江西九江中房浔阳城商业定位及物业发展建议（174页） .ppt

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1、2013年5月,谨呈中房集团,九江浔阳城项目二三期商业定位,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,以本体条件为研判基础，通过分市场产品现状及客户特征的研究，结合项目自身条件，明确项目市场占位，确立产品线方向,项目商业定位报告大纲,项目核心问题归结项目业态产品线的机会研判、体量测算及整体定位,办公类产品方向研判-现有办公市场的产品扫描,商业类产品方向研判-结合城市商业市场发展趋势,产品体量测算,本体条件研判,酒店产品方向研判-酒店市场格局与经营表现,项目产品概念定位建议,产品定位,整体定位与愿景,产品选

2、型,排布规划建议,明确市场占位,最后通过对项目整体功能业态布局的思考，建议合理的经营方式及方法。,地块北侧为长江，与地块仅有一路之隔（滨江路）；项目周边为居住型社区，东侧为信华城市广场与满庭春、西侧为安置小区；中心城区是未来重点建设居住区域，以提升城市环境和生活品质为方向，为将来商业物业发展提供一定人口基础；项目位于浔阳区老城西北侧位置，距离火车站约3.3公里，车程仅10分钟，交通十分便利；,地块位于中心城区边缘位置，北侧隔滨江路直面长江，周边集聚多个居住社区，居住人群可为本案商业物业的发展提供客群基础,项目区位,长江,地块,庐山区,八里湖新区,浔阳区,信华城市广场,安置小区,项目周边交通情况

3、良好，有一定的通达性，道路网络规划较为完善项目北侧为九江市沿长江重要景观道，道路景观良好，同时担负城市快速路职能，并与九江市多条道路相连；项目南侧为庐峰东路，向西通往大中路商圈；西侧北司路、塔岭北路属于大中路核心商圈支路，但路况较差，行车较难；,北邻滨江路，南邻庐峰东路，西侧北司路、塔岭北路与大中路商圈接驳，项目通达性良好,区域交通,庐峰东路,滨江路,项目周边商业配套、景观及旅游资源利好，但市政配套种类明显不够完备，生活型服务类业态可能会是这片住宅集聚区内项目所共享的发展机会点,周边配套,文,文,信华城市花园,大中路商圈辐射,地块四至,地块形状不规则，北侧拥有长江景观资源，东侧是信华城市花园，

4、西侧街区道路狭窄、脏乱，部分小区尚未拆迁,北邻滨江路道路状况良好，紧邻项目地块，可提供直接临街面，但展示面较短；道路紧邻长江，道路往来车流量较多，但人流量较低；西邻塔岭北路、北司路道路等级不高，条件较差，且周边多为旧房，临街散铺观感较差；连接中心城区商圈，可预见未来项目引导周边及西南方向步行客群时，短期内由于片区居民步行习惯，这两条路未来将会担当通往项目商业的主要引导通路之一。东侧信华城市广场项目东侧有一定沿街底商，但商业氛围一般；南侧庐峰东路城市生活干道，向西通向大中路商圈；,拆迁现状,三期商业,经济技术指标,三期商业地块,一期、二期住宅地块,本体属性界定,优势（S）与浔阳楼旅游资源一路相隔

5、，当详细研判其古迹资源价值并加以合理利用；三期商业用地还留有南向（二期地块）拓展空间，一定程度上使得三期规划弹性空间变大；滨江路连通多条重要干道，地块北面进入性及通达性良好；,SWOT,劣势（W）长江天然屏障与双向四车道的滨江路切断一半商业辐射范围，单边商业面临人流导入的先天劣势；沿滨江路道路展示面太短，不利于商业形成良好昭示面及加大了多业态功能体块的规划排布的难度；,机会（O）周边居民社区集聚，生活型业态存在一定客群基数；浔阳楼旅游客群成为可挖掘引导的机会客群；,威胁（T）老城区边缘，距离大中路核心商圈仅0.2公里，商业物业的发展受到较大威胁与挑战；西南方向客源通路塔岭北路与北司路路况和面貌

6、较差，目前路况不利项目导入人流，对商业而言交通的流畅是项目成功运作的命脉；,本体发展战略,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,九江简介位于江西省北部、长江以南沿岸，处众水汇集之地，故名“九江”。是江西省第二大城市，省域副中心城市。该市有2200多年的历史，是一座历史悠久的文化名城。同时也是著名的现代化工贸港口城市和国际知名的休闲度假旅游区。城市定位：把九江市建设成为江西省域副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸、港口与旅游城市。总人口：475万 面积：18796.79平方公里 区

7、位价值：国内陆重点开放城市，已经拥有两个5000吨级泊位，两个5000吨级集装箱和散货泊位即将建成，并且拥有被录入世界遗产名录的景区-庐山。交通枢纽：京九和沿江铁路都经停九江站。,城市能级及定位,九江是江西省第三大城市，省域副中心，长江中下游位置，京九及沿江铁路沿线的综合水陆联航交通枢纽。,京九铁路、沿江铁路,城市气质,九江市历史悠久，以旅游文化资源著称，城市居民生活节奏较缓，饮食吃喝在日常生活中占据非常重要的地位。,旅游客群以国内游客为主,去庐山的游客占去九江游客的17%左右。九江市旅游人数近年一直呈现增长态势，2012年九江旅游游客有大幅提升，首次突破4000万次。,烟水亭,庐山西海,庐山

8、：2007年首批全国5A级旅游区并列入世界遗产名录。尤以盛夏如春的凉爽气候为中外游客所向往，是久负盛名的风景名胜区和避暑游览胜地。历代题诗极多，李白望庐山瀑布尤为著名。,浔阳楼：因九江古称浔阳而得名位于江西九江市区九华门外的长江之滨。浔阳楼之名最早见之于唐代江州刺史韦应物的诗中。随 后，白居易在题浔阳楼诗中又描写了它周围的景色，而真正使浔阳楼出名的是古典名著水浒传。,旅游红利,九江旅游资源丰富，以庐山景区闻名，2012年突破4000万人次。旅游接待人数以“过夜人数”为统计口径，可见九江有较大部分的旅游及商务中转客流存在，这一人群的潜在消费力有很大挖掘空间。,星子庐山温泉,数据来源：九江市统计局

9、信息网,数据来源：九江市统计局信息网,九江市人均可支配收入稳步增长，首次突破2万元；居民可支配收入增长率一直保持较为稳定；,九江市社会消费品零售总额稳步增长，2012年零售总额380亿元；,九江市人均消费额稳步增长，2012年突破8000元，增长率出现回暖，约13.7%；,经济发展趋势,近年九江市经济稳步递增，当前市场有很大的成长空间，中长期市场相对看旺，经济数据存在需求尚未满足的现象，九江市商业市场机会凸显。,单位：元,单位：元,单位：亿元,城市消费水平系数,社会消费品零售总额人均值,国内生产总值GDP人均值,消费水平存量系数,居民人均可支配收入,国内生产总值GDP人均值,九江城市消费水平系

10、数比值偏小，说明九江的消费需求潜力没能得到充分发挥，市场有较大的成长空间。九江消费水平存量系数偏大，说明居民目前消费态度居于保守，手头还有相当一部分存余未投入消费市场，如能挖掘激发则空间很大，中长期来看，未来市场的成长相对看旺。,未来随着九江经济的加速发展，居民消费结构中食品的比例将进一步下调，同时家庭设备和服务方面的支出比例将有极大增长空间。,经济发展趋势,从芜湖和南昌的现状可以看到，未来九江市民在食品中的消费比例会逐步减少，第三产业的消费将增加。九江市恩格尔系数是44.64%，芜湖是38.62%，南昌是34.12%，九江恩格尔系数现处于类小康水平，有进一步下降的趋势，未来可预期市民的生活水

11、平将随着消费结构的改善而逐步提高。,数据来源：2012年九江年鉴,数据来源：安徽省各市城镇居民消费结构的聚类分析,数据来源：南昌新民网,房地产发展阶段与GDP关系国际通用衡量标准,城市发展,九江市GDP水平预示着住宅及商业市场容量都将进入迅速扩张期，市场上产品开始出现差异化发展趋势，高端市场正在逐渐酝酿成型前期，这一阶段是最适于新生事物出现并抢占市场先机的黄金机遇期,数据来源：九江市统计局信息网,数据来源：九江市统计局信息网,数据来源：九江市城市规划建设局、九江市近期规划建设（2011-2015）,城市发展战略,九江市制定“内疏外扩、西拓、东延、南展联”战略，意在拓展城市空间，使城市整体获得外

12、拓的腹地空间，调整包括产业结构在内的整体城市布局,开发至今已持续12年，目前仍在继续建设商务核心区2000年启动开发以来，十年间已从认知度低的昌北区域成为当前南昌市最吸引投资和公认升值潜力最大的区域住宅先行开发，目前集中开发综合体、办公及酒店目前住宅用地已基本开发完毕，2003-2007年为住宅开发全盛时期；重要商业点呈散点状分布，商圈整体还未成形；目前为区域CBD建设目标全力支持和优惠审批区域内办公性质项目开发,红谷滩CBD发展特征,城市案例分析,南昌红谷滩CBD的规划与投资发展力度众人皆知，然而起步开发阶段内片区住宅社区导入人口就用了将近5-8年；目前商业仍然未成气候，城市副中心规划下的商

13、圈远未成形；当前虽公认为全市最易吸引投资和升值潜力最大的区域，但是商业氛围远不如八一大道的中山胜利路老南昌核心商圈。,城市发展战略,城市北向发展受限于长江这道天然屏障。,九江西部紧邻八里湖，环境优美，政府大力开发八里湖新区，把政府、医院、学校搬到八里湖新区，从南昌政府开发红谷滩来看，南昌政府2000年开发红谷滩片区，用了6-7年住宅开发达到鼎盛，10年后发展起来商务氛围。九江政府的资金实力没有南昌雄厚，八里湖新区要真正发展起来，可能比南昌红谷滩开发时间更久。我们项目的位置和商业氛围完全有机会和八里湖新区来竞争。,内疏外扩，因老城区较为拥挤，内部功能需要外扩，这给了本项目带来机遇，可以吸收去大中

14、路商圈消费人群和在新桥头、长虹大道办公的资源,东部都是工业区，不具备吸引老城区的功能往外拓。,老城区往南部去就是庐山景区，老城区和景区中间的部分各部分相对比较薄弱，不能承接老城区的功能。,政府大力开发八里湖新区，八里湖新区从开发到形成商业气氛还需很长时间，本项目完全有机会利用旧城改造腾出的空间，规划具备完善的硬件设施、软件服务和特色竞争力的业态，来实现对临近的拥挤老城区必将外溢的商务商业需求的承接和吸收。,浔阳区发展规划,浔阳区整体形象与城市能级地位不相匹配，也在一定程度上限制了九江经济加速发展与吸引外埠投资，老城区改造形象迫在眉睫，九江城区整体形象亟待提升。,滨江路是在政府规划的五条城市生长

15、轴其中的一条路，本地块紧邻滨江路。庐峰北路和花果园路间的滨江路段，全长500米，规划开发成滨江路旅游风情商业街。,浔阳区发展规划,滨江路是政府重点改造的主干道之一，规划滨江路一带依托浔阳楼、锁江楼及原租借片区，形成连成一片的旅游休闲风情商业街，串联并拉升整个九江旅游氛围。,区域状况研判,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,区域价值界定,商业类产品发展方向研判办公类产品发展方向研判酒店产品发展机会研判,商业类产品发展方向研判,九江商业市场格局 核心商圈分析 潜在商业供应分析 未来商业网点规划 消费客群

16、特征商业发展机会研判,商业发展格局,城市商业中心：商业业态丰富，整体偏中档，高档居少，是目前九江市最繁荣的商圈。,餐饮特色街：以餐饮、休闲、娱乐业态为主，属中等消费档次，人流聚集度较高。,副城市商业中心：以家具、建材、五金业态为主的专业市场定位，同时兼顾商务功能需求。,区域商业中心：业态较为混杂的区域型中低端档次商圈，百货等主力业态尚在建设和改造中。,主力依托浔阳商业中心，单核商圈格局明显，特色商圈稀少，城市整体商业档次不高,本案,商业发展现状,城市商业业态以百货、商业街、大型超市为主，目前两大本地品牌联盛、派拉蒙市场份额近乎在全市零售市场占据垄断地位，但以大润发为典型代表的500强零售品牌，

17、依托自身品牌和后发规划优势，依然拥有突破当前零售市场格局的机会,本案,商业发展现状,浔阳商圈为城市核心商圈，目前以百货、商业街业态为主，百货偏中高档，商业街偏中档，且商用设施多已陈旧，而老城区可供其改造或扩展的空间相当有限,核心商圈分析,潜在商业分析,城市商业潜在存量约65万方，其中中心城区存量约13万方，外延商业基本集中于八里湖新区，城市单核商圈格局或将被打破,潜在项目梳理,潜在土地梳理,潜在商业项目,由本土强势品牌企业打造，中心城区首个大体量商业综合体，定位高端,占地：19583容积率：6.98总建：175859业态：商业综合体、5A写字楼、酒店式公寓、商业办公楼商业综合体定位：集“吃、逛

18、、购、乐、学、聚、玩、闲”于一体的一站式商业综合体,备注：主力及辅助业种以楼层经营面积占比大小划分。,联盛九龙广场,商业综合体楼层业种分布：,潜在商业项目,八里湖新区大型多元商业综合体，是城市目前首个注重商业体内外部景观打造的项目,占地：49155容积率：4.83总建：270000业态：商业综合体、写字楼、酒店、酒店式公寓、住宅商业综合体定位：多元化功能的商业综合体,联盛时代广场,商业综合体部分：主体1-5层，包含百货、娱乐、休闲等多样化业种，商业主街内布局由水带、长方形、圆形和半圆形水池等多种形态水景，并通过喷泉、叠水塑造多元化的水景，是商业综合体内最具特色的景观。,潜在商业项目,八里湖新区

19、大型一站式生活服务中心，目标成为九江市最高端的都市综合体,占地：175000容积率：3.5总建：770000业态：购物中心（九方）、商业街、写字楼、公寓、住宅商业定位：一站式生活服务新标准，引领城市高端生活风向标,中航城,商业部分：主体10层，是集零售、餐饮、娱乐等诸多功能于一体的大型商业购物中心。目前已成功招商麦德龙、中影国际、顺电数码等。,商业网点规划,城市主要新增商业网点规划集中于中心城区，商业打造开始注重风情化、休闲化及人文化,信息来源：九江市城市商业网点规划（2006-2020）。,本案,商业客群分析,主力消费客群构成九江市浔阳区居民为主，其次为八里湖新区、庐山区居民，县城购物客群较

20、少。客群消费特征购物首选浔阳老商圈，且较认本土强势经营商，但若能提供更好的服务和消费体验，消费惯性有被打破的可能；餐饮、服装是目前居民消费重点，尤其餐饮消费突出，占到个人消费支出比例的45%；倾向购买品牌产品的客群比例快速增加，追求品质、档次成为消费的未来发展趋势。,信息来源：主要来自于本地居民访谈。,商业市场机会总结,1,2,3,4,从整体市场分析，九江市商业市场目前业态发展滞后，整体档次不高，单核商圈现象明显，且受本土企业影响，零售市场出现垄断现象。,商业市场机会总结,从板块发展趋势来看，九江市近期商业新增供应基本位于八里湖新区，商业存量较大，城市单核商圈格局或将被打破。项目所在中心城区商

21、业存量适中，注重休闲业态，文化体验感及旧区面貌改善成为中心城区商业重点规划发展趋势。,从产品水平分析，目前主城区核心商圈商业业态停留在传统百货、商业街层面，但潜在商业市场开始集中出现注重全方位体验感的购物中心类商业形态，同时注重商业体内外景观的塑造，城市未来新增商业项目整体定位逐渐走向多元复合。,从客户情况分析，中心城区客群占据城市消费主力，餐饮消费比例突出，消费者在购物决策时逐渐显露出品牌关注意识。,商业发展机会研判,区域：中心城区商业供应有限，新增商业依托地段，依旧拥有先天优势，八里湖新区成为城市未来商业发展重点区域客户：愿意追随更好的服务及品质，注重购物与消费的便利度和体验感；餐饮、服装

22、消费突出产品：购物中心、大型商业综合体成为商业发展主流业态，调性标榜顶级和贴近高端的趋势明显，并开始注重营造商业的体验感；产品打造方面城市商业即将跨入综合型复合业态发展阶段，未来的商业体竞争将超越单个因素的竞争，而成为从商品到服务，从特色化到整体体验感的全方位竞争。自身地块肌理充分掌握的基础上，挖掘特色差异化价值，将成为未来商业体竞争突围的关键。,大型高端体验式购物中心逐渐引领城市商业发展方向，同时商业人文化、休闲化、风情化成为城市商业打造重点,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,办公类产品发展方向

23、研判,九江办公市场格局 典型办公项目分析 价格与主力面积分析 未来潜在供应 客户特征 办公类发展机会研判,附带酒店式公寓发展机会研判,九江市已投入使用写字楼项目中，在长虹大道沿路出现一定集聚性，其次为新桥头板块,本案,经营物业分布,龙翔国贸,城投金融大厦,金鹰商务广场,南湖国际,九江银行大厦,兴龙国际商务,新桥头,长虹大道,分布特征九江市写字楼市场从发展至今，主要集中于新桥头、长虹大道两片区域；新桥头是以租赁为主的纯粹意义上写字楼，长虹大道则以租售结合为主；发展趋势由单一的商务区向多区域商务区发展，随着城市经济发展，传统写字楼板块新桥头已经无法满足停车、交通等硬件方面的要求，新兴商务板块长虹大

24、道开始快速发展，同时部分写字楼散点分布在板块周边；,九江市现有写字楼主要分布于两大板块，以租赁为主的纯写字楼主要聚集于新桥头板块，该板块也是目前九江商务氛围相对最成熟的板块,市场格局分析,本案,传统新桥头商务区由于硬件、配套等日趋不足，客户已经逐渐向市政配套、交通更加成熟的长虹大道迁移,市场格局分析,由于交通、停车、环境及物业形象的影响，原新桥头板块发展瓶颈逐渐显现，高档办公供给明显不足，但由于租赁为主纯粹写字楼，市场仍然呈现高入住率状态；,长虹大道板块金融商务区逐渐兴起，与政府单位的积聚效应显现，企业向该方向转移趋势明显，九江写字楼格局已经出现外溢性转移；,九江第一栋智能化纯商务写字楼，引领

25、新桥头楼宇经济发展,龙翔国贸,物业地址：九龙街(新桥头)发展商：民生集团建筑面积：20000平方米；标准层面积：1800主力面积：58-162（可组合）楼宇状况：11层写字楼，1-2层为底商；总 户 数：144户；停 车 位：58个（地上）；物业公司：民生集团管理部电梯：奥的斯，2部盈利模式：只租不售，40元/平米月,【产品概况】区位：位于新桥头板块，属于传统商务办公区域，临湖，自然条件良好；配套：周边商业配套良好，但较为陈旧，在建九龙广场，将会带来一定利好；物业：采取只租不售的盈利模式，统一的业权管理保证写字楼品质；户型：以100-120平户型为主，少量162平及100平以下；,地块较为狭长

26、，采用双侧核心筒设置楼局分割布置时设置走廊，陈低了有效使用率在两侧设置楼梯，能保证双向避难疏导，有利进行防火户型以小面积为主，入驻企业以成长型为主,【设施齐全】,【平面布局】,长虹大道5A级高端写字楼，市政配套齐全，交通便利,信华国际商务中心,物业地址：长虹大道发展商：信华集团建筑面积：20000平方米；标准层面积：1000主力面积：70-1000（可自由分割）楼宇状况：26层写字楼；停 车 位：200个；物业公司：信华酒店管理电梯：4部盈利模式：租售结合，36元/平米月智能化：5A级,【区位现状】区位：位于长虹大道中段，九江市行政、金融、商务核心CBD区域，近火车站，交通便捷；配套：周边市政

27、配套齐全，紧邻政府驻地，商务酒店在周边聚集；,【产品概况】,形象：采用玻璃幕墙，外墙装饰彰显现代化品质，3000平前广场；产品：7.3米豪华大堂内，裙楼7.8米二层空间，可有多种用途选择，写字楼主体部门4米标准层弹性层高，8米开间设计，随意分割自由组合，形成不同规模的办公区；硬件：内设客服中心、单元式空调系统、高速光纤双网、150人会议室及小型商务会谈室；户型：70-1000平自由分割，满足不同规模企业办公需求；物业：采取租售结合方式，对物业的增值有一定局限性；,【客户情况】,物业临近政府驻地，入驻企业以大型企业机构为主，约占65%，涵盖工程、建筑、能源、技术等；,近长虹北路板块，集商业、酒店

28、、写字楼、公寓为一体的高档商业综合楼,兴龙国际商务中心,物业地址：长虹立交桥发展商：龙华兴和建筑面积：5000平方米（写字楼）；标准层面积：约1000主力面积：37-62（可自由分割）楼宇状况：11-19层写字楼；物业公司：汉庭物业盈利模式：租售结合，30元/平米月智能化：4A级售价：写字楼7800元、公寓8400元,【区位、产品概况】,区位：位于长虹立交桥东北角，近长虹北路板块，未来浔阳区商务中心，发展前景良好；形象：采用时代感强的现代建筑形象，风格时尚；物业：汉庭酒店物业，通过酒店式物业服务带动写字楼产品价值的提升；户型：37-62平，可进行自由分割、组合，主要针对中小型企业办公；盈利模式

29、：销售物业，对物业的增值有一定局限性；客户情况：购买客户投资性需求较多，少量自用性需求；,【功能设置】,九江市目前优质写字楼物业仅3处，都位于长虹大道沿线，盈利模式以租售结合为主,经营物业概况,主力面积分析,市场上写字楼主力面积集中在100-300的面积划分，部分写字楼可根据客户需求随意分割,1100,70-1000随意分割,市场上写字楼平均租金集中在30-40元/之间，峰值区域写字楼通过物业服务、产品品质及地段优势实现较高价值,价格水平分析,新桥头板块为传统商务聚集区，并采用只租不售的盈利模式，并有专业的物业管理公司进行经营，租金水平类比同等品质物业较高；目前九江市产品品质较为高端物业主要分

30、布在长虹大道板块，受益于政府的利好影响，入驻客户主要为大型企业机构，对产品形象、品质有一定要求；,九江市在售写字楼项目较少，潜在供应量多分布于长虹北路沿线,待售项目,在售项目,大润发蓝钻中心,本案,新桥头,潜在供应分布,长虹大道,长虹北路,九江市潜在写字楼供应主要集中在长虹北路板块，或将成为浔阳区核心商务中心,分布特征浔阳区沿长虹北路，靠近检察院附近规划建6座商务楼宇，或会逐渐成为浔阳区核心商务区；发展趋势浔阳区以第三产业为支撑，写字楼未来供应主要集中在长虹北路板块，规划建6栋商务楼宇，综合配套写字楼、宾馆酒店、商业等；规划物业中瀚国际商务大厦、广东商会大厦、和汇商务楼宇等，投资额度在26亿元

31、不等；,潜在供应格局,本案,九江市在售项目总供应量10.15万平方米，潜在项目总供应量近20.9万平方米，未来市场竞争较为激烈,潜在供应分析,客户基本分析,写字楼市场客户以自用为主，主流面积区间为100-300，部分本土实力企业整层购买,面积需求在100300 的客户主要以区域型客户为主，总价敏感，面积需求在500-1000 的客户更关注企业形象与物业品质,客户特征分析,随着经济的发展，本土大型企业单位进入集中发展阶段，并在新商务区抢点，大型企业自持物业的需求增加，对于形象的要求提高，也将会更加关注商务集群效应；部分跨区域经营的外地企业，在本地设置办事机构的需求将随着九江经济的发展而出现，对外

32、租赁的写字楼产品将赢得此类成长型企业的青睐；大型国有企业、金融机构等部分选择整层、多层甚至整栋购买的客户，对产品品质有较高要求，未来九江城市服务优越、商务氛围浓厚、拥有现代化气息的写字楼有一定发展空间；,写字楼市场机会总结,1,2,3,4,从整体市场分析，九江市写字楼市场发展进入上升通道，城市潜在供应集中，价格逐渐走高，整体市场发展向好。,写字楼市场机会总结,从板块发展趋势来看，九江市写字楼未来供应主要集中在浔阳区长虹北路板块，潜在供应量较大，项目所在区域将成为重要的商务聚集区。,从产品水平分析，九江市写字楼产品水平整体一般，长虹大道部分写字楼在城市整体市场中品质相对较高，城市未来高端、租赁为

33、主写字楼有一定市场机会。,从客户情况分析，成长型企业与大型国企并存，客户呈现哑铃型发展，金融保险等机构在扩张中，部分创业型企业经过2-3年成长期，会形成新的办公需求，创业型企业及大型国企客户成为明显的客户机遇。,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,写字楼发展机会研判,区域：长虹北路板块或成为未来竞争激烈新商务核心区域客户：客户结构哑铃状发展，成长型企业与大型国企机会并存产品：城市高端、租赁写字楼市场表现较好，存在一定市场机会,优势：商业办公氛围醇熟、物业服务完善劣势：产品较为陈旧，周边及道路状况破旧

34、,优势：政府驻地、交通便捷、产品优良劣势：商住、租售结合，非纯粹意义上写字楼,区域辐射,尚在规划中欲打造浔阳区商务中心,一线江景资源，专业物业服务纯办公甲级写字楼,公寓发展格局,兴龙国际商务,联盛九龙广场,联盛时代广场,中航城,世豪名置,源丰上城,同方鹤问公馆,国豪SOHO,大润发蓝钻中心,都市公馆,ME邸,城市目前在售及待售公寓项目基本集中于开发区（或拥有产业人员支撑，或拥有学区优势、邻近职校等，小户型需求集中的区域），潜在供应量相对较大,备注：庐山区项目因远离老城区，不作考量。,公寓去化分析,开发区公寓去化速度明显快于浔阳区，但整体去化速度均偏慢，城市小公寓市场表现不佳,典型案例分析,开盘

35、后小公寓仅售出4套,户型设计以30-50公寓用途为主。,但原本作为公寓设计的户型，7、9层被整层签购（单层640），6层半层被签购（320），均作为办公用途。,开发商调整策略，不再零售小公寓，整体改作写字楼用途出售，户型面积通过合并处理变动为60-100，同时优先选择半层或整层购买的客户。,2013年5月4日开盘后销售实况：,大润发蓝钻中心,大润发受已签客户均意向作办公用途的启发，改变销售策略，应对小公寓去化难的实况,区域：城市在售、待售小公寓产品基本集中于开发区，拥有学区、职校及产业员工聚集的区域规划小公寓产品的居多客户：对小公寓产品的投资意识尚未成熟，目前购买者考量自住居多，且多为学区房、

36、低总价门槛过渡房等边缘自住需求产品：目前毛坯出售居多，精装营销等意识尚不明显，公寓市场整体发展阶段尚处于萌芽阶段，产品认知意识的培养成效和市场风险的反馈，需要在今后几年内持续关注。,城市酒店式公寓市场发展滞后，市场需求尚不明显，潜在供应量相对较大，在本案不具备明显竞争优势的情况下，不建议规划公寓产品。,酒店式公寓发展机会研判,市调酒店位置分布 市调酒店分析 酒店市场潜在供应 典型酒店分析 酒店市场机会总结 酒店发展机会研判,酒店产品发展方向研判,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,九江市高星级酒店多分布在湖东及长虹大道区域，市调酒

37、店选取全九江最具代表型的十四个酒店作为样本进行分析研判,低星级酒店聚集区,注：三星级酒店聚集区其中包括太平洋商务酒店、九江五丰宾馆、九江白鹿宾馆、九江财富大酒店、柴瑱宾馆等。,长虹大道,市调酒店位置分布,九江市星级酒店几乎全部自主运营，五星级酒店整体入住率不理想；四星级与三星级酒店之间协议价差距不大；,注：本次市调期间为九江市旅游淡季，而九江市又为旅游城市，因此上表所注入住率为淡季数据，旺季时将有一定的提高，由于旅游人群一般选择在庐山上住宿，所以上涨幅度有限。,九江市五星级酒店标间协议价在330-470元之间，整体入住率在30%左右；九江市四星级酒店标间协议价在160-180元之间，整体入住率

38、在40%左右；九江宾馆为九江市委市政府唯一接待宾馆，中海大酒店为九江海关局指定接待宾馆，因此两家酒店协议价折扣率较低；九江市三星级酒店标间协议价在110-130元之间，整体入住率在50%60%之间。,市调酒店分析,未来潜在供应三个酒店，整体体量适中，预计两年内全部开始营业,联盛时代广场南侧两幢高层为25层写字楼，东南侧一幢16层点式高层为配套五星级酒店，酒店面积15000平方米；兴龙国际商务中心整体定位为一座集商业、宾馆、写字楼、酒店式公寓为一体的商档商业综合楼，4-7层汉庭连锁酒店，营业面积在4000平方米左右；国豪SOHO共21层，整体建筑呈椭圆型，现代风格的外立面设计，涵盖大型超市、独立

39、店面、酒店、办公、单身公寓。,随着九江市政府往八里湖新区的西拓，我司预计未来酒店供应将集中在八里湖新区。,酒店市场潜在供应,九江市高星级酒店主要客源为商务客，其次为政府客、会议客九江市三星级酒店除部分商务客户以外，主要来源于九江市当地客户,九江市四星级及以上星级酒店主要客源为商务客源及政府、会议客户，整体比重占到80%以上；九江市三星级酒店除部分商务客户以外，主要来源于九江市当地客户；九江宾馆为九江市委市政府唯一接待宾馆，中海大酒店为九江海关局指定接待宾馆，因此两家主要客户来源为政府客户；,酒店客户概况,九江远洲国际大酒店隶属于远洲集团有限公司，是其麾下首家涉外五星级酒店。距南昌昌北国际机场9

40、5公里，从酒店前往九江火车站仅8分钟车程。,各类客房满足不同需求：共拥有420间客房及套房，并设有无烟客房楼层和残疾人专用客房.充分发挥景观优势：酒店60%的客房面临秀美的南湖。辅助配套功能齐全：拥有总共1862平方米的豪华宴会厅及会议厅、会议室，先进的会议科技设备，可承接高水准会议、东方天堂会所和东方帝湖桑拿是工作之余最理想的放松场所。,项目特色,九江远洲国际大酒店60%客房直面南湖的涉外五星级酒店,典型酒店,信华建国酒店由九江信华集团有限公司投资兴建的五星级商务酒店，委托北京首旅建国酒店管理有限公司经营管理。它位于长江之滨，可环视壮阔江景；紧邻九江市信华城市广场，占地面积3100平方米，建

41、筑面积45000平方米。,项目特色,各类客房满足不同需求：共拥有317间客房及套房，并设有无烟客房楼层。餐饮配套齐全：酒店13层设置有各式餐厅，官府菜、粤式佳肴、创新川菜、赣菜荟萃、欧陆及日式美食为个人或商务宴请提供便利。辅助配套功能齐全：酒店拥有各种类型的会议室5个、贵宾厅1个及宴会厅1个。每个会议室均配备各种先进的视听数字设备，方便各种类型的会议需求。康体中心健身房以国际最新的健身理念、室外阳光游泳池，可尽情享受蓝天碧水，饱览长江景色。,九江信华建国酒店九江唯一一家临江五星级商务酒店,典型酒店,九江金誉国际酒店位于九江长虹大道，距火车站3分钟车程、长途气车站10分钟车程、距庐山旅游区40分

42、钟车程、距南昌90分钟车程、交通极为便利，地理位置得天独厚。,项目特色,交通便利性：距火车站3分钟车程、长途气车站10分钟车程、距庐山旅游区40分钟车程、距南昌90分钟车程、交通极为便：宴饮配套：酒店2、3楼设有风味餐厅、中餐厅、宴会厅、中餐厅格外引人注目，除了可同时容纳300余人进餐的大厅外，还有装修风格各异的37间豪华包厢。会议功能齐全：酒店拥有可容纳400人的多功能会议中心及四间多功能会议室。按照国际会议所需功能设计，具有多媒体传播，均引进国际一流的商务操作平台及音像设备，将最大限度满足各类会议、产品展销的需求,九江金誉国际酒店以商务会议客为主的商务酒店,典型酒店,九江宾馆位于市区秀丽的

43、南湖之畔，环境幽雅，地理位置优越，交通便捷，是九江市政务接待宾馆。九江宾馆占地25余亩，建筑面积18000平方米，是由一栋综合主楼、两栋别墅及一栋风味包厢式餐饮楼组成。,项目特色,酒店属性：九江宾馆是九江市委、市政府唯一政务接待宾馆：配套设施齐全：拥有多种类型客房、大型宴会厅、中西餐厅、餐饮包厢及多功能厅、会见厅、大小会议室、贵宾休息厅等。配有购物中心、商务中心、美容中心、保龄球、棋牌等服务和娱乐设施，各项配套项目齐全、设施一流。政务接待：先后接待了江泽民、吴邦国、温家宝、李鹏、朱镕基、李瑞环、李岚清、尉健行等党和国家领导人。,九江宾馆九江市委市政府接待唯一宾馆,典型酒店,酒店市场机会总结,酒

44、店市场机会总结,1,2,3,4,从整体市场分析，九江市酒店市场整体入住率较低，房间价格也偏低，未来市场供应量逐渐保守，整体市场发展速度较慢。,从板块发展趋势来看，九江市酒店未来供应将往八里湖新区及经济开发区转移，项目所在区域酒店未来竞争将会在中短期内基本维持现有供应平衡状态,从产品水平分析，九江市酒店产品水平整体一般，除现有的两家五星级酒店及九江宾馆品质较高外，其余酒店品质均较差，市场具备一定品质认可度的酒店稀缺。,从客户情况分析，现九江市高星级酒店主要客户来源为商务客，首选酒店分布在长虹大道沿线。,酒店发展机会研判,区域：八里湖新区或成为未来酒店主要供应区域客户：主要客户为商务客源，长虹大道

45、沿线酒店的交通便利性成为客户的首选，如何与之进行差异化竞争，以赢得客源是重要考量因素产品：四星级及以上星级酒店的整体入住率较差，我司建议差异化定位或有所机会,主题精品酒店存在一定市场机会,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,商业体量测算与研判办公产品体量测算与研判酒店产品体量测算与研判,商业规模测算,商业综合体规模将通过三种方法进行测算,商业实现法,需求预测法,商业饱和度法,基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商业体量进行测算,基于未来新增人口需求和居住人口需求进行预测,基于现有商业经营情况，通过商圈饱和指数对商业体量进行预测,

46、（以项目2015年入市，通过相关数据推算，匡算项目商业体量）,商业实现法,按社会零售总额年平均增长18.5%的速度计算，到2015年，浔阳区社会零售总额为232.81亿元；根据浔阳区社会零售总额的大致区域分布，至2015年，主城区将占到零售总额的80%，即186.25亿元；零售餐饮业的收入比重占社会零售总额的60%(参考九江市占比数据)，如此调整所得2015年浔阳区主城区零售餐饮类总额值应达到111.75亿元。,据统计，2012年，九江市已形成了29条特色商业街，总长度22475米，总经营面积达64.9万,全市3000以上的营业大型商业零售网点39个，业态以超市、百货店、购物中心、专业店为主，

47、营业额19亿元；在建大型商业零售网点包括中航城、九龙财富广场和大润发九江店等9个；规划拟建或在谈大型商业零售网点2个。,商业坪效=190000万元/（3000*39）=1.6万元/,浔阳区主城区可支撑商业总面积=1117500万元1.6万元/=69.84万方,备注：保守估计至2015年城市商业坪效不变计算,信息来源：中国九江网,一、2010年，人均零售面积0.8平米，零售网点总营业面积达到80万方；二、至2020年，人均零售面积超过1.1平米，零售网点总营业面积达到165万方；,依此推算2015年，人均零售面积约为0.9平米,商业面积=商业消费基础人口*人均商业面积,人口规模：规划2015年、

48、2020年中心城区人口规模分别为100万人、120万人。居住人口：2020年，核心组团安排居住人口82.49万人，其中老城区安排居住人口约20.81万人。浔阳区人口：依据历年浔阳区人口占据中心城区45%比例计算，2015年，浔阳区主城区人口约在45万人。,浔阳区主城区可支撑商业总面积=45万人*0.9/人=40.5万方,需求预测法,信息来源：九江市商业网点规划（2006-2020）,IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户）XRE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）,RE（年平均购物额）2015年平均购物额=2.9万元/年人*0.6=1.74万元/年人注：市民平均购物额（零售+餐饮）占人均可支配收

49、入的60%。,IRS（商圈饱和度）取商业经营保本值：IRS=1.5万元/平米注：IRS值10000元/平米时，商业经营场所经营状况较差，一般将发生亏损；IRS值=15000元/平米时，商业经营场所一般处于保本状态；IRS值20000元/平米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。,按人均可支配收入每年增长13%的速度计算，假设浔阳区主城区人均可支配收入与九江市平均水平一致，至2015年，人均可支配收入为2.9万元/年人,浔阳区主城区可支撑商业总面积=（45万人X1.74万元/人）1.5万元/=52.2万方,商业饱和度法,控制一定商业空置率便于商业业态控制、调整，2015年，

50、浔阳区主城区可支撑商业体量为,商业实现法,需求预测法,商业饱和度法,69.84,40.5,52.2,X（1+5%）,56.9万方,2015年，浔阳区主城区可支撑商业面积56.9万方；以浔阳区社会零售总额占比九江市社会零售总额38%的比重估算，九江市2012年已有商业总面积约76.6万方，则浔阳区已有商业面积约为29.1万方（浔阳区商业面积基本集中于主城区）；至2015年，主城区新增的商业体量，将对项目商业造成一定的威胁，此部分体量约为8.7万方。,以项目成功运作后，可吸纳主城区50%购买客群的关注，项目商业体量建议规划不超过9.5万方,商业规模测算,项目入市前，对项目构成竞争较强，未计入主城区