江苏镇江玖珑城商业定位及发展建议（98页） .ppt

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1、玖珑城商业综合体一期商业定位规划及发展建议,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,项目认知及价值梳理,项目总体发展方向思考,项目商业定位,项目商业业态规划建议,目录,项目招商策略及实施计划,项目商业氛围营造建议,区位条件认知,项目认知及价值梳理,新 区 门 户商 业 洼 地人 居 新 城,位处镇江新区南大门区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸,金东纸业,机电产业园,圌山路,镇澄

2、路,兴港西路,港南路,金港大道,青龙山路,通港路,港中路,观塘路,衡山路,五峰山路,工程技术创新园,航空产业园,本项目,东方技工学校,R=9km,北山路,进出口加工区,光伏产业园,轻纺工业园,姚桥路,地块价值认知,项目认知及价值梳理,交通条件认知,从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。,项目认知及价值梳理,大港商业市场认知,生活配套为主低端商业为主潜力释放在即,大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商

3、业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。,项目认知及价值梳理,消费特征认知,消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定,消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显,服饰类消费在购物消费中占据比例不大,餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大,休闲娱乐类消费形式单一，品味不高,项目认知及价值梳理,大港消费缺失度分析,项目认知及价值梳理,项目商业竞合环境分析,项目认知及价值梳理

4、,宏观经济环境,现有商业格局,现有商业特征,住宅销售良好,随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。,商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变,中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式,居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化,商务市场消费,高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显,项目市场环境综述,项目认知及价值梳理,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2

5、014年8月11日9月10日http:/,项目总体发展方向思考,商业格局多核形式初现，怎样使本案脱颖于其他项目之上？,在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要,本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境；对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面

6、，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。,商业定位考虑及项目发展预判,项目总体发展方向思考,定位中档到中高档,项目形象提升,项目自身条件优势,发展趋势预判：区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。,商业定位考虑及项目发展预判,项目总体发展方向思考,我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。,潜在可捕捉服务对象主要分为,A.区域属地性消费群体：包括区域白领、商务政务人士、中产阶层，

7、未来周边渐渐成熟的高消费居民。,B.外围分流导入性消费群体：包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围中产阶级、私营业主及其他消费群。,项目总体发展方向思考,商业目标消费群体预判,初期（入市3年内）目标客群：周边3-5km范围的居民家庭成员为主导，区域商务人士并重中期（入市后3-5年）目标客群：以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重,项目总体发展方向思考,商业目标消费群体预判,未来周边客群构成片区板块已经形成了区域副商业中心雏形，未来产业人群居住人群导入将越来密集，但目前受新城建设度和其他产业人口分批入驻的影响，前期3-5年消费客群流量十分有限。档次格局由于本项目位于大港商业副中心的发展

8、轴线，在档次定位上需要考虑未来发展的需要。,以中高档起点适度高端，逐步培育与提升,主力消费群构成逐步变化，应渐进式实现中高档的定位目标。,定位依据,项目总体发展方向思考,商业经营档次定位预判,客群,功能,业态,体量,形象,区域商业副中心、提供更多元的，更现代的商业氛围.,容纳多元化的业态，塑造情景式的消费体验,主题化、新颖化、体验性、各功能板块次主力店互动性强，亮点集聚,社交生活平台，商务休闲平台，吃喝玩乐型新“聚点”,悠闲、时尚、社交、家庭,展示新商业魅力 满足多样化需求 构建现代商业体验,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向思考,项目未来商业地位,商业地位及所扮演的角色,项目总体发展方向

9、功能组合,假设 1,零售主题商业,风险评估,1.本项目垂直交通不利于形成商业内循环效应；2.目前零售招商存在较大风险，离传统购物商业圈较远，重新打造难度较大；3.区域内商业氛围及消费人流不适合零售业态发展；4.零售型商业培育期较长。,租金比较,1.以零售业为主的商业对建筑形式要求较高，需要围合式并且能够产生内循环效应，对内部垂直交通要求严格；2.零售对公共交通有较大依赖；3.零售的发展依赖成熟的商业氛围和较多的消费人流。,1.零售类商户租金承受能力相对较高；2.未来租金是否有上浮空间须看实际经营状况。,成立条件,可行性分析,1.须众多品牌旗舰店支撑；2.周边须有酒店、办公楼及流动性高消费客群支

10、撑。,假设理由,1.零售是商业的主体，业态品牌多，易于招商。,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向功能组合,假设2,餐饮主题商业,风险评估,1.区域内人群存在旺盛餐饮消费的需求；2.要充分认识到在商业运营首三年，餐饮行业租金收入不会太高；3.餐饮市场处于蓬勃发展势头，整体情况良好。,租金比较,1.纯餐饮主题比较单一，需要营造出特色氛围才能更好地吸引消费者；2.纯餐饮租金收益较低；3.餐饮商户对建筑产品的硬件要求苛刻，本项目在建筑规划中应该预留了餐饮条件（烟道、隔油池，化粪池等）。,1.餐饮类商户租金承受能力相对零售较低；2.一旦形成氛围，租金将有一定的提升空间。,成立条件,可行性分析,1.须

11、有规模优势；2.对商业建筑硬件要求较高（层高，消防，风火水电）。,假设理由,1.区域缺少成规模有品质的餐饮业态。2.借势，做高品质休闲餐饮集聚场所，家庭的第二会客厅。,项目总体发展方向思考,项目总体发展方向功能组合,假设3,休闲主题商业,风险评估,1.招商存在较大风险；2.发展商付出的招商推广代价较大；3.未来租金上浮空间不大，收益有限。,租金比较,1.区域市场休闲业态发展状况一般，适合大众休闲的商业产品较少；2.单一的休闲产品可能会对本项目产生不利影响。,1.此类商户租金承受能力一般；2.未来提升空间有限。,成立条件,可行性分析,1.要求作出一定规模或与其他业态互补；2.须品牌旗舰店支撑。,

12、假设理由,1.消费者对文化休闲，生活休闲等其他休闲方式的认同和消费欲望整体增强。,项目总体发展方向思考,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,定位假设之租金比较：,租金是商业中最复杂的元素之一，影响租金的因素众多。对于本案的几种定位假设情况而言，要在众多条件都不确定的情况下对其租金做合理的比较，需借助租金指数进行说明。假设租金指数为1-5级，1级代表最低租金，5级代表最高租金，则上述定位假设之租金比较为：,项目商业定位,商业业态定位假设,零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的

13、商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：,通过以上比较可以看出：以餐饮休闲娱乐为主的商业形态操作风险相对较低且可行性较高；在具体操作过程中，关键在于如何把控各业态间的比例，在丰富商业结构的同时构建商户间的有效互动，规避任何单一业态所带来的风险。,商业业态定位假设,项目商业定位,需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。,从动态、变化的角度来衡量项目商业发展

14、，在充分利用现有资源优势基础上，形成自身商业特点。,以休闲生活方式为出发点，彻底颠覆大港传统商业，全新塑造新时代的新消费方式！,业态功能定位,项目商业定位,按照项目市场发展空间与基础意愿进行甄选,零售类,餐饮类,休闲娱乐及教育培训类,功能,业态,业种,中式快餐,宴庆酒楼,酒 吧,私家厨房,美发店,咖啡厅,百货店,专卖店,酒吧,商务会所,健身中心,工厂直销店,超市,便利店,精品超市,美食广场,私立教育,婚庆/摄影,诊 所,洗衣店,家政店,运动会所,美食街/坊,时尚餐厅,景观酒楼,快时尚服装,服务公寓,快捷酒店,星级宾馆,商务正餐,特色餐饮,美食小吃,西式快餐,日韩料理,海鲜酒楼,专业店,特许店,

15、诊疗中心,美容美体,洗浴/按摩,现代齿科,儿童乐园,房产中介,旅行社,大排档,风味餐馆,网 吧,K T V,夜总会,游乐场,活动中心,文化中心,培训中心,休闲会所,影 院,养生馆,精品街,杂货店,休闲茶室,鞋帽类,玩具类,食品类,音像类,首饰类,服装类,五金类,家居类,保健类,化妆品,文具类,烟酒类,器材类,工艺类,图书类,医药类,奢侈品,可 选,不可选,包袋类,本项目主要可选定位类别集中在零售、餐饮、休闲娱乐,定位模型,亲子中心,项目商业定位,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,租金系数以大卖场为基数=1,根据消费需求界定各种消

16、费品类与本项目的选择依据：,商业业态业种拟合,项目商业定位,主要业态,商业业态定位,项目商业定位,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,集生活购物、休闲娱乐、特色餐饮、社交聚会、文化教育及社区综合配套于一体的大港玖珑城 都市时尚生活中心（City Lifestyle Center）精品超市 影院 量贩KTV 美容健身 儿童乐园 中西餐饮 时尚购物 教育培训 生活配套,多功能复合的休闲生活商业中心 LIFESTYLE CENTER,依托自身良好的区域行政资源、产业资源，教育资源以及居住社区资源；契合消费者心态，为吸引喜欢品质生活的区域

17、商务及中高端家庭打造 赋予项目最独特的主题设置和最新颖的业态组合,商业整体定位,独特的建筑形态，优雅的消费环境，特色的品牌，成为片区家庭群体、科技群体、学生群体休闲首选去处；打造丰富的消费空间，充满引导和体验式生活方式传播，成为周边居民满足生活消费需求，提升生活品质的最爱空间；一站式灵活性的消费空间，丰富的业态组合，优质的商业服务，充分打造大港片区最具动感的生活消费中心。,项目商业定位,；,VISION,MISSION,倡导的是一种“时尚休闲的都市生活”和悠闲随意的消费方式，力求打破现有的生活模式，满足并延展其休闲消费需求；未来消费特点已由第一阶段的”满足基本需求”，第二阶段的”追求服务品质”

18、，发展到第三阶段”追求一种生活体验”，本项目着力打造引导未来趋势的体验式商业环境和服务，是未来时尚生活的样板。,项目强调的是环境、服务、体验、气氛；项目宣扬的是消费理念的改变，追求一种生活品质的提升，并结合时尚的消费观念打造 新区新时代新消费；项目提供一站式的休闲生活体验，全天候满足品质生活的需求。,商业定位诠释,项目商业定位,集时尚化美食、商务休闲娱乐及品质生活配套于一体的一站式休闲生活商业中心,市场定位,立体布局，相互融合，强调休闲空间、品质生活的概念。,商业视觉吸引力佳，业态丰富、景观绿化好、功能综合性强、开放性生活空间、引导时尚生活方式、购物环境舒适，提倡体验式情景化消费。,项目商业定

19、位,主题定位,项目商业定位,生活、休闲、商务、社交消费目的地 最时尚的休闲主题商业和最新颖的业态组合都市生活体验中心,都市时尚消费场所 时尚悠乐新天地,都市生活 时尚悠乐 寻找生活的“悠”闲 享受时尚商业的乐趣 体验一站式美食休闲娱乐,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,低收入群体,一般 收入群体,高收入者,以私营业主为主的中高收入阶层,满足区域一般收入群体 生活消费需求，以及冲动型品质生活消费，偶尔追求享受与平日截然不同的生活品质,通过目的性业态引进，营造美食，休闲娱乐，购物一站式综合性消费空间，以独特的主题化情景体验式商业 和

20、品质生活方式的传播，形成该阶层最喜爱的消费场所和生活空间,目标主力消费群体,客群定位,目标主力消费群体,一般消费群体,项目商业定位,根据本项目的区位及区域属性，项目定位，参考人们日常的消费习惯，城市道路及交通条件的影响，综合判断本项目的核心客群来源于项目5公里范围，覆盖镇江新区整个中部及南部，与现在北部传统老商业圈成犄角之势，错位差异化的商业经营，从而影响到整个大港片区消费，并可辐射到包括周边埤城在内的10公里范围人群。,5公里,10公里,客户群来源,项目商业定位,功能定位,餐饮,休闲娱乐,项目位于传统商业边缘板块，引进餐饮休闲娱乐目的型消费业态，增加目的性消费，进而拉动人流，提升项目知名度和

21、整体人气，同时，辅以引进与项目客群匹配的中高端购物零售（占比不大），提升项目商业价值。,聚集人气,购物,模块复合精致搭配,以同一生活方式为结合点，讲多功能与业态聚合,项目商业定位,形象定位,复合的、特色的、时尚的、开放的、多元的情景商业,镇江新区大岗一站式品质生活时尚休闲社交中心,引领大岗片区最新的消费潮流，构建现代、时尚、情景化、体验式全天候消费空间，带领进入镇江新区餐饮休闲3.0时代。,新生活、新商业、新消费体验,项目商业定位,本项目定位及规划上在业态类型、业态组合及消费者沟通三方面实现差异化竞争优势,项目商业业态规划,业态类型差异化：以生活购物、美食餐饮、休闲娱乐业态为主，增强业态的丰富

22、性和品质型，最大程度满足消费者对于公共及私人社交活动空间要求。业态组合差异化：项目将规划大量餐饮、娱乐功能，大约与购物类占比为36:33:31，实现对于消费者从功能到情感的多位消费需求，在统一的消费空间实现同业差异，异业互补，真正营造体验式消费。消费者沟通差异化：通过开放式情景街区的多业态共生状态，在布局上各功能板块间、楼层间业态适当动态功能穿插，互为消费诱因，增加消费促进和支持，达到人群的充分融合。,商业规划原则,多彩生活,休闲娱乐,缤纷美食,商业功能板块规划,多彩生活区,业态组合以综合大超市，影院，电玩，儿童乐园，早教，教育培训，健身中心，生活配套类业态为主，并增添部分轻便餐饮如休闲餐饮，

23、中西快餐等,缤纷美食区,业态组合主要为宴会餐饮，主题餐饮，时尚餐厅，艺术餐厅，音乐餐厅，东南亚料理，主题火锅，私房菜，自助餐厅，咖啡厅，中西简餐，茶餐厅，风味小吃，甜品等,休闲娱乐区,业态组合主要为水疗会所，美容spa，KTV，酒吧，足疗道馆等,项目商业业态规划,商业业态业种规划,项目商业业态规划,商业业态业种配比,零售及生活服务,项目商业业态规划,商业业态业种配比,餐饮,项目商业业态规划,商业业态业种配比,休闲育乐,项目商业业态规划,商业业态业种占比,一期总建筑面积57697.10，去掉地下面积7505，由于影院占据两个楼层，单层面积3000，实际占用建筑面积为6000，故实际商业规划总面积

24、为5769757697-7505-3000=47192约计47190。,各业态占比,各商铺类型占比,三大业态以餐饮休闲育乐吸引人气，以零售生活服务业态形成常态稳定消费，其中主力店、次主力店和一般店铺占比均衡，以此平衡租金收入、整体招商及经营难度三方面关系。,项目商业业态规划,商业业态规划布局建议,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,项目商业业态规划,商业业态规划布局建议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,商业业态规划布局建议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,商业业态规划布局建

25、议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,商业业态规划布局建议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,商业业态规划布局建议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,商业业态规划布局建议,项目商业业态规划,上述业态规划仅供示意，不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割,动线调整，简化内部动线，有效带动人流,注：原方案由多条环形动线组成，动线较复杂，并形成多通道，复杂且易形成商业死角 1#/2#/3#楼尤其是一层，不宜内部再切分商铺通道,形成商业小动线，建议双向开门切分商铺，内

26、外街都临街形成大动线。简化后的大环状动线，均衡内外街区商铺人流，可以有效带动人流。,项目商业业态规划,商业动线规划建议,项目商业业态规划,商业动线规划建议,项目商业业态规划,商业动线规划建议,项目商业业态规划,商业动线规划建议,项目商业业态规划,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,商业动线规划建议,项目商业业态规划,租金收益单位为元/月/平方米，均基于包含公摊在内的可租赁建筑面积（主力店和部分次主力店区域除外）；不考虑租金增长率与铺位空置率的因素，按现实区域内市场平均租金水准，及各商家可承受租金水准设置租金标准；本商业的年静态租金

27、在 2652万元，租金的单价为 47 元/月/平方米。,租金收益估算-静态租金收益,项目商业业态规划,租金收益估算-静态租金收益,考虑到项目前3年内需要市场培养，租户调整、陆续进驻运营等不确定因素，预测前3年的租金收益在1600万-2670万元，平均约2000万元/年左右；主力店超市和影院考虑在第一年可能在餐饮街入驻后到2015年正式入驻，第三年即2016年，项目进入稳定运营期。2014年为开业首年，由于存在免租期装修期，以及部分店铺未完成招商空置率等因素，租金收益衰减度将达到第5年租金收益的56%，即 1600万元/年；根据市场经验，假设开业后一般店铺增幅为每年3%，次主力店的租金增幅为3年

28、10%，主力店的租金为5年10%；假设开业首年2014年底，考虑到租金增长率和商铺空置率，以上为开业后10年期租金收益估算。,假设前提：,项目商业业态规划,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,项目招商策略及实施计划,招商策略建议,核心策略一,本项目须通过目的性业态组合和主力店共同带动人气，才能快速渡过商业培育期,以武汉销品茂为例，同时拥有沃尔玛，金逸影城，中商百货三大主力店，其零售比例超过70%，但餐饮，休闲娱乐等目的性业态占比较低。销品茂仅仅依靠主力店，不足以带动整体人气，导致除影院外的其他商家经营困难。销品茂近年来不断调整，逐

29、步在各层增加餐饮娱乐业态比例，这些目的性业态组合配合主力店聚集人气，经营状况逐渐好转。,招商策略建议,核心策略二,招商服务于定位，招商过程中维持各业态比例，以实现商业定位为招商目的,严格执行业态比例，保证餐饮休闲育乐多元化、齐全性，实现项目整体定位,项目招商策略及实施计划,招商策略建议,核心策略二（案例）,不要为了租金收益破坏的业态比例而达不到定位要求,位于武汉王家湾商圈的摩尔城，招商初期不考虑项目整体定位，填场式招商，盲目增加零售面积，招商招来的广百百货与自营的零售百货类店铺互相抢夺商户，同时开业，项目经营惨淡。现在摩尔城调整，关闭百货，加大餐饮休闲娱乐比例，经过重新定位，重新招商，经营情况

30、明显好转。,项目招商策略及实施计划,招商策略建议,核心策略三,项目体量较大，合理把控招商节奏能完成招商目标实现项目价值最大化,大中型餐厅，KTV，水疗会所,时尚餐厅，特色菜馆，美容美发，教育培训,零售生活服务类如银行，通信，家居家纺，潮流服饰,本项目除主力店综合超市和电影院外，应采取先上后下，先大后小，先餐饮，休闲育乐，后零售及生活服务的招商顺序，把控招商节奏。从目前商家对接状况看，主力店及部分次主力店持观望态度多，为解决招商死结，寻找新的招商突破点，建议率先启动餐饮风情美食街招商，以聚少成多的餐饮磁极效应形成商业街区旺盛人流，再与主力店相辅相成互为呼应式招商，打开招商艰难局面。,项目招商策略

31、及实施计划,招商策略建议,核心策略三（案例）,集中的餐饮娱乐所带来的人气堪比主力店，大大提高零售及生活服务业态的租金水平,武汉福星惠誉国际城-格兰大道商业面积2万方，其中规划一条1万方的餐饮街。项目招商初期，由于餐饮街尚未形成，其零售及生活服务业态的租金，1-2F均价约为70元/月；餐饮街开街半年后，周边零售及生活服务业态的租金涨至，1-2F均价约为140元/月，其涨幅高达100%。,项目招商策略及实施计划,招商策略建议,核心策略四,不以租金高作为招商的唯一目标，商家持续经营的前提下，商业稳定经营，逐步实现商业价值,租金不是衡量项目成功的唯一标准，只有项目稳定经营，空置率低，租金不断提升，才能

32、保证该项目价值最大化,项目招商策略及实施计划,招商策略建议,核心策略四（案例）,项目经营不稳定，最后仍有开发商买单,湖北宜昌江步行街，一期商业体量约为5万方，于2008年年底开业，项目返租三年，租金价格是按过高的销售价格反推的，租金过高商家无法稳定经营，到2011年交还业主时大量空置，业主拒绝收铺。开发商无奈拿出1.6亿元重新返租5年，以维护自身品牌形象。,项目招商策略及实施计划,招商策略-优惠策略,扶持性免租,为尽快形成商业氛围，有商户达成意向并促成签约，前期应给商家适当的免租期培育市场，建议设置与签约面积和品牌档次捆绑的优惠政策,从本项目开业之日起计算免租期，试营业未整体开街不计算,调节杠

33、杆：租金、宣传推广费，物业费的比例；,从商家按照租金和物业费总额估算租金成本；提高租金会让租金税增高，可用宣传推广费和物业费按比例收取，平衡租金收益,项目招商策略及实施计划,招商策略-其他策略,人气品牌优先原则,人气品牌优先原则，部分优质品牌还可以采取保底+扣点的租金形式吸引商家,项目招商策略及实施计划,招商策略-租期策略,租赁期限 大型品牌商户，除主力店和部分次主力店外，租赁期限不超过10年；主力连锁品牌店，租赁期不超过8年；零售及生活服务业态，租赁期限3-5年（银行除外）一般店铺业态，租赁期限统一为2年 租金递增率 两年期一般店铺按上述租价标准执行，不另行考虑递增率，三年期以上店铺，从第三

34、年起租金每年在上一年的基础上递增3%-5%；交铺标准 公共部分按镇江目前底商及商业街中高档的标准装修，商铺内部按毛坯标准交付 装修期 普通小开间（单店面积50以下）商铺30天，大开间商铺（单店面积50-200）45天，大型商铺（单店面积200以上）60天，装修期间免租金及管理费。,招商合同要点,项目招商策略及实施计划,建议物业管理费10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物业管理费，以实际洽谈为主,物业管理费,宣传推广费,建议宣传推广费5元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金和物业管理费含宣传推广费，以开业为实收期。,租金、押金、物业管理费等支付方式,押金为三个月标准租金，租金与

35、物业管理费需提前支付三个月的费用,装修期建议,备注：1.装修期不计入免租期据商家面积大小，装修图纸难易程度等制定免租期；2.装修期以开发商通知的进场日期为准，不以商户实际进场日期计算,招商策略-其他策略,项目招商策略及实施计划,开业招商分期节点倒排建议,开街试营业,2013.8,2013.9,商业规划方案沟通及确定,商业业态规划及布局商业模型及租金体系主力次主力商家访谈招商策略及实施突破策略商业氛围营造方案,招商准备阶段,招商手册再设计，印刷招商工作物料准备招商租金等方针设定招商营销推广计划招商人员统一说辞培训筛选商户对象，重点商户接触邀谈,重要商户招商,招商营销推广实施招商重要商户洽谈招商渠

36、道拓展招商任务分解商源收集及整理招商方案调整及实施完成本土餐饮招商摸底,2013.10,主体施工完工及商业街氛围营造进度初步亮相期约为2014年1月底；招商从准备阶段到招商营销推广导入，到合同洽谈，完成招商目标70%-80%，到商家进场装修具备开街条件的日期约为2014年9月底左右；2014年10月至2015年2月中旬的春节前夕期间，居民的消费力和购买能力相对较强，也是传统商业的销售旺季，商家赶在这个时间节点前开业，可以快速传播并制造热点，吸引人气及实现良好销售业绩。,开业时间预期,招商目标完成30%阶段,商业氛围营造大体完成“品牌群英会”招商活动实施目标重点客户意向及部分签约目标知名商户意向

37、及部分签约达成招商完成率30%,2014.1,2014.6,招商一般商铺及其他商户陆续签约部分商户已经开始装修达成招商完成率70%催促大部分商户尽快装修开业,招商目标完成70%阶段,2014.9.28,招商开始实施阶段,5个月,全面招商,8个月,项目招商策略及实施计划,各阶段招商目标,在招商前期做好商业定位，规划和布局，以便为重要商户提供商业未来发展面貌；及时与主力商家和知名商户沟通，避免在项目施工全部完成后不能够达到入驻要求；认清主力店综合型大超市在项目的突出作用，但不是决定性作用；项目能带来人气和带动其他商铺进驻的必定是餐饮休闲业态；确定进驻商家品牌层级，业态业种类型的比例分配；对目标商户

38、需要进行多方面评估，确认其将来带来的收益以及风险，避免填场式招商。,项目招商策略及实施计划,招商推广时间节点建议,项目招商策略及实施计划,招商执行,项目招商策略及实施计划,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,招商发布会或品牌加盟会是招商过程中的重要环节与知名品牌签约或加盟，举行活动大会能吸引商家，树立信心,招商执行,项目招商策略及实施计划,可采取加盟餐饮、休闲育乐优质品牌方式，拓宽招商渠道，树立项目招商品牌层级形象，以带动其他同类业态商家的进驻,餐饮休闲娱乐商家多希望形成聚集效应，扎堆经营，如有知名品牌入驻，可以大大提升其经营信心

39、和期望值，好的品牌同时也树立了项目的品牌形象与档次。,招商执行,项目招商策略及实施计划,招商执行,项目招商策略及实施计划,根据品牌档次，设置等级分级，依次选择铺位落定,招商执行,项目招商策略及实施计划,招商采取内外线相结合的方式,驻场与外联招商相结合，以驻场接待为主；阐述并引导商家了解本项目的核心价值；完成与商家洽谈签约全过程；定期与工程部举行工作例会，总结前期招商工作，并根据招商实际进度与障碍，对招商工作予以及时调整并执行,外联招商，主动联系目标主力店、重要商户；带领商家实际考察，深入洽谈合作条件，完成签约协助商家与工程部沟通改造要求；,招商中心/商业街区氛围未完成前,招商中心/商业街区景观

40、完成后,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,户外射灯及霓虹广告射灯、霓虹广告极大的影响着商业的形象，做立面设计时应提前考虑,远距离确认：500米外，高位项目标识，指路牌。中距离确认：200米外，外墙大型店标。近距离确认：50米外，商业街入口标牌，电梯入口标牌。,外部商业视觉,商业氛围营造建议,公共广告位、店招设立示意广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌，横面店招,公共广告位及店招,商业氛围营造建议,街区灯光工程,灯光景观,商业氛围营造建议,指引路牌示意,商业氛围营造建议,未开街店铺包装,商业氛围营造建议,门楣建议与店门平齐

41、，使街面感觉整齐；建议采用金属等较有品质感的材料,店招建议设置统一的店招；既保证昭示性又保证街面的整齐感；建议采用金属架形式；,具象表现包装建议,广告招贴,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,导视的设计应配合商业街风格及项目导视系统；在设计上可考虑较为沉稳的形式；,门楣设计,导视设计,廊柱包装,遮棚设计,旗 帜,橱 窗,具象表现包装建议,广告招贴,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,廊柱采用喷绘/墙纸包裹、灯箱均可；柱与柱之间较小的空间可考虑广告宣传位,门楣设计,导视设计,廊柱包装,遮棚设计,旗 帜,橱 窗,具象表现包装建议,广告招贴,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,通过遮棚设置可在色彩上增加商

42、业街的趣味性，同时遮挡阳光；遮棚上建议印制项目或商家logo；,门楣设计,导视设计,廊柱包装,遮棚设计,旗帜,橱窗,具象表现包装建议,广告招贴,围挡,其 他,商业氛围营造建议,路旗的设计可考虑变换形式；以长为特色或宽为特色或异形为特色均可；内廊处建议设置吊旗，增加商业氛围,门楣设计,导视设计,廊柱包装,旗 帜,橱 窗,具象表现包装建议,遮棚设计,商业氛围营造建议,广告招贴,围 挡,其 他,橱窗建议强调对色彩的运用，增添商业街的情趣；商品摆设建议请展示设计公司辅助布置,门楣设计,导视设计,廊柱包装,旗 帜,橱 窗,具象表现包装建议,遮棚设计,广告招贴,围 挡,商业氛围营造建议,其 他,在临街位置

43、高楼设置大型广告招贴看板，展示各种业态信息以及人物，并采用射灯增加效果,门楣设计,导视设计,廊柱包装,旗帜,橱 窗,具象表现包装建议,遮棚设计,广告招贴,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,门楣设计,导视设计,廊柱包装,旗 帜,橱 窗,具象表现包装建议,遮棚设计,广告招贴,在下沉广场、转角以及内街其它部分可设置以情景画面和项目产品形象为主的喷绘围挡，在营造产品氛围的同时保持产品整体的展示效果。,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,建议在店铺门口，摆放适量的阳伞、休闲座椅等；或者摆放公用休闲座椅；分别搭配绿色植栽；建议街区内外布置艺术感的雕塑小品，让人群驻足拍照,门楣设计,导视设计,廊柱包装,旗 帜

44、,橱 窗,具象表现包装建议,遮棚设计,广告招贴,围 挡,其 他,商业氛围营造建议,规划,空间形态/商铺尺度/交通组织,硬件,软件,建筑,建筑风格/外立面/细部材质及运用,商业氛围,广告牌/店招/导视/景观小品/灯光工程,商业定位,业态定位/市场定位/形象定位/功能定位/客群定位/档次定位,商业规划,业态规划/动线规划/细部材质及运用,招商策略,核心策略/租期策略/优惠政策,商业营运,营运制度/租户优化管理/活动推广,商业街成功关键要素,后天因素,政府资源,公交线路迁移/经营户税费减免等,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,汇报完毕,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,