重庆万D广场、苏州邻里中心、上海大宁商业广场等项目建议书（56页） .ppt

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1、重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,1,1,B.九洲远景对北培项目的初判,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,2,项目区域概况项目立地项目特性及难点及相关案例九洲远景对项目的初步理解,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,3,北碚区域示意图,北碚概况,地理位置：位于重庆西北郊，背靠缙云山、面临嘉陵江，是重庆主城九区之一，是两江新区的重要组成部分，是重庆独具魅力的都市花园、人文福地、宜居之城、两江新秀；区域划分：人口73万，辖5个街道，12个镇，6个开发区管委会，以北碚组团、蔡家组团和江东组团为核心形成“人”字形发展格局区域定位：北碚组团：现代新型城市新区

2、蔡家组团：现代新型工业新区和高品质居住区江东组团：碚金线为主轴的江东现代生态产业带,北碚位于重庆西北郊，是重庆主城九区之一，是两江新区的重要组成部分，以北碚组团、蔡家组团和江东组团为核心形成“人”字形发展格局,区域概况,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,4,北碚组团规划,新城,城南,城北,老城,北碚组团区域规划,北碚新城（城南、城北）,北碚老城,新城建设正式启动：1999年范围：缙云山和鸡公山之间，嘉陵江支流龙凤溪之畔，东起团山堡，向西延伸至歇马核心区:北碚行政中心发展格局：城南、城北两个板块区域定位：北碚未来的政治、经济、文化、商

3、贸和居住中心,范围：起于嘉陵江，止于七一桥、龙凤桥、文兴湾大桥和天生桥“四桥”范围内的区域区域定位：老城依旧是北碚的核心居住区,北碚组团规划形成新城、老城两大区域，新城定位为北碚的未来中心，发展迅猛，老城在北碚组团的区域地位依旧保持,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,5,北碚组团-主城区,北碚组团目前主要通过路上快速通道与重庆主城相连，未来轻轨的开通将极大改善该组团与主城的接驳,交通与重庆主城,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,5条快速通道：渝合高速公路与合川连接绕城高速公路2010年1月全线通车城市中环线2010年嘉悦

4、大桥通车，横向连同北碚与渝北区省道110线纵向连接北碚与沙区、九龙坡区,城市轻轨6号线连接北碚、江北、渝中、南岸（在建项目，一期2012年通车，2014年全线通车）城市轻轨7号线连接北碚、大学城、九龙坡区（规划线路）,北碚,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,6,北碚各组团,北碚概况,九路一桥一轻轨九路：水两路改造、省道110线改造、碚青公路改造、城市快速一横线建设、城市快速路一纵线北碚段建设、金大公路改造、静两路建设、碚金路改造和北华路建设一桥：朝阳二桥建设轻轨：6号线,北碚组团、江东组团、蔡家组团未来主要通过“九路一桥一轻轨”相连,资料来源：力帆北碚项目招商资料、intern

5、et、九洲远景分析,交通与区内其他组团,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,7,商业格局,北碚“十二五”商业规划将北碚组团城南、老城两大片区及蔡家组团定位为未来三大商业中心,老城商业中心核心商圈,城南商业中心圈,蔡家组团商业中心,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,8,Back-up 商业发展规划,根据商业发展规划，北碚老城、城南、蔡家商圈未来均会提高自身的档次以增强商圈竞争力，但各自具有不同的辐射范围及功能定位,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,北碚三大商业中心未来发展规划,重庆力帆北培项目建议书-提报版-

6、20120328,9,北碚是重庆科技和教育两大高地拥有西南大学等高等院校5所中专和职业学校8所、市级重点中学4所各类科研机构43个,北碚区域特性,北碚是重庆科技和教育的高地，大量的学生人口势必成为商业消费的主力客群,西南大学,北碚国家大学科技园,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,区域特性,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,10,项目区域概况项目立地项目特性及难点及相关案例九洲远景对项目的初步理解,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,11,城南新区板块,项目地,城北新区板块,地理位置：地处老城核心聚集商圈的边缘地带时间距离：距离老城核心区域700m，行车

7、3分钟；距离城南核心2.5km，行车时间12分钟；距离城北1.5公里，行车时间8分钟；区域人流：地处老城核心商业人流量集中区与西南大学人流量集中区中间区域,2.5km,300m,700m,1.5km,项目地处老城核心商圈的边缘地带，位于中心区与西南大学两大人流密集区中间位置，商业价值巨大,项目区位,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,12,项目交通,紧邻老城商业最核心区位，是外部人流进入老城的重要交通节点，且邻近轻轨6号线北碚终点站,项目交通紧邻老城商业最核心最成熟地段，同时项目也是区外人流进入老城区的重要交通节点项目邻近轻轨6号线北

8、碚终点站紧邻地块100m处拥有多条公交线路,中心,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,主入口,轻轨站,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,13,项目区域商业格局,老城商业分布情况老城步行街旺德旺城天生丽街 城南版块商业分布情况：嘉陵风情商业街,本案,北碚老城商业以步行街为主，档次不高，但具有较强的消费惯性，位于城南新区的嘉陵风情商业街体量大，具备升级北碚商业的能力,城南新区板块,4,资料来源：力帆北碚项目招商资料、九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,14,项目指标,项目是集合住宅、写字楼、零售商业于一体的综合体，零售商业6万平米左右,资料来源

9、：力帆北碚项目招商资料,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,15,地块目前还未拆迁,西南处有部分建筑无法拆迁,地块有接近23米高差,项目地块目前尚未拆迁，临近购物中心一侧有部分建筑无法拆迁，地块高差接近23米,项目现状,资料来源：力帆北碚项目招商资料、实地调研,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,16,项目区域概况项目立地项目特性及难点及相关案例九洲远景对项目的初步理解,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,17,通过项目所在区域及立地条件的初步调研分析，在认清项目特性的基础上，对项目进行合理的定位、规划,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-

10、提报版-20120328,18,思考一：城市新区商业发展规律认知？,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,19,1698年江户时代,旅途中歇脚、住宿的站点（宿场）,1885年,JR山手线的赤羽-板桥-新宿-涩谷路段建成开通，新宿车站诞生,1923年关东大地震之后,东京的建成区从地质条件不好的川手下町向山手地区发展，新宿开始作为铁路交通枢纽,二战以后,西部郊外大规模住宅区的开发建设，仅铁路就有7条线路汇集于新宿，其交通枢纽的重要性日益提高,1950年,新宿歌舞伎町一带成功举办了和平博览会，促进了战后整个商业区的恢复和发展，特别是娱乐设施的充实和提高,1958年,“首都整备委员会”决定

11、把新宿建设成为综合性的副中心,20世纪60年代,新宿迎来了历史上商业发展最快的时期，后期已经发展成为东京具有相当规模的、较完善的重要商业中心,现在,新宿已经成为东京副中心中发展最快、最豪华的综合型中心,最初时期,车站建成,交通枢纽形成,战后恢复,博览会促进发展,确定副中心,迅速发展期,综合发展,时间阶段,重大事件,商业发展阶段,交通优势,商业住宅启动,住宅大发展,商务办公发展,东京城市副中心新宿发展规律：,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,20,90年代初期,人口稀少，几乎没有商业,90年代中后期,96年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商

12、圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成,90年代末,99年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈,21世纪初,沃尔玛入驻蛇口，蛇口商圈开始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成,顺电、国美、苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹、岁宝、赛格纷纷落户南头商圈。2006年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟,2003年2007年,初始期,启动期,发展期,快速发展期,激烈竞争期,2007年至今,海岸城、保利文化中心、益田假日广场等一批超大型的mall开业，商业竞争激烈,90年代以前,随

13、着人口开始增加，逐渐有了一些社区配套的商业,空白时期,成熟期,时间阶段,重大事件,商业发展阶段,交通便利,住宅大发展,人口聚集,商业商务迅猛发展,资料来源：九洲远景分析,深圳城市副中心南山发展规律：,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,21,规律1：区域发展历程往往遵循“交通住宅商业商务办公更高阶商业”的内在规律规律2：交通的改善往往会强有力的刺激住宅的开发，随后带动商业的发展，在此之后商务办公会得到迅速发展规律3：重大基础设施或活动的举行带动人气或商业的发展，对新区建设是一个强有力的支撑,轻轨6、7号线,北碚蔡家组团规划,交通改善,商住大开发,商务发展,更高阶商业发展,北碚发展

14、符合城市新（郊）区发展的规律，目前已经进入“商住大开发”与“商务大发展”的阶段，更高阶商业有机会出现,北碚新城土地供应,城市新区发展规律研究,资料来源：九洲远景分析,本案,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,22,苏州工业园位于苏州中心城区东部金鸡湖畔1994年经国务院批准规划面积288平方公里（其中，中国和新加坡合 作开发区域80平方公里）常住人口61万（户籍人口32万）园区内开通25条公交路线地铁1号线于2012年6月开通园区内入住各级政府部门，如：人民检察院、工商局等园区定位：苏州市现代化新城和苏州市中央商务区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园区

15、和文化创意产业中心,苏州工业园概况,在苏州城市化发展进程中，苏州工业园主要承担了苏州市工业及商务功能，同时还将发展成为长三角区域次级商务中心,资料来源：九洲远景分析,案例-苏州工业园,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,23,1994年 2006年 2007年 2008年 2009年,投资启动,住宅以湖西区域为主,圆融时代广场开业，引入高端百货久光百货,靠近老城区的湖西商贸区为主；开发商以国内为主，写字楼出售比例较高，品质一般,商业开始开发，李公堤一期、和顺奥特莱斯开业,中新合作区就业人口已超20万人，居住人口近10万人，其中外籍人士超过8000人,首家五星级酒店金鸡湖大酒店开业

16、,1995年,邻里中心新城大厦隆重开业,1997-2001年,1998年,苏州工业园位于苏州中心城区东部金鸡湖畔，为城市发展新区，其商业发展进程对本项目有重要借鉴意义,苏州工业园商业发展进程借鉴,1994年，中新两国政府在北京正式签署关于合作开发建设苏州工业园区的协议。苏州工业园物业的发展前期住宅及办公的发展以靠近老城区的湖西商贸区为主。2003年起，苏州工业园发展重点由湖西商贸区转移至湖东商务区。自2006年底起，李公堤商业、圆融时代广场等商业开始兴起。,出现住宅以及配套的住宅底商,邻里中心出现,李公堤、圆融时代广场出现。,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-201203

17、28,24,苏州工业园区邻里中心于1998年陆续开业，目前，共建成7个邻里中心。邻里中心主要服务于项目周边约1万多户居民的日常需求，每个邻里中心都设置12个基本功能，是集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区型购物中心。,初级商业形态邻里中心,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,25,项目位于金鸡湖畔，由17栋独立建筑构成，引入苏州奥特莱斯的全新零售业态形式；,进阶商业形态李公堤商业街区,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,26,圆融时代广场是苏州有史以来规模最大、业态最全的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅

18、游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。时代广场总建筑面积约51万平方米，分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、生活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座16万平方米的Shopping mall香港利福国际集团打造的苏版久光百货。,进阶商业形态圆融时代广场,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,27,北碚商业发展符合城市新区商业发展通行规律，目前处于城市新区商业发展的第二阶段向第三阶段过渡,小结,苏州工业园发展历程,出现住宅以及配套的住宅底商,邻里中心出现,李公堤、圆融时代广场出现。,城市新区商业发展通行规律,第一阶段,第二阶段,第三阶段,以满足基本生

19、活需求的初级商业形态出现,出现满足有一定需求的购物消费场所,出现大体量、满足一站式消费的区域集中消费场所；出现特色化、差异化商业项目；,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,28,思考二：如何兼顾区域居民与高校师生不同类型的消费需求？,+,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,29,光谷步行街地处武汉东湖新技术开发区，该区聚集众多高等院校，与本项目区位类似，其定位、业态组合及消费者沟通灯方面有较高的借鉴价值,光谷步行街核心要素借鉴,案例-光谷步行街,项目定位为集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式服务、体验式购物环境相结合的一站式多功

20、能综合性购物步行街区,1,消费客群上，该项目以大学生及家庭人口为消费客群，快速集聚商业人气，满足周边对商业的需求,2,在业态上，引入青年主题的购物、餐饮、娱乐业态，为目标客群提供便利齐全的产品和服务,3,资料来源：九洲远景分析,在消费者沟通方面，不断举办各类营销活动，吸引年轻消费客群，集聚商业人气,4,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,30,武汉光谷为国家级高新技术开发区，集聚众多知名企业和高等院校，并配套有光谷步行街等商业设施,区位：位于武汉东南部，紧邻洪山区，为国家级高新技术开发区，距离武汉市中心约13KM高等院校：周边高等院校较为集聚，主要有华中科技大学、华中师大、中南财

21、经政法、中国地质等高等院校20多所服务配套：已配套世界城光谷步行街、华美达光谷酒店等商业设施,资料来源:东湖新技术开发区，九洲远景分析,光谷概况,武汉中心,光谷,13KM,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,31,该项目的商业消费人群以周边居民、学生及企业为主导,核心客群：,次客群：,项目目标消费人群,项目周边的居住人群武昌区及园区内学生园区内企业中高层管理人员和企业职员,武昌区居住人群外来游客,+,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,32,主力店设置百货、超市、影院等业态，以主力店为核心驱动，满足消费者生活需求,B1,L1,L2,L3,L4

22、,L5,大洋 百货,工贸 家电,大洋 百货,家乐福,大洋 百货,大洋 百货,家乐福,天河影院,大洋 百货,大洋 百货,主力租户,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,33,在租户选择上，兼顾家庭类家居生活消费需求及以学生为主的年轻客群的时尚消费需求,各楼层租户,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,34,在营销方面，不定期举行音乐和创意DIY活动，吸引年轻消费客群，集聚商业人气,资料来源：实地调研，九洲远景分析,消费者沟通,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,35,35,思考三：如何通过合

23、理的人车流规划，规避地形条件对商业物业的影响？,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,36,1,地形高差处理：室内步行街两面临街设计，通过户外扶梯/楼梯加强项目内街与外部街道的联系，通过室内扶梯加强购物中心内部垂直交通，创造出双首层的建筑设计概念，最大程度地提升项目整体商业价值,重庆万达广场地形高差大，与本项目类似，其对高差处理方式、人车流动线规划手段对本项目有借鉴作用,2,项目成功因素及借鉴要点,资料来源：九洲远景分析,案例-重庆万达广场,人车流动线：通过合理的外部交通动线，使得人车分流，通过落客点的合理规划设置，使得不同功能的物业车流分流，有效缓解了交通压力,重庆力帆北培项目建

24、议书-提报版-20120328,37,重庆万达广场地处南坪CBD核心区域，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓于一体,重庆万达广场基础资料,资料来源：九洲远景分析、internet,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,38,项目通过合理安排外部交通动线与内部人流动线，使得内外部商业具有了一定的联动性，促进消费者循环消费,人流动线图,车流动线图,资料来源：九洲远景分析、internet,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,39,项目东西高差36米，南北高差11米，购物中心（室内步行街）与项目街区商业、外部街道自然连接，创造出双首层的设计概念

25、，形成独具特色的购物休闲空间,室内步行街,东西面高差36米，南北高差11米。在这样的地形条件下，规划难，施工更难，因此在规划中，本项目将室内步行街设计在地下，比较好地解决了高差问题300米长室内步行街分为地下和平街共两层，其中地下层层高5.4米，平街层层高6.2米，总建筑面积28000平米室外设置台阶将室外步行街与室内步行街相连，两者相连形成了独具特色的购物休闲空间,资料来源：九洲远景分析、internet,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,40,室内两层步行街内部垂直动线主要依靠扶梯，利用巨大中庭形成环形动线,室内步行街,资料来源：九洲远景分析、internet,重庆力帆北培

26、项目建议书-提报版-20120328,41,思考四：封闭式商业与开放式商业如何在商业业态、交通组织、动线规划等方面有机结合，使得消费具有循环性？,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,42,1,功能组合：以餐饮、文化及娱乐功能为主导，尤其通过大比例的餐饮租户、丰富的餐饮业态类型，满足区域居民、白领等各类消费者的饮食需求,上海大宁国际定位为社区生活方式中心，结合地块特性，充分融入街区文化，打造成为业内代表性的开放式购物中心,2,3,项目成功因素及借鉴要点,封闭式商业与开放式商业联动：封闭式商业引入消费性强的业态作为主力店，开放式与半开放式相结合的商业建筑形态，满足不同功能的商户要求,

27、人车流动线：项目内部设置人流车道和步行车道，增强街区氛围，并通过通过花车、餐饮外摆、导视、景观小品等增强街区业态与环境的丰富性,资料来源：九洲远景分析,案例-上海大宁国际,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,43,大宁国际广场基础资料,资料来源：实地调研，九洲远景分析,大宁国际是目前上海最大的开放式商业广场，定位为以大众消费为主、集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,44,项目可分为四大区域，采取了开放式商业步行内街的形式，各个区域功能明确，有效引导人流,项目平面布局图,项目业态组合概况,酒店及裙楼商业区,停车场及休

28、闲娱乐区,餐饮、购物区,办公楼及裙楼商业区,酒店及裙楼商业区:项目西北角，由四星级福朋喜来登酒店及6层裙楼商业组成；一楼被交通通道隔断，2-6层连结租户举例：大润发、蝶翠轩、大宁创意基地停车场及休闲娱乐区:项目西南角，8层立体停车场和3层裙楼商业组成租户举例：上影星汇影城、sport 100办公及裙楼商业区:项目东面，通过5幢高层建筑隔离高架道路所带来的噪音干扰；主要形态均为4-18层高层商住办公楼和1-3层裙房商业租户举例：C&A、屈臣氏、宏图三胞核心餐饮及购物区:项目中心位置，内部穿梭的街道展现出开放的氛围；建筑均为4层左右，1层大多规划为购物和小型休闲餐饮；2-4层为中型餐饮和购物租户举

29、例：ONLY、新雅粤菜馆、DQ,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,45,大宁商业广场充分考虑到目标客群的特点，引入大卖场、专业店以及其他目的消费性强的业态作为主力店，极大地吸引人流（1/2）,大宁国际广场主要租户描述,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,46,大宁国际广场主要租户描述,大宁商业广场充分考虑到目标客群的特点，引入大卖场、专业店以及其他目的消费性强的业态作为主力店，极大地吸引人流（2/2）,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,47,项目内

30、部机动车道两边设置人行步道，机动车道设置减速带，增加斑马线，从而增强项目的街区氛围,内部机动车道,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,48,项目内部步行街道约2公里，连接项目15栋单体建筑，通过花车、餐饮外摆、导视、景观小品等增强街区业态与环境的丰富性,内部步行街区,资料来源：实地调研，九洲远景分析,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,49,项目区域概况项目立地项目特性及难点及相关案例九洲远景对项目的初步理解,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,50,方向4基本 Mall,方向3生活 Mall,方向2时尚 Mall,九

31、洲远景认为本项目的初步主题定位为生活方式的倡导者、个性化产品的表现者,主题定位（情感）,购物中心的定位方向,典型代表,城市生活的标志者,方向综合 Mall,时尚解决方案的提供者,超级地区中心城市中心/区域中心,基本需求的一站式提供者,邻里中心能量中心,城市中心,生活方式的倡导者,生活时尚中心休闲娱乐中心,主题定位（功能）,涵盖购物餐饮娱乐是城市中心或区域中心等的匹配产品,以满足基本需求为核心,以生活方式型的业态聚集为核心的“场所”,以时尚购物为核心，匹配于大量的随机客流,方向5主题 Mall,个性化产品的表现者,主题购物中心,某细分市场主题,项目定位方向,资料来源：九洲远景分析,重庆力帆北培项

32、目建议书-提报版-20120328,51,根据项目所在区位，九洲远景对此项目类型初步判断是区域中心,资料来源：九洲远景分析,功能诉求,情感诉求,一次性购足(=品种齐全),专业化(=有限品种),城市中心,超级地区中心,休闲娱乐中心,邻里中心,生活时尚中心,零售公园,能量中心,工厂直销中心,区域中心,九洲远景购物中心的分类,专业市场,美食中心,主题购物中心,项目类型初判,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,52,项目以丰富的业态组合，满足区域居民、以学生为主的青年客群的各项消费需求，成为生活方式的倡导者、个性化产品的表现者,项目类型：区域中心项目价值：北碚的首选休闲购物场所客户群体：

33、周边居民、学生人群功能描述：主要为家庭、青年提供各项功能的产品和服务，以大卖场、影院等为核心主力店，以美食广场、电玩城、KTV等为次主力店，满足消费者邻近购物的便利性需求，提供青年、家庭朋友聚餐的休闲场所，来营造新生活方式的区域中心情感描述：生活方式的倡导者、个性化产品的表现者,资料来源：九洲远景分析,项目概念描述,项目概念描述,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,53,建议项目采用主力店驱动模式，引入多个购物及休闲娱乐主力店，满足消费者日常生活及休闲需求，成为目的性导向的消费地,本项目驱动模式,主力店驱动模式,大卖场家电卖场3C数码运动百货,影院KTV运动馆电玩城,购物,休闲娱

34、乐,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,54,同时，结合纵向聚集品类丰富的餐饮业态，吸引和满足家庭及年轻人群的聚会、休闲功能,正餐,快餐,甜品,特色主题餐饮,东南亚餐厅,休闲餐饮,BBQ,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,55,从落地性而言，引入档次较高的本地或全国连锁知名品牌，以期提升整体商业的档次及形象，做到真正的商业升级,资料来源：九洲远景,重庆力帆北培项目建议书-提报版-20120328,56,在消费者沟通及营销活动方面，通过时尚潮流和儿童家庭两类丰富活动，增加对于两类人群的驱动力，使之具有更强的辐射和聚客能力,资料

35、来源：九洲远景分析,数码展,卡通庆典,选秀现场,透明演播室,小型潮流艺术展,明星PR活动,+,全城笑脸,儿童音乐比赛,时尚潮流,儿童家庭,休闲餐饮,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN

36、1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3m

37、dS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,