西安海世界项目可研报告.ppt

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1、,西安海世界项目可研报告Feasibility reports,目录整体市场分析现状及规划地产发展经济现状人口发展及预测区域市场分析房地产发展现状房地产市场发展潜力房地产市场特征客群客群特征区域个案分析西安旅游市场分析地块可行性分析项目定位项目建议,地块可行性分析 一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状五、SWOT分析项目定位一、项目发展初步定位二、分物业形态定位和运营模式建议三、产品初步定位四、价格初步定位,|整体市场分析|,西安：十三朝古都，中国历史的摇篮 国际化大都市，西北地区的标志性城市 现代服务业和高新技术产业集中区域 中国重要的交通枢纽型城市 富有东方古都神韵的华夏

2、历史公园、世界旅游之都,从城市中心6区到9区西安正处于高速的城市化进程中,西安、咸阳经济一体化强力拉动大城市化扩张城市骨架急剧拉大,城市解读,城市发展趋势,大西安引领大关中城市群 对于未来城市发展趋势而言，2007年陕西省明确提出“构建以大西安为中心的大关中城市群”，以建设大西安为核心培育区域经济增长极，聚焦强大力量辐射周边。同时根据关中天水经济区发展规划，西安在规划区里的定位是一个国际化的大都市，将在国际通达性、产业国际化、打造国际旅游目的地城市等领域大力迈进。,“四区两基地”重点打造 在众多的板块里，确定了“四区两基地”的重点发展区域。,南北新增长极 城市圈层的扩散主要沿南北方向移动。,城

3、市发展最终将形成“一核，多组团”的城市空间结构，西咸新区作为副省级新区，将成为西安未来最具潜力的区域,汉城遗址区：“汉文化遗址”中心。国家文物保护单位，禁止开发，区域保持乡村原貌,西郊：具有西咸一体化规划发展的概念利好，西咸新区作为副省级新区，将成为西安未来最具潜力的区域,经开区：西安“新政务”中心。政府搬迁带动区域由产业园功能向城市功能的升级，都市意向明显,浐灞：西安“原生资源”中心。处于起步发展阶段，立志打造成为西安生态自然旅游区，高尚生态居住区,西高新：西安的“智力创造”中心。未来开发热度将持续，其作为城市经济龙头的地位在很长一段时间仍将保持,核心区域：西安“皇城文化”中心，西安特色旅游

4、中心和商业中心,曲江：西安的“文化旅游”中心。依托其历史和文化价值，发展成为西安市的旅游生态度假区,东郊：为传统的军工产业区，未来仍以军工和纺织为主,科教片区（小寨）：传统文教片区及城市第二大商圈，但随着高新与曲江的崛起，小寨片区整体价值和核心竞争力呈现衰弱迹象，整体增长乏力,城市格局,新政务中心,智力创造中心,科教中心,汉文化遗址中心,军工厂区,原生资源中心,皇城文化中心,文化旅游中心,？,曲江目前已经是西安是的富人区和高端旅游区，是西安市市民心目的城市名片，高新为西安市的CBD，众多企业聚集，反观西咸一体化提出多年的西咸新区，在整体发展上已经远远落后于高新和曲江,西安市大九宫格局已基本形成

5、，各个重要区域板块特征和功能逐步异化；沣东新城作为西安咸阳一体化发展战略平台以构建西安国际化都市核心发展引擎为启动，大力发展总部首脑经济为主的高端现代服务业，推动西咸一体化发展。,本案所在沣东新区属于西咸新区，与高新、曲江板块相比，起步较晚，但作为一个副省级新区，未来将是西安房地产的主战场之一，潜力较大,城市格局,区域发展 随着西咸一体化进程的加快，本区域具备成为“城市副中心”的基础条件,沣东新城将在打造城市副中心的基础上，建设特色功能组团，包括科技统筹示范板块、人文旅游板块、都市商贸板块和都市文化休闲板块等。,高新区,曲江,浐灞,西郊,沣东新城,泾渭新区,长安区,经开区,内城,城市交通：西安

6、是全国六大交通枢纽城市之一，未來西安将建成面向国际的航空运输中心、国內重要的公路和铁路交通枢纽。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”涵“环”涵“放射线”的“三横三纵三环八放射”路网格局。未来西安市将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。,城市交通,未来地铁五号线将通至沣东新城区域纪阳站，未来交通条件将大大改善,城市经济,西安经济发展快速稳定，为房地产发展创造良好的经济环境,19982011年西安GDP增长情况（亿元）,2011年全国主要二线城市G

7、DP对比情况（亿元）,经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的部分省会城市，经济总量尚有一定差距；进入21世纪以后，GDP连续保持超过13的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境；作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济发展空间很大。,人口及收入,2006-2011年末常住人口情况,从以上图表可以看出，西安市每年常住人口数量逐年增加，2011年底，西安常住人口数量达到851.34万人，全市户籍总人口791.83万人，比去年增长1.2%。,2006-2011年城乡收入情况,2011年，全市城镇居民人均可支配收入25981元，扣除价格因素，比上年实际增长10.6%；农民人均纯收入97

8、88元，实际增长19.6%。,人口逐年平稳增长，人均可支配收入逐年增加。,土地市场,2008年-2011年土地供应及成交情况,西安市土地供应量和成交量逐年增加，近4年，西安土地市场供应和成交量逐年增加，限购令对2011年土地市场影响不大。,受土地成交量及市场影响，西安市土地成交总价逐年增加，成交单价增长缓慢。,土地市场,2012年西安部分土地成交情况,2012年西安土地成交楼面价较低，给项目发展提供一定机会。,西安房地产数据研究中心数据显示：2012年2月，西安普通住宅成交均价6172元/平米，环比下滑6.19%，同比下跌6.93%，价格自2011年10月起已连续四个月处于下行过程。,成交量及

9、房价,2012年2月，西安普通住宅物业市场成交面积为43.18万平方米，环比上月上涨62.97%，同比去年同期下滑63.95%。,2012年，受限购政策影响，西安普通住宅成交价继续下滑；受部分刚需客群影响，2-3月份成交量回暖。,|区域市场分析|,区域房地产板块分布,目标板块（沣东新城）位于沣河以东，区域主要房地产板块为王寺板块、世纪大道板块、三桥板块,区域目前开发项目较少，主要分为沣东镇板块、王寺镇板块，三桥板块，本案所在的沣东新城板块已完成规划，但目前尚未启动开发,房地产发展现状,板块规划定位,未拆迁民房,土地现状,沣河现状,目标板块目前已完成区域规划，现状多为农村用房，但沣河、农田等自然

10、地貌较好，,房地产发展现状,附近环境现状,附近配套现状,目标区域附近目前配套档次低，但随着西咸新区的推进，未来将大大改观,红光路小道,附近脏乱差道路,房地产发展现状,沣泽佳苑,嘉欣花园,加州壹号,区域房地产属于城市边缘市场，目前发展较慢，但随着西咸新区步伐的加快，未来将有较大的发展空间,区域发展潜力分析,随着高新、曲江等板块的过热开发，板块价值已过度透支，而作为副省级的西咸新城由于起步晚，作为西安未来的重点发展区域，将有较大的发展潜力,拥有良好的开发建设条件、河流自然景观及历史文化景观；拥有三条高速路、三条交通性干路、高铁站，紧邻西安国际机场；现状基础设施缺乏、基地内产业发展水平低；周边产业区

11、抢抓机遇，给区域带来人力、资本的竞争高铁线位对基地的切割带来内部交通联系、功能组织、环境影响等问题,区域土地市场,沣东新城区域近一年未显示有地块成交，离其最近的城西二环至三环区域成交楼面价在548-1500元/平米（2011年成交）,区域房地产市场特征,王寺板块容积率在2.1-2.5，三桥与世纪大道板块多以80-140的二至三居为主力，价格4600-5500，市场去化情况一般，多数项目月均去化40-50套左右,以上数据来源：中指数据CREIS,目前以西安城西郊区、咸阳及周边各区县客源为主体 年龄主要在2535，35-50岁为主；基本以第一次置业人群为主；该类人群主要为郊区农民，务工人员，周边个

12、体工商户，周围农村拆迁改造以及城镇化过程中农转非的人群为主。此类人群只满足居住条件，对品质无特别要求，但随着区域规划的完成以及西咸新城的发展，未来将吸引中高端客群来此置业。,住宅客群分析,区域客群特征,区域个案-王寺板块,沣泽佳苑,以稀缺多层与低价为核心竞争力,嘉欣花园,区域个案-王寺板块,以稀缺多层与低价为核心竞争力,启迪书香逸居,区域个案-世纪大道板块,教育配套与低价为核心竞争力,加州壹号,区域个案-世纪大道板块,以地铁沿线与低价为核心竞争力,柏林春天,区域个案-三桥板块,以低价与产品配套档次（双语幼儿园）为核心竞争力,星岛假日,区域个案-三桥板块,以低价与地铁沿线为核心竞争力,|西安旅游

13、市场分析|,西安市旅游经济发展,2006-2011年旅游总收入增长情况,从上表可以看出，西安市旅游总收入逐年增长；2008年，受金融危机影响，旅游业发展较为缓慢；从2009年开始，旅游业发展较为迅速，2011年借助世园会的成功举办旅游总收入达到530.15亿元，同比增长30.84%。,本次数据全部由西安市旅游局提供,国内旅游人数逐年增加，2010年后进入高速发展期。,旅游人群分析之海外游客,西安市2006年-2011年海外游客增长情况,海外游客06年至11年来华旅游人数成“凹”形态势，08年受金融危机影响海外游客到西安旅游人数锐减，09年后人数逐年增加。,2011年，西安市接待海外旅游者100

14、2326人次，同比增长19.07%，其中外国人886276人次，同比增长21.07%；台湾同胞58197人次，同比增长7.54%；香港同胞54264人次，同比增长4.09%；澳门3589人次，同比增长2.43%。接待国内游客6553万人次，同比增长26%。,西安市主要旅游娱乐项目,大唐芙蓉园大雁塔曲江海洋世界,未央湖游乐园,阿房宫遗址公园,大明宫遗址公园,钟楼,陕西历史博物馆,汉城湖公园,大唐芙蓉园,简介：大唐芙蓉园位于曲江新区，占地1000亩，其中水面300亩，总投资13亿元，是西北地区最大的文化主题公园，建于原唐代芙蓉园遗址以北，是中国第一个全方位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化主题公园。

15、包括紫云楼、仕女馆、御宴宫、芳林苑、凤鸣九天剧院、杏园、陆羽茶社、唐市、曲江流饮等众多景点。大唐芙蓉园创下多项纪录，有全球最大的水景表演，是首个“五感”（即视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉）主题公园；拥有全球最大户外香化工程；是全国最大的仿唐皇家建筑群，集中国园林及建筑艺术之大成。,景点级别：5A,门票：旺季（3月1日-11月30日）：90元人淡季（12月1日-2月29日）：68元人学生、老人、军人享受相应优惠。,开放时间：夏季（5月1日-9月30）：9:00-22:00冬季（10月1日-4月30日）：9:00-21:00,西安最具吸引力的历史仿制项目，最富盛名的文化旅游项目，人气旺盛,西安华浮宫

16、,最具特色的大型水上世界是西北罕有的室内温泉水上乐园，模拟夏威夷海浪、空中滑道，漂流河、翻斗乐、水火山等大型水上嬉水。让你写意完美人生。现代的典范，一流的设施，全方位的配套服务，满足各层次的需求，将是您商务会议、休闲度假、居家旅行的最佳去处。,门票100元,规模小、门票高、客流量小,咸阳海泉湾温泉世界,咸阳海泉湾温泉世界以地中海风情、西班牙建筑，营造了世界温泉文化的华彩氛围。位于咸阳世纪大道中段、沣京路十字的东北角，距咸阳老城区一河之隔，距西安市中心仅30分钟车程，交通十分便利。儿童戏水池、大浴池、流水浴、情侣按摩浴、特色鱼疗池亲吻鱼池、超声波浴、臭氧浴足，时光隧道细雨飞飞、电闪雷鸣、阳光明媚

17、、大雨倾盆，纳米汉方浴高山泡泉、弧沟冲击浴、摩尼卡浴、煮蛋池、针刺按摩浴、瀑布浴。,咸阳海泉湾温泉门票 市场价:168元/张产品介绍：1.温泉票含50多个汤池免费泡影视厅,休息 大厅 健身房 2.小孩1-1.5米75元,1.0米以下免费,西安咸阳地区较为高档的休闲娱乐场所，知名度高,未央湖游乐园,简介：西安未央湖游乐园是以水为龙头，以蹦极、碰碰车等游乐场为主，占地近千亩，其中水域面积480亩，是西北最大的人工湖。游乐园分为五大区：南区为文化广场区，有红太阳大舞台、未央湖快餐厅等，是各种文化娱乐的主要活动场所。东区为静态自然区，有二十四小时自助式烧烤园、体验野外生存的露营帐篷区、白石滩、小松林、

18、运动大满贯等项目，是住宿和夜间活动的主要场地。中区为水上游乐区，主要有四开四闭的高架水滑梯、快艇、摩托艇、水上飞机、手划船、镭射战船、牵引伞等。北区是沙滩娱乐区,门票：进园门票20元，学生票15元，儿童票10元。每个项目30-50不等，老人、军人享受相应优惠。水上飞机、手划船等水上娱乐项目收费在20-40元人次。,开放时间：全天营业,环境较好，位置较偏远，人气不旺,大雁塔,简介：大雁塔又名大慈恩寺塔，位于西安市南郊大慈恩寺内。因坐落在慈恩寺西院内，大雁塔原称慈恩寺西院浮屠（浮屠即塔的意思）。是中国唐朝佛教建筑艺术杰作。大雁塔始建于公元652年（唐高宗永徽三年）。玄奘法师为供奉从印度带回的佛像、

19、舍利和梵文经典，在慈恩寺的西塔院建起一座五层砖塔。在武则天长安年间重建。后来又经过多次修整。大雁塔在唐代就是著名的游览胜地，因而留有大量文人雅士的题记，仅明、清朝时期的题名碑就有二百余通。大雁塔是西安市的标志性建筑和著名古迹，是古城西安的象征。西安市徽中央所绘制的便是这座著名古塔。,景点级别：4A,门票：旺季（3月1日-11月31日）：50元淡季（12月1日-2月29日）：38元；登塔30元。学生、老人、军人享受相应优惠。,开放时间：9:00-17:00（每日）,西安市的标志性建筑和著名古迹，是古城西安的象征,曲江海洋馆,西安曲江海洋馆位于西安曲江新区规划的核心旅游景园区内，西临大雁塔，南与大

20、唐芙蓉园一路之隔。海洋馆由西安曲江海洋世界有限公司投资2.8亿元兴建，占地100亩，主体建筑面积25000平方米。西安曲江海洋馆是“西安曲江海洋世界”项目的一期工程，由四馆八区组成：海豚表演馆，海洋科普馆，热带雨林馆、海底隧道四馆及入场区、科普区、雨林体验区、海底体验区、中央演艺区、消费服务区、海底大观区、设备区等八区。馆外配套建设的项目包括演艺广场、水面景观、商业、餐饮、休闲、娱乐等设施，占地近3万平方米。,门票：全票：100元；半票：50元；儿童、学生、老人享受相应优惠。开放时间：9:00-17:30（每天）,位于曲江核心旅游景区，西安最具影响力的现代旅游项目,阿房宫遗址公园,简介：阿房宫

21、是我国历史上最著名的宫殿建筑群，据史料载“阿房宫始建于公元前212年（秦始皇35年），毁于项羽一炬”。1994年联合国教科文组织实地考察后，确认其遗址建筑规模和保存完整程度在世界古建筑中名列第一，属世界奇迹和著名遗址之一。被誉为“天下第一宫”。阿房宫遗址公园是在阿房宫遗址上兴建的，总占地面积780亩，投资1.亿元，艺术地再现了阿房宫前殿、兰池宫、六国宫室、长廊、卧桥、磁石门、上天台、祭地台等诸多建筑，气势宏伟，锦绣壮观。同时有园内有文物展览、宫廷餐饮、温泉度假、草原风情、娱乐垂钓等配套设施。,景点级别：3A,票价：普通票：38元；通票：50元（可免费乘坐游览车）；观赏阿房宫赋表演票价：200元

22、-380元不等。,开放时间：8:30-17:30（每天）,西安较为普通的历史复原项目，人气度远远低于大唐芙蓉园,陕西历史博物馆,简介：陕西历史博物馆位于西安市雁塔区的小寨东路91号（大雁塔西北侧）。馆藏文物370,000余件，上起远古人类初始阶段使用的简单石器，下至1840年前社会生活中的各类器物，时间跨度长达一百多万年。中国历史上强盛的周、秦、汉、唐等王朝曾在陕西西安附近建都，拥有丰富的文化遗存，深厚的文化积淀，文物数量多、种类全，品位高、价值广，其中有精美的商、周青铜器，千姿百态的历代陶俑，以及汉、唐金银器，唐墓壁画，堪称陕西悠久历史和文化的象征。陕西历史博物馆被誉为“华夏珍宝库”和“中华

23、文明的瑰丽殿堂”。,景点级别：4A级,门票：免费。,开放时间：冬季（11月15日至次年3月15日）9：0017：30（16：00停止发票）；夏季（3月16日至11月14日）8：3018：00（16：30停止发票）周一全天闭馆整修（国家法定节假日除外）。,免费项目，全国最为出色的历史博物馆,旅游娱乐市场特点总结,1、西安旅游项目多，但多数为历史旅游景点（如秦始皇兵马俑），针对外地客户，而本地大众参与性娱乐项目较少；2、当代以复原历史为主题的大型旅游娱乐场所具有较高的知名度和较大的吸引力，如大唐芙蓉园；3、西安市做为内陆城市，夏季炎热，市内缺少全民参与的大型嬉水娱乐场所；,|地块可行性分析|,沣东

24、新城作为西咸新区渭河南岸的重要组成部分，其东接西安市西三环，西接沣河东河岸，西安绕城以西的部分，南临西汉高速。规划总面积161平方公里。涉包含西安市辖区六村堡、三桥、王寺、斗门街办；咸阳市辖区沣东街办。沣东新城建设用地面积75平方公里，人口67万人。,规划范围,项目位置认知,沣东新城,目前本案具体选址范围和规模等各类经济指标都未确定,未来由快速路和交通性主干路共同构建新区骨架路网，保证与西安国际化大都市路网的对接。未来交通性主干路形成“八横六纵”的路网布局。,内部道路规划,项目周边交通,沣东新城,目前主要依靠红光路到达项目选定位置，两个线路通公交车，未来随着区域的改造，道路将拓宽为主干道,72

25、0路,目标位置,七大板块：科技统筹示范板块 镐京立体城市板块 阿房宫人文旅游板块 昆明池生态休闲板块 奥体休闲板块 商贸综合产业区板块 六村堡现代产业区板块,项目周边资源及规划,项目初步选址位置,项目周边历史文化以及自然资源丰富，临近昆明池大型生态公园、阿房宫遗址公园,项目周边配套,目前周边商业配套档次较低，多是路边杂店，无大型品牌性购物中心和商场、酒店等,附近阿房宫遗址公园,附近小型商业,附近小型商业,附近小型酒店,沣河,可选地块,需拆迁民房,农田,途径小道,村服务中心,可选地块现状,目标区域目前尚处于原始未整治状态，沣河等自然景观可加以利用,沣东新城作为西咸一体化战略的组成部分，有政府政策

26、的支持；拥有三条高速路、三条交通性干路；区域自然历史文化厚重，有沣河自然生态，可借势运用,区域处于发展落后的城西郊，带有历史性的低水平、低档次，区域需拆迁农村较多，时间周期不确定；现状基础设施缺乏、区域内产业发展水平低，配套档次低，发展水平低；,区域位置相对较偏，短时间内难以成熟；地块周边存量较大，待开发住宅用地较多，带来较大潜在威胁；周边未来的大型休闲项目昆明池、阿房宫遗址公园等给本案带来较大竞争,SWOT分析,s,w,o,T,西安虽旅游资源丰富，但是针对本地人的大型水上娱乐项目缺乏；沣东新城规划已经完成，给项目发展带来机会；区域处于未开发状态，价值处于洼地；,区域位于西咸一体化的战略框架内

27、，起点晚，相对处于价值洼地，作为副省级新区，未来发展潜力大,|项目定位|,根据以上分析，本项目市场定位方向：,天山沣河海世界休闲、娱乐、消暑度假，居住为一体海世界娱乐体+中高端住宅,西安新生活方式中心西北最大的室内水上娱乐中心,市场定位,产品初步定位,产品初步定位住宅,中高端品质洋房，成为板块价值的提升者和引领者,主要以4.5层的退台洋房为主力的多层产品；能够做到层层退台，户户有花园，建筑形态与景观相映成趣。,产品建议,市场创新产品；丰富社区产品形态，提升社区品质感。,功能定位,首层送下沉式庭院，顶层送阁楼，全产品线安装电梯,产品特色,53,54,中期,远期,城市中产及以下阶层区域：城西郊区原

28、住民（王寺镇、三桥镇、沣东镇等）、西城区域、陕西省其他区域如咸阳、宝鸡等工作：个体工商户主、农转非人员、教师、私营业主，西咸一体化过程中改造的农民家庭规模：3-5人/户看好区域未来规划发展升潜力，主要群体由周边第一次置业人群为主，追求田园生活的城区居民（养老等）为辅。,中产和全省范围内的中产阶层区域：陕西他城市，县城以及地级市等工作：企业白领、个体工商户、城市退休养老人群看重区域的规划发展，新城的规划理念，在拥有良好景观资源的前提下，又享受到新城带来的都市生活,客群初步定位,根据项目实际情况，假设2014年4月开盘销售，由于市场调控因素，各项目价格在现基础上只做8%上调待估项目均价为5500元

29、/,价格测算,假设开盘周期为2年，通过测算，项目开盘时可实现销售价格为5500元/平米,项目建议,1、项目位于关中天水经济区的重要一环西咸新区，作为一个副省级新区，政策支持力度大，与曲江、高新板块比较，虽起步晚，但未来发展潜力巨大；2、西安市区虽然旅游项目较多，但是大型室内水上娱乐项目缺乏，西安夏季炎热，个别小型水项目规模小，门票价格高，给海世界项目提供了一定机会；3、项目应以住宅为主，发展区域市场稀缺、具竞争力的洋房产品，产品定位中高端，快速去化，保证现金流，提高项目内部收益率；海世界娱乐中心作为辅助，不宜占用资金过多.,鉴于以上综合分析，西安海世界项目具有较高的可行性，抓住西咸新区发展的机遇，前期应以协议为主，尽快推进项目的进展,|THE END|,