2493985979建筑法规第四章房地产管理法律制度.ppt

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1、2023/3/1,1,第四章,房地产管理法律制度,2023/3/1,2,内容提要,房地产的基本概况房地产开发房地产开发企业经营管理房地产转让商品房买卖房地产抵押房地产租赁,2023/3/1,3,知识点,了解房地产开发的特点、房地产广告管理的内容、房屋租赁的主要规定。熟悉房地产企业的设立和管理、房地产交付管理的内容。熟悉房地产转让条件、房地产抵押的主要法律规定。掌握房地产开发项目管理的内容。掌握房地产预售制度内容。掌握商品房买卖合同中内容变更的处理。,2023/3/1,4,案例1,某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，

2、期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？,2023/3/1,5,第一节 房地产法概述,一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产业：指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务行业房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产开发：中华人民共和国城市房地产管理法第二条对房地产开发的概念做了如下定义：房地产的开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,房地产开发的

3、两种行为,土地开发：主要是指在土地上进行基础设施建设的行为，主要指给排水、供电、供热、供气、通信、道路等设施建设和土地的平整。,房屋建设：又称为房屋开发，包括一般民用住宅、工业用房、办公用房、商业楼宇和其他专门用房的开发。,2023/3/1,6,土地开发,房屋建设,2023/3/1,7,（一）房地产开发的特征1.房地产开发涉及面广2.工程项目多，工程量大3.房地产开发投资量大4.房地产开发建设周期长房地产开发的这些特点，决定了国家需要对房地产开发企业及房地产市场从立法及监督管理上进行调控，采取有针对性的策略。,2023/3/1,8,广西新闻网,玉州一城建项目开工 打造环境舒适居住小区玉林新闻网

4、玉林日报玉州讯 11月24日，玉州区项目建设再传捷报，计划总投资8亿元的聚锦花园商住小区项目开工建设。聚锦花园商住小区项目地处江南区南流江畔，东北面与南方药都（玉林国际中药港）隔路相望，西南面紧靠即将开发的城市绿轴景观绿化带，西北面与玉林云天民俗文化城、玉林国际会展中心、江南公园等主流景点为邻。该项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约26.5万平方米，计划总投资8亿元，其中一期计划总投资2.6亿元，主要建设5幢28层商住楼、道路绿化、亮化及其他配套设施。聚锦花园倾力打造和谐、丰富、高尚、环境舒适居住小区，项目建成后，将成为玉林市江南区的一道亮丽风景线。,2023/3/1,9,二、房地产法调

5、整对象的内容土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系,2023/3/1,10,三、房地产开发的基本原则 1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。2.必须严格执行城市规划的原则.3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。4.坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，即综合开发原则。5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。,2023/3/1,11,房地产开发中有哪些环境问题？（1）绿地面积减少，出现城市荒漠,2023/3/1,12,（2）加重城市污染,2023/3/1,13,2023

6、/3/1,14,2023/3/1,15,（3）占地进行商业性建设，严重破坏生态环境、历史文化遗产、风景景观等,2023/3/1,16,（4）建设装修中的环境问题,2023/3/1,17,（5）房地产开发缺乏协调性和科学性，使城市生活压力增大。,2023/3/1,18,回顾上一阶段学习的内容：,第一章 建设法规概述1.建设法规2.建设法规调整对象3.建设活动4.建筑法规的作用5.建设关系的主体、客体,2023/3/1,19,第二章 城乡规划法律制度1.城市2.城市总体规划3.一书两证4.新区开发和旧城改造第三章 建设用地法律制度1.什么是建设项目用地2.我国的土地所有权有哪两种形式3.用益物权4

7、.国有土地使用权 5.国有土地的出让方式,2023/3/1,20,三、房地产开发的项目管理 什么是房地产项目管理？房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。,2023/3/1,21,1.房地产开发的项目的要求,（1）房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、城市规

8、划等（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。,2.建设用地使用权的取得,(1)出让(2)划拔,2023/3/1,22,3.建设条件书面意见,城市房地产开发经营管理条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。,2023/3/1,23,4.房地产开发项目的资本金制度 城市房地产开发经营管理条例规定

9、：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。,2023/3/1,24,合肥开发商跑路案例,案例一：原定交房日期为2012年8月31日的瑞和山水居(相册 户型 价格 动态 二手房)项目因资金问题陷入困境，多次停工，开发商不知所踪，交房日被无限期延迟。据部分业主表示，“瑞和房地产开发公司濒临倒闭，售楼部和公司都已关门，开发商的人一个也找不到，连面都见不到。”据了解，瑞和山水居项目在2010年拿地，当时不到20亩的土地

10、，地价是460万/亩，2010年合肥土地市场成交均价在430万/亩，当时瑞和山水居的售价均价在6000元/平米左右。虽然开发商的利润空间可观，但该项目最后却无法持续。由于开发商跑路，200多位业主拿不到自己购买的房子。案例二：号称“中国最大的私家园林”的墨荷园由墨荷名邸(概况 相册 户型 价格 动态)的原开发商合肥墨荷园园林发展有限责任公司开发，占地200多亩，2003年开始施工，但至今仍未开园。该楼盘位于北二环附近，由荣远公司和合肥墨荷园园林发展有限责任公司共同开发。但荣远置业由于巨额的债务，不堪重负。同时，荣远置业老板舒某又利用楼盘的房产对外融资，甚至借取高利贷，但仍未能挽回局面，资金链反

11、而崩塌，楼盘建设陷入停顿。众多购房者的利益受到了侵害。,2023/3/1,25,5.不按期开发的房地产项目的处理 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则：城市房地产开发经营管理条例第十五条规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因不应当停工，如稍作启动即停工，不应算做开

12、工。,2023/3/1,26,2008年7月1日起执行的国土资源部、国家工商总局发布国有建设用地使用权出让合同示范文本规定：“属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30天向出让人提出延建申请，经出上人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所约日期开、竣工建设的，每期1日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。”,2023/3/1,27,6.房地产开发项目质量责任制度(1)房地产开发企业的质量责任房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业应当对

13、其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。,2023/3/1,28,（2）质量不合格的房地产项目的处理房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。一是房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。二是在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。三是因房屋质量严重影响正常居住使用的，购

14、房人可以请求解除合同的赔偿损失。,2023/3/1,29,新闻链接：来自网易新闻2015-03-20,买房子最看重的是质量、配套设施等。昨天，杭州市政府网站挂出杭州市城市房地产开发经营管理若干规定(修订草案)(征求意见稿)，虽然是征求意见稿，但老百姓关心的问题里面都有所提及。应当在竣工验收前组织分户检验首先是基础配套措施。消费者买房的时候除了地段之外，大多关心周围的公共配套，有些房产公司承诺将来楼盘旁边会有学校、菜场等配套，可交付时才发现，这些公共基础设施如镜花水月，不知何时才能配齐。在征求意见稿当中，规定用于房地产开发的国有建设用地在使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发改、土地、

15、规划、教育、民政、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位，确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为土地使用权出让或者土地划拨的依据。房地产开发企业应当根据法律法规和国有建设用地使用权出让合同的约定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按规定交付使用。其次是房屋的质量。征求意见稿当中规定，属于住宅的房地产开发项目，房地产开发企业应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织竣工验收。同时，房地产开发企业交付商品房的时候，应当向买受人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。如果房地产开发企业没有提供这两类证明，由房产行政主管部门

16、责令限期整改，逾期还没有整改的，将处以3万元以上5万元以下的罚款。主体结构施工完成才能申请预售,2023/3/1,30,7.房地产开发项目手册房地产开发项目手册是房地产开发企业开发、经营房地产项目的重要资料。房地产开发企业在领取项目手册后，必须如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，包括项目基本情况、项目规划、用地审批情况、项目建设进度、项目预售、销售、项目转让等情况，并如实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准、奖惩等意见。例：,2023/3/1,31,搞房地产开发 10月1日起要填项目手册四川新闻网-成都日报讯：（记者 袁弘）从今年10月1日起，凡是在成都市行政区域范围内国有土

17、地上进行房地产开发建设的项目，以及我市企业按照房地产开发资质等级证书允许的业务范围，在省内、外开发的房地产项目均应实行成都市房地产开发项目管理手册（以下简称项目手册）备案制度。这是昨天市建委宣布的。据了解，按照由市建委制定的成都市房地产开发项目手册备案管理实施意见（以下简称意见），实施备案制度时要按照规定填写和报验项目手册，接受房地产开发管理部门全过程动态监督、检查和管理。意见明确，房地产开发项目的动态监督和管理，实行两级负责制：市建委负责全市项目手册备案的组织管理和监督检查工作；各区、市、县建设局负责本辖区内项目的项目手册备案管理和现场抽查工作。房地产开发企业在取得国有土地使用权证或新申报公

18、司在取得开发资质证后的次月15日内，由开发企业落实专人负责项目手册的填报工作。将房地产开发项目的前期情况及时、真实地记录在项目手册中。凡有房地产开工项目的企业在每月15工作日内，均应按项目手册备案管理要求，分阶段分期报送项目投资情况、项目建设情况等。市建委、各区、市、县建设局在收到项目手册备案报表后，分阶段和进度对项目情况进行实地抽样核查，抽查结果记入企业项目手册和信用档案。企业在建或已建成的项目，凡未填报录入项目手册的，不得计算开发业绩；凡虚报、瞒报、漏报、迟报或不按要求备案的企业，将记入企业信用档案，性质和情节严重的将进行公示，并作为房地产开发企业资质管理的重要依据。意见从今年10月1日起

19、实施，今年10月1日以前开工的项目须在今年10月1日12月30日内，做好补报工作。,新闻链接：来自新浪新闻2006-08-31,2023/3/1,32,第二节 房地产开发企业经营管理一、房地产开发企业（一）概念中华人民共和国城市房地产管理法第三十条规定：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业资质管理规定第二条规定：本规定所称房地产开发企业是指依法设立，俱有企业法人资格的经济实体。房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营的营利性法人组织。主要特点：经营范围的特殊性仅限于房地产开发和经营。,2023/3/1,33,2023/3/1,34,广西房地产20强,

20、广西荣和企业集团有限责任公司中房集团南宁房地产开发公司广西瀚林地产开发有限公司广西盛天投资集团有限公司广西江宇房地产开发有限公司广西云星集团有限公司南宁市龙光房地产开发有限公司广西汇东投资置业有限公司广西万昌房地产开发有限公司广西红日东升投资有限公司广西嘉和置业集团有限公司南宁联发置业有限公司广西远辰地产集团有限公司广西保利置业集团有限公司大唐房地产集团有限公司中铁房地产集团（广西）有限公司华润置地（南宁）有限公司年年丰集团恒大地产集团南宁有限公司南宁市骋望集团有限公司,2023/3/1,35,（二）资质管理1.设立的条件（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合法律规定的

21、注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件2.资质管理一、二、三、四4个等级。资质标准的内容包括：自有流动资金和注册资本的数额，专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。年审制度。,2023/3/1,36,3.按资质确定开发经营的范围一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。第二十四条超越本单位资质等级承揽工程

22、的，责令停止违法行为，处工程合同价款2以上4以下的罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。,2023/3/1,37,2023/3/1,38,二、房地产开发企业经营管理（一）房地产开发项目转让房地产开发项目指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让指房地产开发企业在开发过程上中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行业。,2023/3/1,39,1.转让条件 房地产开发项目转让的条件限制主要集中在

23、开发项目用地属性及土地使用权出让金的交纳方面。具体而言，转让条件依土地性质不同而相异。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。如属房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部 开发投资总额的25以上，如属成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目，这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。开发项目用地为划拨土地的转让条件转让的前提是必须

24、有批准权的人民政府予以审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。2.转让程序,2023/3/1,40,(二)商品房交付管理商品房交付是指商品房买卖合同的履行。1.商品房交付的强制性规定中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：

25、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。,2023/3/1,41,2.商品房验收合格的认定商品房交付必须以验收合格为前提。城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。五方验收：施工单位、建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位,2023/3/1,42,知识链接：,住房城乡建设部关于印发建筑工程五方责任主体项

26、目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（规委），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻建设工程质量管理条例，强化工程质量终身责任落实，现将建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法印发给你们，请认真贯彻执行。中华人民共和国住房和城乡建设部 2014年8月25日,2023/3/1,43,第二条 建筑工程五方责任主体项目负责人是指承担建筑工程项目建设的建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师。建筑工程开工建设前，建设、勘察、设计、施工、监理单位法定代表人应当签署授权书，明确本单位项目负责人。第三条

27、建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任，是指参与新建、扩建、改建的建筑工程项目负责人按照国家法律法规和有关规定，在工程设计使用年限内对工程质量承担相应责任。第五条 监理单位总监理工程师应当按照法律法规、有关技术标准、设计文件和工程承包合同进行监理，对施工质量承担监理责任。,2023/3/1,44,第十六条 项目负责人已退休的，被发现在工作期间违反国家法律法规、工程建设标准及有关规定，造成所负责项目发生工程质量事故或严重质量问题的，仍应按本办法第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定依法追究相应责任，且不得返聘从事相关技术工作。项目负责人为国家公职人员的，根据其承担责任依法应当给予降级、撤

28、职、开除处分的，按照规定相应降低或取消其享受的待遇,2023/3/1,45,房地产开发主管部门对验收实施监督形成建设工程竣工验收报告；工程竣工验收合格建设单位形成工程竣工验收报告向购房者出具交房通知书，完成交付。3.商品交付的程序住宅质量保证书住宅使用说明书,2023/3/1,46,4.住宅质量保证书和住宅使用说明书城市房地产开发经营管理条例第三十一条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，

29、因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。住宅质量保证书：是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。住宅使用说明书：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。,2023/3/1,47,2023/3/1,48,2023/3/1,49,（三）房地产广告管理,2023/3/1,50,房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构发布的房地产项目预售、预租

30、、出售、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。1.广告符合法律规定2.房地产禁止发布广告的情形3.发布广告必备的文件4.房地产预售、销售广告5.房地产广告的其他规定,2023/3/1,51,第三节 房地产转让,一、房地产交易概述 房地产市场 广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和狭义：房地产交易所分类房地产一级市场 土地使用权出让市场 房地产二级市场 房地产开发经营市场 房地产三级市场 房地产调剂市场,2023/3/1,52,二、房地产交易管理的基本制度 房地产成交价格申报制度缴纳税费依据 房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交

31、价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报房地产价格评估制度 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估人员资格认证制度,2023/3/1,53,三、房地产转让 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为其他合法方式以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变

32、更的 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 以房地产抵债的 法律、法规规定的其他情形,2023/3/1,54,房地产转让的禁止条件 以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,2023/3/1,55,以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发

33、投资总额的25%以上转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书,2023/3/1,56,以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依照规定办理出让手续或者上交土地收益金,2023/3/1,57,房地产转让合同 房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的

34、使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限,2023/3/1,58,叔叔卖房后反悔侄子起诉获支持【发布日期】2015-3-9【作者】记者杨凤临【来源】京华时报,近日，一中院审理了一起因叔侄间房屋买卖引发的纠纷，作为出卖人的叔叔在合同履行期限届满时反悔，不愿继续履行合同，侄子无奈提起诉讼，要求对方协助办理房屋过户手续。2008年12月，李先生与自己的三叔李某签订房屋转让协议，以22.4万元的价格购买李某拆迁取得的一套房屋，并约定在李某拿到房屋产权证5年后的第1个月内办理房屋过户手续。随后，李先生支付了全部购房款，并入住房屋。2009年，李某该房屋取得产权

35、证后，拒绝协助办理房屋过户，还将房屋产权变更登记为其与妻子按份共有。李先生事后将叔叔诉至法院。法院一审认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效。判决李某与妻子共同协助李先生办理房屋过户手续。李某与妻子不服一审判决，向一中院提起上诉。近日，一中院经审理后，驳回上诉，维持原判。,2023/3/1,59,第四节 商品房买卖 一、商品房买卖含义商品房买卖是房地产转让的主要形式，属于有偿转让。商品房开发商开发建设的供销售的、能办理房屋产权证和国有土地使用证、可以自定价格出售的产权房。,2023/3/1,60,二、商品房预售商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和

36、施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证,2023/3/1,61,2023/3/1,62,三、商品房预售 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。楼花、期房,2023/3/1,63,商品房预售的程序 依据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售实行许可

37、证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。未取得者，不得进行商品房预售活动。商品房预售一般按下列程序进行：（1）订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。（2）登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（3）收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。（4）办理商品房的权属登

38、记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。,2023/3/1,64,2023/3/1,65,四、商品房现售 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售的条件：已通过竣工验收,2023/3/1,66,房屋面积差异的处理商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付

39、房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。产权登记面积合同约定面积面积误差比100%合同约定面积,2023/3/1,67,五、商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题“二书”房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期,2023/3/1,68,六、房地产抵押 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房

40、地产拍卖所得的价款优先受偿,2023/3/1,69,六、房地产抵押 房地产抵押主要具有如下法律特征从属性为担保债权设立价值支配性为实现交换价值优先受偿性优先于其他债权人建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押,2023/3/1,70,六、房地产抵押 房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定的形式要件抵押当事人应当签订书面抵押合同抵押当事人须办理房地产抵押登记房地产抵押权的设定的限制条件不得设定抵押的情形,2023/3/1,71,六、房地产抵押 房地产抵押权的实现当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权抵押权优先于普通债权先设定的抵押权优先于后设定的抵押权抵押权的

41、实现方式主要有：折价、拍卖、变卖,2023/3/1,72,七、房屋租赁 房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 房屋租赁的特征 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 房屋租赁具有期限性（租赁期限不得超过20年）,2023/3/1,73,七、房屋租赁 房屋租赁合同出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

42、”城市房地产管理法第53条,2023/3/1,74,七、房屋租赁 房屋租赁合同的续签房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁”,2023/3/1,75,七、房屋租赁 房屋租赁合同的变更或解除（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿,2023/3/1,76

43、,承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计6个月以上的；（5）公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；（6）租用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的,2023/3/1,77,案例分析,某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借

44、款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？,2023/3/1,78,分析,（1）城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”同时，城市房地产抵押管理办法规定：“国家实行房地产抵押登记制度。”“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项权证才能使这一权利得到有效的保护。,2023/3/1,79,本案中，张某与刘某的抵押虽有合同，但未经登记。因此，张某不能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人。并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。（2）刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，所有权证书遗失时才能申请发证，而刘某产权证书在张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房屋产权证书。,