~中国房地产市场报告.ppt
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1、,20102011 年度,中国房地产市场报告,CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT,REICO 工作室,北京 2011.1,关于“REICO,REICO工作室”,“REICO 工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识,不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。,“REICO 工作室”独立开展房地产市场研究,“自主超然、格物致知”,研,究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。,“REICO报告”的撰稿人,由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来
2、自不同大专院校、研究机构,以个人身份参与研究、撰稿,其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德,引用观点、文献、数据等必须符合学术规范,对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。,本报告的完成人为:,刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、呈先。,5,36,95,6,37,REICO REPORT,目 录,2010-2011,总报告:摘要宏观经济和政策环境全国房地产市场分析区域房地产市场分析2011年房地产市场形势预测分报告:住宅市场分析二手房市场分析办公楼市场分析商业营业用房市场分析专栏1:2010年经济形势判断和2011年预测专栏2:加快保障性住房建设的影响指标解释1,34132541
3、6381109,REICO REPORT,2,2010-2011,REICO REPORT,总 报 告3,2010-2011,回落,REICO REPORT2011 年将实施积极的财政政策和稳健稳健的货币政策2010年,全国房地产市场供给较快增加,需求增长回落,房价上涨但涨幅回落;房租较快上涨2010年各地区房地产市场供给较快增加,需求增长2011年房价保持基本平稳的可能性较大,2010-2011摘 要2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。把稳定价格总水平放在更加突出的位置,保持经济平稳较快发展,促进社会和谐稳定。2011 年房地产市场调控将继续以增加供给、抑制投机、加强监管
4、、推进保障房建设为主。2010 年房地产开发企业购置土地面积较快增加,土地价格保持较快上涨。2010 年房地产开发完成投资和商品房新开工面积较快增长,商品房施工面积增幅增加,竣工面积增幅下降。2010 年,商品房销售面积增幅持续回落,低于去年同期。2010 年,各类型房屋销售价格上涨但涨幅回落。逐月看,房屋销售价格 1-4 月较快上涨,5-8 月基本平稳,9-12 月稳步上涨。2010 年多数城市房屋租赁价格较快上涨。房地产市场供给逐季增加,需求逐季回落。1 季度:房屋成交量增幅回落,房价涨幅趋缓,部分地区 3 月份出现房价较快上涨;房地产开发投资意愿高涨。2 季度:房地产市场需求增幅继续回落
5、,价格涨幅回落甚至下跌,但房地产市场整体投资意愿依然较高。3 季度:房屋成交量增幅继续回落,房价涨幅趋缓但 9 月份房价涨幅增加,房地产开发投资意愿低于 2 季度。4 季度:房屋成交量增幅回升,房价涨幅增加,房地产开发投资意愿回落。2010 年,东中西部各地区房地产开发投资增幅显著增加,其中中部地区房地产开发投资比重有所下降。各地区房地产开发企业购置土地面积均较快增加,其中东部地区购置土地面积增长最快。东中西地区商品房新开工面积增幅继续增加,商品房竣工面积增幅下降。2010 年东中西部地区商品房销售面积增幅下降,其中东部地区商品房销售面积增幅下降最多。2010 年,长三角地区、珠三角地区房地产
6、开发投资增幅增加,环渤海地区房地产投资增幅最大。长三角地区和环渤海地区购置土地面积较快增长、珠三角地区购置土地面积与去年大致相等。三大重点区域商品房新开工面积较快增加,竣工面积增幅下降。2010 年,长三角、珠三角和环渤海地区商品房销售面积增幅下降,其中长三角、珠三角地区商品房销售面积同比减少。2009 年东中西部各地区当地居民住房支付能力下降,其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。我们维持“2011 年房地产市场基本平稳”的看法:2011 年房地产市场需求保持小幅增加;2011 年房地产市场供给继续增加,商品房新开工面积的增幅将会回落;2011 年房价保持基本平稳,在“稳物价”的政策
7、环境下,不排除少数月份出现房价回落的现象。4,Q4,Q3,Q2,2010Q1,Q4,Q3,Q2,2009Q1,Q4,Q3,Q2,2008Q1,2007,2006,2005,2004,2003,2002,2001,2000,1999,1998,REICO REPORT2010年 我 国 经 济 保 持 平 稳较快增长通胀水平逐步提高,2010-2011宏观经济和政策环境宏观经济平稳较快增长,通胀压力上升2003-2007 年,我国经济连续五年保持两位数的增长。2008 年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下,3 季度以后经济增长出现较快下滑,GDP 增速由 1季度的 10.6%降为 4 季度的
8、6.8%。在应对金融危机的经济刺激政策作用下,2009年我国经济增长企稳回升,GDP 增幅逐季增加,由 1 季度 6.1%的历史低点增加为 4 季度的 10.7%。初步测算,全年国内生产总值 397983 亿元,按可比价格计算,比上年增长10.3%,增速比上年加快 1.1 个百分点。分季度看,一季度同比增长 11.9%,二季度增长 10.3%,三季度增长 9.6%,四季度增长 9.8%。2010 年居民消费价格同比上涨 3.3%,上半年 CPI 为 2.57%,下半年 CPI 为4.1%,通胀水平逐步提高。CPI 水平逐季上升,1-4 各季度 CPI 分别同比增长 2.2%、2.9%、3.5%
9、和 4.7%,10 月以后 CPI 增幅逐步增加,分别为 4.4%、5.1%和 4.6%。从环比来看,下半年居民消费价格出现较快上涨,10 月份达到 0.7%,11 月份达到 1.1%。1998年以来的GDPGDP增幅与CPI,110108106,CPI(左轴)GDP(右轴),113112111,110104109,10210098资料来源:国家统计局;REICO数据库,108107106,城镇居民收入稳定增长,城乡居民收入稳定增长,农村居民收入增速快于城镇。2010 年全年城镇居民家庭人均总收入 21033 元,比上年增长 11.5%。其中,城镇居民人均可支配收入 19109 元,增长 11
10、.3%,扣除价格因素,实际增长 7.8%。农村居民人均纯收入 5919 元,增长 14.9%,扣除价格因素,实际增长 10.9%。预计 2011 年 GDP 增长 9%左右,CPI 涨幅为 4%左右。5,相比,,控股固定资产投资增速大幅回落。,REICO REPORT,2010-2011,专栏 1:2010 年经济形势判断和 2011 年预测一、2010 年经济形势判断(一)国民经济复苏明显,但基础还不稳固2010 年 1 季度经济保持了快速增长势头,GDP 增速达到 11.9%,随后的 2 个季度增速逐渐显著回落,全年 GDP 增速达到 10.3%,增速比上年加快 1.1 个百分点。2010
11、 年国民经济复苏明显,但国内外发展环境日渐复杂,不确定性增强,给经济发展带来了很多的困难和挑战,经济复苏基础还不稳固。1投资刺激政策效应明显弱化,民间自发投资显著复苏,但基础不稳2010 年是 4 万亿投资计划实施的第二年,固定资产投资增长呈现三个特点:一是与去年去年相比 投资增速大幅回落,投资刺激政策的增长效应明显弱化。全年全社会固定资产投资 278140 亿元,比上年增长 23.8%,增速比上年回落 6.2 个百分点,扣除价格因素,实际增长 19.5%。其中,城镇固定资产投资 241415 亿元,增长 24.5%,回落 5.9 个百分点。二是国有及国有国有控股固定资产投资增速大幅回落 作为
12、刺激政策的具体载体,2009 年国有及国有控股(以下简称国有)投资迅猛增加,城镇国有固定资产投资实际增速(38.5%)比 2008 年(12.8%)上升了 25.7 个百分点。2010 年城镇国有投资增速大幅回落,1-11 月累计实际增速下降到 15%,比去年下降了 23.5 个百分点,基本回落到了 2008 年水平。与国有投资走势相似,2010 年非国有(民间)投资增速也出现下降趋势,但下降幅度要比国有小很多。2010 年 1-11 月城镇非国有固定资产投资实际增速为25.1%,比去年(31.2%)仅降低 6.1 个百分点,但高出 2008 年(18.5%)6.5 个百分点,对 2010 年
13、的投资增长和经济增长贡献显著三是从行业看,交通运输、电力、水利、教育等国有经济比重高的行业投资增速显著回落。由于投资刺激计划主要集中在交通运输、电力、水利、教育等行业,2009 年这些行业的投资增速大幅上升,2010年增速显著回落,1-11 月上述四个行业城镇固定资产投资实际增速分别为 18.1%、4%、20.5%和 9.8%,分别比 2009 年回落了 33.8 个、28 个、28.7 个和 31.2 个百分点。2消费保持了平稳较快增长,但实际增速相对于 2009 年有所回落2010 年全年社会消费品零售总额 154554 亿元,比上年增长 18.4%;扣除价格因素,实际增长 14.8%,比
14、去年同期(16.9%)下降 2.1 个百分点。2009 年和 2010 年的数据表明,经济刺激政策对消费需求的拉动作用不显著,2009 年社会消费品零售总额实际增速仅比 2008 年上升了 0.5 个百分点,2010 年下降了2.1 个百分点,实际增速低于 2008 年水平。3对外贸易出现恢复性增长,但贸易顺差比去年同期缩小2010 年全年出口总额 15779 亿美元,比去年同期增长 31.3%,出现恢复性增长(去年出口额萎缩了18.7%),出口总量恢复到了 2008 年全年的水平。2010 年全年进口比去年同期增长 34.7%,快于出口增速。2010 年全年贸易顺差达到了 1831 亿美元,
15、比去年同期缩小 6.4%。(二)CPI 逐月走高,但未出现全面通胀的迹象2010 年 CPI 逐月走高,9-11 月上升幅度有所加快,11 月 CPI 升幅达到了 5.1%,1-12 月累计 CPI 上涨 3.3%。与上一轮物价上涨相同,本轮 CPI 上升的主要因素依然是食品价格上涨幅度较大。2010 年食品价格指数走势与 CPI 完全相同,但其升幅要比 CPI 高很多。2010 年 2 月至 6 月食品价格月同比指数升幅超过 5%,6 月至 11 月明显加快,11 月达到 11.9%,1-12 月累计升幅达到了 7.2%。6,REICO REPORT,2010-2011,核心 CPI(扣除食
16、品和能源的居民消费价格指数)是衡量全面通胀水平的重要指标。2010 年核心 CPI与 CPI 的走势基本相同,但其涨幅始终在低位运行,11 月达到 1.5%,1-11 月累计仅为 0.9%,远低于同期 CPI 涨幅。从其表现看,目前尚未出现全面通胀的迹象。二、2011 年宏观经济预测(一)2011 年经济增长估计1投资增长估计2010 年固定资产投资增速大幅回落,向 2003 年以来的趋势回归。从行业看,受益于投资刺激计划,交通运输、电力、水利和教育等国有经济较集中的行业的投资规模 2009 年上了一个大台阶,2010 年投资增长已出现大幅回落,2011 年难以再提高。2011 年固定资产投资
17、增长的动力将主要来自于民间经济比重较大的制造业出口部门和房地产部门。数据表明,民间自发投资获得显著复苏,但基础并不稳固,有可能在 2011 年出现回落。我们通过对制造业出口部门和房地产部门投资增长的判断来估计总体投资增长。先看制造业出口部门。由于要素市场改革滞后,中国商品低成本优势尚能维持一段时间,加上生产率和商品质量提高,未来中国在全球出口中市场份额还会进一步提高。但是,在目前世界宏观指标改善缓慢,发达国家失业率依然居高不下,国际贸易摩擦及贸易壁垒增加,以及人民币持续升值预期下,持续地再现前若干年的出口高增长显然是不现实的,因而制造业出口部门的投资高增长将难于再现。数据显示,2005-200
18、8 年制造业投资实际增速已经呈现下降趋势,从 2005 年的 37%下降到 2008 年的 20%,2009 年有所上升(29.7%),2010 年回归下降趋势(21.9%)。由于目前制造业产能已经很高,近期加速扩张动力不足,估计 2011 年制造业投资实际增速将继续下降,低于 2008 年水平,为 18.4%左右,名义增速在 22%左右。再来看房地产业。今年房地产高达 36.4%的投资增长似乎一直在持续,但根据上一轮调控效应滞后半年的经验,房地产自发投资增速回落将是必然的(事实上房地产新开工面积已经迅速下降)。此外,阻止或延迟房地产业投资回落的另一个因素是,2010 年 9 月中央要求 58
19、0 万套保障性住房全部开工(而且地方财政有困难的,中央财政将提供专项资金)。这一行政举措抵消了房地产自发投资回落对整个房地产业投资增长的影响。受日趋严厉的调控政策影响,购房需求受到抑制,这将对房地产投资增加产生很大影响。估计 2011年房地产业民间自发投资增速将有非常显著的回落,整个房地产业投资也不太可能出现大幅增加。尽管中央政府宣布大幅增加保障性住房投资(2011 年开工数 1000 万套),可以在一定程度上抵消自发投资的回落,但受资金约束,该目标的实现有相当难度。我们估计 2011 年房地产业投资实际增速为 16.5%,略高于 2008 年水平,名义增速在 20%左右。综合考虑,2011
20、年全社会固定资产投资投资增速将重新回到正常状态,估计实际增速为 16.5%,略高于 2008 年水平,名义增速在 20%左右。7,。,REICO REPORT,40%,图 1:全社会固定资产投资增速,2010-2011,35%,名义增速,实际增速,30%25%20%15%10%5%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源:国家统计局。2消费需求增长估计从 2009 年和 2010 年社会消费品零售额实际增长的表现看,为应对金融危机所采取的一系列刺激政策对消费需求的拉动作用不是很明显,2009 年社会消费品零售
21、额实际增速虽然有所提高,但 2010 年又出现了较显著的回落。我们认为消费需求增长将回归正常,估计 2011 年社会消费品零售额实际增速与2010 年持平,为 14.4%,名义增速在 18.1%左右(见图 2)图 2:社会消费品零售总额增速25%名义增速,20%,实际增速,15%10%5%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源:国家统计局。3净出口变动估计2010 年世界经济出现温和复苏迹象,但基础依然不稳,存在许多不确定因素,2011 年外需增长不容乐观。2010 年出口增速回升幅度较大,规模已恢复到 2
22、008 年底水平。鉴于全球性贸易摩擦加剧、贸易壁垒会加大、以及人民币升值趋势不会改变等因素,我们认为,2011 年我国出口增速难再有较大的提升,很可能要低于 2010 年。受国内消费需求增长,人民币升值,以及受美国量化宽松货币政策影响进口商品价格可能进一步上升等因素的影响,2011 年我国进口增速有可能进一步加速。客观估计 2011 年我国贸易顺差可能继续缩小,而乐观估计则与 2010 年持平。综合上述分析和预测,估计 2011 年 GDP 增速在 9%左右,其中资本形成贡献 52.5%,拉动 GDP 增长 4.7个百分点,消费需求贡献 47.5%,拉动 GDP 增长 4.3 个百分点。8,R
23、EICO REPORT,2010-2011,图 3:GDP 增速变化16%14%12%10%8%6%4%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011数据来源:国家统计局。(二)2011 年 CPI 估计以往数据表明,年度 CPI 与 M2 增速有较显著的相关关系,从两者的波动趋势看,大体上 CPI 滞后M2 增速 1 年。根据 CPI 与 M2 增速的相关关系,我们建立了 CPI 预测模型。根据预测模型和 2010 年 M2的增长情况预测,2011 年 CPI 升幅为 4%左右。受翘尾因素的影响,2011 年上半年 CP
24、I 升幅要高一些,下半年 CPI 升幅会有所回落。2010 年宏观调控政策力求保增长控通胀2010 年宏观调控的主要任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系,实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。,年初将将保 持经济平稳较快发展作为今年工作重点实行适度宽松的货币政策,年初政府工作报告指出,要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏和重点。既要保持足够的政策力度、巩固经济回升向好的势头,又要加快经济结构调整、推动经济发展方式转变取得实质性进展,还要管理好通胀预期、稳定
25、物价总水平。2010 年 12 月末,广义货币供应量(M2)余额为 72.6 万亿元,同比增长 19.7%;狭义货币供应量(M1)余额为 26.7 万亿元,同比增长 21.2%;流通中货币(M0)4.5万亿元,增长 16.7%,加快 4.9 个百分点。金融机构人民币各项贷款余额 47.9 万亿元,比年初增加 7.9 万亿元,信贷资金总体充裕。中国人民银行货币政策委员会召开的 2010 年第一、第二、第三季度例会均指出,要按照党中央、国务院的统一部署,继续实施适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性和灵活性。要密切关注国内外经济金融形势的新变化,灵活运用多种货币政策工具,保
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