中国房地产城市豪宅项目市场分析与产品将提案158页.ppt

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1、豪宅市场分析与产品建议,2010-11-3,有这么一群人他们占据社会主流资源他们不是追求 Starbucks、Swarovski 的小资因为他们已经拥有 Hermes、Tiffany、Callaway、Normana 他们已经厌倦了对于物质的追求他们真正需要的是一处静谧的生活港湾就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂,PART1 豪宅项目样本项目选取PART2 外地市场个案研究PART3 成都市场个案研究PART4 产品建议,思 考 路 径,PART 1 豪宅项目样本选取,选取标准1.项目销售单价高于同等区域 30%及以上；2.项目开发企业具有较强的高端住宅开发能力与经验

2、；3.项目以中、大面积产品为主；4.项目本体已入市销售，同时已具备一定的市场认知度、认可度。项目选取城市1、广州项目（豪宅开发的典范城市）2、上海项目（豪宅开发的典范城市）3、杭州项目（豪宅开发的典范城市）4、重庆项目（成都“邻居”）5、成都项目,PART 2 外地市场个案研究,项目选取城市1、广州项目2、上海项目3、杭州项目4、重庆项目5、成都项目,广州项目,保利康桥保利地产最顶级豪宅产品汇景新城广州豪宅之王星河湾广州豪宅最经典作品，星河湾母体博雅首府广州最贵电梯豪宅,广州保利康桥基础资料,保利康桥是保利地产在广州最高端电梯豪宅项目，项目产品一字排布，充分利用江景。,220,220,245,

3、245,260,260,320,320,保利康桥户型1：220 4房2厅3卫,大主卧双景观套房,客厅，双卧室阳台及飘窗充分利用景观。客厅开间5.2米，主卧开间5.1米。,带卫生间工人房,较大、方正入户花园,保利康桥户型2：245 4房2厅3卫,5米开间主卧，带转角飘窗,带卫生间工人房,客厅、餐厅横向排布，接9.3米阔景阳台,270度景观浴室,内置18超大入户花园,经典户型,保利康桥户型3：260 4房2厅3卫,5.6米开间客厅，厅出阳台,带卫生间工人房,景观书房,内置19超大入户花园,保利康桥户型4：320 5房2厅4卫,8.2米开间客厅，近10米景观阳台,内置20超大入户花园,近50超大主卧

4、,保利康桥小结,产品户型：项目以套四及套五（均含书房）大户型为主；项目均有内置较大入户花园；项目产品均设置保姆间；245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间，非常受欢迎；主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江）,广州博雅首府基础资料,博雅首府为广州最顶端电梯豪宅，首个单价破四万电梯豪宅。,博雅首府户型1：198 4房2厅2卫,弧形突出客厅造型,20超大入户花园,博雅首府户型2：340 4房2厅3卫,弧形突出客厅造型，8.8米超大开间,功能分区合理,35超大入户花园,65主卧，带书房衣帽间及卫生间,博雅首府户型2：385 3房2厅4卫,跃式圆形创意客厅设计，景观效果强,功能分

5、区合理,46奢华入户花园设计,65超大主人房,经典户型,博雅首府小结,产品户型：项目以套三为主、空间尺度较大；项目入户花园（20平米以上）、客厅及主卧均放大处理，做到市场上极致；项目产品均设置保姆间；户型无阳台、且次卧空间相对较小。,广州汇景新城龙熹山基础资料,汇景新城是广州豪宅最具代表性作品，其09年和10年连续两年成为广州单盘销售冠军。,汇景新城户型1：185 3房2厅2卫,双入户电梯及大厅，主仆功能分区好,20造型入户花园,汇景新城户型2：240 4房2厅3卫,双入户，主仆功能分区好,双大阳台，保证功能与客厅、次卧、餐厅及厨房通风采光,双主人套房设计,汇景新城户型3：265 4房2厅3卫

6、,采用中央空调，立面美观,主仆功能分区较好,双大阳台，保证功能与客厅餐厅及厨房通风采光,卧室采用飘窗，通风采光性能好,经典户型,汇景新城户型4：350 6房2厅3卫（叠拼）,客厅挑高6米，转角落地窗,客厅和书房外接阳台，观景效果好,4套房设计，板式结构，通风采光好,65带独立衣帽间、卫生间及书房主卧,汇景新城小结,产品户型：项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房；项目多采用双入户、设保姆间，保姆间与工作阳台相连接，主仆分区设计优势突出；项目多采用双主人套房；项目入户花园和景观阳台相结合；项目次卧等结构比较均匀。,广州星河湾（星河湾6号）基础资料,星河湾为广州最精致江景电梯豪宅，目前开发到

7、7期，是广州豪宅典范。,星河湾6号户型1：245 4房3厅4卫,分中西双厨房，早晚双餐厅,独门独户电梯厅,每个房间带小阳台，3套房设计，户型方正大气,主仆分区较好。,经典户型,户型4：325 4房3厅4卫,户型4：305 4房3厅4卫,户型4：275 4房3厅4卫,星河湾6号户型2、3、4：4房3厅4卫,2、3、4户型结构与1户型类似，户型尺寸存在差异。,星河湾6号户型5：475 4房3厅4卫,八角形创意主人房，景观，通风效果佳。,户型与1、2户型类似，尺寸大,星河湾6号小结,产品户型：项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房，户型结构严格一致；项目均采用独门独户入户；老人房与主人房区分布

8、在客厅两侧，保证私密性；项目均设有保姆间，保姆间和工作阳台相连；项目均采用双套房设计项目均采用中西厨房、早晚餐厅；每个房间均设有阳台；佣人房以生活阳台为节点。,广州豪宅户型总结：项目基础资料,广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较,PART 3 上海典型个案分析,世茂滨江花园,汤臣一品,上海星河湾,仁恒河滨城,世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西南面的位置，它坐东朝西，西靠黄浦江。主体建筑沿江弧形排列，前后错落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈绿色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色体墙体相配合，现代中不失雅典。每栋楼结合一个主题花园，使本小区的绿化高达20万平方米左右.上海最典型的一线江景豪宅。,世茂滨江花园基础

9、资料,英式大草坪,德式绿茵天鹅湖,夏威夷冲浪沙滩,中式园林,奥林匹克花园,法式迷宫花园,黄浦江一线江景,一线排开，面对繁华外滩沿江扩展近1公里，浦江美景一览无余。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，视线互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景，后拥园景”。荟萃六大世界主题社区园林。四大豪华会所。92平一房、166平两房、260平三房、315平四房。,顶级景观面打造,4室2厅2卫312平米,16平超大观景阳台,浪费空间,厨房距餐厅太远，动线受阻,优点：16平米超大观景阳台，视野开阔；不足：客厅离入户门较远，动静分区不明显，降低私密性；卧室无衣帽间，居住档次明显降低空间浪费严重，动线不合理；厨房距餐

10、厅较远动线受阻。,上海星河湾以总用地面积逾50万平方米的宏大规划布局浦西，以幢幢超百米栋距、户户超240平方米的精装大平层设计、270度宽阔观景视野、近2万平方米中心水景湖泊等恢弘巨制。,上海星河湾基础资料,独立保姆房，专属卫生间,超大圆桌餐厅，彰显贵族气息,独享式电梯入户大堂，私密性极强,3室3厅3卫1工219平米,主人房超大衣帽间设置,优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；超大型圆状餐桌，彰显贵族气息；主卧超大衣帽间，华丽十足；保姆房独立卫生间；双主卧卫生间设置；不足：公共区域无公共卫生间,电梯功能分区,超大弧形卧室景观面,5室4厅5卫1工528平米,10米超大可扩展客厅开间,

11、超长欧式通廊,优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；弧形双主卧，超大景观面；奢侈型欧式超长通廊设计；6。3米客厅开间“无限”扩展；不足：通廊采光较差。,超大天际浴池,本户型为项目的超大奢侈“极致产品”，项目豪宅最好的诠释,仁恒河滨城坐落于联洋-碧云国际社区中心，天然景观河道洋泾港河岸以北。充分考量南向临水岸的地块特质，结合最新围合及组团规划理念，将自然水景从沿岸一直延伸到社区内，并顺势筑坡，使建筑与景观随基地变化起伏有致，浑然天成。细腻丰富的景观营造既注意了开放性与私密性的结合，使空间收放有度，级次分明。该案购房群体主要为上海人士和境外客户。,仁恒河滨城基础资料,4室2厅3卫1厨2

12、70平米,储藏室功能房打造,可覆土区域，空中园林功能区,优点：客厅钢琴等情景区设置；工人房独立卫生间设置；独立设计空中园林功能区；主卧豪华衣帽间、卫生间设置；不足：无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬走廊过宽，以及客厅与餐厅之间出现小面积空间浪费。,4室2厅2卫1厨228.91平米,超大衣帽间，尽显华贵,储藏室独立设置,优点：客厅钢琴情景设置；工人房独立动区通过厨房软隔离；储藏室功能房独立设置；主卧豪华衣帽间、卫生间设置；不足：无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬主卧无阳台、无飘窗，卧室景观差。,汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整

13、座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重。,汤臣一品基础资料,4室2厅2卫1厨434.27平米,超豪华精装电梯入户大厅,超大阔景空中餐厅,工人独立生活区,优点：主人与工人分厅入户；工人房独立动区通过厨房软隔离；超大阔景空中餐厅；主卧L型景观阳台主卧豪华衣帽间、卫生间设置；,L型景观阳台，舒适度极高,6室2厅2卫1厨597平米,双景观超大空中餐厅，享无限视野,豪华通廊,主人、工人分门入户,优点：主人与工人分厅入户；工人房独立动区通过厨房软隔离；空中餐厅绝版豪华景观线；主卧独立门厅、豪华衣帽间、卫生间、工作间四重打造，极度奢华；欧式超长通廊；

14、不足：通廊过长，采光受阻,项目基础资料,项目走量产品细部数据比较,上海典型个案户型小结,设计理念：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓，实现公寓生活别墅化；充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点；最大程度利用项目景观面；星河湾以及汤臣一品均形成了自成体系的设计原则及装修标准；,上海典型个案户型小结,产品细节：欧式超长通廊运用较多，南北连厅的超大核心生活空间彰显华贵；主人私密性打造功底深厚：独享式电梯大厅、主庸分门的双入户门设置、分层次动线设计、以厨房及餐厅作为主庸活动区域软隔离的设计恰到好处；主卧套间的设计极度奢侈：超大衣帽间、主卫、观景面；餐厅设计张弛有度：早餐厅以及家庭餐桌的设置尽显温

15、馨，会客式大型圆桌成为尊贵的主流表现形式客厅情景设置区打造，倍添温馨超大景观面设置形式较多：方型、L型、弧型观景阳台均有出现，其中L型及长条式一线景观带状设计运用较多，效果甚好。功能间的设置多样、富于变化：独立储物间、独立工人房、运用最多，还可见活动室、会客厅，空中浴池、空中园林的专属设置也别具特色。,杭州项目,金隅观澜时代金色海岸东方润园,地块狭长、沿江一线排开，观景面宽，板式楼为主。注重面子，“江、样板区、户型设计”都在讲面子，前期定位或与杭州购房习惯有冲突。左右钱塘江，除了江还是江,金隅观澜时代,金隅观澜时代,建筑面积：198平米,中西餐厅组合，厨房功能更加完善,7米多超阔南向客厅,保姆

16、房独立，单独卫生间、入户门,两房朝南两个观景阳台,金隅观澜时代小结,产品户型：超大南向客厅设计；保姆间单独入户，保证私密性；198平米户型实现中西厨；两个景观阳台满足观景需求。,金色海岸,国际顶级品牌，豪华精装修；国际花园社区大奖；一线江景，板、点结合，板房为主；五星级会所，外墙铝扣板。,金色海岸,入户花园,全吊顶设计,大理石地面,超大景观窗,双主卧设计,独立工人房,纯净水系统,垃圾处理机,防雾浴室镜,门窗防尘条,双人按摩浴缸,智能化热水系统,面积范围175500平米,金隅观澜时代小结,产品户型：大多数户型均有入户花园设计；独立工人房；双主卧设计；270度观景平台。,东方润园,霍尼危尔智能家居

17、；英式管家式服务；中国顶级私人会所鸿艺会；全板房设计，CBD一线江景。,东方润园,三梯两户，梯梯入户，设保安、保姆专用电梯，与主人隔离,全套房设计,四房朝南，短进深，大开间,户型面积：220-320,东方润园小结,产品户型：工人房与主人房独立设计；全套房设计满足奢侈享受；四房朝南设计，满足采光、景观需求。,项目基础资料,重庆项目,龙湖春森彼岸瑞安重庆天地招商江湾城,龙湖春森彼岸基础资料,项目商业、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性，围合式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向,为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，但又贯穿其中；住宅部分：整体呈分布式布局，呈阶梯形，靠江

18、边为洋房，高层在其中，超高层为其项目最后；商业部分：商业复合体组合方案：临江面为5层商业体，中央商业景观大道贯穿整个项目。,园林设计：江景绝版资源,示范环境包装龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户的认同，也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势，细节是魔鬼。,销售外景,销售部内景,样板间展示,项目主力面积段为80-130平米，销售良好；130-200平米以上户型销售相对较缓，面积和价格较高，因此不会制约项目的整体销售（套内面积）,项目产品面积区间100-580平米，其中主力面积段为100-150平米；走量产品=主力产品，100-150平米为其热销户型；130平米

19、左右房源定位为“明星产品”，可供应量较少，不承担主力走量的任务。,产品分析,畅销产品：丰富的产品线和总价段中，该产品为滨江豪宅中的资源型产品，产品价值更偏性价比，而户户赠送观江大露台，设立独立的保姆间和储藏室,优点：项目产品均采用入户花园设计；户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达4.2-4.5米，主卧开间3.8-4.0米；户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使用；户型均设有大尺度阳台，满足高端客户的生活品质要求。建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面；主卧

20、观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。,户型位置,售罄,主卧：大露台提供良好观江景观面,独立衣橱：高层住宅中实现别墅需求,保姆间：独立入户、独立卫生间，保证业主生活空间的私密性,龙湖春森彼岸小结,规划：商住独立布局，同时无论商业或住宅，均以市场“极致”为目标；园林：摈弃市场传统认知的园林风格，山水景观和坡地通过细节表现其亮点；建筑：现代简约风格规避“Art-Deco”带来的空间压抑感，重回简约气质；产品：并不一味追求“大”，抗风险较强；户型：在有限的空间实现“功能房”的布置；舒适：有效利用大露台及观景效果，提升项目品质；客户：认可龙湖的高端客户群，

21、包括政府机关高层管理人员、中产阶级及社会精英人才等,瑞安重庆天地基础资料,项目,渝中半岛,江北商圈,大平居住区,项目商业、住宅分组团布局，及保证了项目本身的品质，也保证了业主的私密性。围合式排布，尽可能满足了所有业主的景观朝向。,为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。住宅部分：整体呈围合式布局，临江的为板式小高层、后面为点式高层。商业部分：超大型地标型建筑物（嘉陵帆影）、重庆天地大型商业综合体。,项目产品设计,畅销产品：一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台+主卧全落地窗提升景观效果。,次卧带转角飘窗,主卧带转角飘窗,观景大阳台,干湿分区,优点：项目产品每件

22、房均享受最大尺度的景观。户型尺寸宽敞舒适，板式结构设计，前后采光通风。户型均干湿分区，满足高端客户的生活品质要求。户型主卧全落地窗或转角飘窗，最大视野享受全域景观外立面的层次感。,重庆天地整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房和四房为主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。,项目产品面积区间100-170平米，其中主力面积段为123-153；走量产品=主力产品，100-123平米为其热销户型；,内部园林,样板间,小区实景,瑞安重庆新天地小结,规划：千亩大盘，重庆地标性建筑物“嘉陵帆影”位于项目内，大型商业体（重庆天地）园林：中央景观、千米人工湖、自然江山景观；建筑：新古典主义建筑

23、风格，重见昔日繁华。产品：板式结构及点式结构，最大利用了江景景观型、主卧全落地窗或转角飘窗。户型：舒适4房，品质格调享受。舒适：板式结构、前后采光通风。精装：国际一线品牌材料装饰 客户：认可瑞安的国内高端客户群，包括涉外外交人、本地高端品质客户等,招商江湾城基础资料,项目住宅已组团式分布，一期全板式结构，在有限的土地资源上，最大限度保证观江效果；,为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。住宅部分：整体呈围合式布局，组团分布、中庭大景观。商业部分：独具特色的中心商业区及临江商业带。,一期,二期,三期,产品分析,畅销产品：户型设计整体表现一般，部分户型运用了院馆设

24、计和高厅等附加值设计。,产品优势：户型：直面江景，纯板式结构，高赠送面积，观江平台。设置有独立的衣帽间，凸显了大面积户型在功能设置上的优势。在主卧设计有一个景观阳台，使主卧的舒适度进一步提升。户型层次分明：”干湿分区“的设计，每间房充分观江，同时保证采光。,L形阳台,赠送面积,V形空中花园,独立保姆间,入户,2梯2户/3户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准；三房四房所占比重达到80%以上，大尺度充分体现出豪宅品质。,项目产品面积区间130-240平米，其中主力面积段为130-186平米；走量产品=主力产品，156-178平米为其热销户型；,内部园林,样板间,外立面,招商江湾城小结,规划

25、：组团围合设计、中央多重景观、临江商业带。园林：根据风模拟布局规划空间，最大限度的增大庭院面积，架空沿江建筑的首层，让江风吹入庭院 建筑：新古典主义风格，重回奢华典雅气质；产品：城市江山豪宅，绝版江景高层。户型：采用院馆设计和高厅等附加值设计 舒适：尺寸不追求“宽、阔”，但是空间发挥极致，开间进深恰到好处，为成都高层住宅市场首例；客户：认可招商的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、江北私营企业主、和中心金领等,客户特征,景观资源定义,价格体现,重庆其他豪宅户型分析,入户花园承担主景观阳台功能,利用板式建筑优势，设计了南北双景观阳台，满足了对景观视野的需求，但北面景观阳台与生活阳台直接相连，影

26、响了其观景功能的纯粹性。做仅作为生活阳台，又会因面积过大造成浪费。,中海北滨一号天赋,155平米（四房）,棕榈泉国际花园C区,边角户型设计与法式新古典主义建筑风格相揉合，主卧除传统飘窗外，还设计有八角窗，加强了主卧的采光效果，并延展了主卧的使用空间。,高层143平米（三房）,重庆其他豪宅户型分析,160平米以上双套房设计，提升豪宅居住品质。,大面积空中院馆，延续金科独创设计特色。,金科廊桥水岸,160平米（四房）,双套房设计,超大空中花园,恒大华府,165平米（四房）,项目基础资料,项目产品比较,重庆市场小结,就重庆而言，“江景”仍然是无可替代的高层豪宅基因，而且普遍观江豪宅都有大露台及大阳台

27、的赠送。外地客源占60-70%，面积配比走两个“极端”，延续现在的大面积200以上外，也有小面积户型80-130的配比。观江户型基本以板式，或者点式为主，普遍每个房间的观江效果都极好。,PART 3 成都市场个案研究,合景泰富誉峰中海城南一号滕王阁鹭岛国际社区中海金沙府置信丽都花园丽府蓝光公馆1881龙湖世纪龙湖三千城新鸿基悦城,誉峰基础资料,项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度,优点：项目产品均采用双入户设计；户型尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达8.4-8.8米，主卧开间4.2-4.3米；户型附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使用；户型均设有红

28、酒吧，满足高端客户的生活品质要求。建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面；主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。,项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度,优点：双主卧区设计，布局于户型两侧，互不干扰；每户私人泳池设计，增强业主尊贵感。,建筑面积：350平米,泳池,家政空间：厨房具备较好采光面，佣人房与起居空间相距较远。,双主卧：位于户型两侧位置，相互独立，互不干扰,誉峰小结,产品户型：项目以180-220平米户

29、型为主；产品具有较高附加值，面积赠送率30%；空间尺寸并不“非常奢侈”，实现了较多的功能间布局；均采取双入户设计，实现主仆入户分离；本项目的明星产品为其350平米户型，除以上提及的优势外，还设有私家泳池，为成都高层豪宅市场的产品典范之作；项目产品面积区间均较大，但在户型方面仍采取中规中矩的设计思路：户型方正，并没有所谓的“创新空间”。,中海城南一号基础资料,项目产品设计,优点：各功能间尺寸适宜；入户花园设计保证室内私密性；设有独立储藏间；双入户设计为日常生活提供便利。不足：主卧虽设有休闲厅，但由于其并非通透设计，采光面宽度3.8米，在一定程度上制约了舒适度；客厅4.8米开间虽较为舒适，但未单独

30、设计景观阳台；衣帽间宜设计为独立空间。,户型：两室两厅双卫建筑面积：185平米,休闲厅：设计思路较好,衣帽间：衣帽间应设计为独立空间，不宜与“湿区”直接相连,项目产品设计,书房：主卧套房设计，增强业主尊贵感,厨房：中西厨功能区分,优点：功能房完备，包括中西厨、早餐厅、会客厅等；主卧舒适度高，采用套房设计，主卧内包含书房；次卧功能完备，实际实现“双主卧”享受；双入户设计与180平米户型类似。不足：减少转角设计，提高实际使用率，“长条形”凸角在实际使用中很难实现良好采光与通风；客厅5.1米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台。,户型：四室两厅三卫建筑面积：240平米,次卧：设有独立卫生间与衣帽间，

31、实现“双主卧”功能,中海城南一号小结,产品户型：项目以套三及以上的大户型为主；项目产品均采取双入户设计，分别连接厨房与起居室，便于日常生活；185平米户型设计有独立储藏空间；240平米户型采用双主卧设计，其中一号主卧为套房设计，即书房直接与卧室相连接；不足之处在于项目产品无景观阳台，此外，主卧休闲厅的设计在一定程度上影响采光效果。,鹭岛国际社区基础资料,产品分析,优点：阳台多，花园面积赠送较大，满足高端客户对于景观的要求；双主卧设计，一层使用方便，可用作老人房，二层做主人房，双向采光满足最大舒适度；储藏室设在“室外”，杂物堆放将不对起居产生直接影响。不足：因衣帽间冲床尾，需单独设门；厨房采光、

32、通风较差。,产品分析,户型：五室两厅双卫建筑面积：204平米,优点：204平米实现保姆间，户型功能房排布效率较好；L形阳台使用舒适度较高。不足：玄关部分浪费较为严重；厨房采光通风较差；左上方次卧采光相对较差。,景观阳台：L形景观阳台使用舒适度高,保姆间：设有独立保姆间与卫生间,次卧：采光相对较差,产品分析,户型：六室两厅三卫 建筑面积：271平米,优点：户型方正，空间利用率相对较高；双主卧设计，满足两代人的生活需求；单独设有保姆房；二层主卧“三向采光”。,主卧：三向采光,鹭岛国际社区小结,产品户型：项目不同组团均有150平米以上大户型设置，主要分为平层、底跃、顶跃；200平米户型即有保姆房、卫

33、生间的设计，满足私密性要求；跃层房源中，无论200平米以下，或是280平米，均为“双主卧”设计，满足老人房与主人房需求；部分房源设计“L形”景观阳台，在具备良好景观面的前提下舒适度达到极致；跃层户型通透性良好，主卧可达“双面采光”或“三面采光”；花园赠送面积较大；储藏室与入户花园设置在一侧，与起居空间完全分隔，保证室内的居住舒适度。,金沙府基础资料,产品分析,户型：四室两厅双卫建筑面积：155平米,优点：干湿分区设计较好，厨房与餐厅的独立性更强；客厅与休闲区为通透设计，具有较好的采光与通风效果；通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。不足：次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私密性。

34、,两厅：打破客厅与餐厅相连的传统，功能更加独立,较好的通透性，采光通风极佳,产品分析,户型：四室两厅三卫建筑面积：175平米,优点：双入户设计，设有独立的保姆房，与生活阳台一起形成了独立的家政空间；双景观阳台设计，起居室舒适度较高；与155平米户型类似，通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。不足：次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私密性。,前后双阳台设计,独立家政空间,中海金沙府小结,产品户型：餐厅与厨房直接相连，同时与客厅相对独立布局，打破传统客-餐厅一体化设计形式；通过建筑结构设计解决细节装修问题，如内凹的玄关设计恰可安置鞋柜，华润个别项目也曾采用此种设计方式；客厅与休闲空间

35、相连，双侧采光，舒适度较高；175平米户型紧凑而合理，独立保姆间与生活阳台、厨房形成独立的家政空间。,丽府基础资料,产品分析,户型：三室两厅双卫 建筑面积：180平米,优点：可变空间尺寸适宜，提高此户型的使用率；次卫靠近“动区”，保证主卧私密性；与墙平齐设置储藏空间，在控制次卧面积的同时达到增加空间利用率的效果。不足：走道过长，在一定程度上将降低楼层的视觉高度；虽然厨房面积适宜，但采光通风相对较差。主卧阳台转角造型，虽满足了外立面效果需求，但在一定程度上影响了主卧采光效果。,储物柜：控制次卧面积、提高空间利用率,次卫：靠近动区，保证主卧私密性,主卧阳台：虽满足了外立面效果，但却影响到主卧采光,

36、可变空间尺寸适宜，使用率高,产品分析,户型：四室三厅三卫 建筑面积：170平米,优点：功能分区明确：负一层为娱乐空间与保姆间，地上一层为起居空间与卧室；以楼梯间为节点进行动静分区；厨房相对独立，家政空间对起居区影响相对较弱。不足：主卧门正对楼梯间，私密性受到一定程度的影响。,负一层,一层,主卧门与楼梯间相冲,动静分区的节点,家政空间相对独立,丽府小结,产品户型：可变空间尺寸、面积适宜，可做独立功能房使用，规避“赠送浪费”；平层产品次卫设置靠近“动区”，保证卧室区的私密性；通过建筑结构设计控制部分功能房面积，同时合理利用所节省的空间，如180平米户型的储物柜；家政空间设置相对独立，一般占据房屋户

37、型的一角，一方面保证起居空间的舒适，另一方面可满足外立面凹凸效果；跃层产品的楼梯间为动静分区的节点，但要避免直接与主卧门相对。,公馆1881基础资料,产品分析,户型：三室两厅三卫 建筑面积：180平米,不足：厨房无采光；动静分区不明确；餐厅部分浪费严重；餐厅与卫生间相对，影响舒适度。,产品分析,户型：三室两厅三卫 建筑面积：180平米,不足：动线略显混乱；入户花园无采光；厨房采光面太小，同时通风效果差；,公馆1881小结,鉴于本案户型缺失较多，在此总结大户型设计所需规避的要点：动线明确，尽量减少转角线路分布；若要设计入户花园，必须有采光；作为大户型产品，不允许出现无采光的主要功能房，同时主要功

38、能房采光面需达较高舒适度，如客厅、主卧、厨房等。,龙湖世纪基础资料,产品分析,户型：四室四厅四卫 建筑面积：约300平米,优点：功能尺寸舒适度较高；双入户设计，且保姆间距离主人房较远，保证私密性；客厅、会客厅超大开间；中西厨配套完备；以玄关为节点进行明确的动静分区；超大露台设计，满足景观需求。,产品分析,户型：七室两厅四卫 建筑面积：约440平米,优点：超大露台提高得房率，同时拥有较好景观资源；主要功能间均能享受露台资源；客厅采用挑高设计，增强尊贵感。不足：空间利用率不高，部分功能房尺寸及空间布局并不具备较高舒适度，如主卧等；无明确的主仆分区；书房宜与主卧形成套房设计，而非独立设置；储藏空间较

39、少；如此大的面积，并未配置完备的功能间，如未分中、西厨等。,龙湖世纪峰景小结,产品户型：项目产品面积大多在250平米以上；所有户型均有大面积露台，主要功能间均可享受较好的景观资源；部分户型具有较好的主仆分区，但其440平米户型并未做到；跃层产品客厅采用挑高设计，增强客户尊贵感；项目对于350平米以上户型设计把握度欠缺，空间浪费、功能房缺失等劣势明显。,龙湖三千城-铜雀台 基础资料,产品分析,户型：三室两厅四卫 建筑面积：211平米,负一层,一 层,二 层,起居空间，未考虑老人房,娱乐空间、储藏空间,居住空间，主卧外设有大面积露台,产品分析,户型：五室四厅四卫 建筑面积：254平米,客厅：开间4

40、.8米,以楼梯间为节点，动静分区明确,阳台、露台大面积赠送或办赠送,客厅局部挑高,优点：超大面积的赠送或半赠送空间：阳台、露台；以楼梯间为节点，明确动静分区；局部空间双层挑高，增强客户尊贵感。,龙湖三千城铜雀台小结,产品户型：分心对象为龙湖三千城的多层洋房组团，均为跃层产品；所有产品均有超大面积的阳台、露台赠送；底跃产品均有地下空间，娱乐起居居住层次分明；顶跃产品具有客厅局部挑高设计，极大程度地提升了产品的尊贵品质。,悦城基础资料,产品分析,户型：四室两厅两卫 建筑面积：164平米,优点：各功能房均具备较好的采光与通风面；露台大转角设计提高使用舒适度；客厅、餐厅分区布置。不足：入户花园形状不规

41、则，利用率相对较低；书房宜与主卧相连，便于业主自行将其改造成套房以增加使用舒适度；L形露台计入产权面积较大，则其性价比有待商榷。,L形超大露台增强舒适度,入户花园形状不规则，使用率相对较低,产品分析,建筑面积：约290平米,首层,二层,本户型为项目的“极致产品”，主要起拉动项目品质的作用本户型设计着重在于意向的“空间享受”，强调私人泳池、空中花园、休闲平台；产品对于功能房的细节把控相对较弱，功能房特色不突出，部分房间尺寸、面积偏小,私人天际泳池,绿地休闲,休闲平台,房间尺寸并不“豪”,产品分析,优点：大开间使得客-餐厅采光通风效果良好；户型整体设计较为方正，空间使用率较高；客-餐厅挑高设计，增

42、强尊贵感二层主卧双向采光，舒适度高。不足：厨房无直接采光面。,主卧双向采光,客-餐厅挑高,户型：五室两厅四卫 建筑面积：290平米,新鸿基悦城小结,产品户型：由于靠近海洋公园，本项目产品注重景观面的打造，例如露台、阳台的设计；跃层户型采用客厅、客-餐厅挑高设计，增强业主尊贵感；在结构设计允许的情况下，主卧可选择双向采光，提高舒适度；项目单独打造“极致产品”，对于尺寸等细节未给予充分重视，亮点集中在“天际泳池、空中花园”；景观阳台“大L形”的设计方式有待考量，因为“L形”短边并不能享受景观面，若计入产权的面积过大，将影响客户的接受程度。,项目基础资料,项目走量产品细部数据比较,维度一：产品面积与

43、套型建议维度二：梯户比、车位比建议维度三：辅助功能房配置建议维度四：产品户型布局及细节建议维度五：建筑风格建议维度六：经典案例回顾,PART 4 产品建议,户型建议：产品面积与套型建议,思考路径：1、暂不考虑辅助功能房，卧室个数与面积区间的关系最为直接；2、“厅”与“卫”的数量视面积段的不同而定。,户型建议：产品梯户比、车位比建议,1、建议车位比高于1:1.2，最好做到1:1.5左右；2、建议基本户型梯户比2梯户2户，最高不能超过2梯户3户；3、顶层建议设计跃层产品或大平层产品，做到2梯1户。,户型建议：辅助功能房配置建议,户型布置方案建议,户型建议：主要功能房布局建议,跃层产品布局注意要点：

44、1、底跃户型中，地下空间打造视听室等娱乐空间，达到别墅享受；2、顶跃户型中，顶层建议打造空中花园，属业主私有；3、若户型有三层，建议分层布局不同类型功能空间；4、建议设计挑高空间，一般选择客厅部分为挑高区。,跃层产品布局,参考项目：丽府、悦城,负一层,一层,视听室、健身房、保姆间,起居室、主卧区,丽府,悦城,挑高空间,户型建议：主要功能房布局建议,平层产品布局注意要点：1、平层户型中，需尽量方正，尽可能减少转角数量；2、通道不宜过长（悦城），过长时需采取适当转角处理（誉峰）；3、客厅与主卧宜同侧布局，开窗面为主采光面；4、家政空间布局在次采光面；,平层产品布局,参考项目：誉峰、城南一号、悦城、

45、星河湾,主采光面,主采光面,主采光面,誉峰,城南一号,悦城,星河湾,博雅首府,户型建议：主要功能房布局建议,客-餐厅产品布局注意要点：1、鉴于保利东门项目拥有河景资源，为保证更多业主享受景观资源，建议规避“横厅”设计；2、若采用板式结构设计，建议客厅与其对侧房间均设大面积采光空间，实现起居空间的双向采光。,客-餐厅布局,参考项目：城南一号、金沙府,城南一号,金沙府,双向采光,双向采光,双向采光,客-餐厅分离,户型建议：主要功能房布局建议,主卧布局注意要点：1、主卧布局在很大程度上决定了产品品质，开间尺寸不可忽略；2、主卧宜设在户型“最深处”，保证私密性，同时侧面开门，不能直冲玄关；3、衣帽间、

46、主卫必不可少，面积220以上户型建议进行套房设计，即主卧内设书房；4、尽可能实现主卧阳台设计，或270采光；5、跃层产品中，主卧需设计大面积露台。,主卧布局,参考项目：誉峰、城南一号,誉峰,城南一号,主卧套房,主卧,主卧,户型建议：辅助功能房布局建议,双入户注意要点：1、双入户主要决定干湿分区（小户型厨房位置）、主仆分区（大户型）；2、建议距离：位于同侧时相距1-2个功能房，位于异侧则更好，但需根据具体房间布局。,双入户,参考项目：誉峰、城南一号,同侧双入户,同侧双入户,同侧双入户,誉峰,城南一号,户型建议：辅助功能房布局建议,不独立的衣帽间注意要点：1、150平米以上户型一定要在主卧配置衣帽

47、间，首先建议不独立的衣帽间；2、此类衣帽间一般与主卫直接相连，主要是利用主卧与主卫的过渡空间，一方面控制主卧进深，另一方面作为干湿分区的节点。,不独立的衣帽间,参考项目：城南一号、鹭岛国际社区,城南一号,鹭岛国际社区,户型建议：辅助功能房布局建议,独立衣帽间注意要点：1、220平米以上大户型及跃层产品，建议设计独立衣帽间；2、该类衣帽间需具备独立空间，单独设“门”，不与“湿区”直接相连，最早出现在中高端别墅设计中，建议220平米以上大户型配置。,独立衣帽间,参考项目：誉峰,誉峰,星河湾,户型建议：辅助功能房布局建议,室内储藏空间注意要点：1、对大户型而言，室内储物间的实现一般有两种方式：靠近家

48、政区的独立储物空间、利用建筑结构实现；2、靠近家政区的储物空间一般为独立房间；3、依靠建筑结构实现的一般为储物柜：玄关处、通道处。,室内储藏空间,参考项目：城南一号、金沙府,城南一号,金沙府,丽府,储物“间”,储物“柜”,储物“柜”,户型建议：辅助功能房布局建议,室外储藏空间注意要点：1、为保证高端客户对于起居空间舒适度及品质的要求，储藏空间宜设在室外；2、鞋柜与储藏室可设在入户花园处，一方面提高了入户花园的使用率，另一方面保证了起居空间的舒适与品质。,室外储藏空间,参考项目：鹭岛国际社区,储藏空间与入户花园位于同侧，与起居空间“以墙相隔”，保证舒适度,户型建议：辅助功能房布局建议,保姆间与独

49、立家政区注意要点：1、就大户型而言，起居空间的私密性尤为重要，因此家政空间与起居空间需相隔一定距离，一般将家政空间设在“独立角落”，形成“凸出”部分；2、对于需单独设保姆间的户型，保姆间宜与家政空间直接相连，同时设单独卫生间。,保姆间与独立家政区,参考项目：誉峰，城南一号,城南一号,誉峰,户型建议：辅助功能房布局建议,中西厨、早餐厅注意要点：1、中西厨、早餐厅分区的进一步细化；2、若户型面积220，建议配置西厨、早餐厅；3、中西厨宜连接设计，便于集中用水；4、早餐厅面积不必太大，但必须具备较好采光。,中西厨、早餐厅分区,参考项目：城南一号、龙湖世纪峰景,具备良好采光的早餐厅,中西厨分区,中西厨

50、分区,城南一号,世纪峰景,户型建议：辅助功能房布局建议,双主卧注意要点：1、双主卧设计在很大程度上可增强业主的尊贵感；2、平层户型中，双主卧宜设在户型的两侧，达到相对独立、互不干扰的效果；3、跃层户型中，底层需设主卧作为老人房，重点考虑老年人起居方便；上层为主人房，注重功能与景观。,双主卧,参考项目：誉峰、鹭岛国际社区,誉峰平层双主卧,鹭岛底层老人房,鹭岛上层主人房,户型建议：辅助功能房布局建议,吧台等娱乐空间注意要点：1、吧台等娱乐空间不需占过大的面积，但其功能性却能对产品品质提升起到较大作用，一般设在起居室附近，作为“动区”的组成之一；2、室外娱乐空间一般设在露台上，前提是产品本身具有较好