山东聊城市房地产市场调查报告.doc
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1、聊城市房地产市场调查一、聊城市城市概况 11 地理位置 聊城市位于山东省西部,春秋时期曾称聊邑,一说因古有聊河而得名。地处冀鲁豫三省交界。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区,代管省辖市临清市,下辖126个乡、镇、办事处,6516个村委会,至2007年年末全市户籍总人口580.75万人。聊城市区位图22 交通 铁路京九、济邯铁路在此交汇,4小时进京,16小时到达香港。聊城火车站是京九线上四大编组站之一,具有三十股道客货列车编组发运能力。聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。 公路聊济青高速与京福(北京-福州)、京珠(北京-珠海)高速、青银(青岛-银川)高速
2、相联,向西与欧亚大陆桥相联。 港口4小时即可到青岛海港,4小时到天津港,5小时到烟台港,5小时到威海港。 航班济南空港距开发区120KM,经聊济高速公路1小时到达。聊城市交通图23 聊城特点 聊城是“中国江北水城”聊城江北水城是长江以北一座独具魅力的北方水城。聊城市城市湖河水域面积达13平方公里,占整个城市建成区的1/3左右。全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条,流域面积在100平方公里以上的河流有3条。黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里;马颊河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错,形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊-东昌湖,水面总面积近5平方公里;著名的京杭大运河
3、自南向北穿越而过,形成“城在水中,水在城中,城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌,被誉为江北水城。 聊城是中国国家级历史文化名城、优秀旅游城市聊城拥有2500多年的历史,是中国100个国家级历史文化名城之一,是中国99个国家级历史文化名城之一,全市现有古遗址、古墓葬、古刻石、寺庙、楼阁、园林、纪念地等500余处,其中,国家级文物保护单位5处,省级文物保护单位11处。其中三国时期的曹植墓,明代的光岳楼和清代的山陕会馆等,均为国家重点保护的文物古迹。聊城是水浒传、金瓶梅、聊斋志异等古典名著中描述的许多故事的发生地。像武松打虎的景阳岗、武松斗杀西门庆的狮子楼,已成为国内著名的旅游景点。 聊
4、城是一座新兴的工业城市聊城市是一座正在兴起的现代化工业城市,是中国重要的机械制造加工基地和纺织、造纸、化工、医药生产基地。近年来国民经济一直保持较高的发展速度,年增幅均在30以上。确立了发展以加工制造业为主的“十大百亿产业”,以骨干企业为依托,把有色金属、农业装备、汽车制造、电力、纸及纸制品、纺织、石油化工、食品、医药、电子信息等十个产业建成年销售收入达到或超过百亿元的大产业,构筑聊城现代化产业的基本框架。二、聊城市最近三年经济发展成果 21 2005-2007年GDP发展情况 2007年全市实现生产总值(GDP)1022.96亿元,按可比价格计算,比上年增长16.2%,首次登上千亿元台阶。2
5、2 2005-2007年人均GDP情况23 2005-2007年固定资产投资总额情况24 2005-2007年社会消费品零售总额发展 25 2005-2007年城镇居民人均可支配收入 26 2005-2007年城镇居民人均消费支出情况 小结:聊城的经济持续健康发展,投资力度将继续加大,房地产开发规模将会继续增加,居民的收入水平(包括城镇职工和农民)、可支配收入比例增高,会刺激房地产消费市场,使需求加大。为本项目的开发带来机遇。三、聊城市城市发展远景规划 根据聊城市城市总体规划(20012020年),聊城市的城市性质为:中国江北水城;以商贸、旅游为主的历史文化名城。聊城市城市规模是,到2020年
6、,城市人口为75万人,用地面积为80平方公里。根据城市规划布局,城市建设用地以东扩、南展为主,西、北适当完善,形成“一城(即整个聊城市城区)五区(中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。)”的布局。规划建成区范围东到东外环路,南至南外环路。 中心区 东至徒骇河,西到京九铁路,北至济聊高速公路,南至湖南路,是以现状城区为主的城市综合性中心区,以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。规划建设用地面积34.89平方公里,规划人口45.0万人。 开发区 开发区位于徒骇河以东,是聊城市区的重要组成部分,以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.
7、85平方公里,规划人口18.0万。规划布局分为两大片区,中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主;西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。 嘉明工贸区 嘉明工贸区位于济聊高速公路以北,是以嘉明工业园、专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。规划建设用地11.27平方公里,规划人口5.万人。规划布局是以昌润路为界,划分东、西两大片。东片结合现状村庄,以综合管理、生活服务和居住为主。西片以加工业、商贸为主。 西部能源仓储区 位于京九铁路以西,以能源工业、大型仓储为主。规划建设用地6.72平方公里,居住人口2.0万人,以聊冠路为界,北侧为工业区,南侧为生活居住区。 南部行政文化新区 位于湖南路以南,
8、以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。规划建设用地6.24平方公里,居住人口5万人。在城市总体规划中,将按照全面保护与重点保护相结合的原则,保护好完整的古城格局、广阔的东昌湖水面和众多的文物古迹,妥善处理好保护与建设的关系,做到新旧结合、协调发展。坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则,古城内建筑高度应控制在12米以下。东昌湖风景区不建设与之不协调的建筑物。同时,紧紧围绕“江北水城”这一城市特色,形成“一湖、两河、一环、十五点”的水系网络结构,实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景观,保障城市科学有序发展。(20012020年城市规划布局图)总结:随着聊城“江北水城”
9、的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘,水文化已经深入到聊城人心中;顺理催生了诸多“水景住宅”;这一切对本项目的开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。四、聊城市房地产市场 41 综述聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末,由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约,发展十分缓慢。至1997年底,房地产开发累计完成投资仅6.5亿元。1998年聊城撤地设市,随着住房分配制度改革的全面实施,城市建设步伐的不断加快,房地产开发管理体制逐步规范,房地产业开始蓬勃发展起来。特别是2004年以来,房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。目前,聊城市房地产步入快速成长期。 2005年房地产开发受宏观调控的影响
10、投资下降。全年房地产开发投资完成20.0亿元,比上年下降20.5%,增速回落31.5个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成76.6和38.6万平方米,分别下降2.5%和62.9%;商品房屋竣工面积99.5万平方米,下降3.9%;销售商品房118.9万平方米,增长19.8%,其中销售住宅占92.6%,销售商业用房占5.9%。 2006年房地产开发投资稳步增长,全年完成投资额23.90亿元,增长19.6%。其中商品房开发投资15.0亿元,增长31.7%。商品房销售额20.0亿元,增长22.0%。 2007年房地产开发投资增速趋缓。房地产开发投资完成25.67亿元,比上年增长3.4%,增幅回落
11、16.6个百分点。从房屋建设用途看,住宅投资增长30.6%,商业营业用房投资下降18.8%,办公楼投资下降28.8%。土地利用情况好转,购置土地面积减少48.9%,完成开发土地面积增长30.3%。 42 聊城市2007年房地产住宅市场分析 2007年至今,整体住宅市场发展平稳,2007年市场总供应70万平方米左右,销售近50万平方米左右。目前,聊城市普通住宅销售均价格在2800-2900元/平方米左右。A、房地产开发水平逐步提高。现在开发的楼盘注重提高自身品质。个人购房需求旺盛,从最初的“居者有其屋”到“居者优其屋”消费过程将趋于理性化。B、房地产供需结构从总体上说,聊城房地产市场供需两旺,但
12、结构性不平衡。C、从购买目的来分析购客户以自用型为主,投资型客户占有比例较小,自用户型以80120平米两房和三房为主。购房受到区位限制较大,据了解聊城人首选居住位置在东昌湖附近,其次是自己目前所在区域附近,然后考虑主要的还是价格。 D、价格分析目前聊城房地产普通多层住宅平均价格在2800-2900元/平米左右,低档房一般在2200元/平米左右,中高档房2800元/平米左右,高档盘在3400-3500元/平米左右;小高层产品市场均价3700-3800元/平方米,高档的一般在4500-5000元/平方米左右。n 市区部分住宅项目情况简介 星光水晶城 项目地址:建设路与花园路西北开发商:山东聊城星光
13、房产占地: 180余亩建筑规模:50栋多层面积区间:75147平米主力户型:三室两厅、三室一厅均价:2900元 /平米诉求主题:老百姓的好房子社区内配套:幼儿园销售率:约70%左右 东昌华府棕澜海 项目地址:聊城市东昌路121号开发商:聊城市昌华房地产开发有限公司项目简介:该项目占地2.16万平米,总建筑面积8万平米,绿化率大于35%,建筑密度小于30%;全部为高层和小高层拥有住宅共400多套,小区位于东昌湖黄金地段,东起东昌宾馆、西靠乐园路,北依兴华路,南临东昌路,整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成产品形态 :小高层、高层面积区间:96.59174.93平米均价:4500元/平米
14、精装修8000元/平米左右主要卖点:地段、景观销售率:约80%多 金柱水城华府项目位置:聊城市兴华路中段人民广场北侧开发商:山东聊建金柱建设集团有限公司项目简介:该小区位于振兴路以南,东昌路以西,南临兴华路,西靠新纺街,地处聊城中心区,区位优势明显,为聊城城区黄金地段。建设用地总面积为74784平米,建筑面积211600平米。金柱水城华府南部紧邻人民广场,附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。北侧为住宅区,且距长途汽车站较近。东、西主要是住宅区和办公区,不靠工业区。项目预计将在今年9月份交付。产品形态:小高层、高层面积区间:120160平米均价:小高层
15、均价3700元/平米,高层均价4000元/平米诉求主题:中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区销售率:约60%左右 伟业中华苑项目位置:聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北开发商:聊城城乡伟业房地产开发有限公司项目简介:该社区由南苑和北苑组成,北苑规划为五层和六层的多层,南苑占地面积35810平方米,规划为93栋三层联排和两栋花园景观洋房,别墅带前庭后院。面积区间:110-160平方米价格:多层3200左右,南苑比北苑多层高500元,别墅4500起销售率:约60%左右 江南公寓 项目位置:聊城昌润路与建设路交汇处(站北花园东临)开发商:宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司项目简介:项目总建筑
16、面积 22000平米,由一幢17层高层和一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成,外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格,项目07年10月开盘。共计200套左右。价格:3200元/平米(均价) 目前最高3700元/平米户型面积:一室一厅60平方米左右 两室一厅120平方米左右三室两厅140平方米左右销售率:住宅部分约85%左右 龙湾新城项目位置: 聊城市东昌湖东南岸(聊城一中、文轩中学附近)开发商:聊城市水城房地产开发有限公司建设用地面积:265852平米 总建筑面积:264256.8平米总户数:1806户停车位:1545位(地面停车位806位,半地下停车位684位沿河公共停车位55位)容积
17、率:1.0 绿化率:45% 建筑密度:24.7%多层:68324平米 676套 多层洋房:57931.2平米 480套花园洋房:60755.4平米 428套 叠拼别墅:28700平米 160套双拼别墅:4067.6平米 16套 联排别墅:7649.3平米 36套独栋别墅:3067.10平米 10套 多层主力户型:二室、三室面积范围:94.6157.7平方米 多层住宅开盘时间:2月1日均价:多层 3500元/平米 别墅 6500元/平米多层住宅销售率:30%左右n 目前住宅市场表现状况小结 大盘将成市场主流,市场供应量逐渐增大。目前聊城房地产市场上建筑面积均超过20万平米的项目就包括了凤凰新城、
18、城市主人、金柱水城华府、龙湾新城等,而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万平米,大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。 高层、小高层产品增多 城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多,但在高层房子总价与多层总价持平的情况下,多层及花园洋房产品将是人们的首选,说明消费者对高层产品接受程度不高。 市场上供应产品以大面积户型为主 在主力户型方面,三室二厅的房型占据当前供应市场的主力位置,其主力面积为120140平米,部分项目两室户型面积达到120平方米,在大户型产品成为主流的市场状况下,别墅类产品将具备较强的竞争力,但是不可否认,小户型产品也具备一定的市场空间。
19、 物业管理以自管为主 目前市场基本没有将物业管理作为项目宣传点的项目,绝大部分住宅项目以开发商自管为主,多数管理费在0.3元/平米/月0.5元/平米/月之间,说明消费者对物业管理关注程度不高。 以东昌湖为中心的地段为聊城房地产市场中心 目前围绕东昌湖的项目就包括了城市主人、龙湾新城、新东方名人苑、东昌华府棕澜海、伟业中华苑、中通时代等,湖景成为最大卖点。随着消费者对居住要求的提高,这一区域的价值也被市场所认可。n 聊城市房地产市场2008-2009年供应量分析 2008年供应规划根据聊城市城区住房建设规划(2006-2010),房管局与规划局联合编制了2008年度住房建设计划,2008年度计划
20、商品住房建筑面积约80万平方米,其中经济适用房、廉租住房建筑面积约6万平方米。项目名称建筑面积m2地理位置08年开工面积备注水城嘉苑147200东昌路以北,向阳路以西6000站北二期36008昌润路西,振兴路南23000园东综合区74800二干路以西,利民路以北23000城市主人247330西关街南,昌润路东60000水城华府215000新纺街以东,柳园路以西80000幸福家园13940振兴路北规划路南13940亚龙苑居住组团19825昌润路西,黄河河务局北19825苹果社区12769昌润路东,市公安局北12769回民小区11784礼拜寺街西,运河南11784凤凰湖居住组团9489建设路南,北
21、关街东9489新东方居住组团9942成人技校北9942聊城市职业技术学院住宅组团21781电大路北21781站前组团12000建委前面12000待添加的隐藏文字内容1润佳公寓10091昌润路西,聊堂路北10091育新苑68762东昌路南,育新北路东20000名仕雅居16800光岳路西16800珍珠苑4598兴华路南,柳园路东4598回民小区12802.8东关路北12802.8伟业中华苑79764建设路北,益民胡同东59764名人苑二期-峰景8279.26东昌路南,英雄广场西8279.26天安怡园23386东昌路南,女子实业学校西23386水都花园10047东昌路南,徒骇河西10047土城回迁安
22、置楼41984.26土城村南23000闸南高层住宅13947.5柳园路西,龙山商场北13947.5湖景公寓15302聊堂路南,昌润路西15302中兴-龙丰苑12259昌润路南振兴路南12259湖畔佳苑18083.244北关街东,兴华路北18083.244星光山水文园78048.6聊城一中南,运河北78048.6水晶城三期32315花园路西,建设路北32315阿尔卡迪亚小区 一期223999建设路北,双力路南52000原东昌集团家属院住宅楼改建3130建设路南,中通公司西1794兴华锦绣园-商住楼调整图19469.32站前街东,振兴路南19469鸿顺花园高层 商住楼10928.5建设路南,昌润路
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