北路以西，坐拥金沙湖(规划中)全景零距离接驳地铁1号线下沙中心站，靠近即将开通沪杭高铁的新东站枢纽，高速公路畅达杭州萧山国际机场。周边更汇集多条城际快线，为国际企业提供同频接轨世界的商务平台周边良好的景观与便捷的交通塑造城市综合体提供了客观条件,内部功能设置一期是下沙市民中心，日后下沙新城的行政中心二期汇集了希尔顿逸林酒店、莎玛和达服务式公寓、“金沙汇”地铁购物广场和2幢标准的A级写字楼内部完备的功能和高端的物业服务有效提升其写字楼的形象和品质,下沙办公市场分析/典型案例分析/IBC,东部国际商务

44、中心办公物业特点总结杭州城东首个城市综合体，位于下沙新城的核心，关注度高办公配套标准高，对高端客户有很大的吸引力开发商持有50%的产权，确保项目持续的品质,东部国际商务中心办公物业对本项目的影响性及启示分析全面提升下沙地区的办公品质，有利于金沙湖板块商务氛围的营造与本案形成一定的竞争，但同时也对本案办公物业品质也起到了烘托的作用避其锋芒，建议以更具优势的投资价值来吸引客户,综合对东部商务中心特点的考虑，本项目规模较小，开发商亦无经营高端商办经验，在选择办公物业发展方向时，应避免与IBC直接争夺高端客户，以差异化产品吸引投资客户。,54,办公市场总结,办公市场分析总结及对本项目定位启示分析,杭州

45、办公市场分析,下沙办公市场分析,杭州市第三产业发展不足，长期以来以第二产业和三产中的小型贸易公司、广告、网络等公司为主，对现代化的写字楼要求不高，因而导致城市写字楼需求较弱，长期以来供大于求下沙作为新型的商务区，目前市场认知度较低，办公租售价格处于市场低位水平,区域办公物业成交量及价格不温不火目前办公楼均以办公居住两相宜的酒店式公寓形式面世，主力面积在35-60平米之间办公楼主要面向投资客户，租赁客户均为小型企业与个人，租金水平偏低项目板块内未来写字楼供应量加大，未来形成激烈竞争的态势 IBC、新加坡科技园等规模化、高标准办公物业推动区域写字楼物业的升级同时带来对标准办公和总部办公市场的挤压,

46、本项目办公物业定位启示建议立足项目拥有的地铁出行的便利和临湖的景观优势，在市场办公需求不足的背景下，打造面向投资客户的具有差异化竞争优势的办公产品。,在激烈的市场竞争和办公需求短期内继续呈现不足的背景下，建议本项目销售型办公物业立足拥有的地铁出行的便利和临湖的景观优势，打造面向投资客户的具有差异化竞争优势的办公产品。,55,商业市场研究,区域商业环境研究基于项目区位特征的商业专题研究,56,07-10年杭州商业地产成交量虽然逐年增长，但是其成交均价并未出现明显增长，这与杭州楼市一直以来商住倒挂现象有关，所以历年来杭州商业物业成交均价走势平稳之前由于缺乏明确的商业中心规划，下沙商业地产成交一直不

47、温不火，以住宅底商成交为主，由于区域成熟度不高，商业价值也一直难以显现下沙作为杭州副城，从目前出台的规划背景来看商业发展的空间还是很大的，等到下沙与杭州主城区的交通距离拉近后，商业将会出现量价齐升的局面,杭州楼市商业地产一直处于商住倒挂现象，近年成交量显著上升，但是成交价格增长较为平稳；对于下沙而言，随着城市能级的提升，其商业房地产也存在很大的价值提升空间。,商业物业供求分析,57,区域商业市场发展格局,下沙中心商圈是下沙目前已经成形商业核心区域，主要由：物美卖场、商贸城、华元16街区、福雷德等集中性商业体组成，而高沙作为最早形成的大学城商圈正逐渐融入到以物美卖场为核心的下沙中心商圈内。,经过

48、多年发展下沙已经形成了以物美为中心的，由数个集中型商业构成的中心商业圈。,58,区域商业发展格局/物美商业区,物美商业区目前是下沙档次最高、最繁华的商业核心所在。,物美商业区特色物美商业区是下沙目前最繁华、幅射范围最广、最具影响力的商业核心拥有大型超市物美，大量吸引目的性消费人群，带动人气位于下沙目前主要的居住集聚区，距离高教园区近周边拥有住宅区底商、高教园区沿街商铺，形成了一定的商业气氛中档定位，引进商家中有少量国际知名快餐品牌，如肯德基、两岸咖啡等，但娱乐方面品牌商家少商业区租金水平市场表现较好，租金水平在下沙区域处于中上水平周边商业街铺租金已达4.5-5.4元/天之间,59,区域商业发展

49、格局/华元16街区,华元16街区是下沙中心商圈三大商圈中离物美商圈最近的一个，消费群体主要以周边大学城的学生为主，其有效购买力和整体经营档次都较低，主要定位为学生消费服务的综合性商业体。,华元16街区特色位于高教园区和现有较为成熟的住宅片区之间，区位优势明显中低档定位，主要消费人群定位为高教园区人口和本项目及周边居民复合商业地产，以连接前后两栋酒店式公寓的内街形式出现，硬件环境较好华元16街区业态构成华元16街区经营业态主要由网络广场（网吧）、电影院、室内步行街、小型中低端餐饮五部分构成周围月雅苑底商为下沙唯一的大型书店博库书城，为整个街区聚集学生消费提供客源引导主力店：顶尚网络会所、时代院线

50、、麦当劳等商圈租金水平该商业圈16街区月租金1F：2.98元/天、2F0.6元/天,60,区域商业发展格局/商贸城,下沙商贸城是下沙有史以来第一家大型综合性商场，位于1号路和4号路口，虽与物美卖场同属一条街，但是所经营的业态较为低端，属于小商品服饰城类型，但是地理位置优越，北邻杭州大学城，大型工业区及下沙商住区，大量的学生及外来务工人员成为该商业的主要消费群体。,下沙商贸城特色商贸城以商业市场类建筑为主体，定位以学生和企业外来务工人员消费为主，业态主要以服饰、电子数码、娱乐休闲为主。商业面积达到3万平方米商业圈人流以主要以学生和外来务工人员为主，购买力有限商业圈地理交通位置优越，是下沙低消费群