【商业地产】苏州置地星虹国际项目营销推广报告45PPT.ppt

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1、,置地星虹国际09年营销推广报告,苏州智创赢家,2008/12/25,目 录,一、关于品鉴会总结二、现场包装建议三、09年媒体推广四、09年活动推广五、本地资源利用六、资金汇款计划,一、关于品鉴会总结,12月12日的项目品鉴会盛大召开，对销售带来了积极的影响。当天来人共130人左右，其中媒体约30人，剩下客户约25组有意向。通过品鉴会的宣传，其中有6组客户表现出浓厚的兴趣，纷纷表示回来售楼处看现场。12月12日是周五，从12月15日周一至12月17短短三天共有8个来人，10组来电，远远超过了以前一周一个客户来人的局面。8组来人里有6组客户意向较大，对着模型反复比较，对具体位置的价格非常感兴趣，

2、我们判断有些客户如果知道具体价格落定的可能性很大。,在品鉴会结束后，各大媒体的纷纷炒作，带来了一些客户，以网络渠道的客户最多，其中搜房，365，新浪，焦点，房秀网在网上都有报道我们品鉴会的具体情况。通过品鉴会的现场接待，和事先充足的邀约意向客户，使得现场来人较多，气氛较为热闹，让我们和客户有了一个面对面的直接沟通，目前客户最关心的还是价格问题，和投资回报率的问题。我们觉得这样的营销活动对我们项目效果最好，可以和客户直接面对面。目前苏州当地人士观望气氛较浓，恢复尚有一段时间，而上海，温州客户，海外华侨的客户纷纷抄底且投资意识高，如果组织客户带团看房，所需费用比广告节省，又可带来一定效果。,二、现

3、场包装建议,现场包装建议：,根据项目工程进展，建议在09年4月份，星虹国际现场样板区公开，选择大楼标准层4楼作为样板区，对大堂、电梯间等公建部分进行包装，整体形象包装以5A智能化标准装修，突出现代感与科技感，整体形象豪华大气，具有国际品质感，给人以浓郁的时代商务办公气息。,样板区包装建议,大堂效果,样板区包装建议,电梯间效果,三、09年媒体推广,媒体投放策略：,在前一轮的广告推广及媒体效果评测中，短信、网络、户外广告来人来电占所投媒体70%左右，在新一轮的媒体推广中，将有效整合渠道媒体与活动营销相结合的方式进行推广，并根据新的形势及时调整策略。置地星虹国际新一轮媒体推广将分为六大部分：报纸、户

4、外、短信、网络媒体、DM、杂志,媒体投放时间节点,户外广告：,2、金鸡湖大道马路中央灯箱广告；,1、现代大道户外广告牌；,3、沪宁高速-苏州昆山段高炮；,户外媒体建议,金鸡湖大道马路中央灯箱广告,沪宁高速-苏州昆山段高炮,短信：,在前一轮的媒体效果评测中，短信具有比较明显的广告效果，在新一轮推广中，将分不同卖点分阶段（价格确认、样板区公开、投资引导）进行投放，达到有的放矢的效果。,网络：,鉴于网络广告的有效性与延续性，结合广告费用预算，建议在搜房网、新浪、苏州写字楼信息网（http:/,DM：,新一轮的媒体推广中，可针对园区新入住(03年以后)高端目标人群进行DM直邮，扩大新的目标客群。,杂志

5、：,主要针对江浙沪的投资客群，选择租售情报、上海温州人、新浙商、Explore、境外人士苏州手册，投放硬广，吸引投资客群。,四、09年活动推广,活动推广策略,在项目的营销推广中，除了媒体广告之外，还需通过一些具有针对性强和紧贴项目特色的客户体验活动来达成口碑传播目的，促进销售。营造话题热点，形成关注焦点，针对目标人群开展深度推介，进行圈层营销。,活动推广节奏,园区中小企业发展论坛,星虹国际投资说明会,09.1,09.2,09.5,09.9,09.6,09.7,园区IT产业高峰论坛,09.3,09.4,09.8,金鸡湖高尔夫邀请赛,样板区盛大公开活动,上海市侨联看房活动,活动主题：上海市侨联看房

6、活动活动时间：2009年1月10（星期六）活动目的：通过举办上海市归国华侨看房活动，吸引上海部分投资客，扩大星虹国际的知名度，为项目的销售带动人气，营造良好销售氛围。活动方式：由上海市归国华侨联合会组织，邀请华侨20-30人，至星虹国际售楼处以及项目现场举行看房，期间销售员进行现场推销，活动完毕后组织会餐。活动诉求：星虹国际，为归国华侨打造创富平台推广手段：网络、电视采访、DM、折页、易拉宝等。,活动营销建议一：,上海市归国华侨看房团活动,活动主题：“星虹国际杯”金鸡湖高尔夫邀请赛活动时间：2009年3月活动目的：通过举办本次“星虹杯”金鸡湖高尔夫邀请赛，为星虹国际VIP客户提供全新贵宾服务，

7、提升客户的尊荣感，树立中新集团公司与项目形象，形成口碑效应，促进销售。活动方式：由中新公司举办，苏州媒体配合，邀请目标购买人群100人，在园区风景秀丽的金鸡湖高尔夫球场，举行“星虹国际杯”高尔夫邀请赛。邀高尔夫名人给大赛获奖者颁发奖品。活动诉求：星虹国际，为您成功“收杆”推广手段：报纸、电视采访、DM、调查问卷、易拉宝等。,活动营销建议二：,金鸡湖高尔夫邀请赛,活动主题：“星虹国际”样板区盛大公开活动时间：2009年4月活动目的：通过举办星虹国际样板区公开活动，增强目标客群对星虹国际的体验，以现场体验的方式，进一步拉近与意向客户的距离，促进销售。同时，活动宣传本身也达到媒体广告效果。活动方式：

8、由中新置地举办，苏州媒体配合，有针对性的邀请目标购买人群100人，在大楼样板区举行“星虹国际”样板区盛大公开。活动配以冷餐会、抽奖环节、礼品发放形式，增强目标消费者的体验性与互动性，促进现场销售。活动诉求：5A写字楼样板区盛大公开，星虹国际邀您共赏！推广手段：网络、媒体、DM、展板、易拉宝等。,活动营销建议三：,“星虹国际”样板区盛大公开,活动主题：苏州园区中小企业发展论坛活动时间：2009年5月周末活动目的：通过积极探索园区中小企业的未来发展趋势，引导园区企业发展方向，使园区真正成为成长型企业投资创业的新天地，结合项目定位，培育目标客户，促进销售。活动方式：由苏州市政府主办，中新置地、园区行

9、业协会联合承办的园区中小企业发展国际论坛，邀请园区规划公司领导、中新公司项目负责人、邀请园区物流、医疗、电子高科技等企业以及有购买力的企业主，在园区高级酒店会议大厅举办，探讨园区成长型企业的未来发展和趋势，为项目销售推波助澜。活动诉求：星虹国际，成长型企业的商务平台推广手段：报纸、电视采访、DM、调查问卷、易拉宝等。,活动营销建议四：,苏州园区中小企业发展论坛,活动主题：星虹国际投资说明会活动时间：2009年6月活动目的：通过投资说明会的讲解，让与会投资者对写字楼楼投资的特点作进一步了解，对星虹国际写字楼这一投资型物业产生浓厚的兴趣。锁定投资目标人群，促进销售。活动方式：写字楼投资说明会在星虹

10、国际销售中心举行，邀请经济学家、投资理财顾问、法律专家、上海台商协会、浙商会等投资人士参加，同时结合上海浙江看房团共同参与。本次投资说明会旨在通过对星虹国际写字楼的产品分析，系统介绍写字楼投资与理财方面的专业知识，为目标投资者提供投资方向。活动诉求：星虹国际，助您掌握投资机遇 推广手段：报纸、电视采访、DM、调查问卷、易拉宝等。,活动营销建议五：,星虹国际投资说明会,活动主题：园区IT产业高峰发展论坛活动时间：2009年9月周末活动目的：通过园区IT产业高峰论坛的举办，营造园区IT产业未来良好发展趋势，推动和鼓励园区IT企业成长与发展，进一步强化星虹国际的产品形象与定位，形成口碑，促进销售。活

11、动方式：由中新置地发起，苏州园区电子科技协会协办，城市商报/园区IT产业公司承办，在园区高级酒店会议大厅举行，对园区IT产业发展进行专题研讨，广邀国内外IT行业专家和国内外经济专家就IT行业发展趋势和全球IT行业商机进行研讨。活动诉求：星虹国际，为IT产业“干杯”推广手段：报纸、电视采访、DM、调查问卷、易拉宝等。,活动营销建议六：,园区IT产业高峰发展论坛,五、本地资源利用,本地资源利用,针对苏州国际博览中心(苏州工业园区金鸡湖边新馆)每年度的展览展会，在2009年的展览会上，选择医疗、物流、高科技参展企业，展会期间向参展企业进行DM派发、销售海报宣传、折页楼书发放，同时对酒店VIP客户进行

12、公关，锁定目标客群，充分利用本地资源。,1、展会名称：2009第2届苏州国际压铸工业展览会,时 间：2009年3月12日-14日(周四周六)地 址：苏州国际博览中心（苏州工业园区金鸡湖畔）批准单位：苏州市人民政府 主办单位：苏州压铸技术协会 支持单位：苏州市国际博览中心 台湾镁合金协会 力劲集团上海一达机械有限公司 上海三基压铸机制造有限公司 无锡新佳盛压铸机制造有限公司 布勒设备工程（无锡）有限公司 东芝机械（上海）有限公司 伊之密精密压铸科技有限公司 意德拉压铸技术咨询服务（上海）有限公司 联德机械有限公司 协办单位：乔治费歇尔汽车产品（苏州）有限公司 可成科技（苏州）有限公司 江旭铸造集

13、团有限公司 苏州新和机械有限公司 苏州金澄精密铸造有限公司 思德泰克（苏州）电子有限公司 承办单位：苏州国华展览有限公司 官方网站：WWW.SIIE.COM.CN 官方合作媒体：中华压铸网,2009年园区部分展会名单：,2、2009第6届苏州国际机床及工模具展览会,时 间：2009年3月12-14日(周四周六)地 址：苏州国际博览中心主办单位：苏州市人民政府 协办单位：苏州市模具工业协会 联合承办：苏州国华展览有限公司 苏州联创展览有限公司 协办单位：中国机械工程学会特种加工分会苏州华厦数控机床进出口有限公司苏州新纪元机床有限公司苏州海华集团有限公司 美国机械制造技术协会 支持单位：中国工程机

14、械工业协会中国船舶工业行业协会中国纺织机械器材工业协会 苏州工业园区管委会苏州高新区管委会官方网站:www.SIIE 官方合作媒体：阿里巴巴网,3、2009第10届亚太电子工业(苏州)展览会,时间：2009年3月26-28日 地点：苏 州 国 际 博 览 中 心（苏州市园区现代大道博览广场）主办单位中国电子学会苏州新华展览有限公司承办单位苏州新华展览有限公司,4、2009苏州电路板展览会,2009Suzhou PCB Show展览时间：2009年5月13日(三)至15日(五)展览地点：苏州国际博览中心(苏州工业园区金鸡湖边新馆)办理单位：香港讯通展览有限公司上海讯展会议展览有限公司展昭国际企业

15、股份有限公司协办单位：台湾电路板协会 支持单位：华东PCB联谊会、华南PCB联谊会合作单位：台北市电脑商业同业公会展览规模：三馆共1200个摊位,5、2009华东（苏州）国际电声产品展览会暨技术研讨会,展览时间2009年5月23日-2009年5月25日会展场馆苏州国际博览中心主办单位苏州市电子信息行业协会承办单位上海世威展览服务有限公司协办单位所属行业通信/通讯/电子,时间：2009年10月22日主办单位:苏州市人民政府承办单位:苏州经济贸易委员会苏州国家高新技术产业开发区管委会协办单位:苏州国家高新技术产业开发区环境保护局苏州市高新区经济发展和改革局苏州国家高新技术环保产业协会苏州国家环保高

16、新技术产业园,6、苏州节能产品与技术博览会,六、资金汇款计划,资金回款计划,Thanks感谢观赏,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出

17、现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应

18、性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组

19、建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,