广东肇庆臻汇园·翡翠湖整合传播策略暨表现88p.ppt
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1、臻汇园翡翠湖整合传播策略暨表现,广州蓝光通达广告公司2008年9月11日,第一章 品牌契机.3第二章 竞争环境透视.7第三章 目标客群洞察24第四章 项目定位及品牌主张40第五章 第一期品牌传播策略49 第六章 第一期品牌活动建议57第七章 第一期品牌推广媒介计划61第八章 第一期品牌形象包装68第九章 集团VI视觉识别系统85,【目录】,品牌契机,【第一章】,臻汇园翡翠湖品牌创造之契机,臻汇园已在运营多个项目,分别位于肇庆云浮的两个地市级内.土地储备总量约2万亩.已满足公司十年以上的规模发展.臻汇园在肇庆地区已经取得一定的品牌知名度.而湖山高尔夫别墅作品-翡翠湖,则将令公司的知名度进一步地提
2、升,本项目将让”稀缺”成为本项目的代言.,这是一次突破,突破粤西地区,将辐射南中国.这是一次创造,创造顶级高尔夫别墅,将创造稀有臻品.,臻汇园翡翠湖项目理解,地理位置:臻汇园四会南田水库项目(以下简称本项目)位于肇庆四会,距离 广州约50公里,距离佛山约20公里;交通条件:项目距离修建中的广贺高速出入口(四会西出入口)仅 1.6 公里,该高速预计09年全线通车,届时来往广州仅需45分钟;占地面积:本项目占地面积约5430亩,其中包括约500亩自然水面,2000 亩 高尔夫球场用地;主要配套:27洞高尔夫球场、五星级标准酒店以及商业、娱乐、文体、医疗等 设施;推出时间:预计09年年中推出。,对翡
3、翠湖整体品牌的思虑,环境规模投入决定了这个项目应该是华南地区湖山高尔夫别墅的翘楚.,产品配套:27洞高尔夫球场500亩自然水面原生态天然湖山资源,在推广过程中,产品的环境价值大于地段价值,产品体验价值大于产品居住价值,竞争环境透视,【第二章】,四 会 地 区,四会市场聚焦,四会市人口约40多万,其中常住人口约20万,主要产业是玉器业、柑桔业。由于流动人口多,四会房地产租赁市场活跃,据统计房地产租赁中介超过200间。随着楼市泡沫的破灭,四会房地产市场从2007年的3500元左右跌至目前的3000元左右。但由于原材料上涨,价格空间下跌有限,市场目前呈现无法降价,观望气氛重、成交量低的胶着局面。四会
4、市城区中由绥江分割成两边城区,江景也是主要的城市景观。本地四会人的生活节奏缓慢,习惯“15分钟生活圈”,强调生活的方便。四会的房地产发展起步比较晚,本地楼盘规划、建筑质量较低,但外来发展商近年内纷纷进入该市场,供应量增大,消化能力随着市场走低逐步降低,呈现供过于求的趋势。但高素质、高性价比楼盘依然受到市场青睐。,主要竞争对手,佛 山 地 区,佛山工业产业发展带动经济快速发展,但对城市生态环境破坏起到不可逆的影响;城区人居环境的恶化,令佛山客户呈现选择的“城市化”与“郊区化”发展;佛山高端客户置业外流明显,主要呈现向北与广州融合、向南朝江门鹤山发展、向西三水与肇庆融合的趋势;佛山客户群体呈现年轻
5、化趋势,产品需求也趋向小化;目前各板块提供的产品均为常规居住产品为主;好的外部环境是对该区域客户最大的吸引点;,佛山市场聚焦,佛山市场第二居所需求旺盛,消费偏好休闲、健康;客户群体趋向年轻化;客户普遍存在群居化需求;客户主要关注自然生态环境;,各板块中,广州北部板块与本项目客户重叠多,是项目重要的竞争对手,该板块基本上是多功能复合型大盘,产品满足富裕阶层的中高层次消费,该板块在生态环境、度假设施开发等方面存在不足;三水板块和肇庆板块也是项目重要的竞争板块,但板块项目第二居所特征不明显,主要依靠外部自然环境;鹤山板块开发规模大、配套全,产品类型多样,但和项目距离远,主要针对佛山顺德等地客户,客户
6、重叠少。,差异化的发展方向机会点,具休闲气质的大盘开发;生态环境的保护性;非常规居住产品开发;产品面积相对偏紧凑化。,市场需求,市场供应,佛山市场发展机会小结,三水板块是距离佛山各区镇最近的自然资源丰富的第二居所板块,交通非常便利,土地资源也非常丰富,是难得的城市中心边缘未开发地。三水板块是西部镇狮山、丹灶和張搓的第二居所,三水本地客户的常住地。,三水市场竞争对手,广 州 地 区,项目:花都美林湖国际社区,风格:南加州风情建筑群,配套:国际学校、高尔夫、国际医疗中心、五星级酒店、乡村俱乐部商业小镇美林湖处于30000亩休闲森林和8000亩生态湖内.,市场潜在竞争对手,项目:碧桂园假日半岛“半岛
7、香堤”别墅,风格:整个社区给人一种清爽的感觉,白 色的墙体,蓝色或红色的屋顶配套:北靠王子山度假区,西南倚8000亩 天然水库,风景宜人。价格:独立别墅均价:13000元/,联排别 墅均价:8500元/平米,三水市场竞争对手,项目:九龙湖渡假别墅配套:往返广州市区不到45分钟车程,占地14.1平方公里,分为听涛湾、椰林半岛、生态森林园及50多万平方米高尔夫球场(2003年7月启用),森林覆盖率达88%,坐拥天然湖面240万平方米.,美林湖平面作品,观澜湖别墅平面作品,总结论:项目的区位成为我们的主要困惑:高尔夫项目在华南地区已经接近成熟:突出天然原生态及其生活态度,放能解除这两个困惑.,市场分
8、析结论,粤西地区(包括四会):竞争态势不明显,从项目规划项目特色品牌推广方式,本项目都具有极高的竞争力.,佛山:本区别墅环境主要以江河人工湖为主,难以抗衡翡翠湖的湖山环境.,别墅区竞争,花都:花都高尔夫别墅群都带有原生态山湖,并且交通环境社区配套都很完善.所以,从近期来看,翡翠湖项目主要针对四会周边地区的群体.将来社区成熟完善之后,再向广州等南中国地区推广.,【第二章竞争结论】,洋房竞争,四会地区:翡翠湖将形成以高尔夫为标志的别墅建筑群,将带动洋房社区的形成.复合型地产项目在四会地区竖立标杆.一旦别墅区取得良好的销售效果,对洋房的推售将产生连动作用,显示身份与国际化社区效应.因此,洋房产品在四
9、会的竞争态势将不明显.,【第二章竞争结论】,目标客群洞察,【第三章】,一、从项目的产品及价格定位出发,年收入百万以上,年收入30万以上百万以下,关注项目提供的多层次价值,非常关注品牌及品质,对价格非常不敏感.理性分析项目的优劣势,有些人非常崇尚国际化生活方式,有些人则保留了中国人亲和自然的生活心态.,更关注住宅的价格、便利、区位,人文环境的和谐;投资者则关注价值的提升空间.他们同样喜欢现代生活,但并不排斥山水生活.,我们的主要做法就是以顶尖富豪为领袖,带动30万以上的中坚富豪.以体现高尚与自然健康的生活优点打动目标群.,富豪与精英,他们是广佛地区(包括粤西港澳)的企业主企业高管业界精英高官投资
10、家.“我现在要做品牌,以前只靠OEM赚钱,现在已经不行了”.“我们的竞争受到前所未有的冲击,必须想法子开拓市场,做出品牌,走出中国”.“我已经在佛山买了一栋别墅,因为那里与我工作的地点很近,交通也方便”.他们事业处于成熟期,渴望享受生活,商务频繁世界来往;他们的目的性很明确,永远 都按着计划做事,甚至认为时间永远太少.,他们在寻找事业的突破,充满忧患意识,但从容应对问题,他们对事业的看法,“这个地方是玉和柑橘之乡,将来为我的旅游生活带来丰富的享受”.“是的,佛山太嘈杂奢侈凌乱不自由,希望回到家有一份宁静和舒适”.“谁都无法拒绝高尔夫的魅力,佛山现在还没有,到四会去打高尔夫,又能 选择居住,将很
11、完美拉.”他们喜欢享受生活,和自己身份相衬的车/服装/名表名画.闲暇时喜欢和生意伙伴或同事打高尔夫,在各种俱乐部里聊聊天.他们喜欢看经济、时事类对他们有启发的书和杂志.,他们喜欢高尚尊贵的生活方式却不一定”非常奢华”,他们对生活的看法,观点一:男人应该到处是家到处不是家.对 应:男人应该有几个家.有一个家必须有好山水.观点二:人生犹如旅行,家是旅行的起点也是终点.对 应:家应该是田园式的风景,或渡假式风情缭绕.观点三:在外打拼多年,现在该回家买个好家.对 应:凯旋者荣归,习惯外面的都市繁华又忘记不了家乡的山水.观点四:一个家是一种身份的标签.对 应:注重国际感觉,并继承亲山亲水的居住文化.方显
12、和谐品位.,他们对置家的看法,他们选择具有城市感与田园感的地方居住,并不幻想完全西洋化,对养生养心依然非常注重,他们对身体的看法,“身体是革命的本钱,经常对我的儿子说”.经常参与高尔夫运动.养生保健营养是生命的基础.度假是对心情的一种放松,也是捍卫健康的法则.,他们对健康的理解远远不只是营养层面,更多地渗入自然生态生活的精神层面.,消费者关键洞察想要高尚国际化的生活方式,但却不希望放弃亲近自然山湖的享受,他们在寻找事业的突破,充满忧患意识,但从容应对任何问题,他们喜欢高尚的生活方式却不一定“非常奢华”,他们对健康的理解远远不只是营养层面,更多地渗入自然生态生活的精神层面,他们选择具有城市感与田
13、园感的地方居住,并不幻想完全洋气,对养生养心依然非常尊重,二、从项目的产品及销售区域出发,消费人群:四会地区玉器行业老板、公务员、教师、高收入者等。消费特点:相对文化素质不高,对直接的功能性满足反应较敏感。愿意接触新事物,对提升生活品质具备浓厚兴趣和经济条件。购房行为属于群体冲动型。容易受交际圈中的口碑传播影响。诉求出发点:四会房地产发展起步较慢,除碧海湾等几个高档楼盘外规划、景观等均非理想。优异的自然环境,紧靠市区的湖山大宅在本地区将必然会引起市场关注,非常适合渴求优质生活的提升的本地高收入人群。,洋房,消费人群:广州、佛山等周边发达地区的高收入人群:私企老板、公务员、企业高管、其他高收入人
14、群等。消费特点:文化素质较高,愿意接受并渴望项目可以为其带来的生活品质的本质提升和社会地位上升的附加值。见多识广,经济条件富裕但未达随心所欲,多数人处于为事业打拼的人生阶段,强调产品性价比。购房行为属于个体理性型。更相信分析和事实而非感情因素。购房过程基于个人的不同情况,可能漫长也有可能十分简短。诉求出发点:广佛地区收入较高人群对生活品质要求较高,并希望通过居住地的选择对其社会地位得以提升。由于处于发达地区、选择面相对较广,合理的性价比亦成为该部分人群选择项目的重要原因。,联排别墅,消费人群:珠三角地区乃至港澳等地区的高收入人群或高级员工府邸民营企业老板、跨国企业高管等.消费人群特点:文化、综
15、合素质极高,一直在寻找属于自己的,追求的私家领地。经济条件绝对富裕(或具备绝对的权力),更追求精神生活的享受.纯粹出于对高尔夫的喜爱而选择居住地或度假地。购房行为属于圈层理性型。本圈层的喜好将一定程度上决定其消费行为。诉求出发点:度假养生的乐园,美建筑物、优异环境、高尔夫场等,只是房子主人半生成就的见 证。在翡翠湖居住,更多是在享受精神愉悦的财富。,独栋别墅,从项目现状以及市场分析出发,我们认为翡翠湖第一期(别墅+洋房)的目标消费群主要需求是广佛地区:主要需求:原生态湖山 高尔夫 度假 养生投资肇庆四会地区:主要需求:原生态湖山 高尔夫度假 身份的象征 投资,居住认同感 身份的象征升值潜力楼盘
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