西单商圈专题报告67p.ppt

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1、北京西单商圈专题报告,北京区域商圈简析,西单商圈介绍分析,西单商圈模式总结,西单典型项目分析,北京商圈分布图,对寸土寸金的北京而言，其商业的发展火药味十足，各路人马都怀着觊觎之心，想在这场没有硝烟的战争中攻城掠地，扩大已有疆土。但总体来讲，四分天下的局势已经形成，且各据一方：北京东部商圈北京南部商圈北京西部商圈北京北部商圈,北京商圈分布图,区域内商圈简介,简介：北京百货大楼、东安市场新东安商场、市都百货、王府井女子百货、东方新天地，有100多年商业发展史。商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三

2、次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。,王府井商圈,区域内商圈简介,简介：西单华威商场、西单赛特、汉光百货、君太百货、LCX、北京时代广场，有50多年商业发展史。商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档特色与发展方向：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈。,西单商圈,区域内商圈简介,简介：主要是小商铺构成400多年商业发展史商圈类型：传统商圈、城市级别、低档特色与发展方向：由于受交通、停车等条件限制发展缓慢；经营档次较低的商品，如服装、餐饮等；目前正在向“传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区”发展。,前门商圈,区域内

3、商圈简介,简介：赛特购物中心1992.12开业、蓝岛大厦1993.1开业、丰联广场商场太平洋百货。商圈类型：新兴商圈、城市级别、高档特色与发展方向：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。,燕莎商圈,区域内商圈简介,简介：城乡贸易中心1992.1开业、翠微商厦1997.11开业。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。,公主坟商圈,区域内商圈简介,简介：双安商场1994.8开业、当代商城1995.9开业、家乐福2004.3开业。商圈类型：

4、新兴商圈、城市级别、中档特色与发展方向：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。,当代商圈,区域内商圈简介,简介：北京百盛购物中心1994、阜成门华联商厦1994、万通新世界1994.1。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中低档特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。,阜成门商圈,区域内商圈简介,简介：新世界商场1998.6开业、搜秀城2004.10开业。商圈类型：新兴商圈、社区级别特色与发展方向：引导时尚潮流的青年商业氛围；目前主要吸引京东区域消费。,崇文门商圈,区域内商

5、圈简介,简介：海龙、鼎好、太平洋、科贸、新中关、第三极。商圈类型：最新商圈、城市级别、中低档特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。,中关村商圈,区域内商圈简介,简介：国贸商城、嘉里中心、贵友大厦、建外SOHO、珠江帝景欧洲商业走廊、中环世贸、北京银泰中心。商圈类型：最新商圈、城市级别、高档特色与发展方向：2000年出现CBD概念以来，这里是北京商务活动的中心，随着高档公寓的入住率不断增长，高档商业的需求也日益增多；多经营高档时装、皮具手表、首饰等品牌；发展中等规模商业中心和社区商业街（城市综合体中的连锁经营店和休闲新概念店，小规

6、模精品型的SHOPPING MALL为主流）。,CBD商圈,区域商圈特点简析,东部区域囊括王府井、CBD、燕莎等商圈最为高端、整体消费力最强；南部区域汇集前门、方庄等以大商贸产业为先导产业商圈；西部区域以西单、金融街等商圈为主，因典型项目的上马，商业环境不断提升；北部区域则由产业带动而形成，如中关村商圈以高科技电子产品为主打、亚奥商圈以体育产业最为突出。小结：就目前情况来看，东、西、南、北四个区域的发展略显不同，然而百货业扩张触角不断向郊区延伸已是大势所趋，待到一定时候，京城的商业格局又将是另一番天地。,北京区域商圈简析,西单商圈介绍分析,西单商圈模式总结,西单典型项目分析,西单商圈介绍分析,

7、名称由来：西单是北京市西城区的一个以商业为主的街区。西单得名于老北京城俗称的西单牌楼。形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级商业中心。,北京西单文化广场前的西单牌楼,西单商圈概述,西单商圈范围：南起西绒线胡同，北至灵镜胡同西口，南北长1600米，以西单北大街为轴东西进深200-300米，占地80公顷的西单商业区一直以来都是京城商业经营的黄金地段。,西单商圈范围,西单商圈,西单商圈介绍分析,西单商圈概述,改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。重点商业：目前西单拥有各类企业商家共

8、121家，其中10家零售企业营业面积在万平米以上。经济效益：权威数据显示，仅2010年10月一个月，西单商业区内限额以上商业企业就实现社会消费品零售额9.4亿元，同比增长28.3%。,西单商圈介绍分析,西单商圈概述,2023/3/1,中粮置业,19,西单商圈介绍分析,西单商圈概述,西单商圈介绍分析,交通状况地面交通路网,地面交通路网主 干 路：长安街、西单北大街次 干 路：华远路、横二条、灵境胡同、辟才胡同支 路：武功卫、堂子胡同等11条胡同空中连廊：宽5-9米，高4-6米，长1918米的二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起,西单空中连廊,交通状况地面交通路网,公交线路：,西单地区

9、公交线路表,西单商圈介绍分析,交通状况轨道交通路网,地铁：西单站位于西单路口地下，有北京地铁1号线、北京地铁4号线经过。灵境胡同站位于西单北大街与灵境胡同交口，西单路口以北1千米，有北京地铁4号线经过。,西单商圈介绍分析,西单商圈定位,市场定位,西单商圈介绍分析,西单商圈定位,时尚青年(主要消费力量)：年龄层偏低，大多集中在15-30岁左右客群；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识强；具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品、服装消费12.1%

10、；娱乐、交际和影视支出占10.9%。,商旅人士：人群来源广泛人群层次多样化、消费能力多元化；注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低；受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。,西单商圈介绍分析,客户定位,四类消费客层,西单商圈介绍分析,办公人群：年龄大多在 25-45 之间，受教育程度较高；月收入约在 3000-1.5 万之间；消费观念较新，消费需求较强；工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主；追求体面的、个性化消费感受；品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境；有团体消费及商务消费

11、需求。,居住人群：在西单消费的周边常住人群范围较广，涉及西城、海淀等区，区内常住人群有相当一部分为机关、企事业单位及军队工作人员；该部分人群以家庭团体消费为主；周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主。,西单商圈定位,客户定位,四类消费客层,西单商圈业态分析主要商场简析,西单商圈介绍分析,西单商圈业态分析形态及业态构成分析,西单商圈介绍分析,2023/3/1,中粮置业,27,由上表可以看出，西单商圈经过调整及大悦城商业mall的加入后，其整体商业以百货及购物中心等新型商业形态为主，已脱离传统商圈结构，商业形态得到升级。,商业形态及比例：,上表显示：西单商圈零售业态是商圈内的主力业态，餐饮、娱乐与以

12、往相比有所提升，餐饮娱乐业态比例的加重显著提升了西单商圈的人气。,业态构成及比例：,西单商圈介绍分析,人流测算及动线分析,西单商圈各节点人流量,西单商圈规划动线,由图示可以看出，调整后的西单商圈商业区交通动线已形成网络系统。区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了西单北大街的高效、畅通。,西单商圈特点分析,特点一：年轻人和京城人的消费之地对于北京本地人来说，逛西单已经成了自己的一种习惯，有时候并不是为了买东西，只是想要感受一下西单街头的时尚气息。西单丰富的业态、潮流的商品，以及便利的服务设施，成为了北京本地人购物的首选之地。2009年西单商业区动态监测统计显

13、示，西单商业区平常日客流量为16.4万人，双休日达22.3万人，黄金周则达到31万人。其中，七成以上消费者年龄在40岁以下。西单成为北京年轻一族最主要的消费场所。,西单商圈介绍分析,西单夜景,特点二：商业聚集，定位无差异，经营特色各不相同京城大型百货集中度最高的西单，现有商业面积加起来已超过50万平方米，定位均为年轻人消费得起的中高档，整个商圈经过改造升级，使服务功能越来越齐全，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，高档次、高品位的品牌专卖店和购物中心越来越呈现集中化趋势，规模越做越大，这些都使西单商圈凝聚起巨大的吸引力。,西单商圈特点分析,西单商圈介绍分析,特点二：商业聚集，定位无差异，经营特色各

14、不相同汉光、君太的大力度促销，如今已经成为西单周末的一道风景。对于追逐时尚又囊中羞涩的年轻人来说，便宜的价格永远具有足够的吸引力。华威、明珠等市场吸引年轻时尚一族的法宝则是另类、特色、好玩的服装饰品。大悦城采取的是“源于西单，又高于西单，进而引领西单”的市场策略。营造一种宽敞、大气的空间感，这种浪费空间本身，彰显的是一种低调的奢华。,西单商圈特点分析,西单商圈介绍分析,特点三：跑步式更新寻找差异优势过去五年间西单商业街设施进行了全面升级改造，如今步入西单，随处可见的休闲座椅，让走累了的人们随时歇脚；而一座座配备自动扶梯的“空中廊桥”，更是将商业街两侧的主要商厦全部连通。消费者不用横穿马路，即可

15、从汉光百货经空中连廊直接进入大悦城二层。大型商业企业之间的无缝连接，不仅为消费者提供了便利，也为西单各商家共享客源提供了硬件上的支持。,空中廊桥,休闲座椅,西单商圈特点分析,西单商圈介绍分析,西单商圈介绍分析,作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业氛围等方面都已相当成熟！经过调整后的西单商圈，从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等方面都已得到了完善！作为生命力旺盛的商圈，西单已完成了“丰富商业形态”、“调整商业结构”、“提升商业品质”的蜕变和新生！,西单商圈分析小结,北京区域商圈简析,西单商圈介绍分析,西单商圈模式总结,西单典型项目分析,商场概况,汉光百货,开

16、业 时 间：1999年元旦营 业 面 积：近4万平方米单 层 面 积：4000平方米左右年均营业额：10亿以上日均客流量：平日3.5万，节假日近10万停 车 位：100余个地下车位商 品 档 次：中档偏上消 费 客 群：20-35岁经 营 主 题：时尚、活跃（美妆天堂）,汉光百货,商场概况,定位及业态分析,中档以上时尚品牌消费,汉光百货,楼层业态分布,商场定位,业态比例,零售业83%，餐饮16%，休闲娱乐1%,招商、运营分析,汉光百货,曾经首创“返券促销”和“36小时不打烊”等经典营销手段，开行业之先河。“大抢节”、“购物节”是汉光自创的专门购物节日，活动不断、高潮迭起。在丰富的活动设置中加入

17、特制公交卡、环保袋、定制公仔等创新元素，打破了相对单一的促销模式，增加了活动的趣味性。,汉光百货集聚了1200个品牌入驻店内，囊括了化妆品、珠宝首饰、男装、各年龄层女装、童装、床品、家品、大小家电等多个品类的商品，最大程度保证了顾客可以在汉光“一站式”购齐全家所需。,运营特色,大抢节活动,购物节活动,招商优势,君太百货,开 业 时 间：2003年底营 业 面 积：6.3万平方米单 层 面 积：7000余平方米年均营业额：9.5亿左右日均客流量：日均1.5-3万，节假日近6-8万停 车 位：250余个地下车位商 品 档 次：中档偏下消 费 客 群：20-35岁经 营 主 题：淑媛风范,君太百货,

18、商场概况,商场概况,定位及业态分析,中档以上时尚品牌消费,君太百货,楼层业态分布,商场定位,业态比例,零售业84%，餐饮15%，休闲娱乐1%,招商、运营分析,君太百货,君太以“新环境、新购物”之流行概念，提供消费者最优质的消费空间为理念。精心设计的卖场宽敞舒适，为顾客提供了高感度的空间。灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等服务设施均采用国际级的品牌产品，已达到完美品质。,君太百货汇聚了多达600多个国内外知名品牌。用国际级品牌商品、流行性的时尚因素、体贴入微的贴心服务使每一位消费者将购物变成品位生活的一大享受。,运营特色,电梯两侧的艺术空间,打造优质卖场,招商优势,商场概况,开 业 时 间：2

19、007年底营 业 面 积：20.5万平方米单 层 面 积：1.35万平方米左右年均营业额：15亿左右日均客流量：平日35万，节假日近20万停 车 位：1000余个地下车位商 品 档 次：中档偏上消 费 客 群：15-35岁经 营 主 题：国际化青年城,商场概况,西单大悦城,西单大悦城,定位及业态分析,中档以上时尚品牌消费,楼层业态分布,商场定位,业态比例,零售业60%，餐饮21%，休闲娱乐19%,西单大悦城,招商分析,招商十大原则,西单大悦城,第一基本原则：维护购物中心的产业经营黄金比例。第二基本原则：维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形

20、象。第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。第四基本原则：可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合。第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则。第六基本原则：购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意的原则。第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。第十基本原则：购物中心要具备完善的信息管理系统，

21、为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。,招商分析,西单大悦城租金制定策略,西单大悦城,针对主力客户：低保底租金+高抽成比例理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入针对品牌客户：适度保底租金+平均抽成比例理由：该类客户大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大针对高租客户：高保底租金+高抽成比例理由：该类客户急于拓展，进驻意向明确，承租能力强,招商分析,招商优惠政策,西单大悦城,减免租金优惠 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在谈判中对部分主力客户可以作减免部份租金的优惠；增加商户装修期优惠 通常项目都会给予商户免租

22、装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，主力客户的装修期将长达三个月以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租；免费的广告宣传 在整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。,运营分析,西单大悦城的空间娱乐化是吸引新品牌进入的前提，新品牌进入一个城市首先是需要品牌展示，要集聚目标人群的最大注意力，就需要一个好的推广

23、平台；西单大悦城之所以能够吸引ZARA、NEXT、MUJI、UNIQLO等国际潮流时尚品牌进驻，就是因为其鲜明的“国际青年城”的定位、较大的租赁面积、独特的建筑内外部空间、主题化的内装以及较大的活动空间，符合这些新进品牌的品牌展示、活动发布的潜在需要，这是西单商圈所有其它商业所不具备、也无法超越的。,运营特色,西单大悦城,1、价值高的楼层面积小的商铺居多2、有什么可以吸引你走到地下两层去购买？,西单大悦城,各层业态及动线分析,1、最合理的动线-“回”字型,西单大悦城,各层业态及动线分析,西单大悦城,1、提升商场最佳价值铺位2、主力店解决形象问题3、特色主题区解决人流动线问题,1、主门口展示；中

24、庭边租金；边角位置带动动线2、ZARA H&M的设置代表其国际化青年城的定位3、时尚品牌聚集区和MUJI的设置解决东西两扇门入口人流较少的问题,各层业态及动线分析,中庭十字连廊,西单大悦城,F2 性感 Sexy,1、分析该楼层的特色、价值何在2、寻找普通楼层的特色所在,各层业态及动线分析,西单大悦城,F3 潮流 Trendy,1、在三楼设定主力品牌2、从三楼开始主题零售区设置,各层业态及动线分析,西单大悦城,1、四楼，最尴尬的楼层2、特色品牌赋予的新的生命力,各层业态及动线分析,西单大悦城,F5 动感 Sporty,1.运动与数码的结合2.适合男生的楼层,各层业态及动线分析,西单大悦城,F6

25、快乐 Happy,1、解决高楼层到达问题飞天梯创造的双首层概念2、怎样的品牌符合年轻人约会的需求,各层业态及动线分析,西单大悦城,F7 约会 Dating,各层业态及动线分析,西单大悦城,F8 童真 Childlike,1、主力店的设置影响整个楼层,各层业态及动线分析,西单大悦城,F9 兴奋 High,FAB数码娱乐广场,各层业态及动线分析,各层业态及动线分析,西单大悦城,F10/11梦想 Dreaming,Capital Cinema 首都电影院,项目亮点,西单大悦城,大悦城拥有若干“之最”：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码影院首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大

26、的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰）。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今等。,项目亮点,西单大悦城,亚洲最长飞梯,项目亮点,西单大悦城,各色水吧、甜品店、美食组合,北京区域商圈简析,西单商圈介绍分析,西单商圈模式总结,西单典型项目分析,客群聚焦化,西单商圈气氛活跃，主力消费客群是15-30岁的年轻时尚客群，基本上都是学生、小白领和工薪一族。这些客群的消

27、费特点是“标新立异、消费冲动、低客单价、高消费频次”，虽然收入比较低，单次购买能力有限，但是由于年轻时期生活压力不大，加上消费冲动，实际消费能力还是非常可观的。,西单商圈模式总结,业态多元化,主力消费客群在餐饮上的需求是很好的环境、新奇的品牌，能够适合朋友聚会、情人约会的聚餐场所，环境和氛围才是最重要的。西单商圈充足的餐饮、休闲娱乐业态，从用餐环境、硬件设计、价位较低、品牌特色等因素来说都适合年轻人的用餐需要。另外，西单商圈引进了共有13个大型影厅的首都影院及电玩城，满足了主力消费客群的休闲娱乐消费需求。,西单商圈模式总结,品牌新颖化,西单商圈里零售业态中的年轻时尚潮流品牌非常丰富，而且很多品牌都是第一次进入北京市场或西单商圈，这些国际知名品牌的共同特点是：“一流的设计、二流的面料、三流的价格”。产品更新很快、价格低廉，但却紧跟时尚潮流，非常符合西单商圈的市场定位。,西单商圈模式总结,每一个商圈的形成都有一个漫长的过程，在商圈形成的过程中，每个商圈都会聚集一个主力消费客群。西单商圈里的商业项目做到了尊重这些现有的主力消费客群，尊重这些消费群体的消费习惯和消费能力，并且发掘出了这些主力消费客群之前没有被很好满足的消费需求是西单商圈成功的重要策略。,西单商圈模式总结,汇报完毕多谢指正,