金隅大成项目参考案例研究109p.ppt

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1、典型案例选取的标准原则,周边环境以社区居住为主，商务配套有待提升和完善；地理位置靠近地铁站，出行便捷，能带动客群流动；依托社区消费的物业综合体。,典型参考案例,1，石景山万达广场2，富力广场3，首地大峡谷,4，大宁国际商业广场5，大拇指购物广场,北京,上海,典型案例选取之1,北京石景山万达广场,项目概况,石景山万达广场总占地面积近6.99万平方米，总建筑面积28.23万平米，是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮于一体的大型城市商业综合体。,是万达集团继成功开发CBD核心区内北京万达广场后的西长安街又一力作。项目旨在填补石景山本区域内的商业空白，从而成为新的商业地标，更可以向周边区域辐射

2、，成为石景山区乃至西部地区新的商业航母。,高档酒店、公寓、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高档百货商场、步行商业街和综合餐饮娱乐中心等多重城市功能。,项目区位交通,石景山万达广场北临西长安街延长线，距天安门16公里；东临鲁谷大街；西临银河东街；南临银河中街。多条公交线路及地铁一号线可直接到达，交通便利。,项目规划,商业规划,经营状况：目前万达广场商业部分入住率达到100%；首层租金可达到约25元/天/平方米，二层租金也在15-20元/天/平米。,商业规划,商场内部情况B1 家乐福,商业规划,F1,商场内部情况1层,商业规划,商场内部情况2层,商业规划,商场内部情况3层,写字

3、楼规划,89平方米,公寓规划,45平方米,酒店规划,外立面：装饰墙，包括玻璃幕墙、铝板幕墙用相似的图形模式、构成模式来表现不同物业的形态的气质，使综合体形象统一,外立面形象,对本项目的借鉴作用,万达广场作为城市综合体，在全国各地主要城市都有项目，其项目都具有基本相同的操作模式，复制性非常强，成功案例也很多，其成功之处主要有以下几方面，可以供金隅大成来学习和借鉴：1，万达广场无论在那个城市，选址均位于城市的中心区域，如北京CBD区域、石景山区域，后者虽然不属于城市中心区，但位于长安街沿线，且有地铁直达，周边居民消费档次高，因此也算是中心区域了。本项目位于通州八通线板块，毗邻九棵树地铁站，出行便捷

4、，客群范围能被有效放大，靠近路口的位置使本项目也拥有地段上的优势。2，万达的成功，很大程度上依托于其战略合作伙伴沃尔玛、家乐福、华纳影院、百盛、新世界百货、洲际酒店等等知名品牌企业的合作，是其共同作用的结果，尤其是最初阶段，更是加快了其成功的步伐。,北京富力广场,典型案例选取之2,项目概况,北京富力广场，是富力城项目四期，共10万商业规模。与写字楼、酒店共同构成基本的城市综合体形式。非住宅类物业总建筑面积约23万平方米。,项目区位交通,北京富力广场位于CBD核心商圈，紧临东三环，向北800米直达CBD中心国贸，地铁10号线在此设站。享有绝对地段与交通优势，旨在吸纳CBD80万高消费人群及周边的

5、150万稳定客流。,项目规划,商业规划,经营状况：目前富力广场入住率约70%，其三、四层空置较高；首层租金可达到约23-25元/天/平方米，但其目前处于培育期阶段，很多商户处于免租期。,商业规划,商场内部情况,B1以美食广场为主，地铁10号线双井站可直达商场B1层。,商业规划,商场内部情况,商业规划,F1以精品购物、休闲餐饮为主，共设五部滚梯，三部直梯。,商场内部情况,商业规划,商场内部情况,商业规划,商场内部情况,F2：百货购物、休闲餐饮、主题餐厅。,商业规划,商场内部情况,F3：家电、特色餐饮、品牌店。,商业规划,商场内部情况,F4：运动主题、休闲服,商场内部情况,F5：儿童主题、电玩城，

6、影院接待厅,商业规划,商业规划,商场内部情况,F6：影院,商业规划,商场内部情况,F7-9：三个大餐饮：豆捞坊、汉拿山、日本料理,外立面北京富力广场特邀知名设计师进行其外立面灯光设计：160 m2空中外墙立体橱窗、490 m2东三环商业临街面、三层退台式室内观赏娱乐互动平台。,商业规划,商业规划,内部店面,商业规划,内部交通,商业规划,中庭,大堂,休息区,商业规划,影院,电器,电玩,百货,写字楼规划,富力双子座，南北两栋楼，共27层。,写字楼规划,写字楼规划,走廊,电梯厅,办公间内部,写字楼部分最先开发，其中双子座B座整栋出售，购买者为富力地产集团与世界顶尖投资银行摩根斯坦利以及上海盛融公司三

7、方成立的合资公司。,酒店规划,北京富力万丽酒店：富力地产与万豪国际酒店集团合作推出共 7万平方米米建筑规模五星级酒店,酒店规划,酒店内部,对本项目的借鉴作用,富力广场是富力地产集团强势打造的项目之一，虽然商业、酒店、写字楼并不是同期开发，但目前已经形成城市综合体的基本形态。1，富力广场位于南城，是在周边既无商业氛围也无明显商务氛围的基础上打造的综合商业项目，各物业档次保持一致，以中高档为主；与本项目周边商务环境类似，并不具备明显的商务氛围。2，富力广场也属于地铁商业，但是位于地铁10号线的南端点，属于地铁商业中“单方向乘客来源的地铁商业”，这种地铁乘客来源较为固定，主要来自周边区域的固定消费客

8、群，对流动客群带动作用不大。本项目与之相比具有双向地铁客群的优势，如何有效评估地铁的作用以及如何有效利用地铁是本项目的关注点之一。3，沿街狭长的地块格局与本项目有相似之处，可以在建筑规划上予以参考。,首地大峡谷,典型案例选取之3,项目简介,首地大峡谷购物中心,成就品质生活！创造经典，全因有你！首地大峡谷购物中心，商圈龙头！引领区域生活方式全面升级,开发商介绍,中国第一家机场集团公司，五大实力商业地产开发商之一，与中粮集团、凯德置地、万达集团、太古集团共同构成商业地产品牌第一梯队逾万亩土地储备，现管理资产规模超过1000亿元，十余年商业运营管理经验，通过运营实现项目持续盈利的领导者主要业务领域涉

9、及机场管理、机场建设、投融资、酒店旅业、商业和服务保障等,首都机场集团,项目概况,区域地标性建筑首地城市综合体,项目总建筑面积20万平方米一期写字楼物业10万平方米（已使用），二期首地大峡谷9.4万平方米,首地大峡谷规划建地上五层，地下三层地上建筑面积5.58万平米，地下建筑面积3.8万平米项目共设1000个停车位,马家堡区域,南三环,首地大峡谷,位于北京市南部重点发展地区-马家堡区域中心位置,扼守北京南大门，坐享成熟的交通网之上,南三环右安南桥东南侧与右安门外大街交汇处黄金地段,直面三环主路，占据了绝佳的地标性位置,地理位置,30多条公交线路，连通北京各个区域随着北京南站的投入使用,津京、京

10、沪高铁的开通，更多高品质商务客群便捷抵达该区域4号线的开通，以及未来将开通的10号线和14号线、第二机场线、亦庄线、大兴线等，将在项目周边汇集成发达的轨道交通网,交通情况,以项目为中心方圆3公里范围内，住宅项目122个(含在建），写字楼25个（含在建）,住宅项目,商务写字楼,代表项目：鹏润家园金泰城.丽湾顺驰蓝调国际公馆东丽温泉家园阳光花园星河城,代表项目：三星写字楼右外大厦迦南大厦搜宝商务中心时代风帆大厦,聚集了大量品牌住宅及品质写字楼项目，消费潜力迅速膨胀！,项目周边环境介绍,3公里辐射范围内35万高密度居住人口、6万办公人口周边也是大量浙商、闽商、徽商、晋商在京置业首选之地 居住人口52

11、%的年龄在1830岁；家庭构成以有孩子的年轻夫妇为主，占40.8%另有相当数量的国家公务员居住群体，区域潜在消费力空前提升,“重复性消费”是人群最大的消费特征,消费特征：喜欢亲切、祥和的氛围营造感追求自身的个性化一旦喜欢，会经常光顾，忠诚度较高 注重性价比、时尚度 热衷文娱消费、喜欢社交,项目周边人群介绍,项目与城市几大主要核心商圈形成战略板块格局，项目不仅填补了南城区域大型综合商业的空白，也是南部区域核心商圈形成的开启者。,市场潜力无限的商业区域！,区域价值,政府63亿打造，未来3年中北京城市发展投入金额最大、最具活力的新兴商业区域首地大峡谷购物中心，抢占先机已被列入政府工作报告，作为工作重

12、点！,最新出炉的2010-2012年促进南城加快发展行动计划中指出，今后市级财政将大幅向南城倾斜，以保证南城快速发展，今年新增财力达63亿元，未来3年，力争使城市南部地区相对滞后的发展面貌得到较为明显的改善。未来5年，力争将服务城市城的多条轨道交通线全部建成通车在市政府召开第四十九次常务会议中，特别提出，本市经济社会发展进入了一个新的阶段，加快南城发展已成为全市发展的重大战略之一。,区域价值,区域商业：区域主要是住宅型功能板块，项目3公里辐射范围内以基本生活配套商业为主南城现商业项目以传统百货形式为主，较为传统目前正在建的银泰角门阳光花园项目，其中包含一座80000平方米的购物中心项目，预计2

13、015年投入使用未来各类品质商业项目也将会逐渐在区域内落成，商业氛围更趋浓厚。,区域人口特征：人口结构方面除了有一部分原有居民以外，随着区域住宅项目的更新换代，大量年轻高素质人口已迁入。,方庄,区域价值,丽泽商务核心区,中关村科技园丰台园,区域商务发展：丽泽商务核心区（建设中）建筑面积约169万平方，总投资为600亿市政府重大工程规划目标全部实现后的丽泽金融商务区年经济总量预计将达到200亿元左右。中关村科技园丰台园（部分投入使用）七百栋独立办公楼国内大中型企业的总部,区域未来规划,北京第二机场：第二机场与南站城际快轨之间的交通中转，吸引商务人群选址落定在大兴，预计将在三年至五年内建成北京南部

14、城区将形成一个以北京第二机场和地铁为核心的现代空港经济区。,区域价值,商业发展潜力巨大,比邻三环要道，政府南部地区经济重点发展区域,首都第二机场建设、丽泽商务区及中关村科技园的发展将有效促进区域商务氛围的提升,区域内现有商业配套无法满足人口消费需求,项目填补南城商业空白，南城首个shopping mall项目,开发商背景实力雄厚，项目发展有保障,新住宅开发建设，高素质人群大量涌入，区域消费力提升,区域价值,南城首席品质生活中心,三大生活主题筑就南部A+品质生活内涵！,南城最具亲和力的生活驿站,年轻白领和年轻三口之家是项目客群的主要构成,商业定位,家乐福”京城最具人气超市，优质口碑、优秀聚客能力

15、、优良品质，使之成为超市主力客户首选！提前半年入驻开业，充分吸引人流，为项目做好提前暖场！,成立于1959年,大卖场业态的首创者欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在财富杂志编排的全球500强企业中排名第22位。,商业定位,保利影院,城南地区首家7厅5星级豪华影院丰富明星及影片资源，确保首地大峡谷购物中心成为区域最具话题、最闪亮的欢乐之城,项目策划定位,项目规划,生活,亲和,主入口,入口,家乐福入口,写字楼,活动、景观中庭,时尚,1/F主题 时尚 Fashion Trend,大众时尚,时尚、炫彩

16、,2/F主题 潮流 Vogue Zone,活力运动,活力休闲,动感、活泼,3/F主题 活力 Energy Walk,贯穿4F-5F的激光水幕瀑布，塑造震撼峡谷森林景观,生活趣味,聚餐聚会,4/F主题 聚会 Party,温馨、童趣,娱乐,家庭,5/F 主题 温馨 Family,数码,文化,家庭,6/F 主题 共享（Sharing）,项目业态比例构成,南城最具生活亲和力的业态组合南部最齐全的社交型餐饮系统南城独一无二的家庭主题一站式消费平台,业态亮点,项目优势,香港SPACE商业经营管理集团专业团队悉心打造香港SPACE商业经营管理集团，成功运作北京西单大悦城、上海正大广场等购物中心项目SPACE

17、与首地大峡谷携手合作，支持项目开业至后期运营,项目优势,4F自然风情景观营造休闲生活氛围2F以上楼层不同主题的小型挑空中庭打造剪刀错落式中庭，体现项目建筑设计亮点,4F-8.4米和5F-12米层高，筑就项目魅力空间,项目优势,推广亮点,在首地大峡谷购物中心，每天都是狂欢节上海正大广场及调频壹原班推广人员倾力打造室内街头文化表演品牌推广活动营销平台区域知名事件理想活动场所,项目优势,项目周边路网改造周边交通导视系统设立公交站点及地铁出入口调整品牌开业及营业执照办理的一站式服务,政府支持,对本项目的借鉴作用,首地大峡谷是首都机场地产集团有限公司（简称“首地集团”），以强大的资金实力，在全国和首都北

18、京打造的第一个商业项目。1，首地大峡谷位于南三环右安南桥东南侧与右安门外大街交汇处的商业黄金地段，东临润景嘉园小区，周边住宅项目众多，环境成熟，地理位置十分优越，堪称南城第一MALL。与本项目一样，都属于社区型的商业综合体。2，南城商业发展潜力巨大，现有商业配套无法满足人口消费需求，首地大峡谷填补了南城的商业空白，成为南城首个shopping mall项目。本项目位置缺乏浓厚的商业氛围，附近的家乐福成为周边居民的主要消费去处，商业配套较为匮乏。3，首地大峡谷也属于地铁商业，4号线、10号线以及未来即将开通的14号线，在首地大峡谷周边汇集成发达的轨道交通网；本项目也具备地铁优势。4，开发商的背景

19、实力雄厚，项目发展有保障；金隅大成同样具有雄厚的实力及丰富的开发经验，对于本项目来说，可起到锦上添花的作用。,上海大宁国际商业广场,典型案例选取之4,大宁国际商业广场,项目基本背景,基本技术指标：占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，地上建筑面积20万平方米。地理位置：位于上海浦西南北中轴线-共和新路（南北高架）-与大宁路交界。交通状况：离地铁1号线延长路站约80米；邻近上海交通枢纽的内环立交（位于本项目南面）和中环立交（位于本项目北面）。周边环境：周边人口密集，属于大型居住区。,项目物业组成,商务酒店,大宁福朋喜来登集团酒店由国际知名的喜达屋（Starwood）酒店管理公司以其

20、品牌“福朋喜来登（Four Points by Sheraton）”来经营。拥有326间客房，中西餐、咖啡厅、酒吧、大型宴会厅、室内泳池和健身房等服务设施。,办公楼,为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。,商业超市,2万平方米的大型卖场由台湾品牌“大润发”经营。,商业休闲娱乐,商业餐饮,45家来自世界各地、大江南北的各式美食：沪、粤、川、湘、滇、渝、澳门等各式中餐；日、韩、泰、东南亚、意大利、美国、拉美等世界美食。各类餐饮食全食美。,商业购物,商业其他,项目

21、平面布局,围合式建筑外高内低，高低错落,产品设计,街区式商业,产品设计,连廊设计，相互连通,产品设计,中心广场,产品设计,小品点缀,产品设计,产品设计,便捷的垂直交通,对本项目的借鉴作用,1，大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界，周边人口密集，属于大型居住区，与本项目同属于社区型的商业综合体。2，大宁国际商业广场距离地铁1号线80米，能通过轨道交通来带动客群的流动。本项目距离地铁更近，轨道交通的优势会更明显。3，大宁国际商业广场的消费客群定位为周边的大型社区消费圈层，本项目与其有相似之处，也同样依托大型居住社区为主，同时向外扩展。,大拇指购物广场,典型案例

22、选取之5,大拇指购物广场,项目概况,大拇指广场位于浦东新区联洋社区芳甸路；项目占地5.3万平米，建筑面积11万平米，融购物、休闲、娱乐、美食、四星级酒店、艺术馆于一体，属于复合式社区及区域型商业中心；2003年被市商委等有关部门列为“上海十大社区商业示范点之一”，浦东新区“一号工程”，2004年被中华工商联合会评为中国商铺100强；2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，整个项目 命名为“大拇指广场”。,项目区位分析,碧云国际社区,陆家嘴金融贸易区,新上海商业城,张江高科技园区,证大大拇指广场位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，周边辐射花木文化行政区、张江

23、高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。,项目交通分析,轨道交通主要临近地铁二号线世纪公园站，步行10分钟即可到达购物广场；公交系统线路包括江园线、隧道四线、794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线、申陆专线、大桥五线、泰高线等十数路公交线路；项目周边公共交通系统发达，网络布局紧密，为客群到达提供了良好的交通条件。,业态规划布局,一层业态规划布局,业态规划布局,二层业态规划布局,业态规划布局,三层业态规划布局,业态规划布局,地下一层业态规划布局,核心业态分析,餐饮及休闲娱乐业态是整个

24、购物广场 最主要业态；购物主要以家乐福超市为中心，配以 服装、家居、皮具等消费业态；艺术主要为艺术馆为中心，配以画家 工作室等，启到提升商业知名度及内 涵的作用；酒店为三万平米的四星级酒店；其它配套主要为银行、房屋中介等。,整体消费人口,大拇指广场的主力消费人口定位为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在25-45岁左右。经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口（一级消费群），基本性消费商圈消费者（二级消费群）超过25万，旅游性消费商圈消费者（三级消费群）辐射浦东乃至整个大上海，人口数量逾10万。,核心消费区域分析,大拇指广场的核心消费区域联洋社区，共计250万平米，

25、此社区主要以高收入人群置业居住，是上海最著名的高尚社区之一，拥有极强的消费能力。,联洋花园,当代清水园,水清木华,商铺租售状况,大拇指购物广场招商工作由2005年开始，首先以不到2元/平方米/天的低价引来 家乐福，接着以56元/平方米/天的价位引来避风塘、许留山、星巴克、必胜客、棒约翰等；2005年6月到7月，相关一系列宣传推广娱乐活动展开，凝聚人气、人气旺盛后，购物中心开始打出租售广告，全面营销开始；目前大拇指日租金在1530元/平方米*天（主力店除外），销售价格在6000070000元/平米。,建筑形式：地下一层至三层，以两层建筑为 主，局部三层；交通组织：以广场为中心,步行街道发散分布，

26、室外垂直交通依靠楼梯及扶梯,商 铺内部以楼梯为主；建筑小品：除绿化外，主要收藏了美国流行 艺术大师罗伯特印第安纳的经 典雕塑名作LOVE及其它主 题雕塑等中外艺术巨作，处处弥 漫着浓厚的艺术气息。,大拇指购物广场,大拇指购物广场,对本项目的借鉴作用,1，大拇指购物广场隶属于浦东新区大型联洋居住社区内，本案隶属于通州梨园大型居住社区内，区位环境上具有一定的相似性；2，大拇指购物广场依托与联洋居住社区为其核心消费圈层，梨园居住社区也将是本项目核心消费圈层，消费客群的定位具有相似性，主要还是依托周边社区为主，同时向外扩展；3，大拇指购物广场临近地铁二号线世纪公园站，步行距离10分钟，本案紧邻地铁八通线九棵树站，与地铁站距离优势明显好于大拇指购物广场。,