孝感秦龙`凤凰城营销策划定位方案.ppt

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1、,秦龙凤凰城,营销策划定位报告,二零一一年五月,武 汉 同 创 伟 业 地 产 经 纪 公 司,项目的发展,战略资源整合,营销模式构建,产品定位,项目资源整合,政府资源整合,资本资源整合,城市发展,政府支持,产业资源,市场空间,区域竞争,企业资源,市场调研,壹 项目定位贰 项目营销策略叁 项目市场分晰肆 项目推广思路伍 VI表现建议,目录,CONTENTS,项目定位,A、项目整体定位B、项目功能定位C、项目目标D、市场定位,Project positioning,壹,新区核心科技功能型零公摊社区,项目整体定位,坐拥未来新区政经中心；便利的大环境配套；便利的8+1城市圈交通；集生活消费、餐饮娱乐

2、、休闲健身、酒店居住于一体，全程式优质服务的功能化、科技化理想人居。,城际交通,项目功能定位,目标,孝感新区标杆式科技功能人居,一个坐拥未来政经中心、未来配套完备的 成长型中心盘一个享有城际交通、与8+1核心相联的 出将入相府邸一个科技创新、以人为本的 体验型功能平台一个顺应发展、充满时尚气息和新兴活力的 未来城市中心休闲社区一个运用独特营销模式、策划经典、必将引起轰动的 市场标杆 业界关注之地,项目营销策略,贰,Project marketing strategy,A、环境分析B、营销目标C、营销策略D、策略核心,营销环境分析,政策面不断收紧，调控浪潮未尽；年初至今，市场观望氛围浓郁市场放量

3、未见缩小，宏观开发总量持续上扬；针对刚需为主的市场争夺激烈区域放量增长；且与临近楼盘在产品上相似度高，形象区分存在难度舆论所营造的开发商形象欠佳；越来越多的地产广告难以为受众所信服想要让项目销售大好、快速回笼资金，以上问题必需得到解决,使项目推出后，成为市场视线第一梯队中的核心实现产品的快速去化，快速回笼资金通过本案的营销策划运作为项目品牌与开发商企业品牌建立一定的市场影响力打造市场认可度培养企业品牌的跟随型客户群体制造项目在市场上的轰动效应在营销模式和核心卖点上使市场竞品短期内无法复制,营销目标,整体销售思路,不鸣则以：前期针对“零公摊”销售模式制定完备的相关计划 严格保密。确保统一释放时的

4、蓄能效果。,一鸣惊人：从前期诉求开始就直接以营销方式为重心，随后穿 插项目产品卖点，力求短期内建立清晰明确的项目市场形象。,逐步推进：在营销策略上，配合销售进度，保持主动式销 售，以饥饿营销的方式，达到快速销售。以中档价格入市，按阶段分区域推出，快打快销,稳步拉升价格，使资金快速 回笼。,销售总体策略,这是一场奇袭战 项目销售之前就要准备充分一旦准备不足 将影响整个战役的成败！,基于市场、项目环境、自身定位，建议项目销售模式采用返租约销售+直接销售,销售策略,逐栋推售认筹、解筹选房、开盘,多次探晰市场心理价格逐步拉升项目阶段推售价格,推售策略,推售模式优劣对比分析,价格调研分析,定价推导（权重

5、比较法）,根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：,项目定价,商铺销售均价：元/由于临街地段位置不一，价格浮动区间为 元/,住宅销售均价：元/由于商铺具体位置不一，价格浮动区间为 元/,根据公式P=Q(本）（P1 W1/Q1+P2 W2/Q2+P3 W3/Q3+P4 W4/Q4）得出P（商铺）=元/P（住宅）=元/,策略核心,核心的意义也许，只需要六度,项目认知度,业界的高度,企业品牌知名度,销售的火爆程度,名利双收,政治层面认可度,消费者信任度,零公摊,这三个字，能不能达到6度？,零公摊的思路,业界惯用的方法“买房送房”偷面积1=计价套内面积 2=计价公摊面积 3

6、=本应计价但却用于赠送的面积 现阶段普遍做法：1+2=房价,举例说明,1：套内面积100m2,2：公摊面积10m2，销售面积110m2 3：另送10m2的入户花园之类的面积 计价部分=1+2=110m2 这是传统的做法，现在我们来换一下 1+3=110m2 在销售面积相等的情况下 公摊不见了！零公摊,在这一前提下，六度的目标能否实现？,消费者信任度,两极分化的社会形势普罗大众的不满情绪房价与收入的反差比媒体、舆论的宣传口径,我不信任开发商消费者对开发商诚信度的评价,零公摊诚信无欺，再也没有面积纠纷；没有对于老百姓来说可闻不可控的“公摊”；钱花在自己看得见的地方也许，别人不会说我们是诚信企业；至

7、少，我们有一个态度！谨供舆论评议。,项目认知度,零公摊有开发商零公摊售房了！老百姓的谈资 XX市XX楼盘首创湖北零公摊售房先例 省级媒体可预见的标题 现代社会，首创的总是最容易被挂在嘴边的,销售的火爆程度,零公摊其实，哪里房子都差不了太多，零公摊？有点意思，先去看看。买个放心吧，至少我自己能量出室内面积。没人来，就谈不上销售；来的人多了，也就有了旺销！,政治层面认可度,零公摊房地产业身处风口浪尖，矛盾的不可调和性显著 货真价实的诚信地产，可树可立,树立典型，给矛政策扶持；是中国特色的人本政体之一,企业品牌知名度,零公摊有开发商零公摊售房了！楼盘在孝感！是秦龙集团开发的！企业品推的时效性原则，营

8、造话题点，提升人气与知名度。只要有人经常把你挂在嘴边，你就不会被遗忘！,业界的高度,零公摊第一个吃螃蟹的人 第一个吃掉螃蟹的人 第一个用省力的方法吃掉螃蟹的人 在其它食客眼中，你就是图腾！,项目市场分晰,叁,A、B、C、,Project market blurs points,项目推广思路,肆,A、推广策略B、广告策略C、总体包装应用示例,Project marketing idea,市场突破点的关键,形象的高点诚信地产商的打造,产品的高点高科技功能人居的建立,整合推广的高点整合传播优势建立,市场突破点的建立,市场突破点的核心,建立销售形式创新、综合效应第一的住宅典范,成为地产诚信的倡导者、市

9、场引导者,推广策略,推广阶段划分第一阶段：项目形象定位 目的:激发市场关注,充分预热市场。任务：建立项目在市场中的整体形象，清晰地传递出项目的功能定位和 市场定位，塑造项目在行业中的领袖形象和区域市场中的超然地位。措施：工地围墙完成，户外导示牌完成；软性文章炒作。,广告策略,目的：针对潜在客户重点宣传。任务：切实地围绕蓄客做文章，按照制定的蓄客返推进度如期完成蓄客。措施：硬性广告为这一阶段主要推广手段，同时配合以直接邮递性广告（DM）,第二阶段：蓄水期,广告策略,目的：在顺利完成蓄客任务后，将楼盘售卖出去是终极目的。任务：完成项目蓄客后，以促动销售为主要诉求内容，强势而集中地展示项目的核心策略

10、和可持续性的想象空间。措施：同样，硬性广告是这一阶段主要的推广手段，利用各种媒介发布信息。,第三阶段：销售期,广告策略,阶段性工作内容 楼书及宣传物料设计：楼书等宣传物料的风格要体现出零公摊的核心亮点；同时也要生动的说明项目的科技功能化运用及理念。售楼处包装：应表现出大气，将各种硬件亮点展现出来，让在售楼处现场的客户感同身受，体验强烈的冲击力。条件允许，可在售楼处各种设施设备的展示区。,广告策略,总体包装应用示例,多层次、多体系、全方位包装,细节包装,展示包装,营销包装原则,营销中心周边包装,销售中心外围，利用的灯柱美化销售氛围内置烟雾变化灯光，夜晚效果绚丽以项目专属标志型为基础型起到导视和吸引作用,设计感极强，有别的与众不同的模型项目专属的物料艺术品的摆放,营销中心内部包装,细节包装,户型标牌、导视标牌和氛围包装，给客户立体完整的项目体验，丰满项目形象，提升展示效果。,进门,区域模型,项目模型,参观项目,回售楼处洽谈,离开,精工展示区,围墙,销售中心,迎宾,门口保安,体验流线,项目展示包装体验线路,4D影片,汇报结束 顺颂商祺Thanks!,