三和·光谷道项目前期策划定位方案.ppt

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1、谨呈：武汉风驰置业发展有限公司,三和光谷道项目前期策划定位方案,二零一二年四月六日,本报告要解决的核心问题：,问题一：,未来的市场走向？竞争对手及目标客户是谁？,问题二：,如何挖掘自身价值，形成独特的价值主张？,？,问题三：,基于以上的价值主张，如何构建营销体系？,整体报告构架,第一章,市场分析,第二章,项目分析,第三章,项目定位,第四章,营销推广,第五章,公司案例,1、调控政策,2、楼市分析,3、区域分析,4、竞争对手分析,第一章,市场分析,5、小结,1、调控政策回顾2011,2011年1月26日 新“国八条”出台；2011年1月28日 上海、重庆，房产税试点；2011年1月-6月 连续6次

2、上调存款准备金率（每次0.5个百分点）；2011年2月22日 武汉史上最严“限购令”出台；2011年2月28日 五年新建3600万套保障房；2011年2/4/7月 央行3次上调存贷款基准利率（每次0.25个百分点）；2011年3月“汉九条”出台；2011年3月23日 国家发展和改革委员会 一房一价；2011年5月1日 武汉“一房一价”开始实施；2011年8月18日 住房和城乡建设部公布二三线城市限购标准；2011年11月30日 下调存款准备金率0.5个百分点2011年12月9日 政治局 坚持房地产调控政策不动摇。,1、调控政策武汉2011楼市政策,限购令,限贷令,一房一价,投资投机客退场，市场

3、转为刚需市场,以经济手段限制多套购房行为,明码标价，规范乱收费/涨价现象,2011/2,2011/3,2011/5,1、调控政策2011政策小结,政策出台阶段,市场反应阶段,初见成效阶段,2011年上半年，为楼市政策密集出台阶段，此阶段房价依旧保持增长势头，购房群体逐渐转为刚需。,此阶段房价依旧持续走高，6月/7月由于前期累积购房者的释放，致使成交量优于往年。,“金九银十”不在，进入最后一个季度，房价几年来首度出现小幅回落。,限购政策出台致使投资客/投机客逐渐退出购房市场，购房市场转为刚需市场。,银根的紧缩，开发贷/购房贷难度加大；武汉2011年房地产企业较上年减少200余家。,房贷基准利率的

4、上调，一定程度上限制或暂缓了部分人群的购房需求。,1、调控政策2011政策小结,2012楼市调控关键期,1、调控政策2012楼市调控,2012年3月15日，温家宝在十一届全国人大五次会议记者招待会上提出“房价未回到合理价位”。,2012年3月5日温家宝总理在政府工作报告中指出，2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。,新华社2012年1月20日电，在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。专家认为，20

5、12年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。,1、调控政策趋势,2012,2011,2013,2010,调控政策起步阶段,调控政策全面展开阶段,调控政策深入期,调控政策成熟期,1、调控政策,2、楼市分析,3、区域分析,4、竞争对手分析,第一章,市场分析,5、小结,2、楼市分析2012楼市现状,2012年2月，武汉主城区出现量价齐升的“回暖”现象。但根据实际踩盘情况来看，2月武汉很多楼盘推出多重优惠，购房以刚需为主。可推断2月楼市为春节后刚需购房的一个小幅释放。3月随着新上市楼盘增多，价格战仍旧在所难免。,2、楼市分析2012楼市现状,远城区价格持续走低,新洲、蔡甸、汉南计入远城区后，1-2月远城

6、区商品房销量处于历史低位。,蔡甸/汉南/新洲加入远城区,调控政策深入期,2、楼市分析2012楼市展望,刚需群体看跌房价,开发商时效营销,房地产洗牌时代来临,2012年政府楼市调控政策进入深度调控期，调控政策将继续从紧。购房者以刚需购房群体为主，此类人群对房价下跌预期较大。面对有限的客户，开发商让利吸引购房者的同时，应该做好时效营销。机遇与困境并存，调控过后，房地产行业将迎来良性发展阶段。,1、调控政策,2、楼市分析,3、区域分析,4、竞争对手分析,第一章,市场分析,5、小结,1988年，东湖高新区正式成立；1991年，国务院批准为国家级高新技术开发区；2000年，科技部、外交部批准为APEC科

7、技工业园区；2001年，原国家计委、科技部批准为国家电子产业基地，即“武汉中国光谷”；2001-，光谷进入高速发展期；2010年，光谷总面积已达518平方公里。,3、区域分析中国光谷,3、区域分析区域规划,布局规划：鲁巷商业中心、关东电子产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、富士康工业园等特色园区。入住重点企业：天奥药业、华工生化公司、科洛公司、红桃K、多人多集团、李时珍药业、科益药业、春天药业、人福科技、滨湖药业、韩国HAVIT公司、富士康等2000家高新技术企业分类聚集。,项目位于藏龙岛大学城和富士康工业园重合辐射区域。,3、区域分析区域经济,2011年：高新区实现企业总收入

8、3810亿元，同比增长30.2%；完成规模以上工业总产值2898亿元，同比增长27.2%；完成规模以上工业增加值975亿元，同比增26.1%；完成固定资产投资355亿元，同比增长13%；实现全口径财政收入133.87亿元，同比增长37.1%。2012年：东湖高新区力争实现企业总收入突破5000亿元，增长31%以上；工业总产值4100亿元，增长28%；工业增加值1380亿元，增长27%；全社会固定资产投资达到426亿元，增长20%，力争达到444亿元，增长25%；工业投资231亿，增长54%，全口径财政收入达到191亿元，增长42%；人均可支配收入增长10%以上。,3、区域分析区域人口,东湖高新

9、开发区常住人口39.6万人。截止2011年10月，东湖高新区累计工商注册企业18704户，在统企业2468户，从业人数32.88万人。常住人口中，男性为21.17万人，占总人口53.39%；女性为18.49万人，占总人口46.61%。0-14岁人口为3.92万人，占总人口的9.88%；15-64岁的人口为33.84万人，占总人口85.33%；65岁及以上人口为1.90万人，占总人口的4.79%。具有大学以上文化程度的有13.14万人，具有高中文化程度的有7.16万人，具有初中文化程度的人11.14万人，具有小学文化程度的人5.37万人。,东湖高新区人口以中青年为主，多数为企业员工，平均受教育程

10、度较高。区域楼盘客户定位多为周边企业员工。,3、区域分析小结,东湖高新区将打造成世界一流的产业新城，经济增速逐年增加，将带动房地产走高。,随着开发区企业数量和规模的扩张，从业人数也将剧增，导致对住宅配套的需求旺盛。,开发区多以产业工人为主，这类人群对住宅的需求以两房为主。,1、调控政策,2、楼市分析,3、区域分析,4、竞争对手分析,第一章,市场分析,5、小结,项目地块,阳光100大湖第,卡梅尔小镇,天纵水晶丽都,中冶创业苑,联享企业中心（未开盘）,佛奥俊贤雅居,万科红郡,当代国际花园,清江山水,锦绣龙城,二级竞争区域,一级竞争区域,三级竞争区域,中冶创业苑,项目地址：光谷大道与高新六路交汇处销

11、售均价：6300元/项目体量：1053套主力户型：85-118占地面积：47760建筑面积：96650装修状态：毛坯开盘时间：2010-09-12,中冶创业苑由中冶置业投资，武汉天成华美房地产开发有限公司打造。规划10万平方米纯小户型社区，为小高层建筑，户型覆盖一房、两房、三房，其中以两房为主打，主要针对首次置业人群。,与项目相邻，为多层建筑。目前属于尾盘期，可售房源不多。,卡梅尔小镇,项目地址：光谷大道与光谷一路交汇处销售均价：6600（精装）5600元/项目体量：1220套主力户型：82-100占地面积：199800建筑面积：300000装修状态：精装、毛坯开盘时间：2010-05-29,

12、卡梅尔小镇现在在售为二期，多层房源去化80%，高层房源去化60%，目前购房享受96折优惠，主要客户为周边企业员工，预计近期将推出三期。户型通透较好，但也导致户型格局多为长条型。,卡梅尔小镇主打西班牙风情，给人温馨独特感觉。为项目主要竞争项目。,天纵水晶丽都,项目地址：光谷大道与光谷一路交汇处销售均价：5700元/项目体量：3800套主力户型：80-100（两房）占地面积：143207建筑面积：400000装修状态：毛坯开盘时间：2010-01-01,项目打造36-40平方一居室，81-104平米两居室，117平米三居室，目前一居室、二居室基本售罄，客户基本为富士康产业园员工。项目开发周期预计到

13、2015年，后期将成为三和光谷道主要竞争项目。,水晶丽都，大光谷，最公园，主打超大楼间距与高绿化率。为主要竞争项目。,联享企业中心,项目地址：东湖高新开发区光谷大道主力户型：47-85装修状态：毛坯开盘时间：预计2012-04,联享企业中心为办公兼住宅性质，预计4月份推出。,投资物业，与项目毗邻，竞争存在一定差异化，是否会形成冲击有待观察其开盘价格。,阳光100 大湖第,项目地址：汤逊湖畔杨桥湖大道2号销售均价：7500元/项目体量：800套主力户型：85-120（两房/三房）占地面积：700000建筑面积：110000装修状态：精装开盘时间：2010-09-22,阳光100打造区域高端项目，

14、100亩打造沿湖公园，别墅、多层、小高层、高层高度递增式建设风格。项目采用精装修，户型创新性强，赠送面积较多。,大阳台,入户花园,产品创新吸引客户,100多置业顾问，行销抢断客户；定位高端，但优惠折扣多(8.8折),万科红郡,项目地址：东湖高新开发区武大园一路东南侧销售均价：8600元/项目体量：3000套（一期350套）主力户型：76一房/86两房/三房/四房占地面积：230000建筑面积：348000装修状态：精装开盘时间：预计2011-07-24,万科红郡位于武汉高新技术开发区,北面毗邻城市中环线,西北面临万科城市花园,周边道路系统发达,交通便捷；距离鲁巷商圈5km项目总占地面积约25万

15、，总建面积约35万。其中住宅部分总建筑面积约34.5万，分五期开发。,品牌项目,佛奥俊贤雅居,项目地址：东湖高新开发区光谷大道71号销售均价：6500元/项目体量：1349套主力户型：两房/三房占地面积：72686建筑面积：128294装修状态：毛坯开盘时间：2011-07,佛奥俊贤雅居由武汉盈富地产开发有限公司开发，为小高层和高层建筑，小区配套有停车位500个。户型以87经典两房，120三房为主。,佛奥俊贤雅居,当代国际花园,项目地址：东湖高新开发区关山二路与中环线交汇处销售均价：6700元/项目体量：3030套主力户型：两房/三房占地面积：538936建筑面积：594000装修状态：毛坯开

16、盘时间：2011-12-18,当代国际花园，中国光谷60万平米复合型国际社区，由武汉当代科技产业集团股份有限公司打造。社区建有当代艺术馆，当代运动休闲园，宜居性较强。,锦绣龙城,项目地址：东湖高新区民族大道与中环线交汇处销售均价：7500元/项目体量：6500套主力户型：两房/三房占地面积：439995建筑面积：800000装修状态：毛坯开盘时间：2011-03-27,锦绣龙城由武汉源兴房地产开发有限公司打造超大型社区，目前销售为项目第七期。户型涵盖84-93两房，126-129三房。,清江山水,项目地址：东湖高新区光谷软件园中路10号销售均价：7200元/项目体量：7000套主力户型：两房/

17、三房占地面积：399600建筑面积：800000装修状态：毛坯开盘时间：2011-09-17,清江山水是武汉清能集团在华中地区开发的最大房地产项目之一，项目总体目标是将清江山水打造成为武汉的一张城市名片。项目分四期开发，目前在售为二期，一期已交付使用。现有特价房源6300元/。,二级竞争区域,一级竞争区域,三级竞争区域,5500-6500,6500-7000,7000-7500,10000以上,4、竞争对手分析主要竞争楼盘分析,4、竞争对手分析小结,区域开发楼盘体量较多，品质不等，竞争激烈；,竞争区域销售均价呈阶梯式，项目所在区域销售均价区间为5500-6500元/；,项目所在区域主要目标客户

18、人群为产业园区职工（富士康产业园），目标客户竞争激烈。,1、调控政策,2、楼市分析,3、区域分析,4、竞争对手分析,第一章,市场分析,5、小结,5、小结,区域竞争激烈,区域市场潜力巨大,快速去化与利润的矛盾,调控政策深入,总体楼市下行,三和光谷道竞争策略,大市场/大趋势是对营销的考验：敏锐分析市场动态+时效营销+创新模式,1、项目概况,2、地块SWOT分析,3、项目价值提升建议,第二章,项目分析,1、项目概况-地理位置,高新六路,灵杰路,项目地块,中冶创业苑,项目位于东湖高新开发区，高新六路、灵杰路、光谷大道与中冶创业苑围合区域。周边有富士康产业园、富士康软件园、武汉大学城、大学科技园等多个产

19、业园区。项目所在区域距离鲁巷广场8.2公里。,1、项目概况-交通出行,8.2公里公交半小时,758/718路公交,鲁巷广场,光谷大道,4.2公里,项目地块,北,南,西,东,1、项目概况-项目四至,高新六路,光谷大道,中冶创业苑,九凤街,1、项目概况-项目周边,生活配套/商务中心,商务办公/生产车间,科研院校/科研机构,斯米克美加中心,1、项目概况-项目规划,项目总建面近10万方，其中住宅8万余方，为26-27层高层建筑。项目地块为长条形，建成后视野开阔，采光通风效果均较好。,1、项目概况-项目户型,项目户型以两房两厅为主力户型，共588套，占比74.43%。区域两房属于畅销户型，但项目两房主要

20、集中在98平方米左右，户型面积偏大。106-117平方米两房由于有生活阳台，可以两房变三房，户型具有创新性。项目另配有一房和三房，最大限度满足客户需求。,1、项目概况-项目户型,创新面积两房变三房,卧室飘窗设计,1、项目概况-小结,项目所在区域出行方便，但两条公交线路均到达鲁巷广场，具有局限性；,项目周边企业园区较多，企业员工将成为项目的主要目标客户人群；,项目自身总体规划符合区域市场需求，且具有一定创新性和差异化；,由于高层公摊较大，两房面积较竞争项目偏大。,1、项目概况,2、地块SWOT分析,3、项目价值提升建议,第二章,项目分析,2、项目概况-地块SWOT分析,2、项目概况-SWOT分析

21、应对策略,1、项目概况,2、地块SWOT分析,3、项目价值提升建议,第二章,项目分析,3、项目价值提升建议-商业配套,打造特色商业或引入主力店资源，提升项目的品质，有利于项目的宣传推广。,参考：引入银行旗舰店 主题商场 特色餐饮娱乐,3、项目价值提升建议-商业配套,3、项目价值提升建议-社区配套,项目目标客户人群多为企业员工或刚需白领阶层，以中青年为主，这类人群工作繁忙，且多刚刚结婚生子，幼儿园的设立为他们解决了后顾之忧。,3、项目价值提升建议-园林景观,卡梅尔小镇打造西班牙风情社区，园林景观静谧与惬意；天纵水晶郦都“大光谷最公园”一种自然的公园社区；阳光100更是打造100亩的临湖公园。项目

22、与周边竞争项目相比体量偏小，园林景观以简约、精致为宜。,3、项目价值提升建议-地下车库,阳光园林车库泊车也能呼吸新鲜空气，享受靓丽的风景!地面使用专业地面漆，提升车库档次！,地下车库也是项目品质体现之处，建议如下,3、项目价值提升建议-智能化设施,指纹锁、无线开关、安防系统等智能化设施，给业主带来温馨的安全感，便捷的时尚性，无形中透出一种高贵，无论是白领阶层还是工薪阶层都会欣然向往。同时与竞争项目形成差异化竞争策略。,3、项目价值提升建议-智能化设施,智能化设施新风置换系统、直饮水形成独特的卖点的同时实现产品的增值溢价。地暖系统在武汉一些知名楼盘也形成特色化竞争格局。,3、项目价值提升建议-服

23、务提升,邀请品牌物业公司做全面管理或顾问 管理！销售期间，提高销售人员形象、服务 人员素质！,项目定位区域高端项目，软性服务也至关重要！,3、项目价值提升建议-服务提升,软性增值服务已经成为品牌物业管理的必备内容，尤其是社区文化基因的引入培养是核心诉求。,2、形象定位,3、客户定位,第三章,项目定位,4、价格定位,1、竞争策略,市场竞争策略：项目周边大盘云集，且各具特色，三和光谷道项目应以“挑战者”的姿态打破 区域竞争格局。,1、竞争策略-市场定位,项目市场竞争策略以挑战者的姿态进入市场,打破现有竞争格局 设定区域竞争新标准 突出项目自身特色,1、竞争策略,地段,建筑,品牌,环境,东湖高新区，

24、光谷大道旁,区域内唯一观湖楼盘，自身景观建设,建筑立面彰显尊贵,三和集团倾力打造,教育,自身园区教育配套，周边大学城,户型,创新两房、优品三房满足区域人群需求,配套,中百仓储、斯米克美加中心、自身配套,规模,十万方较大规模的社区,外在的建筑设计、内在的户型设计是产品设计的内核，项目赢得市场与客户的主要衡量指标。价值体系的确立能够制造竞争壁垒，对于其他竞争项目形成有效客户屏障。,八大品质造就光谷优品生活标准体系,1、竞争策略-价值体系定位,2、形象定位,3、客户定位,第三章,项目定位,4、价格定位,1、竞争策略,2、形象定位-竞争项目分析,Young剧场LIVE生活你是主角,2、形象定位-竞争项

25、目分析,汤逊湖 原创世界住区,西班牙风情花园洋房,大光谷最公园,时尚品味创新,典雅幽静品味,舒适自然现代,阳光100大湖第,卡梅尔小镇,天纵水晶郦都,2、形象定位-竞争项目分析,光谷核心现代雅致人文社区,高贵品质现代便捷,2、形象定位,城颠中央，10万平米现代优品社区,2、形象定位,城颠中央，10万平米现代优品社区,城颠：光谷宜居之城/产业之城中央：南光谷中央/产业之城中央,八大品质，打造优品社区,高贵不必与生俱来,品质筑就梦想传奇,2、形象定位,3、客户定位,第三章,项目定位,4、价格定位,1、竞争策略,3、客户定位,758/718路公交车（项目所在地-光谷广场）,3、客户定位,周边村镇居民

26、,投资客买家,其他客户人群,周边产业园区职工（收入偏低者）,其他区域买家,3、客户定位-客户特点分析,注重生活感受与精神体验,近期客户,中期客户,远期客户,价格敏感型，追求附加值与性价比。需求聚焦项目低价产品。,倾向于产品敏感型，客户成熟大气，比较理性。需求聚焦于优质两房。,资源配套敏感型，追求尊贵与品质感。需求聚焦于精品三房。,客户核心特征提炼,营销应对策略,控制总价，形成品质与价格预期的反差，走性价比路线。做好景观、样板房直接展示，在配套上提供可行的解决方案。,现场展示与品牌意识提升、持续的附加值提供、会所、商业配套的升级等。,逐渐展示高端形象、项目成熟的生活方式、卓越的产品细分素质体现。

27、,为项目第一期开发主力客户群资源，对于项目价值的实现、人气的聚集起到主要的示范效应。,3、客户定位-客户特点分析,2、形象定位,3、客户定位,第三章,项目定位,4、价格定位,1、竞争策略,4、价格定位-定价策略,市场同类可比在售项目,区位,产品,配套,市场环境修正,营销方式修正,自然涨幅修正,项目整体均价,市场均价,市场价格定价过程,修正过程,最终价格,卡梅尔小镇天纵水晶郦都阳光100大湖第,品牌,4、价格定位-市场定价,通过市场比较法加权平均得出项目静态均价为6100元/。,市场均价6100元/,政策下行，区域前景看好,建议项目毛坯均价为6200元/,硬件（如现场展示）及软件（营销推广）配合

28、,强势入市，树立起项目的标杆形象,4、价格定位-市场定价,1、营销推广策略,第四章,营销推广,2、营销推广节奏,1、营销推广策略,营销推广策略体系,渠道推广策略,展示体验策略,销售提升策略,样板房展示,售楼处展示,楼体围挡展示,形象制胜,实效推广渠道,创新拓客渠道,公关活动营销,合理的价格策略,有计划的推售策略,渠道制胜,销售制胜,1、营销推广策略-形象制胜,项目现场形象展示体验以楼体/围墙广告，售楼处包装及样板房装修为主。通过视觉、听觉的引导，来使客户认可项目产品，进而达到营销目的。,1、营销推广策略-形象制胜（营销中心）,项目售楼处选址建议设在高新六路与光谷大道交汇处；售楼处装修彰显现代和

29、尊贵气息。,售楼处选址,1、营销推广策略-形象制胜（样板房）,样板房能最大限度的提升项目的价值。同时样板房也能很好体现项目的价值主张，便于宣传。,楼宇包装示意,目前武汉区域房地产项目不分档次、不分地段，在施工时都是呈现“绿色”施工网的形象；对施工网进行项目形象包装能够更好地突显项目形象，给予客户耳目一新的效果。同时配备楼宇横幅、发光字体包装能起到到意想不到的户外广告效果。,1、营销推广策略-形象制胜（楼体包装）,1、营销推广策略-渠道制胜（媒体实效推广）,开盘强销期,预热期,尾盘期,形象导入概念宣传,持销期,内部期,开盘强销期及前期媒介推广费用比例达到40%左右，较好地实现项目形象广域覆盖。,

30、1、营销推广策略-渠道制胜（媒体实效推广）,网 络,楚天报、晚报等报版,杂志、短信广告,户外广告牌,现场包装/楼体条幅,车体广告,春交会、秋交会,外展/巡展,扩大撒网区域,扩大知名度，建立项目及开发商品牌；,重点钓鱼,以销售为主导，针对片区目标客户开展推广；,电台,项目周边产业园区及光谷鲁巷广场区域，定向营销。,有针对性扩大辐射区域和辐射人群,1、营销推广策略-渠道制胜（竞争对手创新拓客渠道）,阳光100 大湖第 行销,卡梅尔小镇“MISS YOU西班牙之恋”,天纵水晶郦都品牌发布会,1、营销推广策略-渠道制胜（创新拓客渠道）,目标区域定点巡展,走 进 企 业,目 标 客 户 聚 集 区,走

31、出 去,1、营销推广策略-渠道制胜（创新拓客渠道）,购房班车,开通光谷鲁巷广场购房班车，针对商务中心白领阶层；同时开通企业购房班车，组织区域内企业员工团购买房，享受团购优惠。,引 进 来,1、营销推广策略-渠道制胜（公关活动营销）,1、活动形式：三和集团举办，相关主流媒体协办2、活动流程：礼仪小姐会议大厅门口迎宾、嘉宾签到领取礼品 主持人宣布三和客户平台启动开始，嘉宾介绍 播放三和汇电子版客户杂志&相关宣传资料 开发商负责人发言（企业发展规划、三和汇客户杂志等）政府领导讲话（对企业发展评价、对社区文化营造看法、对客户资源建议等）3、销售配合：现场资料派发（三和光谷道客户杂志/广 告物料/纪念品

32、）及销售咨询,事件营销：三和汇,1、营销推广策略-销售制胜（推售策略）,分批推盘建议项目分期推盘 分期组合策略：一期推出：A1+B1+D1+D2 一期组合战略 一期首推：B1+D2 一期加推：A1+D1 二期推出：A2+B2+C1+D2 二期首推：B2+C1 二期加推：A2+D2 不同档次房源组合推出，最大限度 吸引目标客户人群，遵循先次后优原则。,分批推售 小步快跑 逐步提升,B1,B2,A2,A1,C1,D1,C2,D2,导入期：理性入市，截留客户，促成开盘热销，快销。成长期：项目成功启动后，通过现场展示和活动营销不断提升物业价值，价格逐步走高成熟期：降价促销，通过客户化营销、促销活动消化

33、尾盘增加灵活付款方式,低开高走，首期低价入市，迅速进入销售安全期,1、营销推广策略-销售制胜（价格策略）,项目营销特征：先实现速度后兼顾利润、建立品牌形象,高形象推广下的快销,前期：低价快销，使项目快速进入销售安全期。后期：实现溢价，达到提高利润的目标。,在去化和利润间寻求平衡点,1、营销推广策略,第四章,营销推广,2、营销推广节奏,形象期,蓄客期,开盘强销期,持销期,高调亮相吸引关注,回应关注产品亮相,整体亮相锻造体验有效去化,赢得声望口碑相传,（起）,（承）,（转）,（合）,2、营销推广节奏,形象期,高调入市聚引关注,奠定形象基础,（起）高度,2、营销推广节奏,项目初入市，以围墙、户外广告

34、抢占眼球，打造项目初期知名度。,蓄客期,回应观注产品亮相,确立形象标高,（承）形象,2、营销推广节奏,项目进入整体形象推广期，售楼部开放，路牌、户外、报纸、电视等广告措施相继投放，加大项目知名度与来访量，为开盘蓄客。,开盘强销期,整体亮相，锻造体验，有效去化,（转）产品,建立产品标高,2、营销推广节奏,项目强势开盘，前期蓄客得到释放，利用电台网络等手段，借助开盘活动进一步打造项目知名度，为后续及二期开盘做好准备。,持销期,赢得声望口碑相传,（合）众力,巩固市场标高,2、营销推广节奏,适当广告投入，加大与购房者的联系，形成口碑效应，以老客户招揽新客户。,1、精品住宅项目,第五章,公司案例,2、城

35、市综合体项目,3、产业综合体项目,星之源武湖新天地,项目位于武湖北部核心区，武黄路与滠阳大道交汇处，北连汉口北市场群聚集区，西接西汉口门户枢纽-堤角/新荣板块，经天兴洲大桥可直达青山区。项目所在武湖板块新型都市工业产业蓬勃发展，内外交通便利，环境氛围优雅，区域发展发展势头非常迅猛。项目总用地面积近8万平米，总建筑面积为22万平米，其中住宅17万平米，约1600户，综合商业5万平米（大型卖场/酒店公寓/高端会所/商业步行街）。,项目目前一期处于桩基施工阶段，营销推广筹备期。我司成功牵手武湖新天地项目，拟将其打造成武湖板块标杆项目。项目集高层/小高层板式住宅、大型综合商业以及酒店公寓等多种形态于一

36、体，社区园林设计时尚优雅，物业配套定位高端，优质的硬件以及软性资源为打造区域标杆奠定了基础。,华原城市名人项目,华原城市名人位于固始西城区，王审知大道与廖北路交汇处左转200米，紧邻发改委，雄踞固始西大门。是固始唯一的超高层高档小区。小区靠近中山大街，处于固始新老城区的结合部，与两城区紧密相连，闹中取静且交通便利。项目规划面积58877.2，总建筑面积162509.6，由19栋建筑组成，其中有4栋32层建筑，3栋25层，1栋18层，2栋3层，其余9栋为11层小高层。小区配有物业、会所、托儿所等，绿化率达到了35.4%，,目前项目售楼部装修已经接近尾声，销售人员团队系统培训展开，广告策划推广已有

37、序展开，期待以全新的市场占位姿态与系统的现场营销体验锻造，为领跑固始城区房地产市场的恢弘序幕。,祥和世纪城项目,项目紧临新洲人民广场和龙腾大道，东侧相邻古城大道。属于新洲城南板块中心。项目以22万平米的超大规模彰显新洲生活的领袖气质，28层的绝对高度铸就城市新标杆，大型风情商业街和社区高级会所配套，打造集和谐、自然、便利于一体最佳人居楼盘。项目由15栋小高层、高层住宅建筑组成，总户数1614户。户型分布以95-159平米的精致两房阔绰四房为主，户型设计方正、更有双阳台、入户花园设计，充分体现优雅的高端生活理念。,祥和世纪城一期2011年5.1黄金期掀起新洲城区楼市销售小高潮，二期顺势加推计划紧

38、锣密鼓进行，期待以全新的市场占位姿态与系统的现场营销体验，持续领跑新洲城区房地产市场。,兴邦华庭项目,项目位于东湖高新技术区武昌大道以东，交通十分方便，随着东湖高新技术开发区的飞速发展，未来项目区域价值将更显珍贵。项目用地面积10742.6平米，净用地面积8507平米，计容积率建面34018平米，由地下车库、商铺和2栋25层住宅楼组成。其中住宅建面31518平米，商业建面2500平米，容积率4.0，绿地率35%，总户数387户，停车位129个。项目户型设计非常合理，方正实用。户型包括55平米的舒适一房，80-86平米舒适两房，100平米紧凑三房，110-120平米舒适三房。,兴邦华庭项目于20

39、11年10月29日正式开盘，一期产品以鲜明的形象、系统的营销展示盛大入市热，以短平快的手法在竞争白热化的江夏纸坊区域寻求自己的缝隙市场。,香格里城市花园项目,项目位于枣阳市人民路国税局旁，总建筑面积8.3万多平米，由21栋多层、小高层及高层组成，主打户型面积98-138平米（两房至四房），拥有枣阳市场独一无二的2400余平米中心湖景，绝美的园林景观，精工锻造的优良建筑品质，为项目产品硬件提供了有力的支撑。项目是目前枣阳市开发最早最大的品质楼盘，代表着枣阳最先进的居住理念和最优质的生活品质，引领枣阳楼市居住新风尚。,香格里城市花园项目一期顺利交房，二期销售步入尾声，三期在市场热切的期盼中开始预热

40、推广，凭借一期业主的良好口碑与二期项目唯美的实景展示，三期客户来电来访非常踊跃，形成枣阳楼市持续的领先的人气聚集高地。,1、精品住宅项目,第五章,公司案例,2、城市综合体项目,3、产业综合体项目,国华汉正广场,项目位于汉正街中心地段，即西临利济南路，北连三曙街，东接来祥里，南傍汉正街。项目规划总建面15万，其中地上11万，地下4万。项目定位于商住综合体项目，商业近7万，住宅约5万，综合配套1万。项目商户资源密集度高,专业市场内未来约2000家商户集中统一经营。项目是目前汉正街区域仅有的几个新型专业市场之一，伴随汉正街区域整体提档升级的加速推进，汉正广场将会成为汉正街崭新的商贸地标。,汉正广场营

41、销中心2011年5月18日在众多客户的热切期待下正式开放，开放当天汉正街区域的广大服装经营户与商铺投资客踊跃进行登记咨询，客户与项目直接交流的窗口从此正式打开。截止到2011年12月，蓄客量已达3500多组。,九州通麦迪森广场,项目位于汉阳王家湾商圈区域，各类高端城市精华资源非常齐全，伴随汉阳传统城区的二次城市化以及沌口产业区的提档升级，王家湾商圈必将迎来新的发展迁跃，同时也为九州通商业综合体项目的未来市场奠定了良好的基础平台。项目占地面积8582平米，总建筑面积约70965平米，产品类别包括大型集中商业、酒店式公寓、写字楼。商业裙楼约18693平米，酒店公寓约27780平米，写字楼约2449

42、1平米，容积率8.5，建筑密度54.42%，绿地率24.9%，总户数约886。,项目目前处于营销推广筹备期，项目公告设计延展、营销中心选址等工作有序全面铺开。作为九州通集团的武汉区域综合地产项目开山之作，麦迪森广场项目以新一代主题性城市综合体的概念，必将掀起汉阳王家湾商圈新的市场关注热潮。,金盛国际二期,项目位于东西湖片区的金银湖板块金山大道，三环线以外，大汉口的北拓之地。随着大汉口的北拓，东西湖片区的地理优势越来越明显，这里将成为首个武汉城市副中心。项目二期规划总建筑面积约72816.7，其中地上建筑面积55430.4，地下建筑面积18186.3，住宅建筑面积37458.4，约393户，商业

43、建筑面积23908.6。包括四层裙楼商业、精品住宅、小户型公寓等。,项目正处于前期推广筹备阶段，凭借金银湖商圈发展趋势以及项目优势区位及自身金盛建材家居卖场巨大的市场品牌效应，项目以一站式生活中心的市场形象高度启动金银湖板块快速发展引擎，形成汉口三环线外金银湖区域独一无二的热力城市板块，推动金银湖城市客厅的加速崛起。,东顺擎天,项目位于金银湖吴家山片区，吴中路与吴祈街之间，沿三秀路可达吴家山中心区。项目周边教育资源丰富，商业发展相对滞后，属于老城区待改造区域，为项目的开发提供了优越的外部环境。项目总用地面积近3.5万平米，总建筑面积为24万平米，其中住宅17万平米，综合商业为3.5万平米。,项

44、目目前概念方案已经完成，施工处于拆迁阶段。我司结合自身相关经验，配合区域市场特点，以及吴家山区域的商业和住宅市场走势，对项目的概念方案给予了宝贵意见。我司力主携手东顺房地产公司，打造吴家山地产佳话。,项目位于咸宁市银泉大道180号，各类城市级高端城市精华资源齐全（市人民医院、博物馆、会议中心、长途车站等），伴随咸宁新市区的二次扩容以及咸宁经济开发区的二次升级，银泉大道沿线区域必将迎来新的发展迁跃，同时也为聚和美景广场商业综合体项目的奠定良好的基础平台。项目规划用地面积7316平米，总建筑面积约49908.5平米，产品类别包括大型集中商业、精品公寓、产权式酒店。商业裙楼约21108.5平米，公寓

45、/酒店约28800平米，容积率6.8，建筑密度57.7%。,项目目前处于前期运作执行阶段，项目规划建筑方案优化、相关酒店资源整合、大商户主力店资源对接、市场深度研究定位、广告创意策划等各项工作有条不紊的推进。,咸宁聚和美景广场,宜昌滨江剧院综合体,项目位于宜昌沿江大道长途客运站附近，绝佳江景，交通方便，各类高端城市配套资源密集，随着宜昌滨江商务区的飞速发展和深度扩容，项目未来区域价值不可低估。项目总用地面积49673平米，规划总建面224000平米，容积率4.50，建筑密度44.3%，绿地率20.0%。包括大型集中商业、星级商务度假酒店、主题文化市场、酒店式公寓以及商务写字楼。项目凭借良好的区

46、域资源优势，协同其他综合项目共同开启宜昌滨江商务区的新引擎。,宜昌滨江综合体项目目前进入前期筹备阶段，凭借领先的项目发展策略与超前的产品组合思路，整体项目前期市场定位与产品开发策略方案获得了发展商的高度好评与地方政府的高度认可。,王+ONE酒店公寓项目（商业地产项目）位于汉阳龙阳大道王家湾核心商圈-摩尔城旁，紧邻地铁3、4号线，优质区域价值非常明显。项目总用地面积7009平米，总建筑面积34890平米。项目主体为两栋双子塔酒店式公寓塔楼（分别为19层与23层），裙楼为四层商业。项目功能配置非常合理，规划布局设计相对独立，又相互渗透，成为完整的统一体。,汉阳王+ONE酒店公寓,王+ONE酒店公寓

47、项目已于2011年3月完美售罄，无论是销售周期还是实际成交均价超越了发展商的传统预期。我司从发掘区域价值入手，提炼精神价值，展示产品价值，形成系列集成的营销推广线索，从起势大于起价-价值顺利提升-客户热烈追捧，一气呵成，树立了项目在王家湾商圈的独一无二的差异化竞争力。,襄阳领秀中原,领秀中原项目位于襄阳市中原路和春园路交汇处，紧邻襄阳火车站和襄阳长途汽车站，属于城市枢纽级门户区域。项目总占地面积4.7万平米，总建筑面积约19万平米，集住宅、写字楼、公寓和商业为一体。其中住宅面积9万平米，商业部分近10万平米（包括写字楼、装饰建材广场、商务公寓）。二期装饰建材专业市场总建筑面积54586.4平米

48、，是目前襄阳市乃至鄂西北区域最具规模化、专业化的大型装饰建材专业卖场之一。,领秀中原项目已于2007年售罄，项目以分阶段、分主题有效互动的营销思路为宗旨，创下襄阳市首席城市综合体的市场佳绩，无论在住宅、商业、写字楼还是公寓都创下市场价格新高，至今为止，仍为襄阳市场极之亮眼的综合体项目，不仅亮化了城市，更是房地产综合体开发的典范及市场新名片。,1、精品住宅项目,第五章,公司案例,2、城市综合体项目,3、产业综合体项目,国泰农机产业园,项目位于汉口北核心商贸区，处于汉口北大道与武黄路交汇处，具备良好的大型专业市场发展的区位优势条件，同时具备良好的立体交通条件。项目总用地面积26.67万平米，总建面

49、42.67万平米，容积率1.6，建筑密度40，绿地率8，停车位1300个。其中电子交易及研发中心70500平米，大型农机交易区56000平米，中小型农机交易区78000平米，农机4S店区42000 平米，条式市场区24500平米，配件市场22000平米，多功能展销区33000平米，展销贸易信息中心31000平米，农机4S店信息中心22000平米，培训中心18000平米，宿舍29000平米。,项目目前处于前期运作筹备阶段，项目前期深度市场研究、产品策划定位与二次优化提升、前期营销推广定位、主力店资源招商推广思路策略等各项工作逐渐展开。作为汉口北唯一的享受国家补贴的专业农机综合大市场项目，必将带动华中地区农机市场行业的极大的洗牌与换挡升级，同时也会加速汉口北市场群的集群聚焦效应。,期待与您携手，谢谢聆听！,