铜陵铜冠地产铜陵钢材厂铜材厂地块项目整体定位及物业建议报告34p.ppt

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1、,背景研究城市地位及规划城市经济发展现状城市房地产发展状况,近年来铜陵GDP总量呈现不断上涨，但经济总量排名全省中下游水平；同时较高的经济增长水平必将带动城市经济的快速提升,初步核算，2009年铜陵实现生产总值（GDP）343.72亿元，按可比价计算，比上年增长13.7%。从绝对量分析，铜陵城市整体经济目前处于快速平稳发展阶段，平均增长率高于全省，处于全省中游，且经济发展势头将在一定时期内得以保持，城市经济实力将得以提升；,数据来源：铜陵市统计年鉴,目前铜陵人均 GDP 约6800美元左右，按照人均GDP与房地产发展水平之间相比较，铜陵房地产市场正处于稳定发展阶段；铜陵城市人口基数小、城市化率

2、高的市情，决定了铜陵住房需求的独特性，即以改善型需求占主导。,铜陵经济水平平稳快速上涨，人均GDP近年来有较大幅度提升，跃居全省第二；与房地产市场发展的对应关系来看，铜陵房地产市场处于以改善需求为主的发展阶段。,铜陵近年人均GDP变化图（单位：元）,铜陵与省内城市09年人均GDP对比图（单位：元）,数据来源：铜陵市统计年鉴,重点打造三大产产业集群 依托铜陵独特资源优势，大力发展铜产业集群、电子产业集群、纺织服装产业集群，构筑铜陵特色优势产业；发展四大基地 构筑全国最大的铜产品加工制造和集散中心、全国重要的电子信息基础材料产业基地、硫磷化工产品基地和水泥建材制品基地等四个产业高地；培育发展三大接

3、续产业 培育和发展一批具有市场优势、区位优势和竞争优势的新兴接续产业，装备制造业、新材料工业、生物医药工业。铜陵市2003-2020产业发展规划,铜陵以第二产业为绝对主导，处于工业化成熟阶段，未来重点打造三个产业集群、四大基地、三大接续产业;产业发展缺乏城市高级化的引导，对房地产的持续发展不利,2009年铜陵三产结构比例,根据城市产业结构与城市房地产市场发展关系：第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象；第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量,数据来源：铜陵市统计年鉴,基于独特的城市发展历史，铜陵城市城市化居于安徽省前列，至2009年，城市化

4、率已超过60%；铜陵市域人口近年增长数量有限，且增长速度呈现下滑趋势，从06年1.23%下降至09年的0.14%；新增人口少影响市场张力：市区人口近年有相对一定比例增长，但总增长数仍然有限，7年间铜陵市区人口增长仅为7万，年平均增长1万人左右。城市规模较小决定了城市房地产市场规模发展有限，基本上限制了房地产企业走大规模高速度的发展模式。,铜陵09年城市化率超过60%，居安徽省前列，但人口基数低，城市规模较小，房地产市场容量有限；同时随着城市的发展，人口规模的提升，城市用地价值将逐步显现。,铜陵近年全市人口变化图（单位:万人）,铜陵近年市区人口变化图（单位:万人）,到2020年，城市人口将达到8

5、0万人，城市建设用地规模控制为80平方公里；到2030年，市中心城区城市人口规模为100万人，城市建设用地规模控制为100平方公里。铜陵市城市用地规划,数据来源：铜陵市统计年鉴,铜陵人均可支配收入近年呈快速增长态势，但即期消费意愿不强，表现为高储蓄特点，整体来看，铜陵居民消费能力逐步增强，消费方向需加以引导。,收入增长较快：2009年全市城镇居民人均可支配收入达到16769元，同比增长10.5%；农民人均纯收入预计达到6190元，同比增长11%；09年全国人均收入前60排行中，铜陵排名全国第59位，人均可支配收入相对较高。即期消费意愿不强，长期消费能力可观：整体消费支出增长率变化呈下滑态势，居

6、民消费意愿不强；高储蓄：2009年末，铜陵市人均人民币储蓄存款余额为22853元，同比增长15.97%；在本省仅次于马鞍山，排名第二位。,数据来源：铜陵市统计年鉴,宏观大势发展,结论一：因铜而生的工业强市，城市居民消费力可期，可引导空间大；,结论二：城市人口基数低、增速慢，城市规模小，房地产容量有限，本地客户换房需求仍为未来市场主流；,结论三：未来产业结构优化将成为铜陵房地产市场发展的助推器，中高端以上消费人群将不断丰富。,背景研究城市地位及规划城市经济发展现状城市房地产发展状况,城市房地产发展状况房地产市场现状及趋势研判区域竞争分析客户分析,铜陵房地产市场投资规模呈现逐年递增的发展势头，房地

7、产市场发展迅速，同时房地产投资占固定资产比例有限。,2009年，全市固定资产投资完成282.94亿元，同比增长61.65%，其中，城镇投资完成227亿元，同比增长63.99%；房地产投资完成46.47亿元，同比增长44.11%；农村非农户固定资产投资完成9.47亿元，同比增长117.04%。,数据来源：铜陵市统计年鉴,数据来源：铜陵市统计年鉴,铜陵市场整体供应以三房为主，110-130平米舒适性三房以及70-90平米实用型两房是市场供应的主力面积范围,三房是整体市场供应的主力产品；90-130平米的经济型和舒适性三房占整体供应的60%以上，是市场供应的主流；紧凑型两房市场占比近3成，供应量较大

8、。,数据来源：合富辉煌房地产统计成果,铜陵市场成交良好，其中经济型2房和3房销售率最高，可进入空间较大；90-130平米三房成交量最大，但竞争最激烈,三房是市场成交的主力；经济型2房、3房销售率最高，市场空间较大；90-130平米3房成交量最大，但竞争最为激烈。,数据来源：合富辉煌房地产统计成果,通透性较差；功能空间布局不合理，（动静/干湿）分区不明显；春江花月一无生活阳台，使用不便餐厅无采光；户型设计缺乏亮点，赠送面积较少；舒适性较弱春江花月二卧室门户户对望，风水相忌,整体的采光通透性强；卧室尽量设置在南向，保证采光性金御华府主卧缺乏洗手间设置，功能欠缺；金御华府厨房设计过小，不利于使用；凸

9、窗、大阳台的设计增强的整体的舒适性和超值感,春江花月一,春江花月二,金御华府,丽景花园城,户型设计相对落后，功能空间设计的合理性和创新性不足，存在一定可提升空间；部分中高端项目户型设计先进，成为产品竞争的核心要素,2010年8月份全市商品房销售总量达到507套左右，环比上月增长达97.3%，虽然同比下降了39.3%，但是依然是近3月以来单月销售的最高值。本月住宅销售均价4205.77元，下滑到自4月新政实施以来的最低值。,铜陵房地产近年来年均消化量不断增长，年均增幅为10多万平米，09年消化量达70多万平米,数据来源：铜陵市房管局,据铜陵市房管局备案数据显示，2009年112月份铜陵市商品房销

10、售备案总套数7740套。按照套均面积100平米计算，铜陵市09年全年年消化量达70万平米左右。,同安徽9大城市相比，铜陵成交均价处于中间位置，均价水平为4200-4500元/平米左右，销售价格尚存在一定上涨空间,2010年8月份全市商品房销售总量达到507套左右，环比上月增长达97.3%，虽然同比下降了39.3%，但是依然是近3月以来单月销售的最高值。本月住宅销售均价4205.77元，下滑到自4月新政实施以来的最低值；,数据来源：铜陵市房地产信息中心,2009年至2010年上半年铜陵共成功出让土地共5000多亩，未来市场竞争加剧；同时发展商开发成本的大幅增加将进一步促进住房销售价格的提升,20

11、09年铜陵全年成功拍卖土地28块，共2357.09亩，总价款20.114亿元从2010年1月份开始到6月份结束铜陵共有28块国有土地公开拍卖使用权，其中成功拍出的土地有25块，共2694.57亩，共拍得土地价款57.958亿元2010年仅上半年土地拍卖收入已达57.958亿元，是09年全年的近三倍,数据来源：铜陵市房地产信息中心,外来品牌开发商加速进入，现有市场开发理念及开发水平的升级在所难免，大盘概念即将成为市场热点,后续供应情况总结,中凯置业项目,高速地产556亩项目,恒大地产项目,柏庄集团项目,高速地产项目,近期主要成交土地情况,城市房地产发展状况房地产市场现状及趋势研判区域竞争分析客户

12、分析,铜陵房地产市场板块竞争格局,按照地理位置、区域属性及楼盘聚集情况，铜陵城区大致可分为中心板块、新城板块、环天井湖板块、城南板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局；铜陵房在售楼盘主要集中在新城板块及中心区板块，而天井湖板块、城南板块在售楼盘相对较少。,中心区板块,新城板块,环天井湖板块,城南板块,中心板块,城市核心、配套成熟、综合价值突出；同时人口密度大；建筑设计较为落后，整体楼盘形象档次一般,板块范围：金山路以北、铜官大道以东、北京路以南、铜都大道以西合围区域；区域形象：建市以来的城市核心，区内行政单位、商业购物等功能集中，人口密度大，建筑设计落后，形象一般；道路交通：部分路面较窄，

13、高峰时期出现拥堵，车流复杂；配套设施：医疗、教育、城市休闲设施齐备，配套完善。发展趋势：后续土地供应有限，以零星综合性用地和旧城改造供应为主，发展潜力有限。,中心板块以中小规模的高层物业供应为主，主力户型面积区间为90-110平米，价格水平相对较高，达6000元/平米；整体去化速度较快,物业类型：高层物业集中涌现，传统多层物业逐渐淡出中心板块；规模：开发强度大、密度高、大规模楼盘少；产品：品质高，90-110平方米为主力户型；价格：平均售价达到6000元/平方，总价主力区间达60-72万，引领整个铜陵市场；销售：在售楼盘所推货量基本售罄，去化速度快；客户：以来自市中心的高收入阶层为主，职业以公

14、务员、企事业单位中高层和生意人为主。,铜冠花园,金色兰庭,双星国际,天瑞泓景苑,财富广场,雨润国际广场,商会大厦,钢铁厂铜材厂项目,环天井湖板块,自然景观资源丰富，政务氛围浓厚，市政配套设施较为完善；同时后续供应较少在一定程度上制约了该片区的房地产市场的发展,板块范围：铜官大道、湖东路以西区域，湖北边为铜陵县，南为铜陵市区；区域形象：借助天井湖、南湖等自然湖泊景观资源，区域具有得天独厚的生态优势；同时靠近市县两级政府办公司，政务氛围浓厚；道路交通：被滨江大道、铜官大道、长江西路、湖东路等市县主干道环绕，交通便捷；配套设施：医疗、教育、政务配套齐全，同时与市中心零距离对接，无条件享有市中心一切配

15、套资源。发展趋势：后续供应主要集中在铜陵县城，但县城建设已成一定规模，大规模开发改造可能性不大，后续供应乏力。,区域以中小规模的多层物业供应为主，客户来源广泛包括市区及周边县镇，板块均价水平北区为6000元/平米；南区为4000元/平米；整体去化情况较好,物业类型：版块区域以多层物业为主，高层、小高层物业为辅，但小高层、高层为发展趋势；规模：规模集中在15万平米以下中小型项目；产品：户型整体以中小户型为主，面积46-150左右，近期市场以90左右的舒适性2房和经济型3房为主；价格：天井湖北岸项目均价在6000元/平米左右，而南岸项目均价在4000元/平米左右；销售：板块整体去化速度快，销售良好

16、；客户：客源地缘特征突出，基本以项目区域客源为主，占比超过70%。置业目的以改善性需求、子女婚房、子女教育及进城为主。,春江花月,托莱多,金泰广场,城北新天地,天馨花园,御园,富览苑,城南板块,城市生活的发源地之一，居住氛围浓厚，区域内重点发展旅游产业将进一步带动片区房地产市场的发展,版块范围：金山路以南区域；区域形象：铜陵城市生活的发源地之一，依托交通便利和市政重点规划的旅游产业，本版块发展后发优势明显；道路交通：交通便利，通往铜陵城市生活的南大门；配套设施：居住氛围浓厚，医疗、教育、生活配套基本齐全，同时无缝对接市中心配套资源。发展趋势：区域为政府规划的旅游产业基地，未来住宅类供应有限，从

17、目前上市楼盘的后续推盘量统计，区域1-2年内供应量约14万。,以中等规模的多层物业供应为主；产品品质一般，户型以70-100平米的中等户型为主，价格水平为4500元/平米，整体去化速度较慢,物业类型：传统多层物业占主导地位，小高层、高层物业开始出现，并逐渐成为主流；规模：项目规模中等，且零星分布，开发力度一般；产品：户型整体以中小户型为主，面积70-125左右，后续供应主要以80-100 经济户型为主。价格：平均售价在4500元/平方左右，总价主力区间达36-45万，引领整个铜陵市场；销售：整体销售率良好，但去化速度较慢；客户：以项目周边客源为主力，占比超过80%。客源以地缘性客户为主，同时有

18、部分市中心、铜陵县及乡镇客源流入。,丽景花园城,金御华府,即将兴起的政务办公新区，区域发展潜力突出,未来房地产供应最集中的区域，成为市场竞争的热点,新城板块,版块范围：翡翠路以北，泰山大道以东；区域形象：随着部分政府机关的进驻，区域形象日臻完善，加之该区域亦为规划中的政务办公新区，区域潜力突出；道路交通：路面宽阔，车流通畅，但是公共交通有待进一步发展；配套设施：市政府配套正在日益完善，但是生活配套仍然较少；发展趋势：该板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，依托政府规划的中心倾斜，板块在加速崛起，目前是该区域规模楼盘最为集中，从目前上市楼盘的后续推盘量统计，区域

19、1-2年内供应量约41.5万,已成为铜陵市场最热门的板块。,物业类型：多层为主，小高层、高层发展迅速规模：以建筑面积为以18-30万方中等规模楼盘户型：主力户型在80-120平米左右价格：多层洋房价格6100-6500元/平方米；小高层、高层价格4500-5200元/平方米销售：在售货量基本售罄客户：客源广泛，以主城区人群为主，主要包括生意人，公务人员。,当前铜陵房地产市场热点区域，产品品质相对较高，以多层和小高层物业供应为主，主力户型面积为80-120平米，多层均价水平为6000-6500元/平米，小高层、高层为4500-5200元/平米,市场格局特征总结,中心板块为核心，外围新城板块发展迅

20、速,城南板块-性价比高，后发优势明显物业：多层物业为主，80-100平米三房为主价格：均价约4500元/平方米客户：地缘性客户为主，其中其周边厂区客源贡献量大,中心板块-城市核心，配套成熟，综合价值突出物业：高层物业为主，90-110平米为主力户型价格：住宅类均价超过6000元/平方米客户：中心城区公务员、企事业中高层领导和生意人为主,环天井湖板块-自然景观资源突出，政务氛围浓厚物业：多层物业为主，70-100平米为主力户型价格：板块价格南北差距大，北岸均价6000元/平米，而南岸均价4000元/平米客户：地缘性特征突出，占比超过70%,新城板块-城市战略“北扩”要地，铜陵市场最热门板块物业：

21、多层物业为主，90-120平米为主力户型价格：多层洋房6200元/，小高层高层5000元/客户：客源广泛，以主城区人群为主,住宅项目的分割基本上都是现代风格，消费者普遍较为接受；个别项目标榜“欧陆风情”、“新古典主义”、“欧式风格”，产品打造水平一般，整体水平有待提升。,市中心地段优势明显建筑风格较为单一为现代风格其他板块风格多样化中高端项目通常为欧式风格包括西班牙、新古典主义风格等,整体以现代风格为主，个别项目引入欧式和新古典元素，但风格展现水平有待进一步提升,春暖花开,托莱多,国际华城,春江花月,在售楼盘后续供应,中心板块后续供应主要来自铜冠花园和财富广场，其中财富广场主要以写字楼和商业形

22、式；其他三个板块中，新城板块在售大规模项目多，持续有大量供应上市。,主要集中在新城板块，中心板块供应商住各半,客户来源,各板块客户地缘性特征明显，中心区外围板块辅以中心区外流客户，周边县城乡镇客户亦有一定比例,各板块均以区域内客户为主，外围板块辅以中心区外流客户：各板块的核心客户来源是均以本区域为主；未能在中心区消化的中心区客户则根据不同需求外流到各板块，尤其是新城板块；周边县城、乡镇及外地外来客户是偶得客户。,不同客户来源的置业目的有所偏重：核心客源主要是改善性换房置业，次要来源主要包括教育购房和为子女买房成家，而偶得客户大部分是为了进城或让孩子进城读书。,城市中高端客户流向分析：本项目未来

23、主要的竞争在中心区板块内部以及新城板块,特征1：中心区板块属于整个城市客户价值认知度最高的区域，随着城市的外扩发展，中心区板块的客户逐渐向新城板块外流特征2：除新城板块，环天井湖以及城南板块对中心区板块价值认知度较高，客户均流向中心区板块特征3：环天井湖板块属于整个城市自然环境最好的区域，但由于供应较少，部分高端客户有向新城区板块外流的趋势,房地产市场发展概况,结论一：房地产市场快速发展，市场供需两旺，但价和量仍有较大提升空间，未来发展前景可期；,结论二：后市竞争激烈，新城板块将形成明显分流，但中心板块核心地位仍难以动摇，本项目依托中心板块价值仍具有较强竞争力；,结论四：70-90平方两房及90-130平方三房是供需主流，客户对高总价的大面积户型存在一定抗性。,结论三：大盘概念尚未出现、产品品质竞争大势所趋，结合规模优势及产品升级打造是本项目在后续激烈竞争中实现优胜的关键；,