715113145余姚某文化产业项目市场分析报告 37p.ppt

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1、设想问题,Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？,项目本体分析本体属性开发制约,余姚中心城区,本案,本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏,余姚位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;,高速道口,本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施,本案,南 雷 南 路,南 环 西 路,谭 家 岭 西 路,交通 南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套 周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达

2、广场距本案2.5公里;汽车南站距本案3公里;,万达商圈,汽车南站,本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差,2,3,1,4,5,本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区,研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米,产业服务中心（12F),大气、简约公建立面,人才公寓,开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理,内部高压电塔,内部现有建筑,周边厂房,地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；,地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；,地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；,开发制约/其他限制：区域发展、开发

3、商品牌效应、产品特性等 因素，使项目开发风险加大,区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；,地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方 面存在抗性,项目地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应不足；项目规模较大，产品单一，开发风险较大；,市场环境分析城市发展楼市动态市场环

4、境,城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限,1、区域空间结构”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；,余慈统筹规划,城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限,余姚中心城区规划 形成”三轴、三心、五片“空间布局；”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；”三心“即老城商贸

5、文化中心、高铁商务中心和生态绿心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位 作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。,本案,项目区域,城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间,2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值,2011年宁波市四区三产比例,2011年余姚三产比例,余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%；余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%；余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%；以上数据说明，余姚第

6、三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；,楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落,2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积,2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；,近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；,商品房,写字楼,市场环境/格局：写字楼价格1000元/，租金0.8-1.5元/,城北区域,城西区域,市中心区域,中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米,中塑世纪大厦售价：1

7、0000元/平米,文山创意广场租金;1.5元/平米,阳光国际大厦租金;1.2-1.5元/平米,中宇大厦租金;1.0元/平米,阳明188租金;1.0元/平米,太平洋写字楼租金;1.1-1.3元/平米,时代大厦租金;1元/平米,白云商贸中心租金;1元/平米,市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档 次较高,项目名称：中宇大厦 地址：玉立路、长安路 物业类型：1*14F，总建1.6万；产品面积：1100；层高：3.5米；装修情况：公共部分装修，内部毛坯；配套：分层中央空调、员工餐厅；租价：1元/天/；物管费：3元；入住率：90%；入驻企业：房产公司、政府机关为主；办公面积：1100

8、为主备注：开发商持有物业，对外招商；,市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般,项目名称：阳光国际大厦 地址：玉立路、长元路 物业类型：1*22F，总建2.3万；产品面积：70-1000；主力70、140；层高：3.6米；配套：分层式中央空调；租赁价：1元/天/；物管费：2.5元/月/；入住率：80%入驻企业：贸易、金融类企业为主；办公面积：70-200为主；交付：2010年,市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低,项目名称：太平洋办公楼 地址：南滨江路、新建路 物业类型：1*13F，总建面积：7000；产品面积：60-70；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：面

9、砖；租赁价：1元/天/；入住率：70%入驻企业：贸易类、制造类为主；办公面积：100以下为主；,市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差,项目名称：时代大厦 地址：南雷路 物业类型：1*10F；总建面积：8000；产品面积：60-200；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：涂料、玻璃幕墙；租赁价：1元/天/；入住率：70%入驻企业：广告/媒体/培训类为主；办公面积：100-200；,市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高,项目名称：中塑国际大厦 地址：塑料城舜达西路 物业类型：1*5F/2*28F，总建10万；产品面积：150-1500；配套设施：5部电梯

10、，商务中心；售价：1万元/；销售率：95%租赁价：1元/天/；入住率：60-70%入驻企业：以塑料、贸易类为主；办公面积：100-200为主；,市场环境/个案/中塑世纪：产品面积偏小，档次一般,项目名称：中塑世纪大厦 地址：新建北路 物业类型：1*12F，1*25F，总建约6万；产品面积：40-200，主力70-80；立面主材：干挂大理石、玻璃幕墙；开盘：2012-03 售价：1万元/；销售率：30%；,市场环境/个案/文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文 化创意园区,项目名称：文山创意广场 地址：新建北路、文山路 物业类型：1-8F，旧厂房改造；总建：约9万，一期约1万；产品面积：主力

11、50、70、150；层高：4-8米；租赁价：1.5元/天/；签约率：一期70%；开园：一期2012.09 入驻企业：科研、孵化等创新企业 办公面积：50-4000；备注：定向招商，政策扶持；,市场环境/个案/阳明188：厂房改造项目，规模偏小，余姚首个 文化创意项目,项目名称：阳明188地址：阳明西路188号物业类型：1-2F，旧厂房改造；总建：5000；产品面积：主力50；租赁价：1.0元/天/；入住率：90%以上；开园：2010.07入驻企业：以动漫、设计创意、工程检测类公司为主；办公面积：50-1000；100-200；备注：定向招商，政策扶持；,市场环境/客户分析：入驻企业以贸易、生产

12、制造类为主；办公 需求面积400以下为主,入驻客户办公需求面积,入驻客户类型,入驻企业办公需求面积以400以下为主，其中办公面积100以下占35%；,写字楼入驻企业以贸易类、生产制造类为主，占整体69%；,市场环境/市场供需：2012年6月-2014年，余姚市区写字楼供 应量预计在31万,至2012年6月，余姚市区写字楼存量约5万；预计2013年始，南雷路行政商务区部分写字楼将陆续“隐性”推向市场，两年内，供应体量在10万以上；2014年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利项目写字楼项目将陆续推向市场；截至2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万以上；,2012年6月-2014年余姚写字楼预计

13、供应量,市场环境/市场供需：2014年，余姚写字楼供应量明显，市场 竞争更为激烈,2012年6月-2014年余姚写字楼供需情况,2012年6月-2013年，市区写字楼供应量有限；2014年，写字楼项目将陆续推向市场，供应量将急速放大；依“退二进三”产业发展趋势，市区写字楼需求量将稳步提升，预计2013年需求量为5万，2014年为6万；2014年，余姚写字楼市场供需比持续放大，市场竞争激烈；,市场环境梳理,根据城市规划发展，地块所在区块价值提升有限；余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以400，还有很大发展空间，为当地写字楼发展带来机遇；近几年，余姚商品房/写字楼成交量下滑明显，但成交价格

14、稳步提升；余姚写字楼成交价格约1万元/，租金0.8-1.5元/天/；余姚现有2个文化创意园区均为旧房改造项目，只租不售，租赁情况良好；现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主；至2014年，余姚写字楼供应量将达到31万，按余姚写字楼市场5-6万/年销售量，市场竞争会愈发激烈；,项目可行性分析租售比例租售价格销售策略,租售比例/个案介绍,项目名称：创新128地址：鄞县大道、启明路物业类型：165独栋办公楼；3栋人才公寓；总建：约20万，分三期开发；产品面积：625-2000，主力700-900；售价：9000元/；入住率：整体70%；开园：一期2010.07，现二、三期已开园；,项目名称

15、：创E慧谷地址：镇海中官西路物业类型：36独栋办公楼，3栋人才公寓，2幢高层写字楼；总建：10万，分二期开发；产品面积：625-2000，主力700-900；开园：2009.09,租售比例,宁波市区现已开园、在建文化产业园区项目规模约47万平米，考虑未知相似项目，按1.2系数核算，宁波文化产业园区项目规模为56万平米。,宁波在建、开园文化创意园区项目,租售比例,宁波文化创意园项目规模56万,余姚国内生产总值为宁波市区33%,余姚第三产业总值为宁波市区24%,同比例，余姚文化创意园项目规模18.5万,同等比例，余姚文化创意园项目规模13.4万,以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估

16、，考虑余姚“退二进三”空间，认为余姚文化创意园规模在15万较合适,余姚现有文化创意园项目“文山创意广场”、“阳明188”共计规模7.5-9.5万，尚有5.5-7.5万市场空间，取中间值6.5万,本案建筑体量约12.5万，其中6.5万体量适合开发文化创意园项目,租售比例,文化创意园体量6.5万,“普通写字楼”体量6万,浙商1号,政策扶持，租售价有保证！,无政策扶持，租售价较低！,可售部分,持有部分,租售价格分析,通过市场比较法，得出本案写字楼（可售部分）租金为1.2元/天/，按4%年投资回报率，推算本案写字楼售价为11000元/；,销售价格测算（一）,租售价格分析,销售价格测算（二）,鄞县大道,

17、天童南路,鄞州核心区,创新128 9000元/,雍城世家 15000元/,盛世天城 15000元/,风格璟院 17000元/,蝶园 13000元/,创新128周边住宅价格约15000元/,周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1,租售价格分析,销售价格测算（二）,谭家岭路,南雷南路,本案,本案周边住宅价格约10000元/,周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1本案周边住宅价格9000元/；依照比值，本案写字楼（销售部分）售价为5900-6300元/；,万达广场 11000元/,余姚市区,金色蓝庭 8500元/,租售价格分析,销售价格分析（可售部分）根据价格测算一、二测算，

18、本案销售价格在6000-11000元/；依因地制宜考量，以余姚当地写字楼/文化创意园市场价格作为本案价格评估主要依据；本案销售价格：11000元/*60%+6000元/*40%=9000元/,租赁价格分析（可售部分）按年投资回报率4%计算，本案租赁价格为1元/天/；,销售期限,销售策略开盘前：招商先行，销售紧跟先谈妥几家知名、品牌企业入驻，树立项目市场形象和价值，增强投资客与自用客户购买信心，保证项目一推出市场即产生良好效应；销售阶段：销售和招商并重招商工作不放松，形成不断有企业入驻态势，持续增强投资客与自用客户购买信心；同时，销售稳步推进，销售价格稳步提升；,销售期限案例提示：创新128 共20万，目前整体销售率约90%，销售4年，销售速度4.5万/年；2012年6月2014年，余姚市区写字楼供应量将31万，同期写字楼需求量仅14万，供需矛盾突出，市场竞争激烈；宁波市区写字楼需求量约50万/年；余姚市区写字楼需求量约5万/年；项目将是余姚市区仅有享受政策扶持的写字楼销售项目，为本案加分不少；根据以上分析，本案6.5万写字楼体量销售期限将在2年以上！,