深圳市水蓝湾项目沟通报告.ppt

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1、,水蓝湾项目沟通报告,谨呈：深圳市蓝湾房地产开发有限公司,2007年8月17日,中心城未来房地产市场走向？从政策、产品、客户、价格、竞争预判项目未来市场形势？,本此报告需解决的两大问题,问题一：市场变化趋势如何？,问题二：同致行的客户控制应对方略？,核心区域客户潜量是否充足？如何使项目获得足够的客户支撑？客户量分析、现在阶段营销研判、项目分析、解决办法,中心城市场趋势研判,07年上半年行业政策解析,总结：缓解紧张的供需关系，快速实现抑制深圳疯涨的房价；加大中小套型的供应，扩大中底端消费市场；消除投资客户炒房、哄抬房价问题。,旨在抑制过度投资行为、平抑房价增长幅度、扩大中低端市场，实现楼市理性循

2、环。,07年上半年龙岗中心城项目供应量居冠,舒适型中大户型产品占绝对比例；品质化、规模化的开发模式明显，成为项目价值的支撑之一；产品线类似，存在一定同质化。,龙岗中心城各产品在设计和功能上的水平比较接近；高附加值和品质竞争成为个性竞争的主流方向。,已售项目产品特征：功能全、配套档次高,07至08年龙岗住宅市场供应量加大,根据国土局数据显示，龙岗在未来2年商品房的供应量将持续增长。2008年龙岗预计供给将达到400万平方米，达到历史新高。十一五规划（2006年-2010年）：深圳龙岗规划住宅用地4.3平方公里。其中，新批用地2.7平方公里，存量土地1.6平方公里，受各项规划利好影响，未来几年龙岗

3、中心城仍是龙岗区新增住房建设的中心发展地区。预计07年下半年至08年上半年，龙岗中心城住宅供应量将接近150万平米，其中以10万平米以上中大规模项目为主。,07年至08年龙岗中心城住宅项目预测,龙岗中心城项目中大户型供应仍是主流；中小户型供应逐渐加大；品质和舒适性因素获得加分，稀缺逐渐明显；获取加分，彰显稀缺和差异将成为本案未来竞争中价值实现的唯一方向！,07年上半年龙城项目成交均价逾1万/M2,07年上半年中心城产品放量扩大，素质明显提高，7月份均价在1100012000元/平米；,07年至08年龙城住宅项目价格预测,07年龙岗住宅土地交易活跃2007年7月万科成功竞拍龙岗坪山两块住宅用地，

4、该地位于龙岗坪山街道办、大工业区行政一路，万科以2.22亿元、楼面地价约2356.24元/平方米及2.56亿元、楼面地价约1780.4元/平方米将两块土地收入囊中。至08年初，仅以“（成本+常规利润）*正常增长率”的方式来估算，次级区域中心项目的销售均价将有望突破9000元/，而中心城的销售均价将攀升至14000元/左右。,三个促动因素：随着城市规划的逐渐深入，区域价值的进一步展现；07年下半年至08年中的众多高品质品牌项目的入市（公园大地2期、依山郡3期、万科九州等）；深圳房地产市场的理性自然增幅1020%；预计中心城均价将突破14000元/平方,龙岗客户置业流向及区域来源,龙岗中心城凭借高

5、起点的规划、完善的硬件设施、众多发展利好和丰富的土地储备，吸引了众多地产开发商集聚开发，已成为未来两年龙岗市场的开发中心区域，与龙城周边区域形成了两极分化，龙岗片区客户置业流向直指中心城。从成交客户的数据统计分析，龙岗中心城客户主要以本地客为主，大多为满足自住需求，兼具少量龙岗投资客。同时，由于原先的龙岗价格低洼，以及对未来价格的增长预期吸引了大批关内专业投资客。,附表：例举热点项目成交客户分析,龙岗成交客户特征总结：以家庭自住为主，本地客占到总量的65%以上，加上周边约15%区域客龙岗区客户占到80%；因此龙岗中心城项目推售对象是以本地客户为主，龙岗区内客户为次；,龙岗成交客户职业构成&影响

6、置业因素,成交客户身份以本地公务员、企业中高级管理者、私企业主和原住民为主；园林绿化、社区配套和物业升值潜力等因素直接影响到客户成交。,物业整体形象,对户型关注点,居住空间要求,龙岗成交客户置业关注点,客户需求,关注点排序：物业整体形象户型关注点居住空间要求,07年下半年龙岗客户变化趋势,趋势一：本地客回流,趋势二：投资客分流,随着龙岗各功能组团的规划建设和住宅供应量的加大，品牌开发商纷纷入主龙岗，品牌和项目品质的驱动将改变周遍区域客户变往中心城集聚的置业流向，泛区域客户将产生回流。,投资大武汉,长沙看楼团,成都地产之旅,受今年深圳房价上涨过快及政策影响，龙岗区及全市地区的物业投资利润极度缩水

7、，龙岗投资客比例正逐步减少。珠三角地区（惠州、东莞、中山等）及省会城市（武汉、长沙、成都）等房地产发展地区正吸引越来越多的深圳投资客转向投资。,泛区域客户回流，中心城市场客户竞争加剧；投资门槛提高，投资客大量出走；未来客户竞争单纯，中心城本地自住客户成为竞争载体；中心城是本案的核心客户来源，关键在于如何细分、控制、把握！,由推售时间预测区域可比竞争项目,90,70,50,120,150,产品主力面积,推盘时间,2007年9月,2007年10月,2007年11月,2007年12月,2008年,蓝钻风景,公园大地二期,奥林华府二期,公园盛世,公园大地三期,阳光天健城,珠江广场,金域东郡,城市峰尚,

8、天集雅苑,君悦龙庭,龙城国际,水蓝湾50 一房90 两房130 三房,万科九州,招商依山郡,本案可比竞争项目是依山郡3期、万科九州项目和奥林华府二期；竞争弱势在于品牌、规模、区位和资源；竞争优势在于产品灵活，具有稀缺属性；竞争机会在于品质、形象的差异塑造和营销周期的安排。,中心城市场趋势总结,政策调控旨在抑制过度投资行为、平抑房价增长幅度、扩大中低端市场，实现楼市理性循环。未来短期龙岗中心城项目中大户型供应仍是主流，中小户型供应在逐渐加大；品质和舒适性因素获得加分，中大户型产品稀缺逐渐明显；发展利好、高品质品牌项目增加、价格自然增幅使08年中预计价格在14000元左右；未来短期内，投资客出走、

9、区域客分流已成定局，中心城自住客户将成为主流；08年上半年市场竞争环境相对较好，中大户产品和中小户产品交替并存，品牌效应增加。我司认为，政策的调控目的是合理化需求，而不是打压需求。07年下半年和08年上半年的中心城市场仍然为具备个性优势的项目提供了一个良好的发展空间。,同致行的对于本案的研判,现阶段营销研判,1,营销研判,对现阶段营销误区的剥离与提炼,中心城市场居住性需求分析,06年中心城居住性需求分析：2006年中心城预售住宅约28.72万平方米，销售住宅面积32万平米；根据前文分析，投资比例以20%计算，中心城06年居住性消化25.6万平米；以大户型为主，90以上户型（包括复式和别墅）占总

10、销售量的88%；07年上半年居住性需求分析：07年上半年龙岗27个新盘入市，供应面积87万，中心城占绝对主力约70%，61万平；07年上半年已经消化40.5万平米左右，其中居住性消化32.4万平米；以大户为主，90平米以上户型占总量的90%。,客户市场蓄力，关键在于能否控制客户并满足需求,07年仅上半年的居住性需求已经消化住宅面积32.4万平米左右，中心城住宅居住需求出现明显增长，占据市场主力；90平米以上中大户型仍然是中心城居住性需求的目标面积区间；07年下半年受调控影响，投资性需求比例将急速下降，但对中心城整体供需市场不存在明显影响；中心城市场07年下半年至08年上半年供应相对较小，中小户

11、型比例增加。,根据上述理由，我们可以断定中心城短期内的居家性消化能力仍然坚挺，居家产品开始出现稀缺。而本案在产品基本满足市场需求的前提下,是何种原因导致目前的蓄客受阻？,Q1：营销动作前置，但操作失误,现阶段营销动作如下：本案在07年初即开始进行营销推广动作，立柱、临时接待中心、宣传单张等通路和物料目前均已投入使用，项目形象已经出街。,项目提前半年余进入形象推广阶段，由于周期过长，从而导致：发布的信息和画面老化，形象传播缺乏力度；项目信息传递不及时，误导客户，难以形成市场热度；造成审美疲劳，有损项目形象；,无法引起客户关注,Q2：通路单一，资源利用不合理,现阶段通路组合：现场围墙包装设置2个户

12、外立柱,由于目前项目尚处于形象传播阶段，昭示项目形象价值并进行形象占位是现阶段的工作核心而在信息发布上无迫切需求，因此，一个位置较好的长效户外已经能够满足目前需求。并且，就项目目前的工程进度而言，进入销售筹备期仍需时日，现阶段积累的客户较难保证其忠诚度和固化需求。同时，单一通路的非节点性大量投入使信息发布缺乏系统性、针对性和实效性，覆盖面也十分有限，合理的媒体组合才能在成本合理的情况下，做到效应最大化。,难以提升关注,Q3：缺乏竞争个性，市场认同度低,现阶段价值诉求：形象诉求：一座奥城一湾水蓝主题诉求：奥体芯精臻生活诉求点：规划/配套：双城中心、明日、来临；产品：一切的奢侈，不过是心灵的赝品；

13、建筑：渴求精神栖居；景观环境：自然的层次关系；区位价值：奥体中心、珍惜之选；,在项目目前的制定的价值诉求体系中，形象诉求具有一定的排它性，但主题诉求不匹配。诉求主题强调了项目的区位价值和生活理念，但其诉求点并未为主题提供清晰支撑，使诉求主题空泛、粗糙。客户的心理认同基础和目标客户的居住需求错位；其主要推广的销售价值整合粗糙，居住要求没有在项目上明显体现，无法获得市场认同。,难以引起需求,Q4：项目缺乏明确的诉求标签,花半里产品、户型标签龙城国际位置、配套标签罗马公元资源标签现代城时代标签徽王府复古标签,本案目前诉求主题：奥体芯精臻生活奥体芯泛性诉求精臻生活不明确，无标签效应诉求无排他性、竞争主

14、题不明确,缺乏竞争力,Q5：价值指向客户不认同，蓄客方式违规,现阶段营销指向分析：诉求主题针对区位与生活方式，针对目前泛中心城中端客户的需求方向；各诉求点主要强调了项目的投资价值，针对投资客户；诉求力度弱，指向模糊；现阶段营销方式：被动营销，以来访来电登记为单一方式积累客户。,目标客户指向性弱 受调控影响，大量投资客出走外地市场，短期内投资性置业比例将大幅下降。区域客户构成已经发生转变。目前的价值诉求指向难以获得客户的心理认同基础。蓄客方式违规，效率低下 7月出台的限制政策明确规定，深圳楼盘在未获得预售许可的前提下，不得以任何形式登记客户信息。这种违规操作将为项目带来不必要的违规风险。同时，这

15、种被动营销方式渠道狭窄，将难以适应客户竞争日趋激烈的未来市场。,高风险、低效率无法满足需求、提升忠诚度,对现阶段营销误区的总结,误区总结：营销前置，但操作失误，致使资源浪费、形象老化；渠道单一，导致推广被动，效应有限，资源浪费；蓄客违规，将有可能被投诉和监管，且蓄客方式原始，不适合目前的市场竞争；价值标签不明确，缺乏个性化的差异诉求，项目核心竞争力没有体现；诉求点错位，诉求指向与客户需求不匹配；项目价值仅做整合，缺乏进一步挖掘；,由于上述误区的存在，使本案竞争力疲弱，对客户的影响有限，致使在花费大量资源进行营销前置的前提下，仍然无法引起客户关注、无法获得客户心理认同、无法满足客户的实际需求，从

16、而面临巨大阻力。因此，我司认为：重新理解项目，化解营销误区，控制目标客户 才是项目走向成功的关键！,项目分析,2,项目印象,我司对项目属性的深度挖掘,属性分析服务于中心城体育、高新产业的生活服务区,龙岗中心城规划设计上区域功能定位十分明确，东区为以行政为主导。中部为生活配套区，西北区规划设计为产业带和体育体育中心。本案位于中心城双核之间，龙平西路与黄阁路交汇处，紧靠中心城西部产业中心，是服务于中心城体育、高新产业的生活服务区。,本案,属性分析三重景观资源奠定资源环境优势,本案自身园林配套,自然山体,产业区城市景观,本案北面为自然山体，自然资源明显，西侧为高度绿化覆盖的产业区，具有一定城市景观，

17、再结合其自身的园林配套形成三重景观资源。相对于人口、建筑密度较高，资源环境相对稀缺的中心城东部和西部区域，本案的资源环境上具有一定优势。,属性分析供应产品具有高附加值和稀缺性,建面：51452平米；规划：1827层，4栋，梯式结构，现代简约风格；产品面积线：51138平米；主力户型：5177平米（可组合）,附加值：超大入户花园、景观凸窗、双层挑高露台等附加值设计在本案产品中均有体现。相对于受政策限制的后续市场，本案产品的高附加值优势明显。稀缺产品：本案产品100%南北朝向，其的可组合设计理念使产品有效的规避了后续市场的主流竞争，并在未来的竞争市场中具有更强的适应性和稀缺优势。,项目属性分析,中

18、心城体育、科技产业服务区极具产品和景观优势的稀缺优品住宅,体育、科技产业服务区：项目的区域属性，偏向服务于中心城西部产业区,产品优势、资源优势、稀缺优势：本项目三大核心优势；产品高附加值是项目未来竞争中获取有利地位和形成差异的前提；可组合的稀缺大户型产品成为项目竞争力和生活理念的保障和支撑；城市、山体、园林三景观资源，塑造生活理念和提升竞争力的基础；,稀缺优品住宅：产业区稀缺，资源和产品优势支撑，极具生活价值。,定义龙岗生活新风尚：本项目高容积率、覆盖率等自身特性以及面临的区域市场特征，使项目的核心竞争力体现在产品和周边的产业环境上，须用更加具有生活理念领先性的思维来开发本项目。,化解与控制,

19、3,化解与控制,化解误区、六大因全可控,合理安排营销周期、树立竞争标签、强化品质塑造、渠道整合、制定执行战略、CRU交易环节控制化解营销误区六大因子决定客户的全可控,六因可控,周期控制：合理安排，节点的全可控、,品质控制：扩大优势，强化标签个性、,竞争控制：完善体系，树立竞争标签、,渠道控制：提升效率，整合渠道资源、,战略控制：明确重点，直指目标客户、,交易控制：CRU交易，全程科学控制、,周期控制合理安排营销周期，节点可控,入市时机建议,200年4月19日（模拟）1、考虑工程进度、取得预售证,获得充足的市场积累；2、规避竞争，赶在深圳地产第一个旺季复苏阶段；,1、形象导入期200年10月-2

20、008年 11 月2、客户积累期200年11月-200年开盘前3、首度引爆期200年 45月4、第二劲销期200年 6 月5、尾盘冲刺期200年 7 月200年9 月,营销阶段划分,清晰、明确分解动作，做到营销目标有效、标准、到位，分步骤分阶段的完成总体营销目标。实现工程、营销节点的契合与时间、内容的可控。,模拟工程进度,竞争控制寻找控制途径,为了吻合形象诉求，强化竞争力，获得客户的心理认同和需求，我们就必须,形象诉求：一座奥城，一湾水蓝案名：水蓝湾（营销前置，形象高企、定型，具有塑造条件）（水蓝目标客户属性指向，湾族群概念）,价值诉求：奥体芯，精臻生活价值诉求无个性，冲击力弱，难以引起关注；

21、没有明确树立竞争旗帜；与形象诉求完全错位，诉求内容模糊，难以获取客户心理认同。,铸造标签！,目标客户的价值认同,理念和产品形象价值连接,项目的销售价值挖掘,项目的市场销售突破,项目价值最大化,客户圈层的心理认同基础,客户圈层的居住要求,这种居住要求在项目上的具体反映,市场对项目推广价值的认同,项目品牌和发展商利润的丰满,形象支撑,销售支撑,水蓝湾,树立排他性标签，排他，强化形象竞争优势;获得客户圈层的心理认同.,竞争控制完善价值体系，建立控制基础,生活概念和价值诉求的相互支撑与转换，树立占位标签，强化产品价值竞争优势;迎合客户圈层的居住要求；,竞争控制圈定客户群落，排他性标签,一座奥城只拥有一

22、个最具实力的族群，那就是70年代人一湾水蓝只献给70年代中最出色的一群人“一湾”仅有的一个属于最出色族群的生存领地！“水蓝”混合后的新颜色，自由、潮流、科技和感性的颜色，象征70年代生人的矛盾特征！,我们的概念标签：谨献给“新70年代”崇拜户外活动、希望亲近生态和自然，但又迷恋科技产品，有着矛盾的生活追求。标榜概念，为他们度身制造，获取核心客户群体的广泛心理认同。,竞争控制攻击产品竞争空白点，占位性标签,龙岗首席智能化生态社区吻合本案高密度、高覆盖率、临近产业区的特征，该发展方向技术成熟，成本合理,我们的社区是奥城首席的，这样的社区只有一个，也只属于一个群体；我们的社区是水蓝色的，它昭示着科技

23、和生态特征；我们的社区是最能吻合“新70年代”矛盾的生活需求的；,标签建立条件：满足自住要求的产品本案产品的灵活性满足了该条件；智能化、生态社区运用成熟技术，是本案竞争价值方向；,形象延展，代表龙岗核心阶层居住理念，服务于社会精英人群的个性化稀缺住宅。（区别于中心城泛滥的尊荣、空虚的理念和泛目标客户，强势把握核心客户）,价值延展，08年龙岗价值标签，位于产业核心的，核心价值差异优势明显的首席智能生态住宅。（区别于泛滥的品牌、户型、规划、资源等价值方向，建立在泛性之上的价值）,竞争控制延展排他诉求，获取客户认同,以标签化，但具备美好前景的未来来获取客户认同！,竞争控制提炼占位诉求，营造竞争个性,

24、户型，08年中心城生活空间典范、高附加值的灵活空间、100%南北朝向，满足舒适需求。,品质，高品质材料、创新设计理念等元素的引入能使产品和项目的价值个性鲜明，满足客户的品质需求。,具备可塑性的产品品质将成为竞争力强化的重要方向；放大产品价值个性，将能有效迎合客户圈层的生活需求。,核心价值、个性营造方向满足客户需求,智能和生态，以居住科技，环保技术来营造竞争个性，满足客户的生活需求。,执行控制执行战略直指目标客户,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,中心城中产客户属于核心圈层,是本案差异定位和产品价值的主要诉求对象;重点客户来自于区域周边和中心城,分别是本案整体和产品价值的主要诉求对

25、象,但面临中心城区的直接竞争；游离客户分布区域广泛，以投资人群为主体，偏向于低价值产品和稀缺产品；,重点延伸,反作用核心,消化核心,以产品优势挑战中心城客户市场；以项目整体优势吸引周边非中心城客户。建立项目稀缺形象进行市场占位。,重点客户的介入提高项目的销售速度和价格支撑，同时压迫核心客户购买大量大区域客户进入形成项目稀缺形象高度，提升知名度,依托项目差异定位、产品优势和部分单位的性价比优势快速消化核心客户；通过营销包装迅速建立项目差异优势形象；通过科学控制，完成初期目标和回款。,执行控制目标明确，谋而后定,瞄准核心，向重点延伸，最终反作用于核心！,渠道控制运用低成本组合通路，提升效率,关键词

26、：信息互动、广域覆盖、随时参与、及时迅速、资源投入灵活、成本相对低廉,广域的需求人群和区域的目标人群区分应对；目标：经常看见、知道、明确需求、来电、来访；,保留一个户外，加强现场昭示平台、路旗、站台、DM、短信通路的合理组合与运用；,关键词：直效、区域覆盖、强化昭示、有效引导、形象延展、合理运用资源,渠道控制采用高效积累模式并加强联动,同致行同城置业会,入会须知必须年满十八岁；填写申请表格，会籍申请须经本会批准，本会有权拒绝或保留有关申请，而无须作任何解释；本会有绝对酌情权按照任何期限、方式延续或终止会籍；本会会籍不得转让他人；会员对本会的组织、运作和管理有建议权，但对本会财产无任何所有权和追

27、索权。会员资料管理本会收集个人信息的目的是为会员提供更多的个性化服务，并及时有效地告知和寄发相关信息和资料；您必须按入会申请表格要求提供真实、准确、完整的个人资料，以便本会审批您的入会申请；本会将为申请人和会员的个人资料保密，未经您的允许和授权，您的个人资料不会泄漏给其他人；您有权查阅您的个人资料及更新个人资料。,深圳地区50万中高素质客户，与本案实施实时互动；以登记会员形式规避政策限制，实现客户的实效积累，也利于后期的营销动作行。,CRU交易控制全程科学销售过程控制,产品各方面因素均达到平均水准，为本案的利润基础的单位。,高价位区,普通价位区,大户型单位,普通户型单位,具有资源、朝向等方面优

28、势的高价位普通户型单位,该类产品的资源、朝向、采光、通风、楼层等因素表现普通，但其户型偏大，具有高总价的特点。,本案综合条件最好的单位，户型、资源等均占有明显优势，也是本案的价格标杆单位,产品本位的价值实现模型分析,均衡形象诉求轴线,目标形象诉求轴线,形象选择区间,压迫型营销模式销售价格及面积低于片区平均水平，多为非客户，通过稀缺性销售压迫法快速实现销售，回收资金，降低营销成本,高价位区,普通价位区,大户型单位,普通户型单位,展示型营销模式从需求产品面积上暂不属高端客户，但对价格有比较强的承受能力，需要加强产品的价值展示，提高其对价格的认同,引导型营销模式价格承受能力强，但目前暂不需要偏大面积

29、产品，可通过售卖方合理的引导，使其接受比较大的产品，实现交易,攻坚型营销模式重点优质客户，为竞争项目主力关注人群，营销活动围绕的核心，需要通过价值的准确传递，售卖行为优化的综合行为实现,不同价值类型产品营销模式,CRU交易控制全程科学销售过程控制,开盘前主动性客户积累,企业资源联动积累客户,开盘迅速消化积累客户,开盘后平稳销售,消化高价值大户型低层单位,加大一对一主动营销,消化剩余产品坚挺价格,完成尾盘销售,价格实现基本模型,CRU交易控制全程科学销售过程控制（示例）,CRU交易因子压迫型产品客户及售卖组织（选取示例）,压迫型营销模式销售价格及面积低于周边片区平均水平，多为非客户，通过稀缺性销

30、售压迫法快速实现销售，回收资金，降低营销成本,压迫型客户的基本特征：身份背景：企业的中高层，年轻公务员，工作区域为项目周边，年龄比较轻，家庭结构较单纯，基本为第一次进入区域置业。购买驱动：1、主要工作、生活距离项目较近；2、认同片区的生活居住氛围及教育配套等；购买障碍：价格敏感度高，片区内低价二手房有一定分流；价值传递核心：1、片区较低的价格、较小的面积;2、优秀的户型设计。需求客户数量：*个;实现方式：开盘前三个月进行客户积累，主要针对片区内客户，通过路牌、围墙等现场包装完成。实现时间：开盘前两个月积累；开盘当月内完全消化。,交易控制特色CS营销服务模式,CS的含义,CS是客户满意（CUST

31、OMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。,品质因子以科技、细节和材料满足品质个性,噪音、污染,新风系统，隔音降噪材料等环保技术的运用在缓解环境劣势的同时也能提升科技卖点，营造差异优势。,现代简约风格立面,现代简约风格立面符合项目市场属性，但这也是目前市场主流，为强化产品形象差异并提升产品品质，其立面材料、立面结构设计理念都将十分关键。,园林,本案园林为景观资源结构的核心之一，但其面积有限，可塑空间较小，但在设计理念上的创新、科技元素的引入

32、、细节部分的营造都将大幅提升其观赏性和使用性。,居住科技,提升楼体和户型内的居住科技含量，以此为诉求点，实现产品元素与区域、项目属性的吻合，在提升附加值的同时，更能有效增强核心竞争力。,品质控制立面的差异打造呼应排他标签,现代简约风格之 立面创新,建筑立面结构在本体设计允许的情况下应该增加创新元素，以求形成差异优势；注重立面结构的层次，强调昭示性和质感；新型材料或环保材料的运用能符合目前的发展趋势，顺应需求；功能的实用性为设计初衷；,品质控制立面的差异打造呼应排他标签,现代简约风格之 立面材料,案例后海公馆花岗岩外墙,现代新锐的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，

33、提升项目整体形象，形成昭示性和强烈视觉冲击感。,智能环保建议,说明：智能化设施是衡量高尚住宅档次的重要指标，亦是服务小区业主的重要硬件。越来越多的项目开始注重建筑设计和材料使用外，还加强了智能化功能的组合，提升项目高形象、高品质。,品质控制智能化建议，营造占位标签,品质控制深圳市智能化实践,伴随国家建筑节能管理条例的实施、深圳百仕达红树西岸智能化和振业城住宅取得巨大成功，智能化住宅的建设将是未来房地产开发的必然方向，未来深圳楼市将掀起一股节能、智能化风潮，作为深圳未来的代表性都市综合体项目，本项目的智能化建设显得尤为重要！,智能化电梯、家居系统（智能卡电梯私有化）智能化安防系统（智能探测器/智

34、能警示系统/智能门禁/自动识别业主身份电梯/智能门锁/室内红外防护模式）,智能化建议：,生态节能建议：,日照（日照中空Low-E玻璃）温度（外围护结构隔热保温）空调（新风系统）水（循环水处理）净水系统（管道直饮水）,品质控制本案智能化、环保建议,品质控制科技园林打造，深化占位标签,运用科技手段，实现景观设施节能：采用多项环保科技，如雨水收集及景观水处理、太阳能草坪灯、太阳能热水器（充分利用太阳能进行节电、节气）、垃圾集中处理等，使住区环境质量达到较高，同时保证节能。运用趣味科普园林，实现人与景的参与互动：开辟科普园地，栽培适宜生长成活的植物、花草，组织小区内少儿参与。,信心保证,4,信心保证,

35、操作目标、信心保证,07年至08年龙城住宅项目价格预测,07年龙岗住宅土地交易活跃2007年7月万科成功竞拍龙岗坪山两块住宅用地，该地位于龙岗坪山街道办、大工业区行政一路，万科以2.22亿元、楼面地价约2356.24元/平方米及2.56亿元、楼面地价约1780.4元/平方米将两块土地收入囊中。至08年初，仅以“（成本+常规利润）*正常增长率”的方式来估算，次级区域中心项目的销售均价将有望突破9000元/，而中心城的销售均价将攀升至14000元/左右。,同致行于本案的营销目标,价格基于对龙岗区房地产市场的研究，和对项目价值的深入认识，同致行认为水蓝湾项目住宅部分在08年上半年入市的前提下，有实现

36、三种价格的可能：完全利好的策动下，住宅均价有望达到15000-15500元/平方米；市场正常情况下,住宅均价亦有望实现14500-15000元/平方米;全部利空前提下，住宅均价亦有望实现11000-12000元/平方米；,住宅销售周期六个月,副总经理（牛玉龙）,销售经理（1）,策划执行（2）,住宅事业部/总监,销售代表（8）,策划经理（1）,信心之一：团队阵营体系,队长,总经理,总裁/技术委员会,总参部,勤务（2）,战略,技术,兵阵,后勤,同致行代理水蓝湾项目营销推广的信心,副总经理/总经办（三审）,副总经理（牛玉龙）,策划执行自审,策划经理初审,销售经理,住宅事业部二审,质量体系维护,技术委

37、员会（终审）,质量监控,体系核心,销售管理,销售管理,销售主任,四点四级审核,同致行代理水蓝湾项目营销推广的信心,信心之三：经验保证体系,全程策划代理高端物业的经验,全程代理关外项目的经验,建筑规划方面的深入研究,定期定向的市场动态研究,瑞河耶纳,丹枫雅苑/中航龙华/中航坪地,技术委员会/王波董事长,研究中心,严格周密的营销执行组织,住宅事业部,同致行代理水蓝湾项目营销推广的信心,同致行2007深圳,西湖林语、丹枫雅苑、现代国际、中航龙华项目、中航鼎尚华庭,示意图,同致行特色服务承诺 片区内同类物业代理不做同期代理 同城客户会体系支持 服务至入伙后三个月,同致行代理水蓝湾项目营销推广的信心,同

38、致行下阶段工作部署,1、客户群及竞争对手深入研究2、项目品质建设的具体方案3、水蓝湾营销策略的制定4、水蓝湾推广执行策略的制定5、水蓝湾入市时机建议6、水蓝湾价格提升策略建议7、同城客户会的联合组织建议、项目后续开发的产品组合建议,同致行顾问 社会责任ORDEA TOUCH STONE CONSULTANT,深圳首家国土资源部A级土地价格评估机构（同致诚评估）深圳首家建设部一级房地产价格评估机构（同致诚评估）中国房地产评估师学会常务理事单位（同致行顾问）深圳市不动产估价学会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产业协会副会长单位（同致行顾问）深圳市房地产一级评估机构（同致诚评估）全国百家放心中介机构（同致行顾问）,同致行是经历十年历练的知名房地产策划代理机构！同致行的目标是实现发展商品牌、发展商项目品牌与发展商项目效益的三赢！,MADE BY TOUCHSTONE同致行 荣誉出品,同致行 住宅事业一部 水蓝湾项目组,THE END,