万科国际城营销策划报告.ppt

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1、,金色系列，提供位于城市中的住宅城花系列，提供位于城郊的住宅四季系列，提供位于郊区的住宅高档系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅,我们始终坚守,立足上海中环带稀有百万方超级大盘协调万科08年浦东南部整体产品供应结构布局创造板块最大价值，实现整体经济价值最大化。,是价值指引我们，还是我们创造价值？,提升价值,发现价值,创造价值,实现价值,我们始终追求,城市发展轨迹轨迹辐射下我们的价值,中环带给楼市开发的机会点世博带给楼市开发的机会点万科浦南宏观战略的机会点,针对目标客户选用何种销售渠道何种卖点诉求达到分阶段销售目标,整合我们所有的资源提供标准化保障,Chapter One,发现价值,一

2、、宏观背景,（一）、宏观经济信号（二）、宏观政策（三）、上海整体经济状况（四）、上海公寓市场,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,（一）、宏观经济信号,人民币不断升值，汇率不断提高，对美元汇率突破1：7.48；,【经济增长拉动购房需求】,【数据一】,【数据二】,【数据三】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,宏观经济信号,宏观政策,上海整体经济状况,上海公寓市场,总书记胡锦涛十七大报告 创造条件让更多群众拥有财产性收入,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）,

3、【消费者更加关注品牌开发商产品与服务，品牌开发商市场份额再扩】,购房行为将趋于成熟,（二）、宏观政策,鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度,真正的市场化运作,开发商的优胜劣汰,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,宏观经济信号,宏观政策,上海整体经济状况,上海公寓市场,（三）、上海整体经济状况,【新一轮经济增长期】、【房地产业助力】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,宏观经济信号,宏观政策,上海整体经济状况,上海公寓市场,（四）、上海公寓市场,【858】,【1461】,【15%】,【1：1.7】供需两旺,价格走势稳健、快速,内环内、高价房高端物业走势强劲内环外扩，内中环表现突出

4、，涨幅44%,34%,44%,14%,18%,28%,【宏观经济向好的大背景下，不动产需求旺盛、高端物业量价齐涨】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,宏观经济信号,宏观政策,上海整体经济状况,上海公寓市场,二、上海楼市发展趋势,（一）、上海楼市发展趋势土地供应（二）、上海发展趋势聚焦中环（三）、上海发展趋势聚焦世博（四）、上海发展趋势总结,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,（一）、上海楼市发展趋势土地供应,近期出让地块环线位置对比,市区土地稀缺，内环几无土地可供开发。土地供应开始向外围扩展【沪上市中心外扩成必然趋势】,外环附近的土地供应已经占据了较大比例。而中环附近的土地则

5、开始显示出其市区外扩地段的价值。【中环，中心外扩第一圈】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,上海楼市发展趋势,聚焦中环,聚焦世博,上海楼市发展总结,土地供应集中浦东，而浦东供应集中中环,各环线主要土地出让区域,【“中环”“浦东”未来沪上房产开发领军】,（二）、上海发展趋势聚焦中环,中环：中心外扩第一站，为内环与外环间地区确立新的区域价值未来稀少的供应区，集中浦东串联都市的城市干道的中坚力量,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,上海楼市发展趋势,聚焦中环,聚焦世博,上海楼市发展总结,浦东、宝山、闵行，三区成为未来供应主力区,【市政高度：世博展区建设规划带动板块交通等配套】,【经

6、济高度：世博会将给上海带来巨大、长足的收益】,【未来远景：区域将被世界认识，成为上海乃至中国对外商务平台，“新兴国际商务聚集区”】,【政治高度：关乎中国地位，上海整个城市近5年全情投入】,（三）、上海发展趋势聚焦世博,浦东南部，世博辐射第一受益者市政支撑力度强大,地产开发的外拓，珍稀地块的吸引浦东南部成为地产开发热点,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,上海楼市发展趋势,聚焦中环,聚焦世博,上海楼市发展总结,世博辐射圈,上海土地供应趋势,【世博】【浦东南部】：世博辐射第一受益者,“中环”“浦东”未来沪上房产开发领军,【中环】【浦东】,“上海向东”,“浦东向南望”,城市发展主轴,沪上楼市

7、发展重中之重，聚焦：“上海向东 浦东向南”,（四）、上海发展趋势总结,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,上海楼市发展趋势,聚焦中环,聚焦世博,上海楼市发展总结,三、项目市场定位,（一）、市场定位依据（二）、项目市场定位（三）、新城市中心解读,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,（一）、市场定位依据,城市发展辐射；已经赋予了本项目的初步的市场定位,“上海向东”“东中环”,“浦东向南”世博辐射圈级化、浦南无界限,万科浦南规模开发浦东南部“万科开发圈”,依据一：互补共荣，弱化板块界限；三林、北蔡互动“打造万科浦东南部5公里开发圈”,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定

8、位依据,项目市场定位,新城市中心解读,“竞争中求发展”必须寻找和周边板块差异化，同时立足万科，寻找互补共荣，整体开发的方案,在自身商配、道路、百万规模等优越的支撑下,万科国际城、不是三林的附属、跟随者重新塑造，具备独特气质的板块，和三林齐头并进,（一）、市场定位依据,依据二：“聚焦浦南，选择万科；三林、北蔡互补共荣”【创造差异化】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,（二）、项目市场定位,浦南，唯一的百万方浦南，唯一的聚集型商规北蔡，唯一的万科重塑的广泛发挥空间打造东中环新一城，开发商品牌的再次升级万科盘踞浦南的唯一城,百万方，万科重塑，全商

9、圈，东中环第一城,全新、生活、娱乐、休闲“惬意生活”“新城市中心”,我们：无限可能,项目市场定位：东中环，新城市中心,。【批注】,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,条件之一：多区域交汇中心,周 康,张 江,北 蔡,三 林,区位特征一：四大成熟板块中心。张江、北蔡、三林、周康四大成熟居住板块分布于周边，本案恰位于其中心交汇点。具备中心辐射潜力。,区位特征二：浦东南大门。御桥位于浦东新区最南端，素有“浦东南大门”之称，其南部接壤的周康地区也因此发展成为南汇区最具城市活力区域。,（三）、新城市中心解读,本案,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升

10、价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,条件之二：立体大交通圈概念,目前：沿沪南路形成公交出行圈周边始发公交线3条，沪南路途经公交线17条，可通达人民广场、塘桥、龙阳路地铁、陆家嘴等地。,连接张江/金桥中环线,中环线浦东北蔡段，2008年通车,连接浦西徐汇虹梅路中环线,轨道11号线2012年全线开通,轨道13号线，2010年将开通浦东和浦西的连接段,本案,未来：“中环线轨道交通公交线路”的立体交通概念将彻底颠覆现有出行方式。,（三）、新城市中心解读,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全

11、国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,条件之三：多商业中心的聚集,依据浦东、南汇两区规划，原有御桥工业区即将消失，取而代之的是全新的御桥商贸区,（三）、新城市中心解读,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,条件之四：消费人群及商贸机会充足,新城市中心的形成有赖于：1、区域产业集群奠定强大经济基础。2、产业发展带来大量有经济实力的流动人口。3、居住、购物、休闲等需求推动房产开发，成为城市活力之源。项目周边已经形成高科技产业集群，并聚集了足够多的外来高端人才，产生对高端居住物业的

12、需求，大量的企业还带来了对周边办公、酒店、商贸场所需求。,（三）、新城市中心解读,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,案例借鉴,大宁国际实景照片,大宁国际为什么能从原有一个混杂、相对较落后的旧居住区发展成新的城市中心？,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,自身板块的价值被充分认知,区域交通条件改善后，具备实力的品牌开发商引入。商、住、办一

13、体的高端物业，提升了区域地段价值，快速生成新的城市中心，继而吸引大量外区域高端人群入住，最终形成双向互动。作为对比，体量高达百万方的中远两湾城项目，完全具备了造城规模，由于未意识到项目开发对于城市中心再造的意义，在成功导入了大量居住人口的同时，忽略了商业、酒店、办公等综合物业开发，成为项目开发的最大遗憾。,大宁总结,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,自身商业运营市政交通完成商贸客户引入 新城市中心形成,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,区域位置区域价值被认可整体规划确立交通市政规划公布实施区域前期客户引入,导入品牌开发企业引入升级客户

14、商业规划开始实施升级客户大量引入,周边商业规划实施完成引入高端客户新城市中心雏形,还原新城市中心的发展过程,E、F地块,C、D地块,B、G地块,A、H地块,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,新城市中心论,立体交通、高端人口、商圈及配置；三者相互作用，新城市中心必备条件齐备，远景展现。开发商顺势而为，借势而上，促成新兴城市形成，带动区域的重生,我们将通过市场空白点的捕捉以及万科08整体规划

15、布局来将“新城市中心”市场定位落实在C地块的开发之上！,发现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市场定位依据,项目市场定位,新城市中心解读,Chapter Two,创造价值,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,一、市场空白点捕捉,（一）、世博辐射下的浦东南部市场分析（二）、市场分析之中环开发格局（三）、万科浦东南部08年战略规划（四）、机会点总结,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,1、世博格局下市场空白点,【整个浦东南部供应以常规产品为主，150以上公寓产品缺失

16、；且多为早期开发】【90小户型目前市场较为缺失，在70/90政策之下，后期市场此类产品供应充足，竞争激烈】,公寓,别墅,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,2、大户型产品成交特性分析,5%150大户型的供应结构,1：7150大户型的供求比例,10%15%150以上大户型价差,张江广兰名苑 三房一厅两卫155,【浦东南部市场中隐现出强烈市场需求下的150以上产品缺失的空白点】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,（二）、中环周边板块开发格局,零散板块，已经有着长期发展和广泛

17、的市场基础；中环线的串联，形成“中环开发带”；并已经有截然不同的属性及特点；,在交通通达的前提下，受产业、规划支撑下，形成的特色板块,【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云【世博的辐射带动】：徐汇滨江、浦东三林【将中环概念作为项目推广、开发要点】：闵行古美,前期开发中形成的面向大众常规开发板块,1、开发格局综述,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,观察一：【长宁古北】,板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑,古北专区,180以上,区域统一整体规划,虹桥开发区,【产品面积舒适，近200为主力

18、面积】,【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】,【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】,百万重塑,整体规划,张江、康桥,2、中环周边重点板块观察,【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房源，目前销售率为96%，月去化70套】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,观察二：【闵行古美】,万源城,中环外90多万方城开品牌,这是城市建设者以更高层次主动寻找城市与自然和谐相处的积极实践,百万重塑,中环边,万科品牌,“西南中环，百万城邦，公园生活”,城市与人类和自然的对话,“中环”、“百万”成为不变主题,六大产品体

19、系，公园系、别墅、豪宅、高级公寓、中高级公寓、时尚住宅等,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,目前开发：E区中高级公寓,07年6、7月份推出一幢项目内号称“楼王”的房源，共46套房源，44套170，2套250复式房源。不同于前期135-140的房型定位。该批房源推出后当天被客户抢光，且出现了一个客户多套购买的现象。,别墅,豪宅,高级,时尚,中高级公寓,130以上比例达到67%，中高级住宅系列：即有25.2%的170以上大户型170楼王被疯抢，从客户的心态了解到：这就是中环、大盘、品牌开发商对高端客户的强烈吸引,楼王：,【定位思路：偏

20、高端的舒适型产品定位，符合中环、大盘整体气质，符合高端客户需求，拔高项目高度】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,上海70/90目前供应特点：,目前开出70/90产品销售情况：,小户型郊区唱主角，市区难现踪影土地供应趋势小户型考验开发商实力创新精装产品成主流 对应80后年轻人面积小总价低购买力考量08年以后形成供应高峰,最早两个的“70/90”项目上市（即2006年6月以后报批的项目），松江九亭的奥林匹克花园，闵行区吴泾镇的万科花园小城 奥园：最早报价9000元/，最新一批报价12000元/，33%；基本售罄花园小城：报价6500

21、上涨至8500，30.1%；882套房源销售率90%,70/90初期的广泛成功基础；,观察三：【中环之小户型观察】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,客户调研：,关注重点为楼盘位置：对后期上市7090产品关注因素：52%为价格；35%为楼盘位置；,中环仍是首选：50%以上关注中环的70/90产品：房价相对而言更能被接受；地段与配套等硬性设施也都比较完善；轨交完善中；,（策源十一房展问卷统计）,中环线是7090客户关注点，存在广泛需求；但后期同质化竞争，创新型小户型才能有竞争力,观察三：【中环之小户型观察】,创造价值,发现价值创造价

22、值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,3、中环带开发趋势,随着中心的外扩，未来中环将很有可能成为现在的内环：它有着开发舒适性产品的潜质,中环的贯通串联着几个沪上热点的高端产品开发的板块，目前舒适型产品已经逐渐成为中环的标杆,随着中坚人士的增多及其资产增值，其对住房的需要是越来越舒适，故而大户型势必成为中坚人群的消费必然,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,三林共5块地块开发，加上新里程等,三林的小户型、联排别墅产品,本项目中大户型为主力；创新型小户型为辅的布局,项目独有的百万规模重塑空间；,（三）

23、、万科浦东南部08年战略规划,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,大户型机遇,2,3,4,浦东南部市场供应以常规产品为主；大户型产品的隐性机遇,中环开发带的大户型产品开发潜质,万科整体浦东南部布局；三林北蔡相协调,项目本身可重塑的百万大盘气质,1,（四）、机会点总结,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,整体房地产市场70/90政策的影响：未来 90以下小户型产品同质化竞争激烈；中环区位创新型小户型产品具有较强的市场竞争力,创新型小户型产品机遇,（四）、机会点总结,创造价值

24、,发现价值创造价值实现价值提升价值,世博格局分析,中环格局分析,万科浦南规划,机会点总结,二、目标客户研判：,（一）、目标客户预判（二）、客户分析（三）、目标客户定性（四）、客户需求总结,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,东中环百万方超级大盘，决定了我们的目标客群必然为全市导入“新城市中心”定位的意义新城市中心必然能带来客群换血；,（一）、目标客户预判：,浦南、中环开发带市场舒适型产品需求剖析激发大户型客户的需求潜质7090新政带来的大规模的小户型产品小户型产品成为开发主力，创新性小户型产品成为项目成功关键,依据一：项目市场定位：,依据二：市场机会点：,创造价值,发现价值创造价值实现

25、价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,主力圈一：以中环交通动线作为依托导入的客户 有意围绕中环带置业的全市中高端人群，重点人群包括浦西卢湾、黄浦、徐汇、闵行及浦东北部。中环、世博-弱化浦西浦东置业界限；中环、新城市中心定位驱动特定需求者；品牌开发商、舒适型产品定位主力驱动特定需求者；,（二）、目标客户分析,全市性客户是必然之选,市场定位：东中环新城市中心,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,主力圈二：以百万规划及产品类型导入的客户 浦东高端产业人口支持的（张江、陆家嘴、金桥以及当区客户）浦东目前缺乏形成具备完善商贸

26、、居住等一体化为整体特色的板块；碧云、针对外籍高档聚居区；联洋没有形成完善的商业体系；新城市中心的定位；必定能吸引陆家嘴、张江工作或生活的有着强烈的改善性需求、并对城市成熟度的居住氛围需求的客户。此外；项目新城市中心的远景展现、本区及南部南汇当地客户也将成为项目客户组成的主要部分之一。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,（二）、目标客户分析,发展圈：以成熟社区氛围及社区文化为导入 的客户 选择浦东，看好世博、具备强大的购买能力，注重社区国际化氛围的客户。(港、澳、台客户或有国外生活经验华人及外籍人士)新城市中心的定位；新城市中心的成长潜

27、力；新城市中心远景显现；品牌开发商的吸引对在上海工作、定居的此类人士必然有着强大的吸引作用。同时，此类购房需求中也包含着通过购买本项目实现其对万科品牌的产品置换的内部升级的需求。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,（二）、目标客户分析,（三）、目标客户定性,而同样的中环线贯穿，加上日渐稀缺的土地供应，大面积产品带来的高端客户聚集效应完全可以在本案获得实现。,我们认为，中环和世博将成为吸引和聚集高端客户的概念引擎，而本项目新城市中心定位的形成对具有足够购买力城市中产阶层客户的引力将逐步释放。,聚集对城市中心概念有着向往的年轻客户，成为本项

28、目小户型产品的主力客群,因此，我们将客户定性为：城市中产阶层,城市中产阶层动力阶层,城市中产阶层实力阶层,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,（三）、目标客户定性,年龄：40-45岁家庭资产：家庭净资产超过500万家庭年收益：大于等于50万房产拥有数量：2套以上自备车：12辆，其中1辆在30万左右子女：12名空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游职位：担任大型企业中层以上职务,城市中产阶层之实力阶层,标 签,他们：这些中产阶级在完成首次或二次置业后，人生步入稳定发展期，开始考虑选择舒适大房作为第一居所或者公寓的终极住所。以现有房价水平

29、，中心区域豪宅超出其支付能力，受世博的牵引，在交通和配套较为便捷、具有升值潜力的中环区域居住，是该人群的首选。关注点：【公寓终极居所】、【无内环承付能力】、【世博牵引】、【升值潜力】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,（三）、目标客户定性,城市中产阶层之动力阶层,标 签,年龄：30-35岁家庭资产：家庭净资产超过200万家庭年收益：大于等于30万房产拥有数量：1套以上自备车：1辆，其中1辆在15万左右子女：无或1名1-5岁的子女空闲度：事业成长阶段，空闲度较少,他们：事业上已经形成初步的基础，正在向更高职位跃进。准婚/已婚改善型居住者。

30、自身发展存在较大空间。虽不完全达到中产阶层实力阶层的标准，但意识形态、消费习性已初具中产阶层特征。关注点：【中环拥护度高】、【城市氛围浓郁】、【满足功能化配置】、【升值潜力】,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,（四）、客户需求总结,喜欢大户型、对功能布局有特别要求。看中空间舒适度。看中小区的外部环境和内部配套，特别是开发商的综合开发和配套规划能力。追求立面、用材的及品质感。重视物业管理、社区文化等软件。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,需求总结,目标客户预判,客户分析,目标客户定性,三、项目定位,（一）、项目定位依据,（二）

31、、项目定位,对城市繁华度的需求对配套的要求由社区型向商圈型配套转移对社区生活空间高标准、生活氛围纯熟度的需求（交通便捷，生活、娱乐便捷，居住舒适，氛围高尚、纯粹）对居住空间成长性的需求,（一）、项目定位依据,东中环,新城市中心,城市中产阶级对居住生活的需求,分析而得,对离市中心最为便捷的都市化生活需求,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,项目定位依据,项目定位,他们需要的是：匹配自身对国际观定义，适宜生活的高品质居住氛围社区,我们在强调一种业主高品质物业享有权的同时，更强调一种象征高标准的生活方式、生活氛围，是高源于传统住宅，而又高于传统住宅的产物，是一种生活方式的国际化趋势，是精神需

32、求的集中体现。关键词：国际化的、中心的、便捷的、高尚的、综合的、潜力的，是一种标准，一种生活氛围的体现。,（二）、项目定位,东中环新城市中心国际氛围社区集居住、商业、娱乐、教育、办公于一体，城市中产阶段人群享受高品质居住氛围的高尚社区。,四、产品规划,（一）、整体规划原则,（二）、户型,（三）、装修,（五）、服务管家式专属服务,（四）、立面,根据城市中产阶级的需求物征：规划：注重百万方功能综合融汇户型：严格执行70/90，但通过拼户，实现主力大户型装修：高于常规标准，满足2500元/精装标准立面：以石材为主，体现高雅气质服务：管家式服务，解决生活烦忧,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值

33、,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（一）、整体规划原则：,立足新城市中心的定位、对百万大盘的整体功能进行再造,办公集群及大型购物中心,酒店及配套服务商业,配套型商业,步行商业街,沿街时尚底商,学校、公建,A地块：商业经贸区酒店、办公、金融、贸易中心，规划密集型的区域商圈配套，辅以少量住宅。B地块：休闲居住区以住宅类型产品为主力产品，在地块边的商业规划为商业内街，丰富商业类型及业态。C地块：娱教居住区考虑到本项目的建筑排布已基本完成。故在规划上未作调整。D地块：惬意生活区纯粹生活居住区，补充区域人流。H地块：时尚商业区延街商业与A地块形成呼应，强化产品结构。,创造价值,发现价值创造价值实现

34、价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,展示、时尚配套,酒店、办公、购物中心,步行商业街,住宅集群,住宅集群,住宅集群,住宅集群,新城市中心百万方超级大盘,（二）、户型：,根据市场机会点的研究，150以上产品有着广泛且坚实的市场需求。根据客户对终极大平层的需求，且严格执行70/90政策分配。该面积定位为也符合万科08年在浦东南部地区整体产品供应结构的差异化布局。,1、户型配比,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,大型集中绿化,高压线集中带,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,2、户型设定,人

35、性化 按照中产阶级的生活状态设定面积空间功能“超全”功能齐全，以终极平层居所为考虑方向个性化 满足目标客户对于居住功能的特殊需求。,（1）、主力拼户户型结构分析,2梯4户2房+1房,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,2梯4户2房+2房,（1）、主力拼户户型结构分析,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（2）、大户型功能打造,3R：170,4R：212,对于资源有限的这部分大面积房源，我们会充分珍视其稀缺性，尽量做到将这部分产品的舒适性展现到极致。也充分为这部分的客户量身定做他们所需要的终极住所。,创造

36、价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（2）、小3房功能打造,小三房房型若将得房率相应提高及可达到标准,同时将餐厅处墙体西移便可得到独立餐厅.成为一个功能齐全的三房.,建筑面积94,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,3、户型附加功能,（1）附加功能一：一梯一户的设置,（2）附加功能二：入户花园,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（三）、装修：,1、装修标准说明（内部装修大堂装修）根据市场论述得出，目前万科产品的装修标准界定为1500元/、2000元/、2500

37、元/三个标准，故本案既然定位城市中产阶段所需的终极平层居所，则以“2500元/”装修费用作为每套户型的装修标准。（以下分为厅、房、功能间、构件、大堂五部分说明）。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（1）、厅,客厅：地面铺设高级大理石或木地板，配木质踢脚线。,餐厅：地面大理石采用拼花图案，处理与客厅的过渡。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（2）、房,厨房：，地面采用玻化砖。天花采用防水纸面石膏板，吊顶配照明，意大利Snaidero整体橱柜或同级品，配送Franke龙头或同级品及不锈钢洗涤盆。,卧

38、房：地面铺设木地板、配木质踢脚线、另主卧室设衣柜,书房：地面铺设地毯、配木质书厨,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（3）、功能间,卫生间：主卫：墙面采用大理石、地面铺设大理石，使用地暖。其他卫生间：墙面采用抛光砖组合。地面铺设玻化砖，天花为防水纸面石膏板配照明及浴霸。洁具：所有洁具采用瑞士Laufen品牌或同级品、龙头采用Grohe品牌或同级品。其他设备：大理石台面、镜子、卫浴小五金。,阳台：铺设地砖。栏杆为不锈钢玻璃栏杆,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,窗：采用高级双层中空玻璃、粉末喷涂铝合金

39、窗,门：入户门采用子母门，配送电子密码门锁及防盗眼。其余房门为木饰面门配送优质门锁（阳台门与玻璃门除外）,地：大理石拼花地板或木制地板，部分空间可铺设地毯,墙、顶：墙身、天花为乳胶漆饰面，局部纸面石膏板吊顶。,（4）、构件,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（5）、大堂装修说明,尝试将酒店大堂的要求还原到公寓类产品上来，我们的结论是：面积在3050平方左右入口悬关处必须设置挑空必须具备独立、相对私密的会客空间石材铺贴、结合部分木质装饰和软包配备全套的家具和软装饰光、细节部分的处理体现服务,在两个单元入口处的核心井向外延伸，同时架设出一个共享的蓝色

40、区域作为大堂。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,大户型：入户大堂的设计需走沉稳路线；并强调空间的私密感。服务区与等待区也需要有各自独立的动线，使服务的行为不与业主的等待、会客行为相干扰。,小户型：入户大堂的设计必需简洁、宽敞，略小于大户型产品的大堂，但功能必需满足，尽可能在小空间内营造足够的空间感觉。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,2、全方面智能化,中产阶段对于智能化设备最关心的重点：首先是安全，其次是舒适，最后是有效和方便,方便：自动电话拨入拨出功能家庭电器自动化控制 智能灯控系统,安全：门

41、禁IC卡控制网络远程控制电子防范功能自动报警装置视频门锁功能,舒适：同层排水 双层中空LOW-E玻璃全新风置换系统中央净水系统外墙外保温系统,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,（四）、立面,本项目的客户对项目整体质感有较高要求，外立面作为直观要素尤为重要。而市场上高品质类型的物业基本上是以面砖、石材为主，色调以沉稳的暖色调为主。因此我们在客户需求和成本控制的多方考虑下：建议以面砖作为本项目立面的主要材质。并在建筑檐口、底部、分段处以及装饰线条处使用石材增加立面的丰富性和质感。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,

42、装修,立面,（五）、服务管家式专属服务,真正出色的物业管理，应该这般为业主量身定制，需要的时候，无时无刻不提供服务；不需要的时候，却似乎并不存在。高尚社区需要优质的物业服务与之匹配，也唯有优质的物业服务，方能提升高尚社区的价值。我们所奉上的，正是专属化、标准化、个性化的管家式物业服务。,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,2、建立专用信息档案，提供全程式管理，一站式服务为更好的服务每一位住户，服务中心建立了完善的住户个人信息库和信息档案，当中记载着住户的相关信息，包括住户提出的问题、问题处理的进度、具体联系人及联系方式等。通过熟悉住户的每一个需求，

43、为每位住户提供一站式服务、全程式管理。,1、提供“专人设置、专项服务”的专属服务,建立了一个以“客户服务部”为重点的服务基地，24小时提供贴心合意的专属侍服。服务中心实行：24小时双语物业服务专线，随时接听住户咨询24小时全天候维修服务，为住户排除琐事烦忧物业经理、主管值班制度，定期开设物业经理接待日个性服务，增设艺术鉴赏、兴趣沙龙、个性教育等特色服务,专属化,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,设立多元化服务为目标的物业管理体系人本管理以提供优质服务和以人为本的理念，指导并渗透到物业服务的各项工作中，最大程度满足业主的需求。所有物业服务主管人员，

44、均有多年的高档公寓的工作经验，具备强烈的责任心、拥有超前的服务意识，确保为住户提供更便捷、更周到的服务。环境管理以完善的管理科学、详尽的修缮维护计划、周到细致的服务手段，使环境保持最佳状态，提升住宅功能，延长住宅寿命，与住户一起避免违章搭建的现象发生，创造更美好的未来。投资管理在创造理想住宅环境的基础上，设立租赁服务中心，通过制定专业的租赁服务计划，为住户提供专业、完善的不动产理财建议。,标准化,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,我们深谙中产阶级对于物业服务的特殊嗜好，因而摒弃了传统物业服务千篇一律的思想，深入了解业主的每一份品位，并按需定制，呈

45、献纯粹个性特色服务。（以下服务需提前致电物业服务中心预约）。,个性化,【兴趣沙龙】有时人生需要消遣，我们早已为您备下一个黄金共荣圈！艺术沙龙根据业主不同的爱好，组织各类艺术沙龙，并邀请艺术老师进行指导交流美甲美容特邀专业美容院每月1次定期于会所大堂提供服务周末下午茶定期提供精致下午茶和活动场地，让业主以茶会友、欣悦恳谈【身心呵护】在事业来回拼搏中忽略了身体？没关系，我们精心呵护您的健康！健康足浴可根据需求邀请专业足浴师，让业主足不出户，享受健康按摩推拿当业主感觉身心劳累时，可邀请专业按摩师上门，为业主解除疲惫瑜珈课程08年下半年以后，邀请优秀的瑜珈老师，为业主开办各类瑜珈课程,创造价值,发现价

46、值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,【家庭宴会】在家庭聚会中尽情享受人生的欢娱，繁琐的准备工作请交给我们！家庭宴会根据业主预约，向周边星级宾馆预约，提供专业周到的上门餐饮服务特色餐饮根据业主需求，可提供自助烧烤、红酒品尝、特色点心如端午粽子等餐饮服务【个性教育】您相信，世界有涯，学无止境，我们全为您考虑周全！艺术鉴赏根据业主的艺术兴趣，暂定08年下半年开始于会所多功能厅，邀请各个领域的艺术人士，举办艺术鉴赏讲座美食课程邀请各国美食专家，开设唇齿留香的课程，满足业主的美食嗜好音乐讲坛满足业主对音乐修为的追求，设立专业的音乐鉴赏课程时尚课堂邀请时尚界人士，不定期与业主

47、进行交流，及时传递时尚脉动，搜罗时尚运动专场开展假期小业主专场，寒、暑假每周3个上午定时为小业主开放游泳池、篮球场或羽毛球场，并根据业主需求，邀请专业教练当场辅导,创造价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,服务,整体规划原则,户型,装修,立面,Chapter Three,实现价值,一、整体营销策略,（一）、营销精神（二）、销售策略（三）、价格策略（四）、推广策略,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,市中心扩张 第一 站抓准城市发展格局机会点，重塑板块高度，以百万规模打造东中环第一城，直接媲美市中心中环带。,浦南战略规划，城市 第二 中心中环带罕有百万方整体规划，商、住、办集大群于一体

48、，“新城市中心”定位实现客户全面升级，奠定新城市中心客层基础。,(一)、营销精神：,再造板块高度，实现客户升级，着眼整体规划，创造经济价值最大化,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,(二)、销售策略：,推案策略：主力户型先行打开市场，奠定高品质社区基础。每批产品优劣搭配，均匀快速去化。销售速率：短、平、快实现销售目标。,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,1、销售节奏：,“产品成熟，主力户型尾盘高利润去化”,尾批入市：40%约50240,奠定形象,集中去化,尾盘创润,“主力拼户为主力户型攻市，大户型

49、配合推售，调高产品形象，引发市场关注”,“持续供应，产品优劣结合，均匀去化，保证08年年底完成销售计划”,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,2、销售时间：,保证08年年底销售冲量目标，实现整体快速去化,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合产品力、品牌力，进行综合定价入市价格：以高于区域产品的价格入市，首开即树标杆价格走势：高开平走，稳步上扬。若销售情况超出预计，则上调整体均价，各批均价做结构调整。,(三)、价格策略：,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,

50、推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,1、整体均价：,市场基础价格,产品综合加分,市场动态递增比,品牌附加分,本案最终均价,（1）、价格基础：目前二手房行情：地杰E、F社区二手房价格：13000-15000元/，但该价格存在高挂情况，且内含简单装修。去除多余费用，则取14000元/作为基准毛坯价。,实现价值,发现价值创造价值实现价值提升价值,推广策略,销售策略,价格策略,营销精神,1、整体均价：,市场基础价格,产品综合加分,市场动态递增比,品牌附加分,本案最终均价,(2)、未来10个月（08年9月）项目价格涨幅的审慎预估：11%或18%北蔡板块：04.7-07.8月总价格增幅为84.9%，未