厦门万隆国际广场市场提案初稿.ppt

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1、万隆国际广场项目市 场 提 案,目 录,第1部分：本案概况及SWOT分析 3第2部分：五缘湾商务营运中心概况 7第3部分：厦门楼市分析 14第4部分：写字楼个案解读 22第5部分：厦门写字楼及SOHO公寓分析 75第6部分：客群分析 86第7部分：万隆国际广场项目定价预估 92第8部分：写字楼市场总结 95,第1部分：本案概况及SWOT分析,万隆国际广场基本档案,S优势:1.项目地处五缘湾商务运营中心，位置优越；2.厦门机场、翔安隧道、集美大桥等便利交通，半小时贯通岛内，1小时辐射漳泉；3.区域配套齐全，集生态居住、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体；4.大厦配备最标准的5A

2、智能化管理系统；5、SOHO挑高5米，写字楼挑高3.7米，赠送面积较大,O机会：1.厦门政府鼓励发展五缘湾商务运营中心，扶持所在区商务楼的发展，发展前景为各企业所看好；2.项目在五缘湾商务运营中心中央区位，商务氛围浓厚，未来发展空间大；3.本区域正在迅猛建设发展中，市场潜力巨大；4.两岸的商贸往来日趋频繁，扩大了对写字楼的需求层面。,W劣势:1.本案距离市中心还有一段距离；2.SOHO单体面积较大，总价过高；3.部分户型为东西朝向；4.外观受局限，缺乏个性；5.五缘湾运营中心正处于建设之中，周边环境与甲级写字楼的要求尚有一定差距。,T威胁：1.因市场有限，传统商务区、观音山、软件园已消化很大一

3、部分写字楼客群，租售存在一定难度；2.本区域写字楼项目众多，且市场上存在较多新的待开发楼盘，如世贸海峡大厦、万泰东方、UP新都国际、香山游艇俱乐部等，竞争激烈；3.远离东渡码头，吸引物流、外贸的客户比较有限。,项目SWOT分析综述,决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润；市场竞争导向是某一项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求该项目能比竞争者向客户提供更多的价值（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会选择租我们的产品而排斥竞争者的产品。从以上对项目自身的优劣势

4、和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是产品类型在五缘湾商务区较为罕见，本身硬件优势及地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目产品在区域中的独特性、适用性，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。,第2部分：五缘湾商务营运中心概况,五缘湾的总体定位,五缘湾是都市与海湾亲密对话的国际化人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、水上运动休闲、文化娱乐、旅游商务、高新技术研发为一体的复合型城区。,五缘湾商务运营中心是东部新兴高档商务营运中心，位于环岛路西侧，西临环湾路，南接五通生态居住区，紧临翔安海底隧道，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务

5、新区。目前已建成10栋中高档写字楼，总建筑面积42万平方米，并将配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。重点吸引国内外知名企业的产品研发中心、产品展示中心、企业结算中心、营运中心等进驻。,五缘湾商务营运中心,区域规划前景：,厦门新名片，海西新明珠,五缘湾是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区，是厦门城市形象与地域人文的最佳代言。,五缘湾作为厦门本岛新兴城市副中心，具备极为优越的地理位置和区位环境，为本岛产业服务能量的桥头堡。其片区大手笔、高标准的景观环境营造和公建配套投入，使其住宅总体价格领涨于岛内其他区域，该区域客户60%以

6、上来自于厦门非本地户口、厦门周边、省外及国外客户，多数为二次置业甚至多次置业，一般为商务成功人士、私企业主、公司高管等。该区域正成为厦门新兴“富人区”。,高端定位，极具价值潜力,五缘湾运动馆位于五缘湾营运中心，是厦门岛内规模最大的网球、羽毛球、壁球、篮球、乒乓球室内综合运动场馆，本场馆建筑面积15000。,园区内部配套：,五缘湾运动中心,五缘湾运动馆一楼分为AB两个馆：A馆设为4个网球场，5个壁球馆；B馆设为2片篮球场，13片羽毛球场及乒乓球馆。,运动馆二楼即将规划为一个健身休闲场所，开设有健身跳操、休闲SPA等区域。同时五缘湾运动馆咖啡厅做为五缘湾运动馆的配套项目，引进凤凰居入驻。,五缘湾运

7、动中心,周边居住配套现状：,发展中的新兴区域，人气稍显不足,目前，五缘湾片区尚处于开发阶段，人气较少，区域内在售住宅楼盘较多，入住率低；临近五缘湾商务营运中心住宅项目为：国贸蓝海、五缘公寓，为新开发项目，入住率较低；部分区域仍处于拆迁建设阶段，自建房与施工工地交错分布，区域人员构成复杂，整体形象较弱；目前在售或已交房住宅楼盘，多数定位为高档楼盘项目，总价较高，影响区域内普通租房市场，将对区域内普通上班族造成一定影响。,墩土居住区,钟宅居住区,金山居住区,五缘湾商务营运中心,县后居住区,五通高林居住区,五缘公寓,国贸蓝海,五缘湾运动中心,国贸蓝海,五缘公寓,五缘湾商务营运中心,7路,6路,82路

8、,L18路,134路,周边交通现状：,目前，仅6路、82路直达五缘湾商务营运中心，其他如L18路、134路、7路则只能相应到达周边临近区域其中6路始发站为火车站、82路始发站为SM广场，均无法直达市内其他核心区域，交通较为不便,公交系统尚不完善，自驾车为首选,第3部分：厦门楼市分析,进入2011年，政府开启了它的楼市维稳工程。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2月20日，厦门重磅推出厦版“新国八条”，限购和限贷政策，双管齐下，调整厦门房地

9、产市场供求关系。其中，限购令是“新国八条”奏效的关键。政策引导市场，2011年在以“新国八条”为主旋律的市场调控之下。年内已经6次上调存款准备金率，至21.5%；3次上调五年以上贷款基准利率，至7.05%。密集登场的政策，已逐渐被市场消化，房地产市场已发生较为明显的政策累积效应。投资投机性购房得到有效控制，并已经开始撤场，刚性需求撑起厦门楼市。,一、宏观政策,央行经过紧箍咒似的金融手段层层加码，通过加息和提高存贷款准备金率等方式，来减少流通货币、平抑房价和物价过快上涨。从2010年2月份开始，实际利率一直处于负值状态；从6月开始，CPI同比涨幅有所回落，9月份同比涨幅为6.1%，环比下跌0.1

10、%，预计CPI连续冲高回落有望呈趋势性下降；目前国内市场输入型通货膨胀压力较大，国内经济通胀压力有待进一步释放。负利率的常态化带来流动性的泛滥，为了维护实体经济的平稳发展，中央政府调控频频加码，从目前当前经济走势分析，政策的叠加效应已着见成效。从2011年6月起，实际利率虽仍处负值，但已连续4月稳步提高；7月开始，政府也暂停了加息通道，放下用加息的手段来换取高速增长的CPI与一年期存款利率之间的平衡。,二、宏观经济,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比48.9%产业结构比较合理,厦门GDP近年来保持了约16%的增长速度；受金融危机影响，2009年增速为历史新低；2010年经济复苏，GDP涨速达

11、到15.1%。,2010年，厦门第一产业增加值23.00亿元，增长3.2%；第二产业增加值1026.86亿元，增长20.4%；第三产业增加值1003.88亿元，增长9.7%。三次产业结构为1.1：50.0：48.9。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,三、一级市场,宅地成交急剧萎缩工商用地横空出量 截至2011年9月，厦门出让土地成交量大幅下滑，相比去年同期562.14万的成交土地面积，下降了128.44万。今年三个季度住宅用地与商服用地成

12、交量，可谓平分秋色。其中住宅用地成交面积195.79万，占总成交的45%，相比去年同期453.79万，下跌了56.9%；而商服用地成交量急剧上升，从去年同期的104.38万飙升至189.3万，增幅高达81.4%。工业用地也开始崭露头角，成交48.61万，比2010年工业用地成交量翻了12番。通过比较，市场成交单幅土地的总建都有所提高。,岛外土地供应成主力拉低全市成交价统计2011年三季度厦门土地成交情况，岛外土地为供应和成交热点区域，占全市总成交面积的98%，岛外各区成交比例都在22%之上，其中同安和海沧成交量略高一筹。相比2010年同期，海沧区和翔安区土地成交量猛升，大有后来居上之势。岛内土

13、地愈加稀缺，年供应量逐渐缩小，湖里区成岛内土地主要供应方。,今年多幅土地均以底价成交，成交居住用地的溢价率也主要控制在50%以内。全市土地成交均价呈下行趋势，其中居住用地单方下跌710元，跌幅高达19%。工业用地和商服用地，成交均价保持相对平稳，下滑较小。,2010年居住用地成交均价岛内8021元/、岛外3099元/，商服用地成交均价岛内3170元/、岛外1361元/；截至2011年9月，居住用地成交均价岛内12879元/、岛外2918元/，商服用地成交均价岛内3252元/，岛外1655元/。岛外居住用地成交价基本保持平稳，而商服用地小幅上升。同比2010年，地价下滑，最主要是归结于岛外土地的

14、大规模供应和集中成交，从而拉低全市地价水平。,厦门市场态势小结,办公楼市场租金及售价平稳增长商业物业投资较为活跃住宅市场观望氛围浓烈,第4部分：写字楼个案解读,厦门岛商务区分布与分类,鹭江道-思北商务中心,湖滨南商务区,滨北商务区,莲坂商务区,观音山-软件园商务区,五缘湾-湖里高新园商务区,湖里商务区,江头商务区,传统商务区传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。中部商务区中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业大多为中小型企业；周边商业发达，人流量众多，交通便利。新建商务区新建商务区以政府为导向

15、，集中开发建设的全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。,各大板块商务区特点分析,公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等，租金水平为90-160元/月。主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。,该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，租金水平集中在40-80元/月。,地处厦门环岛路沿线，景观优势明显；商业氛围较差，周

16、边配套有待完善。该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30-120元/月。观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其他现代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。,传统商务区,中部商务区,新建商务区,五缘湾片区,Part1,运通中心,万隆国际,海沧大厦,海富中心,同安商务大厦,翔安商务大厦,宝拓大厦,宝拓大厦,1,新建商务区,项目外立面设计独特，海景资源优势强，交通网络发达，目前已招商租赁完毕。项目写字楼一栋，只租不卖，现已招商租赁完毕。楼层共计21层：其中1-3层由裙楼衔接，做商务配套设施之用，第四层至顶层楼中楼为办公区，供入驻企业办公之用，并配有地下两层

17、停车场。单层面积：1590平方米，标准层层高：3.5米。底商场总体面积约近6000平方米，出租年限是3年起签，层高是3.5米。地下有停车场280元/个/月。底商场总体面积约近6000平方米，出租年限是3年起签.层高是3.5米，物业费6元+1元公维金。商场只租不卖，一层有分割，经营如：多福豆浆、咖啡厅等，租金40元/M2/月，二、三层一起出租，已在经营购物中心及酒楼，租金30元/M2/月，三年一签。第二年递增1元/M2，第三年递增4元/M2。宝拓大厦租期自2010.3-2011.3，租期可达6年，三年一签。第二年递增1元/M2，第三年递增4元/M2。首批入驻企业免2年物管费。每年节约成本多达30

18、万,更享政府最惠退税政策。,项 目 概 况,海沧大厦,2,新建商务区,海沧大厦为5A甲级写字楼，由C1、C2#楼两组成，底下以2层裙楼连接，位于五缘湾商务营运中心地块内中东部，东临泗水路、北与翔安大厦相临，西侧为宝拓大厦、南侧为待开发用地，与海富中心对望。东向直面环东海域，为五通码头、五缘灯塔等，一线俯瞰海景资源。地下一、二层：主要为停车库和设备用房。裙房一层：主要为大堂、管理用房及经营性用房。裙房二层：主要为会议室、健身房及商务接待房等商务配套用房。双塔楼：三层以上均为高级写字楼，单层面积约1450平方米，可自由分隔，现每层已分割为4个独立区域。,一楼挑高前厅,写字楼标准层内景,入口与电梯厅

19、,正门入口,项 目 概 况,海富中心,3,新建商务区,该项目目前B栋已售罄，A栋正在销售中。建发海富中心由两栋24层双矩形智能化高级写字楼组成，蓝灰色玻璃幕墙配合浅灰色花岗岩幕墙尽显恢宏与大气。一层为大堂和商务配套，二、三层为会议室和商务接待，四层以上为高级写字楼，单层面积1350 m2，挑高3.8m，空间分隔自由灵活。地下一层主要为停车库、设备用房和职工食堂（500人）。每栋塔楼都配备中央空调系统，最先进的智能化管理系统，五缘湾商务营运中心片区将成为厦门市新的商务中心，而寓意着“海纳百川，富裕天成”的海富中心甲级写字楼将成为五缘湾营运中心的一颗明珠。,项 目 概 况,同安商务大厦,4,新建商

20、务区,该工程于2006年1月动工建设，并于2008年9月正式投入使用。目前已全部售完。销售时间为2009.32010.10。按照规划设计，五缘湾营运中心（同安园）的两层地下室规划为停车场、人防分区和部分设备用房。其中，地下停车位约480个，地上停车位100个。裙楼第一层层高5.4米（部分挑高9.8米），规划为主接待大厅、商品展示厅等。同时，还将配套银行、电信营业厅、商务中心、小超市、无烟小餐饮等。第二、三层层高4.5米，第二层规划为会所、电子商务中心、健身房、物业管理处及可供700人用餐的无烟餐饮区；而第三层设415平方米多功能厅、大小会议室，位于主楼位置的部分（3000平方米）设为商务办公区

21、。根据规划，其主楼第四至第二十层（或第十九层）均为写字楼，每层面积均为1500平方米。入住条件为吸引知名企业的研发中心、展示中心、结算中心、营运中心等进驻。最小单元注册资金为400万元。,项 目 概 况,翔安商务大厦,5,新建商务区,目前该项目写字楼已基本售罄。翔安商务大厦由作为高级写字楼的21层主楼和三层裙楼构成，地面21层的高级写字楼主要吸引在翔安区投资兴业的企业和投资者建设总部和企业营运中心、研发中心、产品销售中心、结算中心等。而三层裙楼主要用于商务配套，其中，一、二层作为商务接待，三层设计为会议室和健身房等。地下共两层，为地下停车库和局部设备用房，共可停车285辆。其中，一层建筑面积2

22、888平方米，可作为商务接待配套设施用房，主要用于引进小型商场、酒吧、咖啡厅、美容美发中心、小型洽谈中心等服务项目。而四层的建筑总面积1500余平方米，主要用于大开间办公室。商务大厦的5至21层将通过提供一批高档次、高质量的写字楼，主要引进一批国内外跨地区的企业设立跨国企业中国区分部、规模企业集团总部、营运中心、研发中心、产品销售中心、结算中心等。据介绍，该项目将采取灵活的招商方式吸引客商，要求入驻企业必须以翔安区（翔安商务大厦）为注册地，对入驻企业注册资金、每年在翔安区缴纳的税收都有相应的要求。对于每年在翔安区缴纳的地方级税收在不同额度范围的入驻企业，给予享受翔安区财政的相当奖励基金等优惠政

23、策，而且企业高管的子女在就学等方面都有照顾。,项 目 概 况,运通中心,6,新建商务区,运通中心酒店式商务写字楼是厦门国际航空港集团开发的项目之一，项目占地约5489平方米，建筑面积约10450平方米，地上建筑6层，建筑高度22.7米。主体用途为商务写字楼，底商沿街配套商业。满足多功能需求，多种房型选择，自由空间组合。充分展现以客为尊、因需定供的前瞻商务模式。,项 目 概 况,片区市场点评：在厦门市政府规划下，五缘湾片区兴起写字楼建设热潮，供应量持续增长；目前五缘湾片区交通、餐饮、居住等配套设施相对不足，写字楼租金较低，区域市场价格偏低，有待提升；由于交通较为不便，以及配套的不足，短期内很难吸

24、引企业大规模入驻，从而导致空置率较高。,鹭江道片区,Part2,鹭江道-思北商务中心,裕景中心,第一广场,财富中心,钻石海岸,建行大厦,银行中心,财富中心,1,行政区域：思明区物业位置：厦门市鹭江道100号（建行大厦旁）租售状态：租赁租售电话：0592-2033133 2055133开发商：厦门恒兴置业建筑设计：香港凯达环球建筑设计有限公司、厦门拓瑞怡民建筑事务有限公司承建单位：中建四局物业顾问：戴德梁行占地面积：5082m建筑面积：90583m建筑高度：192米建筑层数：地下5层，地上43层,基 本 信 息,层高：4.2米，净高3米租金起价：150元左右/，20楼以上160-180元左右/，

25、2年一签，2年不递增物业费押金加层差价：元/m公 摊：37.3%综合物管费：17元/m*月空调情况：三菱电机变频多联机冷暖空调装修情况：智能化商务精装电梯情况：16部德国原装蒂森克虏伯高速电梯车位情况：500个（车位租金：1200元/月）入住时间：2011年7月入 住 率：年底有望达40%,传统商务区,财富中心是福建省首个获得美国LEED金级预认证的公共建筑项目。项目按照LEED-CS和国家绿色建筑评价标准设置的大量节能、节水、节材、环保、提升室内办公品质的设计及技术，彰显了恒兴集团高度重视环保、节能等方面的社会责任，及“以人为本，开拓创新”的企业文化精神。大楼面向美丽的鼓浪屿及风光旖旎的厦门

26、西海域，所处地段是厦门最具有都市气质及人文底蕴的鹭江道CBD核心区，厦门一地标性建筑。2-13层、15-23层为低区办公室，25-43层为高区办公室，41-43层恒兴集团自用，14、24层为避难层，顶层为VIP专属直升机停机坪。,项 目 概 况,厦门第一广场,2,传统商务区,厦门第一广场建筑设计简约现代，室内设计温馨、人性化，布局合理，倡导新型商务模式的办公空间。在建筑结构的设计上采用预应力钢筋混凝土结构，这种结构的设计不但比常规更为坚固而且梁的高度比常规的少一半，空间利用更高一筹。一期地上共28层，地下共3层，地上一层面积2263平方米，规划为大堂、商场、银行营业厅、展示厅；地上二、三层总面

27、积4317平方米，规划为商场、银行、酒楼、咖啡厅、康体健身中心；地上四层以上主楼为高级写字楼，副楼为酒店式服务公寓；顶层为旋转观景商务会所、内设商务洽谈室、景观西餐厅。地下一层面积2768平方米，规划为商场；地下二层配套一千多平方米的健身俱乐部。项目目前西座在售，看海户型基本售磐，一层面积为1800，19层以上大于1800，东座在建，但无海景。,项 目 概 况,钻石海岸,3,传统商务区,项目已售磐。钻石海岸，面积约5853平方米，总建筑面积约6万平方米，规划为29层高档智能写字楼，一层为入口大堂、智能控制中心和商务中心。本案旨在塑造“滨海CBD创新5A智能写字楼”的高档智能写字楼形象，并将以现

28、代风格建筑气质，屹立于繁华鹭江道之上，成为今日鹭岛的标志性建筑、厦门西海岸的靓丽风景。,项 目 概 况,区域市场点评：鹭江道片区写字楼租赁均价已达到100元/月左右，是厦门整体租赁水平最高的区域；该区域作为厦门写字楼供应最为集中和商务氛围最为浓厚区域，写字楼办公物业整体档次较高；,观音山片区,Part3,观音山-软件园商务区,虎都营运中心,九牧王营运中心,安踏营运中心,康利营运中心,汇金国际中心,鸿星尔克营运中心,观音山国际商务营运中心定位为国际一流的商务营运中心，是海峡西岸第一个功能完善、配套齐全的商务营运中心。观音山国际商务营运中心总占地面积138公顷，实际可开发用地为96公顷，实际建筑面

29、积为338万平方米。项目于2006年2月10日开工建设，是国内迄今为止在建的一次性开发面积最大、档次最高的商务运营中心之一，是海峡西岸真正意义上的CBD。营运中心分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、旅游休闲区和山体公园区。其中，商务营运区定位高档的商务营运中心，拟建设65幢高层和小高层写字楼。营运中心内配套山体公园、商务酒店、高级会所、商业中心、中小学等设施。营运中心按照开发建设模式不同分为三个区域开发建设。观音山国际商务营运中心得到国内外众多企业的青睐，全球500强企业、国内实业企业纷纷看好并申请入驻，已有多家内地、香港、新加坡的上市企业正式落户，并开工建设自己的营运中心。如：安踏、恒兴

30、实业、鸿星尔克、九牧王、天守、虎都、吉马集团、康利集团等。目前，观音山国际商务营运中心的写字楼租赁与出售基本完成，但仍有部分新兴高档写字楼出现，如2012年春节后将正式投入使用的汇金国际中心。,项 目 概 况,汇金国际中心,1,新建商务区,国际建筑大师设计的三维曲线外形，全球先进的建筑科技，美国LEED金级预认证，5A甲级智能化系统，使用率约78%。项目2-3层为餐厅，4-15层为七匹狼集团内部使用，16-29层出租，15、30层为避难层，项目直面金门海景，为观音山国际商务营运中心自建区最高。由福建七匹狼集团斥资5亿元，历时4年精心打造。恒禾置业属七匹狼集团旗下企业，致力于将该项目打造成厦门顶

31、级写字楼，并将财富中心作为竞争目标。2012年春节后，七匹狼集团将率先入驻汇金国际中心。汇金国际中心在观音山片区属于较高档写字楼，针对高端客群。,项 目 概 况,区域市场点评：观音山国际商务营运中心定位为国际一流的商务营运中心，是海峡西岸第一个功能完善、配套齐全的商务营运中心。观音山国际商务营运中心总占地面积138公顷，可开发用地为96公顷，建筑面积为338万平方米。项目于2006年2月10日开工，是国内迄今为止在建的一次性开发面积最大、档次最高的商务运营中心之一，是海峡西岸真正意义上的CBD。营运中心分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、旅游休闲区和山体公园区。商务营运区定位高档的商务营运

32、中心，拟建设65幢高层和小高层写字楼。,湖里片区,Part4,湖里商务区,银龙大厦,第一广场,湖里万达广场,永建顶尚,东方财富广场,象屿大厦,国检大厦,永建顶尚,1,中部商务区,项 目 概 况,永建顶尚”项目是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作。总占地19618平米。总建面81563平米，由四栋小高层精装SOHO、四栋商HOUSE及地下商业组成，主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装小户SOHO、商HOUSE），并搭配部分商业。项目周边配套齐全，尽享湖里区行政大楼、区政府超大广场、湖里实小、双十中学、特易购、SM城市生活广场、厦门客运中心、高崎国际机场、虎

33、头山生态公园、湿地公园等顶级生活配套等全能枢纽配套。定位为集居住、商务、购物为一体的综合体地产项目，从产品设计至设计规划，尽显创意生活理念，表达向上生活形态。项目外立面采用不规则线条设计，融汇现代主义设计概念，追求建筑自身独特的个性。,湖里万达广场,2,中部商务区,项 目 概 况,厦门湖里万达广场项目处于厦门南北向和东西向交通动线的黄金十字点位置，离火车站、机场、汽车站的路程只有15分钟，往东走仙岳路、吕岭路经海沧大桥快速到达海沧、漳州，往西经翔安隧道快速到翔安、泉州，往北走厦门大桥、杏林大桥快速到集美、同安。项目附近还有BRT公交系统，市区公交线路还在不断增加。项目是万达集团开发最成功的第三

34、代半城市综合体。厦门湖里万达广场总规划用地面积约1高级酒店、室外步行街、SOHO办公、高级写字楼及社区底商组成，其中购物中心里面涵盖了大型超市、室内步行街、万千百货、万达国际电影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、儿童商品城、电器卖场、体育用品卖场、高级酒楼、美食街等等丰富的业态，可以满足客户的一站式消费需求。厦门湖里万达广场是继福州金融街万达广场后，万达集团再次于海西经济区的投资重点项目，是万达集团开发项目中距离台湾地区最近的万达广场。建成以后的厦门湖里万达广场将为厦门为财政提供大数额且稳定的财政税收，持续拉动消费，搞活区域经济，在改变城市面貌的同时也改变厦门全新的城市生活面貌。,东方财富广场,

35、3,中部商务区,项 目 概 况,东方财富广场地处厦门嘉禾路与仙岳路交汇处，交通便捷，同时临近吕岭路与湖滨北路、机场快速路等厦门中心主干道，形成5分钟车程通达厦门国际机场与岛外城区的交通优越体系。坐拥厦门中心区江头商圈、SM商圈、莲坂商圈，无限商机从容把握。东方财富广场颠覆传统商务模式，集国际甲级写字楼与国际五星级酒店、国际酒店公寓于一体的全新商务群落。,区域市场点评：湖里区是厦门特区最早的发源地。该区域物流、人流量大，但商务、餐饮等配套缺乏，导致区域写字楼价格较低；由于区域内写字楼市场供应量相对较少，湖里片区写字楼入住率较高，市场整体运营良好，区域代表项目湖里万达广场的落成，一定程度上促进了该

36、区域写字楼市场品质的提升。,莲坂片区,Part5,莲坂商务区,磐基中心,SOHO大厦,新景世纪城,国际文化大厦,国贸大厦,莲富大厦,国检大厦,磐基中心,1,中部商务区,项 目 概 况,磐基中心是由实力雄厚的磐基国际集团于2007年在厦门打造的商业地产力作，首创 集国际甲级纯租赁商务楼五星级酒店及国际名品廊三位一体的商业模式。厦门磐基国际中心位于思明区嘉禾路与莲岳路口交汇处、东方明珠广场三期旁。地处厦门繁华地段，多个商圈打造都市全新生活，购物、餐饮、休闲娱乐等配套设施齐全；多路公交线路通往各处，交通便捷项目集国际五星级酒店、国际名店廊、智能型甲级商务楼为一体，其中，国际名店廊位于建筑物裙楼（共5

37、层，含地下一层），建筑面积约2.3万平方米，一、二层名店廊建筑面积1.2万平方米，定位为厦门最高档的顶级购物中心，并设有咖啡厅、休闲吧等休闲设施。国际名店廊的目标市场为厦门及周边地区的高端成功人士，将填补厦门高端购物领域的空白磐基国际中心名店廊面向国际知名品牌服饰、珠宝、名表、休闲娱乐、餐饮服务等行业招商.,SOHO大厦,2,中部商务区,国际建筑大师设计的三维曲线外形，全球先进的建筑科技，美国LEED金级预认证，5A甲级智能化系统，使用率约78%。项目2-3层为餐厅，4-15层为七匹狼集团内部使用，16-29层出租，15、30层为避难层，项目直面金门海景，为观音山国际商务营运中心自建区最高。由

38、福建七匹狼集团斥资5亿元，历时4年精心打造。恒禾置业属七匹狼集团旗下企业，致力于将该项目打造成厦门顶级写字楼，并将财富中心作为竞争目标。2012年春节后，七匹狼集团将率先入驻汇金国际中心。汇金国际中心在观音山片区属于较高档写字楼，针对高端客群。,项 目 概 况,区域市场点评：莲坂片区扼守厦门市中心，地段优越，是厦门市写字楼供应主要区域，写字楼市场起步较早，较为成熟，早期项目相对来说物业档次较低；目前该片区代表项目磐基中心，由磐基国际集团倾力打造，其高标准的硬件配置，逐渐成为厦门写字楼的新焦点。,湖滨路片区,Part6,湖滨南路商务区,百脑汇,鸿翔大厦,立信广场,基金大厦,大华银行大厦,外贸大厦

39、,中国银行大厦,湖滨北路商务区,中闽大厦,建业大厦,中信惠扬大厦,bingo,光大银行大厦,鑫诚大厦,百脑汇,1,传统商务区,百脑汇科技大厦地处厦门湖滨南路与市府大道交会处，是厦门首座甲级智能化高级写字楼。项目地上20层，地下3层。14层为IT广场，520层为商务办公，地下三层为停车场。该项目将建成集IT电子产品商场区、IT业办公楼区、电子产业孵化器、电子商务配送、会展交易休闲及景观于一体的高度智能化信息数码资讯科技广场，将引入150家以上国际IT知名企业，年营业额将达8亿元人民币，创税4000万元。,项 目 概 况,中闽大厦,1,传统商务区,中闽大厦地处厦门湖滨北路西段，南临筼筜湖，北靠狐尾

40、山，紧邻市政府和人民大会堂，周边有工行、建行、中行、兴业银行等金融大厦相伴左右，依山傍水，交通便利，造型稳重、鹤立鸡群，是名副其实的厦门行政金融中心的标志性建筑，是货真价实的“厦门十佳夜景工程”之首。中闽大厦是一幢集办公、商务、休闲为一体的超高层智能型甲级写字楼，大厦地段优越、装修简洁、质量优良、设施齐全、设备先进、配套完善、智能化程度高，被国家建设部确认为“建设部第一幢智能示范大厦”，2005年被建设部评为“全国百项建筑智能化”经典项目。中闽大厦采用了租售结合营销方式，塔楼以售为主，裙楼以租为主，自06年开盘以来，塔楼已基本售罄，裙楼出租率亦达八成以上，整幢大厦入住率超过90，进驻企业有70

41、多家，其中不乏实力雄厚的知名企业或行业龙头企业，形成了以金融投资、航运物流、综合商贸为特色的高级商务办公平台，迅速步入厦门为数不多的纳税亿元大楼行列。,项 目 概 况,Bingo中信惠扬大厦,2,传统商务区,Bingo城际商务中心引进国内外成熟发达的Business center，将Business Center提供的即时、弹性、专业、无微不至的商务服务加以增值应用于整个写字楼，以整体秘书服 w务提升写字楼的管理及服务水平。Bingo城际商务中心提供灵活弹性的租期和个性自由的空间是尤为值得称道的市场差异化新举措，专注于为客户的便利创造条件，必将脱颖而出，成为厦门写字楼新贵。Bingo城际商务中

42、心引进国内外先进成熟的Business center在厦门是首创，作为厦门第一栋甲级服务式写字楼，也是首创，项目新颖，与市场明显区隔，没有同类产品，投资没有竞争者。,项 目 概 况,区域市场点评：湖滨北路位于厦门的政务区，该区域也是几大中资金融机构总部的汇集地。区域内写字楼整体品质较高，以自建自用为主，如中国银行大厦、大华银行大厦等。随着筼筜片区升级规划方案的形成，滨北板块将成为高端的商务休闲区，吸引大量的城市精英人士和白领群体，写字楼市场也将迎来新的发展机遇。湖滨南路区域商业氛围相对较弱，租赁价格在60-100元/月之间，物业整体档次以及价格适中。,第5部分：厦门写字楼及SOHO公寓分析,厦

43、门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表（2010-2011年）,写字楼市场供应市场,统计显示，2010-2011年，厦门市共出让写字楼用地达533766，建筑面积855980，成交总价173910万元，楼面总成交均价2758元/。,新待开发写字楼项目：世贸海峡大厦、万泰东方、新都国际、厦门国际航空港集团、香山轨迹游艇俱乐部、裕景中心、杏林湾商务运营中心等。,各区域写字楼租金水平与进驻企业类型,中档写字楼出租率较高，高档、低档出租率较低,厦门市传统商务区早期开发的中档写字楼基本满租，在租的多为高档写字楼，出租率为40%左右；中档价位写字楼出租率最高，约为80-100平方米，高档及低档写字楼出租率

44、较低；东部新建写字楼已经吸引了大量新型企业，观音山、软件园二期已基本达到满租。,随着海西建设的不断发展，厦门经济的持续高速发展，厦门写字楼的需求势必进一步扩大，尤其是外资机构的需求力有上升的趋势。在住宅投资空间被挤压的背景下，租售两旺将成为厦门今后几年写字楼的主流行情。数据显示，从市场众多办公客户所需求的面积来看，74.2%的客户需求小于400平方米，其中57.8%的客户需 求小于300平方米，其中大约11.3%的客户需求小于200平方米，如下表。,厦门写字楼市场需求,厦门写字楼市场客户需求面积统计表,SOHO公寓“非住宅”的春天来临,厦门万达广场2010年4月8日拿地，7月23日首批273套

45、商铺24小时内售罄，8月27日4小时销售568套精装SOHO公寓。万达速度在2011年得以延续2月28日，40平方米左右B区精装SOHO开盘。,1,永建顶尚于2011年1月推出1期200多套SOHO公寓，声称开盘即售罄；3月19日，再推SOHO产品近300套，3月底，该楼盘网上销售平台回复网友提问时称，SOHO公寓只剩20多套。截至4月10日，网上房地产数据显示，永建顶尚一期3号楼225套性质为写字楼的SOHO公寓已售出151套，认购1套；二期4号楼293套，已售出105套，认购29套。,2,推出店面80-110602间；SOHO公寓40-50共3484套，挑高4.8米；写字楼200-2033

46、25套。销售均价为16000元/，现已全部售罄。,共推出800套，挑高3.6米。销售均价为19000元/。11月18日的走访调查中，售楼部人员称SOHO公寓已全部卖完，剩下一部分为开发商自留，若急需可申请购买。,“限购”天时,造城“地利,房价高，小户型利于投资，但十分稀缺,民间资金链仍然很大，房产投资仍是首选,SOHO公寓属于非住宅产权、可商可居、不受限购限制,2009年8月，厦门有关市领导便在政府召开的有关会议上明确表态，厦门新城建设将借鉴“都市商圈”、“城市综合体”模式，建设大型高品位生活社区。,是谁把春天带来？,探 因,规划更多商业、办公用地,SOHO概念刚刚升温，产品良莠不齐，判断SO

47、HO产品是否具有投资性，既要考量其硬件，更应注重其软件，前者体现在办公配套设施是否完善，后者则以后期管理能否跟上为要。SOHO产品的硬件和软件，既要支撑客户的回报信心，还得能够增强租户的经营信心。,从目前现状看，城市规划的天平仍将继续向商业倾斜不久前公布的2011年厦门土地出让计划显示，在今年计划供应的62幅地块中，商住用地供应面积113.4万平方米，总建筑面积257.5万平方米，综合体用地供应面积59.4万平方米，总建筑面积192.8万平方米，占全市计划推出总建筑面积的35%；岛内商住土地稀缺性特征明显，办公酒店用地供应量加大，共推出21幅地块，有14幅为商业、酒店和办公地块。,SOHO产品

48、需有一定水平的硬件、软件配套以及后期管理,历经多年低迷的写字楼市场随着政策调整以及市场需求增加正逐步走旺，根据市建设与管理局的统计，今年第一季度全市办公楼空置面积为4.79万平方米，仅占商品房总空置面积的9.53%，与去年同期相比有大幅度下降。透过多处写字楼租金的走势，一条上涨的曲线已清晰可见。高端写字楼代表银行中心租金高达110-180元/平方米。政策调整及市场需求加大是厦门写字楼市场看好的导因，未来发展取决于写字楼供应结构是否平衡。,1.厦门写字楼总体行情看好,小结,由于厦门所处的地理位置、便捷的交通条件以及政府大力倡导发展总部经济，市场对高端写字楼的需求仍然有一定的数量。目前鹭江道和滨北

49、一带已经有一定数量的高端写字楼聚集。此外，湖里区已着手在金尚路打造总部经济带，思明区则在观音山片区规划有一定规模的高端写字楼。鉴于厦门未来城市的不断发展，市场对高端写字楼的需求也不断增长。基于鹭江道和滨北一带优越的地理位置和长期的积累，是目前最有条件成为厦门的CBD中心，政府予以重点扶持发展。,2.高端写字楼相对集中规划,在全国18亿亩耕地红线的严格范围之下，普通商品住房用地与保障性住房用地开始了在同一块饼上的割据之势。明显，今年厦门在普通商品住房用地的供应量上急剧下降，反而对商服用地和工业用地的供应量上大幅增加。如今在“限购”政策和有限的普通商品住房用地的双面夹击之下，政府只能加大供给商业写

50、字楼办公用地和工业用地，获得土地出让金，维持地方的财政平衡，并为保障性工程建设提供充足的资金支撑。,3.限购推动商办用地供求市场 投资行情看涨,第6部分 客群分析,集团客户（整层）,需求特点：,企业类型：,跨国公司总部，现多为境外金融机构,设立企业总部来开拓上海及华东市场的客户：国内民营企业，尤为浙江企业国有大型集团企业国内的国际化品牌企业,已在福建发展多年，出离CBD的企业。,受困CBD租金高企及大面积写字楼供应短缺，从成本控制及企业壮大角度，整层购买写字楼。,主要考虑因素：进入中国金融中心，体现企业实力、提升企业形象；注重产品的性价比，要求使用方便；需与自身行业、层次匹配；,极为重视企业的